城鎮(zhèn)土地定級(一)理論與方法

第八章城鎮(zhèn)土地定級(一)

理論與方法第一節(jié)概述城鎮(zhèn)土地定級的類型綜合定級：對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行綜合分析，按差異劃分土地級。分類定級：商業(yè)用地，住宅用地，工業(yè)用地定級技術(shù)程序建立城鎮(zhèn)土地定級的因素體系確定各因素的權(quán)重值計算各因素的指標值和作用分，編制各因素的指標值與作用分值的對照表劃分城鎮(zhèn)土地定級單元計算單元內(nèi)各因素分值，加權(quán)求和計算總分值，按總分的分布排列和實際情況，初步劃分土地級進行土地收益測算或市場交易價格定級，對初步劃分的土地級進行驗證和調(diào)整編制城鎮(zhèn)土地定級圖件、報告和基礎(chǔ)資料匯編定級技術(shù)方法因素作用分的計算：相對值法、距離遞減法(0～100)單元劃分：主導(dǎo)因素判定法、疊置法、網(wǎng)格法權(quán)重確定：特爾菲法、因素成對比較法、層次分析法等單元總分值計算：多因素加權(quán)分值求和法級別確定：總分數(shù)軸法、總分頻率曲線法、總分剖面圖法、聚類分析法土地收益測算：典型抽樣測定、數(shù)理統(tǒng)計檢驗方法第二節(jié)定級因素的選擇綜合定級

商服繁華交通條件基本設(shè)施環(huán)境條件定級因素商服繁華影響度Merchant道路通達度Road公交便捷度Bus對外交通便利度Traffic基礎(chǔ)設(shè)施完善度Infrastructure公用設(shè)施完備度Publicfacilities環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度Environment綠地覆蓋率Green自然條件優(yōu)劣度Naturalconditions選擇要求必選至少一種必選備選至少一種必選備選重要性順序12或33或24權(quán)重范圍0.2-0.40.1-0.30.1-0.30.03-0.2一.定級因素選擇范圍商業(yè)用地

商服繁華交通條件基本設(shè)施人口狀況定級因素商服繁華影響度道路通達度公交便捷度對外交通便利度(客運)基礎(chǔ)設(shè)施完善度人口密度Population選擇要求必選至少一種必選必選備選重要性順序12或33或24權(quán)重范圍0.25-0.450.25-0.050.25-0.050.2-0.1住宅用地

基本設(shè)施交通條件環(huán)境條件商服繁華人口狀況定級因素基礎(chǔ)設(shè)施完善度公用設(shè)施完備度道路通達度公交便捷度對外交通便利度(客運)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度綠地覆蓋率商服繁華影響度人口密度選擇要求必選至少一種必選備選至少一種必選備選備選重要性順序12或33或24或55或4權(quán)重范圍0.2-0.40.2-0.30.15-0.250.1-0.20.05-0.1工業(yè)用地交通條件基本設(shè)施環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)集聚定級因素道路通達度對外交通便利度(貨運)基礎(chǔ)設(shè)施完善度自然條件優(yōu)劣度產(chǎn)業(yè)集聚影響度Assemble選擇要求必選備選重要性順序1234權(quán)重范圍0.2-0.40.2-0.30.1-0.20.05-0.01二.定級因素選擇原則因素指標值變化對城鎮(zhèn)土地定級有較顯著的影響因素指標值有較大的變化范圍，選擇的因素對不同區(qū)位的影響有較大的差異不同類型的土地定級應(yīng)分別選擇相應(yīng)的定級因素三.定級因素選擇和權(quán)重確定方法原則：參照各因素重要性順序和權(quán)重值范圍，定級因素對不同類型用地的影響程度不同方法：特爾菲法、層次分析法、因素成對比較法第三節(jié)定級資料調(diào)查與整理一.定級因素量化的一般方法1.面狀因素2.點、線狀因素(規(guī)模指數(shù)，功能分與作用分)在各因素內(nèi)按規(guī)?；蝾愋颓蟪龈鼽c、線的功能分(最大值為100)確定吸引范圍，并劃分若干個相對距離區(qū)間按衰減公式計算各相對距離區(qū)間的作用分相對距離－作用分值對照表(指數(shù)衰減)

r

f

0.010.020.03…0.9910095.5091.2087.10…

1.059590.7786.7382.87…

1.059086.0482.2578.63

1.058581.3177.7774.39

1.058076.5773.2970.15

1.047571.8368.8065.89

1.047067.0964.3061.62

1.046562.3459.7957.35

1.046057.5955.2853.06

1.045552.8450.7648.77

1.045048.0846.2444.46

1.044543.3241.7040.14

1.044038.5537.1635.81

1.043533.7832.6031.46

1.043029.0028.0327.09

1.032524.2123.4422.70

1.032019.4118.8418.28

1.031514.6014.2113.83

1.03109.779.559.33

1.0254.924.844.76

1.02相對距離－作用分值對照表(直線衰減)

