六安·卡地亞灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位報(bào)告

六安·卡地亞灣項(xiàng)目

市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位報(bào)告MarketingReport上海天仕不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)二零一一年十二月謹(jǐn)呈本次報(bào)告主要研究范疇包含以下幾個(gè)方面：城市歷史人文研究、宏觀經(jīng)濟(jì)分析；城市未來發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)；六安整體市場(chǎng)調(diào)研、各版塊市場(chǎng)情況研究。六安購(gòu)房客戶情況分析本項(xiàng)目主要定位、目標(biāo)客戶項(xiàng)目營(yíng)銷推廣計(jì)劃視覺表現(xiàn)以上七個(gè)部分的研究和建議，供貴方參考。PART1城市概況六安市位于安徽西部，大別山北麓，俗稱“皖西”。六安依山襟淮，承東接西，區(qū)位優(yōu)越。東與省會(huì)合肥市相連，南與安慶市接壤，西與河南省信陽市毗鄰，北接淮南市、阜陽市。貫淮淠而望江海，連鄂豫而銜中原，是大別山沿淮經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市。地處中國(guó)經(jīng)濟(jì)最具發(fā)展活力的“長(zhǎng)三角”腹地，是安徽省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，也是承接?xùn)|部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前沿地帶。地理位置——城市基礎(chǔ)概況大別山沿淮經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，安徽省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分現(xiàn)轄金安、裕安兩區(qū)和壽縣、霍邱、金寨、霍山、舒城五縣，以及省級(jí)六安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和葉集改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)。全市188個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、8個(gè)街道?？偯娣e1.8萬平方公里。2008年末六安市總?cè)丝跒?01萬人，人口自然增長(zhǎng)率為4.22%，城市人口持續(xù)增長(zhǎng)，從人口規(guī)模來看，六安市人口規(guī)模已位于安徽省前列。區(qū)位劃分及人口——城市基礎(chǔ)概況年份總?cè)丝?005年（萬人）6812006年（萬人）686.732007年（萬人）6952008年（萬人）701四條高速：寧西高速、商景高速、合武高速、合阜高速三條國(guó)道：312國(guó)道、105國(guó)道、206國(guó)道三條鐵路：寧西鐵路、滬漢蓉鐵路、阜陽--六安--安慶 一條航道：淠淮航道縱橫全境機(jī)場(chǎng)：六安至合肥駱崗機(jī)場(chǎng)僅需1小時(shí)，交通十分便捷公路：四通八達(dá)，公路通車總里程8426公里交通狀況——城市基礎(chǔ)概況古往今來，這塊土地英才輩出。上古有輔佐舜禹而勞卒的皋陶，全國(guó)9個(gè)將軍縣，六安就占2個(gè)（金寨縣、原六安縣），被譽(yù)為“將軍之鄉(xiāng)”。境內(nèi)自然景觀、人文景觀眾多，旅游業(yè)發(fā)展前景廣闊。有國(guó)家級(jí)森林公園天堂寨，有南岳山、銅鑼寨、萬佛山、八公山等風(fēng)景名勝區(qū)，有全國(guó)歷史文化名城壽縣，保存著全國(guó)唯一完整、宏偉壯觀的宋代古城墻，還有多處省級(jí)以上重點(diǎn)保護(hù)的革命紀(jì)念地，真實(shí)地記載著革命戰(zhàn)爭(zhēng)以來，皖西地區(qū)革命先烈可歌可泣的英雄事跡。歷史與人文概況——城市基礎(chǔ)概況皋陶文化的文明之光從這里播向華夏，傳向世界?！俺砷L(zhǎng)于江漢，扎根于江淮”的楚文化在這里高度成熟。從春秋戰(zhàn)國(guó)到西漢中期，這里一直是道家、農(nóng)家和儒家學(xué)派研究和教育活躍的地區(qū)。南宋時(shí)發(fā)明的“突火槍”，是管狀兵器的始祖。明末喻本元、喻本亨兄弟的《元亨療馬集》，被后世稱為獸醫(yī)學(xué)的“本草綱目”。伴隨著如火如荼的革命歲月而產(chǎn)生的紅軍文化熱情高亢，形式活潑，獨(dú)樹一幟。皖西文化藝術(shù)門類豐富，民歌、民舞、曲藝、剪紙、燈會(huì)和民間劇目種類繁多，折射出江淮地區(qū)和大別山區(qū)勞動(dòng)人民勤勞與智慧。六安文化——城市基礎(chǔ)概況皋陶文化倡導(dǎo)并施行的“五教”、“五禮”、“五刑”、“九德”、“九族”，對(duì)于加強(qiáng)部落、部族間的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的聯(lián)系和融合，促進(jìn)國(guó)家的產(chǎn)生，都發(fā)揮了顯著的作用。皋陶思想是儒家學(xué)術(shù)思想的重要源頭之一，是中華民族傳統(tǒng)文化的瑰寶。壽春楚文化是淮夷文化與楚文化互相影響、滲透、融合而形成的獨(dú)具一格的古文化。其繁榮鼎盛時(shí)期，是公元前241年至公元前223年，歷時(shí)19年。楚文化以其底蘊(yùn)深厚、遺存豐富、特色鮮明而名聞遐邇，影響后世。六安是吳楚文化和北方文化的交匯地，是安徽漢文化的集中地。西漢六安國(guó)體現(xiàn)了西漢諸侯王國(guó)家形態(tài)已發(fā)展到較高和完美的程度。六安國(guó)王陵保留下來的文物與蘊(yùn)涵的信息是我國(guó)罕見的珍貴文化遺產(chǎn)。壽春楚文化/漢文化六安是全國(guó)著名的革命老區(qū)。皖西是紅軍的搖籃之一，鄂豫皖革命根據(jù)地的重要組成部分。在血與火的戰(zhàn)爭(zhēng)年代里，六安人民為民族的解放、新中國(guó)的誕生作出了巨大的貢獻(xiàn)，有30萬優(yōu)秀兒女獻(xiàn)出了寶貴生命，同時(shí)也煉就了一大批英雄杰出人物。僅在幸存的人民解放軍指揮員中，就走出了108位功勛卓著的開國(guó)將軍，并擁有金寨、六安兩個(gè)將軍縣。紅軍文化皖西山川錦繡，人文薈萃，旅游資源十分豐富，并以其山水兼得、名勝眾多而躋身于安徽旅游大市行列，成為全省六大旅游區(qū)之一。華東最后一片原始森林——天堂寨風(fēng)景名勝區(qū)

天堂寨國(guó)家森林公園位于大別山腹地，距六安市區(qū)136公里。素有“植物的王國(guó)、動(dòng)物的樂園、圣水的故鄉(xiāng)”之譽(yù)。其特點(diǎn)為：森林物種珍稀，瀑布景觀壯美，山石盆景奇妙，空氣清新宜人。

皖西山水文化六安產(chǎn)茶歷史悠久，名山竟秀，名茶薈蘋，名泉遍壑，歷代不少。名人雅士、慕名而至，汲泉烹茗聚飲，以六安茶為題，遣興，交友，詠詩(shī)：作文，留下了許多絢麗多彩，膾炙人口的茶事軼聞。六安瓜片，簡(jiǎn)稱片茶，產(chǎn)于皖西大別山地區(qū)，其中以安徽省六安、金寨和霍山三縣所產(chǎn)的最佳。這種著名的綠茶片茶品種是中國(guó)十大名茶之一。

