營(yíng)銷(xiāo)方式及建議書(shū)

12三月2024營(yíng)銷(xiāo)方式及建議書(shū)目錄上海郎眾投資顧問(wèn)有限公司介紹1前言2市場(chǎng)調(diào)查分析3營(yíng)銷(xiāo)策略構(gòu)想4項(xiàng)目相關(guān)初步建議5郎眾介紹“上海郎眾”秉持全案代理與適位營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)，以行銷(xiāo)臺(tái)灣十五年的專(zhuān)業(yè)行銷(xiāo)企劃團(tuán)隊(duì)和大陸第一代專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與資本運(yùn)作機(jī)構(gòu)的菁英組合，以精煉的建筑師、立面表現(xiàn)、景觀設(shè)計(jì)、整合推廣、商業(yè)營(yíng)運(yùn)甚至資本運(yùn)作公司作為緊密互動(dòng)的外圍鏈接資源。提供出一張地塊圖開(kāi)始的建設(shè)前期發(fā)展策劃、建設(shè)期營(yíng)銷(xiāo)思路細(xì)化、銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建出擊到收盤(pán)后的客戶跟進(jìn)服務(wù)的全流程運(yùn)作，將各細(xì)部工作納入整合規(guī)劃的系統(tǒng)運(yùn)籌。以洞察、理性、精銳、速度、成熟、全心為宗旨為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)成熟創(chuàng)新型項(xiàng)目的同時(shí)，為消費(fèi)者提供專(zhuān)業(yè)、熱情、放心的服務(wù)，達(dá)成開(kāi)發(fā)商/代理商/消費(fèi)者三贏目的。不同于一般代理公司的單元化，我們?cè)趽碛斜拘袠I(yè)上下游合作者資源良好合作與利益分配機(jī)制的同時(shí)，以兩岸三地在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)行業(yè)抱有執(zhí)著堅(jiān)持的核心人員組合成“上海郎眾”的中層尖銳部隊(duì)，形成由市場(chǎng)調(diào)研—企宣設(shè)計(jì)執(zhí)行—推案策略執(zhí)行與銷(xiāo)售控制促進(jìn)的全程合作能力。有感于行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，我們堅(jiān)信每一個(gè)項(xiàng)目真正做好是我們長(zhǎng)期的職業(yè)使命，也是公司永續(xù)發(fā)展的基石，我們希望把地產(chǎn)代理業(yè)作為一個(gè)永續(xù)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，能更多秉持責(zé)任心，通過(guò)前瞻性的的市場(chǎng)策略與高水準(zhǔn)的設(shè)計(jì)注入，為客戶也為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造更多的項(xiàng)目增值與市場(chǎng)潛力。公司成立以來(lái)，集中開(kāi)拓貴州市場(chǎng)，已陸續(xù)成功策劃及代理的項(xiàng)目包含：遵義合益花苑，麻江廣建中華城，遵義縣喬龍·山水華庭，遵義連英·鑫源小區(qū)，遵義水晶碧苑別墅群，遵義中環(huán)花區(qū)A區(qū)六號(hào)樓，遵義東風(fēng)本田4S店還房小區(qū)，遵義縣倚林家園，遵義永泰二號(hào)小區(qū)等項(xiàng)目。郎眾顧問(wèn)是一個(gè)充滿自信、實(shí)事求事及實(shí)干、飽含成長(zhǎng)欲望的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，郎眾顧問(wèn)以“專(zhuān)業(yè)、誠(chéng)信、負(fù)責(zé)、感恩”為企業(yè)理念，并以“開(kāi)發(fā)商的成功才是郎眾的成功”為郎眾顧問(wèn)公司執(zhí)行的唯一信條，立志成為貴州省內(nèi)最優(yōu)秀的房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)及業(yè)界執(zhí)業(yè)標(biāo)桿更是郎眾堅(jiān)定不移的目標(biāo)。除了從不拖欠及預(yù)留職員的工資和提成之外，我們更關(guān)注職員的職業(yè)規(guī)劃及成長(zhǎng)，并持續(xù)提供培訓(xùn)及學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，幫助職員成長(zhǎng)及成功才是郎眾的成功。公司介紹1、時(shí)間不能成為品牌，成就品牌是企業(yè)的態(tài)度與行動(dòng)的完美契合。2、再好的營(yíng)銷(xiāo)方案、沒(méi)有一支精神飽滿的團(tuán)隊(duì)人員也是空談。3、理論是死的，市場(chǎng)是活的，學(xué)以致用才是硬道理?！杀姽镜膽?zhàn)略觀、品牌觀前言3/12/2024一、市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)查分析1、平塘縣介紹平塘縣位于貴州省南緣中部，東鄰獨(dú)山縣，南與廣西南丹縣毗鄰，西與惠水縣、羅甸縣相連，北與貴定縣、都勻市接壤。海拔高程710米，距獨(dú)山36公里，距都勻66公里，距羅甸122公里，距貴陽(yáng)市193公里，距貴新高速公路35公里。全縣土地總面積2815平方公里,全縣轄9個(gè)鎮(zhèn)、10個(gè)鄉(xiāng)、121個(gè)行政村、1831個(gè)村民組。