萬(wàn)達(dá)上海嘉定萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目前期定位報(bào)告42PPT

11三月2024萬(wàn)達(dá)上海嘉定萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目前期定位報(bào)告42PPT3/11/20242項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)55萬(wàn)㎡大型城市綜合體，規(guī)劃分為住宅、辦公、商業(yè)三大組團(tuán)，受動(dòng)遷與小套型限制，住宅組團(tuán)為純粹的中等規(guī)模住宅社區(qū)地型規(guī)整，規(guī)模適中，區(qū)域內(nèi)少有大型的綜合體，可塑性較強(qiáng)。高達(dá)74/90的小套型指標(biāo)，是制約住宅產(chǎn)品的較大難點(diǎn)。寫字樓體量較大，怎樣解決去化問題是本項(xiàng)目的另一大難點(diǎn)，可以考慮多元化產(chǎn)品，讓渡居住功能。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（含動(dòng)遷）占地面積18.6315公頃容積率2.5總建筑面積54.25萬(wàn)平米地上建筑面積43.25萬(wàn)平米限高≦48m小套型指標(biāo)≧74%,90㎡以下商品住宅主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（撇除動(dòng)遷）占地面積6.6522公頃總建筑面積11.8萬(wàn)平米容積率2.0小套型指標(biāo)≧74%,90㎡以下綠化率35%車位600個(gè)商辦主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積11.9793公頃總建筑面積16.5萬(wàn)平米容積率2.5建筑覆蓋率≦50%寫字樓總建面11.45萬(wàn)平米（地上）3/11/20243宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(上海）2006年2007年2008年（1-10月）房地產(chǎn)開發(fā)投資總額127613081123全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額392544593736房地產(chǎn)固定投資占比33%29%30%住宅施工面積（萬(wàn)M2）808577906482住宅竣工面積（萬(wàn)M2）274728441243土地成交面積（萬(wàn)M2）24581476548（全年）存量房成交面積（萬(wàn)M2）170719931263（全年）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析上海市：今年1-10月,本市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3736.16億元,比去年同期增長(zhǎng)5.6%，增幅比1-9月提高0.8個(gè)百分點(diǎn),比1-6月提高3.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資低速增長(zhǎng)。1-10月，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1123.07億元，比去年同期增長(zhǎng)3.6%，增幅比1-9月提高0.5個(gè)百分點(diǎn)；占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的30.1%，比重同比回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。由于今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體萎靡土地和存量房成交面積比以往有大幅度削減。

3/11/20244經(jīng)濟(jì)面政策面GDP：13008億元；↑9.8%(預(yù)計(jì))CPI：↑5.5%(預(yù)計(jì))匯率(對(duì)美元)：1：6.8397；↓6.78%貸款基準(zhǔn)利率（一年）：5.31%;↓40.68%人均可支配收入：26550；12%↑GDP：10366億元；↑12.0%CPI:↑1.2%；匯率(對(duì)美元)：1：7.8087；↓3.24%貸款基準(zhǔn)利率（一年）：6.21%;↑6.2%人均可支配收入：20668元；↑10.9%GDP：11847億元；↑14.3%CPI：↑3.6%

匯率(對(duì)美元)：1：7.3046；↓6.46%貸款基準(zhǔn)利率（一年）：7.47%;↑21.1%人均可支配收入：23706元；↑14.7%對(duì)囤地企業(yè)可禁止其競(jìng)地資格；公寓式辦公樓嚴(yán)控４.５米層高；保持上海房市房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定

