2024年佳園物業(yè)管理制度(2篇)

2024年佳園物業(yè)管理制度(2篇)

目錄

第1篇佳園物業(yè)保安部管理規(guī)定

第2篇ss佳園物業(yè)管理具體操作規(guī)范

佳園物業(yè)保安部管理規(guī)定

**物業(yè)管理有限公司

保安部管理規(guī)定

1.目的:為樹立良好的企業(yè)形象,維護企業(yè)財產(chǎn)和員工的安全,加強本公司的保安勤務管理,特制定本辦法。

2.范圍:本公司及揚名酒店、揚名物業(yè)管理公司的所有保安人員。

3.保安部管理制度

3.1.遵守國家和地方政府的法律法規(guī)以及公司各項規(guī)章制度。

3.2.服從管理,聽從指揮,廉潔奉公,敢于同違法犯罪分子作斗爭。

3.3.堅守崗位,忠于職守,嚴格執(zhí)行崗位責任制。

3.4.儀容整潔,講究文明禮貌。

3.5.值班時禁止喝酒、吸煙、吃零食;不準嬉笑、打鬧,不準會客、打電話、看書報;不準做其他與值班執(zhí)勤職責無關的事。

3.6.不準包庇壞人,不準準貪污受賄,不準徇私舞弊。

3.7.不準擅自帶人進入單位宿舍,不準留宿客人。

3.8.愛護各種警械器具裝備,不得丟失、損壞、轉借或隨意攜帶外出。

4.保安部員工上班管理制度

4.1.嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度。

4.2.著裝整齊、儀表端莊、精神飽滿、文明禮貌,不準便裝、制服混裝上崗。

4.3.按時上、下班,嚴禁遲到或早退。

4.4.服從命令,聽從指揮,完成上級交給的任務。

4.5.堅守崗位,不擅離職守,因事離崗必須請示當值領班。

4.6.不準利用工作之便無故刁難顧客、業(yè)主和賓客。

4.7.不準利用工作之便動用公司財物。

4.8.嚴禁睡覺、喝酒、監(jiān)守自盜。

4.9.加強對水電消防設施的巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時報告上級處理,對因工作失誤者,追究其保安責任。

5.保安部日常管理制度

5.1.保安部依據(jù)公司的《員工守則》對保安員進行管理,同時根據(jù)'嚴格培訓、嚴格管理'的要求,在實施具體管理時更應強調保安工作的重要性。

5.2.保安員應'律人先律已',如保安員違反公司紀律,一律從嚴處理。

5.3.對保安員的日常管理和培訓工作由保安部經(jīng)理負責,并向分管保安副總經(jīng)理負責。

5.4.保安部例會每周一次,傳達上級指導,小結工作及進行思想教育。

6.值班查勤規(guī)定

6.1.領班對保安崗哨及人員堅持不定時查崗查夜,及時糾正保安人員的不規(guī)范行為。

6.2.查崗查夜的時間由領班自行安排,但白天不得少于二次,晚上不少于一次。

6.3.查勤形式可作全面檢查也可抽查。

6.4.在查看時發(fā)現(xiàn)有違紀行為者,應及時記錄并作為考核的內容。

6.5.每日查勤情況應詳細記錄于查勤月報告上,次月交公司領導審查。

6.6.查勤內容:

6.6.1.保安儀容、儀表。

6.6.2.當班保安日記。

6.6.3.防盜報警監(jiān)控等系統(tǒng)是否正常。

6.6.4.物件簽收事宜。

6.6.5.人、車、物出入等稽核。

6.6.6.異常事件的處理。

6.6.7.保安員的巡邏事項。

7.值班交接規(guī)定

7.1.按時交接班,詳細了解上班值班情況,做到心中有數(shù)。

7.2.查看保安值班日記,檢查所交接的公文、信件和證件。

7.3.檢查公司重要地點的出入人員。

7.4.查看了解上級規(guī)定指示的事項。

7.5.送貨或寄存物品的轉交,轉交的時間、地點、人數(shù)要詳細寫清楚,并落實好。

7.6.交接班時,仔細檢查對講機、警棍和充電器、手電筒的使用狀態(tài)。

7.7.接班后,警具、警械應隨身攜帶,不得交與無關人員玩耍。

7.8.接班時,移交物品如有人為損壞(因公損傷除外),應追究當事人責任。

7.9.所有交接物品,應在當面交接時清點檢查清楚,并詳細記錄于保安日記上,以保證遇緊急情況能投入正常使用,否則,由接班保安負責。

8.突發(fā)事件處理

8.1.遇火災、水災、臺風等自然災害時應勇于救護,情節(jié)嚴重應迅速向有關部門和主管匯報,如臺風警報,保安人員應時刻準備著,加強對重點位置的保護。

8.2.遇打劫、偷盜等危害小區(qū)、酒店、富麗達花園等區(qū)安全的行為,值班保安應迅速與保安領班及其他保安聯(lián)絡,并立即撥打'110'電話報警,處理完事件后,應將事情經(jīng)過詳細記錄在保安日記上,嚴重事件應保護好現(xiàn)場,等待公安處理。

