天津項(xiàng)目投決會(huì)2021城市進(jìn)入、產(chǎn)品定位

一、項(xiàng)目總體情況1.1項(xiàng)目合作及進(jìn)展情況1.本項(xiàng)目為勾地項(xiàng)目2.項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2020年11月-12月掛牌，作為天津2020年掛牌用地，土地款支付節(jié)奏為：地塊的競(jìng)拍保證金為20%，競(jìng)得人競(jìng)得土地后須在一個(gè)月內(nèi)繳納至60%土地出讓價(jià)款，六個(gè)月內(nèi)付清全部土地出讓價(jià)款；本項(xiàng)目保證金為42661萬(wàn)元，總土地款為18.46億（含稅）。交易路徑保證金42661萬(wàn)

摘地

第一筆土地出讓金

二筆土地金（含稅）2020年11月40日

2020年12月1日

2021年1月1日

2021年6月1日1.2項(xiàng)目區(qū)位情況1.根據(jù)項(xiàng)目地段評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目屬于ｃ類項(xiàng)目，凈利潤(rùn)率要求為6%;2.本項(xiàng)目所在城市天津?yàn)槿丝趦袅魅氤鞘校Ｗ艏葹?.2，2020年城市房均價(jià)為16412元/㎡；4.本項(xiàng)目位于天津?yàn)I海新區(qū)，該板塊以航空制造、電子信息和精密機(jī)械等為特色，是濱海新區(qū)距離市區(qū)最近的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，該經(jīng)濟(jì)板塊成熟，周邊交通便利，周邊商業(yè)教育配套完善。評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容指標(biāo)值備注城市房?jī)r(jià)164122020年商品住宅均價(jià)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)/GDP14084天津市略準(zhǔn)入漏斗人口1486.6/1004.27/20常住/戶籍/年份20年百?gòu)?qiáng)縣/國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)新區(qū)是否百?gòu)?qiáng)縣/區(qū)區(qū)

北辰區(qū)紅橋區(qū)西青區(qū) 南開(kāi)區(qū)和平區(qū)中心東麗區(qū)濱海本案城區(qū)1.4項(xiàng)目區(qū)位情況1.本項(xiàng)目位于天津?yàn)I海新區(qū)，地塊交通便利，位置重要，是天津中心城區(qū)到濱海新區(qū)的必經(jīng)之地，距離天津?yàn)I海機(jī)場(chǎng)6分鐘，天津站40分鐘，天津西站40分鐘；2.周邊商業(yè)教育配套完善距離SM購(gòu)物中心2KM、距離天津腫瘤醫(yī)院、天津醫(yī)科大學(xué)醫(yī)院2KM距離天津市濱海一中2KM距離天津港實(shí)驗(yàn)小學(xué)1KM，周邊保利、融創(chuàng)、新城、金地等品牌開(kāi)發(fā)商聚集。天津站SM購(gòu)物中心天津西站天津機(jī)場(chǎng)本項(xiàng)目市政府濱海西站1.4市場(chǎng)調(diào)研情況本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)情況較為健康，價(jià)格波動(dòng)差為1600元/㎡，庫(kù)存127萬(wàn)㎡，當(dāng)前去化周期為2個(gè)月。本項(xiàng)目周邊競(jìng)品單盤銷量為7.6萬(wàn)㎡/年，月均流速0.67萬(wàn)㎡/月.評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容指標(biāo)值備注市場(chǎng)高位時(shí)期與低谷時(shí)近4年1600(21年空港二期低價(jià)項(xiàng)目入市，拉低整體均期的價(jià)差（元/㎡）價(jià))庫(kù)存（萬(wàn)㎡）127空港板塊庫(kù)存年去化量（萬(wàn)㎡）10空港21年上半年去化量（20年去年8.4）去庫(kù)存周期（月）2市單盤爆量（萬(wàn)㎡）7.6萬(wàn)㎡金地悅城大境場(chǎng)市場(chǎng)漏斗競(jìng)品月均流速（萬(wàn)㎡）0.67萬(wàn)㎡/月金地悅城大境小高均價(jià)20600-21000洋房均價(jià)21000-22000銷售均價(jià)（元/㎡）商業(yè)均價(jià)26000元/㎡小高層/洋房/商業(yè)/公寓/車位公寓均價(jià)8000元/㎡車位8-10萬(wàn)/個(gè)預(yù)售條件正負(fù)零1.6市場(chǎng)調(diào)研情況本案周邊2km以內(nèi)臨近競(jìng)品售價(jià)毛坯小高20600-21000元/㎡，洋房21000-22000，月均流速40-40套，且均為板塊內(nèi)主要競(jìng)品，廣義庫(kù)存約61萬(wàn)方；其中融創(chuàng)學(xué)府one距離本案約400m，為本案項(xiàng)目直接競(jìng)品，目前暫未銷售，體量約12.6萬(wàn)方。SM廣場(chǎng)金隅云筑融創(chuàng)學(xué)府ONE-待售天保意境雅居新城中梁長(zhǎng)風(fēng)雅著金地悅城大境