皖西茶文化六安的地理位置和交通優(yōu)勢(shì)、豐富的自然資源和悠久的文化歷史為六安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)和載體；省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈為六安帶來更好的發(fā)展平臺(tái)和歷史機(jī)遇。城市基本概況小結(jié)六安歷史上經(jīng)濟(jì)開發(fā)較早，曾享有“金六安”的美譽(yù)。近年來，全市加大了改善發(fā)展環(huán)境的力度，交通、能源、通信以及市政等基礎(chǔ)設(shè)施有了較大改善，擴(kuò)大開放、招商引資、簡(jiǎn)政放權(quán)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的氛圍正在形成。六安已成為投資創(chuàng)業(yè)的熱土。六安資源豐富，工業(yè)較強(qiáng)。已經(jīng)形成機(jī)械加工、新型建材、紡織服裝、新型化工、家用電器、農(nóng)副產(chǎn)品加工六大支柱產(chǎn)業(yè)，近幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展——城市經(jīng)濟(jì)概況近幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，成為投資創(chuàng)業(yè)的熱土六安市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)。2009年GDP達(dá)到584億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增13.3%。2009年六安市人均GDP-9637元，比上年增加869元，人均水平跨上新臺(tái)階。六安在外地經(jīng)商和務(wù)工人員眾多，幾乎占全市勞動(dòng)人口的50%，每年匯入本地的資金數(shù)量不容忽視，勞務(wù)年凈收益超100億元，人均GNP大大高于人均GDP，這對(duì)六安樓市的高位價(jià)格起到了支撐作用。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，近200家企業(yè)產(chǎn)值超過1億元，占全市經(jīng)濟(jì)總量超過60%。GDP發(fā)展——城市經(jīng)濟(jì)概況2005-2009年GDP統(tǒng)計(jì)表年份人均GDP05年5054（RMB）06年5842（RMB）07年7222（RMB）08年8768（RMB）09年9637（RMB）2005-2009年人均GDP統(tǒng)計(jì)表經(jīng)過不斷調(diào)整，新型三產(chǎn)異軍突起,房地產(chǎn)、商貿(mào)、物流、旅游業(yè)發(fā)展迅猛,成為拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。第一產(chǎn)業(yè)增加值138.4億元，增長(zhǎng)6.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值237.7億元，增長(zhǎng)21%；第三產(chǎn)業(yè)增加值207.9億元，增長(zhǎng)9.2%。第三產(chǎn)業(yè)比例的優(yōu)化、合理及各產(chǎn)業(yè)總值不斷增加，促使六安市進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整——城市經(jīng)濟(jì)概況2009年三產(chǎn)業(yè)比值二、三產(chǎn)業(yè)比例更趨合理，各產(chǎn)業(yè)總值增長(zhǎng)速度迅速2010年，全市工業(yè)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快較長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資高位運(yùn)行，消費(fèi)市場(chǎng)保持繁榮，財(cái)政收入增長(zhǎng)平穩(wěn)，金融信貸勢(shì)頭良好，居民消費(fèi)價(jià)格攀升。1-10月份，全市完成固定資產(chǎn)投資368.7億元，增長(zhǎng)37.0%，增幅高于全省2.6個(gè)百分點(diǎn)，居全省第6位；固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)——城市經(jīng)濟(jì)概況截止10月底：全市施工項(xiàng)目3197個(gè)，比上年同期增加990個(gè)；其中新開工項(xiàng)目2750個(gè)，比上年同期凈增962個(gè)。全市房地產(chǎn)企業(yè)完成開發(fā)投資46.9億元，同比增長(zhǎng)36%；實(shí)現(xiàn)商品房屋銷售面積146.4萬平方米，同比增長(zhǎng)38.9%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額52.7億元，同比增長(zhǎng)77.1%。

近幾年，六安市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平日益改善，三產(chǎn)比例日趨優(yōu)化、合理，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資持續(xù)加大，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。城市經(jīng)濟(jì)概況小結(jié)PART2城市發(fā)展規(guī)劃從城市發(fā)展方向來看，向南是鐵路和312國(guó)道，向東主要發(fā)展工業(yè)，向西北方向拓展城市發(fā)展空間勢(shì)在必行。未來城市發(fā)展到150平方公里左右時(shí)，淠河基本上是從中間南北穿越，因此，綜合治理淠河為城市發(fā)展提供了跨越式的平臺(tái)。

——市政府副秘書長(zhǎng)、淠河綜合治理項(xiàng)目指揮部副指揮長(zhǎng)、辦公室主任楊炳興

六安城市未來發(fā)展規(guī)劃六安將投入100多個(gè)億用于中心城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中2010年城建投資即達(dá)25億元，明年投資將增長(zhǎng)到30億元以上。根據(jù)新一輪建設(shè)規(guī)劃，六安中心城市建成面積將從現(xiàn)在的55.3平方公里，拓展到120平方公里，人口將由現(xiàn)在的近60萬，增加到120萬。新一輪的城市總體規(guī)劃，使得六安市原有的城市性質(zhì)與整體空間結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大調(diào)整，淠河母親河的地位更加突出。同時(shí)市委、市政府提出淠河綜合治理工程是“今后三年城市建設(shè)的首要工程”，并提出“城中有水、水中有城、城水相接、交相輝映”的十六字城市建設(shè)方針，因此，對(duì)淠河濱水地區(qū)即老淠河“一島兩岸”進(jìn)行城市設(shè)計(jì)顯得尤為必要。六安市政府成立了淠河綜合治理項(xiàng)目指揮部，淠河兩岸的城市建設(shè)如火如荼地展開。六安城市未來發(fā)展規(guī)劃淠河濱水區(qū)規(guī)劃——皋城將進(jìn)入“擁河時(shí)代”2010年4月淠河濱水區(qū)城市設(shè)計(jì)方案公示，淠河西區(qū)成為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域

淠河西區(qū)將打造成集行政辦公、金融貿(mào)易、文化娛樂、居住休閑等一體的綜合性現(xiàn)代化區(qū)域，承載六安未來城市發(fā)展。

在空間理念上，以月亮島為中心，淠河西區(qū)中心、千年皋城、城北副中心形成三顆星，其余功能區(qū)如璀璨群星錯(cuò)落分布于淠河之濱，營(yíng)造眾星拱月的城市空間結(jié)構(gòu)，成為獨(dú)具特色的城市濱水意象。

在功能理念上，憑借與城市中心的緊密結(jié)合，良好的人文自然資源，實(shí)現(xiàn)歷史傳承和現(xiàn)代文明的融合共生。

景觀系統(tǒng)以眾星拱月為基礎(chǔ)，將濱河地帶劃分為桃花塢晴霞、古河印象、新城風(fēng)貌、碧水金沙、古六新貌、環(huán)保家園六大功能區(qū)段。

公共服務(wù)設(shè)施分布，在月亮島周邊集中分布文化娛樂、商業(yè)休閑等公共服務(wù)設(shè)施，其余區(qū)域適量布置服務(wù)設(shè)施，形成重點(diǎn)集中、均衡布置的服務(wù)體系。

夜景照明系統(tǒng)，依托眾星拱月的空間結(jié)構(gòu)，圍繞水、島、城、園組織特色照明。

目前，一島兩岸的亮化招標(biāo)工作已完成，準(zhǔn)備施工。屆時(shí)月亮島上將修建一個(gè)高達(dá)十幾米的燈飾，命名為“盛世明月”，作為月亮島的標(biāo)志性建筑物。淠河西區(qū)規(guī)劃六安市的發(fā)展從“臨河時(shí)代”進(jìn)入“擁河時(shí)代”！

