新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制探析

引言隨著我國(guó)城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了全新的發(fā)展機(jī)遇，各種房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司大量涌入市場(chǎng)，不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)體系，但是也隨之產(chǎn)生了各種各樣的發(fā)展問(wèn)題[1]。眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工程，前期涉及投入成本較為龐大并且資金流轉(zhuǎn)效率低，在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作期間極大可能產(chǎn)生各種各樣的問(wèn)題，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)做好財(cái)務(wù)管理與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作。因此，新時(shí)代背景下如何增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制，成了各大房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的重點(diǎn)工作任務(wù)。一、新時(shí)代背景下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理變化探析新時(shí)代發(fā)展背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)了全新的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)財(cái)務(wù)管理中存在的各類問(wèn)題也逐步暴露出來(lái)，各大房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)了對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的要求，其中具體變化表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：第一，各類現(xiàn)代化信息技術(shù)已經(jīng)全面滲透到房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作之中，對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作的影響尤為明顯。將現(xiàn)代化信息技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作之中，有利于提高財(cái)務(wù)管理水平與效率，為房地產(chǎn)企業(yè)管理層進(jìn)行決策提供精準(zhǔn)數(shù)據(jù)參考，在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；第二，新時(shí)代背景下，市場(chǎng)中各大房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式呈現(xiàn)出多元化特點(diǎn)[2]。再加上房地產(chǎn)企業(yè)受到國(guó)家宏觀因素影響，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)發(fā)展中所面臨的壓力較大。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)需要合理優(yōu)化融資渠道、創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理模式等；第三，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)由高速發(fā)展逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也因此出現(xiàn)了巨大的市場(chǎng)變化，房?jī)r(jià)上漲雖然推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，但是也增加了經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中存在的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)新時(shí)代背景下，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模及市場(chǎng)占有率不斷增加，房屋建筑項(xiàng)目種類多樣，因此財(cái)務(wù)管理內(nèi)容也更為復(fù)雜。面對(duì)這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合外部市場(chǎng)環(huán)境把握好自身運(yùn)營(yíng)發(fā)展中存在的各類財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)籌資活動(dòng)是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)順利運(yùn)營(yíng)與發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)性活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助籌資活動(dòng)獲取自身發(fā)展所需的資金?？梢哉f(shuō)，籌資活動(dòng)的開(kāi)展質(zhì)量及水平在一定程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的資金儲(chǔ)備力度、資金運(yùn)用效率、償還能力等。其中部分房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中存在著一定籌資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，具體表現(xiàn)在償債能力上。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率波動(dòng)較大、資產(chǎn)期限不匹配、企業(yè)凈利潤(rùn)降低，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)償還困難的問(wèn)題[3]。再加上最近年來(lái)，國(guó)家宏觀調(diào)控及市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展進(jìn)程較為緩慢。其中部分房地產(chǎn)企業(yè)借助自身業(yè)務(wù)獲取的經(jīng)濟(jì)收益大幅降低，很多營(yíng)業(yè)收入多表現(xiàn)為應(yīng)收賬款。這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)借助商業(yè)銀行貸款模式獲取資金，較為容易引發(fā)現(xiàn)金性籌資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。（二）投資風(fēng)險(xiǎn)通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)所組織開(kāi)展的投資活動(dòng)主要是“新設(shè)拿地”。在投資拿地過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要充分考慮當(dāng)前的國(guó)家相關(guān)政策影響，同時(shí)還需要全面評(píng)估土地費(fèi)用成本、土地利用價(jià)值及經(jīng)濟(jì)效益等，以此避免后續(xù)出現(xiàn)投入成本過(guò)高、房屋建筑銷售價(jià)格設(shè)置不合理等問(wèn)題，降低房地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)生的虧損風(fēng)險(xiǎn)；此外，在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究測(cè)算時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了順利收購(gòu)地塊并獲取一定的土地拍賣(mài)獎(jiǎng)勵(lì)，不惜縮減工程造價(jià)成本及投入費(fèi)用[4]。這一做法導(dǎo)致市場(chǎng)運(yùn)行實(shí)際情況與項(xiàng)目預(yù)測(cè)成本嚴(yán)重脫節(jié)，從而引發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)；在實(shí)際項(xiàng)目投資過(guò)程中測(cè)算的資金時(shí)間價(jià)值比率也會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)成本測(cè)算出現(xiàn)偏差。