項(xiàng)目距本案容積體量首開(kāi)取證取證已售庫(kù)存廣義產(chǎn)品戶型近期月均板塊直線距面積售價(jià)去化名稱率(萬(wàn)方)時(shí)間套數(shù)套數(shù)套數(shù)庫(kù)存類型面積離（萬(wàn)方）(元/㎡)（套）小高金地悅城12.小高/100-20600-1.1km1.624.641214.61168867114414.222100040-60大境洋房140洋房22000同級(jí)天保意境1km1.66.8720.6.876442824624.87小高/24-12720600-26-46板塊雅居02洋房21000新城中梁0.2km1.614.220.8.07726420142014.6小高/86-12620600-40-40長(zhǎng)風(fēng)雅著02洋房21600融創(chuàng)學(xué)府400m1.2412.68待售未取證///12.68洋房////one小高豪改競(jìng)品不具金隅1.1km1.42221.1.68100暫未銷售18洋房/140-//有參云筑06小高167考性1.6項(xiàng)目定位策劃1.本項(xiàng)目客群來(lái)源：地緣客戶占比80%，周邊開(kāi)發(fā)區(qū)、濱海新區(qū)等環(huán)線外臨近客群流入占比20%。2.本項(xiàng)目定位為首置首改項(xiàng)目，簡(jiǎn)裝交付，戶型為26、110、126㎡，其中，小高層均價(jià)為20600元/㎡，洋房均價(jià)為21000元/㎡，預(yù)計(jì)首次開(kāi)盤時(shí)間為2022年6月1日，銷售周期為22月。4.本項(xiàng)目車位定價(jià)為8萬(wàn)元/個(gè)，預(yù)計(jì)銷售周期為16月（人防車位可售）客群分析1 客源結(jié)構(gòu)占比（%）板塊內(nèi)板塊外周邊產(chǎn)業(yè)園等地緣首置首改客群占比空港二期開(kāi)發(fā)區(qū)等臨近資源配套80%相對(duì)缺乏板塊客戶流入占比20%2 需求類型結(jié)構(gòu)占比（%）首置剛需首改再改終改投資客70%26%——4%

價(jià)格分析量?jī)r(jià)定位價(jià)格(元/m2)去化物業(yè)去化類型銷售期均價(jià)價(jià)格說(shuō)明去化建議說(shuō)明l周圍在售均價(jià)小高20600-考慮整21000元/㎡、洋房21000-體市場(chǎng)22000元/㎡高層/小高層情況，l地段、配套設(shè)施較優(yōu)，溢價(jià)40套/月洋房洋房600元/㎡去化建議持平l簡(jiǎn)裝交付，可實(shí)現(xiàn)溢價(jià)600元/周邊㎡車位8萬(wàn)/個(gè)持平周邊售價(jià)40個(gè)/月——去化XX年XX月開(kāi)盤，去化周期xx個(gè)月周期1.7項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)1.本項(xiàng)目占地208畝，容積率2.0，限高64米，總建筑面積464621㎡，總土地價(jià)格為12.46億元，折合實(shí)際樓板價(jià)元7664/㎡2.項(xiàng)目要求裝配式建筑比例為40%，住宅/商業(yè)預(yù)制裝配率為60%，根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭?guī)定，可實(shí)現(xiàn)整體地塊正負(fù)零預(yù)售。商住地塊規(guī)劃指標(biāo)要求用地性質(zhì)二類居住用地可開(kāi)發(fā)建設(shè)面積208畝，容積率要求2.0限高64m綠地率40建筑密度40車位配比要求住宅1.2:1商業(yè)100㎡：1物業(yè)用房要求2000配套建設(shè)要求4萬(wàn)㎡酒店自持其他無(wú)

