【房地產(chǎn)企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型并購績效分析：以萬科公司為例17000字（論文）】

房地產(chǎn)企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型并購績效分析——以萬科公司為例目錄TOC\o"1-2"\h\u238131緒論 1235711.1研究背景 1192591.2研究的目的及意義 2316711.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 3265191.3.2房地產(chǎn)企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型并購績效的影響 416452萬科并購普洛斯案例介紹 6131172.1雙方企業(yè)簡介 6160702.2萬科并購目的 772842.3萬科并購普洛斯結(jié)果 781923萬科并購普洛斯績效分析 8100563.1主要財務(wù)指標(biāo)績效分析 8257503.2現(xiàn)金流量表分析 19226313.3EVA評價分析 22190003.4非財務(wù)績效分析 23234644提升房地產(chǎn)行業(yè)多元化轉(zhuǎn)型并購績效的建議 23180774.1選擇合適目標(biāo)，重視前期調(diào)研 23276844.2重視資金鏈風(fēng)險 24153074.3注意并購后整合 24291345結(jié)論及啟示 2528623參考文獻 261緒論1.1研究背景對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，近幾年增速在逐漸放緩，2018年4月全國商品房累計銷售交易面積以及單月同比平均增速分為負(fù)。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程來看，2003年，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)迎來了其中的黃金發(fā)展時期，大量農(nóng)村開發(fā)商開始進入農(nóng)村市場，政府通過立法撤銷了農(nóng)村集體土地的國有建設(shè)工程用地所有使用權(quán)，取得十年中國經(jīng)濟的高速平穩(wěn)增長。接下里幾年就是2010-2015年的低迷期，2010年國家對房地產(chǎn)行業(yè)推出限購政策和加強限貸力度以來，限購、限貸已成為房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段之一。根據(jù)wind數(shù)據(jù)庫2016-2017年內(nèi)將是我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)實現(xiàn)爆發(fā)式快速增長的一年。經(jīng)過調(diào)控2017年全國商品房銷售額和面積增速較2016年下降21%。增速下降明顯，2017年，熱點城市相繼步入以限購、限貸、限價、限售、限商為核心的“五限”時代。2018年一線城市商品房價格同比下降0.6%,二手房價格首次出現(xiàn)下降。2018年經(jīng)濟觀察報總結(jié)目前的房地產(chǎn)市場情況中談到，目前國內(nèi)人均住房面積已經(jīng)達到40.8平米，套戶比1.13,從房子總量角度分析，房子已經(jīng)足夠居住。剩下的是房子結(jié)構(gòu)性問題了，以前是增量，現(xiàn)在是存量博弈。面對飽和問題，房地產(chǎn)行業(yè)多元化轉(zhuǎn)型發(fā)展成為了不可估量的發(fā)展方向。房地產(chǎn)企業(yè)通過并購、拓展、來提升自身綜合實力。在房地產(chǎn)行業(yè)大量進行轉(zhuǎn)型并購時，萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭不斷進行并購?fù)卣?，壯大企業(yè)自身實力。萬科在2014年正式宣布開始新的轉(zhuǎn)型之路，從傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)商模式轉(zhuǎn)型升級為“城市配套服務(wù)商”到2018年進一步優(yōu)化升級轉(zhuǎn)型為“結(jié)合城鄉(xiāng)建設(shè)與家居生活型的服務(wù)商”。從萬科近幾年的快速發(fā)展歷程來看，在涵蓋教育、養(yǎng)老、物流等三個多元化業(yè)務(wù)方向的快速轉(zhuǎn)型從未有過停止，在這樣的背景之下，本文對萬科并購普洛斯案例進行分析研究，為提高房地產(chǎn)行業(yè)多元化轉(zhuǎn)型并購績效提出建議。1.2研究的目的及意義1.2.1研究的目的本文以萬科并購普洛斯為例，依據(jù)萬科近幾年主要的財務(wù)數(shù)據(jù),利用財務(wù)分析法和EVA分析法對企業(yè)并購的財務(wù)績效進行分析，分析計算出企業(yè)并購?fù)顿Y行為對未來企業(yè)財務(wù)收入結(jié)構(gòu)以及未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可能產(chǎn)生的直接影響。同時對萬科的非財務(wù)績效進行研究，研究出對萬科產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，戰(zhàn)略分布產(chǎn)生的一系列影響。通過從企業(yè)財務(wù)角度以及非財務(wù)的兩個角度對萬科并購前后的績效情況進行綜合分析，通過綜合分析可以降低分析的局限性，對提高房地產(chǎn)行業(yè)并購績效水平具有一定的理論意義。通過分析萬科并購前后現(xiàn)金流的管理為同行業(yè)企業(yè)提供借鑒意義并且對我國房地產(chǎn)上市公司在并購?fù)瓿珊蟮恼想A段存在問題提出看法建議。1.2.2研究的意義如今面對房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈現(xiàn)狀，一些大型房企大量進行并購。房地產(chǎn)集團通過資產(chǎn)并購可以擴大資產(chǎn)規(guī)模，開拓新能源市場，并可以通過更多元化產(chǎn)業(yè)進行資源整合，提升集團企業(yè)核心競爭力。大型房地產(chǎn)企業(yè)將成為并購的重要主導(dǎo)方。然而并不是每一次的并購績效都可以達到1+1>2的效果。因此根據(jù)企業(yè)的績效分析，我們可以判斷企業(yè)對資源的整合是否合理，是否通過并購提升了企業(yè)自生的行業(yè)競爭力。同時可以借鑒并購成功案例，增加并購成功率。本文通過并購績效水平研究。從財務(wù)角度和非財務(wù)角度分析了萬科并購后帶來的績效。并對中國房地產(chǎn)行業(yè)多元化轉(zhuǎn)型并購提出合適建議。1.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀通過閱讀大量企業(yè)并購文獻，簡要歸納并總結(jié)了國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)并購動因、房地產(chǎn)企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型并購績效的影響、房地產(chǎn)企業(yè)并購績效評價方法以及房地產(chǎn)企業(yè)并購績效四方面來加深并購分析。1.3.1房地產(chǎn)企業(yè)并購動因（1）國外文獻西方學(xué)者Meeks（1977））關(guān)于收購動因提出了市場勢力理論，企業(yè)認(rèn)為通過收購行為實現(xiàn)自身市場份額的增加，從而降低競爭對手的競爭力，使自身獲得長期穩(wěn)定的發(fā)展和持續(xù)的收益力。Bares（2000）對20世紀(jì)初期英國的并購案例進行了研究，結(jié)果顯示，利潤水平越高，股東收益越差的企業(yè)就越容易成為并購對象。國內(nèi)文獻國內(nèi)學(xué)者賀欽（2011）以華遠地產(chǎn)反向并購幸福為例對華遠地產(chǎn)反向并購動因進行分析；從華遠地產(chǎn)的財務(wù)角度來看資本無法滿足擴張的需要。華遠集團土地儲備不足影響了公開發(fā)行股票的申請工作。華遠房地產(chǎn)的高負(fù)債結(jié)構(gòu)狀況也不符合求證券監(jiān)督會的上市審查。所以，華遠地產(chǎn)正在找合適的貝殼資源旨在通過逆向合并實現(xiàn)上市。崔云峰（2018）研究表明，中國房地產(chǎn)行業(yè)的并購運動主要表現(xiàn)在外在動力和內(nèi)在動力兩個方面。外力是宏觀貨幣政策的緊縮產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)市場竟?fàn)幖觿?、?nèi)在動力是獲取土地資源、進入新的市場領(lǐng)域、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。