大學城項目市場部分zong

第二局部：濟南市及區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、濟南市房地產(chǎn)市場綜述濟南市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及展望經(jīng)過近幾年的快速開展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著時間的推移，在這個產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟體中，房價成為一個萬眾矚目的話題，雖然政府近期不斷出臺一系列的宏觀調(diào)控政策，并試圖通過調(diào)整貸款利率等手段來抑制房價，但房價還是居高不下，頗受爭議，同時，在一系列外部因素的影響下，房地產(chǎn)市場仍然存在著許多不穩(wěn)定的因素，變幻莫測。濟南市作為山東省的省會城市和政治、經(jīng)濟、文化的中心，房地產(chǎn)市場一直和全國保持著一致，熱度不減并穩(wěn)步上升。特別是近幾年來，隨著濟南市住房制度改革、舊城改造步伐和城市化進程的加快，居民家庭購房以及商業(yè)購房的熱潮迅速到來并急劇升溫，濟南市的房地產(chǎn)市場在這種情況下也隨之啟動，新開發(fā)建設的住宅小區(qū)和商務樓盤以及商鋪如雨后春筍般在泉城不斷涌現(xiàn)，不僅改善了濟南人的居住環(huán)境，也讓泉城變得越來越美。房地產(chǎn)市場開展空間巨大近幾年，濟南市居民的住房消費正在慢慢的向更高的階段過渡，濟南市房地產(chǎn)市場也在調(diào)整中迅速壯大。而且，隨著濟南市城市框架的不斷拉大，城市人口的急劇增加及城市輻射力的增強，濟南房地產(chǎn)市場的開展步伐也隨之加快，一個開展空間巨大的房地產(chǎn)市場展現(xiàn)在我們的面前。此外，市民多樣化的購房需求，成為推動房地產(chǎn)投資快速增長的重要因素。目前濟南市房地產(chǎn)市場上主要有４種需求類型：一是主動型需求。隨著市民生活水平的提高，對住房的面積、生活的舒適度、相關配套設施的建設以及交通便利程度等各方面的需求在不斷提高，賣舊房買新房的主動購房者成為市場消費的主力。二是被動型需求。近年來，濟南市城市化進程的不斷加快，道路拓寬和舊城改造范圍的不斷擴大，大量的拆遷戶成為房地產(chǎn)市場的重要組成局部。三是外來型需求。隨著濟南市城鎮(zhèn)聚集效應增強，投資環(huán)境的不斷優(yōu)化，城市綠化率和根底設施建設水平的提高，吸引了不少外來投資者和務工人員來濟投資和安家，形成了一定規(guī)模的外來人口住房需求。四是投資型需求。由于股票投資風險較大，居民銀行存款利率不高，物價綜合指數(shù)不斷上漲，局部群眾愿意通過買房來保值增值，從而形成了投資型需求。房價呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢房地產(chǎn)市場的有效需求和各項綜合因素決定著房價的漲跌。據(jù)統(tǒng)計，濟南市2006年第一季度住宅市場整體均價4223元/平方米，較去年同期上漲了4.3%；區(qū)域價格中，南部價格最高為4805元/平方米，漲幅為4.8%；東部區(qū)域整體均價為4381元/平方米較去年同期增長4.5%；西部地區(qū)整體均價3939元/平方米，略漲3.4%，價格最低的是目前配套、環(huán)境、交通相對較差的北部地區(qū)，區(qū)域整體均價為3513元/平方米，但漲幅仍然到達為2.6%，而且房屋價格仍呈現(xiàn)出持續(xù)上升態(tài)勢。濟南市房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲主要有以下幾個原因：一是濟南市個人投資買房者不斷增加，商品房空置比率降低，現(xiàn)有可售商品房現(xiàn)房存量不大，與居民對房屋的需求相比呈現(xiàn)出供不應求的局面；二是由于政府嚴格執(zhí)行土地年度方案，建立土地儲藏體制，控制土地供給，推行土地公開招標、掛牌、拍賣制度，在一定程度上提高了建設用地的價格，房地產(chǎn)開發(fā)開始向資本市場轉(zhuǎn)移；三是國家對局部小鋼鐵、小建材等高耗能、高污染企業(yè)關停并轉(zhuǎn)的宏觀政策，在一些方面提高了房屋的建設本錢；四是隨著濟南居民收入水平的提高，對住宅質(zhì)量、環(huán)境綠化、配套設施、科技含量、物業(yè)管理等也有了更高的要求，其需求檔次的提升也拉動了房價的上升；五是近期的銀行貸款基準利率上調(diào)，將在一定程度上增加開發(fā)商的資金本錢；六是個別開發(fā)商大肆進行市場炒作，提高預期收益，誤導消費者進行不合理的投資，在一定程度上也拉動了房價的上揚。房地產(chǎn)市場走向標準成熟隨著濟南市房地產(chǎn)市場的開展，開發(fā)企業(yè)在競爭中不斷壯大，一些企業(yè)開始追求企業(yè)文化和企業(yè)品牌的建設，“以人為本〞的開發(fā)理念和效勞理念已根本形成。此外，由于城鄉(xiāng)規(guī)劃更加科學化，規(guī)劃管理從封閉向公開轉(zhuǎn)變，并減少了規(guī)劃決策的主觀性和隨意性，使“一張藍圖管到底〞、“一張藍圖建到底〞的理念得到了真正實施。小結：縱觀濟南市房地產(chǎn)市場的開展，正在走向標準和成熟，開發(fā)企業(yè)也在市場中不斷的探索和壯大，而我們的城市建設也在開展中日趨完善，一個極具魅力的房地產(chǎn)市場正展現(xiàn)在我們的面前。濟南市房地產(chǎn)市場區(qū)域板塊分析東部區(qū)域濟南東部地區(qū)是傳統(tǒng)的科技、文教區(qū)，著名的山東大學、山東師范大學、山東醫(yī)科大學及眾多的大中專院校集中于此，山大路是濟南的硅谷地段，新興電子計算機、軟件業(yè)商鋪林立，已成為全國第三大科技市場之一。目前，隨著城市化開展，城區(qū)正向東蔓延，但是由于土地供給緊張，高新區(qū)及漿水泉區(qū)域?qū)⒊蔀榻鼛啄隄鲜械臒狳c開發(fā)地區(qū)。東部洪樓板塊工程名稱位置開發(fā)商工程規(guī)模建筑類型戶型面積均價上?；▓@四期祝舜路和東辰大街交匯處濟南豪嘉置業(yè)總建28萬6層電梯90-1103800天鵝堡二環(huán)東路和花園路交匯山東樂成置業(yè)6棟小高層90-2205000精英·愛特公寓洪樓西路41號樂園房地產(chǎn)酒店式公寓30-1004880海蔚廣場花園路和洪樓南路交匯山東海蔚置業(yè)72墓，16萬3棟高層住宅，1棟商務樓108-1264700匯科旺園洪樓南路50號隆生旺源置業(yè)11萬小高層、高層116、1674800特區(qū)數(shù)碼港山大路與經(jīng)一路交匯舜華園建設開展商業(yè)、辦公6300錦繡泉城七里河與華龍路交匯處中齊房地產(chǎn)總建26萬多層、小高層、高層76、96、1204200本板塊市場總供給量約為94萬平米，樓體類型主要以小高層、高層為主。主力戶型為二室、三室，面積在90㎡—130㎡之間。主要客戶群為IT人士、教師、機關公務員、中小企業(yè)老板、高新區(qū)從業(yè)人員。規(guī)劃影響周邊住宅工程的開發(fā)為區(qū)域增加了大量中、高端消費群體，同時洪南等三個片區(qū)及歷城區(qū)政府的東遷將給目前寸土寸金的洪樓商業(yè)圈帶來空前的改造建設機遇。洪樓商業(yè)圈將建設成“花園文化不夜城〞，進一步加強商業(yè)和文化功能，洪樓區(qū)域?qū)⒊蔀橐陨虡I(yè)為主的東部商貿(mào)中心。東部高薪區(qū)經(jīng)十東路板塊工程名稱位置開發(fā)商工程規(guī)模建筑類型戶型面積均價中潤世紀城經(jīng)十東路山東中潤置業(yè)13萬多層、小高層、高層150-2605500尚層E墅崇華路以東山東世通房地產(chǎn)約20萬5.2米復式、小戶型公寓30-50-705200銀座花園旅游路和轉(zhuǎn)山西路交匯山東銀座久信房地產(chǎn)350畝，總建35萬多層，小高層120-1804200三箭平安苑解放東路27號山東豪商房地產(chǎn)10萬15棟住宅，2棟公建45-2005000楓潤尚東工業(yè)南路100號山東三慶置業(yè)2萬商業(yè)公建，精裝小戶型38、775000新東方花園新宇北路1號山東天業(yè)房地產(chǎn)115畝，總建16萬多層、小高層107、140、1603900世紀財富中心天辰大街和新宇路交匯濟南國慶置業(yè)150畝，總建19萬辦公樓群200、400、6004700荷蘭莊園經(jīng)十東路與旅游路交匯山東百替房產(chǎn)60畝，總建5萬多層120-1605100本板塊總建筑面積約100萬平米，樓體類型主要以多層、小高層和別墅為主。隨著經(jīng)十東路的修建，燕山立交橋的開通，旅游路的通車，優(yōu)越的交通條件和自然景觀迅速提升了土地價值。而且東部產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃，完善的區(qū)域配套，高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)園，以及優(yōu)惠的政策吸引了眾多的公司、企業(yè)入住。迅速帶來了資金和人力資源，為高新區(qū)的住宅市場提供了潛在的有效消費群體,此區(qū)域?qū)頃浅Ｓ袧摿?。