魯能逸城總體推廣報告樣本

目錄市場篇項目簡介市場綜述個案分析需求分析產(chǎn)品篇S.W.O.T.分析產(chǎn)品配套建議營銷篇本案整體營銷方略

魯能·逸城總體推廣報告市場篇一、魯能園區(qū)地塊簡介魯能園區(qū)位于重慶市北部城區(qū)東翼，分為兩大區(qū)域，西側(cè)處在龍頭寺片區(qū)，東側(cè)處在溉瀾溪片區(qū)。總占地約105公頃，被五童路分為兩某些，50公頃地處溉瀾溪片區(qū)；55公頃地處龍頭寺片區(qū)。魯能園區(qū)北側(cè)為重慶市規(guī)劃最大交通樞紐；南側(cè)為重慶市將來市政機關(guān)所在地即“江北城”；西部為重慶市將來國際金融貿(mào)易區(qū)和中央商務(wù)區(qū)（CBD）；東部為溉瀾溪沿江居住區(qū)。魯能園區(qū)處在北部城區(qū)重點發(fā)展區(qū)域，必將成為將來都市中心。二、市場分析1、重慶市房地產(chǎn)市場總體狀況當前，重慶市宏觀經(jīng)濟正處在加速上升期，ＧＤＰ增長率持續(xù)提高。截止第一季度，ＧＤＰ增長率已達11.2%強勁經(jīng)濟增長為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了堅實支撐。重慶房地產(chǎn)交易量已經(jīng)從1999年510萬平方米增長到121萬平方米。每年平均增幅在35％左右重慶市房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)良好態(tài)勢。截止今年9月，渝房經(jīng)濟指數(shù)已經(jīng)達到114.03點與去年同期相比上漲8.03%，完畢房地產(chǎn)開發(fā)投195.039億元同比增長18.3%，房地產(chǎn)開發(fā)施工面積4231.67萬平方米同比增長20.6%，商品房銷售面積為521.97萬平方米，同比增長38.1%.分析數(shù)據(jù)表白重慶房地產(chǎn)市場正處在穩(wěn)步上升階段。消費者購買能力在中高價位產(chǎn)品消化上尤為突出，且已經(jīng)開始釋放，預(yù)測將來2-3年內(nèi)，重慶市房地產(chǎn)市場將浮現(xiàn)量價齊升局面，市場前景十分遼闊。2、區(qū)域市場分析北部城區(qū)規(guī)劃發(fā)展趨勢北移東下戰(zhàn)略——重慶中期規(guī)劃戰(zhàn)略發(fā)展方向：“7年再造一種重慶”面積達到136平方公里，開發(fā)建設(shè)時間從原籌劃提前到。北部新區(qū)建設(shè)將分三步走：第一步，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值24億元，人和、大足林、禮嘉、黃茅坪、翠云等7個組團水電氣路訊骨干網(wǎng)絡(luò)建設(shè)基本完畢；第二步，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值480億元，十里汽車城和三大產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)；第三步，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1000億元，組團基本設(shè)施建設(shè)全面完畢，新區(qū)內(nèi)十里汽車城和光電、生物醫(yī)藥、軟件三大產(chǎn)業(yè)基地基本形成。北部城區(qū)將建成成熟交通捷運網(wǎng)絡(luò)北部新城整個道路網(wǎng)架規(guī)劃為“三橫三縱”，五黃片區(qū)北部外延是規(guī)劃建設(shè)中“一橫”即：正在修建中新溉路（溉瀾溪——金紫山——新牌坊——石子山）；南端則是另一“橫”：規(guī)劃設(shè)計中王石路（王家沱大橋——五里店——黃泥磅——紅旗河溝——松樹橋——石馬河）；“兩縱”即：已經(jīng)建成五童路（黃花園——五里店——童家院子立交）和當前堪稱城區(qū)主干道建新南北路。尚有規(guī)劃中紅唐路（紅土地——唐家院子——鐵路江北客運站）和已經(jīng)基本建成五人路（五里店——人和）等寬54米都市主干道貫穿其中。重慶機場已經(jīng)在該區(qū)域，并且正在擴建，新修侯機樓和跑道；重慶最大火車站規(guī)劃也在江北區(qū)龍頭寺，且就在該地塊1公里附近，火車軌道鋪接已經(jīng)開始，將跟隨渝懷鐵路（將在兩年后開通）一同投入使用。重慶規(guī)劃8條出城高速公路（已經(jīng)修建4條），其中有4條（3條修完）均將交匯于此（童家院子），并且環(huán)城高速將別的四條也所有串通，是高速公路密度最大區(qū)域；輕軌三號線規(guī)劃一期工程（二塘—龍頭寺）線路全長21.16公里。路過南坪、菜園壩、兩路口、牛角沱、觀音橋、紅旗河溝、新牌坊、龍頭寺等客流集散點，設(shè)17座車站，籌劃啟動，建成通車；輕軌三號線連接了都市中心和南坪、觀音橋兩個都市輻射中心，將居住區(qū)、公共活動區(qū)、行政區(qū)串連成多功能經(jīng)濟發(fā)展帶，并且可以解決長江、嘉陵江分隔山城帶來交通困難，對于都市空間擴展和疏散渝中區(qū)密集人口有巨大推動作用。新劃入北部新區(qū)寸灘碼頭一期工程可竣工，吞吐能量20用，將使該區(qū)域成為重慶市重要物流基地，從而增進該地區(qū)周邊商務(wù)發(fā)展；新溉路（溉瀾溪——金紫山——新牌坊——石子山）自東向西穿過魯能園區(qū)，籌劃于底竣工，從而將該片區(qū)與重慶市將來“富人區(qū)”—新牌坊地區(qū)連接起來；五桂路（五里店—桂花灣）輕軌全長20.05公里，預(yù)測在底全線通車，五桂路不但改進通往了鐵山坪交通條件（主城區(qū)到鐵山坪只需20多分鐘），并且串起數(shù)個公園景點，帶動沿線經(jīng)濟發(fā)展。江北區(qū)被定位為全市開發(fā)熱點區(qū)域、適當居家區(qū)域江北區(qū)概況——江北區(qū)是重慶市主城區(qū)之一，位于嘉陵江北岸，東、南兩面分別與南岸區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)隔江相望，江北與渝北區(qū)相鄰。幅員面積213.52平方公里，全區(qū)總?cè)丝诩s61.96萬人。是重慶市規(guī)劃CBD。