工程部配合銷售管理流程樣本

物業(yè)工程部前期綜合維修工崗位職責(zé)我作為客服中心工程部負(fù)責(zé)人我只代表我個人想法，還沒來得及和咱們客服中心李艷杰經(jīng)理商量就盲目寫了關(guān)于工程部內(nèi)部管理流程還沒來得及修改但愿培訓(xùn)部領(lǐng)導(dǎo)只做參照，我是來做咱們名都工程部內(nèi)部管理培訓(xùn)用；但愿貴部能諒解！理解熟悉物業(yè)內(nèi)供配電運(yùn)營方式和給排水、消防管網(wǎng)分布。嚴(yán)格執(zhí)行供用電設(shè)備“安全技術(shù)操作規(guī)程”，穿戴好勞動防護(hù)用品。負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)內(nèi)電器設(shè)備、給排水設(shè)施維修、保養(yǎng)，完畢設(shè)備年度檢修籌劃，做好設(shè)備臺帳及設(shè)施運(yùn)營記錄。負(fù)責(zé)房屋二次裝修裝修管理。上門維修服務(wù)人員必要文明禮貌，精神狀態(tài)良好，嚴(yán)格執(zhí)行公司規(guī)定操作規(guī)程，不得損壞公司形象和利益。維修中，不得破壞周邊環(huán)境及損壞其她相臨設(shè)施，對維修中廢棄物必要及時清理，保持環(huán)境整潔，無雜物。完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦其他工作。配合銷售階段綜合維修工工作規(guī)程1.0目規(guī)范社區(qū)維修工作，保障設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)營和滿足業(yè)主維修服務(wù)需求。2.0合用范疇合用于本社區(qū)物業(yè)管理維修工作。3.0每日工作時間8小時8：30—17：304.0權(quán)限直接上級：恒大名都客服中心經(jīng)理、工程部負(fù)責(zé)人直接下級：無5.0維修工工作程序5.1每日8：30簽到戴好工作牌上崗。5.2檢查上班值班記錄，明確未完事宜及設(shè)施設(shè)備運(yùn)營狀況，清點(diǎn)工具、鑰匙等，作好物品交接，簽名確認(rèn)。5.3接受物管員工作安排，對業(yè)主委托服務(wù)5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，自帶鞋套，文明作業(yè)、文明規(guī)范用語，對業(yè)主提問和規(guī)定禮貌解答，忌說“不”字，對不屬于自己權(quán)限內(nèi)解決問題可協(xié)助業(yè)主尋找解決途徑。5.4對社區(qū)所管設(shè)備和樓宇每天不少于兩次巡邏，發(fā)現(xiàn)問題及時報告解決。5.5熟悉對業(yè)戶內(nèi)裝修監(jiān)理內(nèi)容及工作規(guī)定，能獨(dú)立承擔(dān)裝修監(jiān)理工作。5.6熟悉本社區(qū)給排水管道閥門、窯井、化糞池及供電線路走向，設(shè)施設(shè)備運(yùn)營狀況，防止事故發(fā)生。5.7積極鉆研技術(shù)，不斷提高工作能力。5.8對開發(fā)遺留土建小工程和業(yè)主委托服務(wù)土建項(xiàng)目及時解決。5.9對在建工程、正在裝修工程進(jìn)行監(jiān)管跟進(jìn)發(fā)現(xiàn)問題及時跟對接單位聯(lián)系整治或發(fā)函提出整治建議。6.0完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦其她工作（例如配合營銷、地產(chǎn)工程等）。 6.1有關(guān)記錄 6.2《值班記錄》6.3《巡檢記錄》6.4《裝修巡檢記錄》6.5《裝修竣工單》6.6《違約、整治告知單》工程維修部員工培訓(xùn)管理原則作業(yè)規(guī)程1.0目規(guī)范工程維修部員工培訓(xùn)內(nèi)容及程序，使員工培訓(xùn)系統(tǒng)化、科學(xué)化，保證員工具備工作所需知識和技能。2.0合用范疇合用于物業(yè)管理公司工程維修成員工培訓(xùn)。3.0職責(zé)3.1工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)監(jiān)督及抽查員工培訓(xùn)實(shí)行狀況、考核培訓(xùn)效果以及推薦去金碧學(xué)院長春分院學(xué)習(xí)機(jī)會。3.2工程維修部經(jīng)理負(fù)責(zé)制定年度員工培訓(xùn)籌劃，并負(fù)責(zé)詳細(xì)組織實(shí)行。4.0程序要點(diǎn)4.1員工培訓(xùn)籌劃制定4.1.1工程維修部經(jīng)理于每年12月15日前制定出下年度員工培訓(xùn)籌劃，或每月15號制定下月培訓(xùn)籌劃并上報公司審核批準(zhǔn)。（詳細(xì)狀況按金碧物業(yè)長春分公司培訓(xùn)部擬定執(zhí)行）4.1.2員工培訓(xùn)籌劃內(nèi)容應(yīng)涉及如下各方面：A、不違背國家關(guān)于法律、法規(guī)；B、有明確培訓(xùn)內(nèi)容；C、有考核原則；D、有詳細(xì)培訓(xùn)時間；E、有培訓(xùn)費(fèi)用預(yù)算。4.2新入職工工培訓(xùn)新員工入職后上崗前需進(jìn)行3天培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格后方可正式上崗。4.2.1第一天上午由工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)簡介公司基本狀況，解說公司各種制度+(考勤、獎懲、后勤等)；簡介本部工作性質(zhì)、基本運(yùn)作程序，解說各崗位職責(zé)、安全作業(yè)規(guī)定以及著裝規(guī)定、禮貌禮儀、文明用語等。帶領(lǐng)新員工熟悉社區(qū)環(huán)境。4.2.2第一天下午至第3天上午由工程部負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)新員工試上崗，新員工在工程部負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)下解決本崗位具備代表性事例，從而熟悉本崗位運(yùn)作程序。4.2.3第三天下午由工程部負(fù)責(zé)人安排對新員工進(jìn)行思想方面小結(jié)及技能方面考試。4.2.4新員工經(jīng)考核合格后方可安排正式上崗，不合格者按辭退解決。4.3專業(yè)基本知識培訓(xùn)；4.3.1專業(yè)基本知識培訓(xùn)由工程維修部負(fù)責(zé)人詳細(xì)負(fù)責(zé)。4.3.2專業(yè)基本知識培訓(xùn)每月進(jìn)行一次，每次不少于120分鐘。4.3.3培訓(xùn)內(nèi)容：A、電工類：——進(jìn)網(wǎng)作業(yè)電工培訓(xùn)教材；——電工作業(yè)安全規(guī)程；——維修電工技能培訓(xùn)教材。B、電梯類：——電梯構(gòu)造原理及安裝維修；——電梯實(shí)用技術(shù)。C、公共設(shè)施類：如建筑裝飾工程施工技術(shù)；D、給排水類：如給排水設(shè)備設(shè)施使用及維修保養(yǎng)技術(shù)；E、制冷類：如制冷設(shè)備原理及使用、維修技術(shù)；F、弱電類：如電子技術(shù)基本；G、柴油機(jī)類：如柴油發(fā)電機(jī)使用及維修、保養(yǎng)技術(shù)；4.3.4培訓(xùn)形式：A、分工種集中授課；B、分工種集體討論。4.3.5考試方式：A、試卷考試；B、課堂問答。4.4專業(yè)技能培訓(xùn)4.4.1專業(yè)技能培訓(xùn)由工程維修部主管詳細(xì)負(fù)責(zé)。4.4.2專業(yè)技能培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次，每次不少于120分鐘。4.4.3培訓(xùn)內(nèi)容：A、電工類：——(供配電設(shè)備設(shè)施操作原則作業(yè)規(guī)程)；——(供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)營管理原則作業(yè)規(guī)程)；——(供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)原則作業(yè)規(guī)程)；B、電梯類：——(電梯運(yùn)營管理原則作業(yè)規(guī)程)；——(電梯維修保養(yǎng)原則作業(yè)規(guī)程)；——(電梯故障維修原則作業(yè)規(guī)程)；——{電梯困人救援原則作業(yè)規(guī)程}。C、給排水類：——（給排水設(shè)備設(shè)施操作原則作業(yè)規(guī)程）；——(給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)營管理原則作業(yè)規(guī)程)；——(給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)原則作業(yè)規(guī)程)；——(二次供水管理原則作業(yè)規(guī)程)。