經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)與方法講義

第六章經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)與方法第一節(jié)效益和費(fèi)用識別投資、成本、銷售（出租）收入、稅金、利潤等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。一、投資與成本（一）廣義投資與成本的概念1、投資（1）投資的分類廣義投資資源（資金、土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)、其他資源）→某項(xiàng)計(jì)劃→報(bào)酬房地產(chǎn)投資（狹義投資）為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊付的資金。（2）一般工業(yè)生產(chǎn)活動中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動資金兩部分。（記住，一個(gè)是資產(chǎn)，一個(gè)是資金）工業(yè)生產(chǎn)投資分類投入收回固定資產(chǎn)投資建造或購置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)投入→磨損和貶值→折舊形式計(jì)入成品成本→成品銷售→貨幣流動資金（投產(chǎn)前墊付）1、投產(chǎn)后用于購買原材料、燃料動力、備品備件、支付工資、其他費(fèi)用2、制品、半成品、制成品占用的周轉(zhuǎn)資金。每一個(gè)生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末，以貨幣資金形式收回。2、成本（1）成本是人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。（2）成品和銷售伴隨著活勞動與物化勞動的消耗，產(chǎn)品的成本就是這種勞動消耗的貨幣表現(xiàn)。（3）生產(chǎn)成本+銷售費(fèi)用=產(chǎn)品的銷售成本（完全成本）（4）影響成本的因素：不同的生產(chǎn)技術(shù)方案；不同的生產(chǎn)規(guī)模；不同的生產(chǎn)組織形式；不同的技術(shù)水平和管理水平；不同的物資供應(yīng)和產(chǎn)品銷售條件；不同的自然環(huán)境。3、投資分析與企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)中成本概念不完全相同，主要出別表現(xiàn)在：投資分析企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)影響因素不確定，數(shù)據(jù)不一樣影響因素確定、數(shù)據(jù)唯一多了機(jī)會成本、沉沒成本、不可預(yù)見費(fèi)等*我們把這些已經(jīng)發(fā)生不可收回的支出，如時(shí)間、金錢、精力等稱為“沉沒成本”（SunkCost）。（二）房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本（投資與成本的特點(diǎn)：對于“開發(fā)-銷售”模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金屬于流動資金。開發(fā)過程中所形成的開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)，大多數(shù)情況下很少甚至是零。房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投資和成本的概念相同。）1、開發(fā)項(xiàng)目的總投資：自營：固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資：完成開發(fā)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用出租、出售：開發(fā)產(chǎn)品成本（轉(zhuǎn)經(jīng)營成本）【開發(fā)建設(shè)投資即后面所說的項(xiàng)目開發(fā)總成本?！拷?jīng)營資金：用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。2、開發(fā)產(chǎn)品成本：轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資，多種產(chǎn)品時(shí)，可合理分?jǐn)偣浪愠杀尽?、經(jīng)營成本（將開發(fā)產(chǎn)品成本按照有關(guān)財(cái)務(wù)和會計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本）*值得注意的地方土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租經(jīng)營成本（對于分期收款的項(xiàng)目：房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本按銷售收入和出租收入的比率計(jì)算）*（房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售核算的科目設(shè)置１、“經(jīng)營收入”——核算房地產(chǎn)企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售和出租開發(fā)產(chǎn)品等取得的經(jīng)營收入。同時(shí)，按照“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等設(shè)置明細(xì)分類賬。2、“經(jīng)營成本”——核算企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。同時(shí)，按經(jīng)營成本的種類，包括“土地轉(zhuǎn)讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設(shè)施銷售成本”、“代建結(jié)算成本”、“出租產(chǎn)品經(jīng)營成本”等設(shè)置明細(xì)賬。3、“其他業(yè)務(wù)收入”——核算主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)收入，包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入。4、“其他業(yè)務(wù)支出”——核算企業(yè)發(fā)生的與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的成本、費(fèi)用、經(jīng)營稅金及附加等。）4、期間費(fèi)用：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營（銷售）費(fèi)用。開發(fā)用于銷售：已在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資中考慮，不另行計(jì)算；開發(fā)用于出租或自營：開發(fā)期間計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期間計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。（分別計(jì)算）置業(yè)：計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。1、出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金2、自營收入=營業(yè)收入-營業(yè)成本-風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)3、銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金自營收入=營業(yè)收入-營業(yè)成本-風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金二、經(jīng)營收入、利潤和稅金出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金自營收入=營業(yè)收入-營業(yè)成本-風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)（一）經(jīng)營收入自營收入=營業(yè)收入-營業(yè)成本-風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)1、經(jīng)營收入包括：銷售收入、出租收入和自營收入。銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入2、經(jīng)營收入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量（投資額）更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。【容易考判斷】經(jīng)營收入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量（投資額）更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果1、企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤2、經(jīng)營利潤：房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷售收入扣除經(jīng)營成本、期間費(fèi)用和銷售稅金后的盈余部分。3、經(jīng)營利潤的分配：國家以稅收形式無償征收，作為財(cái)政收入。企業(yè)可分配利潤、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金、儲備基金。4、經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅5、利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額稅后利潤=利潤總額-所得稅可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）（二）利潤1、企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤。2、經(jīng)營利潤：房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷售收入扣除經(jīng)營成本、期間費(fèi)用和銷售稅金后的盈余部分。3、經(jīng)營利潤的分配：（1）國家：以稅收形式無償征收，作為財(cái)政收入。（2）企業(yè)：可分配利潤、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金、儲備基金。4、經(jīng)營利潤計(jì)算公式：經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入—經(jīng)營成本—期間費(fèi)用—經(jīng)營稅金及附加—土地增值稅5、其他幾個(gè)利潤概念：（1）利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額（2）稅后利潤=利潤總額—所得稅（3）可供分配利潤=稅后利潤—（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）1、利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額2、稅后利潤=利潤總額-所得稅3、可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）（三）稅金（強(qiáng)制、無償、固定）1、經(jīng)營稅及附加：營業(yè)稅=銷售（出租）收入×稅率（5%）；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的7%和3%。2、土地使用稅：按土地等級、用途、面積征收。房產(chǎn)稅:財(cái)產(chǎn)稅，按原值或出租收入的一定比例收取。以上兩個(gè)稅在企業(yè)所得稅之前列支。3、企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額＝每一年度的收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項(xiàng)扣除—允許彌補(bǔ)的以前年度虧損所得稅應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率（房地產(chǎn)企業(yè)為25%）—減免稅額—抵免稅額房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅特殊規(guī)定的主要內(nèi)容：（1）預(yù)售收入×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率=當(dāng)期毛利額當(dāng)期應(yīng)納稅所得額＝當(dāng)期毛利額—期間費(fèi)用—營業(yè)稅金及附加（待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再進(jìn)行調(diào)整）（2）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率：省、直轄市級別政府所在地不低于20%；地級市不低于15%，其他地區(qū)不低于10%。（3）開發(fā)完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確定的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入。然后將實(shí)際銷售收入按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出實(shí)際銷售收入的毛利額。實(shí)際銷售收入的毛利額與預(yù)售收入毛利額直接的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。