山東濟(jì)南銀豐南二環(huán)地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告終稿樣本

第一某些項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目地塊簡(jiǎn)介本案位于濟(jì)南市二環(huán)南路與英雄山路交匯處東北側(cè)，南臨二環(huán)南路，西臨武警學(xué)院，東臨規(guī)劃路（舜德路），西北靠龜山，東北臨興濟(jì)河，臨近二環(huán)路地塊標(biāo)高在140米，東鄰規(guī)劃路標(biāo)高在122-134米，臨近龜山標(biāo)高在124.5米，項(xiàng)目占地約180畝，規(guī)劃總建筑面積約23萬平方米。項(xiàng)目從屬濟(jì)南南部控制板塊，地理位置珍稀優(yōu)越，但距市區(qū)稍遠(yuǎn)，且周邊配套尚未齊全，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有一定影響。2.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：12.5㎡建設(shè)用地面積：113792.6㎡總占地面積：27537.8㎡總建筑面積：238108.0㎡其中：地上230108.0㎡地下8000.0㎡建筑密度：24.2％容積率：2.02綠地率：36.28％SWOT分析1.優(yōu)勢(shì)分析（Strength）——板塊素質(zhì)較高。項(xiàng)目從屬濟(jì)南南部板塊，秉承濟(jì)南人“住南不住北，住東不住西”老式居住習(xí)慣，該項(xiàng)目屬于“南貴”高檔住宅區(qū)?！匀画h(huán)境較好。項(xiàng)目地處濟(jì)南市南部板塊，是濟(jì)南市空氣質(zhì)量最佳地區(qū)之一，且項(xiàng)目依山傍水，山巒連綿起伏，外部環(huán)境條件較好。——優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。在高度競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，產(chǎn)品設(shè)計(jì)差別化是吸引客戶最重要手段，BLOCK庭院式建筑、退臺(tái)式及露臺(tái)情景陽房、4.8米挑高及三錯(cuò)層空間等全新概念，絕對(duì)引起市場(chǎng)關(guān)注新焦點(diǎn)。2.劣勢(shì)分析（Weakness）——地理位置稍偏。項(xiàng)目地處濟(jì)南市南部二環(huán)南路北側(cè)，距市區(qū)稍顯偏遠(yuǎn)?！涮妆容^缺少。項(xiàng)目周邊尚在規(guī)劃建設(shè)中，配套有待完善，整體都市化形象尚未形成，特別是東側(cè)舜耕路和北側(cè)旅游路尚未修通，當(dāng)前只能從南側(cè)二環(huán)南路進(jìn)出項(xiàng)目，這勢(shì)必影響項(xiàng)目品質(zhì)?！噜忢?xiàng)目影響。由于項(xiàng)目東南角被太平洋項(xiàng)目分割出一塊，導(dǎo)致地塊不規(guī)則，對(duì)項(xiàng)目建筑規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、外部形象及產(chǎn)品銷售均有一定影響?！胍粑矚饧肮I(yè)污染。項(xiàng)目北側(cè)接近發(fā)電廠，該發(fā)電廠工業(yè)污染將對(duì)項(xiàng)目整體銷售產(chǎn)生一定影響，而項(xiàng)目位于主干道二環(huán)南路北側(cè)，交通噪音尾氣污染亦將對(duì)項(xiàng)目沿路房屋銷售產(chǎn)生威脅。——地塊內(nèi)地形復(fù)雜，地勢(shì)地洼；南北高差較大，且南高北底；規(guī)劃設(shè)計(jì)難度較大。3.機(jī)會(huì)分析（Opportunity）——市場(chǎng)需求旺盛。濟(jì)南作為省城，近幾年逐漸加速都市化和都市舊改建設(shè)，此外省城相對(duì)較多事業(yè)單位人員隨著收入逐漸提高，她們對(duì)單位分福利房已不能滿足居住需求，必將產(chǎn)生旺盛購買需求和二次置業(yè)中高檔精品社區(qū)需求，對(duì)本案定位構(gòu)成有力支持?！鍓K高貴且珍稀。由于“南貴”居住習(xí)慣和絕版地理位置，必將吸引大批客戶群。——教誨資源潛力有待挖掘項(xiàng)目周邊有豐富教誨資源有待挖掘，附近有中華女子學(xué)院、濟(jì)南武警學(xué)院、山東電力高專及規(guī)劃建設(shè)山東大學(xué)分校區(qū)等，若能與名校合伙在本項(xiàng)目中設(shè)立附小或附中，使這里教誨設(shè)施一舉達(dá)到濟(jì)南最前列，在這里居住每一種孩子從小到大都得到最佳教誨，以使市區(qū)內(nèi)中青年家庭僅僅為了孩子教誨就踴躍前來購買，成為本案最大優(yōu)勢(shì)所在，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處在領(lǐng)先地位。