經(jīng)濟基本雄厚，地理位置優(yōu)越，具備良好投資環(huán)境，都市功能完備，公共設(shè)施完善，既有教誨社施上百所，既有各類商業(yè)網(wǎng)點1600各種，商貿(mào)公司1300家。江北區(qū)——重慶將來CBD（政府辦公及金融商務(wù)片區(qū)）地處兩江交匯解放碑—江北城—彈子石構(gòu)成“金三角”將“脫穎而出”，成為重慶市中央商務(wù)區(qū)。按《重慶中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃》，中央商務(wù)區(qū)重要由江北城商務(wù)中心區(qū)、解放碑商貿(mào)中心區(qū)和南岸彈子石功能配套區(qū)共同構(gòu)成，總體用地規(guī)模約5—6平方公里。商務(wù)商貿(mào)職能明確：重慶市中央商務(wù)區(qū)在空間上分為“硬核”和“核源”兩個某些。“硬核”涉及江北嘴和解放碑，“核源”涉及由江北嘴周邊地區(qū)、解放碑周邊至朝天門地區(qū)和彈子石構(gòu)成“金三角”地區(qū)。江北嘴當代商務(wù)區(qū)將是重慶中央商務(wù)區(qū)核心構(gòu)成某些商務(wù)中心，承擔(dān)以商務(wù)辦公為主職能，同步也涉及一某些商貿(mào)職能。交通網(wǎng)絡(luò)以便快捷：快捷交通網(wǎng)絡(luò)將在江北城、解放碑、彈子石之間建立，同步加強中央商務(wù)區(qū)與主城其她地區(qū)聯(lián)系。軌道交通是一方面，解放碑地區(qū)已規(guī)劃有軌道交通1號線和2號線；江北城規(guī)劃通過軌道環(huán)線或其她軌道線引入軌道交通。此外，還將新建王家沱大橋，與黃花園大橋、石板坡長江大橋一起加強三地交通聯(lián)系。三地之間過江輪渡也將被改導(dǎo)致“水上巴士”，朝天門和江北嘴之間還規(guī)劃新建一條人行過江隧道。同步，在中央商務(wù)區(qū)“硬核”內(nèi)還要建立多層次步行交通系統(tǒng)，在各個重要公共建筑、綠地、開敞空間、濱水空間之間設(shè)立全天候人行通道。江北區(qū)房地產(chǎn)投資額數(shù)據(jù)（萬元）區(qū)域投資額增長率投資額增長率投資額增長率江北區(qū)132293─18726341.6%23260624.2%注：從江北區(qū)近三年投資額來看呈逐年上漲趨勢上漲態(tài)勢平穩(wěn)。江北房地產(chǎn)施工面積（平方米）區(qū)域合計住宅江北區(qū)199418129929084148466111484420224012710191注：從近三年江北區(qū)施工面積來看市場供應(yīng)量逐年增長，且趨向平和穩(wěn)中有升。江北房地產(chǎn)竣工面積（平方米）區(qū)域合計住宅江北區(qū)3927055715461144298317289405992814343注：竣工面積較有大幅度上漲，這與上述施工面積變化趨勢相符，這是由于大量施工面積在實現(xiàn)了項目竣工。江北房地產(chǎn)銷售面積（平方米）區(qū)域合計住宅江北區(qū)359985360321776968312241323935681674注：江北區(qū)銷售面積大幅度上升，反映了本區(qū)域供應(yīng)得到了有力消化，市場需求旺盛，從而呈現(xiàn)了供銷兩旺良好態(tài)勢。江北房地產(chǎn)空置面積（平方米）區(qū)域合計住宅江北區(qū)301579427656525497206751240421280160空置一年以上面積（平方米）區(qū)域合計住宅江北區(qū)1560851468692374719891569599127843注：市場在逐漸規(guī)范后來雖然空置面積會持續(xù)上漲一段時間但是必然會得到有效控制。綜上所述，江北區(qū)房地產(chǎn)必然會繼續(xù)領(lǐng)導(dǎo)重慶市房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展，大幅度增長銷售額與地產(chǎn)投資額，已經(jīng)顯現(xiàn)出此區(qū)域良性發(fā)展態(tài)勢以及投資者高漲投資熱情。

江北區(qū)客戶分析有經(jīng)濟能力客戶群容量、置業(yè)能力、置業(yè)傾向中端中高品位高品位階層普通公務(wù)員、中級技術(shù)人員、公司普通員工、個體戶公司中層高檔技術(shù)人員領(lǐng)導(dǎo)干部、公司高層、私營公司主容量50萬人10萬人5萬人比重78%15%7%家庭年收入4-10萬元10-20萬元20萬元以上置業(yè)能力20萬元左右40萬元左右100萬元左右置業(yè)傾向子女教誨居家生活氛圍景觀環(huán)境生活工作便利1、子女教誨2、健康與運動3、文化品位4、自然園林私家天地自然園林產(chǎn)品品質(zhì)安全置業(yè)者來源地：重要集中在江北、渝北、渝中區(qū)置業(yè)者特性：以教誨行業(yè)、政府公務(wù)員、金融界工作人員、公司中層為主置業(yè)驅(qū)動因素：居住環(huán)境、樓盤價格戶型面積規(guī)定：2房（80-90平方米）；3房（120-140平方米）躍式（160-200平方米）可承受價位：單價：集中于2500元如下總價：2房20萬元如下；3房30萬元如下；4房40萬元如下聯(lián)排別墅120萬元如下；獨立別墅400萬元如下喜歡樓盤規(guī)模：中大規(guī)模社區(qū)環(huán)境、小高層物業(yè)類型區(qū)內(nèi)配套需求：一方面為教誨，另一方面為商業(yè)，再次為運動但愿家居距工作地時間：半小時以內(nèi)3、區(qū)域個案分析江北區(qū)、渝北區(qū)重要交通沿線和商業(yè)沿線樓盤調(diào)查狀況人和立交——大石壩方向沿線樓盤共計16個項目名稱銷售價格建筑模式占地面積建筑面積容積率加新時代印象2388-2560元高層30000m2139000m24.63九龍湖畔-3100元小高層12091m239340m23碧云花園2180-2800元高層13340m256000m24.2天一新城2160-2600元多層板樓，高層9940m243737m23.53新城綠都元左右小高層51畝82626m21.3鴻程山水人家1870-2200元高層、小高層34000m260000m21.51東方港灣2200-2500元小高層199980m2500000m22.5學(xué)府社區(qū