連鎖門店選址手冊(cè)店址評(píng)估樣本

1選址模型簡(jiǎn)介都市布點(diǎn)店址評(píng)估社區(qū)評(píng)估 都市布點(diǎn)店址評(píng)估社區(qū)評(píng)估人口狀況經(jīng)濟(jì)狀況商業(yè)狀況人口狀況經(jīng)濟(jì)狀況商業(yè)狀況發(fā)展?fàn)顩r商店外部力可接近性地點(diǎn)特性商店內(nèi)部力內(nèi)部構(gòu)造與成本社區(qū)消費(fèi)力社區(qū)潛在需求量社區(qū)需求構(gòu)造內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力社區(qū)產(chǎn)品既有供應(yīng)量，社區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)構(gòu)造社區(qū)發(fā)展力目的門店對(duì)業(yè)務(wù)吸引力目的社區(qū)需求與供應(yīng)狀況與均衡發(fā)展趨勢(shì)通過區(qū)域市場(chǎng)來看目的消費(fèi)群成熟度目的門店對(duì)業(yè)務(wù)吸引力目的社區(qū)需求與供應(yīng)狀況與均衡發(fā)展趨勢(shì)通過區(qū)域市場(chǎng)來看目的消費(fèi)群成熟度原理：1目的店址=社區(qū)因素*有關(guān)權(quán)重+店鋪因素*有關(guān)權(quán)重2目的店需求量=社區(qū)IT產(chǎn)品服務(wù)預(yù)測(cè)需求量*有關(guān)權(quán)重+社區(qū)IT產(chǎn)品服務(wù)實(shí)際流動(dòng)需求量*有關(guān)權(quán)重3社區(qū)IT產(chǎn)品服務(wù)預(yù)測(cè)需求量=（潛在社區(qū)IT產(chǎn)品服務(wù)需求量－社區(qū)產(chǎn)品與服務(wù)有效供應(yīng)）×社區(qū)發(fā)展系數(shù)4社區(qū)IT產(chǎn)品服務(wù)實(shí)際流動(dòng)需求量通過社區(qū)目的店人潮數(shù)量來獲得5店址評(píng)估5.1店址評(píng)估原理在同一種社區(qū)中，按照可接近性和人流量也可以分為不同層次“點(diǎn)”，店址評(píng)估就是要在這些“點(diǎn)”中選取最優(yōu)質(zhì)。5.1.1店址外部評(píng)估評(píng)估維度評(píng)估指標(biāo)獲取數(shù)據(jù)辦法可接近性通過店址交通工具數(shù)量和類型通過店址行人數(shù)量和類型街道質(zhì)量街道擁擠限度實(shí)地測(cè)量地點(diǎn)特性所屬重要商業(yè)業(yè)態(tài)周邊商店相容性顧客進(jìn)入難易限度從街道上能否看到商店實(shí)地測(cè)量成果：填寫表—7，評(píng)估目的店址外部狀況。如何測(cè)量目的店人潮數(shù)量？目：通過社區(qū)內(nèi)人潮走向變動(dòng)來評(píng)估社區(qū)IT產(chǎn)品服務(wù)實(shí)際流動(dòng)需求量。重要內(nèi)容：1、尋找調(diào)研地點(diǎn)、例如：a目的店址ｂ社區(qū)商業(yè)中心到社區(qū)核心住宅社區(qū)道路上2、平日及假日社區(qū)人潮狀況3、將一周之時(shí)間區(qū)別為２段a、周一～周五、b、周六、周日、法定假日4、以9點(diǎn)到21點(diǎn)每?jī)尚r(shí)細(xì)分為一種小段。5、以15分鐘為其抽樣時(shí)段之樣本，并計(jì)算其抽樣點(diǎn)之實(shí)際通過人數(shù)、汽車數(shù)。6將每抽樣之?dāng)?shù)，轉(zhuǎn)變成以兩個(gè)小時(shí)之人潮流動(dòng)數(shù)例：以15分鐘為抽樣得該抽樣點(diǎn)人數(shù)為Y，將Y×8＝Z，則為其也許之人口流動(dòng)數(shù)。7、將其數(shù)字依時(shí)段填入（表-8）8、將人潮流動(dòng)抽樣之?dāng)?shù)字以線圖表達(dá)小貼士：可以找本地大學(xué)生來做社會(huì)調(diào)研工作5.1.2店址內(nèi)部評(píng)估通過衡量目的店址內(nèi)部條件，簡(jiǎn)樸核算投資成本。目的店址內(nèi)部條件重要涉及：租金核算以及門面構(gòu)造。普通原則：月租金不超過店面營(yíng)業(yè)額2%，門店構(gòu)造以正方形為佳，位于道路轉(zhuǎn)角處，有較大門頭面積。