目前。淠河一期綜合治理工程已經(jīng)完工，包括污水治理、河道整治、護(hù)坡建設(shè)、安置小區(qū)等各項(xiàng)工程在內(nèi)。橡膠壩工程已經(jīng)竣工、河西景觀大道和中心廣場(chǎng)也已投入使用，營(yíng)造出了非常優(yōu)美的沿河景觀。沙灘浴場(chǎng)等其它配套設(shè)施也已對(duì)外開放。淠河西區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀對(duì)本案的啟示政府對(duì)于淠河西區(qū)大手筆的建設(shè)，使得這個(gè)區(qū)域的整體風(fēng)貌得到極大的改善，逐步成為一個(gè)非常宜居的區(qū)域所在。由此，在未來可以極大此帶動(dòng)此區(qū)域的地塊價(jià)值，形成一個(gè)高端宜居的住宅區(qū)。同時(shí)，市人民醫(yī)院河西分院和六安一中河西校區(qū)的規(guī)劃建設(shè)也為淠河西區(qū)帶來極大的利好因素。本案位于淠河綜合治理工程范圍的邊緣地帶，位置較為敏感。淠河綜合治理工程對(duì)本案所帶來的利好有限，同時(shí)橡膠壩的建立使得本案的水景資源削弱。因此，在后期推廣時(shí)，要弱化本案在淠河綜合治理范圍外的地理概念，強(qiáng)調(diào)本案為淠河西區(qū)景觀帶的組成部分。本案新的城市規(guī)劃將會(huì)對(duì)六安未來三到五年的樓市格局產(chǎn)生顛覆性的改變，淠河西區(qū)將依托淠河景觀資源和城市規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，后來居上，超越城南板塊，成為新的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。PART3市場(chǎng)調(diào)研截止2010年12月中旬，六安實(shí)現(xiàn)商品房銷售：商業(yè)：3328套；住宅：11756套；其它：461套共計(jì)：15545套2010年六安商品房銷售套數(shù)統(tǒng)計(jì)月均成交過千套，整體市場(chǎng)相比往年更為活躍。2010年六安商品房銷售均價(jià)統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，全年漲幅達(dá)14.6%，整體房?jī)r(jià)相對(duì)處于高位。為便于分析，本次市場(chǎng)調(diào)查主要根據(jù)六安市的行政區(qū)域特征、房地產(chǎn)市場(chǎng)的樓盤開發(fā)分布情況，將六安市房地產(chǎn)板塊劃分為五大板塊，城南板塊、城中板塊、城東板塊、城北板塊和城西板塊。從目前六安住宅情況看：目前在售住宅樓盤項(xiàng)目在40個(gè)左右，其中城中大多數(shù)樓盤處在尾盤銷售階段，目前市場(chǎng)存貨量和供貨量主要集中在城南和城東板塊。目前城西板塊只有部分拆遷安置區(qū)，本案為目前第一個(gè)商品房項(xiàng)目，但城西板塊未來將是開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域城東板塊城北板塊城中板塊城南板塊

項(xiàng)目地塊市場(chǎng)環(huán)境/房地產(chǎn)板塊劃分城西板塊10萬㎡以下10-20萬㎡20.1-30萬㎡30.1-40萬㎡40萬㎡以上盛世嘉園陽光水岸上東·陽光城一品尚都新加坡御苑陽光歐洲城水木清華梧桐嘉苑金城華庭大唐·美林灣振華·翡翠灣華邦·錦秀華府陽光威尼斯義烏市場(chǎng)水云澗和順·名都城盛唐·香格里拉豪門花園雙子星城濱河城香樟公寓恒生陽光城聚福園白鷺雅苑陽光歐洲城御景龍湖山莊明珠·江南世家六州首府香榭花城紅葉·花園洋房凱旋名門紅街濱河御景浙東商貿(mào)城華安·未來城鵬程學(xué)府鼎邦御庭新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)金城家園城中板塊發(fā)展的延伸區(qū)域，配套成熟，土地供應(yīng)相對(duì)較大，開發(fā)體量集中在10-20萬㎡之間工業(yè)區(qū)，城市未來發(fā)展區(qū)域，土地供應(yīng)較大，目前周邊配套不夠完善，主要依托社區(qū)自身配套開發(fā)體量集中在10-20萬㎡之間市政府駐地，樓盤開發(fā)數(shù)量較多，現(xiàn)已初具規(guī)模，居住氛圍日益濃厚，配套日益完善，是城市開發(fā)重點(diǎn)和城市發(fā)展方向開發(fā)體量集中在30萬方和在30萬方以上

六安市老城商業(yè)中心，土地供應(yīng)相對(duì)較小，大部份樓盤屬于城市改造項(xiàng)目，商住樓盤的商業(yè)體量都相對(duì)較大，項(xiàng)目住宅建面以10萬㎡以下的樓盤居多開發(fā)體量集中在8-20萬㎡之間市場(chǎng)環(huán)境/區(qū)域板塊供應(yīng)體量分布麗水康城皋城公館未售金水灣■

從近三年來六安市供應(yīng)體量和數(shù)量看:目前城南是大盤居集地,供應(yīng)體量大都在30萬方和30萬方以上,且在四區(qū)當(dāng)中,樓盤開發(fā)數(shù)量最多、規(guī)劃總量和銷售總量最大的區(qū)域?！?/p>

消化速度：通過對(duì)六安市各盤的消化速度調(diào)查，以10萬平米項(xiàng)目住宅為例，城中、城北板塊大多樓盤在兩年至兩年半內(nèi)消化完全,城南在兩年半內(nèi)消化完全,城東在兩年半至三年消化完全?！?/p>

從單盤年消化速度來看，年消化最快的是城中板塊，其它依次是城北、城南和城東板塊，影響各區(qū)域板塊消化速度的快與慢，其原因主要還是各區(qū)域的成熟度，城市發(fā)展方向所影響?！鰪氖袌?chǎng)存量來看，截止到目前，存貨量最大的是城南板塊，城中板塊存貨量較小。消化速度：城中＞城北＞城南＞城東市場(chǎng)環(huán)境/區(qū)域板塊在售供應(yīng)現(xiàn)狀