8.3.員工之間發(fā)生糾紛或不軌行為,保安人員應及時勸阻,并制止事態(tài)的發(fā)展,本公司員工與外來人員發(fā)生爭吵、斗歐等行為,應協(xié)助調解,并及時報告保安領班或當值領導。

8.4.員工發(fā)生急病或工傷應立即通知當值領導以便公司安排車輛及時送往醫(yī)院治療。

ss佳園物業(yè)管理具體操作規(guī)范

**佳園物業(yè)管理的具體操作

公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務理念,從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務,均實施全面的、標準化質量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設備設施維護系統(tǒng)、環(huán)境保結系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)、共用設施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。

(一)前期準備

公司派出專業(yè)人員對待承接項目進行深入研究,了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況,結合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案;進駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊伍,進行人員選拔、培訓,針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程,擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議;進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備;物業(yè)接管必須進行驗收評估,妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。

1.內部機構的設置與擬定人員編制

2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓

開展管理工作前3個月。培訓內容為:專業(yè)管理概念,緊急應變的處置,業(yè)主及用戶投訴的處理,特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。

3.規(guī)章制度制定

1)、根據(jù)政府有關部門的法律、法令、文件和示范文體,編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。

2)、制定嚴謹、科學的管理文件(各項守則、管理規(guī)定,各級員工崗位職責及工作程序)并在入伙前完成。

(二)物業(yè)管理的啟動

1.物業(yè)的接管驗收

1)、產(chǎn)權資料(項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照)。

2)、技術資料(竣工圖、設備的檢驗合格證書等)

2.入伙管理

1)、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊,明確入伙驗收手續(xù)、收費標準,簽署“業(yè)主公約”,禮貌、熱忱接待業(yè)主,主動解釋有關疑問;簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約;通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作;向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》;配合用戶搬遷,應打掃好室內外衛(wèi)生、清掃進出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等;做好用戶搬遷階段的安全工作,合理協(xié)調保安人員值班、巡邏,適當增加保安力量。

2)、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權備案。在辦理移交手續(xù)中,系統(tǒng)了解業(yè)主相關資料,建立顧客檔案,界定每個產(chǎn)權人擁有產(chǎn)權的范圍和比例,建立產(chǎn)權備案制度,為今后順利管理打好基礎。

3.二次裝修施工全過程監(jiān)控

二次裝修管理攸關樓宇的建筑風格、品質,因此,為了保證樓房長期正常使用,公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業(yè)管理服務收費辦法》等有關法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

作業(yè)現(xiàn)場管理時,管理處將采取必要的安全防護和消防措施,保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全,控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害,減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。

安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件,接受管理處管理,留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔保,防范治安事件發(fā)生;進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理,消除消防隱患;二次裝修與入住并存期間,加強安全防范重點宣傳,有針對性地采取措施,確保不遺留安全隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放,嚴禁投入下水道,確保樓宇內道路通暢及環(huán)境整潔;加強噪聲控制,限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離,最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響,控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。

共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內外設備設施不受破壞,嚴禁任意動用消防設施,使其正常運行。

外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀,不得在外墻鑿洞;禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉;窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內側;公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物,尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工,以防止破壞樓板結構;不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水;外墻體埋設管線,須進行防水處理,以防止外墻滲水;不得在無梁板上砌筑檣體。

水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管;廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口,以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞;墻體及吊頂內埋設電線應使用套管;動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。

裝修工程完工后,由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收,出具竣工驗收單并辦理相關手續(xù)。

(三)完善的日常物業(yè)管理服務

a、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1、總體安全環(huán)境管理

在社區(qū)四周、車床進出口、社區(qū)出入口,電梯轎廂內設置閉路監(jiān)控系統(tǒng),建立24小時不間斷監(jiān)控資料;結合公安110報警系統(tǒng),對突發(fā)安全事件及時解決,依法辦事。

培訓專業(yè)保安巡查員隊伍,保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標志,文明值勤,言語規(guī)范,認真負責,對社區(qū)進行24小時值班及巡邏,制定詳盡巡邏路線及頻次;對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。

在出入口處對來訪客人進行登記,控制樓宇內流動人員數(shù)量,防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關人員流竄;建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng),遇有突發(fā)事態(tài),可以立即調配全公司人力和物力集中支援;制定應急準備和應急措施,如防臺風、防地震方案等。

2、對出租戶管理

租戶的社區(qū)角色不同,人員流動性大,社會背景、身份也極為復雜,因此,出租戶管理成為當今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手,對租戶進行分類拜訪與重點關注;配合派出所、居委會對小區(qū)內租戶、流動人員的調查。確保樓宇內業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。