利率調(diào)整普通住房新標(biāo)準(zhǔn)

廉租房制度；國(guó)六條及15條細(xì)則；外資限炒；個(gè)稅強(qiáng)征；限制與禁止項(xiàng)目用地目錄；企業(yè)土增稅；物權(quán)法通過；開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知3萬(wàn)㎡預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)；首付與利率上調(diào)招拍掛新規(guī)；房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)分析區(qū)域概況區(qū)域概況：嘉定區(qū)位于上海西北部，東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與昆山市毗連；南襟吳淞江，與閔行、長(zhǎng)寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與太倉(cāng)市為鄰。區(qū)域總面積458.8平方公里。戶籍人口52.71萬(wàn)，常住人口92.48萬(wàn)。交通條件：距人民廣場(chǎng)30公里，距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上?；疖囌?5公里左右。主要公路有滬嘉(A12)、滬寧(A11)、嘉金(A5)、郊環(huán)(A30)等高速公路，滬宜公路（204國(guó)道）、曹安公路（312國(guó)道），軌道11、13號(hào)線在建。未來(lái)規(guī)劃：至2020年，嘉定區(qū)將形成“一城、五鎮(zhèn)、六居住社區(qū)”格局。規(guī)劃總?cè)丝?25萬(wàn)人，城市化水平92%。南匯區(qū)奉賢區(qū)金山區(qū)松江區(qū)青浦區(qū)嘉定區(qū)寶山區(qū)閔行區(qū)浦東新區(qū)中心城區(qū)本案金山區(qū)3/11/20246區(qū)域概況——交通區(qū)位本案江蘇省項(xiàng)目地處上海西北嘉定區(qū)江橋板塊，毗鄰普陀區(qū)，處于長(zhǎng)三角滬寧發(fā)展軸上。未來(lái)規(guī)劃、在建包括有11號(hào)、13號(hào)軌道交通線。公交北嘉線、北安線等69條客運(yùn)線路分別連結(jié)上海市區(qū)、郊區(qū)及區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)。地理位置距離地標(biāo)距離：距離中心城區(qū)：15公里；距離紅橋機(jī)場(chǎng)：5公里；交通樞紐快速干道：滬寧高速公路、A20外環(huán)線等軌道交通：13號(hào)線華江站、江橋路站區(qū)域概況——社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上海市經(jīng)濟(jì)水平中等偏下的行政區(qū)域，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速。2007年嘉定區(qū)GDP總額555.9億元，較上年增長(zhǎng)15.6%，全市占比4.6%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額165.3億元，同比增長(zhǎng)15.7%，全市占比4.3%；房地產(chǎn)開發(fā)投資171.6億元，同比增長(zhǎng)0.4%，全市占比3.85%。區(qū)域概況——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上海西北物流江橋橋園區(qū)曹安商貿(mào)區(qū)上海西郊生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)國(guó)際汽車城嘉定新城上海文化信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征鮮明，中部以嘉定新城建設(shè)為核心，是該區(qū)的行政與商務(wù)中心，西部以汽車產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，北部以發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主，南部大力發(fā)展商貿(mào)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。2007年，嘉定第一、二、三產(chǎn)業(yè)配比為：0.5%、68.0%、31.5%嘉定工業(yè)基礎(chǔ)雄厚,形成了以汽車零部件為特強(qiáng)產(chǎn)業(yè)，電子信息等高科技產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局區(qū)域著眼于產(chǎn)業(yè)升級(jí)和區(qū)域改造，未來(lái)三年規(guī)劃初步形成以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)，以公共性服務(wù)業(yè)為特色，以生活性服務(wù)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。