H僑城東方之珠物業(yè)管理顧問方案

H僑海景城東方之珠物業(yè)管理參謀方案深圳市Z海物業(yè)管理二零零二年六月H僑海景城暨東方之珠物業(yè)管理參謀方案目錄上篇 公司綜合介紹第一局部 公司情況簡介企業(yè)介紹企業(yè)文化企業(yè)開展企業(yè)優(yōu)勢第二局部 公司營業(yè)執(zhí)照第三局部 公司資質(zhì)證書下篇 物業(yè)管理參謀方案第一局部 參謀方式概述及參謀期限確定 第二局部 參謀管理工作范圍 第三局部 參謀管理工作內(nèi)容第四局部 參謀管理目標(biāo)第五局部 參謀管理設(shè)想第六局部 參謀費(fèi)用 鄭重申明為了讓貴公司能實(shí)際又全面地了解我公司的整體情況及我司物業(yè)管理參謀工作模式，我們特此編寫了?H僑海景城暨東方之珠工程物業(yè)管理參謀方案?。以上方案僅供貴公司高層人仕在決策以上兩工程物業(yè)管理合作單位時(shí)使用。任何人不得以任何理由、任何形式將本方案內(nèi)容外傳予其它單位或個(gè)人，否那么，我司將保存因此對我司名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán)。假設(shè)本方案未被貴公司采納，我司將予以收回。特此申明！深圳市Z海物業(yè)管理 2002年6月第一部分公司情況簡介第一局部公司情況簡介企業(yè)介紹深圳市Z海物業(yè)管理〔以下簡稱“Z海物業(yè)〞〕是香港最大建筑商及房地產(chǎn)上市公司中國海外集團(tuán)旗下，專門從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。公司自1991年于深圳成立以來，嚴(yán)格遵循“業(yè)主至上、效勞第一〞的工作宗旨，大力倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)〞的工作精神。在掌握香港先進(jìn)物業(yè)管理模式的根底上，融匯世界各國先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國大陸的實(shí)際國情，探索出具有中國特色的Z海物業(yè)管理模式。公司以此模式為手段開展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)效勞，全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個(gè)平安(security)、清潔(cleaning)、優(yōu)美(elegancy)、舒適(comfort)、方便(convenience)的生活及工作環(huán)境。多年來，Z海物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的效勞質(zhì)量和先進(jìn)的管理技術(shù)不僅取得廣闊業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會聲譽(yù)，先后獲得國家建設(shè)部、廣東省、深圳市各級政府部門授予的各種獎(jiǎng)牌、獎(jiǎng)旗100余面。中央電視臺、深圳各大報(bào)刊以及香港?文匯報(bào)?、?大公報(bào)?、?商報(bào)?、?星島日報(bào)?，國內(nèi)的?人民日報(bào)?、?經(jīng)濟(jì)日報(bào)?、?工人日報(bào)?、?法制日報(bào)?等新聞媒體對Z海物業(yè)管理經(jīng)營情況的報(bào)道多達(dá)700余次，慕名前來公司參觀考察的國內(nèi)外各界人士已逾兩萬人次。隨著Z海物業(yè)在行業(yè)內(nèi)地位的日益顯著和Z海物業(yè)管理模式的日益完善，并應(yīng)國內(nèi)廣闊地產(chǎn)消費(fèi)者和房地產(chǎn)界對先進(jìn)物管模式的迫切需求，Z海物業(yè)管理模式除在香港、深圳、北京、廣州、上海幾大城市取得驕人的成績外，更已輸出至杭州、南京、天津、重慶、珠海、貴陽、武漢、昆明、長沙、石家莊、長春、鄭州、東莞……等全國各大城市。Z海物業(yè)以提高中國物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)為己任，以完美、科學(xué)的專業(yè)物業(yè)管理與效勞來推動(dòng)中國現(xiàn)代城市文明的進(jìn)程。Z海物業(yè)在全國多個(gè)大城市管理的寫字樓、商場、商住區(qū)、別墅區(qū)等高檔物業(yè)90余處，逾一千三百多萬平方米，成為物業(yè)管理行業(yè)的中國之最；已經(jīng)建成國家優(yōu)秀示范小區(qū)〔大廈〕14個(gè)，占全國國優(yōu)總數(shù)的3.5%，為國內(nèi)同業(yè)擁有國優(yōu)最多；1996年2月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得ISO9000國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證；1999年10月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家通過商住區(qū)ISO14001國際環(huán)境管理體系認(rèn)證……Z海物業(yè)轄區(qū)做到了無設(shè)備破損事故、無火災(zāi)事故、無管理責(zé)任導(dǎo)致的盜搶事故，Z海物業(yè)倡導(dǎo)的管理高科技、效勞酒店化并由此形成了以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)效勞標(biāo)志〞為核心內(nèi)容的品牌風(fēng)格。在長期的物業(yè)管理實(shí)踐中，Z海物業(yè)管理模式逐漸形成，Z海物業(yè)的名牌效應(yīng)和物超所值的優(yōu)良效勞提高了所接管物業(yè)的附加值，確保了物業(yè)投資者的未來收益。企業(yè)文化Z海對業(yè)主的承諾：“讓您和您的子孫后代永遠(yuǎn)滿意。〞Z海的工作宗旨：“業(yè)主至上，效勞第一。〞Z海的工作精神：“嚴(yán)格苛求，自覺奉獻(xiàn)。〞Z海的質(zhì)量方針：“為業(yè)主及物業(yè)使用人提供平安、清潔、優(yōu)美、舒適，方便的生活和工作環(huán)境。〞團(tuán)隊(duì)精神：所有員工都要有“我的Z海物業(yè)、Z海物業(yè)的我〞的歸屬感、責(zé)任感和集體榮譽(yù)感，實(shí)行首問負(fù)責(zé)制，強(qiáng)調(diào)1+1+1>3，即在任何情況下，都要自覺維護(hù)公司的利益和形象，使整體效能大于元素效能之和。全程營銷：所有崗位都把對每一位業(yè)主用戶的每一次具體效勞與公司的生存開展、個(gè)人的榮辱得失緊密聯(lián)系起來，明確100-1≤0，就是說即使一次微小的失誤，也很可能前功盡棄，必須爭取零缺陷、無微瑕效勞。經(jīng)營理念：品牌、信譽(yù)為先，實(shí)力、質(zhì)量為本。以質(zhì)量立足市場在質(zhì)量上做到標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化，以高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量體系立足市場，并不斷突破與自我超越，使Z海物業(yè)以高檔的物業(yè)與優(yōu)質(zhì)效勞獲得市場的認(rèn)同。以品牌角逐市場擁有優(yōu)良品牌的企業(yè)才有永恒的生命力和吸納力。Z海物業(yè)精神的內(nèi)涵就是以品牌去占領(lǐng)市場、獲得市場。這種精神內(nèi)涵的實(shí)現(xiàn)是以標(biāo)準(zhǔn)化管理創(chuàng)造品牌、實(shí)施創(chuàng)優(yōu)承諾全面開展品牌、實(shí)現(xiàn)自我超越升華品牌、實(shí)施塑造工程全情演繹品牌。以信譽(yù)贏取市場Z海物業(yè)以“管就高標(biāo)準(zhǔn)、干就創(chuàng)一流〞，樹立起Z海良好的市場口碑和“有諾必踐、一諾千金〞的信譽(yù)。以實(shí)力拓展市場Z海物業(yè)對樓宇的管理實(shí)行條塊結(jié)合、以條為主的專業(yè)化管理和內(nèi)外并舉、以效為先的規(guī)?；瘜I(yè)化經(jīng)營，通過組建、磨合、擴(kuò)充，形成了獨(dú)樹一幟的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。企業(yè)開展Z海物業(yè)自1991年成立以來，選擇了“市場化生存、規(guī)?；?jīng)營、精品化管理、專業(yè)化效勞〞的開展道路，率先與國際接軌，勇于向未來挑戰(zhàn)，通過自主經(jīng)營、自覺擴(kuò)張、自我積累和自我超越，使管理規(guī)模、法人凈資產(chǎn)分別增長了20倍，在全國物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造了一系列第一，成功地立于行業(yè)潮頭，成為中國物業(yè)管理行業(yè)的“旗艦〞。蓄勢待發(fā)1991年7月，香港最大建筑商及房地產(chǎn)上市公司中國海外集團(tuán)，在深圳注冊成立了深圳市Z海物業(yè)管理，主要效勞于中國海外集團(tuán)開發(fā)的房地產(chǎn)工程。這一出身，使Z海物業(yè)首先把香港的成功物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)全面地移植到深圳，開創(chuàng)香港模式運(yùn)用內(nèi)地之先河。公司所管理的第一個(gè)小區(qū)海富花園，不僅在當(dāng)時(shí)引起轟動(dòng)，且時(shí)至今日仍是深圳物業(yè)管理協(xié)會向社會廣為推薦的觀摩基地之一。探索前進(jìn)1995年4月，公司注冊為獨(dú)立法人，具備了搏擊市場的條件。1996年開始試探市場，首次對外承接“中銀花園〞物業(yè)管理工程，把Z海物業(yè)管理推向社會。1997年，又率先走出深圳，接管了天津華昌大廈，引發(fā)了深圳的物業(yè)公司北上、西進(jìn)、東擴(kuò)的浪潮。接軌國際1996年2月，公司在全國效勞性行業(yè)中首家獲ISO9000國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證，率先與國際慣例接軌，并由此引發(fā)了國內(nèi)物業(yè)管理綿綿不斷的認(rèn)證熱潮。三年后，又在國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)中第一家通過商住區(qū)ISO14001國際環(huán)境管理體系認(rèn)證。新千年，所屬三個(gè)專業(yè)子公司也全部通過ISO9000國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證。Z海物業(yè)的質(zhì)量保證體系，從人員素質(zhì)、效勞質(zhì)量、效率、提供手段、細(xì)微程度、完整性等六個(gè)方面說明了Z海質(zhì)量保證體系的高標(biāo)準(zhǔn)。自我超越自己動(dòng)手編撰了40余萬字的體系文件，實(shí)施“管理科學(xué)化、效勞標(biāo)準(zhǔn)化、作業(yè)程序化、工作標(biāo)準(zhǔn)化〞之后，又不斷推出注入新的元素和內(nèi)涵的體系文件升級，創(chuàng)造了諸如“白紙巾橫豎擦拭壁磚60厘米無污跡〞等許多行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)，至今仍被廣泛引用。