濟南南豐領(lǐng)東國際新城80萬方大盤項目策劃定位報告樣本

目錄前言 31、項目自身分析 41.1項目區(qū)域形象分析 41.1.1項目區(qū)域在濟南市位置及都市形象 41.1.2項目區(qū)域在經(jīng)十路位置和都市形象 51.1.3項目區(qū)域在濟南東部位置和都市形象 51.2項目地塊狀況 61.3S.W.O.T矩陣分析法 6“SWOT”矩陣 81.4物業(yè)優(yōu)勢及劣勢分析 91.4.1Strength優(yōu)勢分析 91.4.2Weakness劣勢分析 111.5物業(yè)機會及威脅分析 131.5.1Opportunity機會分析 131.5.2Threat威脅分析 151.6各因素交叉分析 151.6.1規(guī)避項目劣勢交叉分析 151.6.2規(guī)避項目威脅交叉分析 181.7分析總結(jié) 192.項目定位 202.1市場定位 202.1.1市場定位決定因素 202.1.2市場最后定位 212.1.3市場定位支撐點 242.2目的市場（客戶）定位 282.2.1目的市場構(gòu)成分析 282.2.2目的市場需求特性分析 292.2.3目的市場（客戶）結(jié)論 312.3形象定位 332.3.1形象訴求重點 332.3.2形象定位及支撐 362.3.3項目案名建議 372.3.4案名詮釋 382.4價格定位 402.4.1定價原則 402.4.2定價辦法 412.4.3定價方略 432.4.4最后價格定位 433.項目規(guī)劃設(shè)計建議 533.1整體規(guī)劃思路 533.2平面布局建議及因素 533.2.1整體規(guī)劃布局 533.2.2住宅規(guī)劃設(shè)計建議 563.2.3公共建筑規(guī)劃設(shè)計建議 573.2.4交通組織及停車設(shè)施規(guī)劃建議 603.2.5建筑類別配比 653.3建筑外觀風(fēng)格及園林建設(shè)建議 663.3.1建筑外觀風(fēng)格建議 663.3.2社區(qū)園林建設(shè)建議 733.4戶型面積選取及組合建議 883.4.1戶型設(shè)計配比 893.4.2戶型設(shè)計特色建議 933.4.3戶型構(gòu)造面積 1003.4.4先進戶型推薦 1013.4.5地下室設(shè)立建議 1103.5配套設(shè)施規(guī)劃建議 1103.5.1樓宇配套設(shè)施建議 1103.5.2項目公共建筑布局 1173.5.3商業(yè)配套建議 1323.6物業(yè)管理 1353.6.1區(qū)域市場物業(yè)管理狀況 1353.6.2物業(yè)管理建議 1373.6.3物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議 1383.6.4物業(yè)管理費建議 1403.7項目智能化建議 1423.7.1住宅項目智能化建議 1423.7.2寫字樓及公寓智能化 1453.8項目車位配備建議 1483.8.1產(chǎn)權(quán)車位與使用權(quán)車位比較 1483.8.2項目車位配比數(shù)量 1493.8.3項目車位面積大小建議 1513.9項目整體開發(fā)方略 1513.9.1開發(fā)時序 1523.9.2項目各期開發(fā)量建議 153結(jié)束語 154前言本報告是在市場研究及分析基本上，結(jié)合本案自身質(zhì)素，提出有針對性項目定位，旨在通過整合營銷，最大限度強化本案特有優(yōu)勢，消除或轉(zhuǎn)化項目現(xiàn)存劣勢，規(guī)避項目客觀威脅，從整體上提高本案總體質(zhì)素和市場競爭力，并作為發(fā)展商及設(shè)計公司優(yōu)化項目綜合質(zhì)素參照意見。1、項目自身分析1.1項目區(qū)域形象分析1.1.1項目區(qū)域在濟南市位置及都市形象1.1.1.1項目區(qū)域在濟南市位置項目區(qū)域位于濟南市東南部，二環(huán)東路以東，屬于東部新城區(qū)域。項目附近市政建設(shè)相對落后，配套設(shè)施不夠完善。但項目區(qū)域距離都市繁華區(qū)較近，且濟南人素有“住東不住西”老式居住觀念，項目區(qū)域位置和都市形象較西部和北部好多，是濟南人首選居住區(qū)域，對項目定位和后期宣傳推廣會具備很大利好作用。1.1.1.2項目區(qū)域在濟南市都市形象在濟南都市規(guī)劃發(fā)展中，濟南二環(huán)東路以東，太辛河以西區(qū)域為濟南東部新城區(qū)。