（4）稅務(wù)鑒定報(bào)告：（實(shí)際毛利額和預(yù)售毛利額之間差異調(diào)整情況）開發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本。三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式（一）置業(yè)投資（1）三種主要表現(xiàn)：租金收益、物業(yè)增值、股權(quán)增值。租金：月租金收入物業(yè)、股權(quán)增值：處置轉(zhuǎn)讓或再融資行為中實(shí)現(xiàn)。（2）經(jīng)濟(jì)效果受市場狀況和物業(yè)特性變化的影響。（三種表現(xiàn)形式僅僅是一個(gè)模糊的期望，在沒有轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟(jì)效果是無法定量描述或量測的）【判斷】（二）開發(fā)投資（1）主要表現(xiàn)：銷售收入。（2）衡量指標(biāo)：開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率。第二節(jié)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)一、投資回收與投資回報(bào)（1）i/[(1+i)^n-1]是投資者提取折舊的一種方法：儲存基金法。Pi為回報(bào)，pi/[(1+i)^n-1]為回收。（2）投資回收：提取折舊的方式獲得；投資回報(bào)：投資者所獲得的收益率或利息率。（注意）（3）對于房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，投資回報(bào)則主要表現(xiàn)在開發(fā)利潤。二、經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。2、盈利能力：分類特點(diǎn)適用靜態(tài)指標(biāo)不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算出來。概略評價(jià)動態(tài)指標(biāo)考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算出來的。1、詳細(xì)可行性研究2、計(jì)算期較長的項(xiàng)目3、清償能力：投資者重視、為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)更加重視評價(jià)結(jié)果。4、開發(fā)投資和置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系項(xiàng)目類型盈利能力清償能力靜態(tài)動態(tài)（一樣的）開發(fā)投資利潤率成本利潤率銷售利潤率靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期借款償還期資產(chǎn)負(fù)債率利息備付率置業(yè)投資利潤率資本金利潤率、資本金凈利潤率現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期借款償還期資產(chǎn)負(fù)債率償債備付率流動比率速動比率三、通貨膨脹的影響1、在通貨膨脹的情況下，投資者往往提高對名義投資回報(bào)率的預(yù)期（記住，是回報(bào)率），因?yàn)橥顿Y者所希望獲得的始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報(bào)率。2、從理論上來講，全部期望投資回報(bào)率應(yīng)該包含所有預(yù)期通貨膨脹率的影響。預(yù)期收益率隨著對通貨膨脹預(yù)測的變化而變化；當(dāng)折現(xiàn)率不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償時(shí)，收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個(gè)常數(shù)。3、房地產(chǎn)投資分析人員進(jìn)行投資分析工作的關(guān)鍵是：模擬典型投資者對未來市場的預(yù)期，而沒必要花很多精力去尋找準(zhǔn)確可靠的收益率和通貨膨脹率。4、通貨膨脹和房地產(chǎn)增值表現(xiàn)形式對錢的影響對折現(xiàn)率的影響通貨膨脹資金、信用規(guī)模、總體價(jià)格水平上升一樣（一定的貶值）導(dǎo)致折現(xiàn)率提高↑房地產(chǎn)增值由于需求超過供給，房地產(chǎn)價(jià)值上升。一樣（一定的貶值）不影響，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化。5、分析工作中，如何消除通貨膨脹的影響：（1）允許未來收入及成本隨著通貨膨脹分別有所增加。（2）如果現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹影響，則可在選擇折現(xiàn)率時(shí)適當(dāng)考慮（適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率）。第三節(jié)動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算一、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1、概念：是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率（MARR）或設(shè)定的目標(biāo)收益率（ic）,將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量這算到投資活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。2、項(xiàng)目計(jì)算期：（1）出售：=開發(fā)期+銷售期。（2）出租或自營：=開發(fā)期+經(jīng)營期（3）置業(yè)投資：=經(jīng)營準(zhǔn)備期+經(jīng)營期計(jì)算期開始時(shí)間結(jié)束時(shí)間開發(fā)期購買土地使用權(quán)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收銷售期正式銷售（含預(yù)售）銷售完畢經(jīng)營期預(yù)計(jì)出租經(jīng)營和自營的時(shí)間周期經(jīng)營準(zhǔn)備期獲取物業(yè)所有權(quán)（使用權(quán)）出租經(jīng)營和自營活動正式開始3、基準(zhǔn)收益率：最低投資報(bào)酬率。minimumacceptablerateofreturn（MARR）決定基準(zhǔn)收益率的因素：資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)二、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率1、是評估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。2、經(jīng)濟(jì)含義：項(xiàng)目壽命期內(nèi)，內(nèi)部未收回投資每年的凈收益，（未收回投資的年凈收益。）同時(shí)意味著，項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。3、內(nèi)插法的過程：先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求的項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值接近于零的正值（i1）和負(fù)值（i2）各一個(gè)，最后用內(nèi)插法公式求出。4、i1和i2之差不應(yīng)超過1%-2%，否則，折現(xiàn)率i1、i2和凈現(xiàn)值之間不能近似于線性關(guān)系，從而使所求的的內(nèi)部收益率失真。5、內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。6、求解FIRR的理論方程應(yīng)有n個(gè)解。常規(guī)項(xiàng)目（凈現(xiàn)金流量正負(fù)符號僅有一次變化）：有唯一的實(shí)數(shù)解。非常規(guī)項(xiàng)目（凈現(xiàn)金流量正負(fù)符號有多次變化）：有多個(gè)實(shí)數(shù)解，依據(jù)經(jīng)濟(jì)含義，進(jìn)行檢驗(yàn)。利用同一直線上的點(diǎn)斜率相等的原理，即AB/BC=AD/DE用B=i1，E=i2，C=FIRR，E=NPV2，A=NPV1

，C點(diǎn)的NPV=0代入公式即可得到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算公式：FIRR=i1+NPV1/（NPV1+|NPV2|）*（i2-i1）三、動態(tài)投資回收期1、概念：自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份。2、公式：Pb=（累計(jì)凈現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)—1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)值上公式是以計(jì)算周期為單位的動態(tài)投資回收期，應(yīng)再把它換算成以年為單位的動態(tài)投資回收期。3、該指標(biāo)適合的評價(jià)項(xiàng)目范圍：開發(fā)類的出租經(jīng)營或自營項(xiàng)目；置業(yè)投資項(xiàng)目。（書本中提到的指標(biāo)分類僅分到開發(fā)和置業(yè)，對于開發(fā)類未明確細(xì)分，而此處卻著重提到開發(fā)中的小類）4、幾個(gè)回收期的理解：（1）基準(zhǔn)回收期：按基準(zhǔn)收益率計(jì)算，是行業(yè)的允許的最長回收期。（2）企業(yè)的動態(tài)投資回收期：按目標(biāo)收益率計(jì)算，是企業(yè)的真實(shí)投資回收期。該回收期應(yīng)低于行業(yè)的基準(zhǔn)回收期，項(xiàng)目才具有可行性。****（3）（個(gè)人理解，不知道對不對）按財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率計(jì)算出來的投資回收期：是企業(yè)允許的最長的回收期。第四節(jié)靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算一、成本利潤率與銷售利潤率（一）成本利潤率1、項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：（1）用于銷售：=總銷售收入—銷售稅費(fèi)（2）用于出租：=整個(gè)持有期內(nèi)凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計(jì)之和。2、項(xiàng)目總開發(fā)成本：（1）土地費(fèi)用（2）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)（3）建安費(fèi)用（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（6）其他工程費(fèi)（7）開發(fā)期間稅費(fèi)（8）管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（9）不可預(yù)見費(fèi)計(jì)算以上兩個(gè)數(shù)據(jù)時(shí)，可依據(jù)評估時(shí)的價(jià)格水平進(jìn)行估算，因?yàn)榇蠖鄶?shù)情況下，收入與成本支出受市場價(jià)格水平變動的影響大致相同。3、成本利潤率一般與目標(biāo)利潤率進(jìn)行比較，超過目標(biāo)利潤率在經(jīng)濟(jì)上是可接受的。目標(biāo)利潤率的高低：市場競爭狀況；項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期長度；開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型；貸款利率水平。4、成本利潤率不等于年利潤率。成本利潤除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率。5、成本利潤率=開發(fā)利潤/項(xiàng)目總開發(fā)成本=（項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值—項(xiàng)目總開發(fā)成本）/項(xiàng)目總開發(fā)成本=【（銷售收入—銷售稅費(fèi)）—項(xiàng)目總開發(fā)成本】/項(xiàng)目總開發(fā)成本6、成本利潤率：項(xiàng)目建成后出售或在建設(shè)過程中就開始預(yù)售，這只是在房地產(chǎn)市場上投資和使用需求旺盛時(shí)的情況。在市場較為平穩(wěn)的條件下，開發(fā)商常常將開發(fā)建設(shè)完畢后的項(xiàng)目出租經(jīng)營，此時(shí)項(xiàng)目就變?yōu)殚_發(fā)商的長期投資，由于出租經(jīng)營的經(jīng)營期限很長，計(jì)算開發(fā)成本利潤率顯得意義不大，因?yàn)殚_發(fā)成本利潤率沒有考慮經(jīng)營期限的因素。*（也就是說，成本利潤率僅適合在房地產(chǎn)市場上投資和使用需求旺盛時(shí)的情況。在市場較為平穩(wěn)的條件下，不適合算項(xiàng)目的成本利潤率）7、用開發(fā)成本利潤率對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行初步評估時(shí)，一般也不計(jì)算繳納所得稅后的成本利潤率情況。（二）銷售利潤率1、銷售收入：銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物、其他經(jīng)濟(jì)利益。2、銷售利潤=開發(fā)利潤=總開發(fā)價(jià)值（銷售收入—銷售稅費(fèi)）—總開發(fā)成本3、銷售利潤率=銷售利潤（開發(fā)利潤）/銷售收入=【（銷售收入—銷售稅費(fèi)）—項(xiàng)目總開發(fā)成本】/銷售收入對于開發(fā)利潤水平較高的商品房開發(fā)項(xiàng)目，土地增值稅已經(jīng)對開發(fā)成本利潤率或銷售利潤指標(biāo)產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)的影響。