南部總述工程名稱開發(fā)商位置工程規(guī)模建筑類型主力戶型面積銷售均價偉東新都2期偉東置業(yè)舜耕路27萬小高層3-2-2，1402-2-1，1004500銀豐山莊2期銀豐地產(chǎn)舜耕路15萬多層、小高層3-2-2，1482-2-1，905400齊魯駿園齊魯置業(yè)英雄山路113號5萬小高層110—1304500山景園小區(qū)市中地產(chǎn)七里山西路南10萬多層120—1604000天泰??太陽樹青島天泰集團陽光舜城南170畝小高層、高層110-200——天潤苑龍力熱電建設路90號4棟12層小高層4-2-2，1803-2-2，1304300世紀佳園濟南房屋建設集團建設路93號17萬板式小高層2-1-1，882-2-1，1103-2-2，1404200陽光舜城〔錦繡苑〕三聯(lián)城建舜耕路南首60萬多層、小高層141-1754000南部由于高山較多，且山體植被較好，清新的空氣，便捷的交通、衛(wèi)生、醫(yī)療、生活條件，及有限的可開發(fā)用地，使其成為了濟南市房價最高的地區(qū)。健康的生態(tài)環(huán)境和靚麗的自然風光構筑了南部的主要特色。這里有聞名遐邇的千佛山，還有濟南市的第一氧吧——植物園。這是濟南的水脈、綠肺所在，南部開發(fā)受控制，土地資源更加稀缺。房地產(chǎn)市場在政策、法規(guī)、城市規(guī)劃的夾縫中生長。本板塊總建筑面積約為400萬平米，樓體類型主要以多層和小高層為主。針對高消費目標客戶群，戶型設計以大面積二室、三室為主。郎茂山周邊配套比擬完善，交通狀況較好。附近樓盤以中高檔主，小高層居多，綠化比擬好。舜耕路集中了兩個大盤——偉東新都和陽光舜城，偉東新都為舊村改造樓盤工程，陽光舜城那么借千佛山之環(huán)境勢營造了健康、環(huán)保、綠色、生態(tài)住宅大盤。大盤工程在二環(huán)之內(nèi)的開發(fā)已接近尾聲，寸土寸金在南部表達的淋漓盡致，土地資源的稀缺性凸顯。因為房地產(chǎn)開發(fā)的主要資源土地的的限制，目前南部新開發(fā)的工程主要集中在中小盤的放量，但因其區(qū)域優(yōu)越的地理位置，新上市樓盤均走高端市場，如：國華美郡、熙園、銀豐山莊〔二期〕、天泰·太陽樹。魯能領秀城以單工程300萬平方，成為濟南房地產(chǎn)市場“大哥〞位置，超大規(guī)模社區(qū)將區(qū)域配套設施欠缺，位置較偏等劣勢一一彌補。西部總述工程名稱開發(fā)商位置工程規(guī)模建筑類型主力戶型面積銷售均價新世界陽光花園新世界陽光經(jīng)七路669號38萬多層、小高層140-1834500陽光100國際新城2期濟南陽光100房地產(chǎn)陽光新路12萬小高層120—1404100凱旋新城萊鋼建設、信萊房地產(chǎn)經(jīng)十西路南辛莊——多層、小高層——4000世紀佳園濟南房屋建設綜合開發(fā)建設路20萬小高層105—1404100三箭如意苑山東毫商房地產(chǎn)建設路85號48萬小高層、高層3-2-2，1402-1-1，902-2-1，1106000〔精裝〕華夏?金色陽光花園華夏海龍房地產(chǎn)堤口路和緯12路交匯8．5萬，總建11．5萬小高層，多層2-2-1，852-2-1，943-2-2，1303500天建?名人廣場濟南天建房地產(chǎn)無影山中路121號——小高層2-2-2，1162-2-2，1473-2-2，186小高層3300多層3600嘉馨?現(xiàn)代逸居濟南嘉馨房地產(chǎn)南辛莊街6萬板式高層2-2-1，1003-2-2，1404000景繡苑濟南永達房地產(chǎn)臘山北路6萬2期小高層120—1403500西部地區(qū)是當前濟南在建及待建工程比擬集中的地區(qū)，隨著東方紅水泥廠及濟南水泥廠兩個大型污染工程外遷、大量危舊、低矮房屋的撤除，各新工程的興建，使一個原本臟、亂、差的地區(qū)正逐漸顯示出青春的朝氣，步入高檔、時尚大型社區(qū)的行列。此區(qū)域生活水平、消費水平比擬落后，生活配套不夠完善，但是隨著幾個大型、高檔住宅工程的開發(fā)〔陽光100、新世界陽光花園、外海中央城市花園〕，西部住宅市場價值已經(jīng)迅速提升。加上槐蔭政府西遷、西部大學城入駐、長清片區(qū)等西部新區(qū)規(guī)劃，都昭示著此區(qū)域的開展前景很好，因此此區(qū)域的樓盤銷售狀況比擬樂觀。但因受濟南居住觀念、生活配套設施等因素的影響，目前房價偏低，從中說明西部房地產(chǎn)市場仍處于中、中下水平。本區(qū)域總建筑面積約為200萬平米，樓體類型主要以多層和小高層為主。戶型以二室、三室為主，面積在85㎡—120㎡之間；有局部小戶型與二室補充，面積在50㎡—80㎡之間。北部總述工程名稱開發(fā)商位置工程規(guī)模建筑類型戶型面積銷售均價齊魯花園齊魯置業(yè)堤口路100號3．5萬小高層126、1473950青年居易濟南居易國際北園大街和東工商河路交匯7．2萬13棟多層23—563800天建?天和園〔2期〕濟南天建房地產(chǎn)小清河北路25萬9層小高層100—1403300泉星小區(qū)濟發(fā)集團濟濼路130號27萬多層、小高層2-2-1，1003-2-2，1403900魯能康橋魯能房地產(chǎn)北園大街三孔橋23萬18棟小高層2-2-1，823-2-2，1204700本地區(qū)根底設施及環(huán)境條件一般，老式住宅及工廠較多。傳統(tǒng)觀念上這里不是非常適于居住的地區(qū)。但隨著近年開發(fā)量的加大，環(huán)境已有相當大的改觀，逐漸為人們所接受。本區(qū)域總建筑面積約為150萬平米，樓體類型以多層為主，后起之秀以小高層居多，高層工程所占市場份額較小。主力戶型以二室、三室為主，面積在80㎡—130㎡。長途汽車站和火車站兩大交通樞紐涌動大量流動人口；濼口服裝城和鞋城吸引很多外來生意人。此區(qū)域的經(jīng)濟水平得到了明顯提升，樓盤品質(zhì)也得到長足的開展。此區(qū)域還需要依靠整體水平的提升來帶動整個住宅市場的開展。小結：從以上的情況來看，濟南人“住南不住北，住東不住西〞的生活居住習慣是有一定依據(jù)的；并且從房地產(chǎn)市場的價格來看，東部、南部的市場價格明顯要高于西部、北部，但是西部、北部房價上漲的速度明顯要高于東部和南部。隨著城市開展建設的步伐逐步加快，西部、北部的居住環(huán)境逐漸得到人們的認可。濟南市06年新盤概況樓盤名稱占地面積總建面積工程位置建筑類型備注盛世·皇苑〔南〕3.9㎡9萬㎡英雄山路與英西南路小高層、高層80-300㎡的多種陽光戶型組合凱旋新城〔西〕12萬㎡30萬㎡經(jīng)十路西段高層、小高層、多層及花園洋房魯鐵·把戲年華〔西〕3萬㎡6萬㎡堤口路中段3棟高層和1棟多層40%的公園式綠化，戶型70-127㎡。潤業(yè)·世紀園〔北〕2.7萬㎡6.5萬㎡黃臺南路中段板式小高層住宅為主面積45㎡到150㎡不等。千佛山·熙園〔南〕2.5萬㎡2.2萬㎡千佛山風景區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅、疊拼別墅精品住宅容積率0。88，共100戶天泰·太陽樹〔南〕11.3萬㎡20萬㎡陽光舜城南邊高層、小高層戶型從110㎡到250㎡國華·東方美郡〔南〕36萬㎡28萬㎡千佛山以南單體別墅、聯(lián)排別墅、疊層別墅、多層住宅、商業(yè)及配套公建居住戶數(shù)800余戶，地上容積率小于0。8，綠地率大于40%名士豪庭〔東〕34萬㎡100萬㎡經(jīng)十路路南歷山名郡〔中〕12萬㎡20萬㎡歷山路以住宅為主，集辦公、商業(yè)為一體的高檔綜合性社區(qū)黃金綠苑〔東〕87萬㎡60萬㎡歷下區(qū)東南部多層，小高層，別墅區(qū)群盛華城〔西〕2萬㎡9萬㎡經(jīng)一路北側(cè)緯六路到緯九路之間兩棟多層公寓和四棟19層商住樓組成住宅共計750多套泉景天沅〔南〕38萬㎡80萬㎡陽光新路高層和小高層京魯山莊〔南〕5.7萬㎡10萬㎡二環(huán)南路6666號4棟板式小高層和8棟多層綠化率為35%，面積以80—120㎡的二居室，三居室，四居室戶型為主蝶泉山莊〔南〕22萬㎡22萬㎡濟南市南部中央花園〔西〕42.7萬㎡88萬㎡經(jīng)十路西段25000㎡城市廣場、大型地下停車場湖光山色〔北〕4．9萬㎡北園路三聯(lián)商社對面4棟小高層翡翠郡〔西〕68萬㎡天橋區(qū)堤口路海信?漿水泉居住組團〔東〕32萬㎡32萬㎡平頂山以東，老虎山以北，回龍山以西，旅游路以南高層、五層、多層洋房和局部疊拼別墅燕東·秀府〔東〕2萬㎡經(jīng)濟學院對面七棟多層帶電梯戶型從120㎡—280㎡大舜天成·自由城〔中〕2.5萬㎡歷下區(qū)如意街小高層純粹SOHO概念戶型銀座·晶都國際〔中〕13萬㎡順河街東側(cè)商住樓中潤世紀城〔二期〕〔東〕13萬㎡34萬㎡經(jīng)十東路燕山立交橋東北寫字樓、住宅、酒店福潤康城〔北〕2.5萬㎡6萬㎡山大路北首多層、高層一室、二室、三室，面積：45-140㎡總計653.1萬㎡小結：2006年濟南市場即將推出的樓盤有23個，總建筑面積共685.1萬平米，其中位于濟南南部的樓盤較多，有7個，總建筑面積；東部的有5個，總建筑面積228平方米；西部的有5個，總建筑面積201平方米；北部的有3個，總建筑面積17.4平方米；中間的有3個，總建筑面積。這些工程的建筑類型主要以小高層為主?？晒┻x擇的戶型面積較多，戶型仍是以二居室、三居室為主。