王心禹（2019）以房地產(chǎn)行業(yè)中的M&A代表企業(yè)通過2016年M&A融科智地事例分析，融創(chuàng)中國并購的原因是奪取市場資源、降低經(jīng)營成本、形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模、增強市場競爭力,搶占市場資源。選擇融創(chuàng)中國2014年到2018年5年的財務(wù)數(shù)據(jù)，更直觀地反映企業(yè)財務(wù)績效，結(jié)合并購后的產(chǎn)業(yè)規(guī)模、消費群體、項目數(shù)量、內(nèi)部制度分析等財務(wù)指標(biāo)分析，分析收購后的非財務(wù)性能成果。通過財務(wù)及非財務(wù)性能分析，全面分析融創(chuàng)中國的并購效應(yīng)。為了提高房地產(chǎn)行業(yè)的并購效果，提出相關(guān)建議。楊劍泳（2019）以陽光房地產(chǎn)的合并為例，分析陽光房地產(chǎn)這幾年的M&A事例動因主要是為了實施戰(zhàn)略部署,增強競爭優(yōu)勢、優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。1.3.2房地產(chǎn)企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型并購績效的影響（1）國外文獻Morck和Shleifer(1990對通過對1975-1987年以來發(fā)生的三百多件控股并購方的案例情況進行研究統(tǒng)計分析。他們發(fā)現(xiàn)在進行多元化企業(yè)并購的情況下收購方的績效效果并不是很好。Dickerson(1997)研究了英國大型企業(yè)并購的長期經(jīng)營績效,以半年為一個時間段和長度，結(jié)果顯示，并購并沒有明顯的改善大型企業(yè)的整體利潤率，和其他大型企業(yè)并購相比甚至已經(jīng)有大幅下降的趨勢。（2）國內(nèi)文獻陳鋼（2015）以社會經(jīng)濟、政治、教育為大背景、以大發(fā)地產(chǎn)為案例具體分析房地產(chǎn)企業(yè)如何在變化發(fā)展的大市場環(huán)境下實現(xiàn)企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型。吳丹(2017)以萬科房企轉(zhuǎn)型采用輕資產(chǎn)項目運營管理模式分析為主案例對2016年我國大型房企萬科轉(zhuǎn)型采用輕資產(chǎn)項目運營管理模式為例進行企業(yè)案例研究分析，對我國萬科房企轉(zhuǎn)型采用輕資產(chǎn)項目運營管理模式的項目成果轉(zhuǎn)化進行企業(yè)案例化和績效評估分析。得出由重組輕資產(chǎn)管理模式向企業(yè)輕資產(chǎn)管理模式快速轉(zhuǎn)型也將是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的一個必然趨勢。方悅(2018)通過對恒大集團這個多元化企業(yè)發(fā)展情況進行綜合分析，從企業(yè)財務(wù)經(jīng)營績效管理角度以及非財務(wù)績效角度綜合分析恒大集團多元化發(fā)展的總體情況。分析得出恒大集團目前多元化發(fā)展沒有形成協(xié)同效應(yīng)。馬世曉，李銳（2020）利用EVA對萬科的多元化融資效果進行分析評估，并且得出多元化融資策略有助于企業(yè)價值的升值。1.3.3房地產(chǎn)企業(yè)并購績效評價方法（1）國外文獻Meeks（1977）分析了1964年到1972年英國的233件合并交易，得出了收購企業(yè)資產(chǎn)收益率呈減少趨勢。Cosh（1980）采用財務(wù)指標(biāo)研究法研究了250件收購案例，但收購公司的收益力在收購后明顯提高，收購對收購方有顯著的正面效果。Kennedy和Limmack（1996）采用事件研究法進行研究，從1980年到1989年，選擇在英國發(fā)生的247件M&A案件進行研究和分析，結(jié)果顯示M&A事件之間計算出的異常收益率為負(fù)。根據(jù)Stephen（1997）的研究表明，采用EVA方式的公司的運營效率比不采用EVA方式的公司要高。（2）國內(nèi)文獻李曉(2016)對我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2009-2013年以來發(fā)生的并購事件案例情況進行綜合分析，分別提出采用并購事件綜合研究法和EVA法分析并購后上市企業(yè)短期和長期經(jīng)營績效。企業(yè)短期收益來看，公告日前20日獲得了0.5%累計超額收益。長期數(shù)據(jù)分析，樣本整體EVA值下降。說明目前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域上市企業(yè)在長期內(nèi)績報的效果并不好。車輝輝(2018)分析選取了2014年24個房地產(chǎn)投資上市企業(yè)年報并購樣本案例，采用經(jīng)濟增加值統(tǒng)計模型對24個并購樣本案例進行了統(tǒng)計實證數(shù)據(jù)分析，利用公司年報中所披露的各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)綜合評估并購案例是否可以有效提升企業(yè)資產(chǎn)運營管理效果和可以提高企業(yè)核心價值。對于地產(chǎn)企業(yè)來講，更愿意選擇混合并購。混合并購可以分散企業(yè)資金的風(fēng)險，為企業(yè)提供多更多發(fā)展看機會，這也是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下發(fā)展的趨勢，立足與地產(chǎn)行業(yè)，實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。EVA分析法有利于反映房地產(chǎn)企業(yè)真實內(nèi)在價值，指引企業(yè)優(yōu)化投資戰(zhàn)略；有利于提高資本運營效率；有利于提升公司治理水平；同時EVA作為中心的房地產(chǎn)企業(yè)的鼓勵制度，保證了管理層同股東利益的一致性，一定程度上解決了公司在管理中的核心代理問題。1.3.4房地產(chǎn)企業(yè)并購績效（1）國外文獻ZhigangJin和BoXia（2015）等幾位學(xué)者，以1999年到2009年中我國房企并購的28個案例為研究對象，分析發(fā)現(xiàn)除了有暫時的生產(chǎn)效率降低外，房地產(chǎn)的中期與長期并購績效都是正向的。harma和Ho（2003）基于財務(wù)指標(biāo)法的研究認(rèn)為買方企業(yè)無法通過并購活動實現(xiàn)經(jīng)營績效水平的改善，并購對買方企業(yè)發(fā)展的促進并不明顯。（2）國內(nèi)文獻孟君（2013）以萬科并購南都為例進行研究分析，并購后的整體評價市場對萬科和南都合并的反應(yīng)更為活躍，股東的財產(chǎn)在短期內(nèi)有顯著的上升，股東的財產(chǎn)明顯提高。李曉(2016)論文選擇近年我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2009—2013年間的重大并購重組事件案例作為長期研究結(jié)果樣本。通過大量實證理論研究可以得出短期來看，累積超額收益上升明顯。長期來看，樣本整體EVA值下降。反映了中國房地產(chǎn)上市公司在收購合并完成后的整合階段存在問題，由于沒有從經(jīng)營、管理、財務(wù)等方面更好地整合合并雙方，所以沒有產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。馬凌軒（2018）以華業(yè)地產(chǎn)收購捷爾醫(yī)療為分析案例發(fā)現(xiàn)短期績效并購事件后實現(xiàn)了一定的提高，股東的財產(chǎn)有所增加。根據(jù)財務(wù)分析法，之后兩年的業(yè)績也得到了改善和提高。整體來說，通過案例分析得知，不動產(chǎn)行業(yè)的上市公司可以通過合并活動來改善企業(yè)的業(yè)績。張暉羽（2020）以萬科收購廣信資產(chǎn)包為例進行分析，從并購的長期績效來看，財務(wù)分析帶來的財務(wù)績效是正向的，從非財務(wù)指標(biāo)分析這次收購?fù)晖瓿闪四繕?biāo)。1.3.5國內(nèi)外文獻綜述小結(jié)根據(jù)文獻研究評述可以發(fā)現(xiàn)，國外企業(yè)的并購行為更早，我國并購行為較晚。但是隨著全球并購趨勢的發(fā)展,我國學(xué)者也根據(jù)國情對并購進行了大量的研究分析。根據(jù)選取的論文題目專門針對于房地產(chǎn)行業(yè)的并購文獻進行了大量閱讀總結(jié)。文獻總結(jié)如下，從房地產(chǎn)企業(yè)并購動因來看主要是進行企業(yè)融資、追求協(xié)同效應(yīng)、搶占市場資源、增強市場競爭力。從房地產(chǎn)企業(yè)多元化并購績效的影響來看多元化并購可以提升品牌競爭力，還可以獲得長遠發(fā)展；多元化融資策略有助于企業(yè)價值的升值。