D、公共設(shè)施類：如(公共設(shè)施安裝／維修原則作業(yè)規(guī)程)；E、弱電類：如(弱電系統(tǒng)維修原則作業(yè)規(guī)程)；F、柴油發(fā)電機(jī)類：——(柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)營管理原則作業(yè)規(guī)程)；——(柴油發(fā)電機(jī)操作原則作業(yè)規(guī)程)；——(柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)原則作業(yè)規(guī)程)。G、公共類：——(工具管理原則作業(yè)規(guī)程)；——(設(shè)備綜合管理原則作業(yè)規(guī)程)；——(測量設(shè)備管理原則作業(yè)規(guī)程)；——(值班管理原則作業(yè)規(guī)程)；其她有關(guān)規(guī)程。4.4.4培訓(xùn)形式：A、分工種集體授課；B、分工種集中討論。4.4.5考試方式為現(xiàn)場實(shí)際動手能力評估。4.5服務(wù)培訓(xùn)4.5.1服務(wù)培訓(xùn)由公司安排授課人員講授。4.5.2服務(wù)培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次，每次不少于120分鐘。4.5.3培訓(xùn)內(nèi)容：A、文明用語；B、儀表儀容；C、禮貌禮節(jié)；D、服務(wù)意識；E、服務(wù)技能；F、服務(wù)規(guī)定。G、《物業(yè)客服中心工程部技工原則作業(yè)規(guī)程》4.5.4培訓(xùn)形式為集中授課。4.5.5考試方式：A、試卷考試；B、課堂問答。4.6物業(yè)管理知識培訓(xùn)4.6.1物業(yè)管理知識培訓(xùn)由公司安排授課人員講授。4.6.2物業(yè)管理知識培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次，每次不少于120分鐘。4.6.3培訓(xùn)內(nèi)容：A、物業(yè)管理法律、法規(guī)。其中：(都市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定)、(都市房屋修繕管理規(guī)定)為工程維修部水電維修組、公共設(shè)施維修組單獨(dú)培訓(xùn)內(nèi)容；B、ISO9001—質(zhì)量管理體系。4.6.4培訓(xùn)形式：A、公司集中授課；B、討論。4.6.5考試方式：A、試卷考試；B、課堂問答。4.7安全培訓(xùn)4.7.1安全培訓(xùn)由工程維修部負(fù)責(zé)人詳細(xì)負(fù)責(zé)。4.7.2安全培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次，每次不少于120分鐘。4.7.3培訓(xùn)內(nèi)容：A、操作安全；B、尋常生活安全。4.7.4培訓(xùn)形式為集中授課形式。4.7.5考試方式為課堂問答。4.8思想及文化方面培訓(xùn)4.8.1思想及文化方面培訓(xùn)由工程維修部負(fù)責(zé)人詳細(xì)負(fù)責(zé)。4.8.2思想及文化方面培訓(xùn)每半年進(jìn)行一次，每次不少于120分鐘。4.8.3培訓(xùn)內(nèi)容：A、思想品德；B、行為準(zhǔn)則；C、語言表達(dá)能力(重點(diǎn)加強(qiáng)普通話方面培訓(xùn))。8.4培訓(xùn)形式：A、集中授課；B、討論。C、考試方式為課堂問答。4.9特種培訓(xùn)：對于工程維修部特殊工種(電梯、值班電工等)我個人建議應(yīng)有籌劃地選送員工出去培訓(xùn)或請專業(yè)人士來授課。4.10每次培訓(xùn)后，應(yīng)由工程維修部主管將培訓(xùn)時間、培訓(xùn)內(nèi)容、評估成績等清晰、完整、規(guī)范地記錄在《員工培訓(xùn)登記表》內(nèi)。4.11培訓(xùn)記錄應(yīng)妥善保存，各類培訓(xùn)籌劃、《培訓(xùn)登記表》保存期為3年；《員工培訓(xùn)登記表》、《新員工考核登記表》保存期為長期。5.0記錄5.1培訓(xùn)登記表5.2考核登記表6.0有關(guān)支持文獻(xiàn)《機(jī)電維修部所有原則作業(yè)規(guī)程》對于前期裝修監(jiān)理工工作規(guī)程1.0目我個人以為在配合銷售過程加強(qiáng)裝修管理，杜絕裝修過程中違規(guī)現(xiàn)象，保證社區(qū)外觀形象整潔、美觀。2.0合用范疇社區(qū)內(nèi)所有物業(yè)3.0職責(zé)我個人以為在咱們金碧物業(yè)長春分公司我作為一名中層負(fù)責(zé)人我想做好義務(wù)裝修監(jiān)理工作為日后接管奠定良好基本；我個人以為在做好配合銷售同步應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)每日根據(jù)《裝修巡檢流程框圖》對社區(qū)裝修房和單元設(shè)施進(jìn)行巡檢，并填寫《裝修巡檢登記表》，對施工違章現(xiàn)象及時糾正，對整治問題及時解決。4.0工程程序裝修監(jiān)理工是維修施工和住戶居室裝修施工質(zhì)量控制直接負(fù)責(zé)人。接受土建工程師領(lǐng)導(dǎo)。根據(jù)《住戶居室裝修方案》、《維修項(xiàng)目審批表》和物管員詳細(xì)安排實(shí)行現(xiàn)場監(jiān)理工作。4.1、參加房屋交接、清點(diǎn)和負(fù)責(zé)試水4.1.1會同有關(guān)部門、業(yè)主按公司編制房屋交接清單，對房屋室內(nèi)設(shè)施設(shè)備逐從來業(yè)主點(diǎn)交。4.1.2裝修公司進(jìn)入現(xiàn)場裝修3天前，如果裝修公司規(guī)定試水，組織對廚、衛(wèi)進(jìn)行關(guān)水48小時實(shí)驗(yàn)，每天兩次（上、下午各一次），作詳細(xì)觀測記錄。發(fā)現(xiàn)滲漏即時申報維修。無滲漏即請業(yè)主共同檢查，填寫《廚、衛(wèi)試水成果報告單》，裝修監(jiān)理工和業(yè)主簽字，交物管部存檔。4.2.對居室裝修全過程實(shí)話現(xiàn)場監(jiān)理4.2.1．裝修期間，每天必要一次到裝修現(xiàn)場進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)理。4.2.2根據(jù)《住戶居室裝修方案》對住戶裝修項(xiàng)目逐個核對，特別是主體構(gòu)造、外墻、戶間隔墻及不容許改動部位有無破壞或損傷，對建筑外觀統(tǒng)一性和整體美觀有無影響。發(fā)當(dāng)前上述行為或有超越《住戶居室裝修方案》裝修行為，必要及時制止并書面向物管部報告，由物管部向住戶發(fā)出《裝修整治告知書》，按《裝修整治告知書》內(nèi)容，監(jiān)督檢查整治狀況，作好監(jiān)理記錄交物管部存檔。4.2.3住戶廚、衛(wèi)重新裝修埋設(shè)排污管網(wǎng)、防水層施工，在隱蔽前必要到現(xiàn)場檢查驗(yàn)收，對管網(wǎng)位置、接頭、管件材料，防水材料，操作程序、施工辦法、防水層翻高高度、立管防滲解決等質(zhì)量狀況作詳細(xì)記錄，繪制施工簡圖，交物管部歸入住戶裝修檔案。4.2.4裝修竣工，裝修監(jiān)理工應(yīng)對裝修房進(jìn)行全面檢查驗(yàn)收，訂立驗(yàn)收意見，歸入住戶裝修檔案。4.3社區(qū)尋常維修服務(wù)現(xiàn)場監(jiān)理4.3.1服務(wù)及時：從接到《派工單》之時5分鐘內(nèi)必要到達(dá)維修施工現(xiàn)場。對待業(yè)主必要熱情、有禮貌。維修施工做到文明施工，不得破壞環(huán)境和影響毗鄰正常生活。4.3.2每一單項(xiàng)維修工作竣工必備如下資料：A、《派工單》B、現(xiàn)場勘察記錄內(nèi)容：．存在問題；．產(chǎn)生因素分析；．解決辦法和辦法；4.3.3維修施工記錄內(nèi)容：A、開、竣工時間；B、開工狀況；C、耗用材料；D、維修質(zhì)量評價；E、繪制施工簡圖。4.3.4填寫《維修項(xiàng)目終結(jié)單》并經(jīng)業(yè)主或接受維修服務(wù)部門簽字后統(tǒng)一歸檔保存。4.4工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對整治維修工人安排、調(diào)度、進(jìn)度、質(zhì)量檢查，在安排維修任務(wù)時必要進(jìn)行技術(shù)交底，提出詳細(xì)技術(shù)、質(zhì)量和安全規(guī)定，并作好記錄備查。4.5每天二次對指定區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行巡邏，檢查本區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施與否完好，與否能安全使用，有無破壞或損傷。發(fā)現(xiàn)問題必要當(dāng)天填報《維修項(xiàng)目申報表》報物管部，即時安排維修。