除此之外，公司在ISO9000中引入營銷要素、本錢要素和設(shè)計(jì)要素，提供了更為細(xì)致全面的高標(biāo)準(zhǔn)，可使物業(yè)在完全入伙一年左右到達(dá)ISO9000國際質(zhì)量保證體系的標(biāo)準(zhǔn)。新千年，公司又完成了ISO9000的2000版改版工作。公司還在許多廣闊的范圍對自我進(jìn)行不斷超越，樹立了行業(yè)典范?？焖贁U(kuò)張?jiān)趽碛谐浞謨?yōu)勢的根底上，Z海物業(yè)于1998年大舉進(jìn)軍市場，在短短的時(shí)間內(nèi)獲得了滾雪球式的開展，迅速地完成了規(guī)?；?jīng)營過程。至2000年11月底，簽約管理高檔物業(yè)建筑面積達(dá)1000萬平方米，涉足國內(nèi)16個(gè)大城市；公司也開展為擁有6個(gè)子公司、2個(gè)區(qū)域公司的集團(tuán)式專業(yè)化企業(yè)，管理規(guī)模、法人凈資產(chǎn)分別增長了20倍。此外，還深入到房地產(chǎn)信息咨詢、技術(shù)開發(fā)、效勞、轉(zhuǎn)讓、房屋租賃中介、機(jī)電設(shè)備銷售、家居裝飾工程、網(wǎng)上增值效勞等廣闊的領(lǐng)域。規(guī)模化經(jīng)營產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)、社會資源得到的合理優(yōu)化和富有效率的配置，使Z海物業(yè)能夠以比擬合理的物業(yè)管理費(fèi)用，支持高檔的效勞質(zhì)量。兩翼齊飛在穩(wěn)健開展高檔物業(yè)全面委托管理的根底上，公司充分發(fā)揮管理優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，一是全力推進(jìn)各種形式的管理技術(shù)有償輸出。二是向社會逐步擴(kuò)大技術(shù)含量高的專業(yè)效勞，特別是在樓宇智能化領(lǐng)域取得了長足的進(jìn)步和可喜的成績，得到了市場的認(rèn)可，從而為公司拓展了新的開展空間。專業(yè)道路1998年2月在國內(nèi)同行業(yè)中第一家引進(jìn)了專業(yè)化經(jīng)營的運(yùn)作方式，將技術(shù)資源重新優(yōu)化配置，形成流程化、專業(yè)化、一體化的智能化物業(yè)管理。公司將技術(shù)含量高的專業(yè)工作和技術(shù)人員從傳統(tǒng)的物業(yè)管理中獨(dú)立出來，先后組建了樓宇科技、電梯工程、專業(yè)清洗三個(gè)專業(yè)化公司，以科技型管理模式取代勞動(dòng)密集型管理，對內(nèi)實(shí)行專業(yè)技術(shù)保障效勞，對外實(shí)行專業(yè)化管理經(jīng)營，走上了專業(yè)化開展的道路，成為Z海物業(yè)保持行業(yè)優(yōu)勢的一個(gè)亮點(diǎn)。領(lǐng)先科技大力開展科技化和智能化的物業(yè)管理，全方位引入網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、現(xiàn)代電腦科技、辦公自動(dòng)化技術(shù)，以及智能平安管理、車輛管理等技術(shù)，使管理與效勞手段發(fā)生了革命性的變化。98年底公司組建了由技術(shù)撥尖人才領(lǐng)銜的信息技術(shù)研發(fā)中心，投資100多萬先后開發(fā)出大型物業(yè)管理軟件〔據(jù)專業(yè)人士介紹，該軟件比目前以財(cái)務(wù)軟件為根底的物業(yè)管理軟件更具有實(shí)際操作性〕、智能化物業(yè)發(fā)布系統(tǒng)和Z海一卡通系統(tǒng)，并朝著智能樓宇產(chǎn)品研制開發(fā)、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)效勞、智能小區(qū)設(shè)計(jì)、安裝方向飛速開展。公司還與上海同濟(jì)大學(xué)、湖南證券建立了密切的合作關(guān)系，并于99年10月成為國際著名高科技企業(yè)韓國三星的合作伙伴。求新求變Z海物業(yè)不滿足于已有的模式，始終追求最完美的境界。1999年公司導(dǎo)入酒店式管理技術(shù)，聘請了10多位專事酒店管理人才，成立效勞中心，提供一站式效勞，通過聯(lián)合辦公簡化辦事手續(xù)；并以業(yè)主為核心，實(shí)行“效勞設(shè)計(jì)、菜單效勞〞等，變“我有什么效勞你享受什么效勞〞為“你需要什么效勞我就能提供什么效勞〞，目前已經(jīng)陸續(xù)推出3個(gè)類別100余個(gè)效勞工程，讓業(yè)主進(jìn)行物業(yè)消費(fèi)時(shí)有了更多的選擇權(quán)和自主權(quán)。此外，公司還招聘專業(yè)藝術(shù)人才，成立了“Z海物業(yè)藝術(shù)團(tuán)〞，每年在各小區(qū)為業(yè)主進(jìn)行2次左右的演出，平時(shí)那么在Z海物業(yè)所轄的會所中工作。既提高了業(yè)主的精神生活，又提高了Z海物業(yè)的文化品味。飛越理想Z海物業(yè)始終遵循“以人為本〞的思想，表達(dá)了對人的終極關(guān)愛。古人講以“禮〞、“樂〞治國，Z海物業(yè)那么從管理制度、公眾制度到管理文化、社區(qū)文化等多方面，提出“氣氛管理〞的物業(yè)管理理念，展示了一種“無為而治〞的物業(yè)管理理念。Z海物業(yè)還積極參與社區(qū)管理與社區(qū)建設(shè)，在社區(qū)管理上除了交通管理、環(huán)境管理、文化管理之外，還提出了嶄新的商業(yè)效勞質(zhì)量管理等概念。在社區(qū)建設(shè)上創(chuàng)立社區(qū)環(huán)境工程系列，如藝術(shù)環(huán)境工程、社區(qū)保健工程、社區(qū)信息工程、社區(qū)效勞工程等。Z海物業(yè)已經(jīng)接近了物業(yè)管理的真諦，“家園〞二個(gè)字已經(jīng)被每一個(gè)Z海物業(yè)人精心地呵護(hù)著?，F(xiàn)在，Z海物業(yè)已經(jīng)被許多權(quán)威人士和業(yè)內(nèi)同仁譽(yù)為全國物業(yè)管理行業(yè)的旗艦，國家建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長、中國物業(yè)管理協(xié)會會長謝家瑾女士曾不止一次說“Z海物業(yè)代表了中國物業(yè)管理未來的開展方向〞。企業(yè)優(yōu)勢Z海物業(yè)之所以能成為業(yè)內(nèi)翹楚，不在于她過去取得了何種成就，關(guān)鍵在于她能不斷摸索并求新求變。沿著努力創(chuàng)新的開展思路，“Z海〞在以下十個(gè)方面重點(diǎn)突破，并已取得了可觀的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，這無疑又走在了行業(yè)與市場的前面。超前化的效勞啟動(dòng)Z海物業(yè)始終不渝地把產(chǎn)業(yè)鏈條的上一個(gè)環(huán)節(jié)——“開展商〞，作為自己第一個(gè)也是最重要的效勞對象，追求“為商家增色、讓物業(yè)生輝〞的效勞效果。一旦與開展商建立合作關(guān)系，便熱誠相見、傾心相助，立即啟動(dòng)前期效勞工作。我們涉足16個(gè)大城市市場、管理90多個(gè)高檔樓盤、接觸100萬以上業(yè)主用戶，所掌握的信息和積累的經(jīng)驗(yàn)對開展商大有裨益。前期效勞主要是通過派專家組查閱圖紙、現(xiàn)場調(diào)查等形式，本著對開展商負(fù)責(zé)、對業(yè)主負(fù)責(zé)、對日后物業(yè)管理負(fù)責(zé)的精神，從我們?nèi)粘？偨Y(jié)出來的8個(gè)方面100個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上，為樓盤的設(shè)計(jì)、開發(fā)和銷售提供有說服力的書面建議。這些建議有著Z海物業(yè)的獨(dú)特視角：建筑設(shè)計(jì)方面：物業(yè)管理者的身份，使我們特別關(guān)注外墻、道路、管線、光照、隱蔽工程等容易被開展商忽略的環(huán)節(jié)，我們的完善設(shè)計(jì)建議可以保證工程的整體優(yōu)化，最大限度地降低日后的物業(yè)管理運(yùn)行本錢。設(shè)備配置方面：物業(yè)管理的實(shí)踐，使我們詳知什么品牌、什么型號的設(shè)備具有最正確的性能價(jià)格比，我們的設(shè)備配置建議可以實(shí)現(xiàn)先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性的完美結(jié)合，有效地防止開展商在設(shè)施設(shè)備上無謂投入。形象包裝方面：物業(yè)管理的廣泛社會接觸，使我們清楚了解眾多開展商不同的銷售策略和各類置業(yè)者動(dòng)態(tài)的消費(fèi)心理，我們的推廣建議能夠切中市場潮流和走勢，并和Z海物業(yè)的品牌一起促進(jìn)和加速樓宇的銷售。精準(zhǔn)化的效勞標(biāo)準(zhǔn)。Z海物業(yè)倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)〞的工作精神，并且將其充分表達(dá)在各個(gè)崗位各項(xiàng)作業(yè)的具體實(shí)踐中。一般的效勞產(chǎn)品由于缺乏科學(xué)量化而模棱兩可，難以準(zhǔn)確識別、難以客觀評價(jià)。我們通過化無形為有形，克服物業(yè)管理事務(wù)隨時(shí)出現(xiàn)、隨機(jī)進(jìn)行而容易帶來的隨意性的問題。公司經(jīng)過實(shí)地抽樣、技術(shù)分析、統(tǒng)計(jì)比照、反復(fù)測算，按照“明顯超過同行、全面高出國優(yōu)〞的根本定位，系統(tǒng)制訂并公布了涵蓋物業(yè)管理全部事務(wù)的10個(gè)系列近萬個(gè)數(shù)據(jù)化的效勞作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，保證給業(yè)主用戶提供的優(yōu)質(zhì)效勞產(chǎn)品可知、可感、可辨、可驗(yàn)，寓精誠效勞于精細(xì)管理中，釀精彩生活于精心呵護(hù)間。這些標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)了4個(gè)原那么：時(shí)效原那么：要求規(guī)定的事情必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦結(jié)，不能推托延宕，超過規(guī)定時(shí)間，辦得再好也要視為沒有辦好。如接到報(bào)修后維修人員25分鐘到達(dá)現(xiàn)場，一般故障30分鐘內(nèi)處理完畢等。質(zhì)效原那么：要求規(guī)定的事情必須辦到規(guī)定的程度，不能應(yīng)付湊和，沒有到達(dá)規(guī)定程度，即使流了再多的汗也算白流。如白色紙巾擦拭60厘米長壁磚3綜效原那么：要求規(guī)定的事情必須按照規(guī)定的程序辦理，追求全過程的完美，讓效勞對象無可挑剔。如維修人員入戶維修要穿上鞋套--講明故障原因、維修方法和收費(fèi)并征得同意--在作業(yè)地面鋪上苫布—低噪無塵作業(yè)—清理現(xiàn)場--請主人簽字認(rèn)可。情效原那么：要求規(guī)定的事情必須辦出規(guī)定的最正確效果，講究用出色的效勞征服人心，給效勞對象留下良好印象，如抽樣問卷調(diào)查的滿意率到達(dá)95%以上。