4.威脅分析（Threaten）——政策環(huán)境影響。由于房價(jià)高漲不下，已引起國家關(guān)于方面關(guān)注，溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》也提出要把抑制房價(jià)過快上漲作為今年政府工作內(nèi)容之一。近期國家關(guān)于部門持續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)政策抑制房價(jià)，某些政府部門也采用了相應(yīng)辦法，如各商業(yè)銀行提高房貸利率等，因而在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)，不能避免項(xiàng)目運(yùn)作受到政策負(fù)面影響。——片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)較大。雖然地處濟(jì)南“南貴”珍稀板塊，但與同期相鄰魯能占地畝項(xiàng)目和永盛總建140萬平項(xiàng)目相比，并無大盤優(yōu)勢(shì)，且開發(fā)項(xiàng)目與天泰太陽樹（小高層及高層建筑）相比同屬高品位產(chǎn)品，在濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、服務(wù)配套、價(jià)格、產(chǎn)品質(zhì)量等多元化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代今天，將面臨片區(qū)內(nèi)其她大盤激烈競(jìng)爭(zhēng)。——市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。大盤開發(fā)量大，銷售周期長，市場(chǎng)隨時(shí)處在變化之中，如果由于市場(chǎng)資訊狀況差、市場(chǎng)調(diào)研困難等因素而導(dǎo)致大盤前期策劃及市場(chǎng)調(diào)研不到位、調(diào)節(jié)不及時(shí)導(dǎo)致銷售困難隨之引起財(cái)務(wù)資金周轉(zhuǎn)困難是大型開發(fā)項(xiàng)目致命問題。5.解決方案發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，減少劣勢(shì)——挖掘資源，以品質(zhì)為基點(diǎn)，以產(chǎn)品設(shè)計(jì)為突破，樹立項(xiàng)目高檔住宅高品位定位形象。——突出項(xiàng)目位置稀缺和貴重，以產(chǎn)品制勝?！ㄖa(chǎn)品、會(huì)所配套、功能配套超前化、個(gè)性化、差別化、人性化，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我專，盡最大努力提高產(chǎn)品性價(jià)比。運(yùn)用機(jī)會(huì)，規(guī)避威脅——運(yùn)用項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)項(xiàng)目策劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)，開發(fā)出市場(chǎng)需求產(chǎn)品，增進(jìn)市場(chǎng)需求?！\(yùn)用區(qū)域規(guī)劃機(jī)會(huì)，開發(fā)高品質(zhì)高檔住宅產(chǎn)品?！盐杖胧袝r(shí)機(jī)，合理避開正面競(jìng)爭(zhēng)?！浞诌\(yùn)用板塊優(yōu)勢(shì)，加大南部絕版地帶炒作，使之成為最搶眼熱點(diǎn)，引起全市購房者對(duì)絕版購買欲望。競(jìng)品項(xiàng)目分析依照調(diào)查，現(xiàn)將本案周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目狀況列如下表：序號(hào)項(xiàng)目名稱坐落規(guī)模產(chǎn)品類型價(jià)格（元/㎡）市場(chǎng)定位優(yōu)劣勢(shì)1天泰·太陽樹中華女子學(xué)院東南側(cè)、興濟(jì)河北側(cè)占地約170畝，總建約100萬平前期原擬建坡地別墅，后期改為14幢（?。└邔幼≌?