行業(yè)名列前茅的大型房企更傾向采用橫向并購戰(zhàn)略，而采用多元化并購的房企將會面臨著來自經(jīng)營整合的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購事件績效評價計算方法主要分為并購事件績效研究法、財務(wù)績效分析法、經(jīng)濟效益增加值法；作者選取的方法不同，企業(yè)并購績效方面的研究并沒有完全一致的結(jié)論。從收購不動產(chǎn)企業(yè)的實際業(yè)績來看，國內(nèi)部分學(xué)者主要通過案例分析法對并購企業(yè)短期績效和長期績效進行分析。綜上所述，可以發(fā)現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)并購前期的預(yù)測成果和非財務(wù)指標(biāo)的整合績效成果研究相對較少，中國房地產(chǎn)上市公司并購事件長期業(yè)績不佳，經(jīng)濟增加值平均值持續(xù)下降。可以看出中國房地產(chǎn)上市公司并購?fù)瓿珊蟮恼想A段存在問題，經(jīng)營、管理、從財務(wù)等方面反映都不是很好。我國房地產(chǎn)企業(yè)在進行并購前后對企業(yè)現(xiàn)金流整體戰(zhàn)略布局研究較少，有待我們進一步的探索和發(fā)展。2萬科并購普洛斯案例介紹2.1雙方企業(yè)簡介2.1.1萬科簡介萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸第一批上市的企業(yè)。2020年9月10日，發(fā)布了2020中國民營企業(yè)500強排行榜，萬科企業(yè)股份有限公司排在第9位。營業(yè)收入36789388萬元。在加強住宅開發(fā)和房地產(chǎn)服務(wù)固有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，業(yè)務(wù)已經(jīng)擴展到商業(yè)、長期租賃公寓、物流倉庫、冰雪度假、教育等領(lǐng)域。業(yè)務(wù)模塊涵蓋了以珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為主的29個城市。萬科經(jīng)過多年沉淀成為房地產(chǎn)行業(yè)首個品牌。2.1.2普洛斯簡介普洛斯目前是亞洲最大的各類物流金融基礎(chǔ)配套設(shè)施服務(wù)提供商和金融服務(wù)商；普洛斯的主要業(yè)務(wù)重點發(fā)展范圍遍布中國、日本、美國和巴西的116個主要大中城市，擁有并運營管理約5492萬平方米的各類物流金融基礎(chǔ)配套設(shè)施，管理價值近400億美元的各類物流金融資產(chǎn)。中國園區(qū)有252個。分布在38個主要城市。不動產(chǎn)的總面積是2870萬人。普洛斯斯在中國43個戰(zhàn)略性的區(qū)域市場上，投資、開發(fā)、管理了近38個物流、制造、數(shù)據(jù)中心、科創(chuàng)辦公設(shè)施。2.2萬科并購目的萬科此次收購普洛斯，符合萬科未來發(fā)展現(xiàn)代物流和房地產(chǎn)的戰(zhàn)略眼光。萬科已經(jīng)提出了一個生態(tài)系統(tǒng)的發(fā)展理念，即“住宅+全周期城市配套服務(wù)”，而大型城市配套物流和房地產(chǎn)服務(wù)是其中重要的組成一環(huán)。通過此次重大收購，萬科將在國內(nèi)物流和房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域占據(jù)一個絕對優(yōu)勢，符合萬科的大型城市配套物流服務(wù)商業(yè)化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。有助于未來萬科在全球物流商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域完善業(yè)務(wù)布局，有望在全球范圍內(nèi)打造全新的全球商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展服務(wù)模式，未來萬科可在商業(yè)地產(chǎn)、物流、商業(yè)服務(wù)消費以及商業(yè)資產(chǎn)風(fēng)險管理等多個領(lǐng)域構(gòu)建一套全方位商業(yè)服務(wù)體系，從而建立支撐起一個圍繞全球客戶和中心城市的服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)；通過并購萬科拿地能力增強，萬科房地產(chǎn)開發(fā)土地儲備能力大增。融資項目成本大幅降低，有助于企業(yè)提升企業(yè)的長期盈利運營能力。2.3萬科并購普洛斯結(jié)果2017年7月14日，亞洲最大的物流房地產(chǎn)巨頭普洛斯斯宣布，由樸重、中銀集團、萬科集團和普魯斯管理層組成的中國財團將以3.38美元/股的價格收購。估計值約160億新元。持股比例中，萬科企業(yè)占21.4%的股份，厚樸投資占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。根據(jù)萬科發(fā)表的公告，普斯于2018年1月22日從新加坡證券交易所的主板上撤退。萬科和各財團的關(guān)聯(lián)基金的總出資額約為24.54億美元，按2018年1月22日的匯率換算成約157.33億元。此次收購?fù)瓿杉癎LP撤退后，萬科的關(guān)聯(lián)基金擁有NestaInvestmentHoldings.L.P.該公司擁有21.4%的股東權(quán)益。L.P.一般企業(yè)的合作伙伴確實對a股的各種普通股直接享有權(quán)益。萬科將重組成為公司Nestainvestmentholdings,L.P.及其普通公司合伙人所有權(quán)益的單一最大化的持有合伙人。3萬科并購普洛斯績效分析本章從主要財務(wù)指標(biāo)、EVA評價指標(biāo)和非財務(wù)指標(biāo)，對萬科并購過程的績效水平進行財務(wù)和非財務(wù)分析全面分析評價萬科并購前、收購?fù)瓿赡旰褪召徍蟮目冃健?.1主要財務(wù)指標(biāo)績效分析從萬科公布的企業(yè)財務(wù)年報中，選取了2015年至2019年度以來的企業(yè)財務(wù)報表數(shù)據(jù)，從萬科企業(yè)的資產(chǎn)償債能力、盈利能力、營運能力、成長能力對比分析了萬科收購普洛斯前、收購?fù)瓿僧?dāng)年以及完成后的績效水平。3.1.1償債能力分析房地產(chǎn)業(yè)不同于其他金融行業(yè)之處在于它們的財政投資巨大，需要政府有足額的財政資金扶持支撐，和自生完善的發(fā)展資金鏈，大部分的房地產(chǎn)公司都進行了舉債。因此，在房地產(chǎn)市場上投資者關(guān)注著強大企業(yè)的償還債務(wù)能力。流動比率和速動比率分析通過萬科并購前、并購?fù)瓿僧?dāng)年以及并購后流動比率和速動比率變動情況對企業(yè)短期償債能力進行分析并和同行業(yè)平均水平進行比較考察。如下表3-1、圖3-1，表3-2、圖3-2。表3-1流動比率變動表科目\時間2015年2016年2017年2018年2019年萬科流動比率1.3051.13房地產(chǎn)行業(yè)流動比率均值1.992.151.531.581.87注：數(shù)據(jù)來源于RESSETS數(shù)據(jù)庫圖3-1流動比率變動情況流動比率是\t"/item/%E6%B5%81%E5%8A%A8%E6%AF%94%E7%8E%87/_blank"流動資產(chǎn)對流動負(fù)債的比率，用來衡量企業(yè)流動資產(chǎn)在\t"/item/%E6%B5%81%E5%8A%A8%E6%AF%94%E7%8E%87/_blank"短期債務(wù)到期以前，可以償還\t"/item/%E6%B5%81%E5%8A%A8%E6%AF%94%E7%8E%87/_blank"負(fù)債的能力。流動比率過高直接反映一個企業(yè)的流動資金未能得到有效利用，過低則直接反映一個企業(yè)的資金償債能力安全性差，一般而言,行業(yè)合理標(biāo)準(zhǔn)是2:1。從表3-1，圖3-1中可以看出并購?fù)瓿汕耙约安①復(fù)瓿僧?dāng)年流動比率大約是1.2。并購?fù)瓿珊笾鹉晗陆担?017-2018年度的流動比率逐年降低了0.05(1.20-1.05)，即每一年為1元流動資產(chǎn)所提供的1元流動資產(chǎn)風(fēng)險保障減少0.05元。2018-2019流動比率降低了0.02(1.15-1.13)，意為每1元流動資產(chǎn)所提供的1元流動資產(chǎn)風(fēng)險保障金就減少了0.02元。萬科同時也低于行業(yè)的平均水平?？梢悦黠@看出，萬科并購工作完成當(dāng)年和并購?fù)瓿珊蠖加锌赡苓M行舉債行為，2019年現(xiàn)有流動資產(chǎn)負(fù)債金額變動后的金額遠遠大于現(xiàn)有流動資產(chǎn)的變動金額，其中由于存貨積累過多，占用存在流動資產(chǎn)中的金額比較大。