)-2200小高層13000m275857m25.84麗景雅園均價1900元小高層、多層7890m223667m22.9龍景花園1750-2200元小高層6668m290000m212美景華聯(lián)1998-3100元高層1500m230000m220金玉滿堂均價2300高層、小高層17568m270000m24（2）新牌坊——觀音橋方向沿線樓盤共計17個項目名稱銷售價格建筑模式占地面積建筑面積容積率旭日鳳凰城2700-3500小高層40020m271132m22匯景臺均價3500元小高層100050m260030m20.6加州花園1550-1570元高層、小高層130000m2530000m25東和銀都3700-3800元高層酒店公寓7400m2愛丁堡2200-2400元小高層40020m299837m23龍湖楓香庭2250-2800元高層60000m2270000m24.5華立天地豪園均價3700元聯(lián)排別墅91908m280000m20.99白鶴林住宅區(qū)1610-1750元多層11209m228022m23白鶴林綜合樓1660-1800元高層3800m211270m23聚龍錦苑1860-2330元高層4532m233000m26飛揚世紀1980-元高層商住樓7338m235580m28帝豪怡庭1550-1900元高層10005m237000m23.5東方家園均價1700元多層、高層133400m2232881m22.61建東大廈2600-3100元高層2900m238597m210.35愛丁新甸均價2200元高層、小高層10000m250000m25流金花園2200-2700元高層、小高層11226m241698m23.71觀音橋——五里店方向沿線樓盤共計21個項目名稱銷售價格建筑模式占地面積建筑面積容積率山水人家均價2451元多層、高層30000m260000m21.9敬業(yè)大廈2100-2800元高層1200m23000m22.4夢幻212140-2900元高層公寓2184m227608m213銀泰新苑2280-2700元高層商住樓10065m240585m24.97鴻程大廈1870-3170元高層3280m231257m25浩景雅園2200-2500元小高層、高層8888m2東海福苑2100-2400元小高層、高層21000m273000m23.48香江家園2080-2200元多層7418m235970m24.85瑞迪榮都2080-2800元高層8586m251517m26萬豐花園2100-2700元高層8876m255000m25新時代大廈1780-元高層商住18000m236000m22南方上格林2400-2700元高層、小高層226780m2400000m21.87光華龍都1995-2800元高層北部大廈1650-元高層13820m2鴻祥金色年代1800-2450元高層2210m215038m27清日花園1800-2300元高層8668m231507m23興華大廈-2800元高層6334m238000m26嘉信御庭苑均價高層15550m293552m25.47嶺秀錦園1725-1910元高層14100m258656m24陽光麗景-2800元多層、高層商住8010m221166.7m22.64中瑞方園2029-2139元高層0m2100000m25紅旗河溝——五里店方向沿線樓盤21個項目名稱銷售價格建筑模式占地面積建筑面積容積率佳華世紀新城2200-2900元多層、小高層265000m2580000m22中瑞方園2029-2137元高層0m2100000m25天驕俊園2300-3000元高層、小高層5m2128000m22皇冠東和花園均價2300高層86710m2150000m22天一華府2350-3400元小高層27333m280000m22.93金玉滿堂花園均價2300元高層17586m270000m24新洲陽光1770-2330元高層公寓1222m228886m27.2長安華都均價2500元高層、小高層26672m2277000m22.53創(chuàng)新綠色家園均價2300元高層13340m270000m24.8江南山水1850-3000元小高層、高層100000m2金科花園2470-3200元多層、小高層53334m274424m22.98華新都市花園2200-3300元高層83107m2232585m22.8海韻名都2478-2945元高層18037m250144m22.78望海當代城2200-3000元小高層、高層366850m21000000m22.17渝珠花園2068-2550小高層55360m262800m22.8尋常人家1920-2600高層7000m240000m25.8蔚藍世紀均價2040高層12186m270565m26海景苑1800-元小高層、高層4039m20m24.9萬科新城均價1800高層25000m223855m23巴黎世家2200-3300高層8586m25m25中天香悅?cè)A府2700-3880元疊加別墅、高層280002m268438m22.45從以上數(shù)據(jù)中可以清晰看出北部城區(qū)房地產(chǎn)項目（住宅類）開發(fā)規(guī)模相對較小，建筑形態(tài)多以高層、小高層為主，平均價格在2200-2700之間。其中距本項目近來、最有競爭力規(guī)劃中奧林匹克花園占地200畝，但其地形復(fù)雜為典型丘陵地塊，落差相對較大。4、項目SOWT分析（1）、優(yōu)勢分析（Strength）魯能集團是一家國有特大型集團化公司，經(jīng)營領(lǐng)域涉及能源、金融、高科技、房地產(chǎn)開發(fā)、體育等八大產(chǎn)業(yè)。不但資金實力雄厚，更具備極高品牌知名度。項目是北部城區(qū)重點發(fā)展片區(qū)之一。距規(guī)劃中江北城商務(wù)中心區(qū)僅2公里之遙，利于營造重慶市將來中央生活區(qū)。項目地塊條件較好，視線開闊，自然資源豐富，地形舒緩，龍頭寺地區(qū)唯一河流--溉瀾溪是北部新城三大重點保護自然景觀之一。在魯能社區(qū)內(nèi)河岸線長達2300米，水質(zhì)澄澈。同步項目又毗鄰兩大公園：龍頭寺公園--占地1000畝，南臨五里店老城區(qū)，北靠魯能園區(qū)，為重慶將來最大公園之一。主入口位于魯能園區(qū)西側(cè)龍頭寺干道；江北體育公園--占地約80畝，是規(guī)劃中重慶最大體育公園，具備一流體育設(shè)施和整潔舒服運動環(huán)境，是將來重慶舉辦大型體育賽事和娛樂活動首選場地。