房地產(chǎn)企業(yè)成本管控研究

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，能否做好企業(yè)成本管理關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中面臨著更大的困難和挑戰(zhàn)，如果要獲取更多的市場(chǎng)利潤(rùn)率，第一步就是降低成本，提升綜合實(shí)力。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，是為了獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)成本進(jìn)行預(yù)測(cè)和控制的系統(tǒng)，以求實(shí)現(xiàn)“向成本管理要效益”的成本管理。在此背景下，企業(yè)轉(zhuǎn)變成本管理思想，積極調(diào)整成本控制方向和實(shí)施策略，建立成本管理體系，合理降低成本費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。本文介紹房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題，提出相關(guān)的策略。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管控；研究一、引言隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在對(duì)外輸出方面面臨著更大的競(jìng)爭(zhēng)。外部環(huán)境的不確定性程度加深，這些都使得各大企業(yè)為了獲得更大的生存和發(fā)展空間，把企業(yè)的管理活動(dòng)都提升到了戰(zhàn)略管理層面，從而促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略的提高和優(yōu)化，彌補(bǔ)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的不足，根據(jù)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃來(lái)制定相應(yīng)的戰(zhàn)略，降低成本，也就是成本管理。成本管理顧名思義指的就是將企業(yè)的戰(zhàn)略融合到企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展中，從而降低成本，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，進(jìn)行更深層次的發(fā)展。企業(yè)需要從長(zhǎng)計(jì)議，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平[1]?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)的黃金時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了，隨著樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，對(duì)商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了嚴(yán)重沖擊，各房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越注重成本的精細(xì)化管理，然而房地產(chǎn)行業(yè)的成本管控力度不強(qiáng)，增加了行業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，銷售空間飽和，降低房地產(chǎn)的收入水平。所以成本管控是不可缺少的一部分，企業(yè)成本管理要符合長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，源流是成本管理的起點(diǎn)，也是企業(yè)成本管控的重點(diǎn)。過(guò)去“粗放式”的經(jīng)營(yíng)管理模式已不再適應(yīng)當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展，精細(xì)化成本管理開始成為房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。所以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)管理層必須高度重視控制成本的管理工作，重視成本管控，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益長(zhǎng)期可持續(xù)的發(fā)展。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控現(xiàn)狀房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，因?yàn)樗婕暗降姆矫孑^多，所以要想做出更好的品質(zhì)樓盤，就必須要花費(fèi)更長(zhǎng)的時(shí)間，因此房企產(chǎn)品的購(gòu)買其實(shí)是一種長(zhǎng)期的消費(fèi)行為，這就需要嚴(yán)格控制好企業(yè)的成本投入。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的人力資源、財(cái)力資源及物力資源等進(jìn)行調(diào)整、組織和分配，需要采取正確的發(fā)展策略，實(shí)現(xiàn)成本管控的目標(biāo)。如果成本費(fèi)用過(guò)大那么會(huì)給公司帶來(lái)?yè)p失，但如果成本費(fèi)用太小的話也不能滿足市場(chǎng)的需求，這就需要運(yùn)用好成本管理的智慧來(lái)做出相關(guān)的戰(zhàn)略調(diào)整和抉擇。在進(jìn)行成本核算及進(jìn)行成本控制的過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)尤其應(yīng)當(dāng)重視產(chǎn)品的生產(chǎn)周期，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)周期相對(duì)較長(zhǎng)，在進(jìn)行規(guī)劃部署方面需要分析目前企業(yè)所擁有的資源，將自身的資源與客戶需求相結(jié)合，同時(shí)要積極的做好政治、經(jīng)濟(jì)資源方面的規(guī)劃和部署，以及需要履行的社會(huì)責(zé)任，這樣才能夠?yàn)槠髽I(yè)未來(lái)的發(fā)展獲得更大的反向空間和利益。