因此導(dǎo)致流動比率較低，有短期的還債壓力。表3-2速動比率變動表科目\時間2015年2016年2017年2018年2019年萬科速動比率0.430.440.500.490.43房地產(chǎn)行業(yè)速動比率均值0.690.880.650.630.95注：數(shù)據(jù)來源于RESSETS數(shù)據(jù)庫圖3-2速度比率變動情況速動比率是指企業(yè)速動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率。一般企業(yè)合理標(biāo)準(zhǔn)是1：1，由于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債比例較傳統(tǒng)金融行業(yè)負(fù)債水平高，如下表3-3,圖3-3中我們可以明顯看出，2017-2018年速動比率降低了0.01說明每一元流動負(fù)債提供的速動資產(chǎn)保障減少了0.01元。同理2018-2019年，速動比率降低了0.06。說明其在并購計劃完成當(dāng)年后不僅影響了萬科應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力，還由于政府稅收政策的不斷變化，直接使得財務(wù)報表上的萬科應(yīng)付預(yù)收賬款不能及時反映行業(yè)平均水平，萬科公司賬面上現(xiàn)在速動資產(chǎn)中使用貨幣資金收入占到的比重較大。橫向估值低于全國同行業(yè)的平均值，說明萬科的資產(chǎn)速動性和資產(chǎn)配置保障性差一點。資產(chǎn)負(fù)債率分析通過萬科并購前、并購?fù)瓿僧?dāng)年以及并購后企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率變動情況來分析企業(yè)長期償力能力并且和同行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率水平進行對比考察，詳見表3-3、圖3-3。表3-3資產(chǎn)負(fù)債率變動表科目\時間2015年2016年2017年2018年2019年萬科資產(chǎn)負(fù)債率77.70%80.54%83.98%84.59%84.36%房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率均值65.62%64.76%64.51%70.70%71.50%注：數(shù)據(jù)來源于RESSETS數(shù)據(jù)庫圖3-3資產(chǎn)負(fù)債率變動情況資產(chǎn)負(fù)債率是將企業(yè)的負(fù)債總額與資產(chǎn)總額相比較得出，資產(chǎn)負(fù)債率越高，說明企業(yè)償還債務(wù)的壓力越大；資產(chǎn)負(fù)債率越低，說明企業(yè)償還債務(wù)的壓力越小。房地產(chǎn)行業(yè)屬于特殊行業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率高。從表3-3,圖3-3可以看出資產(chǎn)負(fù)債率逐年增加,并購?fù)戤?dāng)年及并購?fù)瓿珊筚Y產(chǎn)負(fù)債率迅速增長,公司2017年資產(chǎn)負(fù)債率是83.98%。2018年是84.59%,在2019年為84.36%。從2018年年報來看萬科的實際資產(chǎn)負(fù)債率高達84.59%,這和企業(yè)近幾年的并購轉(zhuǎn)型有直接的原因，說明萬科不斷擴張自己的行業(yè)板塊，萬科也高于同行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率,負(fù)債壓力比較大。但在2018年報中我們注意到，在萬科流動負(fù)債中，還有將近一半(即36.09%)是“合同付款”，因為從2018年1季報開始，萬科A財報中預(yù)收的款項就被調(diào)整為了合同負(fù)債，因此,除去這項"預(yù)收賬款"，萬科實際的流動負(fù)債并不大。綜上所述，萬科在本次并購?fù)瓿僧?dāng)年以及本次并購?fù)瓿珊蠖唐趦攤哪芰椭虚L期償債的能力都略有減弱，產(chǎn)生了一定的財務(wù)風(fēng)險，但是從中長期償債的能力來看，萬科的償債壓力卻并不高。3.1.2盈利能力分析由于經(jīng)濟環(huán)境變化的影響，我國房地產(chǎn)市場正在進入一個深度性的調(diào)整時期?，F(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)市場或多或少存在著資產(chǎn)負(fù)債率高、經(jīng)營風(fēng)險大等難題。對于經(jīng)營管理能力、市場競爭能力和總體盈利水平等各個方面也普遍存在著比較嚴(yán)重的問題，這些問題對房地產(chǎn)業(yè)的生存和持續(xù)發(fā)展空間帶來了很大的壓力。因此，多元化發(fā)展，持續(xù)得到更多的利潤，提升更大的利潤空間是企業(yè)不斷追尋的最終目標(biāo)。通過分析萬科收購前、收購?fù)瓿赡昙笆召徍蟮目傎Y產(chǎn)收益率、銷售利潤率和股票收益率將考察萬科收購前后的收益能力?？傎Y產(chǎn)收益率分析總資產(chǎn)收益率為凈利潤比平均總資產(chǎn)的比例，總資產(chǎn)收益率的多少和高低直接反映了該公司的市場競爭力和發(fā)展能力也是判斷該公司能否適當(dāng)進行舉債經(jīng)營的主要依據(jù)。企業(yè)總資產(chǎn)收益率指標(biāo)可以分析企業(yè)盈利的穩(wěn)定性和安全性，也可以確定其所需要面臨的風(fēng)險,還可以通過評估其綜合的經(jīng)營管理水平來判斷其高低。下面是萬科2015-2019年總資產(chǎn)收益率變動情況，詳見見表3-5、圖3-6。表3-5總資產(chǎn)收益率變動表科目\時間2015年2016年2017年2018年2019年總資產(chǎn)收益率4.64%3.93%3.73%3.66%3.38%注：數(shù)據(jù)來源于RESSETS數(shù)據(jù)圖3-4總資產(chǎn)收益率變動情況根據(jù)表3-5、圖3-4可以將看出總資產(chǎn)收益率呈下降趨勢，總資產(chǎn)收益率由2015年4.64%大幅下降到2016年3.93%，是因為2016年萬科130億完成對印力集團收購，并購項目完成當(dāng)年和并購項目完成后兩年總資產(chǎn)收益率兩年出現(xiàn)大幅下滑，由于當(dāng)年并購項目完成后公司總資產(chǎn)大幅度的同比增加，導(dǎo)致總資產(chǎn)收益率兩年有所大幅下降，由于萬科連續(xù)并購導(dǎo)致總資產(chǎn)收益率情況并不是很樂觀，說明并購夠后企業(yè)資金運用效率有所降低，企業(yè)盈利的穩(wěn)定性和持久性下滑。銷售利潤率銷售利潤率是利潤總額與銷售額之間的比率。它主要是以一個銷售收入數(shù)據(jù)作為計算依據(jù)來分析一個企業(yè)的盈利能力。該指標(biāo)越高，企業(yè)盈利水平就越高，企業(yè)經(jīng)營狀況好。一個企業(yè)的盈利能力就越好，更加能吸引更多的投資者加入，通過計算萬科2015-2019銷售利潤率，對企業(yè)盈利能力進行考察。詳見表3-6和圖3-5。表3-6銷售利潤率變動表科目\時間2015年2016年2017年2018年2019年利潤總額（億元）338.03392.54511.42674.6765.39營業(yè)收入（億元）1955.492404.772428.972976.793678.94銷售利潤率17.29%16.32%21.06%22.66%20.80%注：數(shù)據(jù)來源于萬科年度報告圖3-5銷售利潤率變動情況根據(jù)表3-6、圖3-5可以看銷售利潤率呈上升趨勢，并購?fù)瓿僧?dāng)年和完成后第一年銷售利潤率是增長的，說明企業(yè)的盈利狀況有所改變，企業(yè)經(jīng)營狀況好。雖然相比較并購第一年，2019年略有下降，但是整體盈利水平是提升的。股本回報率股本回報率凈利潤和凈資產(chǎn)的比值，是用來看每股股票在市場上的收益狀況，衡量企業(yè)盈利狀況的指標(biāo)之一。根據(jù)巴菲特的股權(quán)價值投資原理,公司的總股權(quán)回報率一般應(yīng)該是不低于15%。通過計算萬科2015-2019股本回報率，對企業(yè)盈利能力進行考察。詳見表3-7、和圖3-6。表3-7股本回報率變動表科目\時間2015年2016年2017年2018年2019年凈利潤(億元）259.49283.5372.08492.72551.32年初凈資產(chǎn)(億元）1158.941363.11616.771866.742356.21年末凈資產(chǎn)(億元）1363.11616.771866.742356.212705.79平均凈資產(chǎn)(億元）1261.021489.9351741.7552111.4752,531.00股本回報率20.58%19.03%21.36%23.34%21.78%注：數(shù)據(jù)來源于萬科年度報告圖3-6股本回報率變動情況從圖3-6可以看出，萬科2016年股權(quán)回報率下降，是由于萬科2016年股權(quán)之爭的影響。