項目地處東部新城與主城區(qū)交界處，西部近鄰以千佛山為首南部旅游風(fēng)景區(qū)，奠定了濟南人對該區(qū)域良好心理定位，符合“住南不住北，住東不住西”居住習(xí)慣。項目區(qū)域在濟南都市居住區(qū)域中憑借其良好自然環(huán)境、便捷交通和近都市繁華區(qū)域良好區(qū)位，成為濟南富人居住區(qū)和最適當(dāng)居住區(qū)域之一。1.1.2項目區(qū)域在經(jīng)十路位置和都市形象經(jīng)十路作為一條整合了交通功能、景觀功能、都市經(jīng)濟發(fā)展動脈等功能分段多功能都市主干道，是一扇更新都市環(huán)境、代表都市形象對外窗口；更是一座整合都市功能、提高都市價值戰(zhàn)略橋梁。項目地處經(jīng)十東路西端，西近二環(huán)東路，作為經(jīng)十東路西龍頭地位，是外地從東面進入濟南城區(qū)咽喉要道，既是濟南對外居住形象工程，也是引領(lǐng)東部新城居住潮流龍頭工程。1.1.3項目區(qū)域在濟南東部位置和都市形象項目區(qū)域地處濟南東部新城，緊臨經(jīng)十東路和燕山立交、東二環(huán)，東部近鄰規(guī)劃中奧林匹克體育公園。當(dāng)前，正逢政府大力發(fā)展東部產(chǎn)業(yè)帶和東部新城，項目處在非常有利歷史時機，面臨較好發(fā)展機遇。項目自身處在濟南規(guī)劃中東部新城區(qū)，西北部為繁華都市核心，周邊為千佛山、漿水泉等旅游風(fēng)景區(qū)。項目在經(jīng)十路東部龍頭位置，處在政府大規(guī)模規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，在濟南經(jīng)濟飛速發(fā)展大好形勢下，項目區(qū)域近攬都市繁華，坐擁良好自然環(huán)境，是濟南人最為傾向居家區(qū)域之一。1.2項目地塊狀況序號項目內(nèi)容1名稱領(lǐng)東國際新城（暫定名）2發(fā)展商山東XX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司3項目四至項目位于濟南二環(huán)東路以東，北臨經(jīng)十東路、西臨漿水泉路、東南依洪山、東北近季節(jié)性排洪溝4用地面積經(jīng)十東路北部約46畝，南部約451畝，共約497畝5用地性質(zhì)綜合性居住用地6地塊狀況路南地塊自北向南看，地塊呈不規(guī)則“』“形，地勢南高北低，被規(guī)劃道路分為南北三塊，并有高壓線走廊斜穿地塊。現(xiàn)地塊內(nèi)為代拆遷建筑物較多，拆遷量較大。路北地塊近似三角形，地勢相對平坦，既有代拆遷建筑物。7周邊狀況項目周邊有正大花園、世紀(jì)城、華森·碧云天等新興社區(qū)，有萬嘉隆超市、省立醫(yī)院、武警山東總隊醫(yī)院、婦幼保健所、省環(huán)保學(xué)院、建工學(xué)院、審計干部學(xué)院、下井莊小學(xué)、荊山莊小學(xué)等商業(yè)、醫(yī)療、教誨配套，配套設(shè)施相對較少，特別是金融、商業(yè)、郵政配套缺少。南部洪山山體缺少植被、且堆有大量生活垃圾，環(huán)境較差。1.3S.W.O.T矩陣分析法闡明:SWOT分析法可以較客觀而精確地分析和研究一種項目現(xiàn)狀，是市場競爭分析慣用辦法。所謂SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運用系統(tǒng)分析思想，把各種因素互相匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)結(jié)論（對策）。運用這種辦法，有助于市場競爭參加者對所處市場環(huán)境進行全面、系統(tǒng)、精確分析，借此制定相應(yīng)市場對策，提高市場競爭力。SWOT分析法，涉及四個方面因素，即內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses）和外部市場環(huán)境中機會因素（Opportunities）、威脅因素（Threats）四個方面。