物業(yè)項目經(jīng)理 考核方案

物業(yè)項目經(jīng)理考核方案為進一步提高物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)和服務水平，規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)行為，切實維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理工作長足、高效發(fā)展，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，結(jié)合物業(yè)管理實際，制定本辦法。一、指導思想對物業(yè)小區(qū)項目經(jīng)理實行日常動態(tài)管理、問題匯總反饋、年度綜合評定，考評結(jié)果與企業(yè)信用評分掛鉤，健全“管行業(yè)”與“管人員”并行的雙軌制監(jiān)管體系。二、管理考核對象在我縣范圍內(nèi)經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)聘任并在物業(yè)管理主管部門信息登記的物業(yè)項目經(jīng)理（以下簡稱：項目經(jīng)理）。三、項目經(jīng)理職責（一）貫徹執(zhí)行國家的政策、法律，執(zhí)行企業(yè)的規(guī)章制度和服務標準，自覺接受上級有關部門的指導和監(jiān)督；（二）依照物業(yè)服務合同的約定，做好樓宇管理、清掃保潔、綠化養(yǎng)護、秩序維護、裝飾裝修等管理服務工作；（三）制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部管理制度，規(guī)范物業(yè)服務人員的行為；（四）制訂管理服務計劃方案，保障物業(yè)使用的安全、方便，保持物業(yè)及其設施設備完好；（五）向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)管理服務事項，聽取業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人的意見和建議；（六）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)違法行為，依法進行勸阻、制止，并向相關部門單位報告；（七）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的矛盾糾紛進行協(xié)調(diào)；（八）物業(yè)服務企業(yè)賦予的其他職責。四、項目經(jīng)理登記備案本縣實行住宅小區(qū)物業(yè)服務項目經(jīng)理制，物業(yè)服務企業(yè)應向受委托物業(yè)服務的住宅小區(qū)委派項目經(jīng)理。建筑面積超過10萬平方米的小區(qū)，應配備至少一名項目經(jīng)理；一名項目經(jīng)理所管理服務的項目數(shù)量一般不得超過兩個；在同一區(qū)范圍內(nèi)地理位置上相毗鄰的若干小區(qū)，可以委派同一名項目經(jīng)理進行管理，但建筑總面積不得超過20萬平方米。物業(yè)服務企業(yè)應在委派項目經(jīng)理后的15個工作日內(nèi)（初次采集時間為本辦法印發(fā)30日內(nèi)），向項目所在地區(qū)物業(yè)管理主管部門、鎮(zhèn)區(qū)（街道）、社區(qū)提交項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)備案材料：（一）身份證復印件；（二）物業(yè)管理項目經(jīng)理委派（任命）書復印件；（三）《物業(yè)項目經(jīng)理信息采集表》（附件1）；（四）近六個月養(yǎng)老保險繳納證明原件。項目經(jīng)理離開原崗位，所屬物業(yè)服務企業(yè)應在10日內(nèi)，應向縣物業(yè)管理主管部門、街道、社區(qū)，提交《物業(yè)管理項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信息變更登記表》（附件2），物業(yè)管理主管部門、街道、社區(qū)應當及時予以登記備案?？h公共資源交易中心招標物業(yè)管理項目時，應向城管局物業(yè)管理科調(diào)取實時項目經(jīng)理信息，已進行信息登記的項目經(jīng)理，在管項目達到兩個后，不能擔任新招標項目的項目經(jīng)理。五、項目經(jīng)理考核（一）考核機制。城管局負責住宅小區(qū)項目經(jīng)理考核的日常指導、年度考核綜合評定、年終考核結(jié)果通報等工作。（二）考核方法。以100分為考核基準分，按《物業(yè)管理項目經(jīng)理考核評分清單》（附件3）的評分標準進行加減分。對項目經(jīng)理的年度考核記分同步錄入項目經(jīng)理所在企業(yè)信用檔案。（三）結(jié)果運用。城管局每年對項目經(jīng)理管理考核情況進行通報，并將項目經(jīng)理綜合評價情況作為項目經(jīng)理及其所在企業(yè)、所管項目評價的依據(jù)。1．年度分值排在前5名的物業(yè)項目經(jīng)理，評為本年度“如東縣優(yōu)秀物業(yè)項目經(jīng)理”，并予以通報表彰，所在企業(yè)第二年誠信分值加10分。2．年度綜合分值60分（含）以下或一次扣減15分的，記分情況在其所管項目進行公示，兩年內(nèi)不得在本縣擔任項目經(jīng)理（企業(yè)應當另行委派項目經(jīng)理），并取消本人及其所在企業(yè)、所管項目當年各類先進、優(yōu)秀的參評資格；所在企業(yè)第二年誠信分值減10分。3．年度綜合分值60-70分（含）的，一年內(nèi)不得在本縣擔任項目經(jīng)理（企業(yè)應當另行委派項目經(jīng)理），并取消本人及其所在企業(yè)、所管項目當年各類先進、優(yōu)秀的參評資格；所在企業(yè)第二年誠信分值減5分。4．當年度項目經(jīng)理得分情況將作為下一年度物業(yè)招投標項目經(jīng)理答辯評分環(huán)節(jié)的重要依據(jù)，信用分值不低于50%，具體計算方式在招標文件中明確。附件：1．物業(yè)項目經(jīng)理信息采集表2．物業(yè)管理項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信息變更登記表3．物業(yè)管理項目經(jīng)理考核評分清單附件1：物業(yè)項目經(jīng)理信息采集表編號：姓名性別出生年月籍貫相片政治面貌學歷職稱職稱證書編號畢業(yè)學校專業(yè)畢業(yè)時間身份證號碼從事物業(yè)管理工作年限手機號碼所在企業(yè)職務委派（任命）時間項目名稱類型面積萬㎡值班電話項目所在地如東縣區(qū)（鎮(zhèn)）街道社區(qū)工作簡歷獎懲情況本人申請意見所在企業(yè)意見簽名：（企業(yè)蓋章）年月日年月日鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）意見(蓋章）年月日縣城管局意見(蓋章）年月日備注1.提供身份證復印件；2.提供物業(yè)項目經(jīng)理委派（任命）書復印件；3.本表一式三份，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、城管局和物業(yè)企業(yè)各留存一份。附件2：物業(yè)管理項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信息變更登記表項目名稱原項目經(jīng)理姓名聯(lián)系方式現(xiàn)任項目經(jīng)理姓名聯(lián)系方式物業(yè)服務企業(yè)意見是否辦理移交手續(xù)（蓋章）年月日備注注：本表由變更項目經(jīng)理所屬企業(yè)填寫，一式三份，縣物業(yè)管理主管部門，項目屬地街道、社區(qū)各執(zhí)一份。附件3：物業(yè)管理項目經(jīng)理考核評分清單單位：（章）