（三）評價(jià)方法：1、普通評價(jià)方法（直接計(jì)算）有兩個(gè)缺點(diǎn)：（1）成本支出和經(jīng)營收入的時(shí)間分布沒有彈性（即在某點(diǎn)完全發(fā)生，而不是一個(gè)時(shí)間段）（2）未體現(xiàn)開發(fā)過程中隱含的許多不確定性因素。2、現(xiàn)金流評估法：（1）可以克服普通評價(jià)方法的第一個(gè)確定，即支出和收入時(shí)間無彈性的缺點(diǎn)。（2）經(jīng)過大量的研究，人們發(fā)現(xiàn)，對于建安成本，在工程開始時(shí)，其費(fèi)用的增長是緩慢的。達(dá)到合同工期的60%時(shí)，增長達(dá)到峰值。（3）適合項(xiàng)目居住小區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目評估這類項(xiàng)目時(shí)，不需作任何假設(shè)，就可較為客觀地得出評估結(jié)論。商業(yè)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目新區(qū)開發(fā)和舊城改造項(xiàng)目（4）該方法的精確性依賴于評估中所涉及的有關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。二、投資利潤率（1）投資利潤率是年利潤率。開發(fā)投資：年平均利潤額/項(xiàng)目總投資置業(yè)投資：經(jīng)營期內(nèi)，正常年份的年利潤總額（年平均利潤總額）/項(xiàng)目總投資（2）銷售收入、出租收入和自營收入銷售收入、出租收入和自營收入利潤總額=經(jīng)營收入—經(jīng)營成本—運(yùn)營費(fèi)用—銷售稅金（將（將開發(fā)產(chǎn)品成本按照有關(guān)財(cái)務(wù)和會計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本）土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租經(jīng)營成本營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加項(xiàng)目總投資=項(xiàng)目總開發(fā)成本+經(jīng)營資金（用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金）三、資本金利潤率和資本金凈利潤率（1）資本金：投資者投入項(xiàng)目的資本金或權(quán)益資本。（2）資本金利潤率=年利潤/資本金（3）資本金凈利潤率=年稅后利潤/資本金四、靜態(tài)投資回收期即不折現(xiàn)，累計(jì)凈現(xiàn)金流量為正時(shí)的期限。算法和動態(tài)投資回收期相同，僅僅是累計(jì)的數(shù)字不需要折現(xiàn)而已。五、現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率（置業(yè)投資盈利指標(biāo)）（一）現(xiàn)金回報(bào)率（1）分子：凈經(jīng)營收入—還本付息（2）分母：初始現(xiàn)金投資（首付款）（3）不同于資本化率，資本化率未考慮還本付息的影響。（二）投資回報(bào)率（記住，是和資本金相比）（1）不考慮物業(yè)增值：分子：（凈經(jīng)營收入—還本付息）+還本付息所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值（每年還一點(diǎn)貸款，每年對獲得物業(yè)多一份持有價(jià)值）分母：權(quán)益資本（資本金）（2）考慮物業(yè)增值：分子加上物業(yè)增值額。第五節(jié)清償能力指標(biāo)及其計(jì)算一、利息還本付息的方式：（1）一次性還本，利息照付。（2）等額還本，利息照付（3）等額還本付息（4）一次性償付（5）氣球法。任意償還，期末全部還清。二、借款償還期（1）開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，可用作還款的利潤、折舊、攤銷、其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。（2）公式：Pd=（借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)—開始借款期數(shù)）+（上期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額）三、利息備付率（1）利息備付率=稅息前利潤/當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用。稅息前利潤=利潤總額+計(jì)入總成本的利息費(fèi)用（2）表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)，一般項(xiàng)目，應(yīng)大于2（3）可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算四、償債備付率（1）償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期還本付息資金可用于還本付息資金：用于還款的折舊和攤銷+成本中列支的利息費(fèi)用+可用于還款的利潤。當(dāng)期還本付息：貸款本金+計(jì)入成本的利息。（2）也是個(gè)保障倍數(shù)，應(yīng)大于等于1.2。該指標(biāo)對出租經(jīng)營和自營的投資項(xiàng)目非常重要。五、資產(chǎn)負(fù)債率（1）資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債/資產(chǎn)（2）表示：總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，屬于長期償債能力指標(biāo)。六、流動比率（1）流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債。（2）比率越高，債權(quán)越安全，又稱償債能力比率。（3）國際上，銀行一般要求該比率在200%以上，稱之為“銀行家比率”或“二比一比率”。（4）對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，200%不是最理想的流動比率，房地產(chǎn)的流動比率相對較低。七、速動比率（1）速動比率=（流動資產(chǎn)總額—存貨）/流動負(fù)債總額（2）屬于短期償債能力指標(biāo)，一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，一般達(dá)到100%**五六七：資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率，通常結(jié)合企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行計(jì)算。但大型綜合性開發(fā)企業(yè)，通常不需要針對具體的項(xiàng)目編制資產(chǎn)負(fù)債表，也就很少計(jì)算項(xiàng)目的這三個(gè)指標(biāo)。第六節(jié)房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選一、方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用1、概念：遵循規(guī)則、選用方法，在各種可能的開發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方案的行為過程。2、類型：（1）互斥：互不相容，只能選擇一個(gè)。（2）獨(dú)立：方案至于自己的可行性有關(guān)。（3）相關(guān)：某一方案的采用會對其他方案的現(xiàn)金流量帶來一定的影響。常見的方案比選，是互斥（或是可轉(zhuǎn)化為互斥關(guān)系的）方案比選。3、作用是項(xiàng)目可行性研究與決策工作的重要內(nèi)容。4、決策準(zhǔn)則（1）備選方案差異原則：最核心、最基礎(chǔ)的準(zhǔn)則。（2）最低可接受收益率原則：最低可接受收益率定的太高，會損失好的投資機(jī)會；定的過低，可能給企業(yè)帶來巨大經(jīng)濟(jì)損失。規(guī)律：高于銀行存款利率或國債投資收益率，高于資本成本。（3）不行動原則不選擇任何項(xiàng)目，保持其資金隨時(shí)投資到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率>最低可接受收益率的投資項(xiàng)目中去。不選擇實(shí)際上也是一種方案，該方案的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率，凈現(xiàn)值和等額年值均為零。二、方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法方法名稱計(jì)算公式如何判定適用范圍凈現(xiàn)值法FNPV（按最低可接受收益率計(jì)算）1、先FNPV最大值為優(yōu)選方案。2、若所有方案都小于0，則選擇不行動方案。開發(fā)經(jīng)營期相同，項(xiàng)目資金無約束開發(fā)經(jīng)營期不同，通過最小公倍數(shù)和研究期法進(jìn)行調(diào)整，然后必選。差額投資內(nèi)部收益率法兩方案凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值和等于零時(shí)的折現(xiàn)率（△IRR）△IRR≥MARR（IC），選投資大的方案。反之，選投資小的方案。（多個(gè)方案，先排序，再兩兩比選）等額年值法將每年的凈現(xiàn)值換算為年值（AW），（算法類似已知P求A）等額年值最大的方案為優(yōu)選方案（每年獲取的收獲最大）開發(fā)經(jīng)營期不同,可直接用費(fèi)用現(xiàn)值法算費(fèi)用（投入額—回收額）的現(xiàn)值和費(fèi)用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案效益相同或基本相同等額年費(fèi)用法算出了總的年費(fèi)用現(xiàn)值和，推算每年的等額年費(fèi)用等額年費(fèi)用小的方案為優(yōu)選方案其他方法利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型項(xiàng)目三、方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇遵循“費(fèi)用和效益計(jì)算口徑對應(yīng)一致”的原則。第七章風(fēng)險(xiǎn)分析與決策第一節(jié)決策的概念與方法一、決策的概念（一）決策及其特征1、決策的簡單定義：從兩個(gè)以上的備選方案中選擇一個(gè)的過程。包括：識別機(jī)會、診斷問題、確定目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實(shí)施方案、監(jiān)督與評估等決策過程。2、決策的分類按層次分按性質(zhì)分按參與的人數(shù)分戰(zhàn)略型決策確定型決策個(gè)人決策管理型決策風(fēng)險(xiǎn)型決策群體決策業(yè)務(wù)型決策不確定型決策【注意點(diǎn)】房地產(chǎn)決策屬于風(fēng)險(xiǎn)型和不確定型的群體管理決策。（上面紅色部分）3、決策的4個(gè)基本特征：（目標(biāo)、手段、選擇、后果可估計(jì)）（1）決策是為了達(dá)到一個(gè)預(yù)定的目標(biāo)（2）決策是在某種條件下尋求優(yōu)化目標(biāo)和達(dá)到優(yōu)化目標(biāo)的手段（3）決策是在若干個(gè)有價(jià)值的方案中選擇一個(gè)作為行動方案。（4）準(zhǔn)備實(shí)施的某個(gè)方案可能出現(xiàn)幾種后果是可以預(yù)測或估計(jì)的。（易考）（二）決策的原則和評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1、六項(xiàng)原則：6大原則說明滿意原則決策遵循的是滿意原則而不是最優(yōu)原則系統(tǒng)原則把對象看成一個(gè)系統(tǒng)，并以此系統(tǒng)的整體目標(biāo)為核心，追求整體優(yōu)化目的。信息原則強(qiáng)調(diào)信息是決策的基礎(chǔ)預(yù)測原則通過科學(xué)的預(yù)測，對未來事件進(jìn)行描述分析，為決策提供科學(xué)依據(jù)和準(zhǔn)則。比較選優(yōu)原則在各種可能的備選方案中，選擇最能滿足決策者目標(biāo)的方案反饋原則將先期決策執(zhí)行過程中的經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)反饋應(yīng)用于后續(xù)決策活動中。2、四大評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：（評價(jià)決策的有效性程度）（1）決策的質(zhì)量或合理性（2）決策的可接受性（3）決策的時(shí)效性（4）決策的經(jīng)濟(jì)性（三）決策理論區(qū)別方式當(dāng)代決策理論（有機(jī)結(jié)合以下兩大決策理論分支）古典決策理論行為決策理論決策因素從經(jīng)濟(jì)角度來看待決策問題，決策的目的為組織獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。（忽視了非經(jīng)濟(jì)因素的作用）考慮了人或組織的經(jīng)濟(jì)因素。還考慮了動機(jī)因素、情感因素、經(jīng)驗(yàn)因素、其他因素。決策者完全理性的決策環(huán)境的穩(wěn)定與否是可以被改變的。人是有限理性的，介于完全理性和非理性之間。在識別和發(fā)現(xiàn)問題中容易受知覺上的偏差（把問題的部分信息當(dāng)做認(rèn)知對象）的影響；對未來的判斷，直覺運(yùn)用往往多于邏輯分析。信息情報(bào)充分了解信息情報(bào)，可以做成完成組織目標(biāo)的最佳決策即使充分了解和掌握有關(guān)決策環(huán)境的信息情報(bào)（也只可能做到盡量了解各種備選方案的情況，而不可能做到全部了解），決策者選擇的理性是相對的?？紤]點(diǎn)考慮最多的是經(jīng)濟(jì)利益。風(fēng)險(xiǎn)型決策中，對待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度起著更為重要的作用；決策者往往厭惡風(fēng)險(xiǎn)，傾向于選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的方案，盡管風(fēng)險(xiǎn)大的方案可能帶來可觀收益。決策結(jié)果最佳決策往往只追求滿意結(jié)果，而不尋求最佳方案。二、決策的方法按性質(zhì)分的決策類型未來事件的發(fā)生與否未來事件發(fā)生的概率主要特征決策方法確定型決策確定無概率具有反復(fù)、經(jīng)常的特點(diǎn)；又稱為程序化決策線性規(guī)劃等運(yùn)籌學(xué)方法；借助計(jì)算機(jī)決策風(fēng)險(xiǎn)型決策確定概率已知存在不以決策者意志為轉(zhuǎn)移的多種未來事件的各自然狀態(tài)，且可判斷自然狀態(tài)的概率；備選方案的在不同自然狀態(tài)下的損益值可以計(jì)算最大可能法期望值法決策樹法不確定型決策不確定不確定沒有先例、沒有固定程序；依靠決策者的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)、分析判斷能力和創(chuàng)造能力。小中取大法大中取大法最大最小后悔值法