4.6負(fù)責(zé)對社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和業(yè)主室內(nèi)維修項(xiàng)目定期進(jìn)行質(zhì)量回訪，維修時間、項(xiàng)目、維修質(zhì)量、回訪時間填寫《工程維修質(zhì)量回訪單》，并請業(yè)主簽字。4.7作好當(dāng)天維修施工和住戶裝修現(xiàn)場監(jiān)理記錄。每月底將維修項(xiàng)目、領(lǐng)、耗用材料、維修服務(wù)及時率、維修服務(wù)質(zhì)量合格率、維修返修率填寫《維修項(xiàng)目月報表》，報物管部。裝修巡檢程序圖合格檢查驗(yàn)收施工單位整治發(fā)《整治聯(lián)系記錄》合格檢查驗(yàn)收業(yè)主整治發(fā)《整治告知》業(yè)主裝修責(zé)任規(guī)定業(yè)主整治開發(fā)商責(zé)任發(fā)現(xiàn)問題每日巡檢合格檢查驗(yàn)收施工單位整治發(fā)《整治聯(lián)系記錄》合格檢查驗(yàn)收業(yè)主整治發(fā)《整治告知》業(yè)主裝修責(zé)任規(guī)定業(yè)主整治開發(fā)商責(zé)任發(fā)現(xiàn)問題每日巡檢否否是是5.0記錄5.1《裝修巡檢登記表》5.2《工程維修質(zhì)量回訪單》5.3《維修項(xiàng)目月報表》5.4《巡視登記表》值班電工交接班制度一、值班人員應(yīng)按安排班次值班，不得遲到、早退、無端缺勤，不得擅自調(diào)班、頂班。因故不能值班者必要提前向工程部請假，由工程部安排替班人員。二、交、接班人員必要做好交接班準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交接班。三、交、接班人員必要認(rèn)真查看運(yùn)營記錄，簡介理解設(shè)備運(yùn)營狀況和方式，設(shè)備檢修、變更等狀況，清點(diǎn)儀表、工具等。作好交、接班記錄（并雙方簽字）。四、在下列狀況下不得交接班：1．事故解決未完，或重大設(shè)備啟動、停機(jī)時。2．接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清狀況，未找到頂班人時。高壓配電運(yùn)營人員巡視制度一．高壓配電裝置巡視應(yīng)兩人進(jìn)行，一人監(jiān)護(hù)，一人檢查。二．巡視檢查要以高壓某些及重點(diǎn)設(shè)備為主，但也不能放過低壓某些與普通設(shè)備細(xì)微變化。三．巡視電器設(shè)備時，人體與帶電導(dǎo)體間距離應(yīng)不不大于安全距離，不同電壓下最小安全距離規(guī)定是：10kv及如下高壓為0.7m。四．巡視時不得對設(shè)備進(jìn)行任何操作或工作，且禁止接觸高壓電器設(shè)備絕緣某些。五．進(jìn)入高壓室巡視檢查時，應(yīng)隨手將門關(guān)好，防止小動物進(jìn)入室內(nèi)。六．配電室巡視檢查應(yīng)在規(guī)定期間內(nèi)進(jìn)行，普通巡視周期如下：A、每班班中檢查一次；B、巡視檢查設(shè)備時，要集中精力，認(rèn)真、仔細(xì)并及時分析設(shè)備運(yùn)營與否正常；C、新設(shè)備投入運(yùn)營時，值班人員要勤巡視。電梯巡邏維護(hù)、保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1.0目及時發(fā)現(xiàn)電梯故障，及時解決，保證電梯長期正常運(yùn)營。2.0合用范疇社區(qū)內(nèi)所有電梯。3.0工作程序3.1巡視程序3.1.1維修工每日9:00開始時對社區(qū)內(nèi)所有電梯進(jìn)行一次巡視，巡視內(nèi)容詳見《巡視登記表》；3.1.2巡視中充分發(fā)揮各器官作用，迅速判斷電梯運(yùn)營狀態(tài)；耳聽：運(yùn)營中與否有異聲；嗅：轎箱、機(jī)房、井道有無異味；手摸：各按紐與否接觸良好；目測觀測設(shè)備有無破損；體感：運(yùn)動與否平衡，有無搖晃。3.1.3發(fā)現(xiàn)問題及時解決并作好巡視記錄。4.0保養(yǎng)程序4.1電梯保養(yǎng)每年1次。4.2保養(yǎng)內(nèi)容：保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)規(guī)定1．電引機(jī)地腳螺拴緊固；2．減速器電機(jī)軸承加油。1．曳引機(jī)運(yùn)營平衡無雜音2．減速器、電機(jī)軸承油位正常無漏油。檢查抱閘起、停車制動與否靈活可靠。1．制動時，閘緊抱輪；2．電引動機(jī)起動松閘同步；1．控制屏上行交流接觸點(diǎn)檢查；2．繼電器動作可靠性檢查；3．保險絲更換；4．控制曳引機(jī)清潔工作。1．接觸器觸頭無污垢，凹坑蝕痕，鐵芯磁環(huán)無斷裂，吸良好噪音小。2．繼電器觸頭無塵埃，無燒焦?fàn)顩r；3．安全鈕每月加油一次并應(yīng)保證靈活可靠；4．傳動鋼絲繩應(yīng)無銹。1．限速器、導(dǎo)線向滑輪加油；2．安全鉗每月檢查；3．曳引鋼絲繩檢查并潤滑。1．限速器每旬加油一次；2．導(dǎo)向滑輪每月加油一次；3．安全鉗每月加油一次，并應(yīng)保證靈活可靠；4．1．轎門、廳門、門鎖和門觸頭安全可靠性檢查。2．開門機(jī)構(gòu)傳動狀況檢查；3．門轉(zhuǎn)動軸主門鎖每月加油一次；4．開門機(jī)鏈加油。1．所有門啟閉輕便靈活開門機(jī)構(gòu)動作時無跳動搖晃；2．廳門鎖動作靈活關(guān)閉后不能打開；3．門鎖開關(guān)聯(lián)鎖可靠、有效；4．門傳動軸、鎖軸、門上滑輪每月加油一次；5．開門機(jī)鏈輪每月加油一次。限位開關(guān)，極限關(guān)可靠性檢查。極限開關(guān)接觸良好無損，每月檢查一次操縱箱按鈕開關(guān)敏捷可靠檢查。1．所有召喚按鈕動作正常敏捷、可靠；2．召喚批示燈顯亮每月檢查三次?？陀秒娞莅l(fā)生應(yīng)急故障修理排除。接到顧客故障電話后應(yīng)及時設(shè)法排除，并作好記錄。給排水、發(fā)電機(jī)、通風(fēng)設(shè)備作業(yè)規(guī)程1.0目保證社區(qū)給排水設(shè)備處在良好技術(shù)狀態(tài)，保證社區(qū)生活、消防用水，處在良好運(yùn)營狀態(tài)，保證社區(qū)居民正常生活，保證各類風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)處在良好工作狀態(tài)，保證設(shè)備在消防狀態(tài)下排煙。保證柴油發(fā)電機(jī)處在良好備用狀態(tài)，在外電停電狀況下能及時啟動發(fā)電，保證消防、電梯應(yīng)急需要。2.0合用范疇社區(qū)內(nèi)給排水、通風(fēng)系統(tǒng)、柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)營管理。3.0職責(zé)3.1設(shè)備值班員負(fù)責(zé)以上各類設(shè)備操作，監(jiān)控運(yùn)營及準(zhǔn)時抄表記錄，發(fā)現(xiàn)異常狀況報告，打掃設(shè)備層及設(shè)備清潔衛(wèi)生。3.2設(shè)備技術(shù)主管負(fù)責(zé)設(shè)備操作規(guī)程制定及運(yùn)營工作技術(shù)指引和檢查。3.3物管部負(fù)責(zé)向業(yè)主告知停水、停電狀況。4.0運(yùn)營工作程序4.1設(shè)備運(yùn)營時間擬定4.1.1.給水設(shè)備處在24小時持續(xù)運(yùn)營狀態(tài)；4.1.2柴油發(fā)電機(jī)組在外電停電5分鐘內(nèi)啟動，在接配電室告知后及時送電；4.1.3設(shè)備層通風(fēng)機(jī)、視設(shè)備層濕度狀況開機(jī)通風(fēng)；4.1.4污水泵處在自動位置、污水上升到一定高度時自動排水。4.2設(shè)備運(yùn)營4.2.1值班運(yùn)營人員負(fù)責(zé)給水設(shè)備24小時運(yùn)營操作監(jiān)控記錄，在給水設(shè)備啟動時，應(yīng)注意觀測起動時設(shè)備各項(xiàng)運(yùn)營參數(shù)（電流、電壓、管網(wǎng)壓力），傾聽有無異響，運(yùn)營期間每2小時記錄一次運(yùn)營參數(shù)；4.2.2值班人員負(fù)責(zé)設(shè)備層、通風(fēng)風(fēng)機(jī)操作監(jiān)控，在多雨潮濕季節(jié)每日必要開機(jī)通風(fēng)，并作好運(yùn)營記錄；4.2.3值班員在外電停電或配電設(shè)備浮現(xiàn)故障狀況下，及時作好發(fā)電準(zhǔn)備工作，接到發(fā)電告知后及時啟動發(fā)電機(jī)組送電（操作程序見操作規(guī)程）并作好運(yùn)營記錄；4.2.4值班人員運(yùn)營操作，應(yīng)嚴(yán)格按操作規(guī)程操作，加強(qiáng)巡視，注意各類設(shè)備運(yùn)營參數(shù)變化狀況，發(fā)現(xiàn)異常狀況及時向主管報告。4.2.5無關(guān)人員未經(jīng)允許不得進(jìn)入設(shè)備層。