9個(gè)鎮(zhèn)是四寨鎮(zhèn)、者密鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn)、擺茹鎮(zhèn)、牙舟鎮(zhèn)、通州鎮(zhèn)、克度鎮(zhèn)、塘邊鎮(zhèn)、大塘鎮(zhèn)。10個(gè)鄉(xiāng)是卡蒲鄉(xiāng)、苗二河鄉(xiāng)、白龍鄉(xiāng)、甘寨鄉(xiāng)、卡羅鄉(xiāng)、谷硐鄉(xiāng)、西涼鄉(xiāng)、鼠場(chǎng)鄉(xiāng)、耨塘鄉(xiāng)、掌布鄉(xiāng)。2、平塘山奇水秀，風(fēng)光絢麗，有“山水生態(tài)旅游縣”的美稱(chēng)。境內(nèi)喀斯特地貌發(fā)育典型，峰巒疊嶂，溝壑交錯(cuò)，河流縱橫，飛瀑懸練，美不勝收。2000年被貴州省人民政府命名為“貴州省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)”，共有景觀景點(diǎn)100余個(gè)。3、平塘縣經(jīng)政府的城市規(guī)劃，老城區(qū)全部拆遷將重新定位老城區(qū)，這是縣政府重點(diǎn)之重工作，預(yù)計(jì)明年開(kāi)始動(dòng)工。這一舉動(dòng)將給平塘縣的經(jīng)濟(jì)大大提高漲幅。二、交通情況平塘縣城交通完善，交通工具有：交公車(chē)、摩托車(chē)、三輪車(chē)、出租車(chē)。市場(chǎng)分析3/12/2024三、平塘縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景目前平塘縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平有待提高，在項(xiàng)目的動(dòng)作、施工過(guò)程的控制、市場(chǎng)引導(dǎo)、開(kāi)發(fā)融資多方面還要待提高。并且目前平塘縣人的消費(fèi)越來(lái)越成熟，購(gòu)房理念落后的思想，加之炒樓為主要概念的消費(fèi)形為尚不流行，所以對(duì)期房的銷(xiāo)售有較大的抗性，沒(méi)有完善的開(kāi)發(fā)控制程序肯定是不行的，而開(kāi)發(fā)水平不高，就需要引進(jìn)外腦、外資，用先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，豐富的市場(chǎng)動(dòng)作經(jīng)驗(yàn)，雄厚的資金后盾，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行診斷、分析提出符合市場(chǎng)形勢(shì)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，在加金融機(jī)構(gòu)方面的支持，開(kāi)發(fā)出市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，盡快為開(kāi)發(fā)企業(yè)回籠資金，獲取最大利潤(rùn)等方面提供幫助和指導(dǎo)，以提高整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)水平，造出更多平塘人民最喜愛(ài)的房子。雖然平塘縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)顯得不成熟，多方面有待提高，隨著城市建設(shè)，大規(guī)模舊城改造，外來(lái)開(kāi)發(fā)商企業(yè)進(jìn)駐，平塘縣房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，形成消費(fèi)高潮指日可待。隨著城市的建設(shè)加速，其房地產(chǎn)市場(chǎng)正表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，市場(chǎng)消費(fèi)力較強(qiáng)，一方面體現(xiàn)在縣城內(nèi)存在大量的初次置業(yè)與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房者，以及打工回鄉(xiāng)者到縣城置業(yè)的購(gòu)房群體，另人方面體現(xiàn)在城內(nèi)二次購(gòu)房者改善居住條件的人群。如集團(tuán)性購(gòu)房（電信、政府、老師等）因沒(méi)有自建房，而是與開(kāi)發(fā)商接洽團(tuán)購(gòu)，有較大空間。市場(chǎng)分析3/12/2024一、項(xiàng)目樓盤(pán)名稱(chēng)：泊岸御都面積：90－130單價(jià)：2900起樓盤(pán)地址：開(kāi)發(fā)區(qū)（貴州信得房開(kāi)）聯(lián)系電話：7230000優(yōu)勢(shì)：價(jià)格便宜，戶型好，面積實(shí)用劣勢(shì)：地理位置差。樓盤(pán)調(diào)查3/12/2024一、天力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目樓盤(pán)名稱(chēng)：華地龍庭面積：主力面積：98-109平方；三房。走得較慢89平方。單價(jià)：平均價(jià):2900元樓盤(pán)地址：后面(平都路)聯(lián)系電話：7228888優(yōu)勢(shì)：有小區(qū)環(huán)境，配套完善劣勢(shì)：地理位置差，樓盤(pán)調(diào)查3/12/2024一、待開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目

