智慧化稅費申報與管理 課件 項目七其他稅種智慧化申報與管理-土地增值稅

其他稅種申報與管理土地增值稅的智慧化申報與管理匯報人：朱紅云目錄認識土地增值稅土地增值稅應納稅額計算土地增值稅的智慧申報土地增值稅涉稅風險及管理認識土地增值稅一、征稅對象與范圍土地增值稅的基本征稅范圍包括：轉讓國有土地使用權；地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓；存量房地產的買賣。

1.屬于土地增值稅征稅范圍的情況：（1）轉讓國有土地使用權（指以出售方式轉讓國有土地使用權），對出讓國有土地使用權的行為不征稅。（2）地上建筑物及其他附著物連同國有土地使用權一并轉讓。（3）存量房地產買賣。（4）抵押期滿以房地產抵債。（5）單位之間交換房地產。（6）投資方或接收方屬于房地產開發(fā)企業(yè)的房地產投資。（7）投資聯(lián)營后將投入的房地產再轉讓。（8）合作建房建成后轉讓。認識土地增值稅一、征稅對象與范圍

2.不屬于土地增值稅的征范國情況：（1）房地產繼承。（2）房地產贈與。將房地產進行公益性贈與、贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的，不征土地增值稅；進行非公益性贈與的，征收土地增值稅。（3）房地產出租。（4）房地產抵押期內。（5）房地產的代建房行為。（6）房地產評估增值認識土地增值稅二、納稅人土地增值稅的納稅人，是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人。（有償轉讓）單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經營者。土地增值稅也適用于外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍納稅人。認識土地增值稅增值稅基本知識三、稅率土地增值稅采用四級超率累進稅率認識土地增值稅增值稅基本知識級次增值額與扣除項目金額之間的比率稅率速算扣除系數(shù)150%以下（含50%）的30%02超過50%，不超過100%（含100%）的40%5%3超過100%，不超過200%（含200%）的50%15%4200%以上的60%35%四、納稅地點土地增值稅的納稅人應到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報

五、納稅期限土地增值稅的納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。納稅人因經常發(fā)生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。

認識土地增值稅增值稅基本知識土地增值稅應納稅額計算一、計稅依據(jù)1.土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅義務人轉讓房地產所取得的增值額。即納稅義務人轉讓房地產取得的應稅收入減除法定的扣除項目金額后的余額。增值額＝轉讓房地產所取得的應稅收入－法定扣除項目金額2.應稅收入：轉讓房地產取得的不含增值稅的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他形式的收入應納稅額計算一、計稅依據(jù)3.扣除項目（六項）應納稅額計算（1）取得土地使用權所支

付的金額（2）房地產開發(fā)成本包括：（1）地價款；（2）取得土地使用權時按國家規(guī)定繳納的費用（如契稅）。包括：（1）土地征用及拆遷補償費用（如耕地占用稅）；（2）前期工程費（如“三通一平”費用）；（3）建筑安裝工程費；（4）基礎設施費；（5）公共配套設施費；（6）開發(fā)間接費用。應納稅額計算3.房地產開發(fā)費用4.舊房及建筑物的評估價格兩種計算方法，納稅人根據(jù)自身情況選其一：

（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并提供金融機構證明的：允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×5%以內也即利息支出許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額：

（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的：允許扣除的房地產開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×10%以內指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當?shù)囟悇諜C關確認。評估價格=重置成本價×成新度折扣率一、計稅依據(jù)3.扣除項目（六項）應納稅額計算一、計稅依據(jù)3.扣除項目（六項）5.與轉讓房地產有關的稅金6.房地產開發(fā)企業(yè)加計扣除費用房地產開發(fā)企業(yè)：城建稅、教育費附加；

非房地產開發(fā)企業(yè)：城建稅、教育費附加、印花稅。從事房地產開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本的金額之和，加計20%扣除。加計扣除額=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×20%二、應納稅額計算應納稅額計算0102030405用轉讓房地產收入總額減除扣除項目金額計算增值額。公式為：增值額=轉讓房地產收入總額–扣除項目金額增值額與扣除項目金額的比率=增值額÷扣除項目金額應納稅額=增值額×稅率–扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

第一步：計算轉讓房地產收入總額第二步：計算扣除項目金額第三步：計算增值額第四步：計算增值額與扣除項目之間的比例，以確定適用稅率和速算扣除系數(shù)。第五步：套用公式計算稅額應納稅額計算三、納稅義務發(fā)生時間：土地增值稅納稅義務發(fā)生時間為房地產轉移合同簽訂的當日。納稅人因經常發(fā)生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經稅務機關同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)相關規(guī)定確定。應納稅額計算四、稅收優(yōu)惠：1.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。2.因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照有關規(guī)定免征土地增值稅3.建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。4.自2008年11月1日起，個人轉讓住房的，免征土地增值稅。5.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房或公共租賃住房房源的，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。土地增值稅智慧申報土地增值稅稅源信息采集土地增值稅智慧申報1.登錄電子稅務局2.選擇申報表類型3.填寫應稅信息土地增值稅涉稅風險及管理土地增值稅涉稅風險與管理關稅的概念及作用一、房地產開發(fā)企業(yè)涉稅風險及管理1.視同銷售行為的風險及管理視同銷售：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等發(fā)生所有權轉移的。風險與管理：風險：未按銷售進行申報導致的應交而未交稅款的風險；措施：核查“開發(fā)產品”、“應付職工薪酬”、“應付利潤”、“應付賬款”等明細賬，分析有無視同銷售而未申報的情形。土地增值稅涉稅風險與管理關稅的概念及作用2.收入確認的風險及管理收入：不包括增值稅：一般計稅方法和簡易計稅方法下的增值稅計算不同，應稅收入確認方式也不同。隱瞞、虛報房地產轉讓價格的風險與管理：風險：收入計算錯誤導致的少交或多交土地增值稅稅款的風險，連帶企業(yè)所得稅、房產稅等一系列稅種的稅款計算；措施：審查施工許可證、銷售合同、增值稅申報數(shù)據(jù)等明細數(shù)據(jù)，確定土地增值稅的應稅收入；誠信納稅，不隱瞞、不虛報成交價格。一、房地產開發(fā)企業(yè)涉稅風險及管理土地增值稅涉稅風險與管理關稅的概念及作用3.扣除項目計算錯誤的風險及管理扣除項目確認：扣除項目是否真實發(fā)生扣除項目是否有合法憑證扣除項目金額分攤是否合理風險與管理：風險：扣除項目金額計算錯誤會導致少交、多交稅款的風險；措施：建筑合同工程款、材料費、單位用量、工程造價等明細信息；查看“開發(fā)成本”、“工程物資”等賬戶信息；審核開發(fā)