本案依托淠河西區(qū)的前瞻規(guī)劃，毗鄰城北。未來城區(qū)土地供給有限，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度將慢于城東區(qū)。所屬區(qū)域樓盤數(shù)量開發(fā)體量規(guī)劃總量年消化量平均單個(gè)項(xiàng)目年消化量城東區(qū)1010-20萬㎡之間129萬㎡32萬㎡左右3.2萬㎡左右城南區(qū)15近30萬方和在30萬方以上391萬㎡58.5萬㎡左右3.9萬㎡左右城中區(qū)98-20萬㎡之間122萬㎡38.7萬㎡左右4.3萬㎡左右城北區(qū)810-20萬㎡之間136萬㎡33.6萬㎡左右4.2萬㎡左右總計(jì)41——778萬㎡162.8萬㎡左右總計(jì)套數(shù)截止2010年12月14日商品房全年住宅共成交15684套，同比09年（住宅銷售套數(shù)15633套，銷售面積164萬平方米）增幅在百分之十以內(nèi)，10年整體略高于去年銷售水平。板塊分布項(xiàng)目名稱多層小高層高層公寓酒店寫字樓商業(yè)洋房別墅城北明都陽光水岸★★★陽光歐洲城★★★★★水木清華★★★梧桐嘉苑★★★★華安未來城★★夢(mèng)園鵬程學(xué)府★★鼎邦御庭★★★板塊分布項(xiàng)目名稱多層小高層高層公寓酒店寫字樓商業(yè)洋房別墅城東新加坡御苑★★★★★★上東陽光城★★★★★香榭花城★★★★一品尚都★★★★盛世嘉園★★★紅葉花園洋房★★★★★★金城家園★★白鷺雅苑★★★市場(chǎng)環(huán)境/物業(yè)形態(tài)/城北、城東板塊分布項(xiàng)目名稱多層小高層高層公寓酒店寫字樓商業(yè)洋房別墅城中陽光威尼斯★★★浙東商貿(mào)城★★聚福園★★★六州首府★★★雙子星城★★豪門花園★★★金城華庭★★★板塊分布項(xiàng)目名稱多層小高層高層公寓酒店寫字樓商業(yè)洋房別墅城南凱旋名門★★★★明珠江南世家★★★大唐美林灣★★★★義烏市場(chǎng)★★和順名都城★★★華邦錦秀華府★★★御景龍湖山莊★★★★★★盛唐·香格里拉★★振華翡翠灣★★★★★香樟公寓★★麗水康城★★★★市場(chǎng)環(huán)境/物業(yè)形態(tài)/城中、城南3500-3800元

3800-4100元

4100-4400元4400-4700元

4700-5000元

5000-5300元目前售完盛世嘉園明都·陽光水岸上東·陽光城一品尚都陽光歐洲城水木清華梧桐嘉苑金城華庭大唐·美林灣振華·翡翠灣華邦·錦秀華府陽光威尼斯義烏市場(chǎng)水云澗和順·名都城盛唐·香格里拉豪門花園雙子星城香樟公寓待定恒生陽光城聚福園白鷺雅苑陽光歐洲城御景龍湖山莊明珠·江南世家六州首府香榭花城紅葉·花園洋房凱旋名門紅街商鋪濱河御景浙東商貿(mào)城華安·未來城夢(mèng)園鵬程學(xué)府鼎邦御庭新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)金城家園新加坡御苑4500-4800元/平米3900-4200元/平米4900-5100元/平米4300-4600元/平米市場(chǎng)環(huán)境/商品房?jī)r(jià)格/價(jià)格分布圖麗水康城金水灣皋城公館未售■城東板塊，價(jià)格主要集中在3500-4100元/平米，其中多層價(jià)格在3600-4160元/平米，小高層價(jià)格在3400-4000元/平米，高層價(jià)格在3700-3800元/平米左右，別墅5600元/平米。板塊分布項(xiàng)目名稱多層小高層高層洋房別墅城北明都陽光水岸47004400陽光歐洲城只剩167平米，4400只剩140平米以上，11F-12F，43004600水木清華梧桐嘉苑售完103平米，4F以下，5400（裝修）5100（裝修）華安未來城售完售完4100夢(mèng)園鵬程學(xué)府明年4月開售完鼎邦御庭售完售完售完板塊分布項(xiàng)目名稱多層小高層高層洋房別墅城東新加坡御苑復(fù)式:3000平層:3600-4100上東陽光城40603700香榭花城35005600一品尚都3500-3900盛世嘉園40003800紅葉花園洋房4160金城家園3400白鷺雅苑3900■城北板塊，價(jià)格主要集中在4400-5400元/平米，其中多層價(jià)格在4700元/平米左右，小高層在4300-5000元/平米，高層在4100-4600元/平米。市場(chǎng)環(huán)境/商品房?jī)r(jià)格/板塊價(jià)格表板塊分布項(xiàng)目名稱多層小高層高層洋房別墅城中陽光威尼斯5200(在售）浙東商貿(mào)城售完聚福園售完六州首府售完售完雙子星城未開預(yù)計(jì)5000左右豪門花園售完售完金城華庭售完售完■城中板塊，價(jià)格主要集中在5000元/平米以上，推案量非常少，基本處于尾盤或無房銷售階段。板塊分布項(xiàng)目名稱多層小高層高層洋房別墅城南凱旋名門4400元月開盤預(yù)計(jì)42004000明珠江南世家明年開盤預(yù)計(jì)4600大唐美林灣43004100恒生陽光城售完和順名都城售完明年4月推華邦錦秀華府47004500御景龍湖山莊4800460048006000盛唐·香格里拉售完元月開4800振華翡翠灣4700未開麗水康城售完未開預(yù)計(jì)4600■城南板塊，價(jià)格主要集中在4000-4900元/平米，其中多層價(jià)格在4300-4900元/米，小高層、高層價(jià)格在4100-4600元/平米。市場(chǎng)環(huán)境/商品房?jī)r(jià)格/板塊價(jià)格表板塊分布項(xiàng)目名稱一房?jī)煞咳克姆?復(fù)式城北明都陽光水岸5471-102111-142/陽光歐洲城/87120167水木清華/89-9698-111/梧桐嘉苑6780-101101-136/城東新加坡御苑/67-10295-127/上東陽光城35-5782-93104-132159-195香榭花城4780-90103-120/一品尚都31-3992-98113-126141盛世嘉園36-4671-110117-123123-146城中陽光威尼斯48-6086100-142176-218浙東商貿(mào)城54.3657-94102-120/聚福園/85-10895-115140六州首府/60-104104-140150-247豪門花園/64-101125-140/雙子星城/101114161金城華庭/82-98105-137147-165通過對(duì)六安市場(chǎng)的戶型調(diào)查，主力戶型大都集中在兩房和三房市場(chǎng)環(huán)境/房型配比板塊分布項(xiàng)目名稱一房二房三房四房/復(fù)式城南凱旋名門/79-82101-118/明珠江南世家/91-102126-129150大唐美林灣/79-123108-137/義烏市場(chǎng)三期40-63///和順名都城/84-9792-142四房:142復(fù)式:240-260御景龍湖山莊54-7060-11199-130127-193盛唐·香格里拉//99-130143-221振華翡翠灣/92-97118-131/華邦錦秀華府/82-9888-116160香樟公寓/90-100120-150/麗水康城/91-96105-140135—180戶型面積范圍所占比重小戶型35-6015%小二房80-9030%二房95-11010%小三房100-12025%大三房130-15010%四房145-1705%四房以上及復(fù)式160以上5%■