標(biāo)準(zhǔn)化的效勞控制Z海物業(yè)堅(jiān)持“管那么精品、干那么一流〞，通過有效控制切實(shí)保證管理效勞按照既定的程序和標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量地持續(xù)、穩(wěn)定運(yùn)行。公司貫徹ISO9000國際質(zhì)量保證體系和ISO14001國際環(huán)境管理體系一絲不茍，實(shí)行逐日自行檢查、半月專業(yè)檢查、月度綜合檢評。其中重點(diǎn)抓住樓檢這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，組建專門班子，采取日期不確定、事先不預(yù)告的方式，增加例行樓檢的隨機(jī)性，并把量化的檢查結(jié)果與每個(gè)崗位員工的得失、升遷、去留緊密掛鉤，以促使各管理處把日常管理效勞工作做得更深入、更扎實(shí)。除此之外，我們還自覺接受來自三個(gè)方面的監(jiān)督，把他們的意見和建議作為推動(dòng)管理效勞工作的動(dòng)力：業(yè)主用戶的監(jiān)督：我們視業(yè)主用戶反映為檢驗(yàn)管理效勞工作的第一信號，各個(gè)管理處每月設(shè)立一個(gè)設(shè)備區(qū)開放日，半年公布一次財(cái)務(wù)收支情況，每年進(jìn)行一次滿意度抽樣調(diào)查，形成了小區(qū)建設(shè)管理上的互動(dòng)效應(yīng)。開展商的監(jiān)督：我們認(rèn)為負(fù)責(zé)任的開展商永遠(yuǎn)關(guān)注他的作品，管理效勞的運(yùn)作情況定期向開展商通報(bào)，管理效勞的變更提前征求開展商意見，管理效勞中出現(xiàn)的問題及時(shí)與開展商溝通，聯(lián)手創(chuàng)品牌。政府部門的監(jiān)督：我們自覺接受政府部門的指導(dǎo)監(jiān)督，邀請政府主管部門的官員定期對公司管理效勞工作進(jìn)行講評，聘請相關(guān)部門的人員長期擔(dān)任管理處的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，促使管理效勞工作始終處于領(lǐng)先水平。個(gè)性化的效勞設(shè)計(jì)Z海物業(yè)融匯國內(nèi)外、業(yè)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造了被行業(yè)普遍推崇和爭相仿效的的Z海管理模式。這個(gè)模式“精誠效勞、精彩生活〞的根本精神一成不變，但具體內(nèi)涵那么在不斷豐富和開展。我們每承接一個(gè)新的工程，都不是原有模式的簡單“克隆〞、“拷貝〞，而是再創(chuàng)新、再升華的過程。所有新工程入伙之前，我們都要集中各方面的專家，在充分進(jìn)行市場調(diào)查的根底上，經(jīng)過擬訂、論證、審批、試行、完善五個(gè)環(huán)節(jié)，全面考慮4個(gè)方面的16個(gè)要素，為其度身定做“時(shí)髦而且合體〞的管理方案，使所有的工程既保持Z海物業(yè)的管理效勞水準(zhǔn)，又獨(dú)具特色。這些要素是：地區(qū)的要素：包括地方的法規(guī)、經(jīng)濟(jì)、文化、習(xí)俗等，考慮這些要素，主要是為了使我們的管理效勞能夠?yàn)楫?dāng)?shù)氐纳鐣h(huán)境、市場環(huán)境所接納，既標(biāo)新立異，又落地生根。物業(yè)的要素：包括物業(yè)的位置、類型、布局、功能等，考慮這些要素，主要是為了使我們的管理效勞能夠契合物業(yè)的實(shí)際情況，充分發(fā)揮物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)功能。開展商的要素：包括開展商的定位、取向、要約等，考慮這些要素，主要是為了是我們的管理效勞能夠更好地配合開展商的開展戰(zhàn)略，有力地托舉開展商的房地產(chǎn)品牌。業(yè)主用戶的要素：包括業(yè)主用戶的層次、特點(diǎn)、質(zhì)素、需求等，考慮這些要素，主要是為了保證我們的管理效勞能夠適應(yīng)業(yè)主用戶的心理預(yù)期，并被他們接受和認(rèn)可。菜單式的效勞內(nèi)容Z海物業(yè)悉心關(guān)注和呵護(hù)業(yè)主用戶的物質(zhì)和精神生活，鄭重向所有業(yè)主用戶承諾“讓您和您的子孫后代永遠(yuǎn)滿意〞。我們在管理效勞過程中，不斷調(diào)整、充實(shí)新的效勞工程，全過程、全方位、全時(shí)空地滿足業(yè)主用戶開展變化著的、一切有支付能力的正當(dāng)需求，同時(shí)還隨著公司的開展壯大，逐步增加公司有承受能力的無償效勞。我們以業(yè)主為核心，實(shí)行“效勞設(shè)計(jì)，菜單效勞〞，因而形成了不是我現(xiàn)有什么效勞你只能享受什么效勞，而是你需要什么效勞我就能提供什么效勞，這一Z海物業(yè)酒店式管理的突出特點(diǎn)。目前我們已經(jīng)陸續(xù)推出了3個(gè)類別100余個(gè)效勞工程，讓業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理效勞消費(fèi)時(shí)有更多的選擇權(quán)和自主權(quán)。這3個(gè)類別的效勞是：常規(guī)效勞：主要有所有業(yè)主用戶共同享有的維修、保安、清潔、綠化、消殺、車管等效勞工程，它滿足業(yè)主用戶安居樂業(yè)的普遍需求，立足于構(gòu)筑一個(gè)平安、整潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境和工作環(huán)境。特約效勞：主要有局部業(yè)主用戶有償享有的商務(wù)、信息、秘書、慶典、代理、家居等效勞工程，它滿足成功人士提高生活質(zhì)素、提高工作效率的需求，立足于創(chuàng)造一種新的現(xiàn)代的上流社會的生存方式。襄助效勞：主要有特殊業(yè)主用戶無償享有的救助、捐助、義工、提醒、郵發(fā)等效勞工程，它滿足那些有特殊困難和臨時(shí)困難的業(yè)主用戶需要，立足于弘揚(yáng)一種人們感到久違了的社會主義道德風(fēng)氣。人本化的效勞理念Z海物業(yè)向全體員工不斷灌注業(yè)主用戶是我們衣食父母的職業(yè)意識，以業(yè)主用戶滿意作為管理效勞工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)?！坝梦抑琳嬷琳\、至善至美的效勞，給您至尊至貴的感受〞，成為公司全體員工的共同追求。為此我們高薪聘用了一批曾經(jīng)長期在國際知名酒店從事管理工作的資深專家，由點(diǎn)及面，對常規(guī)物業(yè)管理效勞進(jìn)行整合。在這個(gè)根底上，公司組織修訂3個(gè)層次40余萬字的質(zhì)量體系文件，從效勞主旨、效勞架構(gòu)、效勞設(shè)施、效勞手段、效勞標(biāo)準(zhǔn)、效勞控制等方面全面導(dǎo)入酒店管理技術(shù)，融入酒店管理元素，推出了帶有鮮明時(shí)代特色的Z海物業(yè)的升級版本，其中突出強(qiáng)調(diào)4個(gè)問題：全程營銷：所有崗位都把對每一位業(yè)主用戶的每一次具體效勞與公司的生存開展、個(gè)人的榮辱得失緊密聯(lián)系起來，明確100-1≤0，就是說即使一次微小的失誤，也很可能前功盡棄，必須爭取零缺陷、無微瑕效勞。團(tuán)隊(duì)精神：所有員工都要有“我的Z海物業(yè)、Z海物業(yè)的我〞的歸屬感、責(zé)任感和集體榮譽(yù)感，實(shí)行首問負(fù)責(zé)制，強(qiáng)調(diào)1+1+1>3，即在任何情況下，都要自覺維護(hù)公司的利益和形象，使整體效能大于元素效能之和。一站效勞：所有工作都首先考慮最大限度地方便業(yè)主用戶，管理處設(shè)立效勞中心，通過聯(lián)合辦公簡化辦事手續(xù)，防止業(yè)主用戶東求西告。氣氛管理：所有小區(qū)都著眼釀造一種精神和行為都能夠得到升華的氣氛，如將“嚴(yán)禁……〞之類的警示標(biāo)識更改為“足下留情、春色更濃〞等的溫馨提示，主要通過吸引、感化來實(shí)行管理有序。高科技的管理手段中國物業(yè)管理的初期是屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，人員素質(zhì)要求相對較低，對于大量的日常工作主要以“量〞取勝。而Z海時(shí)時(shí)把握時(shí)代脈搏，不斷開展現(xiàn)代企業(yè)機(jī)制，完善企業(yè)制度，逐步將企業(yè)向科技密集型轉(zhuǎn)化：遠(yuǎn)程的網(wǎng)絡(luò)化管理：眾所周知21世紀(jì)是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)代，而21世紀(jì)現(xiàn)代企業(yè)管理的精髓在于效率，如何提高單位時(shí)間的效率，并且高質(zhì)量完成工作，是Z海不斷追求的目標(biāo)。Z海緊跟時(shí)代的步伐率先在同行業(yè)中采用電腦化管理模式，將各個(gè)管理層通過網(wǎng)絡(luò)連接起來，實(shí)現(xiàn)資源共享，統(tǒng)一調(diào)配。統(tǒng)一的軟件化管理：開發(fā)物業(yè)管理軟件基于長期的高素質(zhì)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，Z海物業(yè)投入100多萬進(jìn)行大型物業(yè)管理專業(yè)軟件開發(fā)，據(jù)專業(yè)人士介紹，該專業(yè)軟件比目前以財(cái)務(wù)軟件為根底的物業(yè)管理軟件更具有實(shí)際可操作性，所以還未推出便已受到同行的關(guān)注。先進(jìn)的智能化管理：智能化程度直接決定著樓盤素質(zhì)的上下，目前在美國最大的物業(yè)管理公司便有著很高的智能化管理水平。Z海物業(yè)還專門成立樓宇科技公司，利用其能夠把握現(xiàn)實(shí)需求和未來走勢的優(yōu)勢，以及對智能化設(shè)備地了解，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和實(shí)用的原那么來進(jìn)行智能化建設(shè)，同時(shí)與韓國三星SDS建立地區(qū)代理合作關(guān)系，保證了技術(shù)根本的先進(jìn)性，并大幅度降低了本錢。合理化的效勞本錢控制Z海物業(yè)以一貫倡導(dǎo)的“一張紙兩面用〞的勤儉辦事精神，珍惜和用好來自業(yè)主用戶的每一分錢。各個(gè)層次均實(shí)行質(zhì)量本錢雙否決責(zé)任制，力求所費(fèi)必有所值。為了更加嚴(yán)格和科學(xué)地進(jìn)行本錢管理，我們組織專門班子，測定出物業(yè)位置、設(shè)計(jì)功能、占地面積、設(shè)備狀況、使用年限、管理要求等各種因素在本錢構(gòu)成中的權(quán)變系數(shù)，建立起了計(jì)算崗位定員編制、公用水電限額和維修材料用度的數(shù)學(xué)模型。公司以此為依據(jù)，并采取“集中配送、貨比三家、兩人采購〞和修舊利廢、節(jié)獎(jiǎng)超罰等一系列具體措施，分項(xiàng)控制活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)的消耗，保證業(yè)主、企業(yè)、社會全面受益。