三、房地產(chǎn)投資決策1、核心：準(zhǔn)確估算投資收益、分析投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并在權(quán)衡收益和風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上做出投資決策。2、三個(gè)階段：（1）策略階段：界定可接受的收益和風(fēng)險(xiǎn)（2）分析階段：衡量可能的收益和風(fēng)險(xiǎn)（3）決策階段：評估各種收益與風(fēng)險(xiǎn)。3、房地產(chǎn)投資策略類型（1）期望收益率高低無風(fēng)險(xiǎn)策略<收益型策略<核心策略<高收益型策略<增值型策略<機(jī)會型策略最低：無風(fēng)險(xiǎn)策略；最高：機(jī)會型策略；【注意】高收益策略不是最高的收益，主要指投資沒有等級的CMBS、夾層債務(wù)。（2個(gè)生疏的概念），排在機(jī)會型和增值型投資策略之后。*CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）是指商業(yè)地產(chǎn)公司的債權(quán)銀行以原有的商業(yè)抵押貸款為資本，發(fā)行證券。夾層資本（MezzanineCapital）是收益和風(fēng)險(xiǎn)介于企業(yè)債務(wù)資本和股權(quán)資本之間的資本形態(tài)，本質(zhì)是長期無擔(dān)保的債權(quán)類風(fēng)險(xiǎn)資本。當(dāng)企業(yè)進(jìn)行破產(chǎn)清算時(shí)，優(yōu)先債務(wù)提供者首先得到清償，其次是夾層資本提供者，最后是公司的股東。因此，對投資者來說，夾層資本的風(fēng)險(xiǎn)介于優(yōu)先債務(wù)和股本之間。（2）帶“租”字內(nèi)容的投資策略有4種：收益型策略：凈租金，所有費(fèi)用由租戶承擔(dān)的出租性房地產(chǎn)（*收益型的反而是出租性房地產(chǎn)）核心策略：整體出租或多租客收益性房地產(chǎn)增值型策略：部分出租，低于市場租金需要更新改造收益性房地產(chǎn)（部分出租的增值型策略期望收益率要高于整體出租的核心策略的期望收益率）機(jī)會型策略：待租收益性房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)、不良資產(chǎn)）第二節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，是分析不確定性因素對項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的重要組成部分，對項(xiàng)目的投資決策成敗有著重要的影響。一、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素（一）土地費(fèi)用1、土地費(fèi)用組成：土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)用。2、大城市中心區(qū)，土地費(fèi)用占總開發(fā)成本的50-60%，城市郊區(qū)，占30%左右。（二）建筑安裝工程費(fèi)發(fā)生變化的原因：1、估算的建安費(fèi)用與標(biāo)價(jià)（開發(fā)商從承包商處得到的一個(gè)可以接受的合理價(jià)格）時(shí)間相差半年到一年的時(shí)間，這期間可能會由于建筑材料或勞動力價(jià)格水平的變化而變化。2、開工后，由于建筑材料和人工費(fèi)用發(fā)生變化，也會導(dǎo)致建安費(fèi)用的改變。【注意】如果是固定總價(jià)合同，則變動風(fēng)險(xiǎn)由承包商負(fù)擔(dān)，對開發(fā)商基本無影響。否則，開發(fā)商要承擔(dān)增加額。（三）租售價(jià)格1、項(xiàng)目評估中，通過比較修正得到。這種比較不考慮通貨膨脹因素、租金和售價(jià)在開發(fā)期間的增減，而僅以“今天”的租金和售價(jià)水平估算。2、同類物業(yè)供求關(guān)系的變化、開發(fā)過程中的社會、經(jīng)濟(jì)、政治和環(huán)境的變化，都會對租售價(jià)格產(chǎn)生影響，而這些影響很難事先定量描述。（四）開發(fā)期和租售期1、開發(fā)期包括準(zhǔn)備期和建造期準(zhǔn)備期：征地拆遷安置補(bǔ)償、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)審批、市政基礎(chǔ)設(shè)施的申請、招標(biāo)建造期：一般能夠較為準(zhǔn)確地估計(jì)，但某些特殊因素的影響，也可能會引起工期延長。（1）建造期延長的原因：（7個(gè)原因）某項(xiàng)建筑材料或設(shè)備短缺惡劣氣候政治經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生突變勞資糾紛引起工人罷工基礎(chǔ)開挖中發(fā)現(xiàn)重要文物未預(yù)料到的特殊地質(zhì)條件承包合同形式選擇不當(dāng)導(dǎo)致承包商有意拖延工期（2）建造期延長的影響：一方面承擔(dān)更多的貸款利息另一方面要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)2、租售期（出租期或出售期）：（1）影響因素：（1個(gè)總+2個(gè)市場因素+2個(gè)房地產(chǎn)因素）宏觀社會經(jīng)濟(jì)狀況、市場供求狀況、市場競爭狀況、預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢、房地產(chǎn)項(xiàng)目類型。（2）例子：房地產(chǎn)項(xiàng)目類型影響：中低價(jià)位經(jīng)濟(jì)適用房周期低于高檔商品住宅項(xiàng)目。住宅項(xiàng)目低于商用項(xiàng)目。市場供求狀況、預(yù)期價(jià)格：過量供應(yīng)→預(yù)期價(jià)格下降→周期延長供應(yīng)較少→預(yù)期價(jià)格上漲→周期縮短（五）容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)1、項(xiàng)目評估階段，不一定能拿到政府規(guī)劃批文。2、即使有了批文，確定可分?jǐn)偤筒豢煞謹(jǐn)偛糠帧⒖沙鲎饷娣e比例的參數(shù)只能大致估算。（六）資本化率1、資本化率確定分方法：若干項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價(jià)的比值，取其平均值。2、風(fēng)險(xiǎn)原因：項(xiàng)目選擇多樣性；參照項(xiàng)目與評估項(xiàng)目的差異。（七）貸款利率：利率的影響，決定了開發(fā)商利用財(cái)務(wù)杠桿的有效性。（八）資本金與借貸資金所占比例。二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素（一）購買價(jià)格：購買價(jià)格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的初始資本投資數(shù)額，其確定，應(yīng)該以房地產(chǎn)估價(jià)師估算的擬購買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開市場價(jià)值為基礎(chǔ)。（容易忽略）（二）權(quán)益投資比率：權(quán)益資本（資本金）占初始資本投資額的比例。權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿，風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。（三）空置率：相關(guān)影響因素：宏觀社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場供求關(guān)系、租戶支付租金的能力。（四）運(yùn)營費(fèi)用可以通過和物業(yè)公司簽署長期合約來減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用，但不能排除通貨膨脹因素的影響。舊有物業(yè)的大修理費(fèi)用和設(shè)備更新費(fèi)用、房地產(chǎn)稅會發(fā)生變化。三、不確定性因素的相互作用1、各因素的相互作用形式：獨(dú)立、相互同步或不同步。2、房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，總收入和總費(fèi)用的變化并不同步。第三節(jié)盈虧平衡分析一、盈虧平衡分析的基本原理1、盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)2、基本方法：建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系。通過對這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。3、分類：（1）線性盈虧平衡分析：產(chǎn)銷量的變化不影響市場銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本時(shí)。（實(shí)際工作中最常用）（2）非線性盈虧平衡分析：存在壟斷競爭因素時(shí)，產(chǎn)銷量的變化會導(dǎo)致市場銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本的變化。4、基本公式：（必考點(diǎn)）年銷售收入方程：B=P×Q年總成本費(fèi)用方程：C=Cf＋Cv×QCf：總固定成本Cv：單位變動成本（類似于建安單價(jià)）P：銷售單價(jià)（1）單位變動成本：Cv=（C-Cf）/Q（2）盈虧平衡產(chǎn)量：Q*=Cf/（Q-Cv）（3）盈虧平衡價(jià)格：P*=Cv+Cf/Q（4）盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本Cv*=P-Cf/Q*只有一種均衡量，不會同時(shí)存在兩個(gè)均衡量。以上計(jì)算公式，實(shí)際只要牢記一個(gè)公式就可以了：P×Q=Cf+Cv×Q即B=C5、（線性）盈虧平衡分析圖產(chǎn)銷量超過平衡點(diǎn)Q*，則盈利。反之，則虧損。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析平衡點(diǎn)的設(shè)置平衡點(diǎn)表達(dá)方式臨界點(diǎn)分析達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值都以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度保本點(diǎn)分析達(dá)到利潤為0的極限值單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素臨界值計(jì)算：列表法、圖解法多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素臨界值組合計(jì)算：列表法（一）最低租售價(jià)格1、租金和售價(jià)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目中最主要的不確定性因素，能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)定的租售價(jià)格，通常是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。2、最低租售價(jià)格與預(yù)期的租售價(jià)格差距越大，說明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。（離忍耐底線當(dāng)然越遠(yuǎn)越好）（二）最低租售數(shù)量1、最低銷售量和最低出租率，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定因素，通常是開發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。2、差距越大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。（上面的兩點(diǎn)，容易出多選題）（三）最高土地取得價(jià)格：（四）最高工程費(fèi)用:差距越大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。（五）最高購買價(jià)格（六）最高運(yùn)營費(fèi)用比率三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析示例18%26.518%26.518%62%18%62%個(gè)人對書本上214頁的（二）臨界點(diǎn)分析的理解，不知道對不對？第四節(jié)敏感性分析一、敏感性分析的概念1、概念：找出敏感性因素，分析測算其影響程度和敏感性程度，判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。2、敏感性分析的目的：（1）分析敏感性因素變動原因，為下一步進(jìn)行不確定性分析提供依據(jù)。