目前六安市在售商品住宅的戶型種類豐富，基本涵蓋了各種居住需求，消費(fèi)者戶型選擇余地較大?！鲈趹粜捅戎厣希?0－90平方米的小二房占到30％的比列，而100—120平方米的小三房則占到了25％的比列，這兩種戶型是目前六安市場(chǎng)上的主力房型。從銷售上來說，這兩種戶型也比較熱銷，比較適合當(dāng)?shù)氐淖》啃枨?。值得注意的是?0平方米以下的小戶型占到市場(chǎng)總比的15％，但通過實(shí)地了解，小戶型的銷售情況并不十分理想，較多購(gòu)買者是用于投資的，而投資客在目前六安市場(chǎng)購(gòu)房比率相對(duì)較少，小戶型房源銷售抗性較大，不少樓盤的滯銷戶型除大戶型就是面積較小戶型。市場(chǎng)環(huán)境/房型配比板塊分布項(xiàng)目名稱銷售狀況整體銷售率城北明都陽光水岸在售三期，推出戶型二房主要是100的高層和70的小戶型135和下復(fù)式上復(fù)式大戶型95%陽光歐洲城剩復(fù)式及5層少量54平米戶型，今年6月、10月、12先后有6棟住宅推出，2棟多層4棟11層小高層，共300多套,價(jià)格估計(jì)在4800左右75%水木清華只剩頂層幾套戶型,1棟未推出95%梧桐嘉苑在售4棟13層小高層，其它樓層全部售完80%城東新加坡御苑分三至四期開發(fā)，目前一期只剩少量復(fù)式樓,5月份推出二期2棟1梯2戶11層小高層戶型,共88套70%左右上東陽光城分三期開發(fā)，目前多層剩少量6層三房?jī)蓮d戶型,3月底推出三期288套公寓,價(jià)格估計(jì)在3400左右95%香榭花城在售小高層，多層基本售完85%一品尚都只剩1棟18+1高層90%以上盛世嘉園多層已售完、公寓剩幾十套95%城中陽光威尼斯在售小戶型,共180套,銷售100套左右,銷售率55%90%浙東商貿(mào)城售完100%聚福園目前在售剩140平米戶型98%六州首府剩少量高層戶型99%雙子星城目前在接受認(rèn)籌,今年8月初開盤60%豪門花園共兩期開發(fā),目前在售二期,剩幾套64平米兩房99%金城華庭剩6套復(fù)式樓99%市場(chǎng)環(huán)境/商品房銷售情況板塊分布項(xiàng)目名稱銷售狀況整體銷售率城南明珠江南世家剩頂層99%大唐美林灣在售多層,高層公寓未建60%義烏市場(chǎng)三期推出兩個(gè)月銷售30%85%和順名都城剩幾十套17層90平米，4月份推出兩棟小高層，約130套左右75%御景龍湖山莊多層銷售95%以上80%盛唐·香格里拉一期剩少量190平米左右復(fù)式樓、二期尚未推出50%振華翡翠灣還剩1棟11層1梯2戶小高層,銷售98%98%華邦錦秀華府共分4-5期開發(fā),目前在售第三期銷售80%50%水云澗目前在售三期,銷售98%80%■

從數(shù)據(jù)顯示，目前六安市的多層銷售比較順利，現(xiàn)房的銷售率更是高達(dá)90％以上，這也印證了多層形態(tài)是六安商品住宅的主流品種?！鲂「邔印⒏邔愉N售速度慢于多層、但速度逐年上升。小高層、高層在目前的六安市場(chǎng)上還處在發(fā)展階段，戶型設(shè)計(jì)規(guī)劃還存在一些不完善的地方，加之小高層、高層的得房率較低，以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、注重實(shí)用為特點(diǎn)的六安商品住宅消費(fèi)市場(chǎng)使得這些住宅戶型需要繼續(xù)改善?！?/p>

六安市場(chǎng)上住房銷售主要以中等戶型為主，大戶型由于總價(jià)較高，銷售不理想。市場(chǎng)環(huán)境/商品房銷售情況板塊分布項(xiàng)目名稱會(huì)所智能安防系統(tǒng)游泳池幼兒園酒店社區(qū)商業(yè)區(qū)域商業(yè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)（籃球、羽毛球場(chǎng)等）其他城北明都陽光水岸★★★★大型停車庫(kù)陽光歐洲城★★★菜市場(chǎng)水木清華★梧桐嘉苑★華安未來城★★超大停車場(chǎng)夢(mèng)園鵬程學(xué)府★★鼎邦御庭★休閑廣場(chǎng)板塊分布項(xiàng)目名稱會(huì)所智能安防系統(tǒng)游泳池幼兒園酒店社區(qū)商業(yè)區(qū)域商業(yè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)（籃球、羽毛球場(chǎng)等）其他城東新加坡御苑★★★★★上東陽光城★★香榭花城★★★一品尚都★★★盛世嘉園★★★醫(yī)療紅葉花園洋房★金城家園★白鷺雅苑★市場(chǎng)環(huán)境/社區(qū)配套情況板塊分布項(xiàng)目名稱會(huì)所智能安防系統(tǒng)游泳池幼兒園酒店社區(qū)商業(yè)區(qū)域商業(yè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)（籃球、羽毛球場(chǎng)等）其他城中陽光威尼斯★★浙東商貿(mào)城★聚福園★地下停車場(chǎng)六州首府★★★★★★濱水休閑廣場(chǎng)、文化鑒賞廣場(chǎng)雙子星城★豪門花園★金城華庭★★★健身房棋盤室板塊分布項(xiàng)目名稱會(huì)所智能安防系統(tǒng)游泳池幼兒園酒店商業(yè)區(qū)域商業(yè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)（籃球、羽毛球場(chǎng)等）其他城南凱旋名門★★★明珠江南世家★大唐美林灣★★★義烏市場(chǎng)★和順名都城★★★★華邦錦秀華府★★★★★★御景龍湖山莊★★★二中新區(qū)、地下車庫(kù)盛唐·香格里拉★★振華翡翠灣★★★水云澗★水上公園市場(chǎng)環(huán)境/社區(qū)配套情況板塊分布項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格板塊分布項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格城北明都陽光水岸ARTDECO風(fēng)格城東新加坡御苑現(xiàn)代風(fēng)格陽光歐洲城現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格上東陽光城現(xiàn)代風(fēng)格水木清華現(xiàn)代學(xué)府風(fēng)格香榭花城現(xiàn)代簡(jiǎn)約梧桐嘉苑現(xiàn)代風(fēng)格一品尚都新古典主義華安未來城現(xiàn)代風(fēng)格盛世嘉園現(xiàn)代簡(jiǎn)約夢(mèng)園鵬程學(xué)府現(xiàn)代風(fēng)格紅葉花園洋房地中海風(fēng)格鼎邦御庭中式新古典主義金城家園現(xiàn)代風(fēng)格城中陽光威尼斯歐式風(fēng)格城南大唐美林灣現(xiàn)代簡(jiǎn)約浙東商貿(mào)城歐式風(fēng)格和順名都城地中海風(fēng)格聚福園現(xiàn)代風(fēng)格華邦錦秀華府南歐地中海風(fēng)格六州首府現(xiàn)代風(fēng)格御景龍湖山莊現(xiàn)代風(fēng)格雙子星城現(xiàn)代風(fēng)格盛唐·香格里拉現(xiàn)代簡(jiǎn)約豪門花園歐陸風(fēng)格振華翡翠灣歐式風(fēng)格金城華庭現(xiàn)代建筑英倫風(fēng)情水云澗現(xiàn)代風(fēng)格六安市主流建筑風(fēng)格主要采用的是現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，少數(shù)樓盤采用了歐式、地中海、新古典主義等異域建筑風(fēng)格，從視覺表象看，現(xiàn)代建筑風(fēng)格顯得活力、年青，跳躍、明快簡(jiǎn)潔、舒暢；異域風(fēng)格顯得莊嚴(yán)、穩(wěn)重、尊貴，形象檔次感較強(qiáng)。市場(chǎng)環(huán)境/建筑風(fēng)格比較陽光·歐洲城——現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格華邦·錦秀華府——南歐地中海風(fēng)格明都陽光水岸——ARTDECO風(fēng)格濱河御景2期——現(xiàn)代風(fēng)格新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)——現(xiàn)代風(fēng)格徽商國(guó)貿(mào)公寓——現(xiàn)代風(fēng)格市場(chǎng)環(huán)境/建筑風(fēng)格比較小結(jié)：■市場(chǎng)主要物業(yè)形態(tài)：六安在2009年前項(xiàng)目以“多層為主＋小高層、高層為輔＋底層商業(yè)街”的混合形式規(guī)劃，而近兩年，城市化發(fā)展迅速，政府大力倡導(dǎo)集約用地，少批或不批容積率2.0以下地塊，在景觀綠地面積不受影響情況下，未來高層將成為大勢(shì)所趨。■不同物業(yè)形態(tài)價(jià)格、去化速度區(qū)別及原因分析：影響住宅物業(yè)形態(tài)的價(jià)格主要原因?yàn)椋赫J(rèn)可度及房產(chǎn)地發(fā)展階段（造成六安住宅市場(chǎng)多層與高層、小高層價(jià)格及去化速度不同的主要原因）；目前六安市項(xiàng)目規(guī)劃形態(tài)正以單一性趨勢(shì)發(fā)展，高層建筑形態(tài)是市場(chǎng)主流，小高層和高層目前在六安的市場(chǎng)消化速度明顯提升。但由于得房率、物業(yè)管理費(fèi)、居住習(xí)慣、人口密度等多方面因素的影響，同等地段的多層要比高層平均售價(jià)高300元/㎡。市場(chǎng)環(huán)境/物業(yè)類型小結(jié)