授益于業(yè)主：在同一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，提供的效勞含量明顯高于其他物業(yè)公司，使業(yè)主用戶享受到了最正確質(zhì)量價(jià)格比的效勞，僅公司放棄執(zhí)行國優(yōu)小區(qū)管理費(fèi)提高20%的規(guī)定，每年讓利100多萬元給業(yè)主用戶?！册槍ι钲谑械娜こ潭浴硠?chuàng)利于企業(yè)：在物業(yè)管理利潤空間微乎其微的情況下，完全依靠物業(yè)管理〔沒有任何補(bǔ)貼〕創(chuàng)造利潤，實(shí)現(xiàn)自我生存、自我積累、自我開展，公司資產(chǎn)5年增加10多倍。造福于社會：在公司不斷開展進(jìn)步的同時(shí)，也為社會穩(wěn)定和國家建設(shè)做出了積極的奉獻(xiàn)，累計(jì)創(chuàng)造就業(yè)崗位數(shù)千個(gè)，每年上繳國家稅金近千萬元。專業(yè)化的效勞人才Z海物業(yè)一直致力于改善員工隊(duì)伍的有機(jī)構(gòu)成，把高檔次、高品位、高質(zhì)量的效勞建立在高素質(zhì)人才的根底之上。利用自身的吸引力和凝聚力，通過向社會公開招聘、到內(nèi)地大型企業(yè)借調(diào)和接收名牌院校本科以上畢業(yè)生等途徑，廣泛會聚各個(gè)門類的人才。現(xiàn)在公司擁有電子計(jì)算機(jī)、自動(dòng)控制、機(jī)電設(shè)備、精細(xì)化工、建筑、園林、環(huán)保、藝術(shù)等專業(yè)的中高級技術(shù)人員240多名。我們把制約物業(yè)管理效勞水平提升的技術(shù)難點(diǎn)作為技術(shù)開發(fā)的重點(diǎn)，堅(jiān)持“你能翻多高跟頭、我就搭多大舞臺〞的用人之道，從各個(gè)方面為專業(yè)技術(shù)人員施展才能創(chuàng)造條件，進(jìn)而形成了自己的技術(shù)優(yōu)勢。“一條龍〞的效勞體系Z海物業(yè)在國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)率先與國際慣例接軌，實(shí)行一體化管理與市場化效勞相結(jié)合的運(yùn)作模式，即管理處統(tǒng)籌全部管理效勞工作，具體效勞事項(xiàng)那么分兩種情況：技術(shù)含量、商業(yè)含量、文化含量和藝術(shù)含量高的局部，由Z海物業(yè)自己的專業(yè)公司和團(tuán)體提供，目前我們已經(jīng)成立了教育培訓(xùn)、樓宇科技、外墻清洗、電梯工程、企業(yè)VI形象設(shè)計(jì)、家居裝飾、花木基地和藝術(shù)團(tuán)等8個(gè)專業(yè)公司和實(shí)體；簡單勞動(dòng)密集的局部，條件成熟的分判給社會上有相當(dāng)資質(zhì)的企業(yè)，條件尚未成熟的由管理處承當(dāng)。無論是自己的子公司還是社會的專業(yè)公司，均按照市場經(jīng)營方式進(jìn)行篩選，與管理處建立合同關(guān)系，按照Z海物業(yè)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提供專業(yè)效勞。從而徹底革除了管理處小而全的弊端，簡化了內(nèi)部管理事務(wù)，使管理處能夠更加專心致志地組織、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和督導(dǎo)各項(xiàng)效勞工作的實(shí)施。它普遍使用了高素質(zhì)的專業(yè)效勞隊(duì)伍，使管理效勞水平產(chǎn)生了新的飛躍，并且能夠與時(shí)代同步提升。同時(shí)，它有效解決了內(nèi)部活力缺乏的問題，引入了更加靈活的優(yōu)勝劣汰機(jī)制，使專業(yè)公司始終有“責(zé)任在身那么如履薄冰、未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)那么寢食難安〞的感覺。它充分利用了廣闊的市場資源，使經(jīng)過比價(jià)擇定的費(fèi)用支出大幅度降低，并且不再呈現(xiàn)剛性，大大降低了本錢。樓宇科技公司：樓宇科技公司集智能化設(shè)計(jì)、集成、施工、維護(hù)于一身，先后與韓國三星、上海同濟(jì)、湖南證券建立了長期經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作關(guān)系，完成小區(qū)平安管理系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、“一卡通〞系統(tǒng)、會議系統(tǒng)、演播系統(tǒng)、局域網(wǎng)系統(tǒng)、多媒體查詢系統(tǒng)等智能化建設(shè)工程逾千萬元。專業(yè)清洗公司及研發(fā)中心：擁有獨(dú)立知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品就意味著一個(gè)新的利潤增長點(diǎn)的出現(xiàn)，Z海物業(yè)在實(shí)際物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)的清洗劑往往使墻磚釉面失去光澤、鍍膜玻璃蝕痕累累，為解決這一問題，Z海物業(yè)組建專業(yè)清洗公司及清洗劑研發(fā)中心，開展技術(shù)攻關(guān)，針對不同的建筑物上不同的部位，不同材質(zhì)本身及污垢的化學(xué)特性，研制生產(chǎn)去污力強(qiáng)，保護(hù)物體本色，不腐蝕毗連物體的專用清洗劑，成功開發(fā)出具有獨(dú)立知識產(chǎn)權(quán)的W、D、K、T等4個(gè)系列22種專用清洗劑，既為自身實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的保潔效勞提供了技術(shù)保證，又創(chuàng)造了新的利潤來源。電梯工程公司：搶占電梯工程市場電梯是每個(gè)中高層、小高層住宅的重要一環(huán)，其維修與保養(yǎng)成為具有很大開展?jié)摿Φ氖袌?。對電梯管理，Z海物業(yè)設(shè)計(jì)了“專人保養(yǎng)，整梯備件、自動(dòng)尋呼、限時(shí)修復(fù)〞的效勞方式。我們采用現(xiàn)代調(diào)試、實(shí)驗(yàn)、檢測、監(jiān)控手段，掌握獨(dú)到的保證電梯平安、平穩(wěn)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的技術(shù)措施，安裝、改造、維修10多個(gè)品牌、40多種型號的客梯、貨梯、扶梯、觀光梯500多部。這種規(guī)?；墓芾頍o疑具有兩方面的優(yōu)勢：首先，由于電梯品牌繁雜，只有在上規(guī)模的情況下，人員才能根據(jù)其不同的特點(diǎn)得到合理配置；其次，維修電梯所需的各種配件進(jìn)貨渠道暢通，降低維修本錢。企業(yè)VI設(shè)計(jì)部：許多物業(yè)管理公司所負(fù)責(zé)的小區(qū)變化多，不太統(tǒng)一，但Z海物業(yè)組織設(shè)計(jì)師對自己的轄區(qū)進(jìn)行籌劃包裝，同意了形象使企業(yè)形象方面更上一個(gè)臺階。裝飾工程部：“買房難，裝修更難〞這一句話相信會引起不少人的共鳴，Z海物業(yè)認(rèn)為自己涉足家庭裝修無疑有幾個(gè)有利條件：了解業(yè)主的真實(shí)需求；出了問題，作為物業(yè)管理公司會真正負(fù)起責(zé)任；“Z海〞是品牌資源。Z海裝飾工程部已經(jīng)宣告成立，為廣闊業(yè)主解決這個(gè)“美麗〞的難題。對于小區(qū)的裝修管理，Z海物業(yè)設(shè)計(jì)了“裝修套餐〞效勞，從設(shè)計(jì)咨詢、報(bào)價(jià)審查到質(zhì)量監(jiān)理實(shí)行一條龍效勞，這種寓管理于效勞的方式，能夠解決開發(fā)商和業(yè)主一直頭疼的問題，使業(yè)主切實(shí)感到“用錢放心、辦事省心、居家舒心〞的Z?！叭募墾曅?。Z海花圃：一年四季花紅草綠是深圳有別于內(nèi)地城市的一大風(fēng)景。以前Z海物業(yè)為購置花草花費(fèi)不少，使得管理本錢增加，現(xiàn)在，Z海物業(yè)置地育苗，建起了“Z?；ㄔ法暎仍诮档捅惧X的根底上滿足了自身需求，又通過出售獲益甚豐。Z海藝術(shù)團(tuán)：Z海物業(yè)招聘了一些專業(yè)藝術(shù)人才，每年在各小區(qū)為業(yè)主進(jìn)行2次左右的演出，平時(shí)那么在Z海物業(yè)所轄的會所中工作。“Z海藝術(shù)團(tuán)〞的成立既提高了業(yè)主的精神生活，又提高了Z海物業(yè)的文化品味。第二部分公司營業(yè)執(zhí)照第三部分公司資質(zhì)證書下篇物業(yè)管理顧問方案H僑海景城暨東方之珠工程物業(yè)管理參謀方案H僑海景城位于廈門市繁華的鷺江道和禾祥西路交匯處，是廈門H僑城房地產(chǎn)開發(fā)斥巨資精心打造的21世紀(jì)新生代大規(guī)模豪華社區(qū)。工程的定位高檔，將超大規(guī)模園林設(shè)計(jì)與獨(dú)特的建筑風(fēng)格相融合，建成后將成為廈門唯一的新外灘國際化濱海高尚園林社區(qū)。工程規(guī)劃用地約27000平方米，總建筑面積約22萬平方米，其中1-2層的裙樓將建成長達(dá)700多米的濱海休閑購物廣場。一期工程已于2002年2月破土開工，預(yù)計(jì)2003年底可交付使用。東方之珠工程〔禹洲新城二期〕位于合港路與合旭路交匯處，工程由廈門禹洲房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā),工程總用地約15000多平方米，建筑總面積近6萬平方米，綠化率35%，容積率3.4,小區(qū)設(shè)計(jì)合理,配套設(shè)施完善，預(yù)計(jì)2003年底入伙。享有“中國第一管家〞美譽(yù)之稱的深圳市Z海物業(yè)管理憑借其在物業(yè)管理領(lǐng)域十多年的豐富管理經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的管理模式、一流的管理人才，有決心、有信心成功承接H僑海景城和東方之珠兩個(gè)工程的物業(yè)管理參謀工作，將ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理的全新理念全程導(dǎo)入到以上兩個(gè)工程的物業(yè)管理工作中，全心全力為即將入住的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個(gè)平安、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的美好家園，讓每一位業(yè)主親身體會到Z海物業(yè)高品質(zhì)的效勞。深圳市Z海物業(yè)管理針對以上兩個(gè)工程的實(shí)際情況特制定本物業(yè)管理參謀效勞方案，以下將就所提供的物業(yè)管理參謀效勞方式作以系統(tǒng)的闡述。第一局部參謀方式概述及參謀期限確定參謀方式概述：為保證H僑海景城和東方之珠兩個(gè)工程有一個(gè)高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及效勞質(zhì)量，開展商廈門H僑城房地產(chǎn)開發(fā)和廈門禹洲房地產(chǎn)開發(fā)擬聘請深圳市Z海物業(yè)管理為本物業(yè)物管工作的參謀商〔以下簡稱“參謀商〞〕，指導(dǎo)開展商下屬的物業(yè)管理公司〔以下稱“管理商〞〕負(fù)責(zé)H僑海景城和東方之珠的物管工作的具體實(shí)施運(yùn)作；以便利用Z海物業(yè)在人力資源、經(jīng)驗(yàn)、管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)、模式、制度以及標(biāo)準(zhǔn)化的效勞體系等諸多方面的優(yōu)勢提供高品質(zhì)的物業(yè)管理參謀效勞。