本項(xiàng)目裝配式建筑面積比例40%，住宅建筑單體預(yù)制裝配率≥60%，公共建筑單體預(yù)制裝配率≥60%1.18項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃1.本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2021年2月17日開(kāi)工，2021年6月1日開(kāi)盤，2024年12月現(xiàn)金流回正2.本項(xiàng)目項(xiàng)目獲取至開(kāi)盤約6月，至現(xiàn)金流回正約46.14個(gè)月。項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)級(jí)別節(jié)點(diǎn)名稱工期里程碑取得規(guī)劃方案/擴(kuò)初批復(fù)18一級(jí)取得工規(guī)證19里程碑取得施工證11一級(jí)開(kāi)工（墊層）13一級(jí)正負(fù)零完成30一級(jí)工程達(dá)預(yù)售條件一級(jí)取得預(yù)售證7里程碑開(kāi)盤1一級(jí)主體結(jié)構(gòu)封頂120里程碑竣備74里程碑毛坯交付180一級(jí)示范區(qū)開(kāi)工100一級(jí)開(kāi)放（景觀、售樓處、樣板間）2評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容指標(biāo)值備注摘地時(shí)間2020年12月01日開(kāi)工（月）3摘地-開(kāi)工財(cái)運(yùn)營(yíng)計(jì)開(kāi)盤（月）7摘地-開(kāi)盤務(wù)漏劃現(xiàn)金流回正摘地-現(xiàn)金流回斗46（月）正結(jié)構(gòu)封頂6.8摘地-結(jié)構(gòu)封頂（月）竣工備案26.6摘地-竣工備案（月）1.11項(xiàng)目核心指標(biāo)1.本項(xiàng)目毛坯交付扣除酒店成本后的銷售凈利潤(rùn)共21，260.21萬(wàn)元，銷售凈利潤(rùn)率為6%，現(xiàn)金流回正時(shí)間為46個(gè)月，資金峰值為146,162.48萬(wàn)元，IRR為7.8%，ROE為4.6%，自持4萬(wàn)㎡酒店，自持酒店成本40600萬(wàn)元。2.本項(xiàng)目加60%精裝包交付扣除酒店成本后的銷售凈利潤(rùn)共26,466.86萬(wàn)元，銷售凈利潤(rùn)率為6.42%，現(xiàn)金流回正時(shí)間為46月，資金峰值為166,124.48萬(wàn)元，IRR為7.6%，ROE為7%.自持4萬(wàn)㎡酒店，自持酒店成本440600萬(wàn)元。4.不考慮精裝包，本項(xiàng)目可售部分凈利潤(rùn)47684.4萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率12.4。級(jí)別序號(hào)指標(biāo)名稱1項(xiàng)目總可售貨值（萬(wàn)元）2項(xiàng)目銷售均價(jià)（元/㎡）項(xiàng)4項(xiàng)目建設(shè)成本（萬(wàn)元）目4項(xiàng)目可售單方成本（元/㎡）核心6銷售凈利潤(rùn)率（%）指6銷售凈利潤(rùn)額（萬(wàn)元）標(biāo)7現(xiàn)金流回正時(shí)間（月）8項(xiàng)目資金峰值（萬(wàn)元）1雨潤(rùn)銷售凈利潤(rùn)率（%）雨2雨潤(rùn)銷售凈利潤(rùn)額（萬(wàn)元）潤(rùn)4雨潤(rùn)自有資金回籠時(shí)間（月）核4雨潤(rùn)自有資金投資回報(bào)率（%）心6雨潤(rùn)IRR（內(nèi)部收益率）指標(biāo)6雨潤(rùn)資金峰值（萬(wàn)元）7雨潤(rùn)ROE1.12投資結(jié)論及建議1.本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均符合我司規(guī)定，建議積極推進(jìn)后續(xù)工作2.本項(xiàng)目需重點(diǎn)提示：一、投資結(jié)論1、地塊地理位置優(yōu)越，到機(jī)場(chǎng)僅6分鐘車程，適合做酒店；2、周邊品牌高端住宅林立，區(qū)位市場(chǎng)接受度高，去化較好；4、住宅銷售利潤(rùn)能完全覆蓋酒店自持成本，扣除酒店成本后的毛坯銷售凈利潤(rùn)2.18億，加60%面積精裝包后凈利潤(rùn)2.7億，酒店全部自持成本約4.6億元;4、濱海政府比較靈活，對(duì)土地規(guī)劃以及定價(jià)有自主權(quán)，可以設(shè)置勾地條件；二、投資建議地塊位置優(yōu)越市場(chǎng)不錯(cuò)，區(qū)域升值潛力大，建議獲取。三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)政府對(duì)酒店要求高，酒店需要自持商業(yè)去化周期慢解決辦法：①在酒店標(biāo)準(zhǔn)上與政府洽談，降低酒店標(biāo)準(zhǔn)推后建設(shè)周期②對(duì)于商業(yè)的去化價(jià)格和速度已做了深入調(diào)研，盡量爭(zhēng)取政府做公寓。二、項(xiàng)目背景及條件設(shè)置2.1項(xiàng)目背景及條件設(shè)置項(xiàng)目背景：1、本項(xiàng)目為天津?yàn)I海新區(qū)產(chǎn)業(yè)引進(jìn)項(xiàng)目，需要企業(yè)自建自持自酒店滿足區(qū)域配套所需；2、政府可以根據(jù)企業(yè)方案進(jìn)行地塊調(diào)規(guī)；4、勾地可以設(shè)置條件勾地條件設(shè)置：①4萬(wàn)㎡酒店自持自營(yíng)整體10年以上，須整體辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，不得分割轉(zhuǎn)讓，并符合政府產(chǎn)業(yè)布局等相關(guān)要求；②酒店建筑設(shè)計(jì)方案需要濱海區(qū)管委會(huì)審定。2.2項(xiàng)目背景及條件設(shè)置高層領(lǐng)導(dǎo)會(huì)晤 調(diào)規(guī)完成 保證金完成投決會(huì)通過(guò) 簽訂協(xié)議 設(shè)置條件掛牌公告注：①項(xiàng)目會(huì)作為天津第三次集中供地項(xiàng)目，具體掛牌時(shí)間在11月份以后；②項(xiàng)目需要調(diào)規(guī)，調(diào)規(guī)主管部門市天津?yàn)I海新區(qū)自規(guī)局；③協(xié)調(diào)保稅區(qū)政府設(shè)置事前審核條件；④天津一般要求4個(gè)月交齊土地出讓金，可以協(xié)調(diào)至6個(gè)月。

