商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查的相關(guān)內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查的相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的前期應(yīng)對地塊的價(jià)值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進(jìn)行分析和探討，以期對項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對市場定位供應(yīng)依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑?、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更須要在開發(fā)前期進(jìn)行市場調(diào)查和探討。但是，從市場調(diào)查和探討本身并不能得出市場定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場定位找尋依據(jù)。

從我們在客戶的顧問的過程中總結(jié)包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和探討、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策探討、區(qū)域零售市場調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與探討、將來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與探討、立地條件探討、商圈的確定和探討以下幾方面內(nèi)容，希望和大家一起探討。

一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)探討

開發(fā)任何一個(gè)項(xiàng)目都涉及到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和探討，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于其開發(fā)周期長、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營或者銷售來實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤，因此其風(fēng)險(xiǎn)很大。所以，在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，對經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行探討就顯得特別重要。在調(diào)查和探討時(shí)應(yīng)重點(diǎn)對以下指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查和分析。

◆總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水同等

◆GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況

◆全社會(huì)消費(fèi)品零售總額

◆全市商業(yè)增加值

◆城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入

◆城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額

通過對統(tǒng)計(jì)局和城調(diào)隊(duì)定期公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行連續(xù)3-5年的分析，基本可以反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總水平。有些資料通過統(tǒng)計(jì)年鑒和政府工作報(bào)告獲得。

二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查

所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營還是不同業(yè)態(tài)的錯(cuò)位互補(bǔ)都可能存在市場商機(jī)；在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟(jì)、文化等人口活動(dòng)密集的地方，則城市的機(jī)能易于發(fā)揮出來，由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍。以上只是其中的一方面，還包括：

◆公共設(shè)施狀況

◆交通體系狀況

◆道路狀況、通行量

◆城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)

◆各項(xiàng)城市的機(jī)能

◆城市規(guī)劃

通過對區(qū)域內(nèi)實(shí)際生活的空間，包括中心地帶及四周區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機(jī)能的調(diào)查，了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢條件、活動(dòng)空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。例如，交通網(wǎng)的開發(fā)安排，交通網(wǎng)密布的地方往往是人口簡單集中或流量特殊大的地方，所以在調(diào)查時(shí)對于交通路途及來往的車輛、班次、載客量等均作為調(diào)查的要素；城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)將來的發(fā)展特別關(guān)鍵，諸如大型社區(qū)的發(fā)展安排以及商業(yè)區(qū)建設(shè)安排將干脆對項(xiàng)目的規(guī)劃以及將來的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。

以上調(diào)查必需通過專業(yè)的市場調(diào)查公司實(shí)地調(diào)查了解，由于反映問題的角度不同，一般的調(diào)查人員很難完成以上工作，調(diào)查必需有目的性，假如不知道目的是為什么，這樣得到的調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的參考價(jià)值將大打折扣。

三、商業(yè)業(yè)態(tài)的分類和基本變量

依據(jù)國內(nèi)貿(mào)易局1998年6月5日發(fā)布的關(guān)于商業(yè)業(yè)態(tài)分類指導(dǎo)看法。商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲(chǔ)式商場等8種形式。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下。

1、百貨店

百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，依據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營，滿意顧客對時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。

（2）商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。

（3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

（4）商店設(shè)施豪華、店堂高雅、明快。

（5）實(shí)行柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。

（6）實(shí)行定價(jià)銷售，可以退貨。

（7）服務(wù)功能齊全。

2、超級(jí)市場

超級(jí)市場指實(shí)行自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿意顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

（2）以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達(dá)。

（3）商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米左右。

（4）商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。

（5）實(shí)行自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。

（6）營業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。

（7）有肯定面積的停車場地。

3、大型綜合超市

大型綜合超市是指實(shí)行自選銷售方式，以銷售大眾化好用品為主，滿意顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。

（2）商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。

（3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。

（4）實(shí)行自選銷售方式。

（5）設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。

4、便利店（便利店）

便利店是滿意顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在居民住宅區(qū)、主干線馬路邊，以及車站、醫(yī)院、消遣場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。

（2）商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。

（3）居民徒步購物5-7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。

（4）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。

（5）營業(yè)時(shí)間長，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無休日。

（6）以開架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。

5、購物中心

購物中心指企業(yè)有安排地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。

（1）由發(fā)起者有安排地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營。

（2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。

（3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

（4）設(shè)施豪華、店堂高雅、寬敞光明，實(shí)行賣場租賃制。

（5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

（6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、消遣為一體。

（7）依據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。

6、倉儲(chǔ)式商場

倉儲(chǔ)式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體、低價(jià)銷售、供應(yīng)有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的實(shí)行會(huì)員制形式，只為會(huì)員服務(wù)）。

（1）在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。

（2）商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。

（3）目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主。

（4）商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。

（5）店堂