（2）研究因素變動引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動的范圍或極限值，分析項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力。（3）比較多方案敏感性大小，選擇不敏感的投資方案。3、分類：依據(jù)不確定性因素每次變動數(shù)目的多少，分為單因素和多因素敏感性分析。二、敏感性分析的步驟1、確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)。（通常為內(nèi)部收益率、必要時(shí)可選財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤）2、確定不確定性因素可能的變動范圍。（采用列表的方法表示變動范圍）3、計(jì)算不確定性因素變動時(shí)，評價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動值。4、通過評價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。（采用敏感性分析表對多個(gè)不確定性因素進(jìn)行比較）三、單因素和多因素敏感性分析1、單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本的方法。2、多因素敏感性分析也有很高的實(shí)用價(jià)值。假定同時(shí)變動的幾個(gè)因素時(shí)相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。四、敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測值”法1、“三項(xiàng)預(yù)測值”分析法是多因素敏感性分析方法中的一種。2、“三項(xiàng)”是指：最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值。敏感性分析是一種動態(tài)不確定分析，不能確定各不確定性因素發(fā)生一定幅度變動的概率。第五節(jié)風(fēng)險(xiǎn)分析一、風(fēng)險(xiǎn)分析的界定1、不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析，它不能代替風(fēng)險(xiǎn)分析。2、風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是：概率分析法。3、風(fēng)險(xiǎn)分析的對象：可判斷其變動可能性的風(fēng)險(xiǎn)因素。二、風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法風(fēng)險(xiǎn)辨識→風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)→分析評價(jià)（一）風(fēng)險(xiǎn)辨識1、方法：（1）專家調(diào)查法（專家個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法）（2）故障樹分析法（3）幕景分析法（4）篩選—監(jiān)測—診斷技術(shù)*采用頭腦風(fēng)暴法組織群體決策時(shí)，要集中有關(guān)專家召開專題會議，主持者以明確的方式向所有參與者闡明問題，說明會議的規(guī)則，盡力創(chuàng)造在融洽輕松的會議氣氛。一般不發(fā)表意見，以免影響會議的自由氣氛。由專家們“自由”提出盡可能多的方案。*故障樹分析是對既定的生產(chǎn)系統(tǒng)或作業(yè)中可能出現(xiàn)的事故條件及可能導(dǎo)致的災(zāi)害后果，按工藝流程、先后次序和因果關(guān)系繪成程序方框圖，表示導(dǎo)致災(zāi)害、傷害事故的各種因素間的邏輯關(guān)系。它由輸入符號或關(guān)系符號組成，用以分析系統(tǒng)的安全問題或系統(tǒng)的運(yùn)行功能問題，為判明災(zāi)害、傷害的發(fā)生途徑及事故因素之間的關(guān)系，故障樹分析法提供了一種最形象、最簡潔的表達(dá)形式。幕景分析法（ScenariosAnalysis）是一種能識別關(guān)鍵因素及其影響的方法。一個(gè)幕景就是一項(xiàng)事業(yè)或組織未來某種狀態(tài)的描述，可以在計(jì)算機(jī)上計(jì)算和顯示，也可用圖表曲線等簡述。它研究當(dāng)某種因素變化時(shí)，整體情況怎樣？有什么危險(xiǎn)發(fā)生？像一幕幕場景一樣，供人們比較研究。（二）風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和評價(jià)常用方法1、調(diào)查和專家打分法：適用于項(xiàng)目決策前期。2、解析方法：對現(xiàn)金流進(jìn)行概率估計(jì)。（適合解決一些簡單的風(fēng)險(xiǎn)問題，只有1個(gè)或少數(shù)因素，不多于2-3個(gè)。）3、蒙特卡洛模擬法：已知概率情況下，隨機(jī)抽樣。用數(shù)學(xué)的方法模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理。（適合若干個(gè)變動因素，每個(gè)因素又有多種甚至無限多種取值。）（解析方法和蒙特卡洛模擬法都采用了概率分析）三、概率分析的步驟與概率確定的方法（一）步驟：1、列出不確定性因素2、選擇要分析的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)3、確定不確定性因素發(fā)生的概率4、計(jì)算規(guī)定概率條件下的評價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。（二）概率的確定方法1、確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險(xiǎn)分析的第一步，也是十分關(guān)鍵的一步?！咀⒁狻?、概率分為客觀概率和主觀概率。四、概率分析中的期望值法（一）期望值法的步驟（1）選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素。（2）采用窮舉互斥原則，確定各不確定因素可能發(fā)生的狀態(tài)和變化范圍。（3）分別估算各不確定性因素的概率。概率為主觀概率。（4）分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值。（5）計(jì)算各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差、整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差。仔細(xì)理解上面這個(gè)例題：δ1=【（22-18）^2*0.2+（18-18）^2*0.2+（14-18）^2*0.2】^0.5=2.53δ2=【（28-22）^2*0.2+（22-22）^2*0.2+（16-22）^2*0.2】^0.5=3.286δ=(2.53^2)/1.1+(3.286^2)/1.1^2=3.84V=3.84/9.54=40.25%（6）計(jì)算凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率。累積概率值越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小。聯(lián)合概率0.06=0.3*0.2凈現(xiàn)值大于零的聯(lián)合概率：0.1+0.25+0.05+0.04+0.04+0.1+0.02=0.6五、蒙特卡洛模擬法1、步驟：（1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布。（2）通過模擬試驗(yàn)，隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布。（3）反復(fù)重復(fù)以上步驟，進(jìn)行多次模擬試驗(yàn)，即可求出開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。2、蒙特卡洛模擬法的要點(diǎn)：（1）準(zhǔn)確估計(jì)各因素的變化范圍。（2）準(zhǔn)確估計(jì)各因素變化的概率。3、特點(diǎn)：有些學(xué)者認(rèn)為理論上完善，但是實(shí)用性不強(qiáng)，但從國外近十年房地產(chǎn)評估發(fā)展情況來看，由于計(jì)算機(jī)的大量使用和在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的大量研究，實(shí)際評估中運(yùn)用蒙特卡洛模擬法技術(shù)已相當(dāng)普遍?！究沙雠袛囝}】第六節(jié)房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法一、傳統(tǒng)投資決策方法的局限性1、運(yùn)用財(cái)務(wù)評價(jià)方法進(jìn)行投資決策，一般隱含2種假設(shè)：（1）投資可逆性。（通過現(xiàn)金流入收回投資，出售資產(chǎn)收回投資）—投資可以收回。（2）不考慮延期投資對項(xiàng)目預(yù)期收益的影響。（只判斷凈現(xiàn)金流量，大于0，立即投資，小于0，拒絕投資。）2、傳統(tǒng)的方法，容易造成房地產(chǎn)投資價(jià)值的低估，主要表現(xiàn)在：（1）忽視了投資項(xiàng)目中的柔性價(jià)值。（環(huán)境不斷變化，要求適時(shí)調(diào)整）（2）忽視了投資機(jī)會的選擇。（只決策項(xiàng)目行還是不行？沒有考慮項(xiàng)目可延期性和由此可能產(chǎn)生的價(jià)值變化。）（3）忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益成長。（只是將凈現(xiàn)值是否大于0或是否高于目標(biāo)收益率作為準(zhǔn)則）。（因?yàn)橛械捻?xiàng)目在短期內(nèi)不能盈利，但從長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來決策，企業(yè)獲得未來成長的機(jī)會）二、房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)1、在不確定的市場環(huán)境里，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。2、房地產(chǎn)投資具有不可逆性，因?yàn)椋海?）形態(tài)位置的相對固定。（2）交易稅費(fèi)較高。3、房地產(chǎn)投資又具有可延期性，這是由房地產(chǎn)市場的特性所決定的。4、可延期性產(chǎn)生的原因：市場信息的不確定性會隨著時(shí)間的推移發(fā)生變化，甚至消除。5、延期投資的好處：（1）可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免不利條件下的損失。（2）保持了未來獲利的機(jī)會。6、期權(quán)價(jià)格：獲取延期投資權(quán)利所投入的人力、財(cái)力、物力、技術(shù)。7、執(zhí)行期權(quán)：在有利的投資機(jī)會下進(jìn)一步投資。三、實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策（一）關(guān)于實(shí)物期權(quán)方法及適用范圍1、分類：等待投資型、成長型、放棄型、柔性、學(xué)習(xí)型（結(jié)合股市：短線、長線、ST股、基金、創(chuàng)業(yè)板）2、主要觀點(diǎn)：（1）不確定性增加可以帶來更高的價(jià)值。（2）時(shí)間和不確定性通過“資產(chǎn)價(jià)值波動率”指標(biāo)來直接影響期權(quán)定價(jià)。（3）資產(chǎn)價(jià)值波動率：增長率的不確定性范圍。（4）在不確定條件下，不確定的范圍隨著時(shí)間的增加而增長。3、適用范圍：偏重于解決投資決策中的一些灰色問題。（1）需要決策，但沒有其他方法決策時(shí)（2）不確定性很大時(shí)（3）投資機(jī)會價(jià)值由未來增長期權(quán)的可能性決定時(shí)；（4）不確定性較大，進(jìn)行方案比選時(shí)，對靈活投資方案進(jìn)行評價(jià)時(shí)（5）需要進(jìn)行項(xiàng)目修正或中間戰(zhàn)略調(diào)整時(shí)。（二）一般過程：1、構(gòu)建應(yīng)用框架：將實(shí)際的投資決策問題通過分析轉(zhuǎn)化為規(guī)范的期權(quán)問題。2、完成期權(quán)定價(jià)：選擇合理模型計(jì)算，完成定價(jià)。（1）六個(gè)變量：標(biāo)的資產(chǎn)的現(xiàn)值標(biāo)的資產(chǎn)的波動率資產(chǎn)的現(xiàn)金流或持有收益率無風(fēng)險(xiǎn)收益率期限價(jià)值漏損（分紅）（2）二種模型：二叉樹布萊克-舒爾斯方程3、檢查結(jié)果和再設(shè)計(jì)：為提高投資決策的價(jià)值。完成前兩步→檢查初始結(jié)果→確定是否擴(kuò)大備選投資方法的數(shù)目（三）常見的期權(quán)問題1、等待型期權(quán)：確定合理的開發(fā)時(shí)機(jī)。2、放棄型期權(quán)：決定是否放棄投資機(jī)會或項(xiàng)目。3、成長型期權(quán)：決定是否開發(fā)一些成長型項(xiàng)目。（分期開發(fā)的項(xiàng)目，首期開發(fā)難產(chǎn)生理想收益，但項(xiàng)目后期投資收益較大）四、實(shí)物期權(quán)方法的實(shí)際應(yīng)用1、簽署預(yù)購合同，相當(dāng)于持有一份購買期權(quán)。2、執(zhí)行價(jià)格大于當(dāng)前市場價(jià)格，說明企業(yè)將持有的是一個(gè)歐式看漲期權(quán)。3、用布萊克-舒爾斯方程算出的C是期權(quán)價(jià)格，將該價(jià)格和企業(yè)的支付的定金相比，若大于定金，則說明該合同可以簽署。五、應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法決策時(shí)需注意的問題1、注意實(shí)物期權(quán)方法與傳統(tǒng)方法的結(jié)合：（1）在不存在期權(quán)、存在期權(quán)但不確定性很小的市場環(huán)境下，傳統(tǒng)方法效果較好。（2）我國目前大多以傳統(tǒng)方法為主，該方法簡單、便于理解和計(jì)算。2、實(shí)際運(yùn)用中的一些假設(shè)條件：需要“磨合”，適當(dāng)調(diào)整和推測。