5.0記錄6.0有關(guān)支持文獻(xiàn)6.1(柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)營管理原則作業(yè)規(guī)程)；6.2(柴油發(fā)電機(jī)操作原則作業(yè)規(guī)程)；6.3(柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)原則作業(yè)規(guī)程)。柴油發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程1.0目保證操作安全性和對的性，避免因操作失誤導(dǎo)致設(shè)備或人為事故。2.0合用范疇社區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備、發(fā)電機(jī)組操作。3.0職責(zé)值班員工負(fù)責(zé)上述各類設(shè)備操作記錄和異常狀況報告。4.0工作程序4.1柴油發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程：檢查機(jī)組（機(jī)油油位、柴油油位、冷卻水箱水位）——將怠速運(yùn)營開關(guān)放在“怠速”按下“啟動”按鈕（注意：啟動電機(jī)運(yùn)營15秒而柴發(fā)機(jī)未運(yùn)營時需等待3分鐘后再次啟動，若三次未啟動成功需檢查故障因素后再次啟動）——怠速運(yùn)營5分鐘無異常狀況轉(zhuǎn)入正常運(yùn)營——按配電屏上“送電”鈕開始送電——告知停止送電時，按配電屏上“斷電按鈕”柴發(fā)機(jī)組轉(zhuǎn)入怠速，運(yùn)營5分鐘后停機(jī)。注：柴發(fā)機(jī)組正常運(yùn)營參數(shù)：水溫：70—100℃油溫：82—107℃油壓：3.52—4.97kg.cm2電壓：400v頻率：50Hz給排水、通風(fēng)、柴油發(fā)電機(jī)組巡視、維護(hù)保養(yǎng)、檢修作業(yè)規(guī)程1.0目每日巡視及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及時排除，保證運(yùn)營正常，定期維修保養(yǎng)使設(shè)備長期穩(wěn)定運(yùn)營。2.0合用范疇轄區(qū)內(nèi)給排水、柴油發(fā)電機(jī)組、通風(fēng)系統(tǒng)、各類設(shè)備巡視、維修、保養(yǎng)。3.0職責(zé)3.1設(shè)備維修工負(fù)責(zé)上述設(shè)備巡視維修保養(yǎng)工作；3.2設(shè)備技術(shù)主管負(fù)責(zé)檢修籌劃編制、材料籌劃編制、維修保養(yǎng)工作技術(shù)指引、檢查監(jiān)督及外委維修工作聯(lián)系工作。4.0巡視程序4.1運(yùn)營設(shè)備巡視每天進(jìn)行一次，由維修工進(jìn)行；4.2巡視地點(diǎn)：設(shè)備層、電梯房、水泵及控制系統(tǒng)、各污水坑、潛水泵、柴油發(fā)電機(jī)室；4.3巡視內(nèi)容：檢查各類設(shè)備運(yùn)營與否正常，設(shè)備周邊有無雜物，與否有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，水泵、電機(jī)、風(fēng)機(jī)、電梯運(yùn)營有無異響、異味。4.4.巡視時需作好巡視記錄。5.0維修保養(yǎng)5.1給排水系統(tǒng)5.1.1清除泵體周邊雜物，泵體外觀清潔每月一次；5.1.2清除污水坑中雜物，每季一次；5.1.3對泵體加潤滑油，半年一次；5.1.4按大中修籌劃對泵體及電機(jī)進(jìn)行解體大修；5.1.5設(shè)備主管制定維修籌劃并對檢查工作提供技術(shù)指引及檢查監(jiān)督。5.2柴油發(fā)電機(jī)系統(tǒng)5.2.1設(shè)備維修工負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)工作；5.2.2設(shè)備維修班按維修籌劃進(jìn)行檢查，同步記錄于設(shè)備檔案；5.2.3柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)項(xiàng)目表（見下頁）：柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)項(xiàng)目表序號檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)方式及用材料時間1發(fā)電機(jī)組外部清潔用抹布清除油污每月2啟動電瓶查電瓶電解液，局限性加蒸餾水每月3機(jī)油濾清器更換機(jī)油濾清器500運(yùn)營小時4燃油濾清器更換燃油濾清器500運(yùn)營小時5水濾清器更換水濾清器500運(yùn)營小時6空氣濾清器拆下清掃500運(yùn)營小時7機(jī)油更換機(jī)油500運(yùn)營小時5.2.4每一月啟動柴油發(fā)機(jī)組一次，每次15分鐘，觀測運(yùn)營與否正常。5.3通風(fēng)排煙系統(tǒng)5.3.1對風(fēng)機(jī)軸承定期加油潤滑；5.3.2檢查風(fēng)機(jī)皮帶與否完好，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)正或更換；5.3.3排煙閥每季檢查一次，檢查機(jī)械機(jī)構(gòu)與否能動作。6.0記錄二次供水管理工作程序1.0目保證社區(qū)二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢查原則，保障顧客身體健康和消防用水。2.0合用范疇合用于社區(qū)二次供水系統(tǒng)管理。3.0職責(zé)3.1物管部負(fù)責(zé)每年定期聯(lián)系專業(yè)水池清洗隊（由市供水公司指定）來社區(qū)進(jìn)行中間水池清洗。3.2設(shè)備維修工負(fù)責(zé)清洗時配合工作，物管部負(fù)責(zé)向外發(fā)停水告知。4.0工作程序4.1二次供水由指定設(shè)備運(yùn)營人員負(fù)責(zé)管理，管理人員定期進(jìn)行體檢，合格后方可上崗。4.2管理人員負(fù)責(zé)水池管理，按規(guī)定規(guī)定檢查孔加蓋，出水口加網(wǎng)罩工作。4.3二次供水清洗，消毒程序。4.3.1由專業(yè)水池清洗隊清洗水池（外委）；4.3.2.清洗后取水樣送衛(wèi)生防疫站檢測，合格后方能投入使用，不合格進(jìn)行重新清洗直至合格。4.3．3衛(wèi)生防疫站檢測報告單，原件存檔保存。5.0有關(guān)文獻(xiàn)《長春市二次供水管理辦法》《水質(zhì)分析報告單》《衛(wèi)生允許證》供配電設(shè)備設(shè)施巡視維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1.0目及時解決供配電設(shè)備故障，保證設(shè)備正常安全運(yùn)營。2.0合用范疇合用于社區(qū)內(nèi)高低壓配電設(shè)備，照明系統(tǒng)、設(shè)備電控某些維修保養(yǎng)工作。3.0職責(zé)水、電、氣維修工負(fù)責(zé)電器設(shè)備維修保養(yǎng)。4.0工作程序4.1巡視：每日水、電、氣維修工對所管轄內(nèi)水電氣、照明配電設(shè)施進(jìn)行一次巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，不能及時解決應(yīng)采用辦法并上報，必要時停止設(shè)備運(yùn)營。4.2巡視地點(diǎn)4.2.1社區(qū)各配電井，檢查空開與否正常，導(dǎo)線有無過熱現(xiàn)象，樓道照明燈具與否有損壞，如有更換即進(jìn)行更換；4.2.2設(shè)備層水泵、風(fēng)機(jī)、控制柜、電動機(jī)、檢查電動機(jī)溫升與否過高，機(jī)組有無強(qiáng)烈振動，有無異響，電源電壓與否正常電流與否超過額定值，與否缺相運(yùn)營，控制箱、開關(guān)、交流接觸器、滅火罩與否完好，電容器外殼有無凸凹現(xiàn)象，有無異響或放電火花，各某些接頭接觸與否良好。4.3維修保養(yǎng)4.3.1社區(qū)、車庫及大樓內(nèi)照明系統(tǒng)維修保養(yǎng)；4.3.2及時更換損壞照明燈具；4.3.4定期清掃電井中電器設(shè)備灰塵，測量電源電壓及各回路運(yùn)營、電流、觀測開關(guān)導(dǎo)線與否過載運(yùn)營。5.0電梯、風(fēng)機(jī)、水泵、控制箱柜、電機(jī)維修保養(yǎng)。5.1及時解決巡視中發(fā)現(xiàn)問題，及時更換損壞零件，如主開關(guān)，接觸器、熱繼電器、批示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)。5.2所更換配件，必要與原設(shè)備相匹配，以保證設(shè)備正常安全運(yùn)營。