rf0.010.020.03…0.9910099.0098.0097.00…

1.009594.5093.1092.15…

0.959089.1088.2087.30…

0.908584.1583.3082.45

0.858079.2078.4077.60

0.807574.2573.5072.75

0.757069.3068.6067.90

0.706564.3563.7063.05

0.656059.4058.8058.20

0.605554.4553.9053.35

0.555049.5049.0048.50

0.504544.5544.1043.65

0.454039.6039.2038.80

0.403534.6534.3033.95

0.353029.7029.4029.10

0.302524.7524.5024.25

0.252019.8019.6019.40

0.201514.8514.7014.55

0.15109.909.809.70

0.1054.954.904.85

0.05二.商服繁華程度資料整理資料調(diào)查：商服中心的數(shù)量、位置、范圍；商服中心的商店總數(shù)、經(jīng)營項目、銷售額、利潤額、占地面積、營業(yè)面積1.商服中心劃分級別：市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級邊界：明顯地物或非商服業(yè)建筑依據(jù)：商服中心的銷售總額、總利潤或單位面積銷售額、利潤值等城鎮(zhèn)類型商服中心級別數(shù)目最低級中心的建筑面積之和，下限/m2大城市2-4級2000-1500中等城市2-3級1500-1000小城市以下1-2級1000-5002.商服中心規(guī)模指數(shù)采用銷售總額等經(jīng)濟指標確定3.商服中心內(nèi)各級功能分的分割商服中心功能包含與中心自身級別相應(yīng)的商服功能和低于其級別的各級功能，商服中心對土地繁華的影響由這些功能綜合體現(xiàn)，并應(yīng)以相應(yīng)級別的功能分來衡量。4.商服中心各級功能的服務(wù)半徑和相對距離市級商服功能的服務(wù)半徑：市級商服中心邊緣到連片建成區(qū)邊緣的最大距離其他各級功能的服務(wù)半徑：同級商服中心的最大服務(wù)距離依據(jù)商服中心的不同級功能，確定對應(yīng)的相對距離（3-15個區(qū)間）商服功能影響作用分：商服功能影響作用分值表相對距離(r)商服功能影響隨距離衰減的作用分值市級功能(影響半徑d=)區(qū)級功能(影響半徑d=)小區(qū)級功能(影響半徑d=)街區(qū)級功能(影響半徑d=)作用分作用分作用分作用分

5.商服繁華影響度作用分同時受多個同級功能影響時，取其中最高的商服功能影響作用分；同時存在多級功能影響時，對各級商服功能影響作用分僅取值一次，并進行加和：練習(xí)：在城鎮(zhèn)土地定級中，市級商服中心的市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能對某評價單元均有影響，影響分值分別為30、9、3，但同時又受另一區(qū)級中心的區(qū)級和小區(qū)級商服功能影響，影響分值分別為10、4，則該評價單元的商服繁華度作用分值為()。

A.41B.44C.49D.56三.交通條件資料整理(一)道路通達度資料調(diào)查：路網(wǎng)分布、進路類型、級別標準、車流量、道路長度及寬度1.道路類型劃分作用：主干道，次干道，支路類型：混合型主干道，生活型主、次干道，交通型主、次干道類型數(shù)：大城市5-7類，中等城市3-5類，小城市以下1-3類劃分依據(jù)：寬度，車道數(shù)道路類型紅線寬度/m車行道寬度/m主干道≈4014－18次干道≈3011－14支路≈157－92.道路的作用指數(shù)和功能分道路作用指數(shù)反映道路在城鎮(zhèn)交通運輸中的作用依據(jù)道路作用指數(shù)確定道路功能分：其中，步行街、單行道的道路功能分減半。道路類型定級類型綜合定級商業(yè)用地定級住宅用地定級工業(yè)用地定級混合型主干道110.80-0.950.80-0.95生活型主干道0.75-0.950.80-0.9510.60-0.80交通型主干道0.65-0.850.60-0.800.60-0.801生活型次干道0.50-0.700.55-0.750.55-0.750.30-0.55交通型次干道0.40-0.600.30-0.550.30-0.550.55-0.75支路＜0.40＜0.40＜0.40＜0.403.道路影響距離及相對距離主干道、次干道的影響距離：支路的影響半徑（0.3-0.75km）的確定；道路影響的相對距離（3-10個區(qū)間）：4.道路通達度作用分綜合定級和商業(yè)用地定級時：住宅用地定級和工業(yè)用地定級時：道路通達度作用分值表相對距離(r)道路類型隨距離衰減的通達度作用分混合型主干道(影響半徑d=)生活型主干道(影響半徑d=)交通型主干道(影響半徑d=)…(影響半徑d=)作用分作用分作用分作用分