生態(tài)居住區(qū)“四高”居住區(qū)示范基地注：“四高”居住區(qū)重點(diǎn)供應(yīng)對(duì)象為市政動(dòng)遷居民。嘉定區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)分析地塊名稱土地用途土地面積（萬(wàn)平方米）容積率建筑面積（萬(wàn)平方米）中標(biāo)人中標(biāo)價(jià)（萬(wàn)元）樓板價(jià)（元/平方米）成交時(shí)間嘉定區(qū)瀏河以北、飛滬南路以西地塊商住混合用地5.841.005.84上海通中實(shí)業(yè)有限公司70091199.942008-9-19嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)黃家花園路東側(cè)、金沙江西路南側(cè)地塊商辦住綜合用地18.632.2541.92大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司992132366.672008-11-19南翔鎮(zhèn)永翔村15號(hào)地塊綜合6.841.9012.99上海駿豐物業(yè)有限公司402003094.302007-12-31嘉定新城A11-1、A12-1、A13-1地塊綜合7.012.3016.12上海新城萬(wàn)嘉房地產(chǎn)有限公司466002890.692007-12-312007年13號(hào)嘉定區(qū)軌道交通11號(hào)線南翔站地塊綜合5.362.2612.12寶鋼集團(tuán)416003432.172007-12-31雙單路以南、永盛路以東地塊住宅11.941.8021.49上海保利佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司680003163.842007-12-31希望路以西、麥積路以東地塊綜合17.821.6529.41重慶嘉遜地產(chǎn)開發(fā)有限公司670442279.562007-12-31嘉定新城B01-1、B01-2、B02-1地塊綜合9.351.8016.82新城萬(wàn)家350492083.362008-1-23軌道交通馬陸站地塊綜合6.571.8512.15上海好世置業(yè)有限公司、丸紅株式會(huì)社356002930.212008-1-23工業(yè)北區(qū)陸渡地塊綜合5.841.005.84上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司356006094.742008-1-23瑞林路以東、環(huán)北路以南地塊綜合21.161.7035.98上海和聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1162703231.922008-1-23汽車城研發(fā)區(qū)住宅地塊綜合18.271.8032.88上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司900002736.922008-1-23增外抑內(nèi)是上海政府的供地策略。嘉定土地供應(yīng)充沛，尤其集中于嘉定新城板塊。2007-2008年嘉定區(qū)公告土地成交432萬(wàn)平方米（含工業(yè)性質(zhì)用地），占比達(dá)全市成交總量的11.6%；其中，涉及居住類用地成交約123萬(wàn)平方米，綜合性質(zhì)用地較多。3/11/202410嘉定區(qū)二級(jí)市場(chǎng)分析——商品住宅供求走勢(shì)分析供求平衡線=1供不應(yīng)求供大于求成交大量萎縮，08年商品住宅供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，預(yù)計(jì)09年仍將持續(xù)。盡管2007年延續(xù)了上一年的供求關(guān)系走勢(shì)，嘉定區(qū)商品住宅的供求比達(dá)到1.68的歷史最高點(diǎn)，但是2008年的市場(chǎng)供、求量分別為99萬(wàn)方和72萬(wàn)方，供應(yīng)比上年猛增了4.5成，而成交不到上一年的六成，供遠(yuǎn)大于求的市場(chǎng)矛盾已經(jīng)形成，供求比僅為0.72，市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。嘉定區(qū)二級(jí)市場(chǎng)分析——價(jià)格走勢(shì)分析商品房走勢(shì)起伏較大，但總體平穩(wěn)；商品住宅07年下半年至08年上半年上升較快，但同樣幅度也較大。