2022年房地產估價師模擬試卷-開發(fā)經營與管理1

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判斷題

1.進度控制是指以項目進度計劃為依據，綜合利用技術、經濟和合同等手段，對建設工程項目實施的時間管理。（）[1分]

2.影響物業(yè)收益的因素主要有物業(yè)的類型及臨街狀況、租客的類型、租期、樓層、朝向和面積。（）[1分]

3.土地使用稅的稅種為國稅，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。（）[1分]

4.以當前潛在使用者的功能需求特征為導向，站在使用者的立場上精打細算，體現以人為本和對人的關懷，是進行房地產產品功能定位應遵守的根本原則。（）[1分]

5.財務凈現值是指房地產開發(fā)項目按目標收益率各年的凈現金流量折算到開發(fā)活動起始點的現值之和。（）[1分]

6.房地產開發(fā)的建設過程分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。（）[1分]

7.城市規(guī)劃應服從房地產開發(fā)的需要。（）[1分]

8.對舊城區(qū)的房地產開發(fā)項目，開發(fā)商一般希望提高建筑容積率，以增加樓面面積、提高樓面地價。（）[1分]

9.物業(yè)投資者一般擁有收益、保值、增值和消費四個方面的利益。（）[1分]

10.房地產同時具有經濟壽命和自然壽命，一般情況下，經濟壽命等于自然壽命。但如果房地產維護良好的話，在一個自然壽命周期內可以獲取幾個經濟壽命周期。（）[1分]

11.一般情況下，建筑物荷載的傳力方向為梁一板一柱一基礎。（）[1分]

12.建筑物內無樓梯時，室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。（）[1分]

單項選擇題

1.建筑裝飾材料按（）分類，可以分為外墻裝飾材料、內墻裝飾材料、地面裝飾材料、吊頂裝飾材料和室內裝飾材料等。[1分]

A建筑裝飾部位

B制造工藝

C化學成分

D力學性能

2.在我國商品房取得《預售許可證》時，開發(fā)項目處于（）階段。[1分]

A決策階段

B前期階段

C建設階段

D租售階段

3.物業(yè)管理就是利用現代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術，以（）手段管理物業(yè)。[1分]

A行政

B法律

C商業(yè)經營

D市場

4.物業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業(yè)投資（）。[1分]

A能夠保值和增值

B受通貨膨脹的影響

C貸款利率較低

D經營成本較低

5.下列哪項是物業(yè)管理中經營計劃的核心。[1分]

A經營費用估算

B預算

C預期收益估算

D制定租金方案

6.經營性房地產項目的成本收益率等于（）乘以100％。[1分]

A開發(fā)商利潤／總開發(fā)成本建設工程教育網信息

B正常經營年份的凈經營收入／總開發(fā)成本

C開發(fā)商利潤／總開發(fā)價值

D正常經營年份的經營收入／總開發(fā)成本

7.已知名義利率為6％，實際利率為6.14％，那么年計息周期數為：[1分]

A2

B3

C4

D5

8.成本加酬金合同是按工程實際發(fā)生的成本加商定的（）來確定總承包價格的合同。[1分]

A利潤

B總管理費

C不可預見費

D總管理費和利潤

9.招標人采用邀請招標方式時，應當向（）個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者組織發(fā)出投標邀請書。[1分]

A1

B2

C3

D4

10.哪項市場調查內容不屬于不可控制因素的調查。[1分]

A市場營銷因素的調查

B消費者和消費行為調查

C競爭情況的調查

D技術發(fā)展調查

11.動態(tài)投資回收期是指項目以（）所需的時間。[1分]

A經營收人抵償全部投資

B全部現金流入抵償全部現金流出

C凈收益抵償全部投資

D凈收益現值抵償全部投資

12.開發(fā)商在辦理存款抵押貸款時，抵押存款限額低，對開發(fā)商（）。[1分]

A有利

B不利

C利弊各半

D不影響

13.速動比率是（）和()的比值[1分]

A（流動資產總額－存貨）和流動負債總額

B流動資產總額和流動負債總額

C（流動資產總額－存貨）和負債總額

D流動資產總額和負債總額

14.假設整個投資市場的平均收益率為20％，寫字樓投資市場相對于整個投資市場的風險相關系數是0.3；整個房地產市場的平均收益率為25％，寫字樓投資市場相對于整個房地產市場的風險相關系數是0.8。國家債券的收益率為10％，那么寫字樓投資市場的預期收益率是：（）[1分]