5.3清除電機(jī)油垢及外部灰塵，檢查軸承潤滑狀況，補(bǔ)換潤滑油，檢查出線盒引線連接與否可靠，絕緣解決與否得當(dāng)，檢查電表外殼接地與否良好，檢測電動機(jī)絕緣電阻。5.4大修內(nèi)容、電動解體、清除內(nèi)部污垢、檢查繞組絕緣狀況，槽楔有無松動，匝間有無短路，燒傷痕跡，檢查通風(fēng)冷卻與否完好，檢查有無掃膛現(xiàn)象，對外殼補(bǔ)漆檢查軸承，損壞應(yīng)及時更換，檢查運(yùn)營電流與否正常，檢查聯(lián)軸器。6.0記錄值班管理原則作業(yè)規(guī)程1.0目規(guī)范值班管理，保證值班質(zhì)量。2.0合用范疇合用于物業(yè)管理公司管理處工程維修部值班工作。3.0職責(zé)3.1客服中心經(jīng)理負(fù)責(zé)對值班工作監(jiān)控。3.2工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)值班工作詳細(xì)安排和檢查。3.3工程部值班人員負(fù)責(zé)按此規(guī)程進(jìn)行值班工作。4.0程序要點(diǎn)4.1交接班操作4.1.1交班人員提前20分鐘做好交班準(zhǔn)備：A、檢查設(shè)備并保證運(yùn)營正常；B、搞好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。4.1.2接班人員提前15分鐘到達(dá)值班崗位。4.1.3接班人員一方面認(rèn)真仔細(xì)地檢查各設(shè)備運(yùn)營狀況：A、發(fā)現(xiàn)異常狀況應(yīng)及時采用有效辦法，并告知交班人解決，接班人協(xié)助；B、確認(rèn)無異常狀況再回到值班室進(jìn)行交接班程序。4.1.4交班人員積極、簡要地向接班人簡介值班和設(shè)備運(yùn)營狀況，重點(diǎn)講明操作注意事項(xiàng)；接班人應(yīng)認(rèn)真聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至雙方清晰。4.1.5接班人查看上班<機(jī)電運(yùn)營值班記錄)，檢查儀器、工具等物品是否齊全完好。4.1.6交接雙方以為無誤后共同在(機(jī)電運(yùn)營交接班記錄)上簽名確認(rèn)。4.1.7交接完畢后所發(fā)生問題由接班人負(fù)責(zé)。4.1.8有下列狀況之一不能交接班：A、上一班運(yùn)營狀況未交代清晰，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、操作間不清潔；B、接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班；C、接班人醉酒或其她狀況而未找到接班人；D、在倒閘操作和事故解決過程中；E、若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)解決事故，接班人協(xié)助。4.2值班操作要點(diǎn)4.2.1值班人應(yīng)提前15分鐘到達(dá)值班崗位，按交接班程序進(jìn)行交接班。4.2.2堅守崗位，不得串崗。4.2.3按關(guān)于運(yùn)營管理原則作業(yè)規(guī)程對空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備進(jìn)行巡邏、保養(yǎng)、維修.4.2.4如遇特殊事件，應(yīng)按突發(fā)事件解決程序進(jìn)行解決。4.2.5值班人員因特殊狀況需要調(diào)班時，必要事前填寫調(diào)班表，并經(jīng)工程維修部主管批準(zhǔn)并簽字方可調(diào)班。4.3停送電操作要領(lǐng)4.3.1正常狀況下倒閘操作：A、工程維修部主管提前兩天書面告知運(yùn)營組停、送電范疇(涉及變壓器報停、啟用)；B、運(yùn)營組接到告知后，一天內(nèi)完畢如下工作：——及時告知供配電專業(yè)人員即到現(xiàn)場，依照負(fù)荷分布狀況實(shí)地考察其可行性；——若不可行應(yīng)及時報告狀況，并闡明因素；——若可行，則應(yīng)明確停送、電時間、范疇，填好操作票后，由主管經(jīng)理審批，同步將停、送電狀況書面告知公共事務(wù)部。C、公共事務(wù)部接到告知后，提前一天貼出停電告知以告之住戶；D、倒閘操作前，運(yùn)營人員要做好相應(yīng)準(zhǔn)備工作，電梯降至首層，如有必要可將發(fā)電機(jī)操作開關(guān)置于停機(jī)位置；E、在擬定期間，在監(jiān)護(hù)人監(jiān)護(hù)下，操作人員按操作票進(jìn)行倒閘操作：——停電：先停負(fù)荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)；——送電：先送隔離開關(guān)，后送負(fù)荷開關(guān)。F、倒閘操作完畢后，運(yùn)營人員檢查電梯運(yùn)營狀況，發(fā)電機(jī)操作開關(guān)置于自動位置。G、做好各項(xiàng)有關(guān)記錄。4.3.2緊急狀態(tài)下倒閘操作：A、發(fā)現(xiàn)配電房有冒煙、短路等異常狀況或發(fā)生火警等重大事故時，運(yùn)營人員應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行所有或某些負(fù)荷停電操作：依照狀況及時斷開低壓配電柜上電源開關(guān)或斷開高壓柜高壓開關(guān)；B、停電后及時告知工程維修部主管，主管到現(xiàn)場后及時檢查事 故因素，在查出擬定因素后方可恢復(fù)某些或所有供電。對損壞 某些應(yīng)盡快修復(fù)，以恢復(fù)正常供電；C、做好各種記錄，重大事故應(yīng)及時報告管理處經(jīng)理。4.4值班房、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度4.4.1值班人員負(fù)責(zé)該班次值班室衛(wèi)生清潔工作，并保持值班室衛(wèi)生。4.4.2專業(yè)值班人員負(fù)責(zé)各自專業(yè)設(shè)備房衛(wèi)生清潔工作：A、水電工負(fù)責(zé)配電房、水泵房衛(wèi)生清潔工作；B、電梯工負(fù)責(zé)電梯房衛(wèi)生清潔工作。4.4.3接班人負(fù)責(zé)檢查上一班清潔工作，對不合格衛(wèi)生清潔工作可規(guī)定返工，直至合格。4.4.4專業(yè)早班值班人員為該專業(yè)設(shè)備房安全衛(wèi)生負(fù)責(zé)人。4.4.5工程維修部主辦負(fù)責(zé)本部衛(wèi)生清潔工作尋常檢查和督導(dǎo)。5.0記錄《值班登記表》6.0有關(guān)支持文獻(xiàn)《機(jī)電維修部員工績效考核算施原則作業(yè)規(guī)程》設(shè)備綜合管理原則作業(yè)規(guī)程1.0目從總體上確立物業(yè)管理公司各類設(shè)備管理規(guī)定，保證各類設(shè)備管理工作統(tǒng)一、完整和完善。2.0合用范疇合用于物業(yè)管理公司管理各類設(shè)備綜合管理工作。3.0職責(zé)3.1工程維修部負(fù)責(zé)所轄社區(qū)各類設(shè)備尋常管理工作。3.2公司辦公室負(fù)責(zé)各類設(shè)備檔案管理工作。4.0程序要點(diǎn)4.1設(shè)備檔案建立規(guī)定4.1.1工程維修部在接管物業(yè)后一周內(nèi)應(yīng)將管轄范疇內(nèi)所有設(shè)備建立臺賬(見附表)，并在建檔后3個工作日內(nèi)將臺賬移送公司辦公室存檔。4.1.2工程維修部應(yīng)在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)記及設(shè)備編號：A、所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺或按功能系統(tǒng)進(jìn)行“設(shè)備標(biāo)記”；B、“設(shè)備標(biāo)記”用標(biāo)牌形式予以實(shí)行，標(biāo)牌應(yīng)有下列內(nèi)容：——設(shè)備名稱；——設(shè)備編號。C、設(shè)備編號按下列規(guī)則編制設(shè)備流水表(01、02……..) 設(shè)備名稱編寫(取漢語拼音字頭)物業(yè)點(diǎn)編碼D、標(biāo)記制作規(guī)范——標(biāo)記材質(zhì)用金屬薄板制作——設(shè)備編號用仿宋字體，涂黑色磁漆——尺寸長300mmxl50mmx3mm(長X寬X厚)4.1.4設(shè)備臺賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范疇、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修狀況及時分別在設(shè)備臺賬或設(shè)備卡片上予以登錄。4.1.5設(shè)備臺賬和設(shè)備出廠原件(合格證、闡明書、保修合同等)統(tǒng)一由公司辦公室保存。管理處保存復(fù)印件。4.2設(shè)備尋常操作、運(yùn)營、維修保養(yǎng)管理詳見工程維修部各類設(shè)備操作、運(yùn)營、維修保養(yǎng)管理原則作業(yè)規(guī)程。