濟南市住宅市場產(chǎn)品及價格分析區(qū)域供給量分析從樓市新增供給量來看，06年濟南住宅市場比擬活潑，全新樓盤較多，加上后續(xù)開發(fā)或者長期認購的樓盤，上半年籌備開始銷售的樓盤就有23個。導致06年上半年市場活潑的原因主要是，05年國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，新的樓盤都采取延期開發(fā)，以開發(fā)尚未銷售的樓盤采取長期認購的形式，以此防止宏觀調(diào)控導致的市場低迷的現(xiàn)狀。從區(qū)域供給量來看，東部和西部區(qū)域無論從新增樓盤數(shù)量還是規(guī)模上看，都是06年濟南住宅市場比擬活潑的兩個板塊，東部區(qū)域的升值潛力和西部樓盤的大盤效應帶動了區(qū)域市場的繁榮；南部的眾多新樓盤亮相讓我們意識到了南部的住宅市場潛力，該區(qū)域樓盤的數(shù)量、規(guī)模、品質(zhì)都注定了南部將成為06年濟南市住宅市場的新焦點。建筑類型分析從建筑類型來看，新增樓盤中，建筑類型以小高層為主，多層不再是市場的主流，高層比重也大幅增加，由此可以看出小高層、和高層日益被購房者接受，成為當前房地產(chǎn)開發(fā)的一種趨勢。首先是土地資源的極度緊缺決定我省的住宅開發(fā)應盡快向高層住宅為主的格局轉(zhuǎn)變。根據(jù)省國土資源廳的信息，我省人口密度為全國平均密度的4．4倍，人均土地僅為0.17公頃，人均農(nóng)業(yè)用地只有全國人均水平的1/3。這種“水平空間〞的捉襟見肘使我省通過土地“擴面〞進行大規(guī)模住宅建設的可能性減少，只有盡可能通過建設高層建筑而向“垂直空間〞要“住處〞。其次，城市化過程的加速更讓人感受到“壓力〞。根據(jù)省統(tǒng)計局統(tǒng)計，2001年山東城市化率為39.2%，2002年到達40.3%，上升1.1個百分點；2003年到達41.8%，上升1.5個百分點；2004年到達43.5%，上升1.7個百分點，2005年到達45.2%，上升1.7個百分點，我省城市化呈現(xiàn)出水平越來越高、速度越來越快的趨勢。山東人口9180萬，假使以去年上升1.7個百分點來計算，那么每年至少增加156萬城市人口，以目前全省人均住宅建筑面積25平方來計算，那么每年房地產(chǎn)需要新增3800萬平方米，而我省實際住宅年竣工面積這些年一直在2000萬平方米左右，年缺口達1800萬平方米。如此“龐大〞的居住需求，10年增長出來的城市人口，幾乎與上海或濟南的人口相當，如果不建高層建筑，很難設想出其它解決方案。以目前我省盛行的六層四單元的多層建筑而言，一棟樓僅能解決48戶的居住問題，而在差不多相同面積的地面上建設每層六戶總25層的一幢高層住宅，卻可以解決150戶住戶的居住問題，可容納戶數(shù)是多層的3倍多。雖然高層住宅有影響城市通透性的缺點，但人口過多的國情決定了建設高層住宅將是我們的“不二選擇〞。區(qū)域價格分析區(qū)域均價區(qū)域均價010002000300040005000600070008000區(qū)域均價438139394805351368004223東部西部南部北部中部整體在區(qū)域均價中，中部的樓盤無論樓盤位置還是品質(zhì)方面均決定了樓盤的高價格，使得中部區(qū)域價格遙遙領先；其次為南部，區(qū)域均價為4805元/平方米，高于區(qū)域整體價格水平，南部山區(qū)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，是濟南最適宜居住的地區(qū)，其價格一直穩(wěn)中有升；東部樓盤均價為4381元/平方米，東部燕山居住區(qū)的整體規(guī)劃、以及濟南的傳統(tǒng)的購房趨向勢必拉動東部區(qū)域價格的進一步增長；西部樓盤均價3939元/平方米，受段店新居住區(qū)的規(guī)劃以及最新大盤的開發(fā)，導致西部樓盤均價有所提高。北部樓盤均價為3513元/平方米，北部樓盤受舊村改造的沖擊以及消費者傳統(tǒng)的購房習慣，價格增長緩慢。價格走勢分析整體整體40504100415042004250整體4114414641854185415841754186420142234245七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月四月從樣本樓盤來看，從去年七月份到今年4月份濟南市住宅市場價格增長幅度不大，增幅在200元左右，與相比漲幅約為%。05年度下半年延續(xù)05年上半年市場低迷的現(xiàn)狀，打折、團購等活動紛紛上演，在刺激市場的同時也使得房價發(fā)生震蕩，價格增長較慢，甚至到了11月份出現(xiàn)了價格的回落。從今年年初開始，房產(chǎn)市場開始回春，價格開始一路攀升。區(qū)域均價漲幅區(qū)域均價漲幅0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%區(qū)域均價漲幅%%%2.6%4.17%東部均價西部均價南部均價北部均價整體均價從各區(qū)域的價格漲幅來看，南部區(qū)域房地產(chǎn)增長幅度最大，上漲約5個百分點，南部區(qū)域因其絕版的地理位置和環(huán)境，高檔樓盤林立，其價格定位普遍較高，整體均價一直處于各區(qū)域的首位，從去年開始，濟南市政府停止了南部的土地劃撥工作，導致其房價迅速攀升。東部區(qū)域房地產(chǎn)增長幅度居第二位，上漲了約4.5個百分點，隨著濟南東部新城規(guī)劃的清晰，東部區(qū)域成為近年來濟南市房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，加上燕山居住區(qū)的重新規(guī)劃，房價一路攀升，人們普遍看好東部的開展?jié)摿?，因而該區(qū)域的投資型客戶也最多，價格增長幅度較大。另外，大量持幣觀望的消費者今年都開始出擊，導致東部區(qū)域價格快速增長。西部區(qū)域房價增長幅度一般，上漲了約3.4個百分點，隨著西部區(qū)域的開發(fā)和市政配套的完善，西部大盤的規(guī)模效應以及開發(fā)商的品牌效應，使得西部的樓盤在市場上得到提升，同時受規(guī)模普遍較大的影響，西部樓盤對市場的影響力都比擬大，一個樓盤的價格波動都會對市場造成一定的沖擊，因此幾個新盤的推出拉動了該區(qū)域的價格上漲。北部均價增長幅度低于整體的價格增長水平，北部區(qū)域受區(qū)位劣勢的影響，整體價格水平一直較低，但隨著城市改造和區(qū)域新規(guī)劃的實施，提升了區(qū)域價值，雖然近年來區(qū)域供給量不是很大，使區(qū)域價格穩(wěn)步增長，但城市改造過程中的一些價格較低的舊村改造工程，對該區(qū)域市場產(chǎn)生了不小的沖擊，因此區(qū)域價格也受到一定影響。小結：由于05年宏觀政策的出臺，導致大量購房者出現(xiàn)觀望，這極大地影響了住宅成交量。但濟南購房者和外地在濟置業(yè)者的需求并沒有降低，06年開始房地產(chǎn)市場開始回暖，大量的新工程、高品質(zhì)工程涌出，大量持幣觀望者開始出擊購房，06年濟南住宅市場火爆?？深惐裙こ虃€案調(diào)研市區(qū)工程針對與本工程緊鄰大學城、品質(zhì)高、規(guī)模大等特點，我司選擇了與本案相似的緊鄰山大的天鵝堡、緊鄰山師的歷山名郡以及以教育為專利的重汽·翡翠郡三個工程為主要調(diào)研對象，以供本案參考。富翔天地天鵝堡德國風情社區(qū)著稱的富翔天地位于歷城區(qū)花園路47號，南臨花園路，西距二環(huán)東路僅200米，長途汽車東站,全福長途客運中心,歷城公交中心,濟青高速零公里十分車程內(nèi)可直達，地理位置優(yōu)越，交通便捷；與百年山大為鄰，與百年洪樓相伴，充滿濃厚的人文氣息。工程占地6萬平方米，建筑面積3萬平方米，容積率0.5，綠化率45%，9.2萬/個車位，物業(yè)管理費：1.28元/平方米/月。德式風情板式小高層，組團園林，30余種戶型，建筑面積從80平方米至240平方米，滿足各種家庭的需要，270度全景觀戶型設計，居高臨下，觀景隨心。開盤結束當天共簽約140余套，均價4600元/平方米，銷售總額到達4800萬元，創(chuàng)造了濟南高尚住宅銷售的又一紀錄。二期均價4800元/平方米，已售80%。如此高得銷售價格，如此好的銷售業(yè)績，其銷售熱點值得本案參考。小區(qū)內(nèi)大、小環(huán)境得體在大環(huán)境方面，穿越小區(qū)中央的中心景觀河面積達萬平方米，配以豐富水景、起伏地形、四季植株等，園林融合了坡地、溪流、植被、噴泉、戲水池、廊架、觀景亭等多種元素盡享綠意盎然的幽靜與安寧。。在小環(huán)境方面，多數(shù)設計10-14層的陽光純板樓，點綴于大面積的組團綠化帶之中，戶戶擁有觸目可及的濃濃綠意，擁抱更多的清風與陽光。工程設計質(zhì)量的不斷提高，總面積不變的前提下有效面積增加，從而使戶型變得更緊湊，三居室的平均面積由80—100平方米向130平方米以上變化，主流產(chǎn)品從緊湊型向舒適型面積演變。大型樓盤總是在強調(diào)環(huán)境景觀，這些大環(huán)境要素，而對消費者真正居住地小生活空間投入少，研究也少。其實，這兩者實際上也就是一種大環(huán)境和小環(huán)境的關系。戶型的創(chuàng)新與特色選擇房子就等于選擇一種新的生活方式，那么對于以戶型創(chuàng)新的品質(zhì)社區(qū)來說，選擇一種戶型也就可以說選擇了一種生活方式。