二筆土地金含稅）首筆土地金三、項(xiàng)目區(qū)位及城市分析4.1城市基本面及發(fā)展規(guī)劃1.城市定位：天津市市直轄市、國(guó)家中心城市、環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，濱海新區(qū)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)新區(qū)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第三極；2.城市基本面：2020年天津常住人口1486萬(wàn)人，人均可支配收入47662元；4.城市發(fā)展方向：天津?yàn)I海新區(qū)為國(guó)家級(jí)新區(qū)，為天津的重要驅(qū)動(dòng)力，規(guī)劃為“一軸”、“一帶”、“三個(gè)城區(qū)”、“九個(gè)功能區(qū)”。一軸：即沿京津塘高速公路和海河下游建設(shè)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸”。一帶：即沿海岸線和海濱大道建設(shè)“海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶”。三個(gè)生態(tài)城區(qū)：即以塘沽為中心、大港和漢沽為兩翼的三個(gè)宜居生態(tài)型新城區(qū)。GDP城鎮(zhèn)人均可常住人口數(shù)近6年常住人口增時(shí)間支配收入(億元)量(全市)量（元）2016年17886.42471101662.122017年18626.48408721666.87近6年天津常住人口2018年18802422761662.60穩(wěn)定在1660萬(wàn)壬左右，2020年由于疫情人口減少。2012年14104.28461121661.842020年14084476621486.6萬(wàn)