4.3設(shè)備購買管理4.3.1設(shè)備購買涉及原有設(shè)備更新和新添設(shè)備購買。4.3.2設(shè)備購買應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要原則。4.3.3設(shè)備購買資金來源按有關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。4.3.4設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進(jìn)行。4.3.5新添設(shè)備由工程維修部提出服務(wù)用途或配套功能以及重要技術(shù)指標(biāo)需求。4.3.6采購設(shè)備應(yīng)遵循<采購管理原則作業(yè)規(guī)程)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購。4.3.7采購設(shè)備到達(dá)公司后，由工程維修部進(jìn)行清點(diǎn)核對，接受有關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)營。符合規(guī)定，辦理驗(yàn)罷手續(xù)；不符合規(guī)定，按合同或公司有關(guān)規(guī)定辦理。4.3.8驗(yàn)收符合規(guī)定采購設(shè)備按本條例有關(guān)規(guī)定納入臺賬，建立卡片等進(jìn)行尋常管理。4.4設(shè)備狀態(tài)標(biāo)記4.4.1工程維修部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)記，以防止因設(shè)備誤操作導(dǎo)致人員傷害和設(shè)備損壞。4.4.2設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)營、備用、停用、封存、報廢、檢修及禁止合閘等。4.4.3常運(yùn)營中設(shè)備可不予標(biāo)記。4.4.4標(biāo)記方式辦法：A、設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)記牌進(jìn)行標(biāo)記，標(biāo)記牌300mmxl50mmx3mm(長X寬X厚)白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；B、設(shè)備狀態(tài)標(biāo)記牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)擬定后，由設(shè)備操作人員及時懸掛于應(yīng)予標(biāo)記設(shè)備顯眼位置；C、設(shè)備狀態(tài)變化，標(biāo)記應(yīng)隨之變化。4.5設(shè)備停用和封存4.5.1發(fā)現(xiàn)下列狀況之一，設(shè)備應(yīng)予停用或封存：A、多余設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要設(shè)備；B、設(shè)備功能己不能滿足提供服務(wù)需要設(shè)備。4.5.2停用或封存設(shè)備應(yīng)采用恰當(dāng)辦法防止銹蝕、碰磕和其她形式對其狀態(tài)損壞。4.5.3工程維修部應(yīng)定期(如一種季度)對停用或封存設(shè)備進(jìn)行檢查，以保持其合用性。4.5.4設(shè)備主管人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存報批單，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后實(shí)行。4.6設(shè)備報廢4.6.1無修復(fù)價值設(shè)備應(yīng)予報廢。4.6.2報廢設(shè)備應(yīng)由機(jī)電維修部組織鑒定。參加鑒定人員應(yīng)涉及：設(shè)備主管人員、運(yùn)營人員、管理處主任等。4.6.3設(shè)備主管人員應(yīng)填寫(設(shè)備報廢審批表)，經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)行。4.6.5報廢設(shè)備應(yīng)及時撤離原安裝或使用場合，未撤離前應(yīng)懸掛“報廢”標(biāo)記。4.6.6工程維修部應(yīng)將批準(zhǔn)(設(shè)備報廢審批表)報公司財務(wù)部一份。5.0記錄5.1《設(shè)備臺賬》5.2《設(shè)備卡》5.3《采購設(shè)備驗(yàn)收表》5.4《設(shè)備停用／封存／報廢／審批表》5.5《設(shè)備定點(diǎn)管理檢查表》6.0有關(guān)支持文獻(xiàn)《機(jī)電維修部所有原則作業(yè)規(guī)程》測量設(shè)備管理原則作業(yè)規(guī)程1.0目保證測量設(shè)備能力滿足使用規(guī)定。2.0合用范疇合用于物業(yè)管理公司對測量設(shè)備從配備、較準(zhǔn)、使用至管理各個環(huán)節(jié)控制。3.0程序要點(diǎn)：3.1建立測量設(shè)備臺帳，其內(nèi)容涉及：出廠編號、公司編號、名稱、形式或型號、量程參數(shù)、精度級別、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標(biāo)記，并隨設(shè)備變化而持臺帳可用性和可追溯性。3.2測量設(shè)備逐個進(jìn)行編號標(biāo)記，其規(guī)定為：采用符號和順序進(jìn)行編號、示例如下：ch01該類測試設(shè)備順序號，用阿拉伯整數(shù)。移動使用測量設(shè)備（裝置符號）測量尺寸（類型符號）。符號規(guī)則如表一：裝置符號H移動使用測量設(shè)備G固定裝置測量設(shè)備類型符號C測量尺寸用測量設(shè)備D測量電參數(shù)（如：電壓、電流、電阻、電功率）Z測量重量用測量設(shè)備P測量壓力、真空度用測量設(shè)備3.3規(guī)定測量設(shè)備校準(zhǔn)周期，測量設(shè)備校準(zhǔn)周期依照其使用頻率及測量設(shè)備精度等擬定（如表二）：測量尺寸校準(zhǔn)周期為二年測量電參數(shù)校準(zhǔn)周期為二年測量重量校準(zhǔn)周期為二年測量壓力校準(zhǔn)周期為一年裝于設(shè)備上，但不能拆卸測量設(shè)備隨設(shè)備大修時進(jìn)行校準(zhǔn)按國家規(guī)定送技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督部門3.4按擬定或規(guī)定校準(zhǔn)周期將測量設(shè)備委托國家授權(quán)計量監(jiān)督檢測單位進(jìn)行校準(zhǔn)，并辦理有關(guān)委托手續(xù)。3.5測量設(shè)備使用3.5.1使用人員應(yīng)熟悉測量設(shè)備使用、對的、合理，按規(guī)定選取和使用測量設(shè)備，并保證在校準(zhǔn)有效期內(nèi)使用。3.5.2使用人員在調(diào)節(jié)測量設(shè)備時，應(yīng)防止由于調(diào)節(jié)不當(dāng)而使校準(zhǔn)狀態(tài)失準(zhǔn)。3.5.3當(dāng)發(fā)現(xiàn)測量設(shè)備失準(zhǔn)時，應(yīng)對已測量或計量成果進(jìn)行復(fù)查消除由于失準(zhǔn)也許導(dǎo)致影響。3.5.4測量設(shè)備保管防靜環(huán)境應(yīng)恰當(dāng)，不應(yīng)與工具、刀具、原材料和零配件混放，防止丟失、碰磕、損壞、失準(zhǔn)、銹蝕。3.6校準(zhǔn)委托3.6.1如公司無校準(zhǔn)設(shè)備、原則物及專業(yè)人員，即無能力進(jìn)行校準(zhǔn)，凡需校準(zhǔn)測量設(shè)備一律委托國家授權(quán)校準(zhǔn)單位進(jìn)行校準(zhǔn)。3.6.2工程維修部測量設(shè)備管理人員在委托校準(zhǔn)時，應(yīng)將送交校準(zhǔn)設(shè)備使用量數(shù)值范疇列入委托中，并請校準(zhǔn)單位在校準(zhǔn)報告/記錄中列出所使用校準(zhǔn)設(shè)備型號、環(huán)境溫度、校準(zhǔn)鑒定根據(jù)國標(biāo)代號。工具管理原則作業(yè)規(guī)程1.0目規(guī)范工程維修部工具管理工作，保證工程維修部工具完整及各項(xiàng)性能完好。2.0合用范疇合用于物業(yè)管理公司所屬各管理處工程維修部工具管理。3.0職責(zé)3.1工程維修部主管負(fù)責(zé)檢查工具管理工作實(shí)行狀況并負(fù)責(zé)工具申購。3.2工程維修人員詳細(xì)負(fù)責(zé)工具管理。3.3客服中心物管員負(fù)責(zé)工具簿記盤點(diǎn)工作。4.0程序要點(diǎn)4.1工程維修部工具年度采購籌劃制定4.1.1每年12月15日之前由工程維修部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制定下一年度(工程維修部工具年度采購籌劃)并上報公司審批。