雙方合作關(guān)系一旦確定，參謀商將會把H僑海景城和東方之珠的物管工作列入Z海物業(yè)相應(yīng)的籌劃、考核、檢查、評比序列中，由公司組建參謀團(tuán)及委派駐場參謀，根據(jù)H僑海景城和東方之珠的具體情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對外租售、竣工驗(yàn)收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導(dǎo)管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并催促其有效運(yùn)行，按照雙方約定的參謀效勞內(nèi)容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的參謀管理效勞。為保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及更有力地推行Z海物業(yè)管理模式，參謀商將于工程現(xiàn)場派駐兩名物業(yè)管理資深人仕分別擔(dān)任駐場經(jīng)理和安保參謀，作為管理商管理的實(shí)體“核心〞，以H僑海景城工程為重點(diǎn)的同時(shí)兼顧跟進(jìn)東方之珠工程的進(jìn)展，并輔之以公司參謀團(tuán)以及公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持，結(jié)合H僑海景城和東方之珠物管工作的實(shí)際需要定期赴現(xiàn)場進(jìn)行考察指導(dǎo)，根據(jù)工程現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)針對性地提出整改建議與整改措施。在公司參謀團(tuán)與駐場參謀二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的根底。參謀商提供參謀管理效勞的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高質(zhì)素的管理隊(duì)伍，同時(shí)Z海物業(yè)良好的品牌效應(yīng)也會促進(jìn)H僑海景城和東方之珠的租售；在參謀期限內(nèi)，參謀商允許開展商就H僑海景城和東方之珠向外界使用“Z海物業(yè)參謀管理〞等文字進(jìn)行宣傳推廣?！魠⒅\效勞方式示意圖：傳達(dá)、推行方案制定物管方案傳達(dá)、推行方案制定物管方案反應(yīng)方案執(zhí)行情況及其它問題根據(jù)反應(yīng)信息修訂方案反應(yīng)方案執(zhí)行情況及其它問題根據(jù)反應(yīng)信息修訂方案參謀團(tuán)定期或不定期檢查、考核、了解信息定期或不定期檢查、考核、了解信息雙向溝通雙向溝通參謀期限參謀期限分為前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和效勞質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段。其中前期介入階段為合作雙方簽約之日起至H僑海景城一期物業(yè)入伙之日〔即開展商書面通知業(yè)主入住的日期〕前兩個(gè)月〔預(yù)計(jì)十六個(gè)月〕；實(shí)操指導(dǎo)階段為一年，自H僑海景城一期物業(yè)入伙之日前兩個(gè)月起至入伙之日后十個(gè)月；效勞質(zhì)量跟蹤階段為實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后三個(gè)月。<三> 駐場參謀和參謀團(tuán)工作職責(zé)◆駐場參謀工作職責(zé)：根據(jù)工程的實(shí)際情況，在實(shí)操指導(dǎo)階段Z海將于工程現(xiàn)場派駐兩名物業(yè)管理資深人仕分別擔(dān)任駐場經(jīng)理主管全面工作和安保參謀，常駐物業(yè)現(xiàn)場負(fù)責(zé)以下各類工作：全面考察工程，熟悉物業(yè)所在地物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給參謀商的該工程參謀團(tuán)。將參謀團(tuán)針對本工程制定的物業(yè)管理具體方案付諸實(shí)施。將工程物業(yè)管理方案推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進(jìn)度及時(shí)反應(yīng)給參謀團(tuán)，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助管理商落實(shí)解決。協(xié)助參謀團(tuán)人員對工程的實(shí)地考察、評審、監(jiān)督整改等的工作。日常物業(yè)管理工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、咨詢。緊急事故的應(yīng)對與處理技巧。參謀團(tuán)工作職責(zé)：參謀團(tuán)由一批有著豐富管理專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和效勞質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段針對工程進(jìn)度并結(jié)合開展商的需要定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo)，具體安排如下：前期介入階段預(yù)計(jì)赴現(xiàn)場考察3次，每次工作2-3個(gè)工作日：首次考察擬安排于工程簽約兩周內(nèi)設(shè)施、設(shè)備、材料集中選型階段擬赴現(xiàn)場工作1次工程交接驗(yàn)收階段擬赴現(xiàn)場工作1次實(shí)操指導(dǎo)階段預(yù)計(jì)赴現(xiàn)場考察4次，每次工作2-3個(gè)工作日：一期物業(yè)入伙前兩個(gè)月赴現(xiàn)場工作一次一期物業(yè)入伙當(dāng)月赴現(xiàn)場工作一次以后每季度赴現(xiàn)場工作一次效勞質(zhì)量跟蹤階段預(yù)計(jì)赴現(xiàn)場考察1次，每次工作2-3個(gè)工作日：本階段末赴現(xiàn)場工作一次參謀團(tuán)主要負(fù)責(zé)工作如下：由參謀團(tuán)根據(jù)駐場參謀及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借Z海豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為工程度身訂造一整套物業(yè)管理實(shí)施方案，完成合同約定的各項(xiàng)工作內(nèi)容。負(fù)責(zé)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)等。定期對工程管理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見。對駐場參謀的工作予以考察、評價(jià)和完善。參謀工作安排〔詳見下表〕工作階段人員構(gòu)成工作方式現(xiàn)場工作安排前期介入〔預(yù)計(jì)十六個(gè)月〕參謀團(tuán)3~5人定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo)赴現(xiàn)場工作3次，每次2-3個(gè)工作日，考察時(shí)間擬分別安排于簽約后兩周內(nèi)/設(shè)施、設(shè)備集中選型階段/工程交接驗(yàn)收階段。實(shí)操指導(dǎo)〔十二個(gè)月〕參謀團(tuán)3~5人定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo)赴現(xiàn)場工作4次，每次2-3個(gè)工作日。駐場參謀2人常駐現(xiàn)場作日常指導(dǎo)本階段內(nèi)常駐現(xiàn)場實(shí)地工作。效勞質(zhì)量跟蹤〔三個(gè)月〕參謀團(tuán)3~5人定期赴現(xiàn)場考評指導(dǎo)本階段末赴現(xiàn)場工作一次，2～3個(gè)工作日。另：除上表中所列參謀團(tuán)定期赴現(xiàn)場考察的安排之外，參謀商還可應(yīng)開展商及管理商的要求，并結(jié)合參謀管理效勞的實(shí)際需要，不定期派遣參謀團(tuán)人員到工程施工現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地工作指導(dǎo)，并對管理商進(jìn)行相應(yīng)的考核評價(jià)，參謀團(tuán)不定期赴現(xiàn)場的費(fèi)用另計(jì)。說明：參謀團(tuán)人員將根據(jù)各階段工作內(nèi)容要求，由包含有質(zhì)量管理、機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長期為該工程效勞。前期介入階段，參謀團(tuán)人員通常為機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯等專業(yè)人仕，樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等專業(yè)人仕將依據(jù)工程進(jìn)展的不同階段的實(shí)際需要予以選派。實(shí)操指導(dǎo)階段，參謀商派駐工程現(xiàn)場的駐場經(jīng)理具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，常駐現(xiàn)場協(xié)助管理商對本工程提供物業(yè)管理效勞。參謀團(tuán)對駐場參謀的工作予以考察、評價(jià)和完善。參謀期限內(nèi)，參謀團(tuán)除完成上表中提及的現(xiàn)場工作外，同時(shí)將全程跟進(jìn)工程的竣工驗(yàn)收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時(shí)提供相應(yīng)的咨詢指導(dǎo)效勞。第二局部參謀管理工作范圍房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和根底等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行效勞。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套效勞設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護(hù)與管理。公共環(huán)境的酒店式清潔效勞。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。交通、車輛行駛及停泊秩序與平安的專業(yè)管理。對本物業(yè)實(shí)行二十四小時(shí)全封閉式平安管理，確保平安。管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。全方位家居效勞和各類商務(wù)效勞支持等。