為滿足住戶的不同需求，天鵝堡再配以舒適多樣的戶型設計，全部以空間的居住舒適為主要設計思想，從經(jīng)濟簡約的二居室至豪華寬敞的復式六居，涵蓋了各種居住要求。其中，小區(qū)高層復式戶型客廳挑高達5.6米，配以130—210余平方米的居室，鳥瞰小區(qū)中心綠地，氣度非凡。配套設施完善社區(qū)建有會所,環(huán)型跑道,淺水灘,幼兒園；便利店、洗衣店、商業(yè)街等生活配套設施一應俱全，便捷的生活就在眼前。周邊配套設施有中、小學，幼兒園，商場，郵局，銀行，醫(yī)院；社區(qū)采暖采用集中供熱、分戶控制；有線電視，高速寬帶，煤氣管道入戶。本工程的目標客群主要鎖定在金領、成功人士和事業(yè)單位中高層領導等。行業(yè)特征不明顯，多數(shù)為二、三、四次置業(yè)者，多為改善居住環(huán)境，大多自住，以此投資者很少?？蛻舻奶卣鳛橛幸欢ń?jīng)濟根底、收入穩(wěn)定，重視居住質(zhì)量和“家〞的氣氛，追捧高品質(zhì)居住條件，追求生活舒適度的消費者。樓盤的綜合品質(zhì)、社會影響力、細節(jié)特色及社區(qū)人群的層次是他們所關注的因素，內(nèi)斂大氣是他們所向往的樓盤氣質(zhì)。歷山名郡工程位于濟南柴油機廠廠區(qū)，占地面積180余畝，規(guī)劃面積22萬平方米，是以住宅為主，集辦公、商業(yè)為一體的高檔綜合性社區(qū)。小區(qū)位于泉城特色風貌帶的核心區(qū)域，南鄰經(jīng)十路，東靠歷山路，西鄰千佛山路，北依文化西路。工程東部區(qū)域為沿街辦公樓和精品公寓，中部區(qū)域為高尚住宅，西部沿街區(qū)域為商務休閑娛樂區(qū)。先期開工建設的4萬平方米，沿街局部主要面向銀行、保險、證券、期貨、律師事務所、會計師事務所等知識型、智力型公司，住宅局部為面向中產(chǎn)階層的精品公寓。工程工程以其成熟的生活配套、優(yōu)良的建筑品質(zhì)來吸引客戶，并充分利用工程周邊的教育優(yōu)勢，抓住高校老師等良好的客戶資源。工程的客群主要是：高校老師以及濟南市高端客戶，他們看重的主要是產(chǎn)品本身的質(zhì)量，以及工程周邊的生活氣氛，，對于價格因素不太看重，只要產(chǎn)品好，性價比高，他們就能接受。在于該工程的銷售經(jīng)理交談過程中，他建議本工程客戶群定應鎖定在大學城老師、周邊經(jīng)商的個體業(yè)主、大學城學生家長以及局部投資客戶，至于濟南的高端客戶在那里置業(yè)只能對別墅等感興趣。重汽翡翠郡工程位于濟南市天橋區(qū)原濟南重型汽車總廠廠區(qū)內(nèi)，東臨西工商河路，西臨無影山東路，南臨無影山中路，北面與濟南師范小區(qū)相連。工程占地約500畝，建筑面積68萬平方米，容積率1.65，綠化率：超過40％，建筑密度：約24％，總戶數(shù)：4129戶，停車位：3236個，大面積地下停車場和地上停車位到達80%的停車率。工程是由大型超市、沿街商業(yè)及配套公建、TOWNHOUSE、花園洋房、多層、小高層、高層住宅組成的大型住宅社區(qū)。目前本工程現(xiàn)未開始正式銷售，〔估計價格在4000元/平方米左右〕。在開盤前進行的開展翡翠郡置業(yè)會員中，已吸納會員1000多戶，會員可以以5萬元購置會員金卡抵房價6萬元，2萬元購置銀卡抵房價3萬元，〔不購置住房可返現(xiàn)金〕，同時會員可享受開盤銷售前的內(nèi)部認購，先行選擇戶型及樓層位置。此工程在銷售過程中主要抓住了以下幾個點：重汽地產(chǎn)與北京師范大學合作，在社區(qū)內(nèi)成立“北師大根底教育實驗學校〞建立中小學公立教育基地，業(yè)主子女優(yōu)先上學，社區(qū)內(nèi)還建有幼兒園。規(guī)劃設計關注人的需求與環(huán)境的完美融合，設計原生態(tài)花園洋房，橢圓形建筑動線、退臺花園、大飄窗、景觀露臺、屋頂花園等風格獨俱，營造出環(huán)境優(yōu)美、居住舒適居住小區(qū)。周遍配套齊全，擁有便捷完善的生活圈：大型超市分布周邊，中小學校環(huán)繞，大型醫(yī)院近在咫尺，數(shù)家銀行提供方便的金融效勞。而數(shù)百棵老樹以及重汽原廠房、及一段鐵路的保存那么讓人領略到社區(qū)讓位自然、尊重歷史的風度。工程的目標客群主要鎖定在濟南常住人口以及周邊下縣和其他城市在濟工作人員，其中濟南客戶占到60%左右，其他客戶占40%左右。周邊轄縣工程為了能給工程一個準確且有深度的市場定位，我司在研究以上幾個工程的同時，還把工程提高到區(qū)域類同市場的研究上來。為此，我司著重的研究了與本案工程區(qū)域市場類同的章丘的齊魯澗橋和齊河的國科國際高爾夫別墅這兩個工程。齊魯澗橋工程位于章丘明水雙山大街以西，工業(yè)二路以南，緊貼東部產(chǎn)業(yè)帶，距濟南市區(qū)約30分鐘車程。工程占地474畝，建筑面積40萬平米，容積率1.19。工程內(nèi)部規(guī)劃有大型超市、美食街、風情商業(yè)步行街、城市文化假日廣場、歐洲文化廊、英倫3D疊式園景、國際文化會所等。多層陽光公寓、多層花園洋房、8層電梯洋房、情景洋房、疊拼復式洋房、連排別墅等多種建筑規(guī)劃形態(tài)相結合，以滿足不同的客戶群體。工程采用精裝修，臥室地面有復合木地板，起居室、餐廳配有裝飾燈具，衛(wèi)生間配有熱水器，廚房配有整體櫥柜，這一切都給工程增加了很大的附加值，吸引消費者的眼球。工程居住房均價2850元/平方米左右，而章丘當?shù)毓こ叹鶅r為2100元/平方米，兩者相差較大。在如此大的價差下，此工程能在短短的半年時間內(nèi)銷售掉200多套房子，其主要是因為以下幾個方面：章丘的迅速開展，為工程奠定了堅實的根底。章丘市的市政工作做的很到位，在新城區(qū)內(nèi)綠化較好，并且道路旁邊還設有疊水小溪。百脈泉等旅游風景區(qū)的開發(fā)，為工程的開辟了新的道路。工程距百脈泉僅有5分鐘的車程。濟南東部的整體規(guī)劃，以及重汽、煉油廠等大型高收入企業(yè)的入住章丘為工程造就了大量的客戶群體。工程精心的制作，高檔的品質(zhì)，細致的包裝，為工程賣出高價位作出強有力的支持。大手筆的售樓處裝修為工程在期房銷售中埋下伏筆，精致的樣板間、便利的小區(qū)看房車增加了購房者的信心，科學的戶型設計和對門大小戶型相搭配的建設方法促使購房者最終購置。工程的目標客群主要鎖定在濟南與章丘本市及周邊下縣，其中濟南客戶占到40%左右，章丘客戶占60%左右。國科國際高爾夫別墅工程位于山東省齊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，緊臨308國道，距黃河大橋18公里處。齊河經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)征地12000畝，投資60億元人民幣，開發(fā)的集運動、娛樂、度假、休閑、居住于一體的工程，它包括國科國際高爾夫別墅，國科國際高爾夫球場，國科酒店與國科健身娛樂城三個局部。工程采取兩種銷售方式，一種價格較低，均價3800元/平方，銷售后無保障。另一種是均價4200元/平方，首付30%，開發(fā)商承租10年，在這10年里每年可以免費自主30天，在這10年里開發(fā)商支付銀行貸款。工程的一期已較快的速度銷售完畢，后期因為其土地的手續(xù)問題，銷售停滯。其客戶主要來自濟南及周邊城市，并且已投資客戶居多。工程能吸引如此多的投資客戶的原因是：工程坐落于濟南北部，到濟南只有50分鐘的車程。工程配套設施齊全，集高爾夫、溫泉、酒店、娛樂城于一體。工程具有良好的投資保障，保租10年對客戶具有很大的吸引力。如此好的銷售業(yè)績與開發(fā)商對工程的精心包裝炒作還十分不開。大量的戶外廣告，頻繁的報紙、電臺廣告，再加上精美的售樓處，豪華的看房車，增加的投資者的信心。小結：綜合以上5個工程，發(fā)現(xiàn)能吸引濟南房地產(chǎn)消費者眼球的工程應具備以下幾個特點：工程配套設施齊全；工程具有較強的升值潛力；工程具有良好的居住環(huán)境；工程的性價比很高，產(chǎn)品自身的品質(zhì)較高；工程具有自身獨有的特性，具有很強的產(chǎn)品差異性；開發(fā)商對產(chǎn)品的包裝到位，產(chǎn)品的影響力大。濟南消費者市場調(diào)研濟南房地產(chǎn)市場整體客戶群構成分析類別分項比例類別分項比例性別男56.56%家庭結構兩口之家21.98%女43.44%三口之家43.26%年齡20－25歲30.37%四口及以上11.37%26－30歲31.51%目前居住區(qū)域東部44.98%31－40歲25.38%西部14.72%41－50歲9.00%南部19.20%51歲以上3.74%北部10.95%工作性質(zhì)政府/事業(yè)單位18.22%中部10.14%國有企業(yè)19.63%家庭月收入2000元以下18.76%私營企業(yè)38.83%2000－3500元41.32%外資/合資企業(yè)7.43%3500－5000元25.81%其他15.89%5000－7000元10.00%家庭結構單身居住23.39%7000元以上4.56%