項目生態(tài)優(yōu)勢明顯。既有居住人口較少，建筑環(huán)境相對干凈，居住氛圍寧靜。同步項目臨街面眾多，具備較佳商業(yè)潛質(zhì)，宜于適量加大商業(yè)用房開發(fā)量。強大公共交通系統(tǒng)。既魯能園區(qū)北面規(guī)劃大型公交站場，為江北新客站配套設(shè)施，擁有18條公交線路，650輛公交車，每日可運送8.5萬人次，通往重慶主城區(qū)13個方向。該公交站場與江北新客站將同步竣工（約~年）。北部新城區(qū)域規(guī)劃兩條軌道交通線路，在魯能園區(qū)北部匯合，形成輕軌換乘和控制中心，每日可運送5萬人次。鐵路江北新客站已經(jīng)動工建設(shè)，其配套交通網(wǎng)絡(luò)如站前廣場、新溉路、龍頭寺中干道以及其她都市干道等將在近幾年內(nèi)完畢。（2）、劣勢分析（Weakness）由于項目自身尚未正式開發(fā)。地塊空曠，當前無居住氛圍。整個片區(qū)市政配套（無論是環(huán)境、交通、商業(yè)、教誨配套等）諸多還處在空白之中。消費者對項目區(qū)域缺少認知度，感覺陌生。地勢高低起伏，五童路橋從項目用地中穿過，橋距地面高度大概為30米。（3）、機會分析（Opportunity）當前重慶市大力改造都市構(gòu)造，導(dǎo)致大量居民搬遷，從長遠角度本案具備條件來看，無疑是消費者選取之一。北部城區(qū)是重慶市將來都市發(fā)展重點區(qū)域，是規(guī)劃中經(jīng)濟、文化、政治、金融中心和交通樞紐；而項目處在北部城區(qū)東翼，將成為行政、文化、居住中心和交通樞紐。區(qū)域規(guī)劃良性發(fā)展將給整個地塊帶來無限機遇。龍頭寺公園和體育公園規(guī)劃與建設(shè)很大限度上提高了該區(qū)域生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境。本項目開發(fā)規(guī)模大，周邊無任何限制，操作靈活性強。滾動開發(fā)模式適合整個五童路區(qū)域建設(shè)周期。產(chǎn)品多元化綜合居住區(qū)相對市場長線利益看好。強大公共交通系統(tǒng)建立，可以改進項目所在區(qū)域面貌迅速同繁華區(qū)域相連接增長大規(guī)模人流，其發(fā)展意義更加深遠。上半年重慶各項經(jīng)濟指標均以10%速度增長，顯示經(jīng)濟發(fā)展十分穩(wěn)健。據(jù)理解，下半年貫徹重慶重點項目88項，年內(nèi)開工21項，年度資金籌劃280億元。特別西部大開發(fā)將直接帶來經(jīng)濟上實惠，而經(jīng)濟發(fā)展將直接帶動消費能力提高。，政府加大了讓利尺度，一季度重慶市住房交易手續(xù)費用下調(diào)，租賃手續(xù)費下調(diào)幅度不不大于國家計委和建設(shè)部規(guī)定，大力啟動較為沉寂租賃市場，充分顯示了管理部門全面拉動住房消費方向和決心。2月21日開始減少個人住房公積金貸款利率，購房者權(quán)益保障系數(shù)相應(yīng)提高，住房貨幣分派化有效刺激了市場需求，公積金貸款比例由6%提高到7%；“七橋一隧”改為統(tǒng)一收費，打破了重慶原有組團布局，有助于都市拓展與消費流動，特別是江北與渝北區(qū)房地產(chǎn)市場受益匪淺。從調(diào)查成果上看雖然55%消費者選取清水房，有19%消費者選取廚衛(wèi)精裝交樓原則，另有26%被訪問者選取菜單式裝修，此項調(diào)查成果有兩個極為重要提示：一是表白重慶缺少性價比極佳產(chǎn)品，而大型項目采購、設(shè)計、施工上優(yōu)勢是常人不能想象。依照以往開發(fā)經(jīng)驗在其他都市性價比極佳精裝產(chǎn)品往往是由資金實力充分，運作經(jīng)驗豐富開發(fā)商來提供，例如奧林匹克花園、世茂濱江等；其二闡明重慶消費者個性極強，對居住有豐富想象，而當前重慶市場上還沒有能讓她們心動產(chǎn)品，這一某些是市場盲區(qū)，是大盤開發(fā)者絕好機會，更是產(chǎn)品唯一性重要體現(xiàn)。（4）、地塊威脅分析（Threats）由于新客站建設(shè)導(dǎo)致流動人口激增，使業(yè)主在居住時缺少安全感由于地塊大，周邊環(huán)境治理尚需時日，會影響消費者對區(qū)域認知度良性循環(huán)，導(dǎo)致對項目缺少信心，因此在開發(fā)區(qū)域，開發(fā)順序選取上要極為慎重。當前競爭項目質(zhì)量較高，在通風(fēng)、采光、戶型設(shè)計、實用性、園林規(guī)劃上都很到位。并且開發(fā)商在贈送面積方面不遺余力，使得本案在特定市場上有很大壓力，競爭優(yōu)勢不明顯。當前重慶市場案量激增，都市構(gòu)造調(diào)節(jié)會使得將來大量土地進入市場，在江北渝北大量同質(zhì)項目互相競爭，分流有限客戶群體市場。大量低價項目開發(fā)建設(shè)給本項目帶來很大限度上價格威脅。如何扭轉(zhuǎn)項目劣勢實現(xiàn)交通便捷——完善道路系統(tǒng)，解決進入性問題，使其具備首期開發(fā)條件，并制定交通組織方案，便于向公共展示項目形象。完善基本設(shè)施——進行某些土地開發(fā)和基本設(shè)施建設(shè)，優(yōu)先建設(shè)內(nèi)部主干道路網(wǎng)，以變化陌生地區(qū)形象，提高土地價值。配備公用設(shè)施——按生活急需限度和重要性配備某些公用設(shè)施，創(chuàng)造項目發(fā)展條件，以滿足首期置業(yè)者需要，樹立目的客戶置業(yè)信心。三、客戶分析客源分析樓盤目的客源定位（who）客源年齡層定位“全齡化”群體由于項目建面龐大，因而在產(chǎn)品細分上會更加深化，由此客戶需求受到針對性地滿足，在各方面條件成熟狀況下，產(chǎn)品目的客戶將向兩極無限延伸。客源區(qū)域性定位“新移民”群體江北區(qū)功能定位，使其成為重慶最大移民區(qū)域，也是財富匯集所在，全市高素質(zhì)人才趨之若鶩。然而在對市場、區(qū)域不很理解狀況下，規(guī)劃、配套都很成熟大型社區(qū)必然成為這些目的客戶首選?？驮磫挝粯?gòu)成定位家庭型”群體家庭一方面是社區(qū)構(gòu)成細胞，本項目主流家庭構(gòu)成基本為“2+1”型，但咱們不可忽視潛在過渡“二口之家”類型，以及多口之家。