，詳細(xì)未定約8000高檔住宅優(yōu)勢(shì)：“高舒服度、低能耗”賣點(diǎn)新穎、符合設(shè)計(jì)潮流走向，交通不通過發(fā)電廠；劣勢(shì)：周邊配套不完善2國華項(xiàng)目（原東方美郡）北靠千佛山，南接陽光舜城中城占地約340畝別墅約10000高品位產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品檔次高；劣勢(shì)：體量大，定位高，去化有一定阻力3魯能項(xiàng)目二環(huán)南路與英雄山路交匯處東南側(cè)占地約畝未定位定中低端產(chǎn)品，面對(duì)一次置業(yè)客戶優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商雄厚實(shí)力品牌，大盤完善配套；劣勢(shì)：定位較低，體量大，開發(fā)周期長，去化慢，資金和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大4永盛項(xiàng)目二環(huán)南路與英雄山路交匯處西北側(cè)總建約140萬平小高層住宅約4400中端產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：地處成熟配套區(qū)；劣勢(shì)：片區(qū)檔次低，體量大，去化慢，風(fēng)險(xiǎn)大5恒信昌項(xiàng)目陽光舜城北區(qū)占地約30畝，總建約2萬平疊加別墅、聯(lián)排別墅疊加別墅約6000、聯(lián)排別墅約7000高品位產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品檔次高，體量小，去化快，位于陽光舜城成熟社區(qū)，配套完善；劣勢(shì)：建筑密度大，景觀缺少第二某些項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目開發(fā)方略1.產(chǎn)品規(guī)劃概況及重點(diǎn)依照項(xiàng)目所處地塊基本狀況和項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，咱們將項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃如下：項(xiàng)目東側(cè)沿規(guī)劃路（舜德路）擬建9幢11.5F小高層住宅，在小高層住宅北側(cè)和西側(cè)擬建7幢33F點(diǎn)式高層住宅，保證采光通風(fēng)和景觀視野；南側(cè)沿二環(huán)南路擬建5幢11.5F小高層住宅，西北側(cè)及北側(cè)沿龜山擬建BLOCK庭院式多層住宅（共3座BLOCK庭院，每座庭院由4幢4.5F-5.5F多層住宅及1幢3.5F獨(dú)立雙拼別墅圍合而成<其中最北側(cè)BLOCK庭院北側(cè)建筑為11.5F>）。2.項(xiàng)目開發(fā)理念2.1.項(xiàng)目建筑語言項(xiàng)目地處濟(jì)南南部，屬“南貴”之地，項(xiàng)目旁邊龜山，神似東方神龜，寓意本地塊乃為上風(fēng)上水之地，項(xiàng)目貴氣就不言而喻。就周邊項(xiàng)目而言，天泰太陽樹項(xiàng)目為小高層及高層項(xiàng)目，與本項(xiàng)目有著物業(yè)定位基本相似，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生較大。魯能地塊規(guī)模龐大，考慮到將來項(xiàng)目去化，客戶定位會(huì)傾向于一次置業(yè)者，產(chǎn)品會(huì)定位在中檔。因而咱們項(xiàng)目要避開周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，并將地塊特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到淋漓盡致，因此將來咱們項(xiàng)目中必要具備高貴典雅氣質(zhì)；項(xiàng)目于綠野清翠之中感悟自然和諧之美，放眼望去，西南諸峰，層巒疊嶂，林壑優(yōu)美，蕩盡鉛塵，享有山水之樂，人生追求境界在此升華，因此將來咱們項(xiàng)目中必要具備和諧自然境界；都市化進(jìn)程變化著咱們居住空間，但是鋼筋混凝土構(gòu)造也打破了兒時(shí)小院居住親情，鄰里之間少了溝通、少了關(guān)愛，建筑作為生活載體，應(yīng)當(dāng)承載起咱們對(duì)美好生活許多追求，但是少了人文關(guān)愛，少了相守互助鄰里親情，美好生活也要打折扣，因此將來咱們項(xiàng)目中必要具備人文關(guān)愛情感；綜述，開發(fā)項(xiàng)目建筑語言必要具備：高貴典雅氣質(zhì)、和諧自然境界、人文關(guān)愛情感。2.2.項(xiàng)目產(chǎn)品體現(xiàn)2.2.1產(chǎn)品體現(xiàn)——BLOCK庭院居所咱們建議在項(xiàng)目西北側(cè)及北側(cè)沿龜山建散點(diǎn)式BLOCK庭院式多層住宅，以此導(dǎo)入市場(chǎng)將本案打?qū)е聻闈?jì)南第一種BLOCK庭院式社區(qū)，樹立項(xiàng)目卓爾不凡品質(zhì)，引導(dǎo)濟(jì)南高品位住宅發(fā)展新革命。