九大功能區(qū)包括：一是濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)，主要發(fā)展金融、貿(mào)易、商務(wù)；二是臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)，主要發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)、航空制造產(chǎn)業(yè)；三是濱海高新區(qū)，主要發(fā)展航天、生物、新能源新興產(chǎn)業(yè)；四是先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)，主要發(fā)展海洋產(chǎn)業(yè)、汽車、信息；五是中新生態(tài)城，主要發(fā)展生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)；六是海濱旅游區(qū)，主要發(fā)展主題公園、游艇等旅游產(chǎn)業(yè)；濱海新區(qū)行政區(qū)及功能區(qū)劃分示意圖濱海新區(qū)行政區(qū)及功能區(qū)劃分示意圖七是海港物流區(qū)，主要發(fā)展港口物流、航運(yùn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)；八是臨港工業(yè)區(qū)，主要發(fā)展重型裝備制造產(chǎn)業(yè)及物流業(yè)；九是南港工業(yè)區(qū)，主要發(fā)展石化、冶金、裝備制造產(chǎn)業(yè)。4.2項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目是整個(gè)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心區(qū)，周邊產(chǎn)業(yè)、住宅、商業(yè)、教育配套成熟，項(xiàng)目所在地塊，政府準(zhǔn)備根據(jù)所落項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)規(guī)本案四、市場(chǎng)及定位4.1房地產(chǎn)政策分析1.本案位于天津空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，隸屬于濱海新區(qū)，暫無(wú)限購(gòu)限售政策（除重點(diǎn)支持人員），整體購(gòu)房政策相對(duì)較為寬松。2.本項(xiàng)目所在城市預(yù)售條件為正負(fù)零。限制性政策具體內(nèi)容預(yù)售條件高層、小高層、多層正負(fù)零1.本市戶籍家庭限購(gòu)兩套，單身（含離異）限購(gòu)一套；限購(gòu)政策2.非本市戶籍需提供再本市4年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上社?；騻€(gè)稅證明可購(gòu)買一套；4.濱海新區(qū)不限購(gòu)。認(rèn)房認(rèn)貸，暫停發(fā)放26年以上的商業(yè)貸款；限貸政策商業(yè)貸款：首套三成，二套房六成，三套房及以上不予發(fā)放；公積金貸款：首套三成，二套房至少六成，三套房及以上不予發(fā)放限售政策暫未限售，重點(diǎn)支持人員須在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿4年后方可上市轉(zhuǎn)讓限價(jià)政策針對(duì)新建商品房進(jìn)行限價(jià)備案，具體需前期溝通土拍政策首批次集中供地采用“限地價(jià)，競(jìng)自持租賃面積”的出讓規(guī)則契稅政策20平米及以下，無(wú)論首套二套，均為1%；20平米以上，首套房按1.6%征收，二套房按2%征收；三套房和非住宅，不論面積大小，契稅均為4%。產(chǎn)權(quán)2年以上契稅%4.2整體市場(chǎng)分析天津市20年去化約1241萬(wàn)㎡，均價(jià)16602元/㎡；空港板塊截止至21.6月底去化約10萬(wàn)㎡，均價(jià)18640元/㎡（空港二期低價(jià)項(xiàng)目入市，拉低整體均價(jià)）庫(kù)存約127萬(wàn)㎡，去化周期2個(gè)月，整體市場(chǎng)較為健康，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較為可控。空港板塊近17-12年整體發(fā)展較為平穩(wěn)，受政策利好影響，20年達(dá)供銷峰值，當(dāng)前維持向好性發(fā)展，市場(chǎng)發(fā)展較為平穩(wěn)。2525000202000015150001010000550000020172018201920202021供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）

空港板塊近一年發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)，疫情及節(jié)假日影響，20年11月及21年1月成交相對(duì)低位，節(jié)后成交快速回升，當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展整體平穩(wěn)。9250008200007651500041000032500010020/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/0421/0521/06供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）空港板塊近五年供銷走勢(shì) 空港板塊近一年供銷走勢(shì)4.4區(qū)域土地市場(chǎng)分析1.本項(xiàng)目所在區(qū)域土地市場(chǎng)較為一般，溢價(jià)率通常在0-7%2.本項(xiàng)目周邊4KM范圍近一年出讓2塊土地，成交樓板價(jià)分別為7840元/㎡，10041元/㎡4.本項(xiàng)目若以溢價(jià)7%成交，則相比周邊地價(jià)相當(dāng)津?yàn)I保(掛)2021-2號(hào)（融創(chuàng)）成交日期：2021/12/27成交總價(jià)：124222萬(wàn)元成交樓板價(jià)：10041元/㎡成交單位：融創(chuàng)津?yàn)I保(掛)2018-2號(hào)（天溢價(jià)率：7%保意境雅居）占地面積：61,808㎡成交日期：2018/12/27總建筑面積：124616㎡成交總價(jià)：146126萬(wàn)元成交樓板價(jià)：14672元/㎡津?yàn)I保(掛)2020-4號(hào)（天成交單位：天保保）溢價(jià)率：0%成交日期：2018/12/27占地面積：64226㎡成交總價(jià)：464444萬(wàn)元總建筑面積：172460㎡成交樓板價(jià)：7840元/㎡津?yàn)I保（掛）2012-12號(hào)津?yàn)I保(掛)2018-24號(hào)成交單位：天保（新城中糧長(zhǎng)風(fēng)雅著）溢價(jià)率：0%（金地悅城大境）成交日期：2012/12/27本項(xiàng)目占地面積：400,462㎡成交日期：2018/12/27成交總價(jià)：24012萬(wàn)元成交總價(jià)：184672萬(wàn)元總建筑面積：460624㎡成交樓板價(jià)：11642元/㎡成交樓板價(jià)：14041元/㎡成交單位：新城成交單位：金地溢價(jià)率：6%溢價(jià)率：40%占地面積：100000㎡占地面積：147660㎡總建筑面積：160000㎡總建筑面積：246266㎡