此外，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中還存在著“城市更新”項(xiàng)目拿地風(fēng)險(xiǎn)。所謂“城市更新”主要是針對(duì)城市中的老舊城區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)等已經(jīng)無(wú)法在適應(yīng)現(xiàn)代化城市建設(shè)結(jié)構(gòu)的生活社區(qū)進(jìn)行改造更新，其主要目的在于進(jìn)一步完善城市功能，改善人們的居住環(huán)境。因“城市更新”項(xiàng)目前期土地一級(jí)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，難度大，土地成本除了補(bǔ)繳地價(jià)款外，還需支付拆遷補(bǔ)償款，具有極大的不確定性，導(dǎo)致實(shí)際發(fā)生的成本遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)測(cè)成本。不同開(kāi)發(fā)模式下的項(xiàng)目、房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)各有不同，并且還會(huì)受到房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊的影響，出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)銷售、回款不及預(yù)期等問(wèn)題，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地的資金無(wú)法通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)給予回收。（三）運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展在一定程度上會(huì)受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，因此相比較于其他類型的業(yè)務(wù)活動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)更具特殊性。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中所存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)經(jīng)濟(jì)收益不明確所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題；第二，房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)展的多項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)需要一定資金支持[5]。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于受到外部市場(chǎng)環(huán)境因素影響、自身經(jīng)營(yíng)不善等，前期盲目擴(kuò)張投資，沒(méi)有形成充足的資金支持鏈條，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)收入、資金流轉(zhuǎn)效率、負(fù)債率等方面存在明顯缺陷。而出現(xiàn)這一問(wèn)題的主要原因就是部分房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)展的業(yè)務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行不順利、房屋建筑銷售率不高所導(dǎo)致資金變現(xiàn)能力降低，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨較為嚴(yán)峻的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（四）資金回收風(fēng)險(xiǎn)就現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況探析，可以發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)中各大房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，樓市價(jià)格偏高導(dǎo)致多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過(guò)程中采用分期付款的賒銷模式[6]。該種方式導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)形成了大量應(yīng)收賬款，其中部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此制定了較為完善的應(yīng)收賬款管理模式，但是在實(shí)際應(yīng)用中存在著落實(shí)不到位、執(zhí)行力不足等困難，最終導(dǎo)致大量“壞賬”“呆賬”問(wèn)題的出現(xiàn)，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)給部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)運(yùn)營(yíng)資金鏈條斷裂問(wèn)題。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房屋建筑銷售過(guò)程中主要銷售模式為“預(yù)收按揭”，這一模式雖然可以避免出現(xiàn)賒銷的情況，提高資金回收效率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)壓力。但是國(guó)家政府部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售制約力度較大，從而導(dǎo)致資金回收效率大幅降低，可能引發(fā)資金回收風(fēng)險(xiǎn)。三、新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制策略當(dāng)前，國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中都普遍存在著各類財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)[7]。而房地產(chǎn)企業(yè)要想在新時(shí)代背景下獲取全新的發(fā)展生機(jī)、真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)創(chuàng)新發(fā)展，就必須在把握好各類財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，做好財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制工作，以此降低財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。故此，本文基于現(xiàn)有理論基礎(chǔ)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上針對(duì)新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)提出了幾點(diǎn)防范與控制策略，具體如下：（一）籌資活動(dòng)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制籌資活動(dòng)主要是指房地產(chǎn)企業(yè)用于運(yùn)營(yíng)資金籌集的一種手段，作為一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在一定程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的生存與可持續(xù)發(fā)展。加強(qiáng)籌資活動(dòng)管理可以有效預(yù)防和控制房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的各類財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。就當(dāng)前我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)組織開(kāi)展的籌資活動(dòng)分析，其中部分房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)用的財(cái)務(wù)管理體系并不完善，并且承擔(dān)著較多短期債務(wù)，給企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理體系正常運(yùn)行增加了一定壓力[8]?