商品房走勢(shì)受成交結(jié)構(gòu)影響較大，在總體供求相對(duì)平衡的情況下雖有起伏，但整體走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)（06-08年商品住宅與動(dòng)遷配套供求關(guān)系相反，起到對(duì)沖的作用）。商品住宅走勢(shì)受其供求影響，07年沖高后隨即受到08年供應(yīng)放量成交萎縮的雙重壓力出現(xiàn)大幅回落。板塊概況江橋板塊：江橋板塊位于嘉定區(qū)的東南部。區(qū)域內(nèi)有大型動(dòng)遷基地，是整個(gè)嘉定距離市區(qū)最近的區(qū)域。嘉定新城：嘉定新城包括新城和老城區(qū)在內(nèi)，主城區(qū)規(guī)劃面積120平方公里，首期開發(fā)30平方公里。遠(yuǎn)期將積聚人口100萬(wàn)。是上海未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的三大新城之一。南翔板塊：南翔是嘉定的一個(gè)重要房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，也是嘉定區(qū)南部距離市中心較近的一個(gè)板塊。黃渡板塊：地處嘉定西南,總面積30平方公里,其中60%的土地面積在上海國(guó)際汽車城內(nèi)，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展較遲緩西北區(qū)板塊：地處嘉定西北，主要以工業(yè)區(qū)為主。西北區(qū)板塊黃渡板塊嘉定新城板塊南翔板塊江橋板塊江橋概況區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)促進(jìn)高素質(zhì)人口導(dǎo)入；公務(wù)員、生產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)員工收入狀況良好江橋鎮(zhèn)總占地面積達(dá)到42.37平方公里，區(qū)域內(nèi)人口5.2萬(wàn)人，2007年人均可支配收入約為18500元；新興住宅社區(qū)的消費(fèi)人群主要由當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、化工企業(yè)員工以及園區(qū)白領(lǐng)構(gòu)成。本案可能產(chǎn)業(yè)人群將會(huì)來(lái)自行政區(qū)域的公務(wù)員，周邊商業(yè)人口，以西郊生產(chǎn)性服務(wù)園區(qū)、西北物流園區(qū)為代表的中高層級(jí)員工。真新新村成熟居住區(qū)成熟居住區(qū)未來(lái)生態(tài)居住區(qū)曹安商貿(mào)區(qū)人均年收入10-15萬(wàn)人口1.2萬(wàn)動(dòng)遷居住區(qū)居住區(qū)西郊生產(chǎn)性服務(wù)區(qū)人均年收入8-12萬(wàn)人口1.75萬(wàn)西北物流園區(qū)人均年收入4-5萬(wàn)人口0.5萬(wàn)居住區(qū)項(xiàng)目屬性解讀——地塊四至勘察地塊形狀不規(guī)則，形態(tài)較好；但目前來(lái)說(shuō)大環(huán)境較混雜,交通不便捷，且缺少成熟的商業(yè)配套。地塊四至：北靠金沙江西路，東臨華江路利好因素：項(xiàng)目處于上海西郊商務(wù)區(qū)核心位置,前景良好，并緊鄰規(guī)劃中的軌道交通13號(hào)線。不利因素：目前項(xiàng)目周邊大環(huán)境較差，附近住宅以動(dòng)遷配套房為主。且缺少商業(yè)配套。宗地金沙江西路華江路居住區(qū)居住區(qū)動(dòng)遷配套房安置基地慧創(chuàng)國(guó)際總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)部分已建成居住區(qū)規(guī)劃為第三方服務(wù)區(qū)規(guī)劃為第三方服務(wù)區(qū)舊廠房部分已拆遷改造會(huì)展中心6.29萬(wàn)方文化休閑中心1.78萬(wàn)方金沙江西路一側(cè)地塊中心項(xiàng)目四至照片華江路嘉定市場(chǎng)分析——各板塊商品住宅供求走勢(shì)分析08年嘉定各板塊除西北區(qū)板塊均供大于求，江橋板塊供求均占總量三成，區(qū)域排名第二。08年嘉定各板塊供求情況基本為供大于求，其中嘉定新城、江橋、南翔板塊矛盾較為突出。江橋商品住宅供求量均排在嘉定新城之后位列全區(qū)第二，占到總體的三成，由于板塊多數(shù)項(xiàng)目接近尾盤，且成交土地較少，后期供應(yīng)乏力，預(yù)計(jì)未來(lái)這一比例將有所下降。