協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理效勞費(fèi)等政府規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用，維護(hù)全體物業(yè)使用人的公共利益。理禮并用、德法共行，對物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。第三局部參謀管理工作內(nèi)容一、前期介入階段合作期限：由簽約之日起至H僑海景城一期入伙之日前二個(gè)月結(jié)合物業(yè)管理角度在工程施工驗(yàn)收階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理本錢打下良好的根底，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。〔一〕由參謀團(tuán)對工程進(jìn)行實(shí)地考察，通過研讀、消化、理解開展商所提供的工程方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工圖〔包括土建和各類機(jī)電設(shè)備的〕、工程模型等資料，了解工程的規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，確定工程檔次，協(xié)助管理商對管理檔次進(jìn)行定位。根據(jù)我司長期從事物業(yè)管理實(shí)踐積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，從物業(yè)管理的角度對工程的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使開展商在工程的投入上既能準(zhǔn)確把握未來業(yè)主的實(shí)際需要，又有利于日后物業(yè)管理的本錢控制及提高管理質(zhì)量。考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助開展商各專業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度方案提議方案；建筑設(shè)計(jì)〔地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面〕是否滿足物業(yè)管理的需求；設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；對住戶室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建議；根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置和建造價(jià)格建議；管理用房位置確定的原那么及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；在不增加開展商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推行，對適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱〔房〕等提出建議；在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設(shè)計(jì)的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時(shí)，為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議；對原電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議，并依據(jù)我司對樓宇機(jī)電設(shè)備和電梯市場的了解，結(jié)合工程本身的市場定位，為開展商提供質(zhì)量價(jià)格比最優(yōu)的品牌與型號建議，以供參考選擇。從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議；根據(jù)國家消防標(biāo)準(zhǔn)及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計(jì)中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等)，提出糾正及修改建議；給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面，提供修改意見；根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點(diǎn)，審查植物設(shè)計(jì)圖紙，選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長期養(yǎng)護(hù)，對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議；從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出修改建議；根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議；對建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，使之保持長久的美觀；根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及Z海物業(yè)長期以來的物管經(jīng)驗(yàn)對管理商的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出建議；根據(jù)工程規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及效勞范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等，對管理商的機(jī)構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議；對會所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套工程、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配、器材選配及經(jīng)營模式等提供咨詢和建議。針對工程的市場定位，準(zhǔn)確推測準(zhǔn)業(yè)主層次，從實(shí)用性上建議會所適合經(jīng)營的工程，在此根底上進(jìn)一步建議哪些工程可收費(fèi)，哪些工程不宜收費(fèi)，其原那么在于先聚人氣，進(jìn)而到達(dá)既創(chuàng)造社會效益又有一定經(jīng)濟(jì)收益的目的。從業(yè)主/住戶使用的角度，提出專業(yè)建議：如從居家生活私密及平安角度考慮是否需要增設(shè)平安防護(hù)設(shè)施；如從業(yè)主使用的角度提供戶型設(shè)計(jì)、各種管道設(shè)計(jì)等方面的，以方便業(yè)主裝修及使用，減少將來物管的難度。從智能化的角度，提出專業(yè)建議：考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的階段性實(shí)施進(jìn)度方案；針對開展商對智能化工程的要求，對原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場情況，提出增加智能化功能的建議；根據(jù)開展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計(jì)合理、實(shí)用；協(xié)助開展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備的選型提出建議。從環(huán)保的角度，提出專業(yè)建議：根據(jù)參謀商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)建議；對物業(yè)內(nèi)商場〔商鋪〕、餐飲、娛樂性場所的油煙、污水及噪音的處理建議；根據(jù)會所增設(shè)的工程及物業(yè)配套設(shè)施，從節(jié)能和環(huán)保的角度，提出建議。從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、效勞以降低本錢提高效益：物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等；公共局部裝修材料的選用；在空調(diào)設(shè)備安裝前，對設(shè)備的適用情況和選型提供咨詢；在空調(diào)設(shè)備安裝時(shí)，對空調(diào)設(shè)施的安裝提供咨詢；協(xié)助開展商對多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格；在滿足消防標(biāo)準(zhǔn)的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié)助開展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后效勞良好的消防產(chǎn)品和分包商；根據(jù)管理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計(jì)、施工等的成功經(jīng)驗(yàn)；根據(jù)工程和各項(xiàng)工作的程序提供測算實(shí)際需要配備的人員和費(fèi)用的咨詢；解答開展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；〔七〕在施工過程中，協(xié)助開展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按方案完工，同時(shí)可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度?！舶恕?指導(dǎo)開展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量?！簿拧持笇?dǎo)開展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，對不合格處提出整改意見，由開展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收報(bào)告?！彩掣鶕?jù)物業(yè)工程檔次定位和當(dāng)?shù)卣飪r(jià)主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)政策，指導(dǎo)開展商制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！彩弧硰膭?chuàng)優(yōu)的角度，根據(jù)各級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評比標(biāo)準(zhǔn)，提出專業(yè)改良建議。〔十二〕配合開展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要，提供Z海物業(yè)企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。二、實(shí)操指導(dǎo)階段合作期限：共一年，由本物業(yè)首期入伙之日前二個(gè)月起計(jì)，又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個(gè)時(shí)期。