由于濟(jì)南人對(duì)朝南向比較敏感，為了避免BLOCK庭院圍合過程中浮現(xiàn)東西向，咱們建議庭院采用菱形圍合方式，從而每戶均有南向。在立面層次設(shè)計(jì)上，咱們將庭院入口設(shè)在東西兩角，其中西側(cè)入口處設(shè)3.5F獨(dú)立雙拼別墅，南側(cè)建筑靠兩側(cè)入口處樓座設(shè)計(jì)為4.5F,別的樓座設(shè)計(jì)為5.5F,這種布置中南向樓座低層數(shù)設(shè)計(jì)既保證北側(cè)建筑最大采光，又從外觀上形成高度漸增趨勢(shì)，緩和了入口處對(duì)人心理壓力，同步，多次重復(fù)點(diǎn)線結(jié)合、高度漸變布局，從外觀上更富有節(jié)奏和韻律感?！駼LOCK庭院內(nèi)涵BLOCK，即街區(qū)，引申為庭院、社區(qū)，在房地產(chǎn)術(shù)語里為友居院落，即以2－4幢建筑圍合成一種鄰里單元，一種圍合即是一種獨(dú)立空間，各種獨(dú)立空間既是彼此相對(duì)獨(dú)立，又在整體空間中互相呼應(yīng)、合為一體?！駼LOCK特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)庭院自身是一種老式，是中式建筑中具備聯(lián)想空間一種空間構(gòu)成形式。BLOCK，承襲了中華人民共和國人對(duì)老式宅院生活情感需求，即以庭院、園林為核心分隔居所、商街等各個(gè)功能空間，分隔出富于領(lǐng)域感和歸屬感不同區(qū)域，從而謀求人與自然、人與人融洽相處。庭院歸屬感增長了外來人進(jìn)入庭院心理壓力，由于住在同一種庭院人彼此互相熟悉，從而增長了領(lǐng)域感。而人們互相熟悉使得結(jié)識(shí)和交往機(jī)率大大增長。這使得同一屋檐下“業(yè)主們”在充分享有私密空間同步，通過健康、豐富人際交往，實(shí)現(xiàn)了人社會(huì)屬性。在BLOCK設(shè)計(jì)中，每個(gè)庭院均有自己獨(dú)特庭院景觀，居中有院、院中有庭。每一所庭院均堪稱建筑藝術(shù)精品，自身即是風(fēng)景，令居者體會(huì)既當(dāng)代又不失老式庭院友居生活。同步通過一條伸向龜山景觀綠化休閑地帶穿越庭院之間街區(qū)，打破老式庭院封閉感，由私密景觀逐漸引向開闊中心花園，將每個(gè)庭院串連成一種互相獨(dú)立、互相呼應(yīng)、互相協(xié)調(diào)有機(jī)整體，各種庭院圍合，構(gòu)成一種人文院落，建筑起自然主義人本居所?！虍a(chǎn)品構(gòu)造采用板式構(gòu)造，一梯兩戶帶電梯設(shè)計(jì)，5-6層，在容積率容許狀況下，可考慮采用最合理、科學(xué)、符合人居需求4-5層設(shè)計(jì)（如萬科西山庭院）。情景洋房：采用沈陽萬科四季花城和天津萬科水晶城情景洋房設(shè)計(jì)，4-5層，一層為一戶，有陽光地下室和門前花園、二層、三層各一戶，家家有露臺(tái)花園，屋頂有大露臺(tái)、小閣樓，是中華人民共和國當(dāng)前最先進(jìn)低層低密度產(chǎn)品?；▓@洋房：疊加別墅洋房設(shè)計(jì)，復(fù)式樓中樓戶型，層數(shù)5-6層，配備電梯，底層贈(zèng)送車庫，屋頂贈(zèng)送大露臺(tái)等。2.2.2產(chǎn)品體現(xiàn)——板式構(gòu)造小高層采用板式構(gòu)造、一梯兩戶設(shè)計(jì)，11-12層，可考慮底層架空作為車庫或綠化、活動(dòng)場(chǎng)合等，也可加設(shè)陽光花房。充分運(yùn)用最新產(chǎn)品規(guī)劃理念和手段，將陽光和綠色、景觀最大限度地引進(jìn)室內(nèi)，做到“南北通透，四大四明”同步戶戶見綠、窗窗有景，使其成為在各項(xiàng)居住和景觀品質(zhì)上都能領(lǐng)先于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤產(chǎn)品。同步沿路小高層住宅設(shè)計(jì)可以有效保證社區(qū)與外界分離。此外沿舜德路小高層住宅從平面布置上也采用類似BLOCK庭院式布局，以此符合項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)思想。2.2.3產(chǎn)品體現(xiàn)——點(diǎn)式高層咱們建議在西側(cè)BLOCK庭院與東側(cè)小高層住宅之間，建成點(diǎn)式高層住宅，兩梯四戶。點(diǎn)式高層住宅自身具備高度上視野景觀優(yōu)勢(shì)，無論是北側(cè)龜山還是南部遠(yuǎn)山，都一覽無遺；更重要是點(diǎn)式高層住宅具備較小占地和彼此之間較大棟距，可以保證西側(cè)BLOCK庭院和東側(cè)小高層住宅之間較大視野和較好景觀，使項(xiàng)目整體景觀具備統(tǒng)一性。