樓盤(pán)名稱(chēng)：未定

面積：（一棟酒店、住宅部分：16屋高的電梯房）

單價(jià)：待定

樓盤(pán)地址：

聯(lián)系電話：待定優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：樓盤(pán)調(diào)查3/12/2024四、平塘消費(fèi)者初步調(diào)查為進(jìn)一步了解平塘縣城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，將列出一些問(wèn)題對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行了抽樣調(diào)查，調(diào)查結(jié)果經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析得出得出以下初步結(jié)論。1、平塘縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的構(gòu)成是以住宅為主，商業(yè)性物業(yè)為鋪的整體趨勢(shì)原因一：大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為目前住宅比商業(yè)性物業(yè)更適合他們的需求。原因二：商業(yè)性物業(yè)價(jià)格高，商業(yè)性物業(yè)無(wú)力購(gòu)買(mǎi)2、平塘家庭收入以1500元到2600元/月為主。3、平塘縣大多數(shù)購(gòu)房都為自用，投資意識(shí)消費(fèi)少4、大多數(shù)人員消費(fèi)喜歡選擇一次性付款，，消費(fèi)者也開(kāi)始接受按揭買(mǎi)房，按揭多數(shù)選擇在15年以內(nèi)。5、大多數(shù)消費(fèi)者選擇三室二廳二廳的戶型，面積在100-130平方左右6、大多數(shù)消費(fèi)都要求所購(gòu)房屋交通方面，小區(qū)生活環(huán)境好，配套完善，要求物管費(fèi)不高。7、喜歡現(xiàn)房，因現(xiàn)房實(shí)在，對(duì)樓盤(pán)的宣傳不太看重，但注重品質(zhì)和價(jià)格。消費(fèi)調(diào)查3/12/2024本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位于較低體格的中高檔品質(zhì)樓盤(pán)，要產(chǎn)品的品質(zhì)上有一定的要求，使建筑成本得到有效控制的基礎(chǔ)上，其提高產(chǎn)品品質(zhì)，改變平塘縣房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍較低檔次的狀態(tài)。同時(shí)，本項(xiàng)目在價(jià)格上面對(duì)中等偏上收入階層的需要，但不脫離區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r，控制成本，降低銷(xiāo)售價(jià)格，以此使本項(xiàng)目成為具有較高性價(jià)比的樓盤(pán)，吸引消費(fèi)的的注意力，形成良好的銷(xiāo)售環(huán)境，短時(shí)間銷(xiāo)售完成，快速回籠資金，價(jià)值變現(xiàn)的目的。五、價(jià)格定們分析住宅價(jià)格定位：定價(jià)說(shuō)明，對(duì)于本項(xiàng)目住宅部分的價(jià)格確定，我們主要是依照市場(chǎng)比較法來(lái)對(duì)該項(xiàng)目的住宅部分進(jìn)行初步定位，重點(diǎn)考慮地塊的價(jià)值，市場(chǎng)中同類(lèi)物業(yè)成效價(jià)，目標(biāo)客戶的承受能力，項(xiàng)目產(chǎn)品力等方面的因素。價(jià)格定位表：略產(chǎn)品定位3/12/2024六、本項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃1、第階段（強(qiáng)銷(xiāo)期）：完成總銷(xiāo)量（）%時(shí)間：略2、第二階段（持銷(xiāo)期）：完成總銷(xiāo)量的（）%時(shí)間：略3、第三階段（尾盤(pán)期）：完成總銷(xiāo)量的（）%時(shí)間：略銷(xiāo)售計(jì)劃3/12/2024七、根據(jù)以上調(diào)查分析得出的情況，結(jié)合（）項(xiàng)目的本身，我們對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略作出了一個(gè)初步的構(gòu)想。思考：打中端？