3、局限性：（1）需要具備較高的數(shù)學(xué)和期權(quán)理論基礎(chǔ)（2）房地產(chǎn)期權(quán)比其他期權(quán)更為復(fù)雜（3）對期限較長、以非交易資產(chǎn)為標(biāo)的的期權(quán)估價(jià)有一定局限性，會產(chǎn)生較大估計(jì)誤差。第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究第一節(jié)可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的1、概念：是在項(xiàng)目投資決策前，分析論證項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)可能性的科學(xué)方法。2、內(nèi)容：（1）對項(xiàng)目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)情況進(jìn)行研究；（2）對擬定的各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)方案進(jìn)行分析比較論證；（3）對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益進(jìn)行預(yù)測和評價(jià)。在上面基礎(chǔ)上，綜合研究項(xiàng)目的：技術(shù)先進(jìn)性和適用性經(jīng)濟(jì)合理性建設(shè)的可能性和可行性由此確定項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見。3、根本目的：（較少失誤、提高效益）減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。4、要想使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作。二、可行性研究的作用1、申請項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)（1）2004年下半年開始，推行企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)制。（2）項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)文件，是辦理土地使用、資源利用、城市規(guī)劃、安全生產(chǎn)、設(shè)備進(jìn)口和減免稅確認(rèn)手續(xù)的依據(jù)。2、項(xiàng)目投資決策的依據(jù)3、籌集建設(shè)資金的依據(jù) 銀行等金融機(jī)構(gòu)都可把可行性研究報(bào)告作為項(xiàng)目申請貸款的先決條件。4、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。 有關(guān)技術(shù)引進(jìn)和建筑設(shè)備進(jìn)口，必須在可行性研究報(bào)告審查批準(zhǔn)后，才能據(jù)此同國外廠商正式簽約。5、下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)【判斷】可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)行，不必另作方案比較選擇和重新論證。三、可行性研究的依據(jù)四個(gè)國（法律、規(guī)劃、政策、參數(shù)）國家相關(guān)法律法規(guī)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入政策國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)四個(gè)部門規(guī)劃：出具的規(guī)劃意見土地：出讓合同、土地使用證、用地預(yù)審意見環(huán)保：環(huán)境影響評價(jià)的審批意見交通：交通影響評價(jià)的意見2個(gè)基礎(chǔ)有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料1個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案四、可行性研究的的工作階段分為四個(gè)工作階段、每個(gè)階段的內(nèi)容逐步由淺到深。（一）投資機(jī)會研究1、分類：地區(qū)研究（1）一般投資機(jī)會研究部門研究指明具體的投資方向。以利用資源為基礎(chǔ)的研究（2）特定項(xiàng)目的投資機(jī)會研究：選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。2、主要內(nèi)容：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、項(xiàng)目建成后對社會的影響。3、精度和費(fèi)用：（1）精度±30%（2）費(fèi)用：占總投資的0.2%—0.8%（二）初步可行性研究：1、主要解決的問題：（1）分析上一步的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定。（2）是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要。（3）有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究（輔助研究：對項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究）2、粗略審查內(nèi)容：市場需求與供應(yīng)、建筑材料與供應(yīng)、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析。（基本涵蓋了整個(gè)可行性研究的內(nèi)容）3、精度與費(fèi)用：（1）精度：±20%（2）費(fèi)用：0.25%—1.5%（三）詳細(xì)可行性研究1、詳細(xì)可行性研究即通常所說的可行性研究。2、詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。3、精度與費(fèi)用：（1）精度：±10%（2）費(fèi)用：小型項(xiàng)目1%—3%；大型項(xiàng)目0.2%—1%（四）項(xiàng)目評估與決策1、項(xiàng)目決策，通常包括國家投資管理部門組織的項(xiàng)目核準(zhǔn)評估和企業(yè)內(nèi)部投資決策人員的評估。2、項(xiàng)目核準(zhǔn)評估的工作重點(diǎn)：（1）審查項(xiàng)目是否具備相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)條件（2）還需要符合以下要求：（可結(jié)合可行性研究的依據(jù)來記憶）①②③：前三國④（規(guī)劃）⑤（土地、環(huán)保）：前三部⑥符合自然文化遺產(chǎn)、文物保護(hù)的有關(guān)政策，主要產(chǎn)品對國內(nèi)未形成壟斷，未影響國家和本市經(jīng)濟(jì)安全。⑦符合社會公眾利益，未對周邊的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響。3、企業(yè)內(nèi)部評估工作：審查項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟一、可行性研究的內(nèi)容（一）項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位（2）項(xiàng)目的地理位置；（3）項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況：主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及其發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性。（4）項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)（5）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟(jì)意義（6）可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍（二）開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定（1）土地調(diào)查（2）人口調(diào)查（3）建筑物調(diào)查（4）經(jīng)營企業(yè)、個(gè)人調(diào)查（5）管線調(diào)查（6）地上地下物調(diào)查（7）制定拆遷計(jì)劃（8）制定安置方案（三）市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定（1）市場供給分析與預(yù)測（2）市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測（3）市場交易數(shù)量及價(jià)格分析及預(yù)測（4）服務(wù)對象分析（5）租售計(jì)劃制定（6）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇（1）市政規(guī)劃方案的選擇?！咀⒁狻看笮蜕虡I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。（2）項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置（3）建筑規(guī)劃方案選擇（五）資源供給分析【注意】建筑材料的需要量、（特別要注意的是）施工力量的組織計(jì)劃。其余均有“供應(yīng)”字樣（六）環(huán)境影響評價(jià)記住三個(gè)詞：環(huán)境、生態(tài)、污染（七）項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究【注意】估算年管理費(fèi)用支出（八）開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制：（僅有2個(gè)計(jì)劃而已）（1）前期開發(fā)計(jì)劃（2）工程建設(shè)計(jì)劃（3）建設(shè)場地的布置（4）施工隊(duì)伍的選擇（九）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析4個(gè)估算：總投資（開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營資金）、開發(fā)成本、銷售成本和經(jīng)營成本、收入3個(gè)評價(jià)：財(cái)務(wù)評價(jià)、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)、環(huán)境效益社會效益綜合效益評價(jià)1個(gè)分析：風(fēng)險(xiǎn)分析1個(gè)確定：投資來源和籌措方式的確定（十）結(jié)論及建議（1）論述項(xiàng)目的可行性，推薦最佳方案（2）存在的問題及相應(yīng)的建議二、可行性研究的步驟（一）接受委托（二）調(diào)查研究：市場調(diào)查：市場的供給量和需求量、價(jià)格、競爭能力資源調(diào)查：位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、化解、水文地質(zhì)、氣象等方面（三）方案選擇和優(yōu)化：研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成和開發(fā)進(jìn)度。（四）財(cái)務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià)研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。（五）編制可行性研究報(bào)告推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)：1、項(xiàng)目策劃2、構(gòu)造可供評價(jià)比較的開發(fā)經(jīng)營方案3、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃策劃有6個(gè)方面的內(nèi)容：（一）區(qū)位1、地域的分析與選擇：戰(zhàn)略性選擇，宏觀區(qū)位條件的分析與選擇。2、具體地點(diǎn)的分析與選擇：項(xiàng)目坐落地點(diǎn)和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇（二）開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模1、按照最高最佳使用原則，選擇最佳用途和最合適的開發(fā)規(guī)模。2、【注意】還可以考慮將生地（毛地）開發(fā)成為熟地后租售的情況。（土地開發(fā)的形式）（三）開發(fā)時(shí)機(jī)：考慮開發(fā)完成后的市場前景，倒推出開始建設(shè)的時(shí)機(jī)。（四）合作方式：從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，選擇獨(dú)資、合資、合作、委托開發(fā)等合作方式。