2022年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》真題

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一、單項(xiàng)選擇題(30題，題號(hào)1—30，共15分。每題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說明：每題0.5分，選錯(cuò)不得分，不倒扣分)

1.城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)中，監(jiān)測(cè)點(diǎn)必須采集的信息是()。[0.5分]

A土地實(shí)際利用狀況

B設(shè)定內(nèi)涵條件下的評(píng)估地價(jià)

C現(xiàn)狀條件下的評(píng)估地價(jià)

D評(píng)估時(shí)間

2.土地估價(jià)行為是()的一種。[0.5分]

A房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

B房地產(chǎn)證券

C房地產(chǎn)金融

D房地產(chǎn)中介

3.判斷土地是否為最有效使用狀態(tài)時(shí)，不需要考慮的因素是()。[0.5分]

A該地塊的最佳利用方式

B該地塊的收益是否均衡

C最有效使用方式可以持續(xù)多久

D目前利用方式是否為最有效

4.下列城市規(guī)劃因素中，影響土地價(jià)格的個(gè)別因素是()。[0.5分]

A人口密度控制、用地結(jié)構(gòu)

B建筑物密度、容積率

C區(qū)域交通管制、用地結(jié)構(gòu)

D公用設(shè)施條件、容積率

5.在全國范圍內(nèi)，按照標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，在自然質(zhì)量條件下劃分出的農(nóng)用地等別是()。[0.5分]

A農(nóng)用地等別

B農(nóng)用地利用等別

C農(nóng)用地自然等別

D農(nóng)用地定級(jí)等別

6.在土地定級(jí)中，某評(píng)價(jià)單元受到市級(jí)商服中心、區(qū)級(jí)商服中心影響，其中市級(jí)商服中心的市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)商服功能對(duì)其影響分值分別為15、10、20，區(qū)級(jí)商服中心的區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)商服功能對(duì)其影響分值分別為12、21，則其商服繁華度作用分值為()。[0.5分]

A33

B45

C48

D78

7.在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中，經(jīng)常會(huì)涉及劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與承租土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估問題。下列關(guān)于二者關(guān)系的觀點(diǎn)正確的是()。[0.5分]

A劃撥土地使用權(quán)屬于物權(quán)，承租土地使用權(quán)屬于債權(quán)

B二者在土地使用權(quán)性質(zhì)上不同，但價(jià)格水平相當(dāng)

C二者在土地使用權(quán)性質(zhì)上不同，價(jià)格也不同，二者的價(jià)格差等于土地出讓金

D由于權(quán)利性質(zhì)不同，二者不可能在同一土地市場(chǎng)中交易

8.經(jīng)批準(zhǔn)，某宗已出讓國有土地的用途由工業(yè)變更為居住，按規(guī)定應(yīng)補(bǔ)交土地差價(jià)，該差價(jià)可用批準(zhǔn)時(shí)居住用地出讓年期的市場(chǎng)價(jià)格扣減()求得。[0.5分]

A批準(zhǔn)時(shí)工業(yè)用地法定最高使用年期的市場(chǎng)價(jià)格

B原取得工業(yè)用地國有土地使用權(quán)時(shí)實(shí)際支付的價(jià)格

C批準(zhǔn)時(shí)工業(yè)用地剩余土地使用年期的市場(chǎng)價(jià)格

D批準(zhǔn)時(shí)居住用地的土地使用權(quán)出讓金

9.評(píng)估商業(yè)店鋪地價(jià)時(shí)，不宜采用的估價(jià)方法是()o[0.5分]

A市場(chǎng)比較法

B成本逼近法

C收益還原法

D基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

10.采用收益還原法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，不屬于經(jīng)營費(fèi)用的是()。[0.5分]

A職工工資

B房屋折舊費(fèi)

C營業(yè)稅

D改擴(kuò)建費(fèi)用

11.某宗地當(dāng)前年純收益為5萬元，預(yù)計(jì)未來每年純收益比上一年增長(zhǎng)1%，土地還原率為5%，則該宗地當(dāng)前的無限年期價(jià)格為()萬元。[0.5分]

A100

B125

C120

D83.3

12.下列關(guān)于工業(yè)用地出讓價(jià)格表述欠妥的是()。[0.5分]

A在協(xié)議出讓方式下，不同城市工業(yè)用地出讓價(jià)格相互之間的可比性較差

B真正現(xiàn)實(shí)意義上的工業(yè)用地價(jià)格可以通過土地利用收益還原并測(cè)算出來

C基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善，同一個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)的城市之間、工業(yè)用地相互之間的替代性增強(qiáng)

D招標(biāo)拍賣掛牌出讓是土地資產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)化配置的方式，也是促使工業(yè)用地價(jià)格上漲的主要原因

13.利用剩余法估價(jià)時(shí)，場(chǎng)地取得契稅的計(jì)息期應(yīng)包括()。[0.5分]