A22％

B13％

C18％

D14.5％

15.從事市場推廣工作最基本的一點就是要清楚地了解（）的市場和需求。[1分]

A期望

B最好

C潛在

D過去

16.通過采用折現現金流法對房地產開發(fā)項目進行財務評估，就可以彌補（）與實際情況不符的缺點。[1分]

A成本投入的數量

B成本投入的數量和時間

C支出與投入的數量和時間

D銷售收入的數量

17.建筑工程施工合同中的固定總價合同若包含增價條款，則開發(fā)商可令承包商削減其（），進而降低總承包價，以降低開發(fā)商的風險。[1分]

A部分財務費用

B前期工程費用

C管理費用

D不可預見費用

18.一個理想的折現率至少等于（）再加上該項目的風險報酬率。[1分]

A貸款利率

B存款利率

C目標收益率

D無風險收益率

19.施工圖中軸線的編號規(guī)則為（）。[1分]

A水平方向用英文字母從左到右，垂直方向用阿拉伯數字由上往下

B水平方向用英文字母從右到左，垂直方向用阿拉伯數字由下往上

C水平方向用阿拉伯數字從左到右，垂直方向用英文字母由下往上

D水平方向用阿拉伯數字從右到左，垂直方向用英文字母由上往下

20.在項目評估中，說明項目在計算期內資金盈余或短缺的基本報表是（）。[1分]

A投資計劃與資金籌措表

B資金來源與運用表

C營業(yè)利潤測算表

D全部投資現金流量表

21.下列哪項不屬我國房地產開發(fā)投資的資金來源。[1分]

A預售收入

B預租收入

C自籌資金

D商業(yè)銀行貸款

22.某寫字樓物業(yè)的業(yè)主為獲得較高收益并降低投資風險，應當首選的出租策略是（）。[1分]

A以固定租金的形式出租

B簽訂長期租約

C簽訂短期租約

D令長、短期租約保持合理比例

23.在項目評估時，當目標收益率大于財務內部收益率時，則該項目的FNPV（）。[1分]

A大于零

B小于零

C等于零

D難以確定

24.目前我國對申請開發(fā)貸款的房地產開發(fā)企業(yè)的自有資金的要求是：不低于項目總投資的（）.[1分]

A20％

B30％

C25％

D35％

多項選擇題

1.下列哪些屬于房地產投資的系統風險：（）[2分]

A通貨膨脹風險

B或然損失風險

C市場供求風險

D利息風險

E周期風險

2.房地產市場的功能包括哪幾個方面。[2分]

A改變需求適應供給條件的變化

B顯示房地產市場需求變化

C配置存量房地產資源和利益

D指導供給以適應需求的變化

E指導政府制訂科學的土地供給計劃

3.地形圖中的地物，是指地表面的固定性物體，如（）等。[2分]

A道路

B房屋

C丘陵

D山地

4.房地產開發(fā)貸款的風險主要有：[2分]

A政策風險

B市場風險

C貸款風險

D財務風險

E經營風險

5.下列哪些與計算稅前現金流有關的是：[2分]

A公積金

B準備金

C抵押貸款還本付息

D所得稅

E空置和收租損失

6.某投資者用自有資金購買了一店鋪物業(yè)，擬以固定租金形式出租5年，則投資者在該項投資計劃中將面臨著（）風險。[2分]

A收益現金流資本價值

B購買力

C購買力

D政策

7.房地產資產的物業(yè)類型主要包括：（）[2分]

A居住物業(yè)

B倉儲物業(yè)

C工業(yè)物業(yè)

D特殊物業(yè)

E商用物業(yè)

8.對收益性物業(yè)來說空置率提高將會導致（）以及新租客要求更大的租金折扣等后果。[2分]

A租金收入減少

B附加支出增加

C物業(yè)資本價值下降

D運營成本下降

9.房地產開發(fā)貸款包括：[2分]

A土地購置貸款

B建設貸款

C按揭貸款

D土地儲備貸款

E土地開發(fā)貸款

10.開發(fā)商預售部分樓宇，是（）的有效辦法。[2分]

A提高開發(fā)收益

B分散開發(fā)風險

C降低開發(fā)成本

D籌措建設資金

11.下列哪些行為屬于