4.1.2(工程維修部工具年度采購籌劃)應(yīng)涉及如下內(nèi)容：A所需工具名稱、型號及規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地；B預(yù)測費(fèi)用；C購買時間；D用途。4.2工程維修部工具提成兩類：一類是個人使用工具，另一類是分部門公用工具。個人使用工具由個人領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管，分部門公用工具由主管領(lǐng)用負(fù)責(zé)保管。客服中心物管員對所領(lǐng)用工具記錄在(工具領(lǐng)用登記表)內(nèi)。4.3個人使用工具和分部門公用工具(便攜帶)由主管統(tǒng)一填寫(領(lǐng)料單)，工程不負(fù)責(zé)批準(zhǔn)后，由主管到倉庫領(lǐng)取并負(fù)責(zé)暫時保管。主管必要將所領(lǐng)工具簿記在(保管工具登記表)內(nèi)，并由工程部負(fù)責(zé)人簽名確認(rèn)。4.4個人使用工具管理4.4.1工程維修部員工正式上崗時，由員工填寫<領(lǐng)料單)經(jīng)工程維修部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，在物管員處領(lǐng)取一套個人使用工具。工程維修部員工個人使用工具每年只能補(bǔ)領(lǐng)一次。管理處物管員應(yīng)對員工所領(lǐng)工具簿記在(工具領(lǐng)用登記表)內(nèi)。4.4.2個人使用工具使用注意事項(xiàng)：A、不準(zhǔn)亂打亂撬；B、用力應(yīng)適度；C、測量不同參數(shù)時注意對的換檔(萬用表)；D、注意工具作用條件(如額定電．壓、額定電流或承載能力等)；E、用后擦拭干凈工具。4.4.3工程維修部員工個人使用工具屬公司財產(chǎn)，禁止用作私人用途。4.4.4工程維修部員工個人使用工具丟失或人為損壞，則應(yīng)由員工個人及時補(bǔ)上同規(guī)格同品質(zhì)工具；如屬正常使用損壞則可以經(jīng)工程維修部主管批準(zhǔn)后在倉管員處以舊換新，物管員應(yīng)做好登記。4.4.5員工辭工、被解雇或轉(zhuǎn)崗時應(yīng)將個人使用工具所有退還給工程維修部，對于丟失或人為損壞工具告知財務(wù)部扣發(fā)相應(yīng)錢款。工程維修部負(fù)責(zé)人必要將員工退還個人使用工具簿記在《組長保管工具登記表》內(nèi)，并在“備注”一欄內(nèi)注明“退還”字樣。員工退還個人使用工具要設(shè)專柜保管并作以舊換新用工具。4.4.6工程維修部負(fù)責(zé)人每月18號檢查每個員工個人使用工具，對于丟失或人為損壞工具將責(zé)令其及時補(bǔ)齊。4.4.7對于換下來個人使用工具每半年由管理處物管員進(jìn)行一次盤點(diǎn)并登記在《報廢工具登記表》內(nèi)客服中心經(jīng)理批準(zhǔn)后上報公司審批。審批后,由客服中心經(jīng)理負(fù)責(zé)解決.4.5專業(yè)組公用工具管理4.5.1各專業(yè)成員工借用公用工具或各分部門之間借用公用工具都應(yīng)在主辦處借用；工程維修部以外部門借用公用工具須經(jīng)工程維修部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可借用。負(fù)責(zé)人必要將借用工具登記在《工具借用登記表》上。4.5.2專業(yè)組公用工具使用注意事項(xiàng)：A、便攜式(小件)公用工具使用注意事項(xiàng)按4.4.2條款執(zhí)行；B、大型公用工具使用除應(yīng)遵循便攜式(小件)公用工具使用注意事項(xiàng)外還應(yīng)每月進(jìn)行一次保養(yǎng)：——對各轉(zhuǎn)動部位加注潤滑油；——調(diào)節(jié)皮帶，對于磨損嚴(yán)重皮帶應(yīng)更換；——檢查、調(diào)節(jié)碳刷，如碳刷磨損超過新裝時1／2則應(yīng)更換；——檢查啟動電容，如變形、膨脹或開裂則應(yīng)更換；——檢查或整修接線頭；——調(diào)節(jié)機(jī)械間隙至合理位置；——清潔外表，必要時涂上防銹油；——擰緊所有緊固螺栓。4.5.3專業(yè)組公用工具屬公司財產(chǎn)，禁止用作私人用途。4.5.4專業(yè)組公用工具如丟失或人為損壞，則應(yīng)由借用人負(fù)責(zé)照價補(bǔ)償。專業(yè)公用工具如屬正常使用損壞，對于小型(100元如下)經(jīng)工程維修部主管確認(rèn)，客服中心工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后可以以舊換新。對于100元以上公用工具須先由工程部主管填寫(報廢工具登記表)客服中心經(jīng)理或工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后上報公司審批。4.5.5專業(yè)組工程部經(jīng)理工程部主管工作調(diào)遷、辭工或被解雇時，由客服中心經(jīng)理或工程部經(jīng)理睬同物管員一起對主管所管公用工具進(jìn)行盤點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)缺少或人為損壞則應(yīng)追究主管責(zé)任。4.5.6工程維修部主管每月20號對部門公用工具進(jìn)行檢查，對于缺少或人為損壞，將責(zé)令員工負(fù)責(zé)盡快補(bǔ)齊。4.5.7對于換下來公用工具每半年由管理處物管員進(jìn)行一次盤點(diǎn)并登記在(報廢工具登記表)內(nèi)，經(jīng)客服中心經(jīng)理或工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后上報公司審批。審批后由客服中心工程部負(fù)責(zé)報廢解決。4.5.8對于專業(yè)組公用工具中計量器具或安全用品應(yīng)定期送檢，檢查后合格方可使用，否則應(yīng)重新申購。4.6工程維修部通訊用對講機(jī)管理按<警用器械管理原則作業(yè)規(guī)程>有關(guān)條款執(zhí)行。4.7管理處物管員每月30號應(yīng)將所保管工具進(jìn)行一次盤點(diǎn)并簿記在(倉管員保管工具登記表)上，對于需要補(bǔ)充工具應(yīng)建議工程維修部經(jīng)理盡快申購。4.8工程維修部經(jīng)理每月5號之前依照物管員建議及<工程維修部工具年度采購籌劃表)填寫工具申購單并上報公司。對于籌劃中未列出工具，工程維修部經(jīng)理應(yīng)盡快補(bǔ)充至籌劃中并上報公司審批。5.0記錄5.1(工具保管登記表)5.2(工具領(lǐng)用登記表)5.3(工具借用登記表)5.4(報廢工具登記表)5.5(工程維修部工具年度采購籌劃表)6.0有關(guān)支持文獻(xiàn)電梯運(yùn)營管理原則作業(yè)規(guī)程1.0目規(guī)范電梯運(yùn)營管理工作，保證電梯良好運(yùn)營。2.0合用范疇合用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯運(yùn)營管理.3.0職責(zé)3.1客服中心工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查電梯運(yùn)營管理工作實(shí)行狀況。3.2工程維修部主管負(fù)責(zé)電梯運(yùn)營管理工作組織實(shí)行。3.3電梯管理員詳細(xì)負(fù)責(zé)電梯運(yùn)營管理。4.0程序要點(diǎn)4.1巡視監(jiān)控4.1.1電梯管理員每天應(yīng)對社區(qū)內(nèi)所有電梯重要部位至少巡視一次。4.1.2巡視監(jiān)控重要內(nèi)容如下：A、曳引電機(jī)有無異常噪音或氣味，與否溫度過高(燙手)，曳引電機(jī)軸承與否需要加注潤滑油，螺栓與否松動；B、減速箱與否需要加注潤滑油，油色、油位與否正常，聯(lián)軸器與否牢固可靠，螺栓有無松動；C、批示儀表、批示燈與否對的，各繼電器、接觸動作與否正常，有無異常聲響；D、變壓器、電阻器、電抗器溫度與否正常，有無過熱現(xiàn)象；E、制動器動作與否正常，制動線圈與否過熱，制動輪上與否有油污；F、曳引輪、曳引繩、限速器、機(jī)械選層器、測速機(jī)等運(yùn)營與否正常，有無異常聲響；G、通訊設(shè)施與否敏捷暢通，批示牌、標(biāo)示牌與否完好，盤車手輪、開閘板手等救援工具與否已放置在指定位置；H、轎廂照明與否正常，廳外轎內(nèi)指層、指令及批示燈與否正常；I、廳門及轎門踏板與否清潔干凈；J、轎廂和對重導(dǎo)靴油盅油量與否足夠；K、電梯運(yùn)營有無異常振動或聲響，舒服感有無明顯變化；L、開關(guān)門有無異常(順暢)，轎廂內(nèi)應(yīng)急燈與否可靠；M、底坑限速器、張緊裝置、開關(guān)和碰鐵距離與否異常；N、補(bǔ)償鏈與否有異響；O、底坑有無積水或臟物。4.1.3巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述狀況有不正常時，電梯管理員應(yīng)及時采用辦法予解決。