未來高層將為主流，在形態(tài)單一的趨勢(shì)下，如何處理好價(jià)格、面積、房型、分?jǐn)偮省L(fēng)格、景觀、里面、設(shè)計(jì)的關(guān)系，是我們研究的重點(diǎn)工作。小結(jié)：■從六安市各板塊樓盤的內(nèi)部配套設(shè)施來看，城南和城東板塊由于目前周邊配套還不夠成熟，配套設(shè)施主要還是依托于項(xiàng)目自身的配套條件來完善，考慮居民的生活便利及子女成長(zhǎng)因素，大部份樓盤都配套有會(huì)所、幼兒園和社區(qū)商業(yè)，部分樓盤為了提升競(jìng)爭(zhēng)力，提高價(jià)格，突出項(xiàng)目檔次，還增加了游泳池、智能安防系統(tǒng)等附屬配套設(shè)施來增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，吸引客戶?！龀菛|板塊由于位于工業(yè)區(qū)且距離市中心較遠(yuǎn)，所以在整體樓市中表現(xiàn)相對(duì)較不活躍，不被高端購(gòu)房者認(rèn)同，整體均價(jià)較低?！龀悄习鍓K依托淠河景觀資源的優(yōu)勢(shì)，集中了眾多高端樓盤云集，備受購(gòu)房者的青睞，整體價(jià)格較高；■目前城西板塊只有部分拆遷安置區(qū)，本案為第一個(gè)商品房項(xiàng)目，但隨著淠河西區(qū)的大力建設(shè)，城西板塊將成為繼城南板塊之后新一輪的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域；■城中和城北板塊樓盤，由于項(xiàng)目周邊配套都較為完善，大部份樓盤主要以大體量的商業(yè)配套來提高居民便利和增加項(xiàng)目的利潤(rùn)價(jià)值。但由于市中心地塊的限制，未來可供開發(fā)的大體量樓盤項(xiàng)目較少。市場(chǎng)環(huán)境/板塊小結(jié)供應(yīng)情況：目前六安市在售樓盤達(dá)40個(gè)之多，市場(chǎng)總存量257萬㎡，其中主要集中在城南片區(qū)，占總存量的74%。物業(yè)類型：六安市大多項(xiàng)目以“多層為主＋小高層、高層為輔＋底層商業(yè)街”的混合形式規(guī)劃，城南、城東后起發(fā)展板塊多數(shù)樓盤引入小高層和高層物業(yè)。銷售價(jià)格：目前六安市大多住宅銷售價(jià)格在4000-5000之間，其中城北、城中板塊銷售價(jià)格最高，在4700-5100之間。銷化速度：從區(qū)域板塊來看，城中板塊＞城北板塊＞城南板塊＞城東板塊，從物業(yè)型態(tài)來看，多層＞小高層＞高層。戶型供應(yīng)：目前六安市在售商品房住宅戶型種類豐富，戶型配比基本平衡，市場(chǎng)戶型供應(yīng)以兩房和三房為主，80-90平米的小兩房和100-130平米的小三房，是市場(chǎng)上較為暢銷戶型。產(chǎn)品戶型：在售市場(chǎng)大多樓盤戶型設(shè)計(jì)較為普通，缺乏競(jìng)爭(zhēng)亮點(diǎn)，只有少量樓盤引入了，空中花園，飄窗等。建筑風(fēng)格：以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主流，少數(shù)樓盤采用異域風(fēng)格，異域風(fēng)格特點(diǎn)體現(xiàn)了項(xiàng)目的莊嚴(yán)、穩(wěn)重、尊貴及形象檔次，目前異域風(fēng)格（尤其是歐式建筑風(fēng)格)已越來越受到市民青睞和喜受?？蛻糍?gòu)成：購(gòu)房客戶主要以本地客戶為主，其它為外地經(jīng)商回鄉(xiāng)購(gòu)房的原居民。置業(yè)目的主要以自住為主，小戶型以投資或外地為子女陪讀購(gòu)置過渡房。市場(chǎng)總結(jié)本案處于淠河西區(qū)景觀帶的邊緣地帶，存在一定的抗性，因此，如何借勢(shì)，利用城市規(guī)劃帶來的歷史機(jī)遇進(jìn)行推廣定位，同時(shí)規(guī)避項(xiàng)目處于核心規(guī)劃區(qū)域之外的不利處境，則是下一階段在產(chǎn)品和推廣兩個(gè)領(lǐng)域的工作重點(diǎn)。如果產(chǎn)品規(guī)劃得當(dāng)，借勢(shì)、造勢(shì)策略運(yùn)用合理，本案將完全可以在價(jià)格和銷售速度兩個(gè)方面趕超城南樓盤！市場(chǎng)研究啟示PART4客戶分析