目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境之下，企業(yè)要想獲得更大發(fā)展空間，如何降低自己的產(chǎn)品成本，就是企業(yè)急需要解決的問(wèn)題。如果同行競(jìng)爭(zhēng)者的收益都差不多，那么就需要做好成本戰(zhàn)略方面的控制，做好資源的有效配置，優(yōu)化各種資源的利用，以長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)作為公司的發(fā)展方向，而不是忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，追求短期的利益，這也是企業(yè)在管理當(dāng)中應(yīng)當(dāng)遵循的一個(gè)發(fā)展規(guī)則。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理需要會(huì)對(duì)內(nèi)、外部環(huán)境進(jìn)行分析，因此會(huì)涉及到更多的環(huán)節(jié)，包括土地開發(fā)、開發(fā)設(shè)計(jì)、前期規(guī)劃、建筑安裝、銷售以及售后環(huán)節(jié)等等，因此在這些環(huán)節(jié)對(duì)房企的要求也會(huì)更高。既要重視產(chǎn)品投入資源的利用，同時(shí)也更要注重售后及客戶維護(hù)的服務(wù)，另外還應(yīng)當(dāng)做好上下游供應(yīng)鏈管理和物流倉(cāng)儲(chǔ)方面的管理。在對(duì)房企的成本進(jìn)行管理的過(guò)程當(dāng)中，必須要進(jìn)行綜合的考察和分析，只有對(duì)各種環(huán)境情況進(jìn)行正確的分析，才能夠在最大程度上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。另外要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中獲得相對(duì)優(yōu)勢(shì)的地位，就必須要對(duì)目前房地產(chǎn)環(huán)境做好詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，制定恰當(dāng)?shù)墓芾響?zhàn)略，才能夠獲得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。要實(shí)現(xiàn)房企發(fā)展的定位和目標(biāo)，必須首先作出嚴(yán)格的判斷和評(píng)估，不能急于求成，應(yīng)當(dāng)以自身發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展的特點(diǎn)制定恰當(dāng)?shù)陌l(fā)展戰(zhàn)略，另外必須要注意把控好時(shí)機(jī)，在競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。根據(jù)相關(guān)研究表明，過(guò)去主要成本管理主要是為了降低產(chǎn)品成本，大部分是財(cái)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目支出進(jìn)行一定的壓縮節(jié)約，這并不是一種非常有效可持續(xù)的成本管理方式。三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題（一）房企忽視成本管理房地產(chǎn)企業(yè)目前的成本管理缺乏管控意識(shí)，覺得成本管理是一種簡(jiǎn)單的節(jié)省支出或減少支出的方式，但沒(méi)考慮這會(huì)降低產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。成本管理意識(shí)不強(qiáng)，過(guò)于重視經(jīng)濟(jì)利益，或者部分高層管理者的成本管理意識(shí)不全面，成本管控制度不健全，就無(wú)法落實(shí)到每一個(gè)環(huán)節(jié)中。成本管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，企業(yè)的成本管控活動(dòng)越多，提升成本的因素也越多。做好成本方面的管理，需要運(yùn)用好各方面的戰(zhàn)略因素，不僅要對(duì)企業(yè)目前的支出進(jìn)行分析，同時(shí)也要對(duì)這個(gè)產(chǎn)品進(jìn)行生命周期和生產(chǎn)周期做出全方面的一個(gè)規(guī)劃。管理者對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)比較片面，對(duì)開拓新的市場(chǎng)，開發(fā)新產(chǎn)品都進(jìn)入了一種麻木的狀態(tài)，忽視了成本管理和控制，一旦企業(yè)的開發(fā)成本和管理成本略有上升，就會(huì)降低企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（二）傳統(tǒng)房企成本管理的影響房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)閭鹘y(tǒng)的成本管理觀念的影響，成本管理和控制范圍狹窄，缺乏對(duì)企業(yè)成本管理和控制，忽視了某些環(huán)節(jié)的成本控制，這代表著企業(yè)成本管理制度不完善，忽視了整個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理控制，造成成本管理不能發(fā)揮作用。只關(guān)注對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的價(jià)值消耗，對(duì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、上下游產(chǎn)業(yè)鏈和有關(guān)的領(lǐng)域成本管理沒(méi)有進(jìn)行分析。