247647178892931979083894932132197428145489444362341654嘉定市場(chǎng)分析——公寓產(chǎn)品供求關(guān)系分析面積07Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q308Q4供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交<7003850952124461527015795125081241449797869161921246523564794612016872570-9017216485683055225360364383555190644135551838914163434568614897741726282365040390-12014386383573781979206268537287558453482694476942331405873560069225279695267434873120-150163786312932687763854740379559550365615451302486567372452575358326591115127529>15017374271841883737478138927950417832157519761200291038210504188925333261731096608年區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品主力供應(yīng)、成交集中在70-90和90-120平方米2個(gè)面積段08年區(qū)域內(nèi)70-90的公寓產(chǎn)品年度供應(yīng)量為249074平方米，成交176729平方米。90-120的公寓產(chǎn)品供應(yīng)量為207255平方米，成交140773平方米。3/11/202418嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)234一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)——商品房二級(jí)市場(chǎng)——商品住宅二級(jí)市場(chǎng)——商品住宅產(chǎn)品宏觀經(jīng)濟(jì)面不佳，房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)不斷下挫，開發(fā)商減少拿地活動(dòng)，區(qū)域土地成交銳減，僅為07年的2成，但江橋板塊在售項(xiàng)目未來(lái)仍有較大新增供應(yīng)（約60萬(wàn)m2)； 商品房受供求結(jié)構(gòu)影響，供求基本維持平衡，價(jià)格走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)；賣方市場(chǎng)完全逆轉(zhuǎn)，供多需少，價(jià)格轉(zhuǎn)向下行；區(qū)域產(chǎn)品特征主要以二房為主（70-100㎡），輔以部分一房、三房，戶型偏緊湊型；1未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈供大于求，買方市場(chǎng)價(jià)格下行調(diào)整產(chǎn)品偏緊湊江橋板塊市場(chǎng)概況——商品住宅供求走勢(shì)分析成交腰斬，08年商品住宅成交同比大幅減少59%，預(yù)計(jì)09年上半年成交低彌的情況仍將持續(xù)。自2008年二季度后，市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，全年江橋板塊商品住宅的成交量急劇萎縮，同比成交僅達(dá)到去年的4成水平、供求量分別為25萬(wàn)方和18萬(wàn)方，供應(yīng)同比大幅上漲42%，而成交僅為去年的4成，供求比為0.72，購(gòu)房者持幣觀望氣氛濃郁，市場(chǎng)新一輪的調(diào)整期。江橋板塊市場(chǎng)概況——江橋板塊公寓分戶型供求走勢(shì)分析07-08年江橋板塊商品住宅供求以二房為主，輔以部分一房、三房，大戶型較少（按套數(shù)統(tǒng)計(jì)2%）。07-08年區(qū)域內(nèi)二房的供求體量占比分別為60%和64%，成為市場(chǎng)的主力；三房出現(xiàn)供不應(yīng)求狀況；一房供求平衡。區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)和改善型置業(yè)的需求為主，對(duì)緊湊型的一房、二房和改善型二、三房的戶型需求較大，大面積的四房級(jí)以上的二次改善型、舒適型居住需求客戶十分有限。江橋板塊市場(chǎng)概況——公寓產(chǎn)品供應(yīng)關(guān)系分析分戶型各面積段供應(yīng)供應(yīng)套數(shù)占比分戶型各面積段供應(yīng)供應(yīng)套數(shù)分布一房：50-70m2為主二房：80-100m2為主三房：120-140m2為主，輔以110-120m2復(fù)式：總數(shù)較少，150m2+為主，輔以130-140m2區(qū)域公寓產(chǎn)品供應(yīng)主要以緊湊型二房為主，占到08年總推案量的六成，其中80-90m2的緊湊型二房最多，共1185套，其次是90-100m2的改善型二房，共690套江橋板塊市場(chǎng)概況——公寓產(chǎn)品成交關(guān)系分析分戶型各面積段供應(yīng)成交套數(shù)占比分戶型各面積段供應(yīng)成交套數(shù)分布一房：50-80m2為主二房：70-100m2為主三房：120-140m2為主，輔以90-110m2復(fù)式：150m2+，成交稀少區(qū)域公寓產(chǎn)品成交集中在緊湊型二房、三房，輔以部分改善型的三房，占到08年總成交量的七成以上，其中80-90m2的緊湊型二房最多超過1100套，其次是120-130m2的改善型三房。