市場(chǎng)成熟化趨勢(shì)明顯農(nóng)村人口的城市化勢(shì)不可擋，目前主要是城郊和轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村的富裕階層，因?yàn)樾『⒔逃龁栴}、養(yǎng)老問題考慮在城區(qū)購(gòu)房置業(yè)；由于期望與父母分開居住，城區(qū)不少有條件的家庭購(gòu)買改善型住房的同時(shí)，給老年人居住的低樓層或電梯樓、小戶型仍將熱銷。成交的小高層、高層的建筑類型比例較以往有較多增長(zhǎng)；交易產(chǎn)品類型由單一的住宅類過度到以住宅為主體，工業(yè)、商業(yè)、辦公等多元化的產(chǎn)品組合類型。剛性需求仍是市場(chǎng)主力在六安房地產(chǎn)市場(chǎng)中，本地居民仍然是主要購(gòu)買力量。同時(shí)，外地投資客的進(jìn)入將刺激本地投資性需求。城市周邊區(qū)縣的富裕人群出于改善居住環(huán)境等需要以及升值預(yù)期，開始進(jìn)入中心城市購(gòu)買房產(chǎn)，從而帶來新的剛性需求；此外，未來城市新加入的大學(xué)畢業(yè)生也將成為內(nèi)地中心城市另一股剛性購(gòu)房需求的來源；購(gòu)買100平米以下小戶型的年輕人占很大的比例；在外務(wù)工人員返回六安買房比例不斷增大，成為一個(gè)較為龐大的群體。六安房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)由于六安外來人口不多，且城市輻射能力有限，故現(xiàn)有房源基本靠當(dāng)?shù)鼐用裣牧彩薪y(tǒng)計(jì)年鑒的相關(guān)數(shù)據(jù)中可知，相同行業(yè)中國(guó)有經(jīng)濟(jì)體中職工收入較高，另外收入較高的就是私營(yíng)業(yè)主，因此政府公務(wù)員、經(jīng)商人士、私營(yíng)業(yè)主以及學(xué)校、醫(yī)院、金融機(jī)構(gòu)等企事業(yè)單位的中、高級(jí)管理人員是購(gòu)買商品住宅的主要消費(fèi)群體。普通的老百姓對(duì)住房也存在著較大的需求，動(dòng)遷回購(gòu)、二手房交易是這類需求的主要釋放途徑。（一）、消費(fèi)群體構(gòu)成小戶型房用作投資用途比較多，除此之外，大多購(gòu)房都用于自住。目前六安房產(chǎn)的投資成分較小，雖然當(dāng)?shù)氐纳唐纷≌瑑r(jià)格一漲再漲，但由于二手市場(chǎng)不夠活躍，次新房的掛牌房源很少，一定程度上抑制了投資。此外，六安市房源出租的價(jià)格較為低廉，城中心區(qū)大多舊房一套約100平方米的房子出租價(jià)格約在700-900元每月左右，這樣反推投資匯報(bào)率預(yù)估要30年左右才可以收回成本，投資回報(bào)周期過長(zhǎng)也使六安房市的投資熱度不高。（二）、消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析六安消費(fèi)群體分析/構(gòu)成、動(dòng)機(jī)1、隨著消費(fèi)理念的日趨成熟，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求不再表現(xiàn)為“房型、價(jià)格、地段”等最基本的低層次需求，而對(duì)產(chǎn)品的“生態(tài)環(huán)境、居住享受、增值保值”等高層次需求逐步產(chǎn)生要求，由此影響消費(fèi)者購(gòu)房的因素也愈來愈多，包括：地段/地理位置、區(qū)域發(fā)展前景、價(jià)格、交通、小區(qū)環(huán)境、房屋質(zhì)量、房型布局、周邊環(huán)境（如教育、醫(yī)療等）、配套設(shè)施、物業(yè)管理、產(chǎn)品形象、檔次等等。2、從我們本次調(diào)研中獲悉，目前六安消費(fèi)者考慮購(gòu)房的首要因素為：地段/地理位置、區(qū)域發(fā)展前景、周邊環(huán)境（主要考慮教育設(shè)施）、價(jià)格；其次為小區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品形象、檔次等，但對(duì)日后與己息息相關(guān)的房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等仍然有所忽視，這對(duì)開發(fā)商而言，增加了消費(fèi)理念引導(dǎo)與創(chuàng)新的空間。（三）、影響消費(fèi)者購(gòu)房的因素分析地段/地理位置、區(qū)域發(fā)展前景、價(jià)格以及周邊環(huán)境、產(chǎn)品形象、檔次等這幾個(gè)因素往往是對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生綜合影響，而不是單獨(dú)發(fā)揮作用，其決策過程往往是：消費(fèi)者一般以日?；顒?dòng)點(diǎn)為中心，在一定半徑內(nèi)的多個(gè)版塊作出可能的選擇，將樓盤的綜合素質(zhì)與價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，選擇他們認(rèn)為性價(jià)比（價(jià)值）較高的樓盤。如樓盤素質(zhì)差不多，價(jià)格差異不大時(shí)，消費(fèi)者會(huì)優(yōu)先考慮最喜歡的版塊；但價(jià)格差異較大時(shí)，往往會(huì)服從于價(jià)格約束。（四）、消費(fèi)者購(gòu)房的決策過程六安消費(fèi)群體分析/影響因素、決策過程城東板塊城北板塊城中板塊城南板塊

項(xiàng)目地塊城西板塊各板塊基本情況及置業(yè)群體分析大部分為六安市區(qū)人購(gòu)買；主要為自住需求；其它區(qū)縣購(gòu)買客戶多為學(xué)校原因是目前六安市房?jī)r(jià)最高的板塊，地段好，商業(yè)繁榮，配套成熟，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨城市發(fā)展而崛起，擁有眾多高檔樓盤，且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍，日臻興盛，沃爾瑪?shù)仁澜?00強(qiáng)的相繼進(jìn)駐，加速區(qū)域商業(yè)繁榮，房地產(chǎn)升值潛力巨大。目前為拆遷安置區(qū)城南板塊是政務(wù)中心區(qū)板塊，早在2003年就開始啟動(dòng)，政府的東擴(kuò)南移迅速帶動(dòng)該區(qū)域的發(fā)展，加之政府行政機(jī)構(gòu)的不斷遷移，梅山路、與解放路主干道快速直達(dá)市中心，這里已經(jīng)形成配套齊全、規(guī)劃合理、交通便利理想居住之地，同時(shí)它兼有皖西中學(xué)、城北小學(xué)的學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，火車站優(yōu)勢(shì)、離市中心較近，樓盤品質(zhì)較高，是當(dāng)?shù)毓珓?wù)員群體及周邊居民購(gòu)房或二次置業(yè)者的選擇?？蛻舳酁橥獬鼋?jīng)商、打工者；用于自住或投資。六安市區(qū)與其它區(qū)客戶均有；城北板塊主要為學(xué)區(qū)板塊，曾為六安市房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，建筑規(guī)劃和品質(zhì)普遍低于城南板塊，但是因?yàn)榱踩藲v來比較重視教育，同時(shí)投資學(xué)區(qū)房升值有潛力，所以城北板塊自始至終都受到市場(chǎng)的熱捧。但是隨著六安一中的即將搬遷，這些學(xué)區(qū)房將遭受一定程度的沖擊。城東樓盤主要分布在皋城路與皖西大道兩側(cè)，交通便利，購(gòu)買客戶以5縣進(jìn)城居民及開發(fā)區(qū)上班、金安區(qū)公務(wù)員為主，周邊廠區(qū)林立，配套、居住環(huán)境不佳，市區(qū)居民接受度不高；購(gòu)買多用于自住，部分為投資，這類客戶群體所關(guān)注的是擺脫鄉(xiāng)鎮(zhèn)或農(nóng)村生活，而并非生活品質(zhì)，層次需求不高，重在滿足一般的居住功能。他們屬于一些常年在外的務(wù)工者或是個(gè)體戶，支付能力較差，購(gòu)買力弱，所以對(duì)價(jià)格敏感度非常高。板塊景觀價(jià)格板塊成熟度資源優(yōu)勢(shì)城東新城區(qū)規(guī)劃景觀價(jià)格最低新開發(fā)區(qū)域城南淠河水景資源價(jià)格適中，產(chǎn)品性價(jià)比高新開發(fā)區(qū)域火車站優(yōu)勢(shì)同時(shí)也有學(xué)校、等醫(yī)院配套城北淠河水景資源價(jià)格較高老城區(qū)名校、醫(yī)院、大型商業(yè)等配套城中皋城廣場(chǎng)、人民公園價(jià)格最高老城區(qū)名校、醫(yī)院、大型商業(yè)等配套城西（本案）淠河水景資源以性價(jià)比吸引客戶新開發(fā)區(qū)域名校、醫(yī)院等配套各板塊類比情況分析從下表中我們可以看出，本案所在的區(qū)位在各類比項(xiàng)目中，與城南板塊的相似度最高，其次為城北板塊，因此，本案的主要客群可參考城南板塊，同時(shí)結(jié)合城北板塊。PART5項(xiàng)目分析卡地亞灣位于六安市淠河西區(qū)濱江大道西側(cè)，是淠河西區(qū)首個(gè)開發(fā)的商業(yè)住宅項(xiàng)目用地面積：212650平方米容積率：1.85項(xiàng)目區(qū)位及周邊規(guī)劃本案市區(qū)，開發(fā)熱點(diǎn)本案區(qū)域環(huán)境：項(xiàng)目所在的淠河西區(qū)是政府規(guī)劃的未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，目前的住宅項(xiàng)目均為拆遷安置房，前景看好；居住環(huán)境：項(xiàng)目距市中心僅3公里，但目前暫無公交配套，目前項(xiàng)目周邊沒有大型市場(chǎng)、超市和商業(yè)經(jīng)營(yíng)，生活配套不足，婦幼保健院正在建設(shè)中，未來還將有市人民醫(yī)院河西分院和六安一中河西校區(qū)景觀環(huán)境：項(xiàng)目緊鄰河西景觀大道，擁有淠河水景資源，中心廣場(chǎng)、沙灘浴場(chǎng)等景觀設(shè)施已經(jīng)建成競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：目前區(qū)域內(nèi)無其它開發(fā)項(xiàng)目，本案的競(jìng)爭(zhēng)來自于老城區(qū)、城南、城東等幾個(gè)已經(jīng)成熟的開發(fā)板塊項(xiàng)目環(huán)境分析本案目前項(xiàng)目周邊環(huán)境