落入價(jià)格戰(zhàn)爭(zhēng)中低利潤(rùn)不是我們的初衷！基本調(diào)性：要想獲得高利潤(rùn)，必須走高端策略！營(yíng)銷(xiāo)策略構(gòu)想3/12/20241、營(yíng)銷(xiāo)模式高端營(yíng)銷(xiāo)策略方式：項(xiàng)目形象提升+概念模式+產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)+住與行模式+互動(dòng)模式=銷(xiāo)售成功！營(yíng)銷(xiāo)模式介紹3/12/2024(1)項(xiàng)目形象提升項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，我們策劃商著手樓盤(pán)的形象包裝，對(duì)施工圍墻、售樓部、施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行設(shè)計(jì)和指導(dǎo)，并以直觀的工程形象進(jìn)度；使XX項(xiàng)目的樓盤(pán)形象一開(kāi)始就與眾不同，營(yíng)造出良好的現(xiàn)場(chǎng)氛圍。項(xiàng)目形象提升3/12/2024(2)概念模式加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)工作的力度，采用概念模式非常必要，項(xiàng)目營(yíng)造出三個(gè)方面的營(yíng)銷(xiāo)概念。增值概念由于（）項(xiàng)目地段具有極大房地產(chǎn)價(jià)值，為居家福地，利用其周邊逐漸活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng),加上便利交通優(yōu)勢(shì)，以形成并展示出項(xiàng)目的增值概念。居家方便概念充分利用項(xiàng)目周邊良好的社區(qū)綜合配套設(shè)施，打好“居家方便”牌，滿足人們對(duì)居家生活設(shè)施齊全的強(qiáng)需要，從而體現(xiàn)出（）項(xiàng)目在這方面所具有的優(yōu)勢(shì)。投資概念在增值概念的基礎(chǔ)上，使具有投資意向的消費(fèi)者對(duì)（）項(xiàng)目的投資心態(tài)得到引導(dǎo)和強(qiáng)化，形成具有明確投資取向的購(gòu)房行為。營(yíng)銷(xiāo)模式介紹3/12/2024(3)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)均是以產(chǎn)品為核心，消費(fèi)者采取購(gòu)買(mǎi)行為，是針對(duì)產(chǎn)品本身，因此，產(chǎn)品的優(yōu)劣，是營(yíng)銷(xiāo)成敗的的關(guān)鍵，()項(xiàng)目所采用的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)主要體現(xiàn)在：工作進(jìn)程和質(zhì)量戶型的合理性和適用性建筑結(jié)構(gòu)和建筑材料采光通風(fēng)情況外立面造型出入方便情況投資回報(bào)在本項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)中，將從以上七個(gè)方面進(jìn)行具體闡述，以體現(xiàn)（）項(xiàng)目的綜合產(chǎn)品品質(zhì)。營(yíng)銷(xiāo)模式介紹3/12/2024(4)行與住模式1、以行銷(xiāo)臺(tái)灣十五年的行銷(xiāo)模式。組成一支10人到30人及更多的人員進(jìn)行銷(xiāo)售一個(gè)樓盤(pán)。2、一對(duì)一的銷(xiāo)售模式，由專(zhuān)業(yè)置業(yè)顧問(wèn)一對(duì)一的專(zhuān)業(yè)談判，打破了一般代理公司就房子講房子的銷(xiāo)售模式，我們公司的要求是讓每一位銷(xiāo)售顧問(wèn)都能做到獨(dú)立做單子的能力。具體操作方法見(jiàn)現(xiàn)場(chǎng)。營(yíng)銷(xiāo)模式介紹3/12/2024(5)互動(dòng)模式不論是做品牌，市場(chǎng)推廣，戰(zhàn)略規(guī)劃，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，都需要發(fā)解消費(fèi)者！這個(gè)過(guò)程，就是一個(gè)“互動(dòng)”的過(guò)程，企業(yè)和消費(fèi)者之間的交流和溝通，就是“互動(dòng)”！銷(xiāo)售方法：公關(guān)促銷(xiāo)（了解客戶心理）