并且在BLOCK庭院與小高層住宅之間布置點(diǎn)式高層住宅，既充分運(yùn)用了地形使之更好符合整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，又從平面布局上起到了節(jié)奏變化。2.2.4產(chǎn)品體現(xiàn)——商街及商鋪都市變遷，舊城改造，泉城味道逐漸在消失，配合項(xiàng)目院落友居，人文宅院部落形態(tài)，建議建造一條文化情調(diào)商街，一種適合少數(shù)人交流有文化品位場(chǎng)合。以水境為街道中軸，附以噴泉小品、風(fēng)情楊柳以及反映老濟(jì)南人生活泥塑，用當(dāng)代建筑符號(hào)復(fù)古老濟(jì)南人文親情生活元素。其中可以規(guī)劃商業(yè)設(shè)施有書店、茶樓、具備特色餐飲文化等。2.2.5產(chǎn)品體現(xiàn)——雙會(huì)所◎第一會(huì)所——“動(dòng)：強(qiáng)身健體”為康居社區(qū)建設(shè)，修建一座媲美專業(yè)體育館面向整個(gè)社區(qū)居民運(yùn)動(dòng)會(huì)所，體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)、健身、休閑、娛樂四大魅力主題。VIP運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施：露天網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、臺(tái)球室、健身房、韻律教室、室內(nèi)攀巖、射箭、棋牌室、射擊、CS彩蛋館、桑拿房、小朋友游戲區(qū)等等?！虻诙?huì)所——“靜：休生養(yǎng)性”作為為BLOCK庭院式社區(qū)配套會(huì)所，建議配備某些高檔健身、娛樂、休閑設(shè)施，如：星光溫水游泳池、壁球室、保齡球館、室內(nèi)高爾夫、醫(yī)療保健中心、女子SPA美容館、咖啡廳、閱覽室、多功能大廳、餐廳、酒吧等，為高檔和頂級(jí)客戶提供高質(zhì)量服務(wù)。2.3.產(chǎn)品某些細(xì)節(jié)體現(xiàn)2.3.1產(chǎn)品細(xì)節(jié)體現(xiàn)——室內(nèi)構(gòu)造◎挑高復(fù)式構(gòu)造——使用面積不不大于建筑面積——空間設(shè)計(jì)理念普通采用挑高4.8-5米空間構(gòu)造，下面作為客廳，上面可以做成夾層作為臥室，一層價(jià)格兩層空間，使用面積可以不不大于建筑面積，可以讓業(yè)主得到實(shí)惠，生活品位也可以提高?！蛉e(cuò)層構(gòu)造——三維立體生活空間——空間設(shè)計(jì)理念：三錯(cuò)層室內(nèi)構(gòu)造是對(duì)挑高復(fù)式構(gòu)造一種空間深化。進(jìn)入室內(nèi)后，空間向上向下延伸?！臻g設(shè)計(jì)要素及優(yōu)勢(shì)：三錯(cuò)層空間構(gòu)造設(shè)計(jì)營造了三維立體生活空間，將餐廳、客廳、臥室分在三個(gè)層面上，分區(qū)明確，互不干擾；可以隨心所欲自由間隔，甚至可以將各區(qū)域依照需要進(jìn)行排列組合；對(duì)外私密性好：客廳、餐廳與臥室分開，主臥室設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間，客廳可以設(shè)有公共衛(wèi)生間；家庭內(nèi)部隱私性好：大人與小孩臥室分開，主臥室可與保姆房分開；空氣對(duì)流、光線充分、通透性強(qiáng)；動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離、有利健康；建議兩樓梯高差1.5米，依照人體行走時(shí)最舒服坡度設(shè)計(jì)，消除復(fù)式樓梯安全問題。2.3.2產(chǎn)品細(xì)節(jié)體現(xiàn)——陽臺(tái)某些◎退臺(tái)式陽臺(tái)——退一步，海闊天空退臺(tái)式陽臺(tái)以退為進(jìn)，空間更加開闊，將空氣、陽光、綠色更多引入室內(nèi)，若配以花池，盡種百草，將會(huì)成為私家空中花園，營造“苔痕上階綠，草色入簾青”生活意境。◎躍式入戶花園——生活，多一點(diǎn)喜“躍”,多一點(diǎn)色彩入戶花園作為大門與客廳之間過渡連接，將室外環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境有機(jī)結(jié)合，形成良好互動(dòng)。但是，市場(chǎng)上當(dāng)前千篇一律采用平面入戶花園。采用0.2米高兩級(jí)踏步將室外空間到室內(nèi)空間靈性過渡，做到移步換景，令入戶花園更有層次感，有居住別墅感覺?！