優(yōu)勢(shì)分析景觀優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目在淠河沿岸，擁有淠河水景資源規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目開發(fā)體量大，大規(guī)模社區(qū)有其集約性優(yōu)勢(shì)，規(guī)模推廣優(yōu)勢(shì)，各種配套諸如商業(yè)、幼兒園等在社區(qū)內(nèi)部就可實(shí)現(xiàn)，滿足區(qū)內(nèi)居民的各種需求，同時(shí)大型居住社區(qū)也為社區(qū)商業(yè)設(shè)施帶來了大量終端消費(fèi)者。本項(xiàng)目為淠河西區(qū)首個(gè)商業(yè)住宅項(xiàng)目，周邊無競(jìng)爭(zhēng)樓盤

劣勢(shì)分析項(xiàng)目所處區(qū)域尚處于開發(fā)初期，目前各種配套設(shè)施不齊全，同時(shí)本地居民由于自身的地域情結(jié)，因此本區(qū)域的人氣不足，尚未得到充分認(rèn)可項(xiàng)目處于橡膠壩下游，水景資源受到限制，特別是在枯水期。目前完成的景觀大道工程在橡膠壩位置結(jié)束，地塊前的道路情況并沒有改善項(xiàng)目SWOT分析

機(jī)會(huì)分析政府對(duì)于淠河西區(qū)大手筆的規(guī)劃，使得該區(qū)域未來發(fā)展前景十分看好；未來市人民醫(yī)院河西分院和六安一中河西校區(qū)的建設(shè)將會(huì)帶來很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；目前六安房地產(chǎn)市場(chǎng)情況良好，交易十分活躍；六安近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，外出務(wù)工者大量增多，收入十分可觀，購(gòu)買力也得到極大提升，六安各區(qū)縣居民在六安市購(gòu)房置業(yè)越來越多；六安本地家庭代際數(shù)少，年輕人成家多數(shù)會(huì)另外購(gòu)房，為市場(chǎng)提供了有效的客源。威脅分析城南、城東板塊目前存量較大，未來也有相當(dāng)規(guī)模的供應(yīng)，并且這兩個(gè)區(qū)域已經(jīng)被市場(chǎng)所認(rèn)可，會(huì)分流本項(xiàng)目部分客戶；政府對(duì)2011年樓市進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的決心，近期央行再次加息等宏觀調(diào)控都會(huì)影響消費(fèi)者的購(gòu)買信心，增加消費(fèi)者持幣觀望的可能。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位為項(xiàng)目定位產(chǎn)品規(guī)劃：高品質(zhì)濱江景觀社區(qū)高級(jí)景觀豪宅+精品行政公館建議項(xiàng)目沿濱江大道規(guī)劃高級(jí)景觀豪宅，以ARTDECO風(fēng)格的高層建筑，形成六安的一道天際線，提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)；其余規(guī)劃為高層和小高層的精品行政公館，滿足主流市場(chǎng)需求。目標(biāo)客戶類別職業(yè)家庭結(jié)構(gòu)年收入特征高級(jí)景觀豪宅民營(yíng)企業(yè)主三口之家、三代同堂30-50萬看中高品質(zhì)的居住環(huán)境，追求奢適的居住感受注重身份和地位的體現(xiàn)受價(jià)格影響很小，多次置業(yè)，群體數(shù)量不斷擴(kuò)大大型企業(yè)高管15-25萬精品行政公館公務(wù)員、事業(yè)單位從業(yè)人員兩口、三口之家、三代同堂6-10萬更注重產(chǎn)品的性價(jià)比很大一部分為首次置業(yè)價(jià)格限制因素大部分為替子女或父母單獨(dú)購(gòu)房，注重周邊學(xué)校、醫(yī)院等配套年輕白領(lǐng)兩口之家或是新晉三口之家4-6萬民營(yíng)企業(yè)中高層多為三口之家8-12萬私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶多為三口之家、部分三代同堂10-15萬外出經(jīng)商者12-18萬城郊、農(nóng)村富裕階層三口之家、三代同堂6-8萬由于教育、養(yǎng)老需求在城區(qū)置業(yè)，注重周圍配套對(duì)于總價(jià)承受能力有限以城南板塊客群為主要參照，同時(shí)結(jié)合城北板塊的部分客群，得出本案目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶濱江景觀豪宅的目標(biāo)客戶六安富裕階層，以改善居住環(huán)境、體現(xiàn)身份象征為主要需求特點(diǎn)。精品行政公館的目標(biāo)客戶社會(huì)中、高收入階層，以剛性需求為最大特點(diǎn)，為社會(huì)主流購(gòu)房群體，注重產(chǎn)品性價(jià)比以及周邊的學(xué)校、醫(yī)院等配套。PART6營(yíng)銷推廣計(jì)劃推廣主線安排

天仕認(rèn)為本案的營(yíng)銷推廣節(jié)奏需要根據(jù)不同產(chǎn)品類型在本項(xiàng)目中的作用以及開發(fā)順序來確定，根據(jù)之前提交的規(guī)劃建議，建議項(xiàng)目分四期開發(fā)。一期開發(fā)建筑形式以性價(jià)比較高，也較易為市場(chǎng)接受的小高層為主。將項(xiàng)目知名度打開之后，再推出濱河景觀豪宅，提升項(xiàng)目形象。最后根據(jù)大部分客戶的從眾心理及虛榮心理，順利消化剩余房源。營(yíng)銷推廣計(jì)劃項(xiàng)目整體形象建立期一期產(chǎn)品熱售期二期產(chǎn)品熱售期三期產(chǎn)品熱售期學(xué)區(qū)房軟文炒作精裝修軟文炒作，配合淠河西區(qū)規(guī)劃全面展示“濱江景觀豪宅”形象濱江豪宅概念炒作配合工程進(jìn)度造勢(shì)“老帶新”