在性價比超越度較高狀況下，除主流客戶以外消費潛力同樣值得咱們?nèi)ネ诰颉？驮此刭|(zhì)構(gòu)造定位都市化/高品位”群體隨著重慶都市化進化、開放，居民諸多生活理念將被都市化，這將使目的客戶更多帶上都市化標記，使其各方面顯現(xiàn)都市化素質(zhì)：她們思維方式很都市化，她們受過良好教誨，她們正處在生活發(fā)展期需要有良好成長性居住空間。目的客源購房動機分析(why)改進因素由于都市建設(shè)發(fā)展而產(chǎn)生市政動遷戶;家庭人員構(gòu)造變化(成人\生子);當前居住條件較差,但有相稱消費能力家庭;分析綜合考慮地段，交通條件，居家生活以便限度；考慮社區(qū)規(guī)模，生活氛圍歸屬感；考慮面積、房型合理性，總價段控制好；選取對于多數(shù)是換房客戶，因此絕大某些會傾向于2+1房、3房；也會有大2房，四房或以上選??；新生因素年輕人結(jié)婚需要構(gòu)成新家庭;時刻準備獨立當代青年外來人員在本地沉淀分析對交通、配套相稱在乎，便于其迅速適應(yīng)生活環(huán)境；相稱在乎價格因素，因此會選取亞中心開新發(fā)區(qū)；考慮面積、房型合理性，總價段控制好；選取以緊湊戶型為主，主力需求2房；在產(chǎn)品后續(xù)開發(fā)中可以恰當考慮此類產(chǎn)品研發(fā)；享有因素作為度假休閑第二居所；由于人到中年，又有相稱社會地位，需要更適合生活場合；分析二次購房客戶，擁有相稱消費能力；對環(huán)境、位置、朝向、風(fēng)水、服務(wù)、高檔配套等細節(jié)均有很高規(guī)定；選取寬敞舒服3房或4房戶型更有甚者將會選取復(fù)式等；中央單元、水景單元、山景單元、是最適合這些目的客戶；投資因素投資重慶房地產(chǎn)，實現(xiàn)資金再生功能;個人流動資金轉(zhuǎn)移和洗換；分析項目要有較高升值潛力及產(chǎn)品、服務(wù)支持；項目要有較高市場認知度、美譽度，以便其套現(xiàn)。選取從其她成熟市場驗證：重要是2房及如下小面積，低總價產(chǎn)品；相對稀缺特殊產(chǎn)品，像低密度、復(fù)式、觀景單元等；其她這里重要是指老年人群需求，消費觀念固化。這某些消費群體相對來講消費能力相對較低，對房型面積不需要太大，因此產(chǎn)品賺錢性并不是很高，可以將其歸并在小戶型產(chǎn)品中，卻不是主力目的客戶。四、產(chǎn)品建議產(chǎn)品規(guī)劃加強建議:1、社區(qū)巴士(頻繁地開往大賣場、中小學(xué)校、市中心成熟商業(yè)區(qū))2、引進名校3、引進中型超市及某些商家（餐飲業(yè)、美容美發(fā)業(yè)等）4、引進托兒所5、引進小型醫(yī)療機構(gòu)（社區(qū)門診、藥店）會所功能建議:重慶首座0～80歲全齡養(yǎng)生會所動態(tài)設(shè)施建議SPA水療游泳池桑拿浴跳操室健美室乒乓室小朋友嬉水池游戲室高爾夫推桿練習(xí)場籃球場網(wǎng)球場羽毛球室靜態(tài)設(shè)施建議商務(wù)中心圖書室棋牌室＋茶坊西餐音樂吧多媒體教室網(wǎng)絡(luò)服務(wù)中心鋼琴室樂器室練習(xí)室小朋友課余輔導(dǎo)班英語教學(xué)中心（視聽室）多功能培訓(xùn)室

產(chǎn)品篇產(chǎn)品形象定位構(gòu)想“區(qū)位概念+規(guī)劃定位”成就重慶房地產(chǎn)市場大手筆。CBD首席生活新市鎮(zhèn)—創(chuàng)造一種都市心地標；—把本案塑導(dǎo)致一種生活大社區(qū)，并真正去實現(xiàn)它。—社區(qū)硬件植入當代化CBD生活大量視覺與人文元素，讓它具備“CBD”特色?！屆襟w關(guān)注這個地方，名人關(guān)注這個地方，讓全城關(guān)注這個地方。

營銷篇1、本案整體營銷方略：從項目規(guī)劃、客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計、以及價位來考量其特殊定位，咱們建議魯能項目采用“完全壟斷競爭”營銷方略。該方略重要由“區(qū)域主流壟斷”+”整體完全競爭”兩某些構(gòu)成，保證項目市場領(lǐng)導(dǎo)性。“區(qū)域主流壟斷”這里重要是指江北片區(qū)。由于本案體量、品牌等綜合實力在區(qū)域內(nèi)都將是第一位，再加上放量（推案）限度相對較深，手筆較大，其區(qū)域化代表性更是彰顯突出。規(guī)劃優(yōu)越充分運用產(chǎn)品多樣性和豐富景觀資源以及綜合設(shè)計人性化，將生態(tài)生活概念注入項目規(guī)劃理念中，使產(chǎn)品在孕育之初即能憑借其特別設(shè)計獲得專業(yè)人士承認以及市場好評，為本案人脈匯集極大夯實基本。產(chǎn)品主流本案產(chǎn)品基本由緊湊型高層、小康型小高層以及典型型多層低密度住宅構(gòu)成，這某些產(chǎn)品幾乎占到整個重慶住宅市場供應(yīng)量90%以上，屬于絕對主流流通產(chǎn)品?？蛯訌V泛江北作為市場認知度較高高檔住宅板塊有著良好客戶接受度，但由于近階段開發(fā)量零散，以及南岸市場（南濱路板塊）崛起導(dǎo)致本已凝聚追隨客戶有東移傾向，本次魯南逸城推案借CBD規(guī)劃天時必將成為江北住宅磁場中心，不但吸附住大量各個階層消費者，并且還會形成外區(qū)客戶倒灌大好局面。品牌效應(yīng)魯能品牌涉及許多領(lǐng)域具備相稱跨界影響力。其強勁實力和相稱知名度，將成為繼“龍湖”品牌之后又一實力派代表，從目的客戶安全感、滿足感、信任感、追隨感、榮譽感、價值感等需求角度來講，魯能品牌就是其購房首要動機，并且區(qū)域市場無人出其右。推廣力度由于規(guī)模和資金實力保障，魯能將有能力實現(xiàn)全盤大手筆操作，這在重慶市場來講也是絕無僅有。其推廣力影響將覆蓋整個區(qū)域房地產(chǎn)市場，形成規(guī)模效應(yīng)導(dǎo)致信息壟斷。“整體完全競爭”重慶此后兩年除了要基本配套工程建設(shè)力度加大之外，還能增進房地產(chǎn)增值是嘉陵江、長江交匯鐵三角CBD規(guī)劃，就其規(guī)劃而言必將在其周邊區(qū)域行成數(shù)個規(guī)模化高檔居住區(qū)，它們之間無疑會產(chǎn)生競爭和比較。