編號(hào)用地占地面積容積建筑面成交樓板價(jià)成交總價(jià)性質(zhì)（㎡）率積（㎡）(元/㎡)（萬(wàn)元）津?yàn)I保住宅642261.617246014,672146126(掛)2018-2號(hào)津?yàn)I保住宅1476601.624626614041441420(掛)2018-24號(hào)津?yàn)I保（掛）住宅100,0001.6160000116421846722012-12號(hào)津?yàn)I保住宅61,8082.012461610,041124222(掛)2021-2號(hào)津?yàn)I保住宅400,4621.64606247840464444(掛)2020-4號(hào)津?yàn)I保商業(yè)26,6671.848141267744722(掛)2018-14號(hào)4.4區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析-住宅1.本案周邊2km以內(nèi)臨近競(jìng)品售價(jià)毛坯小高20600-21000元/㎡，洋房21000-22000，月均流速40-40套，且均為板塊內(nèi)主要競(jìng)品，廣義庫(kù)存約61萬(wàn)方；其中融創(chuàng)學(xué)府one距離本案約400m，為本案項(xiàng)目直接競(jìng)品，目前暫未銷售，體量約12.6萬(wàn)方。SM廣場(chǎng)金隅云筑融創(chuàng)學(xué)府ONE-待售天保意境雅居新城中梁長(zhǎng)風(fēng)雅著金地悅城大境本案

項(xiàng)目距本案容積體量首開(kāi)取證取證已售庫(kù)存廣義產(chǎn)品戶型近期月均板塊直線距面積售價(jià)去化名稱率(萬(wàn)方)時(shí)間套數(shù)套數(shù)套數(shù)庫(kù)存類型面積離（萬(wàn)方）(元/㎡)（套）小高金地悅城12.小高/100-20600-1.1km1.624.641214.61168867114414.222100040-60大境洋房140洋房22000同級(jí)天保意境1km1.66.8720.6.876442824624.87小高/24-12720600-26-46板塊雅居02洋房21000新城中梁0.2km1.614.220.8.07726420142014.6小高/86-12620600-40-40長(zhǎng)風(fēng)雅著02洋房21600融創(chuàng)學(xué)府400m1.2412.68待售未取證///12.68洋房////one小高豪改競(jìng)品不具金隅1.1km1.42221.1.68100暫未銷售18洋房/140-//有參云筑06小高167考性4.4.1競(jìng)品分析——金地悅城大境1.項(xiàng)目首開(kāi)：12.12月首開(kāi)2.業(yè)態(tài)戶型：小高+洋房（8-11F），100-140㎡，定位首改及改善4.該項(xiàng)目毛坯小高層售價(jià)20600元/㎡、毛坯洋房售價(jià)22000元/㎡，月均流速40-60套，廣義庫(kù)存約14.22萬(wàn)方。沙盤圖14012010080604020

疫情影響，去化走低及年底業(yè)績(jī)沖刺，去化快速回升

230002250022000215002100020500020000受疫情影響供銷均處0070091120受春節(jié)假日影響，成交略23124000/0/001/0//////1于低值20202022022202221下滑，節(jié)后逐步恢復(fù)成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）金地悅城大境逐月去化走勢(shì)4.4.1競(jìng)品分析——金地悅城大境項(xiàng)目整體定位首改及改善，戶型面積100-140㎡，吸引地緣首改及改善客群，整體項(xiàng)目去化相對(duì)較好，但整體戶型設(shè)計(jì)注重空間感，功能性相對(duì)較弱。因100㎡戶型功能空間較好，且總價(jià)較低，去化速度較快。100㎡4-2-1 120㎡4-2-2 140㎡4-2-24.4.1競(jìng)品分析——新城中梁長(zhǎng)風(fēng)雅著1.項(xiàng)目首開(kāi)：20.02月首開(kāi)2.業(yè)態(tài)戶型：小高+洋房（8-11F），86-126㎡，剛需首置4.該項(xiàng)目毛坯小高層售價(jià)20600-21000元/㎡，月均流速40-40套，廣義庫(kù)存約14.6萬(wàn)方。沙盤圖1002100080205006040202000001950020/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/0421/0521/06成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）新城中梁長(zhǎng)風(fēng)雅著逐月去化走勢(shì)4.4.1競(jìng)品分析——新城中梁長(zhǎng)風(fēng)雅著項(xiàng)目整體定位剛需首置，戶型面積86-126㎡，面積段較為緊湊滿足首置客群需求，但整體戶型設(shè)計(jì)功能性相對(duì)較差。受總價(jià)及客戶功能空間性需求影響，26㎡較為暢銷。86㎡2-2-1 26㎡4-2-2 116㎡4-2-2 126㎡4-2-24.6客源結(jié)構(gòu)分析本項(xiàng)目以地緣剛需首置客戶為主以及少量地緣改善客群，產(chǎn)業(yè)園上班族、早期空港置業(yè)人員、周邊外圍板塊看中區(qū)域配套及學(xué)區(qū)配套等。其中地緣客戶占比約80%，外圍流入約20%，投資屬性較弱。周邊入鄉(xiāng)流流方麗入東地緣客戶為主開(kāi)發(fā)區(qū)流入