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)——舉行推薦會(huì)——確定時(shí)間正式開(kāi)盤(pán)—其它活動(dòng)我所做的一切都是為了更好的服務(wù)和提升樓盤(pán)品質(zhì)，讓開(kāi)發(fā)商/代理商/消費(fèi)者三贏目的。營(yíng)銷(xiāo)模式介紹3/12/2024樓盤(pán)的推廣方式建議1、初步構(gòu)想（）項(xiàng)目的體量不大，目標(biāo)客戶的覆蓋面有一定的局限性，項(xiàng)目的宣傳推廣應(yīng)以此為依據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，但不要有效控制宣傳推廣費(fèi)用，而且要達(dá)到對(duì)目標(biāo)客戶群體形成有效的宣傳告之效果。項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)利用DM單進(jìn)行全縣宣傳。突出本項(xiàng)目的地段良好和發(fā)展前景及形成更大的的市場(chǎng)影響力。進(jìn)行DM單宣傳的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行VI系統(tǒng)包裝，營(yíng)造銷(xiāo)售氛圍。適當(dāng)采用路牌廣告宣傳方式，建議：項(xiàng)目的包裝方案要體現(xiàn)項(xiàng)目的功能和特征，突出亮點(diǎn)，吸引消費(fèi)者認(rèn)同，不能偏離項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)定位，讓消費(fèi)都心理得到認(rèn)同，讓發(fā)展商和項(xiàng)目形象長(zhǎng)久的烙在消費(fèi)者心中，為發(fā)展商以后樓盤(pán)樹(shù)立良好口碑。樓盤(pán)的推廣方式建議3/12/20242、初步思路為了讓推廣工作有統(tǒng)一性，連貫性和階段性，針對(duì)項(xiàng)目的整體定位，我們認(rèn)為項(xiàng)目包裝推廣應(yīng)按以下順序：開(kāi)發(fā)商→承建商→物管公司→物業(yè)前期認(rèn)購(gòu)者的包裝→工地現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境→售樓部→相關(guān)人員的包裝項(xiàng)目整體宣傳→認(rèn)購(gòu)前公關(guān)活動(dòng)舉行→認(rèn)購(gòu)→廣告宣傳推廣→正式開(kāi)盤(pán)→繼續(xù)廣告宣傳推廣活動(dòng)→銷(xiāo)售強(qiáng)期→清盤(pán)整個(gè)宣傳推廣包括整體包裝、一般銷(xiāo)售、廣告宣傳、公關(guān)促銷(xiāo)四大部分樓盤(pán)的推廣方式建議3/12/2024項(xiàng)目的整體包裝系列包括主要參與方的形象包裝、工地現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、銷(xiāo)售部、相關(guān)人員的包裝。（1）項(xiàng)目VI形象識(shí)別系統(tǒng)標(biāo)志在于體現(xiàn)公司的理念、項(xiàng)目名稱(chēng)、富有動(dòng)感，同時(shí)要有一定的相關(guān)性。體現(xiàn)出適宜居家的的氛圍，要求簡(jiǎn)潔易記。項(xiàng)目整體包裝3/12/2024（2）人員安排：

銷(xiāo)售總監(jiān)銷(xiāo)售經(jīng)理秘書(shū)甲方財(cái)務(wù)人員置業(yè)顧問(wèn)業(yè)務(wù)員

1人（待定）1人1人1人6人3-6人（待定）銷(xiāo)售部人員安排3/12/2024（3）證件類(lèi)銷(xiāo)售部人員胸牌內(nèi)容：公司名稱(chēng)職務(wù)名稱(chēng)編號(hào)相關(guān)人員（主要人員為物管人員）