江橋板塊市場(chǎng)概況——未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系江橋板塊住宅市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量大，余量以動(dòng)遷配套房為主，總體量接近150萬(wàn)方。目前江橋板塊在售的商品住宅項(xiàng)目成交均價(jià)在8500-9500元/平米，主力戶型為80-100平米的緊湊型二房主力總價(jià)段在范圍70-90萬(wàn)元。預(yù)計(jì)09年下半年將有2個(gè)新盤上市，未來(lái)供應(yīng)量在14萬(wàn)平米左右，加上目前市場(chǎng)余量，總體量在55萬(wàn)平米左右。江橋板塊在售動(dòng)遷配套房主力成交均價(jià)在3200-4200元/平方米。主力戶型為70-80平米的二房和90-100平米的三房，主力總價(jià)段在范圍30-45萬(wàn)元。截止至08年底共推出超過170萬(wàn)平方米，目前市場(chǎng)余量超過50萬(wàn)平米，加上未來(lái)2年供應(yīng)面積約40萬(wàn)方，整體接近90萬(wàn)平米。三.項(xiàng)目屬性解讀江橋板塊市場(chǎng)概況——客戶分析北區(qū)南區(qū)東區(qū)西區(qū)中心區(qū)客戶來(lái)源以上?？蛻魹橹?，戶籍為上海的客戶占比64%；外地客戶中大部分來(lái)自浙江、江蘇和安徽?？蛻艚M成較為年輕，主要由40歲以下客戶組成，分別占到35%和29%?？蛻粢员眳^(qū)為主。嘉定區(qū)域內(nèi)最靠近市區(qū)的板塊，交通相對(duì)便捷，戶型和總價(jià)控制合理；南區(qū)和西區(qū)由于地理位置較遠(yuǎn)，因此客戶稀少。公寓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域界定陽(yáng)光建華城嘉寶都市港灣嘉城志能新苑金沙嘉苑匯豐沁苑華江景城宗地結(jié)合本案地塊位置，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域范圍界定為：東至祁連山路，南至北翟路，西至翔豐路，北至滬寧鐵路。周邊住宅：在售住宅集中在宗地東北側(cè)，從地理位置上來(lái)看，項(xiàng)目地塊更靠近西郊生產(chǎn)性服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)域。周邊地塊：區(qū)域暫無(wú)住宅用地供應(yīng)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的界定：公寓產(chǎn)品：華江錦城、嘉寶都市港灣、陽(yáng)光建華城（普陀-桃浦板塊）未來(lái)上市項(xiàng)目:錦華茗園、天際藍(lán)橋苑。約14萬(wàn)方體量。在售住宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目滬寧鐵路北翟路翔豐路及延長(zhǎng)段祁連山路未來(lái)上市項(xiàng)目錦華茗園天際藍(lán)橋苑競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品關(guān)系——產(chǎn)品指標(biāo)一覽競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以中型規(guī)模為主，建筑形態(tài)主要為小高層和高層，無(wú)裝修房供應(yīng)公寓產(chǎn)品：中等規(guī)模社區(qū)，建筑形態(tài)以11-8F小高層為主，容積率集中于1.27~2.3，戶型集中于常規(guī)，二房三房供應(yīng)量集中。小區(qū)綠化組團(tuán)較多，水系資源豐富。樓盤名稱華江景城陽(yáng)光建華城四期嘉寶開發(fā)商上海景延房地產(chǎn)有限公司上海意景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海嘉宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司住宅建面110000㎡310000㎡161000㎡規(guī)劃戶數(shù)730戶2700戶552戶建筑形態(tài)8棟21-22層的高層;3棟14-18層的小高層;3棟28層的高層;11棟18-24層的高層;14棟26層的高層;4棟6層的多層;10棟12-18層的小高層;聯(lián)排:22棟;9棟13-14層小高層;容積率2.31.271.87綠化率35%35.8%38.7%車位配比1:0.61:0.351:0.6小區(qū)景觀300米沿河景觀帶，12000平方米小區(qū)中心花園小區(qū)集中綠化水景河道小區(qū)綠化組團(tuán)裝修情況毛坯毛坯毛坯競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品關(guān)系——戶型特征戶型供集中為二房與三房；戶型設(shè)計(jì)中有少量涉及到景觀與空中花園元素，外環(huán)外部分受90限制。