年

月

日物業(yè)管理項目名稱物業(yè)管理項目地址項目經(jīng)理姓名所屬企業(yè)序號項目經(jīng)理評分考核事項（共計6大類）扣分標準評分一、下列情形扣減1分1-1未在小區(qū)姓名位置公示項目經(jīng)理信息或項目經(jīng)理信息過期1

1-2工作人員衣冠不整，服裝不統(tǒng)一，未掛牌上崗1

1-3維修不能做到約時不誤、工完料清、住戶確認、事后回訪1

1-4未按約定進行綠化養(yǎng)護1

1-5未按約定實施保潔消毒服務1

1-65公共照明不及時修復，影響正常使用1

1-76車輛亂停亂放現(xiàn)象嚴重1

1-7工作人員衣冠不整，服裝不統(tǒng)一，未掛牌上崗1

二、下列情形扣減2分2-1未向業(yè)主、使用人公開報修、投訴電話2

2-2未公開辦事制度、辦事程序及辦事期限2

2-3未按消防規(guī)定管理消防設施器材2

2-4未制定治安、消防等突發(fā)事件應急方案，未設置安全警示標志和采取相應防范措施2

2-5急修項目2小時內(nèi)未能趕到現(xiàn)場，24小時內(nèi)未能及時處理2

2-6未建立設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)和業(yè)主報修記錄的資料不完善2

2-7未及時完成主管部門交辦的工作任務2

三、下列情形扣減3分

3-1服務人員未做到文明禮貌，舉報投訴不登記、處置不及時3

3-2未在醒目位置公開辦事制度、服務項目、收費標準3

3-3電梯因故障引起人員被困時，未能在半小時內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理3

3-4未按規(guī)定對二次供水水箱進行清潔3

3-5污水滿溢未及時處理3

3-6未按約定安排安全值班、巡邏服務，或安全值班、巡邏記錄不實3

3-7“四比一創(chuàng)”檢查66-69分的33-8“12345”投訴平臺、縣長信箱等平臺年案件量排名前1/3的33-9年度第三方滿意度測評，項目經(jīng)理滿意度60%(含)-70%的3四、下列情形扣減5分4-1違反規(guī)定或約定亂收費5

4-2收取物業(yè)管理服務費或特約服務費不出具收費憑證5

4-3未按規(guī)定公布維修資金的收支情況5

4-4電梯未按規(guī)定年檢，緊急報警和呼叫裝置失效5

4-5環(huán)境臟、亂、差，業(yè)主日常生活受到影響5

4-6業(yè)主或使用人對同一事項2次以上有效投訴5

4-7未經(jīng)有關部門委托或合同約定，擅自停水、停電5

4-8未明確裝飾裝修管理事項，未履行裝飾裝修法定職責5

4-9不按規(guī)定向業(yè)主委員會或新的物業(yè)服務企業(yè)移交資料5

4-10“四比一創(chuàng)”檢查60-65分的54-11年度第三方滿意度測評，項目經(jīng)理滿意度低于60%的5五、下列情形扣減15分5-1被物價部門認定亂收費15

5-2擅自改變自房屋及公共設施、場地用途15

5-3不服從行政主管部門指導、監(jiān)督15

5-4因管理失職，造成重大事故15

5-5業(yè)主或使用人對同一事項有效投訴4次以上15

5-6新聞媒體負面報道2次以上15

5-7在合同約定期限內(nèi)，單方面退出物業(yè)管理區(qū)域服務15

5-8消防、電梯、壓力容器等未按規(guī)定實施專業(yè)化維保15

5-9“四比一創(chuàng)”檢查60分（不含）以下15六、予以加分的情形6-1縣級媒體正面宣傳報道16-2所管項目被縣物業(yè)管理主管部門表彰16-3所管項目被市住建局表彰36