并購?fù)瓿僧?dāng)年和第一年股權(quán)回報率大幅度增長，一方面是萬科在股權(quán)之爭中扭轉(zhuǎn)局面，二是并購?fù)瓿珊蠊蓹?quán)回報率樂觀，2019年有所下降，但是整體股權(quán)回報率上升狀態(tài)。綜上對總資產(chǎn)收益率，銷售利潤率，股本回報率并購?fù)瓿珊缶懈纳?，雖然完成后各年指標(biāo)有下降，盈利水平受到一定影響，但是并購?fù)瓿傻谝荒暧骄懈纳啤?019年三類數(shù)據(jù)均出現(xiàn)了下降，原因主要是2019年房企開局不利，居于第一個陣營的房企1月銷售總收入同比多年來有所下降，但這三類數(shù)據(jù)都保持了三成的增長。萬科對此也需要做好長期準(zhǔn)備。這就需要對資源進行重新配置和調(diào)節(jié)。將不好的資源，沒有發(fā)展?jié)摿Φ馁Y源，閑置資源，浪費的資源進行有效地處理。3.1.3營運能力分析企業(yè)經(jīng)營管理能力的分析主要是幫助我們準(zhǔn)確地判斷一個企業(yè)的財務(wù)管理安全性、資金流的安全程度和對其他資產(chǎn)獲取收益的能力，可以作為一種相應(yīng)的風(fēng)險控制和決策方法。通過對萬科并購前、并購?fù)瓿僧?dāng)年以及完成后的數(shù)據(jù)分析對萬科的營運能力進行考察分析。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分析應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(次)是（主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均應(yīng)收賬款余額)比值，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率就是反映公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度的比率。一般情況下，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明回款速度快。反之,說明一些企業(yè)回款速度慢，影響了企業(yè)資金正常運轉(zhuǎn)和資產(chǎn)償債承擔(dān)能力。通過應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分析考察了這家企業(yè)的綜合營運力和管理服務(wù)能力，詳見表3-8。表3-8應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率變動表科目\時間2015年2016年2017年2018年2019年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）88.7906104.88138.48197.21205.86注：數(shù)據(jù)來源于RESSETS數(shù)據(jù)通過表3-8可以看出從2015-2019年萬科企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率一直在增長，萬科企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率由2016年的104.88到企業(yè)并購工作完成后第二年增長了100多，說明萬科企業(yè)近幾年來應(yīng)收賬款少，資金回籠快。并購成功后的平均資金收益到賬期也自然會隨之延長，應(yīng)付實收賬戶存款的資金收回速度加快，資金使用效率提升。企業(yè)的營運能力有所改善?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）=營業(yè)收入凈額/平均資產(chǎn)總額，表示從企業(yè)經(jīng)營期間的全部資產(chǎn)投入到生產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，反映了企業(yè)整體資產(chǎn)的管理品質(zhì)和利用效率。銷售能力越高，資產(chǎn)的綜合利用效率越高。通過分析該指標(biāo)來具體分析企業(yè)的營運管理能力。詳見表3-9，圖3-7。表3-9總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變動表科目\時間2015年2016年2017年2018年2019年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.350.33注：數(shù)據(jù)來源于RESSETS數(shù)據(jù)圖3-7總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變動情況通過上圖我們可以明顯看到總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈下降趨勢，并購?fù)瓿僧?dāng)年相比較并購前兩年數(shù)值波動較大，從2015年的0.35下降至2017年的0.24。說明并購?fù)瓿呻m然擴大了公司的企業(yè)規(guī)模，增加了一定的資產(chǎn)，但是資產(chǎn)使用效率有所降低，影響了企業(yè)的盈利能力。2019年指標(biāo)較2018年有所提高，說明并購?fù)瓿珊蟮诙昶淇傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和增長速度都會有所改善，企業(yè)在市場中的銷售量和盈利能力也相對提高。存貨周轉(zhuǎn)率分析存貨周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時期營業(yè)成本與平均存貨余額的比率，用于反映存貨的流動性及存貨資金占用量是否合理，促使企業(yè)在保證生產(chǎn)經(jīng)營連續(xù)性的同時，提高資金的使用效率。存貨周轉(zhuǎn)率越高越好，說明企業(yè)存貨變現(xiàn)速度快，銷售能力強。通過存貨周轉(zhuǎn)率分析對企業(yè)的營運能力水平進行了分析，詳見表3-10。表3-10存貨周轉(zhuǎn)率變動表科目\時間2015年2016年2017年2018年2019年存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.400.410.300.280.28注：數(shù)據(jù)來源于RESSETS數(shù)據(jù)從上表我們可以清楚地看出并購后存貨的周轉(zhuǎn)率一直保持在下降的態(tài)勢，由并購前的0.4下降到并購?fù)瓿僧?dāng)年0.3，說明并購?fù)瓿珊蠊镜匿N售情況不好，存貨大量積壓，資金占用的水平高。并購?fù)瓿珊蟠尕浿苻D(zhuǎn)率下降幅度少且較為穩(wěn)定，說明存貨積壓有所改善。綜上所述，萬科并購?fù)瓿僧?dāng)年公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率有所下降，營運能力有一定影響。企業(yè)的資金回籠速度較快，并購實施完成后平均收賬期也會有所延長，資金利用效率也會有所改善。企業(yè)的營運能力有所改善。總體來說并購?fù)瓿珊箅S著后期整合發(fā)展處于穩(wěn)定好轉(zhuǎn)狀態(tài)。3.1.4成長能力指標(biāo)分析企業(yè)的成長能力主要是為了通過觀察公司在某一段時期內(nèi)的整體經(jīng)營管理能力和發(fā)展情況，也是對其企業(yè)長遠擴張和發(fā)展能力進行綜合考慮，通過對萬科并購前、并購?fù)瓿僧?dāng)年以及并購后企業(yè)成長能力進行分析。 營業(yè)總收入增長率營業(yè)收入增長率，是指企業(yè)本年營業(yè)收入增加額對上年營業(yè)收入總額的比率，一般認(rèn)為是用來衡量一個大型企業(yè)的實際經(jīng)營發(fā)展?fàn)顟B(tài)和占據(jù)的市場份額、預(yù)測一個大型企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模擴張和發(fā)展趨勢等重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。持續(xù)地不斷增加公司營業(yè)收入，是一個企業(yè)能夠獲得健康持續(xù)生存的一個根本性經(jīng)濟基礎(chǔ)和必然環(huán)境條件。該評價指標(biāo)中的數(shù)值水平越高也就代表企業(yè)增長速度也就越快,企業(yè)的發(fā)展市場前景也就越好；詳見表3-11，圖3-8。