A前期、建設(shè)期、銷售期

B前期、開發(fā)期、銷售期

C建設(shè)期、銷售期

D開發(fā)期、銷售期

14.我國地價(jià)體系的核心是()。[0.5分]

A交易地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)

B基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)

C交易地價(jià)和成交價(jià)格

D基準(zhǔn)地價(jià)和公告地價(jià)

15.房屋拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施拆遷時(shí)，拆遷估價(jià)期日為()。[0.5分]

A首批房屋拆遷之日

B全部房屋拆遷之日

C當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日

D房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

16.某耕地區(qū)片近三年平均年產(chǎn)值為1700元/畝，如土地補(bǔ)償費(fèi)按年產(chǎn)值的10倍計(jì)，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，最低不得低于年產(chǎn)值的16倍，最高不得高于年產(chǎn)值的25倍，則該征地區(qū)片價(jià)為()萬元/畝。[0.5分]

A4.25-5.95

B2.72-4.42

C2.72-4.25

D1.70-2.72

17.按照城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的要求，下列關(guān)于地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估的表述()是正確的。[0.5分]

A監(jiān)測(cè)點(diǎn)價(jià)格須反映監(jiān)測(cè)期內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀狀況，評(píng)估時(shí)可直接按土地實(shí)際成交價(jià)格確定

B監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)應(yīng)采用市場(chǎng)比較法、收益還原法等基本估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估

C取路線價(jià)法、市場(chǎng)比較法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為某商業(yè)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)季度監(jiān)測(cè)價(jià)格

D實(shí)施年度地價(jià)監(jiān)測(cè)時(shí)，地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)價(jià)格評(píng)估的估價(jià)基準(zhǔn)日確定為每年的1月1日

18.2022年8月某開發(fā)公司通過競(jìng)拍取得一宗商業(yè)用地，土地出讓年期為40年。在取得房屋預(yù)售許可證后，該公司與某超市簽訂了租賃合同，租期為5年，租金比市場(chǎng)租金低15%左右。2022年8月竣工時(shí)對(duì)整體不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，下列做法正確的是()。[0.5分]

A應(yīng)考慮市場(chǎng)租金，而不應(yīng)考慮實(shí)際租金

B以市場(chǎng)租金為基礎(chǔ)，用合同租金對(duì)市場(chǎng)租金進(jìn)行修正

C以合同租金為基礎(chǔ)，對(duì)其進(jìn)行15%左右的修正

D租賃期以合同租金為基礎(chǔ)，其余年期以市場(chǎng)租金為基礎(chǔ)

19.某城市一宗工業(yè)用地所處土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)為300元/平方米，根據(jù)國土資源部《關(guān)于發(fā)布實(shí)施(全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn))的通知》(國土資發(fā)12022]307號(hào))的規(guī)定，該市工業(yè)用地出讓最低限價(jià)為284元/平方米，2022年8月，該市國土局?jǐn)M出讓此宗地，則其出讓價(jià)格不得低于()元/平方米。[0.5分]

A210

B240

C284

D300

20.某工業(yè)用地?zé)o限年期價(jià)格為1020元/平方米，土地還原率為5%，則該地的年租金為()元/平方米。[0.5分]

A51.00

B55.87

C59.44

D98.27

21.某房地產(chǎn)開發(fā)商于2022年7月經(jīng)出讓取得一宗住宅用地，2年后取得房屋預(yù)售許可證，2022年2月銷售房產(chǎn)，其土地使用權(quán)最長(zhǎng)截止日期為()。[0.5分]

A2079年7月

B2079年2月

C2076年7月

D2076年2月

22.某宗地生地價(jià)格為Pl，熟地價(jià)格為P2，地上建筑物正常裝修后待使用的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格為P3，若其正在使用的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格為P4，則正常情況下()。[0.5分]

AP1乙街路線價(jià)1000元/平方米請(qǐng)就上述內(nèi)容，回答56-60小題的問題。

56.從宗地現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查草圖上可以獲得待估宗地的個(gè)別條件信息有()。[1,0.25分]

A宗地兩面臨街

B土地開發(fā)程度為“七通一平”

C宗地為長(zhǎng)方形

D地質(zhì)狀況較好

57.假定未來年收益不變，該不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)前的評(píng)估價(jià)格為()元/平方米。[1,0.25分]

A4769.8

B4503.1

C3911.6

D3770.8

58.該宗地當(dāng)前的評(píng)估價(jià)格為()元/平方米。[1,0.25分]

A1000

B2500

C2945

D3120

59.若不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)為76萬元，土地估價(jià)為52萬元，該城市銀行的不動(dòng)產(chǎn)或土地抵押貸款率為60%，則委托方下列貸款期望數(shù)額中，()萬元銀行可以接受。[1,0.25分]