解決不了問題應(yīng)及時如實(shí)地報告給機(jī)電維修部主管，在主管協(xié)同下加以解決。4.2異常狀況處置4.2.1發(fā)生火災(zāi)處置A、樓層發(fā)生火災(zāi)時，電梯管理員應(yīng)及時按動消防開關(guān)使電梯進(jìn)入B、消防運(yùn)營狀態(tài)，電梯運(yùn)營到站后，應(yīng)使住戶保持靜，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎廂；C、井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時，電梯管理員應(yīng)即刻停梯，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎廂，切斷電源。用干粉和1211滅火器滅火控制火勢蔓延；D、對于上述兩種狀況，電梯管理員應(yīng)及時告知社區(qū)消防中心，按(火警、火災(zāi)應(yīng)急解決原則作業(yè)規(guī)程)處置。4.2.2電梯濕水處置：A、當(dāng)?shù)卓觾?nèi)浮現(xiàn)少量進(jìn)水或浸水時，應(yīng)將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源；B、當(dāng)樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進(jìn)水時，應(yīng)將轎廂停于進(jìn)水層站上一層，斷開電梯總電源；C、當(dāng)?shù)卓?、井道或機(jī)房進(jìn)水較多時，應(yīng)及時停梯，斷開電梯電源總開關(guān)；D、發(fā)生濕水時，應(yīng)迅速阻斷漏水源；E、對濕水電梯應(yīng)進(jìn)行除濕解決，如用干抹布擦拭、熱風(fēng)吹干(溫度不能太高)、自然通風(fēng)、更換管線等。確認(rèn)濕水已消除，各絕緣電阻達(dá)到規(guī)定并且試梯運(yùn)營無異常后，方可投入正式運(yùn)營。4.2.3停電導(dǎo)致停梯或故障導(dǎo)致停梯時困人救援按<電梯困人救援原則作業(yè)規(guī)程)4.3電梯機(jī)房管理4.3.1非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)工程維修部主辦批準(zhǔn)，并在值班人員陪伴下方可進(jìn)入機(jī)房。4.3.2機(jī)房內(nèi)禁止存儲易燃、易爆或危險物品，機(jī)房內(nèi)應(yīng)配足消防器材，禁止吸煙。4.3.3每周打掃一次機(jī)房衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬無污物，油漆完好、整潔光亮。4.3.4機(jī)房應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗啟動靈活。4.3.5機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。4.4交接班規(guī)定4.4.1接班人員應(yīng)準(zhǔn)時來接班。4.4.2接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代，并查看<電梯運(yùn)營日記)，檢查工具、物品與否齊全，確認(rèn)無誤后在<電梯運(yùn)營日記)表上簽名。4.4.3有下列狀況之一者不準(zhǔn)交接班：A上一班運(yùn)營狀況未交代清晰；B記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；C機(jī)房不干凈；D接班人未到崗；E事故正在解決中或交接班時發(fā)生故障，應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)解決，接班人協(xié)助進(jìn)行。4.5電梯運(yùn)營狀況，應(yīng)完整、規(guī)范地記錄在《電梯運(yùn)營日記》表內(nèi)，于每月3號前將上月記錄整頓成后交工程維修部存檔，保存期二年。5.0記錄《電梯運(yùn)營日記》6.0有關(guān)支持文獻(xiàn)《電梯維修保養(yǎng)原則作業(yè)規(guī)程》電梯困人救援原則作業(yè)規(guī)程1.0目規(guī)范電梯困人救援工作程序，保證乘客與電梯安全。2.0合用范疇合用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯困人后救援工作。3.0職責(zé)3.1工程維修部主管負(fù)責(zé)電梯困人后救援工作組織實(shí)行。3.2電梯管理員負(fù)責(zé)電梯困人后救援工作。4.0程序要點(diǎn)4.1當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時，電梯管理員通過電梯對講機(jī)或喊話與被困人員獲得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)定，不要驚慌，靜心等待救援人員援救；被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂門處在半開閉狀態(tài)，電梯管理員應(yīng)設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉。4.2依照指層燈、PC顯示、選層器橫桿打開廳門觀測轎廂所在位置。4.3轎廂停于距廳門0.5米左右位置救援。4.3.4協(xié)助住戶離開轎廂。4.3.5重新關(guān)好廳門。4.4轎廂停于距離廳門0.5米以外位置救援辦法4.4.1進(jìn)人機(jī)房切斷電梯電源。4.4.2拆除電動機(jī)尾軸罩蓋，安上旋柄座及旋柄。4.4.3援救人員之一把旋柄，另一援救人員手持釋放桿，輕輕撬開制動器，運(yùn)用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發(fā)行危險，操作時應(yīng)一撬一放使轎廂逐漸移動，直至最接近廳門(0.5米左右)為止。4.4.4當(dāng)轎廂停于距廳門0.5米遠(yuǎn)左右位置時，其救援辦法按4.3條款進(jìn)行。4.5遇有其她復(fù)雜狀況，應(yīng)請救電梯公司協(xié)助救援。4.6困人救援工作完畢后，電梯管理員應(yīng)將狀況完整、規(guī)范地記錄在(電梯運(yùn)營日記)內(nèi).5.0記錄6.0有關(guān)支持文獻(xiàn)<電梯運(yùn)營管理原則作業(yè)規(guī)程>供配電設(shè)備設(shè)施安全操作原則作業(yè)規(guī)程1.0目規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施操作程序,保證對的、安全操作供配電設(shè)備設(shè)施2.0合用范疇用于物業(yè)管理管理公司轄區(qū)內(nèi)供配電設(shè)備設(shè)施操作。3.0職責(zé)3.1工程維修部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)檢查《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作原則作業(yè)規(guī)程》執(zhí)行狀況。3.2配電室值班電工負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施操作。4.0程序要點(diǎn)4.1安全操作注意事項(xiàng)4.1.1操作高壓設(shè)備設(shè)施時，必要戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用絕緣操作桿。4.1.2操作低壓設(shè)備設(shè)施時，必要穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對操作設(shè)備。4.1.3禁止帶電工作，緊急狀況須帶電作業(yè)時，需具備如下條件：A、有監(jiān)護(hù)人；B、工作地空間足夠，光線足夠；C、所有工具材料齊全（絕緣平口鉗、尖嘴鉗、螺絲批、電工膠布等）；D、工作人員必要戴絕緣手套、棉工作服、絕緣鞋。4.1.4自動空氣開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時，應(yīng)查明因素并排除故障后，再行恢復(fù)供電。不容許強(qiáng)行送電，必要時容許試送電一次。4.1.5電流互感受器不得開路、電壓互感受器不得短路、不得用搖表測量帶電體絕緣電阻。4.1.6變配電房拉、合閘時，應(yīng)一人執(zhí)行一人監(jiān)護(hù)。4.2供配電設(shè)備設(shè)施操作4.2.1配電變壓器停電操作要領(lǐng)：A、拉開各低壓出線開關(guān)；B、拉開低壓總開關(guān)；C、拉開配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)。4.2.2自發(fā)電停電操作要領(lǐng)：A、拉開發(fā)電機(jī)配電柜