就一種房地產(chǎn)項目而言，所謂內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths），是該項目與競爭對手相比在某些方面所具備對方不可模仿獨特能力，是在哪些方面比競爭對手做得更好；內(nèi)部劣勢因素（Weaknesses），是該項目與競爭對手相比在某些方面缺陷和局限性；外部市場環(huán)境中機會因素（Opportunities），是指外部市場環(huán)境變化趨勢中對該項目產(chǎn)品營銷起積極正向作用方面，若能把握和運用機會因素可以增強項目競爭優(yōu)勢；外部環(huán)境中威脅因素（Threats），是指外部環(huán)境變化趨勢中對該項目產(chǎn)品營銷不利、悲觀方面，若不能回避或恰本地解決這些威脅因素會損傷該項目在市場競爭中優(yōu)勢。因而，咱們找出本案客觀存在重要內(nèi)部優(yōu)勢因素（S）、劣勢因素（W），及外部市場環(huán)境中機會因素（O）、威脅因素（T），運用SWOT分析法，提出相應(yīng)市場對策，其目是為了可以提出更具備針對性物業(yè)市場定位，以及相對適合于此市場定位產(chǎn)品營銷辦法、手段?！癝WOT”矩陣Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析規(guī)模大，大盤開發(fā)優(yōu)勢明顯；緊鄰經(jīng)十路、東二環(huán)，交通便捷；先進開發(fā)理念，產(chǎn)品差別化；處在市區(qū)與東部新城交匯處，地理位置優(yōu)越；土地獲得成本相對較低，成本優(yōu)勢明顯；周邊逐漸形成居住氛圍，居住環(huán)境日益成熟；地塊分裂不利于規(guī)劃；地塊內(nèi)高壓線影響開發(fā)；地塊南垃圾山負(fù)面影響；緊鄰經(jīng)十路，噪音干擾大；經(jīng)十路沿線不可拆除建筑物及不可開主出入口影響；區(qū)域內(nèi)市政配套設(shè)施落后，其他配套缺少；Opportunity機會分析Threat威脅分析周邊區(qū)域開發(fā)帶動本項目；東部新城發(fā)展對項目帶動作用；區(qū)域概念炒作升溫，人氣漸旺；市民居住偏好東部；項目東部奧林匹克花園建設(shè)帶動作用；漿水泉路規(guī)劃改造市場上各種潛在大規(guī)模樓盤競爭威脅；區(qū)域內(nèi)在售高檔盤競爭；1.4物業(yè)優(yōu)勢及劣勢分析1.4.1Strength優(yōu)勢分析S1.規(guī)模大，大盤優(yōu)勢明顯項目約500畝占地規(guī)模，近80萬平米巨大建筑規(guī)模，在整個濟南市場都是屈指可數(shù)大盤。大盤優(yōu)勢在于可以充分體現(xiàn)公司實力，強化公司品牌，市場影響力較大，消費者方面更容易得到認(rèn)同。此外，可以對地塊進行系統(tǒng)、綜合性規(guī)劃，進行綜合性集中配套，有助于資源優(yōu)化，能推動區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟效益、交通環(huán)境、人文資源總體水平全面提高。因而，在一定限度上也受到政府“推波助瀾”。S2.緊鄰經(jīng)十路和東二環(huán)，交通便捷經(jīng)十路貫穿整個濟南市區(qū)，并和都市多條南北交通要道相連。其不但是連接?xùn)|部新城、東部產(chǎn)業(yè)帶、泉城特色風(fēng)貌帶、西部新城交通樞紐，也是連接都市經(jīng)濟隆起帶和都市發(fā)展中心軸。本項目緊鄰經(jīng)十東路，西近東二環(huán)，可迅速出行到達繁華市中心、濟青高速、繞城高速和姚墻國際機場等，交通四通八達、出行便捷。S3.先進開發(fā)理念，產(chǎn)品差別化貴司在南方都市先進開發(fā)理念、開發(fā)經(jīng)驗和我司對市場精確把握及操盤經(jīng)驗、資源優(yōu)化組合，通過對項目進行準(zhǔn)擬定位，進行產(chǎn)品差別化開發(fā)，使其成為本項目獨具買點。S4.處在市區(qū)與東部新城交匯處，地理位置優(yōu)越本項目處在市區(qū)與東部新城交匯處，是濟南東部新城和繁華市區(qū)交界地帶，“坐擁便利交通，近享都市繁華”，屬于濟南東拓重點開發(fā)區(qū)域，地理位置優(yōu)越，項目升值潛力巨大。S5.土地獲得成本相對較低，成本優(yōu)勢明顯9月，經(jīng)十西路150余萬元/畝高價揭開了濟南市土地市場整頓以來第一拍，從此各區(qū)域土地價格和房價一路飆升，特別是東部區(qū)域和南部區(qū)域。本項目相對較低土地獲得成本有助于項目運作，也利于更多資金用于項目規(guī)劃、園林建設(shè)、建筑和配套建設(shè)上，以此來提高項目綜合品質(zhì)和綜合競爭力。S6.