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身實(shí)際運(yùn)營(yíng)發(fā)展情況建立完善的籌資結(jié)構(gòu)，并以當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展情況為導(dǎo)向不斷優(yōu)化自身的籌資結(jié)構(gòu)。這樣便可以最大限度上提高籌資效率，降低房地產(chǎn)企業(yè)因頻發(fā)應(yīng)用財(cái)務(wù)杠桿所引發(fā)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)外開(kāi)展籌資活動(dòng)時(shí)，還需要注重盡可能避免單應(yīng)用單一化的模式進(jìn)行資金籌集。房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)拓寬資金籌集渠道，借助商務(wù)貸款模式、社會(huì)籌資模式、存貨貸款模式等提高資金籌集效率。在籌集資金渠道選擇上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該秉持“具體問(wèn)題具體分析”“因地制宜”原則，結(jié)合實(shí)際合理搭配好短期籌資與長(zhǎng)期籌資，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。（二）投資活動(dòng)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制投資活動(dòng)是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的重要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)，是房地產(chǎn)企業(yè)獲取更多經(jīng)濟(jì)效益的有效渠道。而投資活動(dòng)中蘊(yùn)含著較多風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，如果不謹(jǐn)慎開(kāi)展投資活動(dòng)，勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重時(shí)還有可能導(dǎo)致部分小型房地產(chǎn)企業(yè)直接破產(chǎn)。第一，在選擇房地產(chǎn)投資項(xiàng)目過(guò)程中，相關(guān)管理人員及工作人員應(yīng)該對(duì)特定投資項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值、項(xiàng)目方案可行性等進(jìn)行全面分析與評(píng)估，然后以此為參照依據(jù)經(jīng)濟(jì)擇優(yōu)選擇運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最小、投資回收效益可觀的項(xiàng)目進(jìn)行投資[9]。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)環(huán)境等進(jìn)行考察，以此全面掌握好投資項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)程度。由于多數(shù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的運(yùn)行周期較長(zhǎng)，并且會(huì)占用大量流動(dòng)資金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)還需要全面考慮好所需要投資項(xiàng)目的資金回收周期，把握好回收周期期間貨幣價(jià)值變化，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)；第二，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該進(jìn)一步強(qiáng)化投資項(xiàng)目方案的可行性與合理性，以科學(xué)有效的理論知識(shí)為基礎(chǔ)將其中可能存在的各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效分?jǐn)?。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以打破單一化的投資項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)多元化投資，以此降低投資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。（三）運(yùn)營(yíng)活動(dòng)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，將由于受到外部因素和內(nèi)部因素影響，可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)的盈利目標(biāo)，特別是在市場(chǎng)下行的情況下，更是要求房地產(chǎn)企業(yè)防范與控制運(yùn)營(yíng)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要充分研究國(guó)家政策和消費(fèi)者需求偏好，定制銷售方案，減少庫(kù)存，完成銷售去化。另一方面，就房地產(chǎn)企業(yè)重視應(yīng)收賬款管理問(wèn)題，結(jié)合實(shí)際情況構(gòu)建更為完善的應(yīng)收賬款管理體系，降低財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，減低“壞賬”“呆賬”的出現(xiàn)頻率，同時(shí)削弱國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)杠桿的過(guò)度依賴性[10]。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，還需要做好運(yùn)營(yíng)成本管控工作，其中重點(diǎn)關(guān)注工程建設(shè)施工成本、安置安裝成本消耗情況，結(jié)合不同類型成本費(fèi)用的使用情況建立動(dòng)態(tài)化成本控制體。這樣就可以最大限度上避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。（四）資金回款財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制現(xiàn)階段，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金回款風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為銷售回款風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾方面有效防范與控制銷售回款風(fēng)險(xiǎn)：第一，房地產(chǎn)企業(yè)需要在日常運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程定期對(duì)各業(yè)務(wù)項(xiàng)目的房屋銷售情況進(jìn)行信息收集與整合分析。其中在收集數(shù)據(jù)信息過(guò)程中，相關(guān)工作人員需要注重好數(shù)據(jù)信息的真實(shí)性及精準(zhǔn)度，并對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分類管理，將其中尚未回收的資金進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。然后房地產(chǎn)企業(yè)可以參照這份數(shù)據(jù)報(bào)告針對(duì)不同情況下的未回收銷售回款制定賬款追回方案；第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)自身的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行全面掌握，并編制完善的數(shù)據(jù)報(bào)告精準(zhǔn)反映房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體銷售情況。然后以實(shí)際銷售情況為著力點(diǎn)設(shè)計(jì)銷售回款追回計(jì)劃，以此降低財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率及給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來(lái)的不利影響。第三，房地產(chǎn)企業(yè)可對(duì)客戶的市場(chǎng)信用資質(zhì)、負(fù)債情況、運(yùn)行資金儲(chǔ)備情況等進(jìn)行全面調(diào)查與評(píng)估，并針對(duì)不同客戶制定不同賬期，特定業(yè)務(wù)及時(shí)進(jìn)行溝通交流，以便款項(xiàng)能夠在規(guī)定時(shí)限內(nèi)全部收回。結(jié)語(yǔ)綜上所述，在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)得以迅速崛起，并逐步成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要支撐