表3-11營業(yè)總收入增長率變動表科目\時間2015年2016年2017年2018年2019年營業(yè)總收入增長率33.58%22.98%1.01%22.55%23.59%注：數(shù)據(jù)來源于RESSETS數(shù)據(jù)圖3-8營業(yè)總收入增長率變動情況通過上表我們可以明顯看到2017年相比2016營業(yè)收入增長1.01%，年報顯示，萬科2017年的萬科2017年報中累計實現(xiàn)集團營業(yè)收入2429億元，同比上年同期增長1.01%，我們發(fā)現(xiàn)雖然營業(yè)收入增長只有1.01%，但是營業(yè)成本總體下降5.69%，導(dǎo)致營業(yè)利潤率提高5.71%。對千億企業(yè)來講，提升5個利潤點就是百億利潤。另一個亮點是其中第一大主業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總營收比重為95.93%略微有些下降，降幅為0.48個百分點。其營收增長主要得益于物業(yè)服務(wù)和其他業(yè)務(wù)的快速增長，其中對大型物業(yè)管理服務(wù)的主要貢獻分別為71.27億，增速已經(jīng)高達67.28%，其他行業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)業(yè)務(wù)收入的主要貢獻分別為服務(wù)營收27.57億，同比上年同期增長32.78%。在當(dāng)前我國新興住宅及房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)整體市場規(guī)?？偭亢托袠I(yè)整體市場規(guī)模年均增速較上年均同期有所明顯大幅度增速放緩的形勢的大背景下，其他新興業(yè)務(wù)，如租賃住宅、物流不動產(chǎn)，將成為萬科未來的新成長點。萬科一直在積極拓展新興業(yè)務(wù)，收購?fù)瓿珊髢赡甑臓I業(yè)總收入增長率恢復(fù)到并購前的正常水平，增長速度迅速，企業(yè)前景向好發(fā)展。凈利潤增長率凈利潤增長率是指企業(yè)當(dāng)期凈利潤比上期凈利潤的\t"/item/%E5%87%80%E5%88%A9%E6%B6%A6%E5%A2%9E%E9%95%BF%E7%8E%87/_blank"增長幅度，指標(biāo)值越大代表企業(yè)盈利能力越強。詳見表3-12表3-12凈利潤增長率變動表科目\時間2015年2016年2017年2018年2019年凈利潤增長率15.08%16.02%33.44%20.39%15.10%從上述圖表中我們已經(jīng)可以比較清楚看出，2017年凈利潤同比上年增長率已經(jīng)創(chuàng)近幾年的歷史新高，萬科上半年度公司財務(wù)報告中的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，萬科2017年累計實現(xiàn)凈利潤總額人民幣372.1億元，同比上年增長31.44%；萬科實現(xiàn)權(quán)益凈利潤總額280.5億元，同比高于上一季度同比增長33.4%。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)的平均資產(chǎn)結(jié)算業(yè)務(wù)毛利率今年改革后為25.8%,和2016年同期相比提高6個百分點。數(shù)據(jù)上升除了得利于主營業(yè)務(wù)也得利于萬科多元化物流主營業(yè)務(wù)，也同樣離不開2017年隨著萬科對于多元化物流主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展模塊的不斷拓展，2017年萬科年報報告中明確了物流業(yè)在倉儲綜合服務(wù)模塊方面，2017年萬科物流不動產(chǎn)業(yè)務(wù)新獲得項目36件，新增了8個大型商業(yè)物流不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目。綜合以上財務(wù)分析，萬科在并購?fù)瓿僧?dāng)年以及并購后的償債能力略有下降，產(chǎn)生一定的財務(wù)風(fēng)險，但是從長期償債能力來看萬科的償債壓力并不大。并購?fù)瓿僧?dāng)年盈利水平受到一定影響，但是并購?fù)瓿傻谝荒暧骄懈纳啤?019年三類數(shù)據(jù)雖然均下降，也是因為市場整體經(jīng)濟環(huán)境導(dǎo)致，萬科也需要做好長期準(zhǔn)備，調(diào)整資源。并購?fù)瓿僧?dāng)年營運能力受到一定影響。但是收購?fù)瓿珊蟮钠骄鶗嬈陂g縮短了，資金的使用效率提高了。企業(yè)的營運能力有所改善?？傮w來說并購?fù)瓿珊髢赡甑娜f科相比于并購以前財務(wù)管理能力大有改善，隨著后期整合發(fā)展企業(yè)并購的成效還是比較明顯的。3.2現(xiàn)金流量表分析現(xiàn)金流量表是公司的經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金收支活動和現(xiàn)金流凈增加額，有助于分析本公司的現(xiàn)金化能力和支付能力，進而把握公司的生存能力、發(fā)展能力和適應(yīng)市場變化的能力。下列通過對萬科現(xiàn)金流量表分析來考察萬科擴張之路。表3-13項目2016年度2015年度同比增減經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額3,956,612.901,604,602.07146.58%投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-4,338,905.01-2,094,748.12107.13%籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額3,129,665.06-510,391.08-713.19%表3-14項目2017年度2016年度同比增減經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計41,226,088.6831283561.5731.78%經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計32,993,805.2627326948.6720.74%經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額8,232,283.423,956,612.90108.06%投資活動現(xiàn)金流入小計1,977,156.80656476.69201.18%投資活動現(xiàn)金流出小計7,138,480.104,995,381.7042.90%投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-5,161,323.30-4,338,905.0118.95%籌資活動現(xiàn)金流入小計12,377,454.959,015,558.5737.29%籌資活動現(xiàn)金流出小計6,850,965.335,885,893.5116.40%籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額5,526,489.623,129,665.0676.58%表3-15項目2018年度2017年度同比增減經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計42,395,014.7832,993,805.262.84%經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計39,033,196.448,232,283.4218.30%經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額3,361,818.341,977,156.80-59.16%投資活動現(xiàn)金流入小計1,879,241.417,138,480.10-4.95%投資活動現(xiàn)金流出小計8,615,685.01-5,161,323.3020.69%投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-6,736,443.6012,377,454.95-30.52%籌資活動現(xiàn)金流入小計16,930,783.786,850,965.3336.79%籌資活動現(xiàn)金流出小計12,451,018.975,526,489.6281.74%籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額4,479,764.818,483,599.24-18.94%表3-16項目2019年度2018年度同比增減經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計42,395,014.7842,395,014.7810.83%經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計39,033,196.4439,033,196.448.67%經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額3,361,818.343,361,818.3435.90%投資活動現(xiàn)金流入小計1,879,241.411,879,241.41-15.21%投資活動現(xiàn)金流出小計8,615,685.018,615,685.01-48.28%投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-6,736,443.60-6,736,443.6057.50%籌資活動現(xiàn)金流入小計16,930,783.7816,930,783.78-27.12%籌資活動現(xiàn)金流出小計12,451,018.9712,451,018.9725.88%籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額4,479,764.814,479,764.81-174.42%注：數(shù)據(jù)來源于2015-2019年年度報告現(xiàn)金流量表圖3-9經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額變動情況圖3-10投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額變動情況本期經(jīng)營活動的現(xiàn)金流與前期相比，增長率越高，企業(yè)的成長性越好。