5.1.3決策評(píng)估簡(jiǎn)樸辦法如果幾家門店總得分接近，咱們可以用如下辦法來從中選取一家（注：此辦法適合有大量開店數(shù)據(jù)之后操作）辦法1：類比法Step1：選取一家開業(yè)且業(yè)績(jī)最佳門店Step2：查閱此家店在開業(yè)時(shí)候得分Step3：找出此家店獲得最高得分幾項(xiàng)Step4：在備選門店中找出這幾項(xiàng)得分最高店鋪辦法2：多元回歸法Step1：找到所有已經(jīng)開店選址評(píng)估得分Step2：選址評(píng)估得分與月平均銷售額一一建立關(guān)系Step3：得到回歸方程月平均銷售額=a＋bx銷售額（月）選址總得分Step4：把目的店址總得分，代入方程式，可以推算將來新門店月銷售額Step5：依照各個(gè)門店運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取投資回報(bào)率最高門店5.1.4計(jì)算投資回報(bào)率重要預(yù)測(cè)項(xiàng)目得到辦法數(shù)量收入平均人流量（/10分鐘）人流記錄日營(yíng)業(yè)時(shí)間(10小時(shí)-12小時(shí)）月人流量（單位：人）預(yù)測(cè)成交率社區(qū)商業(yè)環(huán)境好，則成交率高月銷售臺(tái)數(shù)預(yù)測(cè)單臺(tái)售價(jià)(1300-1500)社區(qū)經(jīng)濟(jì)性得分高，則預(yù)測(cè)單價(jià)高月銷售流水銷售毛利率銷售毛利費(fèi)用房租（分?jǐn)偟皆拢┟孔獗瘸蔀槿斗孔獾?，房租≤成為五倍房租店，房租≤押金及返還方式轉(zhuǎn)讓費(fèi)（分?jǐn)偟皆拢╊A(yù)測(cè)裝修費(fèi)用總額月攤銷裝修費(fèi)（單位：元/月）水電費(fèi)（單位：元/月）人員工資及獎(jiǎng)金（單位：元/月）直接炒作廣告費(fèi)（單位：元/月）后勤間接費(fèi)用攤銷額（單位：元/月）預(yù)測(cè)稅金及附加支出（單位：元/月）其她費(fèi)用闡明（攤銷到月，單位：元/月）費(fèi)用總計(jì)（單位：元/月）賺錢賺錢預(yù)測(cè)5.2店址評(píng)估流程5.3店址評(píng)估操作內(nèi)容與規(guī)范、操作辦法工具與成果示例操作規(guī)范操作辦法成果示例1店址評(píng)估立項(xiàng)收集齊全門店社區(qū)所在資料參見《社區(qū)調(diào)研報(bào)告》江燕路\江燕路社區(qū)調(diào)研報(bào)告.ppt南洲\南洲花園社區(qū)調(diào)研報(bào)告.ppt如果有選取話，最佳比較調(diào)研該社區(qū)不同店址，從中挑選最佳參見《社區(qū)調(diào)研報(bào)告》江燕路\江燕路社區(qū)調(diào)研報(bào)告.ppt南洲\南洲花園社區(qū)調(diào)研報(bào)告.ppt2店址調(diào)研籌劃社區(qū)調(diào)研工作流水表選址工作流水表選址工作流水表.xls人員到位可選取大學(xué)生做兼職3實(shí)地調(diào)研組織(店址外部調(diào)研、店址內(nèi)部調(diào)研)實(shí)地測(cè)量調(diào)研表所列示項(xiàng)目，重要為人流、車流量記錄人流、車流調(diào)研辦法：參看《如何測(cè)量目的店人潮數(shù)量？》江燕路\江燕路人流記錄.doc南洲\南洲花園人流記錄.doc通過訪談獲取調(diào)研表所列示項(xiàng)目填寫《店鋪內(nèi)部條件調(diào)查表》重要通過訪談得到4填寫實(shí)地調(diào)研表認(rèn)真填寫《店鋪內(nèi)部、外部條件調(diào)查表》聯(lián)想目的門店外部條件原則：可接近性若門面距離街道有10級(jí)以上或是如下臺(tái)階，則改門店不予考慮，則亦不必填寫《門店外部條件調(diào)查表》）地點(diǎn)特性所屬重要商業(yè)業(yè)態(tài)周邊商店相容性（禁止相鄰店鋪為餐飲大排檔、五金、修車、汽配、建材、門窗、裝修等為鄰，若有此狀況，則立即終結(jié)該店，不必填寫《門店外部條件調(diào)查表》）聯(lián)想目的門店內(nèi)部條件原則：月租金不超過店面營(yíng)業(yè)額2%，門店構(gòu)造以正方形為佳，位于道路轉(zhuǎn)角處，有較大門頭面積江燕路\江燕路店鋪報(bào)表.doc南洲\南州花園店鋪報(bào)表.doc5測(cè)算店鋪投資回報(bào)率填寫門店《投資回報(bào)率表》江燕路\江燕路目的店投資分析表.doc南洲\南洲花園目的店調(diào)研報(bào)告.ppt6撰寫完整門店調(diào)研報(bào)告完整門店調(diào)研報(bào)告涉及內(nèi)容：社區(qū)樓盤分