統(tǒng)計分析：從受訪者的年齡分析，主要集中在20－40歲之間，共占總比例的87.26％，其中，20－25歲、26－30歲、31－40歲的比例分別是30.37％、31.51％、25.38％，與以往調(diào)查結果比照分析，比例提高近９個百分點，說明購房需求中中青年住房需求比例在提高，已占到近九成的市場需求比例，由于中青年客戶群體本身是置業(yè)需求的主要群體，所以此比例的增長，從側(cè)面能夠說明濟南房地產(chǎn)市場需求是有效需求，“泡沫〞存在幾率較低；而41－50歲、51歲以上的比例那么相對較小，分別占總比例的9％和3.74％。家庭結構分析，三口之家比例最高達43.26％，其他家庭結構分布比擬均勻，單身居住占23.98％，兩口之家占21.98，四口以及以上占11.37％；與上期調(diào)查結果比照，比例根本相當，單身者所占比例有一定提高，增長達近6個百分點。從家庭月收入統(tǒng)計分析，家庭月收入主要集中在2000－5000元，共占總比例的67.13％，5000－7000元及7000元以上的占總比例的14.56％；與上期調(diào)查結果比照分析，月收入在2000元以下及5000元以上比例有相當變動，分別為降低和增長3個多百分點，此比例數(shù)據(jù)的變動，說明濟南購房客戶群體的支付能力在逐漸增長。從工作性質(zhì)分析，私營業(yè)主占比例最高，達38.83％，政府事業(yè)單位、國有企業(yè)、外資合資企業(yè)所占比例分別為18.22％、19.63％、7.43％；與上次調(diào)查結果比照，變化不大，私營業(yè)主所占比例略有增長。從居住的區(qū)域分析，目前居在東部區(qū)域居住的受訪者所占比例最大，占44.98％，居住在南部和西部區(qū)域者分別占19.2％和14.72％，比例相當，中部和北局部別占10.14％和10.95％。整體市場客戶需求專項調(diào)查分析房價開展趨勢——理性市場觀形成統(tǒng)計分析：數(shù)據(jù)顯示，持房價根本穩(wěn)定觀點的客戶比例占28.28％，房價上漲的比例占22.43％，穩(wěn)中有升的比例占33.48％，穩(wěn)中有降的比例占6.50％，下降的比例占9.32％。整體分析受訪者認為濟南市房價會趨于穩(wěn)定，可能存在穩(wěn)中有升或逐漸上漲，持此觀點的比例共占84.19％，而認為房價會下降和穩(wěn)重略降的僅占15.81％，從數(shù)據(jù)分析可反映出目前濟南市民對對濟南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀根本了解，能夠理性的分析房地產(chǎn)市場價格走勢，這種表現(xiàn)是房地產(chǎn)需求市場走向成熟的重要表現(xiàn)之一。購房區(qū)域分析——傳統(tǒng)居住區(qū)域觀念依舊主導市場統(tǒng)計分析：數(shù)據(jù)顯示，選擇東部居住生活仍是大局部受訪者的首選，占總體比例的56.31％，其次是南部區(qū)域，占25.30％，中部、西部、北部區(qū)域所占比例分別為8.04％、7.07、3.29％?！白|不住西、住南不住北〞是濟南傳統(tǒng)居住觀點，而隨著政府東部新城新規(guī)劃的推動，東部區(qū)域快速開展，已成為多數(shù)購房客戶群體的居家首選；而由于城市規(guī)劃中“南控〞政策影響，前一階段南部的房地產(chǎn)開發(fā)工程相對較少，同時由于南部優(yōu)美的生態(tài)自然環(huán)境，致使南部成為“貴族生活區(qū)〞，普通購房群體不能承受其高房價，在此次展會南部相繼推出的新樓盤，吸引局部購房群體，此次調(diào)查比例較上次的調(diào)查結果增長4個百分點。選擇東部和南部的居住的總體比例到達81.61％，較上次調(diào)查結果略有增長，說明傳統(tǒng)居住觀念依然在主導濟南的房地產(chǎn)市場。非投資購房占絕對主流，濟南市場無泡沫統(tǒng)計分析：調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，購房目的為自住的比例占67.35％，結婚和為家人代買的分別占到15.52％和7.49％，投資購置的比例僅占到9.64％，屬正常市場行為，此次調(diào)查結果與上次比照，結果對根本一致。購房目的中非投資購房的整體比例占到90.36％，說明目前的市場需求是真實的住房需求，證明濟南房地產(chǎn)市場沒有泡沫。多層和小高層依然是置業(yè)主流統(tǒng)計分析：客戶在購置住宅類型的選擇上，多層和小高層的比例分別占47.46％和42.59％，高層的比例那么相對較低，僅有8.70％，說明目前高層住宅市場抗性依然較大，選擇高檔住宅類型——別墅的占1.24％。與上次調(diào)查結果比照，多層比例上升5.57個百分點，小高層比例下降6.77個百分點，分析其原因主要是此次展會推出局部多層住宅為主的樓盤，重新激發(fā)客戶選擇多層住宅的原始需求，但從整體形式分析，多層與小高層住宅依然是目前市場主流需求。功能型戶型構成根本需求市場統(tǒng)計分析：數(shù)據(jù)顯示有接近90％的人選擇兩室和三室戶型，比例分別為50.95％和39.20％；在戶型面積選擇上，相對應的70－130平方米是主流需求面積，其中70—90、90—110、110—130面積范圍對應比例分別為25.11％、28.74％、27.93％。從客戶需要的主流戶型及面積比照分析，受目前市場房價影響，滿足居住功能的兩室和三室戶型已成為市場的根本需求，從市場側(cè)面也反映出購房者的居住需求回歸理性。房地產(chǎn)市場價格與購房者承受房價根本相當統(tǒng)計分析：受訪者可以承受的最高單價主要分布在3000－4500之間，占總比例的93.06％；受訪者所能接受的最高總價主要集中在20－50萬之間，其中20－30萬和30－40萬之間的比例相當，分別占32.83％和31.42％，40－50萬占18.32％。此房價數(shù)據(jù)顯示雖略低于濟南市房價平均水平，但基于濟南市民的保守性，可以判斷濟南購房者根本能夠承受目前房地產(chǎn)價位。購房行為逐步理性，需求市場逐漸成熟。統(tǒng)計分析：客戶購房考慮的因素中，環(huán)境、位置、交通、價格和配套是主要考慮的因素，比例分別占68.22％、54.93％、53.42％、40.94和36.39％，從上表數(shù)據(jù)可以說明，購房者在購置房屋時開始理性選房，買房主要考慮房子所在小區(qū)的周邊環(huán)境、位置、交通、價格、配套等硬件因素。私家車將成為家庭主要交通工具統(tǒng)計分析：調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在有車的比例占27.15％，一年內(nèi)買車的占的比例占19.48％，兩年到三年內(nèi)和三年后買車的分別占13.56％和14.58％。與上次調(diào)查結果比照分析，現(xiàn)在有車和準備一年內(nèi)買車的比例有一定幅度的增長，分別增長5.24％、11.64％，說明隨著購房群體收入的增加，對生活舒適度的要求提高，私家車將成為主要交通工具。2、工程所在區(qū)域市場分析長清區(qū)概況長清區(qū)位于山東省中部，東依泰山，西濱黃河，是省會濟南的新區(qū)，距濟南市區(qū)22公里。總面積1178平方公里，轄7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、4個街道辦事處、613個行政村，全區(qū)總?cè)丝?3.32萬人。長清是正在崛起的西部新城，經(jīng)濟實力逐步增強。2004年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，比上年增長18.6％，人均國民生產(chǎn)總值16684元，可比增長18%。經(jīng)濟結構不斷優(yōu)化，固定資產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴大。全年全社會固定資產(chǎn)投資54.3億元，全區(qū)全年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資11757萬元，同比增長44.9%，房地產(chǎn)投資開發(fā)逐年增加。2003年6月省委常委擴大會議確定了濟南“東拓、西進、南控、北跨、中疏〞的城市開展總體戰(zhàn)略，其中“西進〞是指加快開發(fā)以濟南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、大學科技園和長清主城區(qū)為主的“西部片區(qū)〞。在“西進〞戰(zhàn)略的根底上，長清區(qū)確定了“兩軸五組團〞的城市開展空間結構，即以自然山體、水系和交通走廊為主線，進一步細劃為長清主城區(qū)、大學科技園區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)高新技術開發(fā)區(qū)和五峰山旅游度假區(qū)五個功能不同、風格迥異的城市組團,從而形成沿經(jīng)十路連接經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和長清城區(qū)的經(jīng)濟、社會、生態(tài)、城市開展軸；沿104國道連接大學科技園區(qū)和五峰山旅游度假區(qū)的高等教育、文化旅游、休閑居住開展軸，建成有利于高等人才培養(yǎng)和科學技術研究的高等教育示范區(qū)，有利于人才、資本要素聚集和技術產(chǎn)品擴散的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)帶，有利于生活居住、商貿(mào)物流和旅游、休閑、度假，融山、水、綠、城于一體的現(xiàn)代化新城區(qū)。