3、車輛交通及道路管理

樓宇停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊,機動車輛出入有登記;非機動車車輛按規(guī)定位置停放;每天巡查樓宇內道路,確保道路通暢,路面平整;井蓋無缺損、無丟失,路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

4、科學管理

記錄全面的事件日志,針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控,消滅安全隱患。

b、設備設施維護系統(tǒng)

1.房屋管理與維修養(yǎng)護

主出入口設樓宇平面示意圖,幢、單元(門)、戶標號標志明顯;定期檢查

外墻,發(fā)現(xiàn)破損及時修補,確保房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡;空調安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集;設立小告示板,開展與業(yè)主交流,及時通報相關事項。

2.共用設備管理

本公司設備保養(yǎng)與維修,一是以預防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重,使設備始終處于良好狀態(tài);二是對房屋設備做到“三好”,“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質;三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業(yè)修理為主,同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。

制度科學的保養(yǎng)規(guī)程,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。

1)給排水設備管理

管理目標:細心保養(yǎng),確保給排水設備、閥門、管道工作正常,無跑冒滴漏,方便住用戶生活。

供水設備(包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等)。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及反腐保養(yǎng),確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染;每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱;水泵、水池、水箱有嚴格管理措施,無污染隱患;生活用水的水質符合衛(wèi)生標準;對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次,無二次污染,保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單;停水提前一天通知住用戶。

排水管理。每天巡視排水管道等設施,確保排水、排污管理通暢,無堵塞、外溢現(xiàn)象;汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生;每年一次清理化糞池、污水井;遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內進行搶修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。

2)供電設備管理

供電設備(變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、避雷針等)。建立24小時運行和維修值班制度,及時排除故障;每天檢查供電線路,確保正常供電,道路、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度(每班巡查一次,每月細查一次,半年大檢修一次),并做好運行記錄;停電提前一天通知各用戶;臨時施工及住(用)戶裝修制定臨時用電管理措施;發(fā)生地震、火災、水災等情況及時切斷電源;備用應急發(fā)電機隨時起用。

配電房管理。由機電技術人員管理和值班,無關人員禁止入內;建立配電運行記錄,每班巡查1次,每月細查1次,半年大檢修1次,查出問題及時處理,并做好記錄;室內照明、通風保持良好;操作開頭的標志明顯,停電拉閘要掛標志牌,檢修停電,更應掛牌;操作及檢驗時,必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

供電設備的正常維護和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常,使用電流的變化情況,高峰用電時的電流數(shù)值,三相電流是否平衡,對照值班記錄檢查分析有關差異;核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固,箱內器件是否完好無損,各閘具的接頭有無松動,操作是否靈活,刀刃及接點有無燒傷,導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕;導線絕緣是否良好,各類絕緣導線的絕緣是否老化,各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效,接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象;金屬管連接的地線是否良好,有無虛脫或腐蝕,各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象,管路有無塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

3)弱電設備管理

每天對門禁對講系統(tǒng)進行維修保養(yǎng),確保故障能及時排除。

4)消防管理

消防控制中心24小時值班,消防系統(tǒng)設施設備齊全,完好無損,可隨時起用;制訂突發(fā)事件應急方案;消防管理員接受嚴格正規(guī)的培訓。

建立日常防火檢查制度,每周一次檢查消防系統(tǒng)設施設備,每月全部檢查一次,及時發(fā)現(xiàn)并消除火災安全隱患,確保消防設施齊全、完好,標識完整,可隨時起用;在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通無阻;全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責任人;建立義務消防隊,制訂突發(fā)火災應急方案;每年舉行一次消防演習,增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。

c、環(huán)境保結系統(tǒng)

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境,給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴格“五定”管理,即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。

管理標準:垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備;標準化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責任制);垃圾日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設施無蟻害;樓宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。

1、日常保潔

范圍工作內容頻次標準備注

樓道1收垃圾,洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味

2掃地板及樓梯1次/天無雜物,無積水

3沖洗樓梯1次/周無雜物,無積水

4擦公寓口信報箱1次/天無灰塵,無手印

5擦電梯2次/天無灰塵,無手印

6擦公共防盜門1次/周無灰塵

7擦樓梯扶手1次/周無灰塵

8擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲

9擦消火栓1次/月無灰塵

10擦窗戶2次/月無灰塵

道路1路面循環(huán)清掃無雜物

2路邊綠地2次/天無雜物

3水泵結合器1次/周無灰塵

4路燈柱1次/周無灰塵

綠地清理2次/天無灰塵、枯葉

2、四害消滅

在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域,每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂,二次消滅蚊子、蒼蠅,配合周圍區(qū)域對四害滋生地消毒處理。

d、綠化維護系統(tǒng)

制定綠化管理標準,定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對樓宇綠化進行改進、栽種;綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損、無斑禿;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項目措施標準

綠化澆水澆水(依氣候變化)澆足澆透

草皮修剪