周邊逐漸形成居住氛圍，居住環(huán)境日益成熟隨著濟南東部新城和產(chǎn)業(yè)帶迅速發(fā)展，項目所處區(qū)域內(nèi)興起了中潤世紀(jì)城、正大都市花園、荷蘭莊園、軍安和平山莊、三箭平安苑等眾多新型社區(qū)，有利地帶動了區(qū)域發(fā)展，逐漸形成一定居住氛圍，居住環(huán)境日益成熟。1.4.2Weakness劣勢分析W1.地塊分裂不利于規(guī)劃項目地塊整體形狀不規(guī)則，且被多條規(guī)劃路分割為零散幾塊，這種分裂給地塊整體規(guī)劃、外在形象、包裝宣傳等方面帶來諸多不利影響，在和其她連貫整潔、規(guī)劃統(tǒng)一樓盤競爭中處在劣勢地位。W2.地塊內(nèi)高壓線影響開發(fā)除了受規(guī)劃路分割影響外，項目地塊內(nèi)有高壓線橫貫東西，而整頓時間不擬定，將對于項目整體開發(fā)時序和整體規(guī)劃導(dǎo)致很大困難。如何規(guī)避高壓線問題，就成了項目擬定開發(fā)時序核心。W3.地塊南垃圾山負(fù)面影響項目地塊雖然為山地形態(tài)，但項目南面洪山山體缺少植被覆蓋，并且生活垃圾積累對周邊自然環(huán)境與居住環(huán)境產(chǎn)生很大負(fù)面影響。項目建設(shè)沒有自然景觀可用，周邊環(huán)境相對較差。W4.緊鄰經(jīng)十路，噪音干擾大經(jīng)十路作為濟南景觀大道，同步也是濟南都市交通命脈，交通繁華，車流量大，行車噪音較大。經(jīng)十路沿線住宅項目雖然可以坐享經(jīng)十路帶來便捷交通，但同步也具備行車噪音干擾煩惱。項目地處濟南市區(qū)窗口位置，是外界自東往西進入濟南交通要道，交通繁華，車水馬龍，噪音干擾較大，對項目將來業(yè)主具備一定影響。W5.經(jīng)十路沿線不可拆除建筑物及不可開主入口影響經(jīng)十路作為項目一種主賣點，不但為項目提供了便捷交通，并且也是項目對外展示形象窗口，是最值得發(fā)揮得地方，對項目開發(fā)意義重大。但由于經(jīng)十路沿線黃金智業(yè)、濟南市車管所等建筑物不能拆除，致使項目只有大概60米左右兩段直接臨經(jīng)十路，可發(fā)揮空間受到限制，嚴(yán)重影響項目整體外觀。且受經(jīng)十路不能左轉(zhuǎn)向硬性限制，經(jīng)十路沿線不能開主出入口，相應(yīng)地對業(yè)主出行帶來一定不便，對運用社區(qū)主出入口展示項目形象目也導(dǎo)致了難度。W6.區(qū)域內(nèi)市政配套設(shè)施落后，其他陪套缺少由于項目所處區(qū)域?qū)儆跐隙际薪紖^(qū)位置，都市化進程較晚，區(qū)域發(fā)展相對落后，各種市政配套設(shè)施落后，其他如商業(yè)、金融、郵政等有關(guān)配套缺少，對于區(qū)域居住環(huán)境具備相稱大影響。1.5物業(yè)機會及威脅分析1.5.1Opportunity機會分析O1.區(qū)域大開發(fā)帶動本項目以二環(huán)東路中段為中心東部區(qū)域正在逐漸成為發(fā)展總部經(jīng)濟最具活力和潛力區(qū)域。發(fā)展思路重要是廣泛吸引知名跨國公司、國內(nèi)外金融機構(gòu)、大公司、大集團來濟設(shè)立區(qū)域總部、研發(fā)中心、運營中心、發(fā)展總部經(jīng)濟。本項目緊鄰此區(qū)域，這些總部經(jīng)濟將給本項目帶來直接有效目的客群。O2.東部新城，對本項目有帶動作用依照濟南都市規(guī)劃，東部新城將至少有４個生活居住組團，人口規(guī)模在１５—２０萬人；東部新城以東產(chǎn)業(yè)帶區(qū)域人口規(guī)模將達到７０—９０萬人。人口增長直接帶來住房需求，本項目作為東部產(chǎn)業(yè)帶和市區(qū)中間地帶，是市區(qū)與產(chǎn)業(yè)帶對接發(fā)展結(jié)合點，對于本項目面市將是有利機會點。O3.區(qū)域概念炒作升溫，人氣漸旺在濟南市新都市總體規(guī)劃中，“東拓”首當(dāng)其沖。所謂“東拓”，即從濟南市區(qū)向東沿“膠濟產(chǎn)業(yè)帶”形成將來都市重要產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。這一規(guī)劃出臺帶動了東部房地產(chǎn)市場迅速升溫，房價普遍上漲。本項目正處在經(jīng)濟發(fā)展主軸膠濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸上，其發(fā)展前景非常樂觀。O4.