現(xiàn)下已經(jīng)進入銷售階段就有南濱路濱江高檔居住區(qū)（楊光100、武夷濱江、東原、海棠曉月、陽光華庭），其她尚有像融僑半島等同質(zhì)樓盤，除了對區(qū)域承認度，她們將在規(guī)劃、環(huán)境、配套、價位、客戶挖掘、推廣手法采用差別化全面綜合性對抗。因而，針對魯能·逸城項目咱們將會作前瞻性、全方位整盤考慮，營銷方略方面將完全服從于項目整體定位，同步側(cè)重于階段性推盤。完畢當前階段項目造勢任務(wù)。2、本案整體營銷模式：本案體量達到225萬方，7期開發(fā)，周期5-，而同步項目在營銷方略上又要做到“完全壟斷競爭”，建議采用“獨立主題傳播”模式（SIS-MODEL）在對房地產(chǎn)市場營銷理論研究和開展各種項目營銷策劃、整合傳播工作實踐基本上，推出“獨立主題傳播”模式：SIS-MODEL（全稱是SingleIdeaSpreading）：它是一種“超越老式”體系和工具，強調(diào)房地產(chǎn)營銷工作核心和核心是把握項目“思想靈魂”、或者說是擬定“項目營銷總筋”輸出方向。１、“概念營銷”或“主題營銷”：“概念地產(chǎn)”從市場營銷角度來看，“概念”卻是必不可少，它作為與競爭者相區(qū)別符合系統(tǒng)，在傳播中具備高度有效性。在房地產(chǎn)營銷策劃界廣泛流行“泛地產(chǎn)理論”、“復(fù)合地產(chǎn)理論”，同樣整個魯能·逸城項目也將采用類似“整合”制勝推廣模式（區(qū)位概念+產(chǎn)品定位），項目強調(diào)“新市鎮(zhèn)”定位和“CBD”概念聯(lián)系和共生關(guān)系，即“重慶CBD＋生活新市鎮(zhèn)”。2、“SIS-MODEL”營銷模式價值實現(xiàn)手段本案“SIS-MODEL”營銷模式可以通過“制造第一”、“項目差別化”和“市場領(lǐng)導(dǎo)性”，制造社會消費“熱點”、“焦點”現(xiàn)象和趨勢。“概念營銷”選取“聚焦”方式，并且將其覆蓋房地產(chǎn)營銷全過程和各個環(huán)節(jié)，從產(chǎn)品（服務(wù)）功能、生活方式和價值符號等方面都能提煉出貫穿主題，即“魯能品牌”+“重慶CBD＋生活新市鎮(zhèn)”。3、魯能項目營銷模式構(gòu)造和運用：“3點2線”營銷架構(gòu)“３點”“制造第一”——“重慶CBD首席社區(qū)”“差別化”——“生活新市鎮(zhèn)”“市場領(lǐng)導(dǎo)性”——“魯能品牌”“２線”擬定和運用“大盤借大勢”推廣傳播線：“魯能品牌”“重慶CBD＋生活新市鎮(zhèn)”擬定和運用體現(xiàn)功能性推廣傳播線：“體驗營銷”4、SIS-MODEL時間構(gòu)造和運用：房地產(chǎn)是“速率制勝”行業(yè)，普通地，在項目推出上市“３—６個月”時間里，如果不能迅速吸引目的市場和消費者強烈關(guān)注，就會陷入被動局面、甚至面臨失敗命運。因而，作為推廣藥引“品牌指路”市場營銷手段是魯能項目取勝必然選取。咱們將依照魯能·逸城分組推案狀況將營銷推廣周期劃分為多層次“導(dǎo)入期強銷期持續(xù)期”疊加做法，在銷售期內(nèi)每２—３個月推出一種“獨立組團”，運用“整合營銷推廣”進行全方位、重復(fù)加強性沖擊；這種做法事實上在整個銷售期可形成３—４個所謂“強銷期”，從而達到營銷推廣“投入—產(chǎn)出效果”最大化。銷售某些1、本案銷售總體戰(zhàn)略思路和目的制定戰(zhàn)略思路“高調(diào)低價入市，溫和高位支撐”+“組團化銷售”“高調(diào)低價入市”通過推廣方略高調(diào)定性以及信息放量轟炸與產(chǎn)品低價位接觸形成對比，完畢對目的客戶“軟滲入”，使產(chǎn)品迅速切入市場主流?！皽睾透呶恢巍痹谕戤吀哒{(diào)低價入市工作，通過成熟營銷環(huán)境將樓盤推升到一種整體水平（品質(zhì)、推廣、價格）相對均勻?qū)用?，并保持其長期穩(wěn)定爬升狀態(tài)，讓客戶加強持幣購買信心?！敖M團化銷售”這完全是營銷方略“完全壟斷競爭”以及營銷模式迅速去化實行階段銷售工作要義參祥“融僑半島”、龍湖系列產(chǎn)品成功之處，咱們以為“做市”不如“做勢”。魯能·逸城銷售重點并不在于產(chǎn)品銷售力，而是配合營銷方略實現(xiàn)公司品牌，專業(yè)服務(wù)、產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)質(zhì)整合。終極目在于匯集大盤銷售必備足夠人脈。量化指標銷售周期：魯能·逸城項目預(yù)測銷售周期為12個月，其中/12-/5個月為項目導(dǎo)入期；/5-/95個月年為項目強銷期；/10月-/12月3個月為項目持銷期。銷售成交：魯能·逸城項目在導(dǎo)入階段銷售任務(wù)在于為強銷期成交做好充分客戶儲備，預(yù)測整個強銷期將完畢項目70%銷售（大定），別的產(chǎn)品將依照銷售方略和籌劃作最后運作，配合實現(xiàn)“溫和高位支撐”戰(zhàn)略思路。預(yù)測銷售進度為，項目獲得預(yù)售允許證5個月完畢總銷售量70%（大定）；第8個月合計完畢銷售90%。資金回收和運用：咱們但愿在項目導(dǎo)入期內(nèi)，通過單元認購方式汲取某些市場流動資金，補強項目在前期籌辦資金力；而在強銷期內(nèi)基本完畢項目成本回收，乃至利潤盈余。2、本案銷售推案方略：“整盤推出+組團整頓+逐次消化”整盤推出項目所采用營銷模式規(guī)定通過“制造第一”、“差別化”和“市場領(lǐng)導(dǎo)性”來實現(xiàn)項目營運推廣，“重慶CBD＋生活新市鎮(zhèn)”產(chǎn)品概念加定位以“魯能品牌”作為市場切入點來展示項目綜合優(yōu)勢，保證產(chǎn)品形象統(tǒng)一性。組團整頓由于產(chǎn)品分層明顯使目的客戶之間存在一定差距，為了規(guī)避其內(nèi)在抗性，咱們有必要將產(chǎn)品進行組團整頓，依照產(chǎn)品特點、消費者購買意識劃分組團推廣，同步這樣有助于實現(xiàn)整盤“少食多餐”銷售戰(zhàn)略。逐次消化由于項目基本上采用組團化暴力營銷模式，如果能在各個公開引爆環(huán)節(jié)銜接作到位，不斷地推出新組團制造強檔人脈，使強銷期有效延長，那么就會有助于項目市場熱度以及產(chǎn)品順利去化。3、本案組團劃分方略：咱們將考核產(chǎn)品形態(tài)、景觀、預(yù)售等因素規(guī)定將其劃提成若干個單元。