A25

B37

C45

D50

60.委托方貸款額為不動(dòng)產(chǎn)總值的60%，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)仍然不得接受抵押委托評(píng)估的情形有()。[1,0.25分]

A委托方與另一公司共用該宗地使用權(quán)，未經(jīng)對(duì)方同意

B委托方擬將該不動(dòng)產(chǎn)出售但未發(fā)生

C委托方已經(jīng)抵押了部分國有土地使用權(quán)，現(xiàn)未解除抵押合同

D委托方將該不動(dòng)產(chǎn)出租

四、計(jì)算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計(jì)算公式、代入數(shù)據(jù)計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果及單位;計(jì)算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價(jià)為元/平方米，總價(jià)為元：計(jì)算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價(jià)為元/平方米，總價(jià)為萬元。評(píng)分說明：分項(xiàng)分步記分;計(jì)算式(包括代入數(shù)據(jù)計(jì)算式)和計(jì)算結(jié)果分別計(jì)分;只有計(jì)算結(jié)果的不得分)

1.某企業(yè)于2022年10月30日以掛牌出讓的方式，取得一宗面積為10000平方米的綜合用途土地，土地出讓年限為50年，批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為2.5。由于市政建設(shè)條件等原因，未能及時(shí)開工，后經(jīng)有關(guān)部門的批準(zhǔn)，項(xiàng)目于2022年7月開始動(dòng)工，預(yù)計(jì)2022年7月竣工。項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下：(1)該不動(dòng)產(chǎn)為商場(chǎng)、寫字樓用途，總建筑面積25000平方米。其中，1-4層為商場(chǎng)，建筑面積10000平方米;8層為設(shè)備層，建筑面積為1000平方米;其余層為寫字樓，建筑面積14000平方米。寫字樓中兩層自用，建筑面積2000平方米。(2)該不動(dòng)產(chǎn)預(yù)算投資2400元/平方米，開發(fā)建設(shè)周期預(yù)計(jì)2年，第一年投入60%，第二年投入40%，資金在投資期間為均勻投入。該不動(dòng)產(chǎn)建成時(shí)即以出租的方式經(jīng)營，現(xiàn)已計(jì)劃出租定價(jià)，商場(chǎng)為每平方米建筑面積5.5元，寫字樓為每平方米建筑面積3.5元。估價(jià)師對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查獲得一些資料：(3)同類建筑物耐用年限為50年，估價(jià)期間，市場(chǎng)建安綜合造價(jià)為2500元/平方米，經(jīng)估算，本項(xiàng)目投資總量為6250萬元。(4)估價(jià)期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的租金水平比較穩(wěn)定，按可出租建筑面積計(jì)，商場(chǎng)市場(chǎng)日租金為5.0元/平方米，寫字樓市場(chǎng)日租金略低，考慮市場(chǎng)平均可出租率、空置期，以及承租方一般需繳納相當(dāng)于3個(gè)月租金數(shù)額的押金等因素，經(jīng)測(cè)算，本物業(yè)建好后的年總收益為3000萬元。(5)估價(jià)期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)出租經(jīng)營中，市場(chǎng)管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅金分別為年租金的10%、8%和12%。按此標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，本物業(yè)經(jīng)營中管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅金共計(jì)800萬元。由于綜合還原率中已考慮建筑物每年的折舊損失因素，所以經(jīng)營費(fèi)用中不再考慮。保險(xiǎn)費(fèi)為建安綜合造價(jià)的0.2%。(6)當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%(已考慮建筑物每年的折舊損失因素);同類不動(dòng)產(chǎn)銷售時(shí)，銷售稅費(fèi)相當(dāng)于售價(jià)的10%，投資利潤(rùn)相當(dāng)于土地取得費(fèi)用和建造成本之和的30%。此外，假設(shè)土地取得費(fèi)中包含的稅費(fèi)相當(dāng)于地價(jià)款的1%，有關(guān)的銀行存款年利率為6.5%，貸款年利率為10%。請(qǐng)從上述信息中選擇最恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)和參數(shù)，測(cè)算本物業(yè)所占土地在2022年7月30日的市場(chǎng)價(jià)值。[25分]

2.某公司于2022年11月，出資150萬元以有償出讓方式取得一宗地的50年土地使用權(quán)，并于2022年11月以300萬元的造價(jià)完成了廠房、辦公用房等的建筑，已竣工驗(yàn)收。2022年11月，調(diào)查和實(shí)地踏勘后，得到的有關(guān)資料如下：(1)該宗地面積為3畝，土地開發(fā)程度為“五通一平”，其所屬建筑物面積為2500平方米，磚混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，殘值率為2%;(2)2022-2022年該地區(qū)建材價(jià)格指數(shù)平均每年比上年上漲8%;(3)2022年11月，宗地所在區(qū)域進(jìn)行成片開發(fā)時(shí)，土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及征地發(fā)生的其他稅費(fèi)為300元/平方米，開發(fā)程度