市民居住偏好東部“住東不住西，住南不住北”，是濟南市民根深蒂固置業(yè)居住觀念。住在東部是身份和地位一種象征，調(diào)研問卷顯示，東部和南部是濟南人置業(yè)首選區(qū)域。本項目可以依照濟南市民這種居住偏好，進一步完善自身配套，體現(xiàn)東部置業(yè)優(yōu)勢。O5.項目東部奧林匹克體育公園建設(shè)帶動作用依照濟南都市規(guī)劃，濟南奧林匹克體育公園就為與項目東部附近轉(zhuǎn)山一帶，體育公園建設(shè)將進一步提高該區(qū)域都市功能和形象。而奧林匹克體育公園準(zhǔn)備工作題上日程，進一步加快了東部區(qū)域，特別是項目所處區(qū)域發(fā)展進程，為該區(qū)域房地產(chǎn)項目開發(fā)帶來巨大升值空間。O6.漿水泉路規(guī)劃改造項目西側(cè)漿水泉路規(guī)劃改造工程已經(jīng)進入實行階段，預(yù)測到項目動工時可以貫通使用，對項目交通和形象具備很大提高作用。1.5.2Threat威脅分析T1.市場上各種大規(guī)模項目競爭威脅據(jù)理解，東部漿水泉區(qū)域、南二環(huán)區(qū)域、西部區(qū)域和陽光舜城等各種大規(guī)模項目籌劃在近期面市，其產(chǎn)品包括了多層、小高層、別墅、Townhouse等各種物業(yè)類型，客群覆蓋范疇非常遼闊，基本覆蓋整個濟南市區(qū)，與項目客群來源范疇有很大重疊，直接對項目形成競爭威脅。T2.區(qū)域既有高檔盤競爭當(dāng)前，項目所處東部區(qū)域已經(jīng)面市中高檔樓盤較多，像中潤世紀(jì)城、悉尼花香、荷蘭莊園、軍安和平山莊等項目對選取此區(qū)域置業(yè)客群導(dǎo)致了分流吸納。同步，這些項目二期、三期開發(fā)也正在積極醞釀之中，將對項目銷售直接形成競爭威脅。1.6各因素交叉分析1.6.1規(guī)避項目劣勢交叉分析“S1+S3+W1”——對于樓盤而言，地塊分裂會對項目規(guī)劃和對外形象產(chǎn)生不利影響。而對于大規(guī)模樓盤而言，雖不能避免這種負(fù)面影響，但可以運用項目規(guī)模大，開發(fā)周期長優(yōu)勢來減少這種影響，并且通過先進規(guī)劃理念，依照各個地塊特點規(guī)劃不同風(fēng)格園林景觀和產(chǎn)品，分期推出，成為項目一種專有賣點，變不利為有利，化腐朽為神奇?！癝1+W2”——巧妙運用開發(fā)周期，為高壓線遷移爭取時間高壓線整頓時間不擬定對項目規(guī)劃，特別是項目開發(fā)時序問題影響巨大，且這個問題又是不可回避。如何在不影響項目以最優(yōu)地塊準(zhǔn)時開發(fā)基本上，為高壓線整頓爭取盡量多時間是制定開發(fā)時序前須解決問題。我司建議充分運用項目規(guī)模大、開發(fā)周期長特點，在比較成熟地塊中選用面積較大、開發(fā)周期較長地塊作為首期開發(fā)，為高壓線整頓爭取時間?！癝2+S3+S4+O4+O5+W3、W4”——相對整個項目區(qū)域優(yōu)勢形象而言，無自然景觀和南面垃圾山帶來負(fù)面影響作用較小，可以通過與政府部門協(xié)調(diào)、專業(yè)包裝、推廣來解決這一問題。項目南部垃圾山對環(huán)境影響屬暫時性因素，其存在時間不是長期，隨著項目區(qū)域都市化進程加快、東部奧林匹克體育公園興建、漿水泉路貫通，南部垃圾山不利因素將順利解決，在推廣中避免浮現(xiàn)這一硬傷，在銷售過程中向提起客戶強調(diào)其“暫時性”。同步在項目推出時，做好項目工地、圍墻、接待中心等處包裝來美化局部環(huán)境，運用本項目優(yōu)越地理位置、先進規(guī)劃設(shè)計、占地規(guī)模大、園林、發(fā)展前景等優(yōu)勢來渲染項目以及項目輻射區(qū)域美麗藍(lán)圖，以達到項目“整體美”效果。“S3+O6+W5”——由于經(jīng)十路沿線某些不可拆除建筑物分割，及不能開主出入口，致使項目對外形象發(fā)揮空間受到限制。我司建議憑借先進開發(fā)理念，與項目北側(cè)布置超高層建筑，并進行濟南均有雙立面設(shè)計，豐富項目北立面，樹立項目別具一格形象。此外，在經(jīng)十路沿線設(shè)立次出入口，按照普通項目主出入口規(guī)模和理念進行設(shè)計，充分運用經(jīng)十路這個窗口展示項目形象。而沿漿水泉路設(shè)立主出入口，由于漿水泉路拓寬改造，形象有所提高，在項目西立面做文章，豐富項目西立面同步，盡量使自主出入口開始景觀長廊通透寬敞，可以使視野從外面進一步到項目內(nèi)部，全方位展示項目形象。