戶型配比：較多的二房與三房，二房配比稍多；戶型面積偏常規(guī)，除陽(yáng)光建華城外緊湊型比重較高。戶型特色：南北通板樓為主。較注重陽(yáng)臺(tái)與飄窗運(yùn)用，重視觀景性。較多戶型配備空中花園及較大面積陽(yáng)臺(tái)附送面積較多。二房華江景城88㎡陽(yáng)光建華城102.㎡嘉寶都市港灣97.5㎡三房華江景城140㎡陽(yáng)光建華城120㎡嘉寶都市港灣129㎡競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品關(guān)系——供求關(guān)系08年供大于求，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，下半年進(jìn)入成交低潮期。2008年，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)內(nèi)公寓類產(chǎn)品累計(jì)供應(yīng)面積超過24萬(wàn)平米，累計(jì)成交面積達(dá)20萬(wàn)平米，供大于求。嘉寶都市港灣3月開盤熱銷，出現(xiàn)成交高峰，當(dāng)月成交17953平米。華江景城于08年年末開盤成交并不理想。陽(yáng)光建華城以存量銷售為主，去化平緩。受宏觀市場(chǎng)影響，08年下半年各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成交量低彌，市場(chǎng)觀望氣氛濃重。競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品關(guān)系——成交價(jià)格走勢(shì)整體走勢(shì)呈波動(dòng)狀，下半年出現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)，08年末對(duì)年初的跌幅約為8%。陽(yáng)光建華城四期08年成交走勢(shì)較為平穩(wěn)，價(jià)格在11000-13000之間波動(dòng)。在四季度尾盤促銷的情況，單價(jià)下行，跌破11000元。嘉寶都市港灣憑借著其改善型的產(chǎn)品定位及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以高出區(qū)域均價(jià)18%的單價(jià)開盤后，仍在銷售期保持一定程度的價(jià)格漲幅，雖到年中開始有所回落，但在8月和10月出現(xiàn)反彈。華江景城于10月開盤，但正值市場(chǎng)低彌期，且產(chǎn)品定位有一定問題，成交并不理想，銷售價(jià)格一路走低。預(yù)期此狀況將延續(xù)至09年中旬。競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品關(guān)系——主力成交面積二房面積三房面積一房面積四房面積外環(huán)外中外環(huán)戶型放大，三房比例增加向市中心方向戶型逐漸放大，戶型偏緊湊，市場(chǎng)接受程度較好，150㎡以上戶型成交稀少。二房戶型成交偏緊湊，無(wú)論哪個(gè)典型公寓，其二房戶型的成交皆以面積經(jīng)濟(jì)的戶型為主；三房戶型成交面積段較集中，主要面積段分布在115-135㎡，115-125㎡尤其受市場(chǎng)歡迎。陽(yáng)光建華城緊湊三房，市場(chǎng)檢驗(yàn)效果良好。70-75㎡的一房市場(chǎng)接受程度也較高，大戶型08年市場(chǎng)供應(yīng)較為稀少，成交均為先期余量。競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品關(guān)系——主力成交單價(jià)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)公寓成交單價(jià)在8500-9500元/㎡之間。08年全年，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主力成交單價(jià)在8500-9500元/㎡之間。年底，區(qū)域公寓均價(jià)回落到9000元上下水平。嘉寶都市港灣和陽(yáng)光建華城憑借其外環(huán)內(nèi)的地域優(yōu)勢(shì)主力成交單價(jià)達(dá)11000-13000元/㎡華江景城的主力成交單價(jià)符合區(qū)域正常水平，在9000元/㎡上下嘉寶都市港灣的溢價(jià)比值與08年前半年的價(jià)格漲幅對(duì)于本案公寓部分的價(jià)格定位具有較高的參考意義。