從圖3-9看出萬科經(jīng)營現(xiàn)金流的絕對值一直處于增長趨勢，2017年一度達到800億元以上。從圖3-10看出萬科在投資上一直處于快速擴張之中，其投資現(xiàn)金流不斷為負(fù)，而且負(fù)值逐年增大，我們可以通過對比數(shù)據(jù)看到萬科2016年投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額相比2015年增加到107.13%，根據(jù)占空比觀察到的萬科擴張主要反映在對外投資的擴大上，表現(xiàn)在投資現(xiàn)金流大幅度外流而經(jīng)營現(xiàn)金流大幅為正。這并不是表示公司的經(jīng)營規(guī)模正在縮小，而是表示因公司銷售旺盛而導(dǎo)致的經(jīng)營現(xiàn)金流大幅增加，在房地產(chǎn)開發(fā)中的投入規(guī)模相對保守。2018年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額比2017年同期減59.16%，說明了預(yù)收款大量增加的情況下，經(jīng)營規(guī)模也在急速擴大，因此經(jīng)營現(xiàn)金流下降，同時投資規(guī)模也在拓展，導(dǎo)致投資現(xiàn)金流持續(xù)大幅下降。根據(jù)結(jié)構(gòu)分析，公司主要的現(xiàn)金流入來自經(jīng)營活動，資金籌資活動次之。同時現(xiàn)金外流也主要是經(jīng)營活動造成的，籌資活動第二。從結(jié)構(gòu)分析得出，萬科經(jīng)營活動占比份額下降，投資活動和籌資活動異?；钴S。再考慮到籌資主要是債權(quán)資本，且其經(jīng)營業(yè)務(wù)總體增長，可以認(rèn)為萬科放大財務(wù)杠桿，施行了更激進的經(jīng)營策略，萬科投資現(xiàn)金流出同比增長了4倍多將近5倍，說明其在主營業(yè)務(wù)外開始積極開拓其他市場。例如物業(yè)、物流、教育等。綜合以上主要財務(wù)指標(biāo)分析、現(xiàn)金流量表分析反應(yīng)出地產(chǎn)巨頭萬科經(jīng)營非常穩(wěn)健，現(xiàn)金流充沛?，F(xiàn)金流作為經(jīng)營管理的基礎(chǔ)，這也是萬科近年來其思想的一個重要要點，充裕的資金一方面增強了萬科公司的財務(wù)和風(fēng)險防范能力，另一方面，也促進了公司更加主動地適應(yīng)市場變化，發(fā)掘潛在項目并從中獲得機會，資金穩(wěn)健為萬科進行并購發(fā)展并購提供了最為關(guān)鍵支持。萬科在2016年花費128.7億元收購印力集團，2017年萬科花費170億收購普洛斯，這需要強大的資金流去支持。印力集團在全球范圍內(nèi)具備了卓越的商務(wù)和物業(yè)管理以及運營能力，并且聚集了許多長期和穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)租戶?？梢蕴岣弑竟驹谏虅?wù)和物業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的管理和運作能力?？闯鋈f科積極轉(zhuǎn)型，多元化發(fā)展。3.3EVA評價分析經(jīng)濟增加值（EVA）是考察企業(yè)的經(jīng)營利益和資本成本的關(guān)系，企業(yè)的利益只有在高于其資本成本時為股東創(chuàng)造價值。也就是當(dāng)企業(yè)賺取的收益大于投資花費的成本時企業(yè)獲取到正的經(jīng)濟附加值，這種方式為企業(yè)股東帶來收益。相反當(dāng)經(jīng)濟附加值為負(fù)，這種投資行為方式不會為企業(yè)創(chuàng)造價值。通過選取萬科2015年至2019年經(jīng)濟增加值（EVA）值去分析萬科并購普洛斯前后幾年并購成果進行考察，詳見表3-17，圖3-11。表3-17經(jīng)濟增加值變動表科目\時間2015年2016年2017年2018年2019年經(jīng)濟增加值(元)EVA-917333171225158314682266893486844449481754057352744573注：數(shù)據(jù)來源于RESSETS數(shù)據(jù)圖3-11經(jīng)濟增加值變動情況從上表3-17、圖3-11可以看到經(jīng)濟附加值都為正值且處于快速增長狀況，萬科經(jīng)濟附加值由并購當(dāng)年267億元快速增長并購?fù)瓿珊蟮谝荒甑?45億，萬科并購?fù)瓿珊蠼?jīng)濟增加值大幅度增長。萬科在并購后大力整合資源，吸引人才，財務(wù)管理水平也有了一定提升，經(jīng)濟增加值也進一步增加，從經(jīng)濟增加值這一指標(biāo)來分析萬科并購普洛斯為企業(yè)股東帶來收益，經(jīng)濟增加值為正，這是一次有利的并購行為。3.4非財務(wù)績效分析并購行為不僅能對企業(yè)的盈利能力，償債水平，成長及運行能力，經(jīng)濟增加值等財務(wù)數(shù)據(jù)造成影響也會對企業(yè)非財務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生影響。萬科并購普洛斯之后，有助于完善萬科物流不動產(chǎn)領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局，將在全世界發(fā)展新的商業(yè)模式。萬科看中了普洛斯交叉龐大的物流不動產(chǎn)資源和穩(wěn)定成熟的商業(yè)模式。普路斯擁有物流豐富的房地產(chǎn)。據(jù)在中國的普洛斯官方網(wǎng)站介紹，到2017年，普洛斯擁有約5492萬平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)施，并進行管理。萬科并購普洛斯集團顯然是通過外延式擴張節(jié)省自身探索帶來的成本，通過并購普洛斯萬科拿地能力增強，物流+地產(chǎn)雙重模式拿地，萬科房地產(chǎn)開發(fā)土地儲備能力大增。物流+房地產(chǎn)雙重服務(wù)模式的綜合模式可以獲取更多物流項目，綜合物流費用和低成本的物流開發(fā)項目價格自然要比單獨房地產(chǎn)的項目開發(fā)成本價格低，有助于不斷增強和快速提升企業(yè)的盈利增長能力和業(yè)務(wù)高度協(xié)同性。另一方面，萬科通過全力整合資源打造物流印力之后的電子商務(wù)平臺，聚集了豐富的物流客戶資源，未來幾年萬科物業(yè)有很大可能將其業(yè)務(wù)引入到擁有物流+商品倉儲綜合服務(wù)的龐大客戶群體人群當(dāng)中。萬科并購普洛斯也主要是因為看重他成熟的經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍經(jīng)營管理模式，普洛斯主要根據(jù)業(yè)務(wù)范圍來劃分?；鸸芾順I(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、不動產(chǎn)運營業(yè)務(wù)。并購?fù)瓿珊?，萬緯物流也迎來了快速發(fā)展。據(jù)年報顯示，2018年萬緯物流進入42個城市，獲得124個項目，項目數(shù)量增加迅速。多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)快速擴張是房地產(chǎn)的一個必然趨勢，目前萬科已發(fā)展成的型新業(yè)務(wù)有不動產(chǎn)管理、商務(wù)市場運作、物流及不動產(chǎn)、行政服務(wù)區(qū)域、產(chǎn)業(yè)綜合房屋、長期租賃復(fù)式公寓家庭裝飾、冰雪運動俱樂部和教育。綜上所述，萬科并購普洛斯增加了土地資源、擴大了產(chǎn)業(yè)規(guī)模、業(yè)務(wù)板塊進一步拓展，客戶服務(wù)體系進一步完善，完善了布局物流領(lǐng)域，成功完成并購。