“S1+S6+O5+W6”——提供完善配套，針對本項目周邊生活配套不完善弱點，正好運用本項目規(guī)模優(yōu)勢做好社區(qū)生活配套，為業(yè)主提供便捷生活。配套設(shè)施較少，這就給在這里居民帶來居住、生活上不便，同步以上內(nèi)容也是購房客戶在選購房產(chǎn)時非常注重問題之一。只有憑借項目自身配備各種社區(qū)配套設(shè)施諸如：超市、商店、快餐店、洗衣房等服務(wù)設(shè)施，并且為了顯現(xiàn)本項目獨有優(yōu)勢，建議在會所內(nèi)，為業(yè)主提供高檔餐飲、娛樂、文體等方面服務(wù)，讓業(yè)主真正體會大型社區(qū)高度舒服，營造出只要在社區(qū)內(nèi)生活就可以滿足業(yè)主一切尋常生活之所需便利生活享有。同步，隨著項目區(qū)域新興樓盤增多，區(qū)域配套不斷發(fā)展，項目區(qū)域各種配套設(shè)施也將不斷完善，將一步完善區(qū)域居住環(huán)境。1.6.2規(guī)避項目威脅交叉分析“S2+S3+S4+S5+O5+T1、T2”——本項目作為大規(guī)模樓盤，須面對是整個濟南市場大型樓盤及周邊樓盤競爭，故我司建議本項目應(yīng)瞄準(zhǔn)市場空白點精準(zhǔn)定位，運用項目自身優(yōu)勢塑造個性化產(chǎn)品，與市場既有項目形成差別化競爭。在產(chǎn)品上，本項目可以運用地塊優(yōu)勢，在園林、智能化、配套設(shè)施在硬件上超越其她項目。在構(gòu)造體系、戶型設(shè)計、外立面設(shè)計等方面做到新穎、獨特，從而在產(chǎn)品上與周邊項目形成區(qū)別。以我司經(jīng)驗，市場競爭激烈狀況下，為了在眾多項目中脫穎而出，吸引目的客戶群，除了在產(chǎn)品上有足夠吸引力外，還須有針對性推廣。1.7分析總結(jié)以上所闡述內(nèi)容，是在市場調(diào)查分析基本上，結(jié)合本項目自身質(zhì)素，提出有針對性項目分析，旨在通過S.W.O.T矩陣，最大限度強化本項目特有優(yōu)勢，消除或轉(zhuǎn)化項目現(xiàn)存劣勢，規(guī)避項目客觀威脅，指引項目市場定位，從整體上提高本項目總體質(zhì)素和市場競爭力。綜合項目地塊諸多優(yōu)劣勢因素分析，我司以為項目地塊區(qū)位優(yōu)勢形象明顯，具備做中高檔產(chǎn)品基本。綜合市場機會、威脅因素，中高檔產(chǎn)品市場競爭激烈，本項目要想從中脫穎而出，在不具備項目專有賣點狀況下，必要走產(chǎn)品差別化路線。本項目應(yīng)充分體現(xiàn)產(chǎn)品個性化，如園林景觀、社區(qū)智能化、建筑風(fēng)格、服務(wù)配套等，以求形成與市場差別化競爭。依照將來市場競爭激烈狀況，項目要想迅速切入市場，占據(jù)一定市場份額，入市價格須要具備很強性價比。根據(jù)市場狀況和項目中高檔定位取向須采用專業(yè)且創(chuàng)新推廣手法（專業(yè)、新穎現(xiàn)場包裝和宣傳形象，精確入市時機，靈活多變銷售手段等），直命目的客戶群體，搶占市場份額。2.項目定位2.1市場定位市場定位是勾畫公司形象和所提供產(chǎn)品價值行為。它根據(jù)產(chǎn)品消費對象、消費對象對產(chǎn)品需求特性及其競爭產(chǎn)品、代替產(chǎn)品狀況而為產(chǎn)品自身設(shè)計、塑造區(qū)別于其她產(chǎn)品個性和形象，它最后要向消費者闡明本產(chǎn)品與其她產(chǎn)品區(qū)別。2.1.1市場定位決定因素切合實際市場定位，對于任何物業(yè)而言，都是至關(guān)重要。只有對整體市場狀況、物業(yè)自身特點及同類物業(yè)市場狀況做出對的分析，擬定了物業(yè)合理市場定位，才干為物業(yè)銷售工作奠定堅實基本。擬定一種物業(yè)綜合素質(zhì)、最后市場定位以及由它們所引起銷售業(yè)績，基本上是由如下幾種方面因素擬定。項目整體現(xiàn)狀及規(guī)模；項目地理位置；區(qū)域環(huán)境及特質(zhì)條件；發(fā)展商及物業(yè)管理商實力及信譽；物業(yè)硬件設(shè)施及裝修水平；物業(yè)配套附屬設(shè)施；物業(yè)推廣上市時機。項目市場定位將會指引咱們完畢如下房地產(chǎn)開發(fā)前期詳細(xì)工作：生產(chǎn)什么樣產(chǎn)品？（即產(chǎn)品特性和個性，這種個性應(yīng)具備巨大吸引力，是其他競爭者無法模仿）為什么人生產(chǎn)？