組團劃分產(chǎn)品原則層形態(tài)戶數(shù)分布景觀樓號A組團緊湊型高層直升機型一梯5戶臨街，南向取景1#、2#、3#、6#、7#樓B組團小康型小高層I蝶式+頂層復(fù)式一梯4戶一梯3戶中央，南北雙向取景4#、5#8#樓小康型小高層II板式+頂層復(fù)式一梯2戶中央，南北雙向取景9#、10#、11#、12#、13#、14#樓C組團典型型多層低密度住宅板式+階梯錯層一梯5戶臨水臨坡，雙向取景15#、16#、17#、18#、19#樓注：小康型小高層I+小康型小高層II可以作為一種組團推案，也可以分開進行，這將依照客戶積累狀況作詳細得調(diào)節(jié)。3、本案銷售階段設(shè)計；本案銷售周期將基本分為導(dǎo)入期、強銷期、持銷期，并且不同組團在同一時間段上存在重疊，在銷售節(jié)點上被視為重要過渡環(huán)節(jié)。銷售階段導(dǎo)入期強銷期持銷期整盤/12–/4/5-/12/1-/6A組團/12-/4/5-/8/9-/12B組團/12-/6/7-/10/11-/3C組團/12-/9/10-/12/1-/6銷售周期線性圖4、本案階段銷售模式選取與設(shè)計；本案重要是以“暴力銷售”作為前提，各個環(huán)節(jié)配合更為緊湊，這對樓盤案前準備工作提出相稱高規(guī)定。同步也滿足“SIS-MODEL”營銷模式“速率制勝”規(guī)定。A組團&B組團實行暴力營銷流程：認購（放號）蓄水公開引爆迅速去化認購（放號和意向認購）——方式在項目推案引導(dǎo)籌辦期內(nèi)認購和放號是兩種不同積累客戶方式。放號在于項目線條尚未明朗，諸多產(chǎn)品信息尚未公開，銷售道具尚未到位狀況下所作出客戶積累，這樣“后發(fā)制人”方式更有助于銷售對市場迅速反映；而意向認購形式將客戶積累做得更為深化，確認到戶，更便于銷控細部調(diào)節(jié)。本案所需認購方式完全可以依照項目進展采用“放號向意向認購過渡”方式蓄水——過程該階段作為銷售周期中核心過程應(yīng)比較注重應(yīng)變調(diào)節(jié)，特別是組團側(cè)重點過渡、工程進度、推廣進度、客戶整頓、開盤準備等等。在工作漸入佳境，萬事俱備時候，屆時就是組團推出公開最佳時機。公開引爆——節(jié)點在前面工作都能順利完畢前提下，公開引爆已經(jīng)演變成形式化符號，廣告、PR活動轟炸目在于讓已經(jīng)相稱緊張目的客戶全在沒有過多時間思考和群起哄抬狀況下完畢簽約購買，她們往往只能作出下意識判斷，這將有助于房源健康消化，同步無形中也成為項目一種推廣通路。迅速去化——成果公開火爆場面在短期內(nèi)起到了帶動目的客戶涌入，并牽引后續(xù)產(chǎn)品消化工作作用，賺取口碑、做足服務(wù)井井有條案場管理對于銷售而言這樣局面基本上意味著銷售工作成功。C組團類似C組團稀有高位產(chǎn)品，從獨立消化角度講并不村在很大難度。但是受到高層以及小高層價值性能比和客源復(fù)雜負面影響，周期會更長一點，建議采用常規(guī)銷售方式，通過一定積累，均勻去化，作為貫穿整個項目產(chǎn)品，還要突出其展示產(chǎn)品形象一面。在也許狀況下也能作為炒作樓盤品質(zhì)，確立整體高位載體。

5、本案價格方略設(shè)計本案銷售價位方略：本案產(chǎn)品分類較多，為了便于劃分，銷售上采用總價分層控制，建議價格制定上采用“開枝散葉”方案。擬定價格經(jīng)緯線總價=單元×單價經(jīng)：產(chǎn)品戶型量化設(shè)計完全符合“金字塔”格局分布；緯：不同產(chǎn)品依照形態(tài)、景觀、入市時機來擬定產(chǎn)品均價以及價格范疇，保證其價格密度形成“紡錐形”分布；編制價格網(wǎng)絡(luò)由價格經(jīng)緯所編制出產(chǎn)品價位網(wǎng)絡(luò)形成如下分布形態(tài)：注解：整個價位網(wǎng)絡(luò)工程較為合理，成倍擴大了目的客源范疇，整個價位網(wǎng)絡(luò)幾乎覆蓋了所有市場主流接受段，特別在25-35萬/套范疇內(nèi)變得更為密集，使得目的客戶過濾得更加充分細致；同步產(chǎn)品多樣性和單價多層次，使中間價位段形成高壓時候，能讓某些需求彈性較強客戶向價位低壓區(qū)別流，而不是導(dǎo)致不必要流失；此外，組團化銷售模式還能讓后推案組團增進前推案組團完銷。保證價格體系優(yōu)化不同組團推案環(huán)節(jié)上價位過渡；保證總價之間銜接，避免浮現(xiàn)價位斷層；對高總價產(chǎn)品持謹慎定價態(tài)度；局部單價隨后調(diào)節(jié)本案價格定位設(shè)計類比項目羅列項目名稱所在區(qū)域銷售均價元/m2總建面積/供應(yīng)面積可比點備注南方上格林江北區(qū)大灣紫薇苑2300紅楓苑2350錦橙苑3280藍天苑2680334畝48萬方地塊優(yōu)勢接近本案以江北區(qū)、渝北區(qū)客戶為主，輔以渝中區(qū)，及其她區(qū)域少量客戶金科天籟城渝北區(qū)人和消防總隊對面3100200畝14.2萬方項目市場定位與本案接近以江北區(qū)、渝北區(qū)中產(chǎn)階級為主，覆蓋主城其她區(qū)域水晶酈城渝北區(qū)新牌坊龍湖西苑旁2750204畝22萬方項目市場定位與本案接近主城各區(qū)均有竟地溯源居南坪海峽路南側(cè)340099540平方米11.5萬方該項目市場定位，目的客戶與本案接近主城各區(qū)均有融橋半島南岸銅元局29003000畝350萬方該項目市場定位，開發(fā)規(guī)模，目的客戶與本案接近主城各區(qū)均有武夷濱江陽光100依照市場許多類比樓盤分析，考量魯能·逸城產(chǎn)品構(gòu)造以及與其她項目比較，咱們建議樓盤建筑面積均價為2400元/平方米，其中A組團均價2200-2300元/平方米（建筑面積）；B組團建筑面積均價2500-2700元/平方米（參照樓盤：陽光100、武夷濱江）；C組團建筑面積均價3000-3500元/平方米（參照樓盤：競地溯源居）。總銷金額共計為了保證整個項目銷售價格執(zhí)行彈性，因此咱們在每個組團推案時候留出相稱空間。如果通過銷控能使A組團成交均價能比預(yù)期要高，那么這將減輕B、C組團銷售壓力或者來授課以提高開發(fā)商純利潤收益。