(二)公交便捷度資料調(diào)查：公共汽車、地鐵線路及站點分布、車流量及?？看螖?shù)公共交通站流量的計算：一定區(qū)域內(nèi)各個公交站點的每小時停車量（地鐵等需換算）公交站點功能分的確定公交站點服務(wù)半徑（0.3-0.8km）和相對距離（2-5個區(qū)間）的計算公交便捷度作用分的計算公交便捷度作用分值表相對距離(r)公交便捷程度隨距離衰減的作用分值（影響半徑d=）一類便捷(站流量

=)二類便捷(站流量

=)三類便捷(站流量

=)…作用分作用分作用分

(三)對外交通便利度資料調(diào)查：對外經(jīng)營的客運站、貨運站和交通節(jié)點，包括交通工具類型、設(shè)施規(guī)模及分布對外交通設(shè)施作用指數(shù)（0-1之間，和等于1）和功能分對外交通設(shè)施服務(wù)半徑（2-20km）和相對距離（3-5個區(qū)間）的確定對外交通便利度作用分的確定對外交通便利度作用分值表相對距離(r)對外交通設(shè)施類型隨距離衰減的作用分值設(shè)施A(影響半徑d=)設(shè)施B(影響半徑d=)設(shè)施C(影響半徑d=)…(影響半徑d=)作用分作用分作用分作用分

四.基本設(shè)施資料整理(一)基礎(chǔ)設(shè)施完善度資料調(diào)查：電力、供水、排水、供氣、供熱、電訊等的類型、數(shù)量、分布、投資，技術(shù)水平、規(guī)模、級別，保證率、持續(xù)率和可靠率及區(qū)域服務(wù)的優(yōu)劣基礎(chǔ)設(shè)施作用指數(shù)（0-1之間，和等于1）：基礎(chǔ)設(shè)施與日常生活、工作的密切程度區(qū)域水平系數(shù)（2-4級）：按設(shè)施技術(shù)水平、服務(wù)方式或分布密度確定區(qū)域使用保證率（0-100%）：按設(shè)施使用持續(xù)率、可靠率和保證率確定基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值表保證率基礎(chǔ)設(shè)施類型作用分值設(shè)施A設(shè)施B設(shè)施C…作用分作用分作用分作用分（設(shè)施水平系數(shù)）（設(shè)施水平系數(shù)）（設(shè)施水平系數(shù)）（設(shè)施水平系數(shù)）100%

80%

60%

40%(二)公用設(shè)施完備度資料調(diào)查：中小學(xué)、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、診所、體育場館、文化館(活動中心)、影劇院、公園、郵局等的類型、數(shù)量、分布，技術(shù)水平、規(guī)模、級別、服務(wù)水平和服務(wù)范圍公用設(shè)施作用指數(shù)（0-1之間，和等于1）和作用分公用設(shè)施服務(wù)半徑（0.3-3km）和相對距離（3-5個區(qū)間）公用設(shè)施作用分值公用設(shè)施作用分值表相對距離(r)某公用設(shè)施類型隨距離衰減的作用分值設(shè)施A(影響半徑d=)設(shè)施B(影響半徑d=)設(shè)施C(影響半徑d=)…(影響半徑d=)作用分作用分作用分作用分