虼舐杜_(tái)+花架——讓擴(kuò)大空間更加私密普通生活陽臺(tái)或景觀陽臺(tái)層高在2.8米以上，5.8米如下，而露臺(tái)層高則在5.8米以上。而大露臺(tái)與小陽臺(tái)區(qū)別在于大露臺(tái)面積可以不用計(jì)入銷售面積，也就是說這種露臺(tái)面積越大，消費(fèi)者獲得實(shí)惠越多。因而，咱們建議將原有陽臺(tái)上下錯(cuò)開，做成挑高5.8米以上大露臺(tái)。但是大露臺(tái)作為一種休閑放松地方，由于采用挑高5.8米設(shè)計(jì)，因而其私密性會(huì)受到影響，由于上下錯(cuò)層來獲得基本露臺(tái)挑高條件，上一層露臺(tái)就可以很清晰看到下一層露臺(tái)動(dòng)靜，為此咱們引入了花架概念。按著有關(guān)建設(shè)規(guī)定來講，露臺(tái)之因此不用記入建筑面積就是其5.8米層高，因而在這個(gè)層高范疇內(nèi)如果浮現(xiàn)上蓋構(gòu)件，就只能作為陽臺(tái)重新記入建筑面積，而花架不屬于上蓋構(gòu)件，這樣花架設(shè)計(jì)既保證了露臺(tái)私密性沒有被破壞，還保護(hù)了露臺(tái)合法免費(fèi)權(quán)益。并且，增長花架，種植爬藤類植物，既增長了自然情趣，也從細(xì)節(jié)創(chuàng)新中讓客戶感受到發(fā)展商細(xì)心周到。2.3.3產(chǎn)品細(xì)節(jié)體現(xiàn)——門窗某些◎落地凸窗——視覺隨著空間延續(xù)凸窗是當(dāng)前市場(chǎng)上比較慣用窗臺(tái)構(gòu)造，而落地凸窗（將原有凸窗高度減少到與室內(nèi)地面高度相似一種凸窗形式）則是一種更生活化創(chuàng)新，在臥室可以形成超大落地玻璃窗，將室外景觀自然引入室內(nèi)，景觀開闊通風(fēng)采光功能更強(qiáng)；同步由于垂直高度降到與臥室地面齊平，因而有效擴(kuò)大了室內(nèi)實(shí)際使用面積，而這些面積（低于2.2m2不計(jì)入銷售建筑面積），使客戶得到實(shí)在優(yōu)惠。因而咱們建議窗戶采用落地凸窗。◎半透雕紋門——隱約中透漏著業(yè)主品位與鄰里間情感交流半透雕紋門配上入戶花園，可以在隱約中不經(jīng)意得將主人精心打造花園春色乍瀉，而從中咱們也可以看出主人品位。同庭院人在上樓梯過程中，既可以享有美景，不至于疲勞，又能透過小小花園與室內(nèi)主人在心靈深處進(jìn)行交流，鄰里間情感將會(huì)更多。2.3.4產(chǎn)品細(xì)節(jié)體現(xiàn)——其她某些◎半地下陽光車庫讓您愛車也能擁有與您身份相匹配第一居所?！?70°觀景凸窗、陽光花房、透明陽臺(tái)欄板、內(nèi)置式空調(diào)架位等2.3項(xiàng)目景觀體現(xiàn)項(xiàng)目秉承南部貴族之氣，滿目青翠，林壑優(yōu)美，建議開發(fā)商聘請(qǐng)國外知名景觀設(shè)計(jì)公司來進(jìn)行整體景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，一方面可以提高景觀園林營造水平，另一方面，也使消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目環(huán)境和品牌更具信心。在此，咱們依照地塊特點(diǎn)和既有資源提出初步思路，能為項(xiàng)目景觀規(guī)劃錦上添花。2.3.1園林規(guī)劃結(jié)合項(xiàng)目沿龜山BLOCK庭院住宅，將來園林規(guī)劃，對(duì)內(nèi)：咱們要形成“群星伴月”（各個(gè)BLOCK庭院+整個(gè)社區(qū)大園林）各個(gè)園林風(fēng)情各異，又遙相呼應(yīng)，渾然一體；對(duì)外：咱們要形成雙公園、雙景觀，注重內(nèi)外景觀營造。◎BLOCK院落庭院規(guī)劃在輪廓上秉承老式院落式，即以庭院、園林為核心分隔居所、商業(yè)街等各個(gè)功能空間，劃分出富于領(lǐng)域感與歸屬感不同區(qū)域，并以街巷式環(huán)境連接空間與人群，謀求人與自然、人與人融洽相處。這些都是老式居住觀念中精華價(jià)值。庭院各個(gè)空間轉(zhuǎn)化不是依托圍墻、欄桿等符號(hào)化道具，而是以園林、景色、水系等現(xiàn)實(shí)空間分級(jí)別，以院落(BLOCK)為核心，以空間遞延實(shí)現(xiàn)不同功能分區(qū)置換?？臻g轉(zhuǎn)換實(shí)現(xiàn)了情境區(qū)域銜接，不同空間產(chǎn)生了不同生活也許。院落是老式元素當(dāng)代表達(dá)，既構(gòu)成生活主題，又成為精神載體。每個(gè)院落賦予不同主題和風(fēng)情，為了讓入住業(yè)主有歸屬感，并加強(qiáng)業(yè)主之間溝通和交流，體現(xiàn)人文關(guān)愛院落主題。