（即產(chǎn)品所面對目的客戶群）如何生產(chǎn)本產(chǎn)品？（在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計中，通過謀求利潤與成本合理結(jié)合點，實現(xiàn)利潤最大化）應(yīng)當(dāng)提示注意是，產(chǎn)品市場定位不是去創(chuàng)造某種新穎或與眾不同事物，而是去整合已經(jīng)存在聯(lián)系。市場定位將通過一系列營銷努力把產(chǎn)品與眾不同之處有效傳達給目的客戶群，從而使產(chǎn)品在市場中具備其恰當(dāng)位置。2.1.2市場最后定位1）項目現(xiàn)狀及規(guī)?！F(xiàn)狀，項目周邊無明顯特質(zhì)因素；規(guī)模，項目具備500畝之規(guī)模，屬市場大盤；2）項目地理位置——在市區(qū)二環(huán)以外，屬規(guī)劃中東部新城，將來都市次中心；3）區(qū)域環(huán)境——區(qū)域內(nèi)無明顯行業(yè)特點，也無明顯特質(zhì)氛圍；4）發(fā)展商等硬件品牌——開發(fā)商在本地屬初次開發(fā)，無背景及其她品牌效應(yīng)；5）物業(yè)硬件及裝修水平——屬將來待定事宜，在定位中不做過多考慮；6）物業(yè)推廣上市時機——在此方面不具特別優(yōu)勢，將來一年內(nèi)市場競爭項目較為激烈；綜合項目上述所提因素，定位可延伸方向重要有：項目規(guī)模、區(qū)位和項目綜合品質(zhì)，規(guī)模和區(qū)位在將來供應(yīng)樓盤中屬共有優(yōu)勢，綜合品質(zhì)應(yīng)是項目最有力機會點，建議項目市場最后定位：濟南首席第五代住宅示范社區(qū)——堅持都市可持續(xù)發(fā)展方向；社區(qū)生態(tài)環(huán)境與都市環(huán)境進一步融合；前瞻性產(chǎn)品設(shè)計理念；更加完善社區(qū)生活配套；當(dāng)代化物管、高科技智能化設(shè)施；第五代住宅提出住宅是離人們尋常生活近來也是生活中必不可少一種特殊商品，像其她社會產(chǎn)品同樣，隨著時代發(fā)展和人民生活水平提高，住宅也需要更新與換代，從最初僅僅滿足人們生存居住單一功能逐漸發(fā)展成為集居住、文化為一體多功能產(chǎn)品。中華人民共和國建筑大師陳世民曾在深圳召開“世紀(jì)創(chuàng)新論壇”會上就近二十年來國內(nèi)住宅發(fā)展概況，以最早浮現(xiàn)高層塔樓及相應(yīng)社區(qū)為主線，將住宅劃分為五個時代，并提出了以“環(huán)境、空間、文化、效益”為綜合設(shè)計理念發(fā)展第五代住宅新觀點，在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界引起了廣泛關(guān)注。第一代經(jīng)濟節(jié)約型——滿足起碼功能需求，追求高容積率，不考慮朝向、戶間干擾；第二代合用經(jīng)濟型——在經(jīng)濟節(jié)約基本上，關(guān)注景觀，避免干擾，注重總體規(guī)劃，少量增長了公用設(shè)施；第三代發(fā)展轉(zhuǎn)變型——改進了采光與通風(fēng)條件，注重空間完整性和公用設(shè)施齊全性，由經(jīng)濟節(jié)約型戶型向舒服性發(fā)展，并浮現(xiàn)了某些豪華“包裝”，總體趨勢在于追求改進，提高居住條件；第四代景觀舒服型：高層塔樓每層戶數(shù)由8戶減至4—6戶，并依照朝向和景觀分別設(shè)立大小不同戶型，戶型平均面積增大。大戶型廚房面積加大，衛(wèi)生間數(shù)量增長，并設(shè)立了貯藏室及工人房；小高層有更大變化與發(fā)展，頂層、底層增設(shè)復(fù)式戶型；多層大多變?yōu)橐惶輧蓱舸髴粜停心承┻€增長了電梯；社區(qū)在基本服務(wù)設(shè)施基本上，新增了會所、健身中心、大型停車場等更多配套設(shè)施；綠化面積增大，普通都設(shè)立頗具特點中心公用庭院，注重和強調(diào)景觀設(shè)計；增長智能化通訊、視聽及物業(yè)管理體系；第五代生態(tài)文化型：這是當(dāng)前各開發(fā)商、建筑設(shè)計單位和媒體都在研究和探討新一代住宅，這一代住宅典型特性是以人為本，根據(jù)消費者動態(tài)需求，創(chuàng)造出舒服人居環(huán)境，將空間、環(huán)境、文化、效益四方面有機地結(jié)合，力求做到人、住宅與自然環(huán)境、社會環(huán)境之間恰本地融合與共生，因而，這一代住宅既不是簡化節(jié)約型，亦不是浮躁包裝豪華型住宅，而是品牌性住宅。