前期籌備期指一期物業(yè)入伙前，Z海協(xié)助管理商從機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)到為一期物業(yè)入伙做相應(yīng)籌備的工作時(shí)期?！惨弧?在開展商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，協(xié)助開展商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決方法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員協(xié)助管理商制定管理人員、操作層人員定編方案；協(xié)助管理商根據(jù)機(jī)構(gòu)設(shè)置和崗位定編制定出各級各類崗位責(zé)任制?！踩硡f(xié)助管理商根據(jù)物業(yè)工程實(shí)際情況，測算物管本錢，提出物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部門審批。人工費(fèi)用測算；設(shè)備耗能費(fèi)用測算；設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用測算；清潔定額費(fèi)用測算；園藝綠化工程的定額費(fèi)用測算等。協(xié)助管理商選聘各專業(yè)物管工作人員〔管理層和操作層〕組建工作隊(duì)伍：提供人員配置及相應(yīng)素質(zhì)要求的具體方案；協(xié)助對招聘人員進(jìn)行筆試、面試、實(shí)操考核。提供員工入職及崗前培訓(xùn)參考方案，并協(xié)助做好培訓(xùn)方案；協(xié)助擬制員工在職培訓(xùn)年度規(guī)劃，并對規(guī)劃實(shí)施進(jìn)度、落實(shí)情況等進(jìn)行跟蹤檢查和指導(dǎo)；協(xié)助對操作工進(jìn)行操作培訓(xùn)；協(xié)助對操作工進(jìn)行常見故障診斷及設(shè)備管理培訓(xùn)；就管理商員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助；提供物業(yè)管理收費(fèi)系統(tǒng)軟件使用培訓(xùn)。協(xié)助管理商培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員〔管理層和操作層〕，協(xié)助對各專業(yè)技術(shù)工人進(jìn)行考核及資格等級的評定，以確保人員素質(zhì)。〔六〕協(xié)助制定入伙交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施程序：按照ISO9000國際質(zhì)量保證體系文件協(xié)助本物業(yè)管理商制定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)助成立入伙接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組。指導(dǎo)召開各種入伙專題會議。協(xié)助開展商制定“三通〞及其它工程入伙必備目標(biāo)方案。協(xié)助接管驗(yàn)收小組及有關(guān)人員與開展商、施工單位三方面共同組成聯(lián)合交接小組，并制定交接驗(yàn)收方案。提供設(shè)備移交、接管驗(yàn)收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單，協(xié)助管理商與開展商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗(yàn)收工作〔包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等〕。指導(dǎo)管理商對設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對維修保養(yǎng)工作的程序等級進(jìn)行劃分，對運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。協(xié)助管理商按ISO9000體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項(xiàng)管理制度及建立相關(guān)資料、文件：提供管理運(yùn)作所需的工作程序藍(lán)本，并結(jié)合工程實(shí)際協(xié)助管理商進(jìn)行修訂、充實(shí)和完善；協(xié)助建立各專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程序；協(xié)助制定各專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和措施；協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和文件；根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及操作手冊等協(xié)助制定相關(guān)操作指導(dǎo)書、平安規(guī)程、應(yīng)急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導(dǎo)性文件；協(xié)助制定消防、給水和排水、水泵、機(jī)電設(shè)備等工程管理方案；協(xié)助管理商制訂清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序，編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書；協(xié)助制訂綠化操作標(biāo)準(zhǔn)，擬制綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；提供員工手冊和人事管理制度示范文本，指導(dǎo)并協(xié)助編制員工手冊及人事工作相關(guān)制度；提供質(zhì)量管理相關(guān)的各種記錄表格、樣本，并結(jié)合工程管理目標(biāo)和質(zhì)量要求協(xié)助管理商進(jìn)行修訂和取舍；協(xié)助設(shè)置會計(jì)帳薄，建立會計(jì)核算體系；協(xié)助建立健全財(cái)務(wù)管理制度。協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)?！彩弧碁楣芾砩烫峁┤粘Ｎ飿I(yè)管理所需設(shè)備、材料清單，協(xié)助編制對外分包的有關(guān)程序，協(xié)助評價(jià)和選擇各專業(yè)分包方?！彩持笇?dǎo)會計(jì)核算，幫助進(jìn)行財(cái)務(wù)本錢分析，提高經(jīng)濟(jì)效益。〔十三〕協(xié)助制定入伙前工作方案：協(xié)助成立入伙領(lǐng)導(dǎo)小組。協(xié)助制訂入伙方案。指導(dǎo)制定收樓、入伙必備文件資料，如?業(yè)主公約?、?住/用戶手冊?、?收樓須知?、?收樓指南?、?裝修申請登記表?等。指導(dǎo)制定管理費(fèi)預(yù)算，管理本錢核算方案，根據(jù)本物業(yè)所在地政府物價(jià)部門的有關(guān)規(guī)定協(xié)助制定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)助制定入伙管理制度。協(xié)助開展商完善入伙必備條件〔例如：通知開展商與當(dāng)?shù)剜]政部門聯(lián)系落實(shí)、通郵時(shí)間及報(bào)刊訂閱等〕。協(xié)助制定開辦費(fèi)用清單、預(yù)算及采購方案。指導(dǎo)制定入伙后各專業(yè)效勞分派方案。制定入伙期工作方案：如成立入伙期工作小組、場景布置、宣傳、人事安排、各種指引標(biāo)識等。集中入伙期指業(yè)主在開展商書面通知前來入伙的時(shí)限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場收樓、驗(yàn)樓、辦理入伙手續(xù)的工作時(shí)期。本期時(shí)間短，工作量大、環(huán)節(jié)多，需豐富的工作經(jīng)驗(yàn)及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個(gè)工作環(huán)節(jié)中去，使入伙工作得以有條不紊地進(jìn)行，并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點(diǎn)。因?yàn)榧腥牖锲谑菢I(yè)主第一次與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)打交道，第一印象的好壞，將決定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)日后長期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開展。為此Z海將提供以下參謀效勞，以保證入伙工作順利進(jìn)行，為今后物業(yè)管理的正常進(jìn)行打下良好的根底：指導(dǎo)成立入伙期各工作組，制定各個(gè)工作組責(zé)任制度。`1 制定入伙工作流程，緊急應(yīng)變方案等。協(xié)助開展商有關(guān)部門在集中入伙期間實(shí)行聯(lián)合辦公，提供一條龍效勞。裝修搬遷期指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，為其物業(yè)進(jìn)行二次裝修，直至搬遷入住的工作時(shí)期。此時(shí)物業(yè)管理公司的工作難點(diǎn)有二：面對大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們，保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量，防止遺留平安隱患等。業(yè)主入住有先有后，怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而防止被有效投訴，也是一個(gè)棘手的問題。為此，Z海將提供一整套根據(jù)長期實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來的行之有效的管理方法，有效幫助解決以上問題，主要內(nèi)容包括：指導(dǎo)建立嚴(yán)格的裝修審批程序，包括對裝修單位資質(zhì)、裝修圖紙等的審批。指導(dǎo)建立裝修單位進(jìn)場管理工作流程。指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的裝修檔案。指導(dǎo)建立裝修日常監(jiān)督管理制度，包括巡查管理制度、裝修時(shí)限管理制度等。指導(dǎo)建立裝修現(xiàn)場驗(yàn)收制度。指導(dǎo)建立裝修單位退場管理工作流程。指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的入住管理方法。指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶搬遷管理方法。指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶搬遷考前須知。