目前，“五個組團〞規(guī)劃面積達160平方公里，形成了布局合理、功能完善、優(yōu)勢互補的現(xiàn)代化城市新區(qū)，成為帶動區(qū)域經(jīng)濟社會開展的增長極。2.1.3工程所處區(qū)域---大學科技園區(qū)濟南市西部新城區(qū)——大學科技園，位于濟南西部片區(qū)五大板塊中心地段，西依長清老城區(qū)，西北側(cè)為市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東北側(cè)與農(nóng)業(yè)高新技術開發(fā)區(qū)接壤，東南與五峰山旅游度假區(qū)為鄰，是濟南市西進戰(zhàn)略的重要承載區(qū)域。工程所處區(qū)域正是位于大學科技園的中心位置，作為帶動西部新城區(qū)騰飛的龍頭，隨著高校新校區(qū)的日趨完善，這里將成為人流、物流、信息流的聚集地。未來區(qū)域內(nèi)，除了每年有大批的學生在這里求學之外，還會有很多的畢業(yè)生留在西部新城就業(yè)或從事產(chǎn)學研，隨之而來的就是會有大量企業(yè)進駐這里，因此就會有大量員工對該區(qū)域內(nèi)的樓市產(chǎn)生了大量需求，高素質(zhì)高科技企業(yè)的員工在這里居住也將在拉升區(qū)域地產(chǎn)價格與檔次上起很大作用，區(qū)域市場需要一個大型的高檔生活居住區(qū)?？梢灶A見，西部新城將會迎來房地產(chǎn)開發(fā)的新契機，區(qū)域的整體形象及價值將得到質(zhì)的提升。長清房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀長清雖然是濟南的一個城區(qū)，但經(jīng)濟開展比擬落后，無大型的支柱產(chǎn)業(yè)，其房地產(chǎn)市場起步較晚，大約03年才取消福利分房和集資建房，現(xiàn)在老城區(qū)甚至依然可以集資建房，商品房市場的開展滯后于全國和山東總體房地產(chǎn)市場的開展。自從大學城整體規(guī)劃開始實施之際，長清的房地產(chǎn)市場開始了突飛猛進的開展。前期的明珠廣場以及現(xiàn)在的大學城商業(yè)公園，給濟南的商業(yè)地產(chǎn)帶來了一股強烈的投資風暴。隨著各個大學建設的完工，師生的入住，大學城內(nèi)住宅市場也必然掀起一片熱潮，將會引領一次長清住宅市場價格的飛躍。雖然大學城內(nèi)房產(chǎn)市場火爆，但長清區(qū)市區(qū)內(nèi)住宅工程開展依然很緩慢，呈現(xiàn)出以下特點：產(chǎn)品設計相對保守建筑風格單一，以簡約實用的現(xiàn)代風格為主，西方和歐式建筑元素較少，缺乏大膽創(chuàng)新，建筑外立面設計相對保守，線條缺乏流暢，外立面樸實無華。匯富苑小區(qū)外景鳴泉嘉園外景社區(qū)規(guī)劃與景觀設計觀念不強就目前長清在售的樓盤來說，雖然各樓盤的規(guī)模都比擬大，但樓盤的規(guī)劃布局與景觀設計沒有得到應有的重視，對于社區(qū)規(guī)劃設計的觀念仍停留在初級階段。尤其表現(xiàn)在景觀園林設計方面，多是局部的綠地、樹木等點的設計，缺乏軸、線的連接，缺乏整體布局的特征。從側(cè)面反映長清目前缺乏真正的高品質(zhì)樓盤。匯富苑小區(qū)整體規(guī)劃平面圖物業(yè)管理水平相對落后總體來說，目前各樓盤沒有重視到小區(qū)物業(yè)管理的重要性，物業(yè)管理效勞水平也比擬落后，效勞不到位，根本的保安、保潔、綠化等方面都得不到保證。從而形成很多居民對物業(yè)管理不信任、不交費的惡性循環(huán)局面。小區(qū)主入口垃圾成堆缺乏專業(yè)的營銷推廣體系缺乏專業(yè)的營銷推廣體系，大多數(shù)樓盤都是開發(fā)商自己銷售，工程的形象包裝與推廣宣傳缺乏專業(yè)化的市場運作。售樓處的作用得不到足夠的重視，售樓處的布置較為單一，缺乏應有的功能區(qū)域，其裝修水平也與其物業(yè)定位水平不相匹配。缺乏專業(yè)的高素質(zhì)營銷隊伍，各樓盤銷售人員的業(yè)務水平普遍不高，對工程的數(shù)據(jù)、理解較淺，缺乏對市場應有的了解與判斷，在待人接物方面，缺乏禮節(jié)標準。鳳凰山莊售樓處鳴泉嘉園售樓處小結：目前長清區(qū)的在售樓盤數(shù)量并不多，以多層住宅為主，價格在1800-2500元/㎡之間，〔其中包括手續(xù)不全的樓盤〕，幾個在售樓盤的規(guī)模都相對較大，總建筑面積在10萬平米以上，小區(qū)周邊的商業(yè)配套比擬完善，小區(qū)內(nèi)也都規(guī)劃了局部社區(qū)商業(yè)配套，居住氣氛比擬成熟。但是相對而言，各樓盤的素質(zhì)都普遍不高，小區(qū)整體規(guī)劃布局與景觀設計都相對落后，而且小區(qū)自身配套也不完善，大局部樓盤都是單氣三線，沒有暖氣。樓盤銷售一般采用自然銷售模式，大局部是開發(fā)商自己銷售，缺乏專業(yè)化的操盤運作，區(qū)域內(nèi)市場競爭主要是價格層面上的競爭；購房客戶80%以上是長清地區(qū)以及周邊轄縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，濟南市區(qū)購房者不多。

長清區(qū)住宅市場特點東部和南部區(qū)域是樓盤的傳統(tǒng)分布區(qū)，其中鳳凰山莊、匯富苑小區(qū)以及文昌山莊等都分布在長清東部南部，龍泉街貫穿了長清區(qū)的幾個主要樓盤。長清區(qū)的東部和南部是未來城市的開展方向，也是未來長清居住區(qū)的開展方向。長清區(qū)目前樓盤數(shù)量不多，但都具有一定的規(guī)模。例如鳳凰山莊35.5萬平米，匯富苑小區(qū)18萬平米。但各樓盤以中低檔樓盤為主，缺乏高品質(zhì)樓盤。市場供給以多層住宅為主，小高層和高層住宅物業(yè)還處于起步階段，目前長清的第一高樓是29層的長泰大廈〔住宅〕，小高層多在二期規(guī)劃中，例如鳴泉嘉園，在消費者認同方面，仍然是多層比擬受歡送，但小高層、高層住宅只要價格合理，產(chǎn)品滿足需求，也逐漸被認可和接受。樓盤的園林設計水平普遍不高，大局部樓盤只有簡單的綠化景觀。幾個小區(qū)，主要依靠樓盤周邊自然環(huán)境作為小區(qū)的園景，區(qū)內(nèi)只有簡單的綠化覆蓋。市場上樓盤的園林設計多采用水景主題，但造園手法簡單，難免給人牽強附會之感。目前房地產(chǎn)市場比擬混亂，局部樓盤手續(xù)不全，例如目前長清第一大盤35.5萬平米的鳳凰山莊都沒有正規(guī)土地手續(xù)，不能辦理房產(chǎn)證。團購現(xiàn)象比擬突出，例如鳳凰山莊，前期開發(fā)的大局部樓盤消化都是來源于公安局、國稅局等政府部門的團體購房。同時長清轄縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購置力也不可小視。另外，隨著長清區(qū)道路網(wǎng)的建設和開展以及市政規(guī)劃中的“西進〞方案，局部居屋將納入拆遷范圍，這局部拆遷住戶也將成為樓市中潛在消費者。長清區(qū)房地產(chǎn)市場展望最近三年，長清用于城市道路等根底工程建設方面的資金到達10個億，城市綠地率45%以上，人均綠地面積15平方米；投資800萬元使城區(qū)所有的道路全都亮了起來；建成日供氣405噸的熱電廠一座，日供水能力13萬噸的水廠兩座，還有日處理垃圾能力80噸的垃圾處理廠一座，所有這些生活、市政配套設施的完善為進一步的開發(fā)提供了良好的條件。人口也是促進房地產(chǎn)開展的必要條件，按照設區(qū)和建設省城“西輔城〞的開展戰(zhàn)略，長清城市總體規(guī)劃常住人口將到達40萬人，而從目前情況來看，這個規(guī)模將很快到達，從去年開始，在一年多的時間里長清引進了171個工程，其中包括世界500強企業(yè)和教育、電力等多行業(yè)企事業(yè)單位，這些工程一方面在解決本地就業(yè)、提高人民生活水平的同時，另一方面更會增加長清人口規(guī)模，擴大經(jīng)濟需求，進而促進房地產(chǎn)市場的開展。其次，在觀念、政策等軟件方面，長清也具備了迅速開展的優(yōu)勢。劃區(qū)后，長清會同其他5個行政區(qū)一樣，被人們提及，進入人們的生活圈子；另外，劃區(qū)后在得到市政府更大支持的前提下，會繼續(xù)保持原有的各項優(yōu)惠政策，使長清區(qū)成為投資置業(yè)的優(yōu)秀平臺，正在開發(fā)的文昌小區(qū)、文昌山莊就是典型的成功例子。正是這些得天獨厚的優(yōu)勢，讓我們看到了長清區(qū)美好的將來，一個外向型經(jīng)濟區(qū)域的雛形也已經(jīng)展現(xiàn)，隨著03年濟南市城市規(guī)劃“西進〞戰(zhàn)略的實施，長清的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始了突飛猛進的開展，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)投資開發(fā)開始變熱，前期的明珠廣場以及現(xiàn)在的大學城商業(yè)公園，給濟南的商業(yè)地產(chǎn)帶來了一股強烈的投資風暴。