企業(yè)缺乏對(duì)成本管控的適應(yīng)能力，成本管控和管理與企業(yè)成本之間有著密切的關(guān)系，主要降低產(chǎn)品的成本，忽視經(jīng)濟(jì)效益，不利于企業(yè)的迅速發(fā)展。（三）成本管理方法陳舊房地產(chǎn)企業(yè)成本管控意識(shí)對(duì)成本管控的思想體系也有一定的影響，限制了成本管控意識(shí)的提升。成本核算和績(jī)效考核有問(wèn)題，成本核算方法陳舊，基本上都是按照成本費(fèi)用分?jǐn)偟疆a(chǎn)品中，比如財(cái)務(wù)部門進(jìn)行進(jìn)本核算需要把各項(xiàng)生產(chǎn)成本費(fèi)用進(jìn)行收集，對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、可靠性進(jìn)行分析。企業(yè)覺得成本管控的目標(biāo)是降低成本，然而這一觀念是錯(cuò)誤的，成本管理和手段也比較落后，缺乏產(chǎn)品成本和管理成本的信息，企業(yè)成本管理時(shí)缺乏系統(tǒng)的成本管控思維模式，過(guò)于重視生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，忽視供應(yīng)過(guò)程以及投產(chǎn)前產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本控制，忽視宏觀角度的成本管控，不能發(fā)揮成本管控的作用。（四）成本管理的目標(biāo)狹窄房地產(chǎn)企業(yè)成本管理目標(biāo)不全面不科學(xué)，不利于企業(yè)成本管控的過(guò)程，完善成本管控制度，無(wú)法激發(fā)企業(yè)員工的積極性和主動(dòng)性。企業(yè)成本管控依賴人才，如果缺乏優(yōu)秀的人才，企業(yè)高層管理者不重視成本管控，缺乏人才的凝聚力和向心力，成本費(fèi)用的劃分、成本差異的調(diào)整、盤虧等等方面制度不健全，為后續(xù)管理帶來(lái)了困難。部分管理者為了達(dá)到成本管控的目的，制作虛假的成本管理或者是制作虛假的財(cái)務(wù)報(bào)表。（五）企業(yè)管理技術(shù)水平不高房地產(chǎn)企業(yè)成本管控意識(shí)薄弱，成本管控能力不強(qiáng)，影響到企業(yè)成本管控制度的實(shí)施。企業(yè)的管理者為了能夠降低生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)成本管控的要求不高，因?yàn)楣芾碚叩娜纹谝话愣级逃诠芾韯?chuàng)造收益的時(shí)間。如果企業(yè)缺乏成本管理技術(shù)，不利于提升企業(yè)的利潤(rùn)率，企業(yè)進(jìn)行成本管控的力度很大，所使用的傳統(tǒng)的成本管控方法和措施都無(wú)法利用手工操作，例如作業(yè)成本法，需要按照大量的成本動(dòng)因分配間接的費(fèi)用，因?yàn)槭止げ僮骱茈y完成這些工作。四、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的策略（一）樹立正確的成本觀念房企成本控制是學(xué)習(xí)怎樣掙錢和花錢，而非節(jié)省。傳統(tǒng)的成本控制都是以節(jié)約為基礎(chǔ)，以減少成本支出，甚至從減少一定的成本開始，著重于節(jié)約。在跨國(guó)企業(yè)眼中，把“節(jié)約”觀念當(dāng)作成本管理的公司就是“土豪”型的公司，他們除了壓榨工人，減少原材料的購(gòu)買成本之外，別無(wú)其他優(yōu)點(diǎn)。因此，我們必須了解現(xiàn)代企業(yè)的成本管理策略和管理方式，只有在戰(zhàn)略層面上進(jìn)行成本控制，才能獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。現(xiàn)金流量管理對(duì)房企的經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要，不僅對(duì)房企資金的有效利用，而且對(duì)房企資金的周轉(zhuǎn)也至關(guān)重要，因此現(xiàn)金流量管理必須摒棄一刀切的使用模式，避免廣泛管理，在合理使用在此基礎(chǔ)上，提議一方面投資于有效和高效地使用現(xiàn)金流動(dòng)，另一方面特別注意現(xiàn)金流動(dòng)的動(dòng)態(tài)，控制每筆資金的流入和流出，并盡可能避免現(xiàn)金流動(dòng)管理與整體之間的不一致。與此同時(shí)，成本控制和成本預(yù)算編制才是有效的，不必要的經(jīng)濟(jì)支出得到嚴(yán)格削減，資金的使用得到優(yōu)化和最大限度的利用。作為房企成本管理，必須在執(zhí)行相關(guān)方法和監(jiān)管措施的基礎(chǔ)上編制財(cái)務(wù)預(yù)算和控制成本，需要進(jìn)行初步研究，并編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，這包括檢查項(xiàng)目邊界，分析目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是否適合投資計(jì)劃，比較同一類型投資項(xiàng)目的運(yùn)行狀況，并在運(yùn)行前計(jì)算投資。研究結(jié)果應(yīng)具體說(shuō)明根據(jù)工作量、工期、確定和衡量的預(yù)期資源消耗，例如勞動(dòng)力成本。還可在企業(yè)建設(shè)期結(jié)束后考慮評(píng)價(jià)結(jié)果，以計(jì)量、確認(rèn)和衡量各種資源的使用情況。為了進(jìn)一步完善房企成本管控意識(shí)和成本管控制度，管理者應(yīng)該樹立正確的成本管控理念，認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性。加強(qiáng)對(duì)管理者和基層員工培訓(xùn)成本管理的觀念，讓全部人員都接受新的成本管理的理念，發(fā)揮成本管理的優(yōu)勢(shì)，使成本管理在實(shí)踐中廣泛的應(yīng)用。對(duì)企業(yè)成本影響最大的，是企業(yè)員工的主觀能動(dòng)性，員工良好的成本意識(shí)是成本管理的條件。房企做好成本管控和約束，需要發(fā)揮人員的作用，企業(yè)管理人員應(yīng)該以身作則，提升企業(yè)員工的綜合素質(zhì)[6]。管理者和其他員工的成本控制應(yīng)該相對(duì)接，建立企業(yè)的成本管理文化意識(shí)。