1 客源結(jié)構(gòu)占比（%）板塊內(nèi)板塊外周邊產(chǎn)業(yè)園等地緣首置首改客群占比空港二期開(kāi)發(fā)區(qū)等臨近資源配套80%相對(duì)缺乏板塊客戶流入占比20%2需求類型結(jié)構(gòu)占比（%）首置剛需首改再改終改投資客70%26%——6%4.6產(chǎn)品建議1.本項(xiàng)目主力面積段為：26、110㎡，主力房型為4-2-1/2滿足首置首改可群居住空間性舒適性及功能實(shí)用性要求。2.本項(xiàng)目靠近SM廣場(chǎng)，周邊天津第一中學(xué)濱海學(xué)校、保稅區(qū)空港實(shí)驗(yàn)小學(xué)雙學(xué)區(qū)加持，地段交通、區(qū)域配套較優(yōu)秀，故可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)，故整體售價(jià)略高于市場(chǎng)水平。產(chǎn)品建議產(chǎn)品類型面積（平米）房型套數(shù)配比備注(開(kāi)間要求)其他264房1衛(wèi)40%4開(kāi)間朝南洋房（T2）1104房2衛(wèi)40%4開(kāi)間朝南綜合項(xiàng)目排布高層（T4）1264+1房2衛(wèi)20%4.6-4開(kāi)間朝南精裝修簡(jiǎn)裝（集中供暖強(qiáng)制要求+基礎(chǔ)簡(jiǎn)裝）建面標(biāo)準(zhǔn)/商業(yè)定價(jià)26000元/㎡（沿街1F底商），流速6-10套/月公寓定價(jià)8000元/㎡，流速16-20套/月1、洋房/小高層、兼顧居住空間舒適性與功能性，滿足首置首改客戶需求2、商業(yè)位置建議沿興宇路排布，加少SM廣場(chǎng)分流作用且覆蓋旁邊臨近小區(qū)，增加入駐率，售樓處可放置在東六道路，其他備注昭示性及通達(dá)性較好4、公寓暫未有最小切割面要求，故建議整體切割主力面積為40、46㎡4、車行出入口建議設(shè)置在西側(cè)東六道路設(shè)置4.7產(chǎn)品價(jià)格定位及銷售分析1.本項(xiàng)目小高層毛坯均價(jià)為20600元/㎡，洋房均價(jià)為21000元/㎡，加60%面積的精裝包，每平售價(jià)增加1600元/㎡；2.本項(xiàng)目車位價(jià)格為8萬(wàn)元個(gè)，整體去化率為100%4.本項(xiàng)目預(yù)計(jì)首次開(kāi)盤時(shí)間為2022年6月1日，銷售周期為22月。量?jī)r(jià)定位物業(yè)類型價(jià)格(元/m2)去化銷售期均價(jià)價(jià)格說(shuō)明去化建議去化說(shuō)明小高層/洋20600/2100l區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目金地悅城大境毛坯小高20600-21000元/㎡，毛坯洋房21000-整體月均去化40套/競(jìng)品月均流速22000元/㎡（位置略弱于本案、配套弱于本案）房0月40-60套l新城中梁長(zhǎng)風(fēng)雅著毛坯20600-21000元/㎡（位置略弱于本案、配套弱于本案車位8萬(wàn)/個(gè)參考新城中梁長(zhǎng)風(fēng)雅著（標(biāo)準(zhǔn)車位成交價(jià)8-10萬(wàn)）//去化周期2022年6月開(kāi)盤，去化周期22個(gè)月4.7-1社區(qū)底商定價(jià)邏輯商業(yè)價(jià)格：社區(qū)底商整體均價(jià)26000元/㎡定價(jià)原則：因周邊小區(qū)基本未設(shè)置社區(qū)底商，且多為街巷商業(yè)及大型商場(chǎng)，可比性較低，且部分辦公底商距離本案較遠(yuǎn)，參考性較小。故整體定價(jià)按照住宅1.6倍增值進(jìn)行設(shè)置（正常1.6-2倍）。商業(yè)位置：建議商業(yè)沿興宇路分布，輻射本小區(qū)、意境雅居小區(qū)及學(xué)校等東側(cè)、北側(cè)人流量，提高商戶入駐率；且地塊西側(cè)東六道路為SM廣場(chǎng)入口及停車場(chǎng)出入點(diǎn)，對(duì)于社區(qū)底商具有分流作用，多為過(guò)境人流，停留率較低。周邊商業(yè)分布天津新燕莎奧特萊斯- 榮泰廣場(chǎng)-200m2.2kmYOHO灣- 復(fù)地湖濱廣場(chǎng) SM濱海城市廣場(chǎng)-2.6km -1.4km 100m4.7-2公寓定價(jià)邏輯公寓價(jià)格：公寓整體銷售均價(jià)毛坯8000元/㎡定價(jià)原則：板塊內(nèi)公寓售價(jià)價(jià)差較小，外圍板塊均價(jià)可達(dá)2000-10000元/㎡，環(huán)線內(nèi)在售公寓項(xiàng)目多為老盤項(xiàng)目，可選房源較少，且切割面積相對(duì)較大，故綜合本案地塊位置、交通通達(dá)性及商業(yè)、醫(yī)療等各類配套，建議售價(jià)8000元/㎡，月均流速16-20套/月。戶型面積：天津暫未對(duì)公寓切割面積做出要求，故建議按照40、46㎡作為主力戶型進(jìn)行切割。建邦時(shí)代匯業(yè)態(tài)：公寓（loft）裝修：毛坯主力面積：47-66㎡均價(jià)：2000-11000元/㎡流速：10-16套/月萬(wàn)通金府國(guó)際業(yè)態(tài)：公寓裝修：毛坯均價(jià)：8400-8600元/㎡流速：10套/月備注：老盤項(xiàng)目，剩余極少量房源持銷