企劃推廣某些1、本案企劃推廣目確立形象，實行方略；本案推量很大（20萬方建筑面積），需要有充分客戶儲備來實現(xiàn)銷售，因而必要盡快確立產(chǎn)品形象（項目“CBD生活新市鎮(zhèn)”）以及大盤借大勢推廣線路。在制造市場熱點同步將整合諸多賣點，保證項目推廣方向一致性。匯集人脈，保證銷售項目推廣規(guī)定將目的客戶關(guān)注吸引到項目上以配合銷售達到完滿效果，及時回籠資金，穩(wěn)定開發(fā)利潤。品牌滲入，實力呈現(xiàn)；由于目的客戶對項目接受限度因人而異，但是在魯能品牌認知度卻由來已久，在這樣基本上將迅速實現(xiàn)品牌成功過渡到項目上過程。同步為開發(fā)商后續(xù)開發(fā)項目及開發(fā)商提供輔助效應(yīng)，又提高目的客戶購房信心。倡導(dǎo)一種全新﹑將來﹑生態(tài)﹑CBD都市居住模式；（推廣要義）本著項目規(guī)劃特點，從客戶角度詮釋本案所具備產(chǎn)品內(nèi)涵，即全新、將來、生態(tài)CBD生活，以期與目的客戶在需求層面上達到共鳴，使項目產(chǎn)品更容易被認同、接受。2、本案推廣總筋:緣起：實現(xiàn)目的客戶居住追求“以需定產(chǎn)”產(chǎn)品規(guī)劃理論基本營銷方略體現(xiàn)“區(qū)域主流壟斷”+“整體完全競爭”產(chǎn)品推廣要義倡導(dǎo)一種全新﹑將來﹑生態(tài)﹑CBD都市居住模式產(chǎn)品高度濃縮“區(qū)位概念”+“產(chǎn)品定位”詮釋：都市與生態(tài)共鳴——重慶首座CBD都市生態(tài)主義新市鎮(zhèn)3、本案推廣產(chǎn)品支撐模型：超大養(yǎng)生會館先進戶型設(shè)計超大養(yǎng)生會館先進戶型設(shè)計大師陣容天然景觀活水便捷交通配套增值潛力江北CBD規(guī)劃雙園立體景觀225萬㎡大造鎮(zhèn)魯能品牌背景CBD生活新市鎮(zhèn)注：本案調(diào)性及賣點提煉:魯能品牌背景（品牌）本案是第一種介入重慶高檔公寓市場國企名牌---山東魯能集團。重慶魯能集團是一家擁有極高知名度國內(nèi)國營電力能源機構(gòu)，擁有雄厚資金實力、完備技術(shù)能力、和先進經(jīng)營理念。江北CBD規(guī)劃（大概念）作為重慶CBD三角板塊北片區(qū)，區(qū)域?qū)⒊蔀橹貞c市將來市級機關(guān)所在地—匯北城以及國際金融貿(mào)易區(qū)和中央商務(wù)區(qū)。225萬㎡打造（大規(guī)模）225萬平米新地標性建筑群，幅員遼闊、氣勢宏偉磅礡，全新生活極致象征。超大養(yǎng)生會館（養(yǎng)生）本案超越萬方集中式泛會所，將引進養(yǎng)生理念，其中歐美SPA水療﹑露天泳池﹑露天休閑交誼吧﹑GOLF練習(xí)場等設(shè)施將成為一種動靜分離全齡化養(yǎng)生會所。增值潛力（好投資）項目銷售戰(zhàn)略低價入市方略，使本案性價比優(yōu)勢更為突出。便捷交通配套（以便輕松）本案所在五童路通過黃花園大橋與渝中區(qū)連接，距離渝中區(qū)約4km，距離南岸區(qū)約7km，向北17km直達重慶空港站江北國際機場，地塊北側(cè)為重慶市規(guī)劃最大交通樞紐—重慶市新客站。規(guī)模建造帶來規(guī)模效應(yīng)，大規(guī)模V.S.大配套，社區(qū)生活機能分布超前優(yōu)越，隨著時間推移，將來教誨、醫(yī)療、商業(yè)、路網(wǎng)、成熟可期；現(xiàn)階段所有生活配套均能在社區(qū)會所中獲得基本滿足，尚有周到社區(qū)巴士護送到家。雙園立體景觀本案左擁右抱兩大公園:江北體育公園、龍頭寺公園，內(nèi)有溉瀾溪1000米長河岸線，是本地少有雙景住宅。天然景觀活水（生態(tài)、景觀）社區(qū)搭配溪畔緩坡風(fēng)景引進新堰水庫天然溪水，形成難得活水景觀。大師陣容（國際化班底）世界排名第九柏濤公司與世界排名第三景觀設(shè)計公司貝爾高林，以及百年物管DTZ強強連手傾情力作。先進戶型設(shè)計（將來）戶型主陽臺寬度均不不大于2米，私家地面花園，架空層花園；符合“鮮明外觀個性、深厚文化內(nèi)涵、與大自然協(xié)調(diào)對比、豐富天際線”原則。4、本案推廣SLOGAN:都市CBD生態(tài)主義，生活，難得完美。

5、本案推廣通路設(shè)計媒體通路全方位定位媒體通路工地現(xiàn)場戶外紙媒直郵派單事件其她工地圍墻售樓處包裝樣板區(qū)燈箱廣告道旗廣告戶外廣告牌公車車體廣告公車候車亭燈箱重慶晚報重慶晨報青年報重慶商報新女報渝州導(dǎo)報免費派發(fā)雜志西南航空雜志信用卡賬單手機賬單大型活動入場券正面廣告報紙夾報派單房展會等產(chǎn)品推介會準客戶小業(yè)主聯(lián)誼活動百貨商場巡展冠名商業(yè)活動商業(yè)結(jié)盟活動電視網(wǎng)絡(luò)商務(wù)大樓、機場TV媒體通路組合拳出擊由于本案項目體量較大，必要在短時間內(nèi)達到迅速聚焦目,只有采用非常規(guī)媒體組合方略進行對目的客戶全面襲擊，在每一次推廣多樣化、交叉化、立體化組合方略都會形成連帶廣告效應(yīng)以求加強受眾群印象。 6、本案推廣籌劃導(dǎo)入期（/12-/4）1、本階段推廣方略在于“借市造勢”。實現(xiàn)和完畢項目推廣由品牌向產(chǎn)品過渡，目的客戶由認知到承認過程，最后以客戶積累形式兌現(xiàn)。2、本階段銷售任務(wù)在于“放號與認購”本階段銷售工作分為“放號“和“認購”兩個階段。放號期為/12-/1月底，本階段只做客戶放號工作將產(chǎn)品分為A、B、C三組登記，認購期放在/2-/4月底，其中避免了春節(jié)（-1-21）市場冷淡期，工作核心是將客戶購買意向確認到戶，同步有更寬裕時間做價格銷控，保證項目開盤質(zhì)量。3、本階段推廣任務(wù)在于“案前籌辦以及項目市場導(dǎo)入”所謂案前準備涉及內(nèi)容：項目推廣方略及方案實行項目推廣資料收集VI系統(tǒng)平面設(shè)計及運用解放碑第二賣場運作現(xiàn)場包裝方案戶外媒體方案銷售道具準備CF及TVC制作網(wǎng)站建設(shè)成立魯能會形象代言人選定與運作4、本階段推廣籌劃及預(yù)算內(nèi)容時間媒體通路主題戶外廣告牌-12-1燈箱廣告道旗廣告戶外廣告牌公車車體廣告公車候車亭燈箱都市CBD生態(tài)主義，生活，難得完美。紙媒廣告硬廣告-3-1起每周一次重慶晚報重慶晨報青年報（重慶商報）待定軟廣告-12-1到-2-28重慶晚報重慶晨報青年報重慶商報明天，你將住在哪里?225萬㎡造鎮(zhèn)，大盤變