4提升房地產(chǎn)行業(yè)多元化轉(zhuǎn)型并購績效的建議4.1選擇合適目標(biāo)，重視前期調(diào)研近年來，在土地成本持續(xù)上升、行業(yè)利潤率持續(xù)下降的巨大壓力下資金、品牌和經(jīng)營規(guī)模等各個方面都未能占據(jù)主導(dǎo)地位的房企們也面臨著一定的生存壓力，房地產(chǎn)行業(yè)通過并購方式進行多元化發(fā)展轉(zhuǎn)型。根據(jù)word數(shù)據(jù)，2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購案總數(shù)為217例，涉及金額為4012.5億元，同比上升44%。2017年以來，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起了162起并購事件，涉及金額逾2240億元，并購規(guī)模居于各行業(yè)首位。面對并購熱潮，我們不能盲目的一擁而上。而是要選擇合適企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，并且在前期做好調(diào)研，通過調(diào)研被并購方發(fā)現(xiàn)是否符合企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)劃和長遠目標(biāo)。普洛斯公司是中國乃至世界各國物流房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的翹楚，目前在全球范圍內(nèi)擁有或經(jīng)營管理的普洛斯物流房地產(chǎn)規(guī)模約5500萬平方米，并且在中國、日本和巴西的物流房地產(chǎn)中，普洛斯的市場份額均位列第一。在萬科向城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型中，城市物流和房地產(chǎn)是重要的一環(huán)。通過并購普洛斯，萬科將繼續(xù)在國內(nèi)物流房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)絕對優(yōu)勢。并購普洛斯符合萬科的戰(zhàn)略計劃。因此并購企業(yè)之前一定要做好調(diào)研，選擇好目標(biāo)，為企業(yè)帶來充足經(jīng)濟效應(yīng)。4.2重視資金鏈風(fēng)險不動產(chǎn)一半以上的資金來源依賴于項目的償還，其次是自籌資金，再是銀行貸款，利用外資最少。隨著控制的持續(xù)和深化，資金來源依賴于更多項目的銷售，同時房地產(chǎn)的脫化速度也明顯減緩，房地產(chǎn)的資金流動性風(fēng)險也可能增加。房地產(chǎn)是作為一個資金密集型行業(yè)，對于資金來說具有很強的先天依附性。同時,由于前期投資量比較大，開發(fā)期比較長，企業(yè)的銷售回報比較慢等各種原因，企業(yè)正在進行規(guī)模的經(jīng)濟擴張，一般采用高財務(wù)杠桿，負(fù)債率較高。在嚴(yán)格的市場經(jīng)濟調(diào)控下,房地產(chǎn)的銷售受到阻礙，償還周期也越來越長。償還周期和償還債務(wù)周期都會發(fā)生不匹配。另外，房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)負(fù)債率也在上升目前居于歷史高點，而且有一定的風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力也不斷下降。萬科并購普洛斯后，從上面財務(wù)指標(biāo)指和現(xiàn)金流量表分析來看，萬科實際的償債壓力和同行業(yè)相比小。資金的使用效率和存貨變現(xiàn)速度快，銷售能力強。經(jīng)營管理活動中企業(yè)現(xiàn)金流和凈流量的平均增長率提高，企業(yè)的經(jīng)濟成長性變好。通過對現(xiàn)金流量表的基本結(jié)構(gòu)特征進行詳細分析我們已經(jīng)可以清楚地確的看到，萬科經(jīng)營活動占比下降，投資活動、籌資活動異?；钴S?？梢钥闯鋈f科對資金的運用和戰(zhàn)略使用都非常恰當(dāng)?，F(xiàn)金流是公司的血液，企業(yè)要對自生的資金鏈做出一個基本的預(yù)判，不管是戰(zhàn)略制定還是板塊拓展都要對現(xiàn)金流進行全面考察。財務(wù)部要設(shè)立現(xiàn)金流風(fēng)險檢測小組，對財務(wù)部現(xiàn)金數(shù)據(jù)做出分析并且把控資金穩(wěn)定性。4.3注意并購后整合萬科收購普洛斯后，萬緯物流迎來了快速發(fā)展。萬科成功的關(guān)鍵因素我認(rèn)為是并購后快速有效的整合。通過采取科學(xué)合理的財務(wù)資源整合管理方法來對被并購公司的的所有財務(wù)活動進行整合。同時，為了保障財務(wù)資源整合的工作得到順利有序開展，就要充分利用事先已經(jīng)計劃良好的資源整合流程和事先編制好的資源整合規(guī)章制度，從而保障資源整合的工作得到順利進行。萬科收購普洛斯后在充分結(jié)合公司和企業(yè)的整體財務(wù)規(guī)劃策略的基礎(chǔ)上，強化了并購公司和企業(yè)的體系構(gòu)建，從而有效地保證了財務(wù)資源整合的工作進行。企業(yè)擁有一支專業(yè)的財務(wù)整合人才隊伍在并購后整合起到關(guān)鍵作用。采取整合企業(yè)文化加強員工對企業(yè)的認(rèn)知，消除對新企業(yè)的陌生感，增加員工歸屬感，人力資源綜合，吸引優(yōu)秀人才，完善企業(yè)薪酬制度等方法，對不同的部門采取不同整合策略，通過綜合整合創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)價值將協(xié)同效應(yīng)發(fā)揮到最大。5結(jié)論及啟示通過萬科并購普洛斯案例，分析萬科并購前和并購當(dāng)年及并購后績效變化情況，得出下面結(jié)論：從財務(wù)指標(biāo)績效角度：收購?fù)瓿珊髱齑孢^多，占用流動資產(chǎn)的金額比較大。因此導(dǎo)致流動比率較低,有短期的還債壓力。從2018年1季報開始,預(yù)收款項調(diào)整為了合同負(fù)債，因此，萬科實際償還債務(wù)的壓力不大。資產(chǎn)收益率，銷售利潤率，股本回報率并購?fù)瓿珊缶懈纳疲?019年房企開局不利,第一批萬科1月的銷售額比去年同期下降了3成左右?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從并購前的0.35下降至并購?fù)瓿僧?dāng)年的0.24。說明并購?fù)瓿呻m然擴大了企業(yè)規(guī)模，增加了資產(chǎn)，但是資產(chǎn)使用效率有所降低，影響了企業(yè)的盈利能力。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率從收購?fù)瓿珊?，企業(yè)資金回籠加快，平均的會計期間縮短，資金的使用效率提高了。總體來說并購?fù)瓿珊髢赡耆f科相比于并購以前財務(wù)管理能力都大有改善，隨著后期整合發(fā)展企業(yè)并購的成效還是比較明顯的。現(xiàn)金流量表績效角度：可以看出萬科的經(jīng)營現(xiàn)金流絕對值一直為正增長且增長迅速。并購當(dāng)年經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與并購前比較，增長率處于增長狀況高，企業(yè)成長性越好。根據(jù)占空比觀察到的萬科擴張主要反映在對外投資。根據(jù)結(jié)構(gòu)分析，公司主要的現(xiàn)金流入來自經(jīng)營活動，資金籌資活動次之?，F(xiàn)金流量表分析反應(yīng)出萬科經(jīng)營非常穩(wěn)健，現(xiàn)金流充沛。充裕的資金可以加強萬科的風(fēng)險防范能力，公司可以通過市場變動積極應(yīng)對，發(fā)掘潛在的項目來獲得機遇。從EVA績效角度：萬科并購?fù)瓿珊蠼?jīng)濟增加值大幅度增長，說明是值得投資的。從非財務(wù)績效角度分析；萬科并購后增加了土地資源、擴大了產(chǎn)業(yè)規(guī)模、客戶服務(wù)體系進一步完善，完善了布局物流領(lǐng)域，強化企業(yè)的制度，科學(xué)合理。運用財務(wù)整合方式。萬科通過并購普洛斯，為自身多元化轉(zhuǎn)型增加了很多優(yōu)勢。為我國房地產(chǎn)企業(yè)在多元化轉(zhuǎn)型并購后整合提供了三點借鑒建議；選擇合適目標(biāo)，重視前期調(diào)研、重視資金鏈、注意并購后整合，產(chǎn)生1+1>2的規(guī)模經(jīng)濟效益。通過萬科并購普洛斯，得出以下啟示：將來，在房地產(chǎn)市場領(lǐng)頭羊的定位標(biāo)準(zhǔn)可能會更加多樣化。例如，傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域、商業(yè)不動產(chǎn)