寧?kù)o高速

天安象嶼智慧城瓏公館業(yè)態(tài)：公寓（平層）裝修：毛坯主力面積：66-68㎡均價(jià)：8600-2000元/㎡月均流速：10套/月五、指標(biāo)及測(cè)算6.1項(xiàng)目銷售指標(biāo)1.本項(xiàng)目住宅1期1批預(yù)計(jì)2021年6月1日開(kāi)盤，首期開(kāi)盤推出種高層，共14.47萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)銷售周期為42個(gè)月；2.住宅1期2批于2024年4月份開(kāi)盤，共計(jì)4.6萬(wàn)㎡小高層，預(yù)計(jì)銷售周期為20個(gè)月；4.商業(yè)于2021年2月1日開(kāi)盤，共計(jì)4萬(wàn)㎡商街+公寓，預(yù)計(jì)銷售周期為18個(gè)月.業(yè)銷可售/推銷售節(jié)奏均價(jià)第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第態(tài)售持有業(yè)態(tài)毛坯/盤第1第2第4第4第6第6第7第8第2業(yè)態(tài)（元大分面積屬性精裝/㎡）時(shí)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)1011121414161617181220212224242626272822404142個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)類批（㎡）間月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月11440202期小高20667.2自銷毛坯2-4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%2%2%2%2%1層1006-1住批宅1202期4600210洋房自銷毛坯4-6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%20004-1批1202期商業(yè)1667自銷毛坯2606%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%4%4%4%1街2002-2-1商批業(yè)1公寓式辦自銷毛坯80020210101010101010101010期公14604-1/SOH004-1%%%%%%%%%%批O6.2項(xiàng)目成本指標(biāo)1.本項(xiàng)目毛坯成本總額為426822萬(wàn)元，其中土地成本176282.1萬(wàn)元，工程成本160642.2萬(wàn)元；含裝修包成本總額為444724.2萬(wàn)元，裝修包總成本8202.2萬(wàn)元，單方成本1000元/㎡；2.本項(xiàng)目除土地成本外，可售單方成本為元6870元/㎡，其中，高層6622元/㎡，洋房6782元/㎡，商業(yè)街6876元/㎡，公寓6214元/㎡,酒店12141元/㎡，酒店4萬(wàn)㎡全部自持，總成本46244萬(wàn)元。序號(hào)成本項(xiàng)目估算數(shù)據(jù)計(jì)量指標(biāo)合計(jì)1土地成本占地面積176282.12前期工程費(fèi)報(bào)規(guī)建筑面積14464.64主體建安費(fèi)實(shí)際建面117667.14基