（五）融資方式與資金結(jié)構(gòu)1、確定各方在項(xiàng)目資本金中所占的份額2、安排資金籌措（六）產(chǎn)品經(jīng)營方式主要考慮：1、近期利益和長遠(yuǎn)利益的兼顧2、資金壓力3、自身的經(jīng)營能力4、市場的接受程度二、構(gòu)造評價(jià)方案需要明確的內(nèi)容：（構(gòu)造2—4個(gè)基本評價(jià)方案）1、分期：是否分期、如何分期2、物業(yè)類型：擬建的物業(yè)類型、不同物業(yè)類型的比例關(guān)系3、規(guī)模和檔次4、合作方式與合作條件5、擬投入的資本金和及其在總投資中的比例6、經(jīng)營方式：租售與自營的選擇及所占比例三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)1、時(shí)間類參數(shù)：**期2、融資相關(guān)參數(shù)（1）貸款利率（2）資本金比例和財(cái)務(wù)杠桿比率（3）預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例3、收益相關(guān)指標(biāo)：（1）出租率（2）空置率（3）經(jīng)營成本占毛租金的比例4、評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)基準(zhǔn)收益率、目標(biāo)成本利潤率、目標(biāo)投資利潤率、目標(biāo)投資回報(bào)率第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算一、投資估算（一）土地費(fèi)用1、征地拆遷費(fèi)2、出讓地價(jià)款：（1）熟地：土地出讓金、征地拆遷費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（2）毛地：土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)3、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)4、土地租用費(fèi)5、土地投資折價(jià)：土地作價(jià)入股（二）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)1、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)：建安費(fèi)的3%2、可行性研究費(fèi)：總投資的1%-3%注意他們計(jì)算基數(shù)不一樣3、水文地質(zhì)勘探費(fèi)：工作量計(jì)算，設(shè)計(jì)概算的0.5%4、三通一平的土地開發(fā)工程費(fèi)：地上建筑物拆除費(fèi)用（僅僅是拆除費(fèi)用）、場地平整和水電路費(fèi)用（三）房屋開發(fā)費(fèi)費(fèi)用組成：1、建筑安裝費(fèi)：含多個(gè)單項(xiàng)工程時(shí)，分別估算。2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：建筑物2米外，項(xiàng)目紅線內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。2米2米3、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：非營利性居住小區(qū)內(nèi)：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場計(jì)算方法：1、單元估算法：單元的綜合投資×單元數(shù)2、單位指標(biāo)估算法：單位工程量投資×工程量3、工程量近似匡算法：匡算工程量，配上概預(yù)算定額，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。4、概算指標(biāo)法：綜合的建筑面積、體積計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。直接費(fèi)=每平方米建筑造價(jià)指標(biāo)×建筑面積主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積5、概預(yù)算定額法6、類似工程經(jīng)驗(yàn)估算（四）其他工程費(fèi)（臨時(shí)、工程相關(guān)）1、臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)2、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)3、特別注意的是兩個(gè)特別費(fèi)用容易混淆：總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)。（五）開發(fā)期間稅費(fèi)1、稅只有一種：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（現(xiàn)暫停征收）2、其余的和開發(fā)程度有一定關(guān)系：（1）供水、排水：市政支管線分?jǐn)偅?）通訊：電話初裝費(fèi)（3）通電：供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)4、四個(gè)其他費(fèi)用：分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)（六）管理費(fèi)用1、項(xiàng)目最多，值得注意的是“壞賬損失”。2、按項(xiàng)目總投資的3%-5%估算，若同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)該在各個(gè)項(xiàng)目間分?jǐn)偂＃ㄆ撸╀N售費(fèi)用1、銷售人員：工資、獎(jiǎng)金、福利、差旅2、銷售機(jī)構(gòu)：折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用1、主要為利息2、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失、其他財(cái)務(wù)費(fèi)用3、其他融資費(fèi)用（九）不可預(yù)見費(fèi)以上八項(xiàng)費(fèi)用之和的3%-7%。*（十）如果用于出租或自營，則有運(yùn)營費(fèi)用：二、資金使用計(jì)劃1、依據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。2、計(jì)算期單位：年、半年、季度、月3、應(yīng)考慮的方面：（1）各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)（2）考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金、按工程進(jìn)度付款三、收入估算與資金籌措（一）收入估算估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的租售計(jì)劃。租售計(jì)劃的內(nèi)容：物業(yè)類型、時(shí)間和數(shù)量、租售價(jià)格、租售收入及收款方式。1、租售方案對于具體項(xiàng)目，此時(shí)必須要明確的內(nèi)容：（租售方案只有2條很長的內(nèi)容）（1）出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系。（2）在整個(gè)租售期內(nèi)，每期擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。2、租售價(jià)格：在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上確定。3、租售收入：對于出租收入，應(yīng)考慮空置期和空置率對年租金收入的影響。4、收款方式（二）資金籌措1、資金籌措計(jì)劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)。2、資金來源：資本金、預(yù)租售收入、借貸資金（按這個(gè)優(yōu)先使用順序安排）別忘了！

別忘了！第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制分類知識點(diǎn)基本報(bào)表通過基本報(bào)表，就可以對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡分析輔助報(bào)表存儲一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，通過某種對應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表一、基本報(bào)表*基本財(cái)務(wù)報(bào)表，按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）的要求進(jìn)行科目設(shè)置，非獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目參照進(jìn)行，但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在項(xiàng)目上的合理分?jǐn)?。（一）現(xiàn)金流量表1、全部投資現(xiàn)金流量表：為各個(gè)投資方案進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。用于計(jì)算：全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期考察：項(xiàng)目全部投資的盈利能力2、資本金現(xiàn)金流量表：用于計(jì)算：資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值考察：項(xiàng)目資本金的盈利能力3、投資者各方現(xiàn)金流量表用于計(jì)算：各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值考察：各方投入資本的盈利能力（二）資金來源與運(yùn)用表反映：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況用于：選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計(jì)劃。（三）損益表1、內(nèi)容：各期的利潤總額、所得稅、各期稅后利潤分配情況2、用于計(jì)算：投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率3、年度虧損：（1）可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)，（2）不足的，可以連續(xù)5年彌補(bǔ)。（3）5年還不足以彌補(bǔ)的，用稅后利潤彌補(bǔ)。4、所得稅：采用了按銷售收入一定比例預(yù)征的方式，即不論項(xiàng)目整體上是否盈利，只要實(shí)現(xiàn)了銷售收入，就按一定比例征收所得稅。5、稅后利潤的分配順序：（1）彌補(bǔ)以前年度的虧損（2）提取法定盈余公積金和公益金（3）投資者分配利潤（四）資產(chǎn)負(fù)債表1、內(nèi)容：反映一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。2、項(xiàng)目的獨(dú)立財(cái)務(wù)評價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表；但當(dāng)房地產(chǎn)公司開發(fā)或投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，通常需要編制。3、用于計(jì)算：資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等清償能力指標(biāo)二、輔助報(bào)表最主要的輔助報(bào)表：1、項(xiàng)目總投資估算表2、開發(fā)建設(shè)投資估算表3、經(jīng)營成本估算表4、投資計(jì)劃與資金籌措表5、借款還本付息估算表三、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

第六節(jié)可行性研究報(bào)告的撰寫一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成1、封面2、摘要：字斟句酌，不超過1000字3、目錄4、正文：（1）具體內(nèi)容：項(xiàng)目總說明、項(xiàng)目概況投資環(huán)境研究、市場研究項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目項(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析結(jié)論與建議（2）立項(xiàng)報(bào)批，還應(yīng)包括：環(huán)境分析能源消耗及節(jié)能措施項(xiàng)目公司組織機(jī)構(gòu)5、附表：（1）三個(gè)主要附表：進(jìn)度表、財(cái)務(wù)評估的基本報(bào)表和輔助報(bào)表、敏感性分析表（2）投資環(huán)境分析、市場研究、投資估算等部分的表格。6、附圖（1）項(xiàng)目本身的圖：項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖（2）規(guī)劃輔助性圖：城市總體規(guī)劃示意圖、土地利用規(guī)劃示意圖（3）現(xiàn)狀輔助性圖：土地利用現(xiàn)狀圖、競爭性項(xiàng)目分布示意圖有時(shí)還會包含報(bào)告中的數(shù)據(jù)分析圖。*附件：證、營業(yè)執(zhí)照等二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)（一）項(xiàng)目總說明：1、項(xiàng)目背景2、項(xiàng)目主辦者和參與者3、評估目的4、編制依據(jù)及相關(guān)說明（二）項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)2、項(xiàng)目所處的地址3、項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)4、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施情況及獲取的可能性5、服務(wù)對象（三）投資環(huán)境研究1、當(dāng)?shù)乜傮w社會經(jīng)濟(jì)情況2、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況3、土地使用制度4、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂照?、政府鼓勵(lì)投資的領(lǐng)域（四）市場研究：市場研究的關(guān)鍵是占有大量的第一手市場信息資料，通過列舉市場交易實(shí)例，令讀者信服。（五）項(xiàng)目的地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目1、項(xiàng)目的地理環(huán)境2、項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀3、項(xiàng)目附近地區(qū)的競爭性發(fā)展項(xiàng)目的分析說明（十分重要）（六）規(guī)劃方案及建設(shè)條件1、規(guī)劃建設(shè)方案2、市政建設(shè)條件是否滿足工程建設(shè)的需要（七）建設(shè)方式及進(jìn)度安排1、發(fā)包方式2、建設(shè)進(jìn)度安排、物料供應(yīng)估算（八）投資估算與資金籌措主要任務(wù)是：就項(xiàng)目的總投資進(jìn)行估算，并按進(jìn)度安排情況作出投資分年度使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃。1、總投資估算：前面提到的7大部分2、投資分年度使用計(jì)劃：實(shí)際是有關(guān)現(xiàn)金流入的主要部分，應(yīng)該分別就開發(fā)建設(shè)投資和建設(shè)投資利息分別列出。（這句話不好理解）3、資金籌措計(jì)劃：資本金、預(yù)租售收入、貸款三部分。當(dāng)資金來源中包含預(yù)租售收入是，還要和后面的銷售（出租）收入計(jì)劃配合考慮。（九）項(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定1、收入測算2、成本及稅金：（1）對項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)成本、流動資金、銷售收入、經(jīng)營成本估算（2）對項(xiàng)目所需繳納的稅費(fèi)、征收方式、時(shí)間和稅率做出說明3、利潤（十）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)：報(bào)告中最關(guān)鍵的部分。（牢記，易考，包括下面部分）1、現(xiàn)金流量分析：從全部投資和資本金兩個(gè)方面測算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期。2、資金來源與運(yùn)用表分析：集中體現(xiàn)項(xiàng)目自身資金收支平衡的能力，是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要依據(jù)。3、貸款償還能力分析：貸款還本付息情況作出估算。（十一）風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析1、盈虧平衡分析2、敏感性分析3、有時(shí)還要進(jìn)行概率分析分析的目的：就項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)因素的變化對項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的影響程度進(jìn)行定量研究；對當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會條件可能變化的影響進(jìn)行定性分析。（十二）可行性研究的結(jié)論說明項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果：1、較理想的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率2、較強(qiáng)的貸款償還能力3、自身平衡能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力4、項(xiàng)目是否可行第九章房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資1、房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)。2、能否獲得足夠的資金支持，是否擁有暢通的融資渠道，決定了一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能否健康發(fā)展，一個(gè)項(xiàng)目能否順利運(yùn)作，也影響著房地產(chǎn)業(yè)能夠持續(xù)健康地發(fā)展。第一節(jié)房地產(chǎn)資本市場一、房地產(chǎn)市場與資本市場1、在房地產(chǎn)價(jià)值很低的時(shí)候，房地產(chǎn)投資者自己就可以提供開發(fā)或獲得房地產(chǎn)所需的全部資金，幾乎沒有融資需求。2、商業(yè)銀行、儲蓄機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)的主要組成分：包括（1）土地儲備貸款（2）房地產(chǎn)開發(fā)貸款（3）個(gè)人住宅貸款（4）商業(yè)用房貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)貸款。3、按各類資金的來源劃分，房地產(chǎn)資本市場可分為四部分：（1）私人權(quán)益融資，私人債務(wù)融資（2）公眾權(quán)益融資，公眾債務(wù)融資。分類私人公眾權(quán)益融資個(gè)人投資者機(jī)構(gòu)投資者（退休基金、人壽保險(xiǎn)公司、私人財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)、機(jī)會基金、私人股權(quán)投資基金）國外投資者公司上市公募基金（非交易）房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃房地產(chǎn)投資信托基金（權(quán)益型、混合型）債務(wù)融資銀行類金融機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)公司退休基金抵押貸款支持證券（CMBS、MBS）政府信用機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資信托（抵押型）*債務(wù)融資和股權(quán)融資都是融資，都算企業(yè)缺錢。債務(wù)融資，就算向外人或者銀行借錢，代價(jià)是付出利息。股權(quán)融資，是把自己企業(yè)的股票賣一部分給別人，不用定期支付利息，代價(jià)是自己的企業(yè)被別人控股一部分，決策權(quán)經(jīng)營權(quán)有一定出讓，并且企業(yè)分紅的時(shí)候也要分給別人了。4、私人市場和公眾市場的主要區(qū)別，在于這些資本投資是否可以公開交易。二、房地產(chǎn)權(quán)益投資（一）房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)1、特點(diǎn)：資產(chǎn)供給方或房地產(chǎn)權(quán)益投資者需要與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，分享房地產(chǎn)投資活動行程的可分配利潤。2、不同房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益融資特點(diǎn)：企業(yè)分類（6類）融資市場和方式特點(diǎn)獨(dú)資企業(yè)一般合伙企業(yè)根據(jù)所有權(quán)結(jié)構(gòu)，以這四種形式為主有限責(zé)任合伙企業(yè)主要市場：私人市場方式：出售權(quán)益份額融通資金投資者：私人投資者、機(jī)構(gòu)投資者流動性較差出售量有限有限責(zé)任公司股份有限公司主要市場：公眾市場方式：發(fā)行股票融通權(quán)益資本投資者：大眾投資者流動性較好融資能力強(qiáng)房地產(chǎn)投資信托基金3、房地產(chǎn)權(quán)益資本傳統(tǒng)上主要在私人市場融通。但隨著證券市場的發(fā)展和房地產(chǎn)權(quán)益證券化的流行，房地產(chǎn)從公開資本市場進(jìn)行融資的比例正在逐漸提高。4、從來源上看，房地產(chǎn)權(quán)益資本主要來源于機(jī)構(gòu)投資者。（注意）（二）中國房地產(chǎn)權(quán)益融資需求1、中國房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模增長速度很快，但權(quán)益資本普遍偏小，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。2、房地產(chǎn)權(quán)益資本規(guī)模過小，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，過分依賴房地產(chǎn)預(yù)售收入和商業(yè)銀行貸款，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道。（三）房地產(chǎn)權(quán)益融資的新發(fā)展1、開發(fā)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)：（1）在銀行間發(fā)行，而非交易所公開上市。（2）產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，不采用國際通行的買斷式，而是通過信托方式隔離所有權(quán)和收益權(quán)。（3）發(fā)行人不喪失資產(chǎn)的控制權(quán)，只是轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的收益權(quán)。2、私募股權(quán)投資：對非上市公司進(jìn)行的股權(quán)投資：（難點(diǎn)）（1）廣義私募：發(fā)展融資、夾層融資、基本建設(shè)權(quán)益基金、合伙制投資基金、管理層收購或杠桿收購、重組（2）特點(diǎn)：分類主要內(nèi)容投資的形式無需披露交易細(xì)節(jié)，絕少涉及公開市場操作多采用權(quán)益型投資方式；普通股、可轉(zhuǎn)讓優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)債工具形式。對投資企業(yè)的決策管理享有一定的表決權(quán)。絕少涉及債權(quán)投資。采取有限合伙制，管理效率好，避免雙重征稅。投資的對象非上市企業(yè)，絕少投資已公開發(fā)行公司，不會涉及要約收購義務(wù)。已形成一定規(guī)模和產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成形公司，有較高的投資回報(bào)要求投資的特點(diǎn)投資期限較長，一般可達(dá)3—5年，屬于長期投資。流動性差，無現(xiàn)成的市場供出讓方和購買方直接達(dá)成交易資金來源廣泛：富有的個(gè)人、戰(zhàn)略投資者、保險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)基金、杠桿并購基金、養(yǎng)老基金。投資退出渠道多樣化：IPO、售出、兼并收購、標(biāo)的公司管理層回購*要約收購義務(wù)是指投資者通過證券交易所的證券交易，持有一個(gè)上市公司已發(fā)行的股份的30%時(shí)，繼續(xù)進(jìn)行收購的，應(yīng)當(dāng)依法向該上市公司所有股東發(fā)出收購要約。但這項(xiàng)義務(wù)可以經(jīng)國務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)而得以豁免。（3）私募股權(quán)融資，比IPO和商業(yè)銀行債務(wù)融資要付出更大的代價(jià)。三、房地產(chǎn)債務(wù)融資很少有房地產(chǎn)企業(yè)完全使用自由資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，充分利用財(cái)務(wù)杠桿的作用，通過債務(wù)融資提高企業(yè)的投資能力，是房地產(chǎn)企業(yè)的通行做法。（注意這句話，如果把債務(wù)融資改成權(quán)益融資，你會不會判斷出來呢？）（一）債務(wù)融資的特點(diǎn)1、特點(diǎn)：（1）短期性（2）可逆性（3）負(fù)擔(dān)性（4）流通性2、與權(quán)益融資的區(qū)別：權(quán)益融資：屬于資本金，不需要還本付息，收益來自稅后盈利的分配（股利）。債務(wù)融資：屬于負(fù)債，需要還本付息，利息是財(cái)務(wù)費(fèi)用，可以稅前扣除。（二）債務(wù)融資的類型1、銀行信貸分類標(biāo)準(zhǔn)類型按用途分流動資金貸款、固定資金貸款按期限分長期貸款、短期貸款按方式分信用貸款：擔(dān)保貸款：保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款票據(jù)貼現(xiàn):*票據(jù)貼現(xiàn):是指資金的需求者，將自己手中未到期的商業(yè)票據(jù)、銀行承兌票據(jù)或短期債券向銀行或貼現(xiàn)公司要求變成現(xiàn)款，銀行或貼現(xiàn)公司(融資公司)收進(jìn)這些未到期的票據(jù)或短期債券，按票面金額扣除貼現(xiàn)日以后的利息后付給現(xiàn)款，到票據(jù)到期時(shí)再向出票人收款。*質(zhì)押屬于擔(dān)保物權(quán)中的一種。抵押與質(zhì)押最大的區(qū)別就是抵押不轉(zhuǎn)移抵押物，而質(zhì)押必須轉(zhuǎn)移占有質(zhì)押物，否則就不是質(zhì)押而是抵押。第二個(gè)大區(qū)別就是，質(zhì)押無法質(zhì)押不動產(chǎn)(如房產(chǎn))，因?yàn)椴粍赢a(chǎn)的轉(zhuǎn)移不是占有，而是登記。2、商業(yè)信用：工商企業(yè)之間相互提供的，與商品交易直接相聯(lián)系的信用形式。（1）內(nèi)容：1）企業(yè)之間以賒銷分期付款形式提供的信用2）在商品交易的基礎(chǔ)上以預(yù)付定金形式提供的信用。（2）本質(zhì)：是基于主觀上的誠實(shí)和客觀上對承諾的兌現(xiàn)而產(chǎn)生的商業(yè)信賴和好評。（3）工具：商業(yè)票據(jù)，分為期票和匯票。（4）優(yōu)點(diǎn)：方便、及時(shí)缺點(diǎn)：存在信用規(guī)模、信用方向、信用期限、授信對象的局限性。3、企業(yè)債券（1）可發(fā)行公司債券的公司：股份有限公司、國有獨(dú)資公司、（必須是兩個(gè)以上國有企業(yè)或國有投資主體設(shè)立的）有限責(zé)任公司（2）企業(yè)債券是一種有價(jià)證券，風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)本身的經(jīng)營狀況直接相關(guān)，利率通常高于國債。4、租賃融資1、指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃。2、主要應(yīng)用于大型設(shè)備領(lǐng)域，又稱設(shè)備租賃。3、房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用：房地產(chǎn)出售給投資者→投資者回租給房地產(chǎn)企業(yè)→約定期限按約定價(jià)格