競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品關(guān)系——主力成交總價(jià)區(qū)域二房主力總價(jià)集中于70~80萬(wàn)，三房主力集中于100~120萬(wàn)，主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總價(jià)分別上升20%嘉寶都市港灣以改善型戶型供應(yīng)市場(chǎng)，總價(jià)帶較區(qū)域平均水平明顯上升，二房/三房的總價(jià)額均超出平均水平的50%。本案受小套型指標(biāo)限制，若產(chǎn)品力得當(dāng)，通過萬(wàn)達(dá)的品牌影響力，單價(jià)可與嘉寶都市港灣項(xiàng)目靠齊，主力總價(jià)帶將出現(xiàn)于80~100萬(wàn)元范圍（緊湊戶型70-90m2）。競(jìng)爭(zhēng)客戶關(guān)系——客戶區(qū)域來(lái)源客戶集中程度較弱，嘉定本地居民購(gòu)買公寓比重較少，相鄰的普陀、長(zhǎng)寧、閘北成為市場(chǎng)重要客群。公寓競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的客戶分布中，上?？蛻舻谋戎卣嫉搅?3%，其中嘉定區(qū)客戶占整體客戶的比重為8%；普陀等鄰近區(qū)域客戶導(dǎo)入趨勢(shì)非常明顯。外省市戶籍比重為31%（其中江浙皖占到總體客戶比例的12%），該部分客源主要為普陀、嘉定、長(zhǎng)寧產(chǎn)業(yè)人口，投資比重雖有但不明顯。競(jìng)爭(zhēng)客戶關(guān)系——客戶年齡結(jié)構(gòu)公寓產(chǎn)品主力客群由中青年構(gòu)成，本案的客戶應(yīng)定位于青年，以首購(gòu)、婚房和首次改善為主要需求。公寓產(chǎn)品以中青年客戶成交為主，平均年齡37.4歲，主力成交年齡段集中于31-40歲，次主力年齡段向上偏移，集中于41-50歲。本案受[74、90]限制，公寓戶型面積必以緊湊為主，35歲以下的青年首購(gòu)、婚房以及中青年首次改善需求將是未來(lái)重點(diǎn)爭(zhēng)取客源。住宅部分——客戶圖像的思考地緣性因素‖現(xiàn)實(shí)客戶群嘉定區(qū)寶山區(qū)本項(xiàng)目閔行區(qū)地緣客戶來(lái)源主要來(lái)源：普陀北區(qū)、長(zhǎng)寧、嘉定為主的周邊區(qū)域次要來(lái)源：閘北、寶山、閔行等區(qū)域輔助來(lái)源：上海其他地區(qū)地緣客戶特征主要特征：青年、年輕夫婦、三口之家（0-12歲）、空巢家庭次要特征：產(chǎn)業(yè)員工、商貿(mào)、公務(wù)員輔助特征：其他區(qū)域偶得客戶地緣客戶需求主要需求：首購(gòu)、居所置換型次要需求：首改、舒適型購(gòu)買輔助需求：投資型購(gòu)買等以項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)橹?，多年居住在周邊區(qū)域，已經(jīng)充分熟悉、習(xí)慣周邊生活圈的狀況，無(wú)外遷的打算；或是認(rèn)可區(qū)域住宅項(xiàng)目的面積段和總價(jià)段，因此購(gòu)買第一居所和置換改善為主要目的，同時(shí)，這部分客源也是區(qū)域的核心客源層。住宅部分——客戶圖像的思考產(chǎn)業(yè)升級(jí)因素‖未來(lái)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶群（附錄1：項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)分布概況）嘉定區(qū)寶山區(qū)本項(xiàng)目閔行區(qū)虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)西郊商務(wù)區(qū)閔北工業(yè)區(qū)5km5km產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶來(lái)源主要來(lái)源：西郊商務(wù)區(qū)、曹安商圈次要來(lái)源：虹橋臨空、閔北工業(yè)區(qū)輔助來(lái)源：嘉定其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶特征主要特征：政府公務(wù)員、產(chǎn)業(yè)人口次要特征：中層管理人員、職業(yè)遷徙、投資輔助特征：高層管理人員、私營(yíng)業(yè)主產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶需求主要需求：第一居所/置換購(gòu)買，工作需要次要需求：工作需要第二居所購(gòu)買、投資購(gòu)買等輔助需求：工作臨時(shí)居所等西北物流園區(qū)國(guó)際汽車城上海文化信息產(chǎn)業(yè)園以項(xiàng)目周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)員工為主，隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)、園區(qū)建立共建配套的完善，