將來院落規(guī)劃設(shè)計(jì)中，可以融入業(yè)主某些思想，如：從每個(gè)院落業(yè)主中征集一種溫馨園名；在庭院種植樹木時(shí)讓業(yè)主參加，讓業(yè)主親自綠化自己家園，并在樹木上掛上植樹牌，上面標(biāo)明樹木別名（由植樹人命名）、植樹人、植樹日期。日后業(yè)主也可參加樹木維護(hù)。若所種之樹為果木，則收獲果實(shí)為種樹業(yè)主所有。將來成熟之時(shí)，既可每個(gè)院落業(yè)主在一起品嘗，也可由物業(yè)將收獲果實(shí)做成果籃，代表植樹人一片鄰里關(guān)愛，送予院落里每戶人家。◎社區(qū)園林流水當(dāng)門，遠(yuǎn)山當(dāng)籬，中華人民共和國老式山水畫中“山、水、人家”是必須繪畫要素，項(xiàng)目滿目青山、綠野疊翠，雖然臨近興濟(jì)河，但是河水量少，沒有可運(yùn)用價(jià)值，因此項(xiàng)目先天缺水，而濟(jì)南人又對(duì)水有著特殊感情，“三椽茅屋，兩道小橋，幾株垂柳，一灣流水，不是江南，更似江南……”是印象泉城中美好回憶，“三面荷花一面柳”是對(duì)美好生活向往。因此項(xiàng)目園林規(guī)劃必要具備水元素。考慮到水源、尋常維護(hù)及季節(jié)變化，將來園林規(guī)劃中除了定點(diǎn)水景，如園林中庭噴泉、流水疊泉外，在園林水景運(yùn)用中，可以運(yùn)用地勢(shì)落差營造一條貫穿整個(gè)社區(qū)水系。水系從龜山腳下BLOCK庭院以泉水形式為源頭，河床鋪以鵝卵石和細(xì)沙（這樣即便是在冬天也可以形成一幅枯山水系），流水蜿蜒，流經(jīng)整個(gè)社區(qū)，整個(gè)社區(qū)空間（指BLOCK庭院、小高層、高層）轉(zhuǎn)換巧妙運(yùn)用流水、小橋、垂柳等加以柔性分割。在園林空間轉(zhuǎn)換方面，用水系分割成不同組團(tuán)，賦予不同景觀組團(tuán)以獨(dú)特主題，增強(qiáng)整個(gè)社區(qū)生活空間趣味性和辨認(rèn)性，例如：江南水鄉(xiāng)小橋流水、唐風(fēng)古韻亭臺(tái)樓榭、美式園林簡(jiǎn)約當(dāng)代草坪大樹、歐式園林花壇、雕塑、新古典主義實(shí)用、豐富……，既互相連貫統(tǒng)一又各有特色，形成移步換景環(huán)境效果。加上各具特色雕塑、花草、樹木和建筑小品，體現(xiàn)出豐富多彩景觀環(huán)境。充分運(yùn)用社區(qū)內(nèi)部地勢(shì)高差，對(duì)蜿蜒水系加以美化改造，依照不同組團(tuán)風(fēng)格進(jìn)行不同塑造，時(shí)而小溪潺潺、時(shí)而疊泉噴涌、時(shí)而蜿蜒曲折、時(shí)而形成小池塘、時(shí)而嘩嘩流淌，使其變化多樣，豐富多彩。同步在水渠上依照各組團(tuán)景觀風(fēng)格架設(shè)不同風(fēng)格小橋以及風(fēng)格各異噴泉小品，形成美麗意境和獨(dú)特賣點(diǎn)。在水景帶各個(gè)結(jié)點(diǎn)上，設(shè)計(jì)為不同層次和年齡服務(wù)不同風(fēng)格小型活動(dòng)場(chǎng)合，形成組團(tuán)中心景觀和交流中心。例如老年健身廣場(chǎng)、小朋友游樂場(chǎng)、青年漫步花架、露天劇場(chǎng)、音樂噴泉、歡樂天地……使各個(gè)階層、年齡人都能在這里找到自己最愛慕場(chǎng)合和活動(dòng)，宛如《桃花源記》中所述“黃發(fā)垂髫，并怡然自樂”，整個(gè)社區(qū)呈現(xiàn)出一派繽紛生活畫卷，鄰里間生活和諧關(guān)愛在舉手投足中流露出來。◎龜山——后花園、雙景觀咱們建議開發(fā)商向關(guān)于部門申請(qǐng)，將龜山公園認(rèn)領(lǐng)養(yǎng)護(hù)，開辟私家路連接龜山，將龜山做成項(xiàng)目后花園。在條件容許狀況下可以在山上做亭榭、小品、雕塑等，使業(yè)主可以欣賞到社區(qū)內(nèi)外雙景觀。第三某些項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位濟(jì)南唯一山水院派建筑，藝術(shù)與人文自然共享詮釋：咱們?cè)跐?jì)南首家引進(jìn)“BLOCK”庭院住宅概念。用“濟(jì)南唯一”概念向市場(chǎng)傳達(dá)了項(xiàng)目差別化特質(zhì)，其卓爾不群產(chǎn)品特質(zhì)，定會(huì)引起市場(chǎng)普遍關(guān)注。“山水院派建筑”訴求了自然景觀與建筑和諧，“山水”即項(xiàng)目外在支持，項(xiàng)目周邊層巒疊嶂、林壑優(yōu)美、綠野仙蹤，乃為人杰地靈，上風(fēng)上水之地。而如此風(fēng)水寶地，何種品質(zhì)住宅才干與之相媲美呢？為此咱們?cè)跐?jì)南首家引進(jìn)“BLOCK”庭院住宅概念。居住是一種文化，是人文融通方式與過程。院落居住，曾是中華人民共和國人延續(xù)了上千年居住方式，講求和諧，強(qiáng)調(diào)人居與人文、山水共通。