而隨著大學科技園內(nèi)各個大學建設的完工，師生的入住，以及未來廣闊的開展前景，大學城內(nèi)住宅市場也必將掀起一片熱潮，帶來長清住宅市場質(zhì)的改變。長清住宅市場供給量在售樓盤現(xiàn)有供給量統(tǒng)計：樓盤名稱總戶數(shù)銷售率市場存量鳴泉嘉園鳳凰山莊匯富苑小區(qū)常青花苑小區(qū)合計目前長清住宅市場在銷售的樓盤有4個樓盤，以期房、準現(xiàn)房為主，呈現(xiàn)供求兩旺的形式，除個別別墅工程外，大局部工程銷售情況良好。據(jù)統(tǒng)計，目前長清正在開發(fā)的具有規(guī)模的小區(qū)總面積接近70萬平米，市場存量為15.5萬平米，這局部存量將在最近1-2年內(nèi)推出。在售樓盤戶型與面積分析樓盤名稱開發(fā)戶型戶型面積(㎡)戶型配比鳴泉嘉園二室二廳85-10330%三室二廳120-13865%復式及其他150以上5%鳳凰山莊二室二廳82-8720%三室二廳110-13570%復式及其他150以上10%匯富苑小區(qū)二室二廳88-9730%三室一廳94-11015%三室二廳120-14445%四室二廳140-15110%常青花苑小區(qū)二室二廳85-9725%三室二廳130-14570%復式及其他150以上5%在售樓盤戶型配比統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：在戶型供給方面，主要以兩室兩廳、三室兩廳為主，兩室兩廳和三室兩廳占接近90%，值得注意的是局部樓盤增加了復式的戶型。在戶型面積方面從80-110多㎡的中小戶型到110-150㎡以上的中大戶型的多種層次不等。消費群體層次的多樣性和消費能力的差異性決定了戶型產(chǎn)品的多樣性，當然，從另一方面也反映了目前長清房產(chǎn)市場開展還不夠成熟，開發(fā)商對于目標客群的定位比擬模糊，市場細分不夠，缺乏有特色的產(chǎn)品定位和市場定位。目前來看，長清住宅市場中的主流戶型面積大約在90-130㎡左右。在售樓盤銷售價格分析在售樓盤價格分布表樓盤名稱工程位置裝修標準價格均價優(yōu)惠措施范圍車庫地下室鳴泉嘉園長清區(qū)清河街以南峰山路以東簡裝修2110-2400車位60元/月/2239一次性付款優(yōu)惠30元/㎡鳳凰山莊長清區(qū)龍泉街東段簡裝修1690-1990地下車位/1850一次性付款優(yōu)惠20元/㎡匯富苑小區(qū)長清區(qū)鳳凰路南首路東簡裝修1860-216026009001880一次性付款優(yōu)惠50元/㎡常青花苑小區(qū)長清區(qū)五峰路南首簡裝修1650-1870無8001760一次性付款優(yōu)惠30元/㎡整體來看，目前長清住宅平均價格在1900元/平米左右，最低價格在常青花苑小區(qū)，均價為1760元/平米；最高價格在鳴泉嘉園，均價2239元/平米，其最高售價在2400元/平米。由于地理位置、產(chǎn)品特性、社區(qū)配套以及市場定位和客戶定位的差異，使兩個樓盤的價格均價差達500元/平米。通過對長清住宅市場銷售價格以及當?shù)鼐用穹績r承受能力的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前長清房產(chǎn)的價格處于正常略高的價格范圍，雖然偏高，但各個樓盤仍呈現(xiàn)良好的銷售勢頭，說明市場需求力旺盛，住房需求仍有較大的市場空間。當然，追求利潤的最大化和快速實現(xiàn)資金的回籠不是相輔相成的，這主要取決于開發(fā)商的經(jīng)營策略。在售樓盤配套設施調(diào)查分析樓盤名稱裝修標準社區(qū)配套工程賣點鳴泉嘉園簡裝修會所、中心廣場、幼兒園地段好、周邊配套齊全，專業(yè)的物業(yè)管理，是長清現(xiàn)在唯一的三線雙氣社區(qū)鳳凰山莊簡裝修會所、地下停車場、步行商業(yè)街、幼兒園環(huán)境綠化好、規(guī)模大、配套齊全、專業(yè)的物業(yè)管理、緊靠學校匯富苑小區(qū)簡裝修會所、地下停車場、中心花園、文化活動中心地理位置優(yōu)、環(huán)境綠化好、配套齊全常青花苑小區(qū)簡裝修區(qū)域位置、雙氣三線、靠近小學通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新開的樓盤越來越重視社區(qū)配套設施的建設，因為良好的配套設施是一個商品住宅能夠立足市場的必要條件。大局部社區(qū)具備了水、電、天然氣、、有線電視、寬帶網(wǎng)外，有些還有了對講系統(tǒng)等智能化生活配套設施。老年人活動場所、娛樂場所也逐漸走進社區(qū)，但目前還沒有真正開展起來，僅僅列入新社區(qū)的規(guī)劃當中。物業(yè)管理一直是廣闊業(yè)戶比擬關心的問題，長清以往的物業(yè)管理效勞較差，造成很多業(yè)戶對物業(yè)管理失去信心，通過市場的反應，開發(fā)商開始重視物業(yè)管理，真正意義上的物業(yè)管理效勞也提上日程。小結：目前住宅市場上，市場供給仍以中低檔產(chǎn)品為主，高品質(zhì)樓房以及面向低薪階層的開發(fā)缺乏，并且產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。大局部開發(fā)商對自身的產(chǎn)品仍然停留在價格與戶型的層面上，而對其他如物業(yè)管理效勞等方面的挖掘力度明顯較低；建筑形式方面，市場供給以多層為主，一般為六層加閣樓的形式，對小高層具有排斥心理，反映出長清市民的收入水平和居住習慣還未到達一定層次，消費觀念的改變?nèi)孕枰欢ǖ臅r間。在小區(qū)規(guī)劃設計方面，根本沒有專業(yè)的規(guī)劃設計，人們對小區(qū)整體規(guī)劃的觀念還不強，仍然停留在單體設計方面；目前在長清真正擁有景觀規(guī)劃設計的小區(qū)幾乎沒有，大局部只是外表文章，作為工程宣傳推廣的口號，沒有實質(zhì)性的內(nèi)容作為支撐。物業(yè)管理方面，停留在最根底的保潔、保安等根底效勞，明顯落后于其他城市的物業(yè)管理開展水平。專業(yè)的整體規(guī)劃設計、景觀規(guī)劃以及物業(yè)管理都是目前長清住宅市場的亮點，如果工程在這些方面有所突破，充分利用好這些因素，必定能收到意想不到的效果。區(qū)域典型個案分析1、鳴泉嘉園鳴泉嘉園多層、小高層住宅濟南新地房地產(chǎn)開發(fā)長清區(qū)清河街以南峰山路以東0531-8726119987262299約9萬平方米37%900余戶無車庫，車位60元/月共有四種戶型，其中二室二廳〔85-103㎡〕三室二廳〔125㎡-140㎡〕為主力戶型，均為全明戶型設計，客廳多為朝陽。一期4萬㎡10棟多層住宅，03年開盤，目前銷售率在80%左右，剩余房源90%為130㎡的大戶型，一期均價2200元/㎡，價格范圍2050-2450元/㎡。二期多為小高層，還未開始銷售。是長清政府機關、商業(yè)、學校集中區(qū)域，是長清目前唯一的雙氣三線社區(qū)，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃休閑商業(yè)街，會所和中心景觀廣場，無車庫配有地下車位。簡裝修，客廳、廚房、衛(wèi)生間均鋪有地磚，廚衛(wèi)墻面瓷磚到頂，一次性付款或銀行按揭〔最長30年7成銀行按揭〕均價：2200元/㎡，價格范圍2050-2450元/㎡，地下室900元/㎡，物業(yè)費/㎡.月精品住宅/書香家園〔長清現(xiàn)代主義高品質(zhì)文化社區(qū)〕鳴泉嘉園是目前長清房地產(chǎn)市場為數(shù)不多的手續(xù)齊全、配套完善、有規(guī)劃理念的規(guī)模社區(qū)，在工程接近尾盤的時候，銷售也接近停滯，現(xiàn)有售樓處與樓盤檔次不相匹配，應有的作用沒有得到表達，售樓人員缺乏積極性，樓盤銷售較為混亂，對樓盤的整體把握缺乏專業(yè)化的操盤理念。2、鳳凰山莊鳳凰山莊多層住宅濟南港基建設集團長清區(qū)龍泉街以南長清一中以東0531-872089963500余戶戶型面積從80-140㎡，其中三室二廳〔110-145㎡〕占60%左右，為主力戶型面積，二室二廳〔80-90㎡〕是暢銷戶型，戶型設計合理，中小戶型比擬暢銷。工程分南區(qū)和北區(qū)，前期主要是南區(qū)開發(fā)，北區(qū)今年6月份開盤銷售，工程南區(qū)均價在1800元/㎡左右，北區(qū)均價在1900元/㎡左右，目前無房產(chǎn)證，承諾5年辦理，今年元旦交房。單線三氣，無暖氣，會所，幼兒園，大型商場步行商業(yè)街，老年公寓，車庫等配套相對齊全，是長清區(qū)最大的住宅產(chǎn)業(yè)工程，具有規(guī)模社區(qū)的配套優(yōu)勢。簡裝修，廚衛(wèi)瓷磚到頂，鋪防滑地面磚。一次性付款或分期付款〔簽合同40%，封頂30%，交房30%〕南區(qū)均價：1800元/㎡，價格范圍1730-1860元/㎡；北區(qū)均價：1900元/㎡，價格范圍：1880-1990元/㎡，地下室1000元/㎡。一般五層價格最低，三層和六層價格最高，六層價格為贈送閣樓后價格。鳳凰山莊生態(tài)美園本工程是長清區(qū)委、區(qū)政府全力支持工程，是長清區(qū)最大的住宅產(chǎn)業(yè)工程，規(guī)劃、設計、和建設檔次均具一流水準。本工程為舊改工程，證件不齊全，但有很多事業(yè)單位團購，如：法院、國稅局、公安局等政府部門都，小區(qū)目前的樓盤消化主要依靠這些政府部門的團購。