（二）加強(qiáng)企業(yè)信息技術(shù)管理房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)企業(yè)信息技術(shù)管理，使用信息技術(shù)成本管控模式，掌握信息技術(shù)資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮信息技術(shù)的作用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。創(chuàng)新是房企長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素，只有重視長(zhǎng)期的創(chuàng)新水平和科技發(fā)展?fàn)顟B(tài)，才能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)更大的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，提高管理水平和發(fā)展效益。（三）完善信息技術(shù)支持系統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控需要完善信息技術(shù)支持系統(tǒng)，成本管理需要的信息和現(xiàn)在的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息不同，也和當(dāng)前的管理會(huì)計(jì)信息不同，戰(zhàn)略管理成本的涉及面很廣，所需要的信息量很大，需要做出更多的分析和加工，因此這對(duì)信息技術(shù)水平提出了更高的要求[8]。要想長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息技術(shù)方面的利用，積極通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)和人工智能改變目前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，實(shí)現(xiàn)資源的共享，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和大數(shù)據(jù)技術(shù)降低企業(yè)產(chǎn)品成本和管理成本。（四）做好成本定位房地產(chǎn)企業(yè)要做到成本管理的定位，先降低成本，全面考慮企業(yè)的生產(chǎn)和發(fā)展。一般而言，房企的降低成本需要有以下幾個(gè)途徑：降低企業(yè)的消耗，提升勞動(dòng)生產(chǎn)率等優(yōu)化管理。降低成本和可以增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，增加成本的方式獲得其他的競(jìng)爭(zhēng)利益促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的增長(zhǎng)，是成本管理的思想。企業(yè)的成本設(shè)計(jì)因素非常廣泛，包括了成本價(jià)格和銷量等因素，降低企業(yè)人力資源管理成本，擴(kuò)大市場(chǎng)利潤(rùn)率，使得企業(yè)獲得最大的利潤(rùn)。成本是影響到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和進(jìn)步的關(guān)鍵因素，成本戰(zhàn)略是企業(yè)利用成本控制手段，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，推動(dòng)成本控制手段的進(jìn)步，把企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)和推廣壓縮成本到最低水平，實(shí)施成本優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略。如果企業(yè)可以降低經(jīng)營(yíng)管理和產(chǎn)品成本，進(jìn)而以市場(chǎng)平均水平出售產(chǎn)品，就能夠獲得超額利潤(rùn)，而利潤(rùn)增加有助于企業(yè)升級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈，反過(guò)來(lái)進(jìn)一步降低生產(chǎn)成本，所帶來(lái)的“復(fù)利”效應(yīng)是不可想象的。企業(yè)戰(zhàn)略定位中的差異化以及成本領(lǐng)先戰(zhàn)略既考慮到產(chǎn)品創(chuàng)新方面，又要進(jìn)一步降低成本，獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（五）加強(qiáng)全員成本管理房企成本消耗基本上在開發(fā)和建設(shè)環(huán)節(jié)，銷售環(huán)節(jié)的成本不高。為了實(shí)現(xiàn)房企成本管控戰(zhàn)略，提升房企成本管控水平，加強(qiáng)對(duì)成本的管理力度，將成本管理的重心從單一的開發(fā)及建設(shè)環(huán)節(jié)逐漸轉(zhuǎn)移到包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)及銷售等方面，建立全過(guò)程成本的理念。實(shí)施技術(shù)成本管控，企業(yè)管理者需要轉(zhuǎn)變成本管控理念，將新技術(shù)應(yīng)用階段產(chǎn)生的各項(xiàng)成本，列為企業(yè)成本管理中的關(guān)鍵。企業(yè)要建立健全成本賬簿，進(jìn)一步為房企成本控制提供準(zhǔn)確的資料和數(shù)據(jù)，收集原始數(shù)據(jù)，成本分析及前后資金和材料盤點(diǎn)，成本管控人員需要是項(xiàng)目部材料員、核算員、施工員等組成，進(jìn)行企業(yè)成本分析，全體項(xiàng)目人員參加，從預(yù)算收入、資金支出以及工序安排等方面進(jìn)行分析對(duì)比，找到成本較高的環(huán)節(jié)。員工工資可以與成本管控掛鉤，明確企業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，推動(dòng)企業(yè)收入分配能力，實(shí)現(xiàn)工資總額的自主管理。五、結(jié)束語(yǔ)綜上所述，成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成