但是今天面對(duì)著全球化商業(yè)行為影響，這種院落友居文化浮現(xiàn)了斷層甚至絕跡?！癇LOCK”庭院住宅就是對(duì)院落居住方式重新發(fā)掘與回歸，用當(dāng)代人文價(jià)值重新塑造老式居住形式。除了“BLOCK”庭院式住宅外，兩個(gè)大園林以及龜山規(guī)劃，項(xiàng)目將來在園林將會(huì)營造出庭內(nèi)庭外雙重景觀，將會(huì)為泉城人民奉獻(xiàn)一幅美麗山水院派畫卷。從而于真山真水中尋找生活真意。形象定位山水聽心庭院友居詮釋：“山水聽心，庭院友居”訴求是“山水”與“心靈”，“建筑”與“生活”一種交流和對(duì)話，反映了一種人生追求和生活態(tài)度。“山水聽心”，古云：仁者樂山，智者樂水。項(xiàng)目有山有水，這里山水于人生境界只能去聽，專心對(duì)話山水，而只有仁智兼?zhèn)渲坎鸥烧嬲形蜻@片山水。于人生境界感悟山水之美，于山水之中感嘆人生之巔。由自然山水過渡到大宅庭院?！巴ピ河丫印?，建筑是生活載體，承載著人們對(duì)美好生活向往和追求?！巴ピ骸狈从沉隧?xiàng)目建筑形態(tài)和自身環(huán)境配套等，“友居”則是基于建筑之上一種生活氛圍，體現(xiàn)了鄰里之間人文關(guān)愛，相守互助。讓生活載體——庭院建筑更為生活化、生動(dòng)化、人性化。案名建議山水華庭詮釋：——“山水”，即項(xiàng)目外在支持，項(xiàng)目真正依山傍水，而非人造景觀，將都市人群心中向往已久山水家園真實(shí)地呈當(dāng)前她們面前，可以觸動(dòng)目的客戶群心靈深處；——“華庭”，“華”即華貴，表白項(xiàng)目內(nèi)在品質(zhì)，“庭”為大宅，即尊貴人士居住地方，即同步又暗含項(xiàng)目賣點(diǎn)——庭院生活、BLOCK，點(diǎn)出項(xiàng)目核心，“華庭”充分表白項(xiàng)目層次符合目的客戶群身份?！吧剿A庭”，將項(xiàng)目外在支持和內(nèi)在核心充分有機(jī)結(jié)合成一種整體，從字面上一目了然，同步四個(gè)字讀起來簡(jiǎn)短有力，瑯瑯上口，平仄押韻合理，使人印象深刻。其她備選案名：御景華庭、庭院山居、山木青華、白云深、錦繡華庭客戶定位1.客戶分析依照本案市場(chǎng)定位，咱們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中高檔樓盤基本消費(fèi)人群進(jìn)行了相應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查，調(diào)查成果如下：1.1年齡分布狀況小結(jié)：從柱狀圖來看，消費(fèi)人群年齡重要為（含）30-36歲和（含）36-（含）45歲兩個(gè)年齡段，共占66％，另一方面為30歲如下年齡段，占21％，45歲以上年齡段較少，只占13％。1.2職業(yè)分布狀況小結(jié)：從柱狀圖來看，消費(fèi)人群職業(yè)中機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員和私企、個(gè)體小業(yè)主為主體，共占67％，另一方面為工薪白領(lǐng)階層占28％，其她職業(yè)較少，只占5％。綜上所述，本案所處市場(chǎng)中高檔樓盤基本消費(fèi)人群為：知本白領(lǐng)階層、富庶中產(chǎn)階層，其呈現(xiàn)“金字塔”型量群分布特性。2.消費(fèi)者寫真◎?qū)懻嬉唬骸齻兤胀ū环Q為新貴、精英或知本家，事業(yè)有成，對(duì)自己經(jīng)濟(jì)前景很看好。她們也許是公司家、是技術(shù)精英、也也許是政府中高層管理人員，甚至也許是外地成功人士?！闷肺哆@樣抽象概念進(jìn)行劃分很難。她們年齡普通在30-40歲之間，她們共同特點(diǎn)是：精力充沛，找到人生發(fā)展方向，獲得事業(yè)初步成功，并對(duì)自己將來發(fā)展看好。需要社會(huì)認(rèn)同她們地位及價(jià)值。◎?qū)懻娑骸齻円延幸惶幏?，?dāng)前住也不錯(cuò)，但是隨著事業(yè)上成功，她們急需居住條件進(jìn)一步改進(jìn)，以便符合她們社會(huì)地位和價(jià)值。她們選取新居所行為帶有她們?cè)谏虉?chǎng)上作風(fēng)：穩(wěn)健、挑剔。兼顧項(xiàng)目產(chǎn)品新穎和地段稀缺?！?qū)懻嫒骸齻冏非髠€(gè)性與創(chuàng)新——她們有著豐富購房經(jīng)驗(yàn)——對(duì)她們來說，買已不但僅是居所，——更是她們名片，——是她家族一種圖騰?！米约赫紦?jù)土地價(jià)值，房子價(jià)值來宣布她自身價(jià)值3.目的消費(fèi)者心理分析[目的消費(fèi)者需要][項(xiàng)目能予以]價(jià)值認(rèn)同感成功人士聚居社區(qū)身份象征都市