正常管理期指物業(yè)現(xiàn)場大局部小業(yè)主的二次裝修工作已根本完成，小區(qū)環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時(shí)期。此時(shí)Z海主要提供的參謀效勞內(nèi)容有：通過日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善開展商下屬物業(yè)公司之管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。指導(dǎo)建立嚴(yán)格的封閉化平安管理制度，包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。指導(dǎo)建立一整套具有可操作性且指標(biāo)量化的清潔、園藝綠化操作考評管理制度。指導(dǎo)建立財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制，提供專業(yè)財(cái)務(wù)收費(fèi)系統(tǒng)軟件并對該系統(tǒng)操作提供業(yè)務(wù)培訓(xùn)、使用指導(dǎo)等工作。指導(dǎo)建立樓宇機(jī)電設(shè)備及電梯的維修保養(yǎng)管理制度，如電梯五級〔周、半月、月、季、年〕保養(yǎng)制度等。按照ISO9002國際質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)文件并將其切實(shí)貫徹到日常管理工作之中。指導(dǎo)建立特殊場所〔如會所等〕物業(yè)效勞管理方案。參謀團(tuán)定期對工程進(jìn)行考評，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實(shí)情況：各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)及其執(zhí)行情況；按ISO9002標(biāo)準(zhǔn)對管理商的各專業(yè)設(shè)備管理體系運(yùn)行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查、診斷，發(fā)現(xiàn)不符合，及時(shí)提出整改缺陷和糾正處理措施報(bào)告給管理商，協(xié)助建立控制程序及方法，確保系統(tǒng)長期正常運(yùn)行；檢查設(shè)備的完好率，對各專業(yè)系統(tǒng)故障進(jìn)行診斷，提供維修技術(shù)指導(dǎo)，以便及時(shí)排除故障；根據(jù)管理商運(yùn)作過程的實(shí)際情況，對涉及各專業(yè)管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充，對系統(tǒng)出現(xiàn)的問題提出建議和解決方案；對會所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議：現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所，根據(jù)會所的裝修格局和功能設(shè)置，假設(shè)發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善，達(dá)不到營業(yè)要求，及時(shí)向開展商提出建議，以便到達(dá)預(yù)期效果；根據(jù)合同要求，在物業(yè)評優(yōu)時(shí)，向管理商提供物業(yè)管理各專業(yè)咨詢指導(dǎo)：*各專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)的咨詢、指導(dǎo)；*物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的咨詢、指導(dǎo)；*物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)軟件資料整理的咨詢、指導(dǎo)；*在清潔工作中對頑固污漬處理提供咨詢和指導(dǎo)；*提供園藝綠化方面的咨詢、指導(dǎo)。三、效勞質(zhì)量跟蹤階段合作期限：實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后的三個(gè)月。效勞質(zhì)量跟蹤階段是Z海的參謀團(tuán)在駐場參謀撤出一段時(shí)間后，再次實(shí)地考察工程，對工程物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的檢查、考評，檢驗(yàn)其管理水平是否穩(wěn)定的同時(shí)提供相應(yīng)的咨詢輔導(dǎo)工作。如果有效勞質(zhì)量下滑的跡象，考察團(tuán)將提出相應(yīng)的整改意見，并要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)限期完成整改，以確保Z海物業(yè)所提供參謀效勞質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。參謀團(tuán)每季度對工程現(xiàn)場進(jìn)行考核評價(jià)，并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)作中存在的問題或缺乏，給出書面整改意見及建議。解決遺留的疑難問題，協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運(yùn)行。根據(jù)管理商的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢效勞。第四局部參謀管理目標(biāo)管理總體目標(biāo)在中國市場經(jīng)濟(jì)中崛起的Z海物業(yè)，以其良好的經(jīng)營業(yè)績，眾多的優(yōu)秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指導(dǎo)管理商使H僑海景城和東方之珠兩個(gè)工程到達(dá)市級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。管理定位：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理效勞的原那么。通過參謀商的指導(dǎo)與建議，促使管理商充分利用并完善H僑海景城和東方之珠兩個(gè)工程的各種配套系統(tǒng)，配置精干的高素質(zhì)管理人才，全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理。效益定位：社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益兼顧的原那么。充分利用參謀商專業(yè)化管理特長和本錢管理經(jīng)驗(yàn)，通過有效控制管理本錢，開展多渠道的有償效勞，指導(dǎo)管理商合理地開源節(jié)流。效勞定位：以人為本，效勞第一的原那么。“讓您和您的子孫后代永遠(yuǎn)滿意〞是參謀商不變的承諾，“為您提供平安、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境〞是參謀商永恒的追求，為此，參謀商將采取“駐場參謀加參謀團(tuán)〞的工作投入和嚴(yán)格的質(zhì)量控制手段，保證管理商的效勞質(zhì)量符合上述要求。管理目標(biāo)承諾Z海物業(yè)憑借長期物業(yè)管理軟件輸出的經(jīng)驗(yàn)，在開展商提供必要的合作條件的根底上，參謀商對H僑海景城和東方之珠的物業(yè)管理質(zhì)量做出如下鄭重承諾：執(zhí)行國家有關(guān)法律及各級政府物業(yè)管理主管部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。保質(zhì)保量、按時(shí)完成全部工作內(nèi)容。物業(yè)一經(jīng)入伙即按照ISO9000國際質(zhì)量保證體系進(jìn)行管理，符合ISO9000國際質(zhì)量保證體系的標(biāo)準(zhǔn)要求。在本物業(yè)提供政府要求的參評自然條件、雙方嚴(yán)格履行政府及本合同規(guī)定的有關(guān)責(zé)任、義務(wù)，同時(shí)政府有關(guān)部門在當(dāng)年度組織評優(yōu)的情況下，自本物業(yè)正式投入使用一年左右到達(dá)市級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。第五局部參謀效勞設(shè)想整體設(shè)想?yún)⒅\商經(jīng)過十多年的實(shí)踐摸索，不斷總結(jié)、不斷開展，形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式，并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的管理優(yōu)勢。對于H僑海景城和東方之珠兩個(gè)工程，參謀商將把這些管理優(yōu)勢通過參謀輸出的形式，全部運(yùn)用到實(shí)際工作之中，全力以赴，指導(dǎo)和協(xié)助管理商塑造精品，樹立品牌！在兩個(gè)工程的物管工作中全面導(dǎo)入ISO9000國際質(zhì)量保證體系。作為國內(nèi)首家通過ISO9000認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)，將通過多年的實(shí)際運(yùn)作，結(jié)合市場開拓過程中的需要，參謀商率先對這種根本的質(zhì)量保證體系進(jìn)行超越，并且將在實(shí)際參謀管理過程中導(dǎo)入。全面推行一站式酒店物管特色效勞，寓管理于全面、細(xì)致的效勞之中。由參謀商指導(dǎo)管理商對H僑海景城和東方之珠提供全天候、全方位、全過程的一站式酒店物管特色效勞，對建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理，對物業(yè)使用人提供熱情周到的效勞。管理商與物業(yè)使用人之間不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分表達(dá)效勞提供者與效勞接受者的關(guān)系。一站式酒店物管特色效勞參謀商一站式酒店物管特色效勞的精神是：“業(yè)主需要什么效勞，我們提供什么效勞；業(yè)主這一分鐘應(yīng)享受的效勞，我們絕不讓業(yè)主等到下一分鐘；業(yè)主花一分錢可享受的效勞，我們決不讓業(yè)主花兩分錢〞。為了使這種精神在H僑海景城和東方之珠物業(yè)管理工作中得以不折不扣的貫徹，參謀商根據(jù)多年的行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，將指導(dǎo)和協(xié)助管理商為H僑海景城和東方之珠的物業(yè)使用人提供全面、細(xì)致的效勞，效勞工程眾多。在履行這些效勞的過程中，還可本著不拘形式的原那么根據(jù)業(yè)主的需要隨時(shí)增設(shè)效勞工程。以下是我司目前在管物業(yè)已提供效勞的類別，參謀商可指導(dǎo)管理商在H僑海景城和東方之珠的日常管理中結(jié)合實(shí)際需要向物業(yè)使用人提供：無償效勞如：代購飛機(jī)票代發(fā)郵件代訂報(bào)刊、雜志代辦有線電視代辦代辦煤氣開戶老年人特別效勞等；有償效勞〔價(jià)格由管理商根據(jù)物業(yè)實(shí)際情況和參謀商建議而定〕如：洗臉盆、洗菜盆漏水處理馬桶滲、漏水處