目前樓盤銷售較為混亂，南區(qū)賣南區(qū)的，北區(qū)賣北區(qū)的，缺乏對樓盤的整體把握。購房客戶以長清和轄縣鎮(zhèn)為主，濟南市區(qū)客戶很少。3、匯富苑小區(qū)多層、小高層住宅濟南匯富房地產(chǎn)開發(fā)長清區(qū)鳳凰路南首路18萬平方米戶型面積從70-151㎡，其中三室二廳〔94-151㎡〕二室二廳〔88-97㎡〕是主力戶型，戶型設計合理，中小戶型比擬暢銷。工程分南區(qū)和北區(qū)，北區(qū)為高檔別墅區(qū)，南區(qū)為高尚住宅區(qū)，南區(qū)01年開盤銷售，目前入住率70%-80%，南區(qū)均價在1880元/㎡左右，北區(qū)尚未銷售。現(xiàn)在主推南區(qū)6棟4層公寓，1、4層2160元/㎡，2、3層2060元/㎡。三線、天然氣、健身設施、幼兒園、大型地下停車場及綜合會所、文化活動中心等一應俱全，簡裝修，廚衛(wèi)瓷磚到頂，鋪防滑地面磚。一次性付款〔一次性付款優(yōu)惠50元/㎡〕南區(qū)均價：1880元/㎡，價格范圍1800-1960元/㎡；現(xiàn)銷售公寓價格：1、4層2160元/㎡，〔4層送閣樓〕，2、3層2060元/㎡；儲藏室900元/㎡，車庫2600元/㎡。工程南區(qū)入住率70%以上，目前主要推6棟4層公寓，銷售價格相對偏高，前期購房客戶絕大多數(shù)為長清本地客戶，市區(qū)客戶多看重社區(qū)自然環(huán)境、養(yǎng)老和為老人買房以及投資前景是市區(qū)置業(yè)者長清置業(yè)的目的。4、文昌山莊工程概況：㎡，容積率0.38,綠化率65%,規(guī)劃單體、聯(lián)體別墅260戶，。文昌山莊西靠鳳凰路,南面是規(guī)劃中的文昌公園,東側(cè)1公里處即為大學城新址。融入歐陸風情，尊貴典雅，彰顯尊榮；山莊伴青山而居，朝沐秀色美景，夕賞田園風光。周邊配套：中小學:山東財政學院，山東農(nóng)業(yè)大學，山東師范大學，山東大學等,幼兒園:多家,其他:3000余畝的文昌公園，300畝的人工湖。銷售現(xiàn)狀：現(xiàn)已售90%左右，剩下的單體別墅均價3600元/平米，聯(lián)排別墅2700元/平米。其中，單體別墅面積300多平米，雙拼別墅面積200多平米。描述：別墅區(qū)內(nèi)部規(guī)劃比擬混亂，密度比擬大，別墅入住率非常低，物業(yè)管理不到位。據(jù)說，購房客戶多為灰色收入者購置，市區(qū)居多，比擬看重環(huán)境，多數(shù)為屢次置業(yè)者，局部投資客戶。長清消費者市場調(diào)查針對于長清消費者市場，我司采取了隨機市調(diào)問卷加客戶深度訪談的形式，主要針對個體商業(yè)主、政府機關部門和企業(yè)工廠單位來展開的。這局部人是長清相比擬有錢的群體，也是長清地區(qū)最有可能成為購房業(yè)主的一局部人群。各局部人群對房地產(chǎn)市場關注的內(nèi)容不同，具體如下：A.政府機關部門認為政府機關部門去大學城購置住房的可能性不算很大。長清的單位福利房剛?cè)∠痪茫谌∠?，各政府機關單位員工根本都已買房。另外局部政府單位還有自己的土地，可以集資建房。認為大學城與單位還有一定的距離，上下班不方便。長清實行如雪劃片制，在大學城購房，孩子能否就近上學還是一個問題。對于長清房地產(chǎn)市場，他們認為目前市場需求十分旺盛，有效需求是主導，但由于當?shù)鼐用袷杖胨降木窒蓿沟煤芏嗄繕丝蛻舫謳庞^望，等待房價下降或相對低檔次樓盤的出現(xiàn)。對長清尤其是大學城內(nèi)房地產(chǎn)市場前景看好。認為長清人們看房最看重的幾個因素是：地理位置、價格、物業(yè)管理、景觀規(guī)劃和小區(qū)檔次認為80-120㎡、總價款在20萬左右的戶型是目前市場上最受歡送的，80-100㎡的小戶型比擬走俏，年輕人特別是選擇婚房的考慮兩室的比擬多，160㎡以上的大戶型市場需求不大，因為有這局部需求的人已經(jīng)購置，他們只會投資小戶型。建議工程戶型應該多元化以滿足不同人群的需要。認為大學城是今后長清居住區(qū)的開展方向，雖然大學城現(xiàn)在配套設施不健全，但明珠廣場、商業(yè)公園的建立，各種配套設施不斷的完善，其升值潛力看好。對于工程的客群他們認為，大學城的老師和在那邊工作的人群應該是主要的銷售對象，濟南有錢人過來買房子的也應該不少。另外長清鄉(xiāng)鎮(zhèn)上來買房子的也應該占一定的比例。B.個體商業(yè)主認為目前長清房地產(chǎn)住宅市場房價過高，超出了居民的實際購置能力，現(xiàn)在很多有購房需求的人都在觀望。認為價格、地段、建筑質(zhì)量是購房者看重的三個重要因素。新建小區(qū)如果價格適宜的話，將十分好賣，認為現(xiàn)在的高房價都是有大學城帶動的，炒作太大。認為小戶型應該很有市場，70㎡一下的戶型適合學生居住，應該很有市場，80-100㎡是比擬適合年輕人的〔無積蓄〕，110-130㎡比擬適合中年人。喜歡客廳朝陽的戶型，必須采光通風條件要好，樓間距不能太小。對于大學城位置比擬認可，認為環(huán)境比擬好，教育氣氛濃厚，很適合居住。但是現(xiàn)在由于生活配套不健全，不愿意購置那里的住宅，但是對商業(yè)工程很感興趣。對于客戶方面，他們提出很多學生家長可能會那里買房子，作為投資，同時也方便孩子上學。C.企業(yè)工廠單位在長清最具有影響力的三個企業(yè)就是魯能工業(yè)園、山水集團和佳寶乳業(yè)。魯能工業(yè)園由6個公司組成，每個公司約有500員工，共3000余人。各工廠的效益不同，其員工收入也有差異，如效益最好的山東魯能思翼帕瓦電機的效益最好，員工工資在每月1500-2000元左右，加班可拿到2500元，效益較差的公司也能拿到1000-1200元。山水集團和佳寶乳業(yè)的員工也在1000人左右，其員工工資在每月1500-1800之間。但據(jù)調(diào)查，他們在長清購置住房的可能性不大，原因如下：魯能工業(yè)園的員工一般都是外地人，公司建有員工宿舍，除少數(shù)整個家庭都在長清的可能會在長清購房外，其他的都不打算買房，即使買房其總房款也應該控制在20萬以內(nèi)。另外他們都是外地人，想買房都想去濟南市內(nèi)買房，不愿意在長清買房。山水集團和佳寶乳業(yè)的員工都在濟南居住，上下班有公司的班車，員工都不在長清居住生活，在長清買房的可能性不大。小結：長清區(qū)內(nèi)政府機關部門與企業(yè)工廠單位在大學城內(nèi)購置住房的不算多，個體商業(yè)主可能會在那里買房，但前提是他們在大學城內(nèi)有商鋪或者在那里租賃商鋪。第三局部：工程理解及定位1、工程理解SWOT分析工程優(yōu)勢：〔superiority〕有利的宏觀開展環(huán)境工程所處西部大學城，是濟南市西進戰(zhàn)略的重要承載區(qū)域，是帶動西部新城區(qū)騰飛的龍頭。而高校新校區(qū)的建設也將為本工程的開展帶來機遇，使工程具有了良好的開展環(huán)境與政策支持。

得天獨厚的自然環(huán)境資源工程處于青山環(huán)繞之中，自然植被豐富，發(fā)源于泰山北麓的大清河流經(jīng)園區(qū)中心，特有的山、水、谷有機結合的天然景觀，使工程坐享良好的自然生態(tài)環(huán)境資源。交通便捷工程距濟南主城區(qū)16公里，交通優(yōu)勢明顯，東臨京滬〔京?！掣咚俟泛?04國道，西有經(jīng)十西路和在建中的濟荷高速。兩條高速路、三條城市主干道將大學科技園與濟南主城區(qū)連成一體，形成快捷方便的交通網(wǎng)，多條公交線路保障了出行方便。社區(qū)規(guī)模對于住宅產(chǎn)業(yè)而言，其規(guī)模效益表現(xiàn)在開發(fā)本錢的降低、全面物業(yè)管理系統(tǒng)的建立，以及完善配套效勞設施系統(tǒng)，創(chuàng)造良好的公共空間環(huán)境。工程是具有百萬平米的超大規(guī)模社區(qū)，保證了整個社區(qū)擁有完善的配套效勞設施系統(tǒng)。整體規(guī)劃與景觀設計常春藤工程總體規(guī)劃和景觀設計由美國HOSTETLERZHANGSTUDER〔HZS〕建筑設計公司承當。工程融入了先進的規(guī)劃設計理念，使得本次規(guī)劃在結構、功能布局、景觀結構、生態(tài)系統(tǒng)、交通線路、行車系統(tǒng)等方面都能完美結合，整個社區(qū)的總體規(guī)劃與景觀設計充分表達了工程的領先性。良好的文化教育氣氛大學科技園作為西部新城核心，是山東高級人才培養(yǎng)、科研和信息交流中心，生態(tài)化、信息化的城市新區(qū)。在這片方圓29平方公里的土地上，10所高校云集、40萬師生會聚，舉手頭足都可與“學府為鄰〞、“書香為伍〞。1.1.2工程劣勢：〔weakness〕工程位置偏，居住氣氛尚未形成。無論是對于濟南市區(qū)還是長清區(qū)來說，工程所處位置都有些偏，區(qū)域內(nèi)的居住氣氛尚未形成，當然隨著大學科技城的建設和公交線路的逐步完善，這種區(qū)域觀念會逐漸改變。區(qū)域配套設施不完善目前周邊的生活配套效勞設施還不完善，根底配套設施的建設還處于開展階段。隨著大學商業(yè)公園的建設以及未來工程的配套規(guī)劃，工程的將來會擁有良好的配套效勞設施。1.1.3工程時機：(opportunity)高校新校區(qū)帶來的良