五.環(huán)境條件資料整理(一)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度資料調(diào)查：污染狀況、分布和環(huán)境質(zhì)量指數(shù)具有環(huán)境質(zhì)量綜合評價成果的城鎮(zhèn)缺乏環(huán)境質(zhì)量綜合評價成果的城鎮(zhèn)各項環(huán)境質(zhì)量的作用指數(shù)（0-1之間，和等于1）單項（水、氣、噪音）環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度的作用分(二)綠地覆蓋度資料調(diào)查：綠地位置、面積、服務(wù)范圍及規(guī)模綠地覆蓋度指標計算綠地覆蓋度作用分（5-10個區(qū)間）(三)自然條件優(yōu)劣度資料調(diào)查：工程地質(zhì)、地形、地下水、洪水淹沒等按各城鎮(zhèn)內(nèi)部自然條件的差異，選擇指標，確定評分標準并賦值六.人口狀況資料整理資料調(diào)查：人口總數(shù)、常住人口、暫住人口、客流人口(一)商業(yè)用地人口密度人口密度指標值人口密度作用分（5-10個區(qū)間）(二)住宅用地人口密度人口密度指標值人口密度作用分（5-10個區(qū)間）七.產(chǎn)業(yè)集聚資料整理資料調(diào)查：城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的數(shù)量、范圍、性質(zhì)，各集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)類型數(shù)、企業(yè)數(shù)量、年產(chǎn)值、年利潤、職工人數(shù)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)產(chǎn)業(yè)集聚影響度作用分（5-10個區(qū)間）產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)類型一般產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系一般區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系松散區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系一般區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系松散區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚修正系數(shù)λ0.80.60.41.00.80.6八.城鎮(zhèn)土地定級因素作用分值圖綜合定級作用分值圖：商服繁華影響度作用分等值線圖道路通達度作用分等值線圖公交便捷度作用分等值線圖對外交通便利度作用分等值線圖基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值圖公用設(shè)施完備度作用分等值線圖環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度作用分值圖綠地覆蓋度作用分值圖自然條件優(yōu)劣度作用分值圖定級因素作用分值表（點、線狀因素）絕對距離/m圖上距離/m相對距離作用分注：點、線狀因素包括商服繁華影響度、道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度、公用設(shè)施完備度區(qū)域名稱指標值或狀況分布范圍作用分注：面狀因素包括基礎(chǔ)設(shè)施完善度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度、人口密度、產(chǎn)業(yè)聚集影響度等定級因素作用分值表（面狀因素）第四節(jié)定級單元分值計算與級別劃分一.定級單元劃分1.劃分原則單元內(nèi)主要定級因素的影響大體一致，同單元內(nèi)的同一主要因素作用分值差異必須小于100/（n+1）確定單元面積（5-25ha）商服中心、公用設(shè)施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割商業(yè)用地定級時，城鎮(zhèn)主要的商服繁華街道，按臨街兩側(cè)相對應(yīng)劃分為條狀單元住宅用地定級時，以居住小區(qū)和居住組團為單位工業(yè)用地定級時，以交通道路為單元界線2.劃分方法主導(dǎo)因素判定法疊置法網(wǎng)格法宗地法動態(tài)網(wǎng)格法：以1/4(或1/16)公里網(wǎng)格把城鎮(zhèn)劃分成若干基本網(wǎng)格選擇典型網(wǎng)格(市中心和市郊)，檢查每類網(wǎng)格內(nèi)部2個以上主導(dǎo)因素的差異若網(wǎng)格內(nèi)同一因素分值差異≥100/(n＋1)時，則需繼續(xù)加密，直至滿足要求后為止二.確定單元內(nèi)定級因素的分值定級單元圖疊置各定級因素分值圖，確定單元內(nèi)定級因素分值：單元所包含的因素等分線平均值；單元跨越的不同分值區(qū)的面積加權(quán)平均分；單元幾何中心點的分值；單元各轉(zhuǎn)折點、明顯變化點的平均值點、線狀因素分值：由相應(yīng)因素對單元中心點的作用分值按衰減公式直接計算面狀因素分值：直接讀取中心點所在指標區(qū)域的作用分值1.單元內(nèi)商服繁華影響度分值的計算商服繁華影響度作用分等值線圖與定級單元圖疊置，直接得到單元分值。單元內(nèi)這些因素怎么計算?環(huán)境條件分值：環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度，綠地覆蓋度，自然條件優(yōu)劣度人口密度分值產(chǎn)業(yè)聚集影響度分值2.單元內(nèi)交通條件分值的計算道路通達度：道路通達度作用分的讀?。和瑫r存在多種道路類型影響時，取單元內(nèi)最高作用分值確定通達系數(shù)道路通達度分值的計算道路、公交通達系數(shù)示意圖公共交通便捷度：公交便捷度作用分的讀取：同時存在多個公交站點影響時，取單元內(nèi)的最高作用分確定通達系數(shù)公交便捷度分值的計算對外交通便利度：對外交通便利度作用分的讀?。和瑫r存在多類對外交通設(shè)施影響時，每類設(shè)施對單元的作用分僅取值一次；受多個同類設(shè)施影響時，取其最高作用分對外交通便利度分值的計算3.單元內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施分值的計算基礎(chǔ)設(shè)施完善度：公用設(shè)備完備度：對外交通便利度作用分的讀?。和瑫r存在多類對外交通設(shè)施影響時，每類設(shè)施對單元的作用分僅取值一次；受多個同類設(shè)施影響時，取其最高作用分對外交通便利度分值的計算三.城鎮(zhèn)土地級的初步劃分定級單元總分值計算單元序號因素名稱總分土地級因素A因素B……(權(quán)重值)(權(quán)重值)(權(quán)重值)分值分值×權(quán)重分值分值×權(quán)重分值分值×權(quán)重12…Sj-j單元的總分值（各因素對j單元影響的總作用分）Fij-j單元的i因素分值（i因素對j單元影響的作用分）Wi-i因素的權(quán)重；