詳細(xì)說來，第五代住宅在環(huán)境方面更加注重社區(qū)生態(tài)環(huán)境塑造，同步加強與區(qū)域環(huán)境結(jié)合；在產(chǎn)品方面除了考慮健康性因素之外，在空間布局上更加注重其靈活性和延長其有效使用時間；強調(diào)更加完善生活配套，有當(dāng)代化物業(yè)管理和智能化設(shè)施。從以上幾代住宅發(fā)展演變可以看到，第一代、第二代住宅只是簡樸地解決基本居住問題，更多是追求生存空間數(shù)量，而第三代、第四代住宅已逐漸過渡到追求生活空間質(zhì)量和住宅產(chǎn)品品質(zhì)，發(fā)展到第五代住宅已開始著眼于環(huán)境，追求生存空間生態(tài)、文化環(huán)境。當(dāng)今時代，生態(tài)環(huán)境問題已得到高度注重，人們更加渴望回歸自然，使人與自然可以和諧相處，生態(tài)文化型住宅正是在滿足人們物質(zhì)生活基本上更加關(guān)注人們精神需要。2.1.3市場定位支撐點總體規(guī)劃方面充分運用項目交通、區(qū)位等優(yōu)勢，力求在交通路網(wǎng)、社區(qū)文化等方面與區(qū)域環(huán)境形成良好統(tǒng)一；社區(qū)開發(fā)與都市發(fā)展同步進行；社區(qū)配套建設(shè)同步完善都市配套；社區(qū)所塑造形象與東部發(fā)展形象相符；社區(qū)生態(tài)環(huán)境塑造100%超高綠化率概念提出；社區(qū)首層架空，設(shè)計分年齡層交往空間和綠化景觀；多重平面、立體景觀塑造；綠樹制氧、綠色廊道系統(tǒng)；具備文化氛圍都市庭院（宅間綠化）；完全人車分流道路交通組織；各主題會所設(shè)立及隨處可見運動場合；戶型產(chǎn)品健康性滿足戶型健康性規(guī)定；更加人性化設(shè)計，和新空間元素、設(shè)計理念提出；堅持板式小高層，高層不超過一梯四戶；注重戶型細(xì)節(jié)解決，保證良好私密性；產(chǎn)品市場特點參照按照國家制定人均居住面積規(guī)定，適應(yīng)市場需求，戶型設(shè)計以舒服型戶型為方向；根據(jù)市場發(fā)展規(guī)律，設(shè)計符合市場需求戶型構(gòu)造和戶型面積；依照目的客群家庭構(gòu)造特點，戶型設(shè)計時考慮其分割組合靈活性和延長戶型有效使用時間；產(chǎn)品功能空間生態(tài)性戶型功能空間更加合理，減少污染；更加完善社區(qū)配套；社區(qū)內(nèi)15000平米商業(yè)配套定向招商，及2萬多平米設(shè)施配套，小學(xué)、主題會所、雙語幼兒園、超市、社區(qū)醫(yī)院等完全滿足社區(qū)居民生活需求；節(jié)能環(huán)保設(shè)施應(yīng)用；社區(qū)設(shè)立中水解決系統(tǒng)；所有采用中空玻璃窗，提高防塵、隔音效果；采用新型墻體保溫材料，及某些非承重墻采用新型墻體材料，提高保溫效果和空間運用率；產(chǎn)品高科技應(yīng)用三星級智能化原則提出；社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化，互聯(lián)網(wǎng)、社區(qū)局域網(wǎng)設(shè)立；智能安防系統(tǒng)；衛(wèi)星電視轉(zhuǎn)播，VOD電視點播系統(tǒng)；物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化，電子布告欄、信息查詢、電子郵件等信息支持；時代感建筑風(fēng)格簡約潮流建筑風(fēng)格符合目的客群需求；社區(qū)其她建筑都作為建筑小品與景觀環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一，且從建筑風(fēng)格到裝飾風(fēng)格都規(guī)定具時代感；總述：以上從整體產(chǎn)品塑造、社區(qū)氛圍形成、景觀環(huán)境營造、配套設(shè)施、物業(yè)管理、社區(qū)智能化等方面營造了整體社區(qū)生態(tài)品質(zhì)，除了對社區(qū)環(huán)境營造且盡量加強社區(qū)周邊區(qū)域內(nèi)環(huán)境改進及與其銜接，以社區(qū)綜合品質(zhì)形成贏得市場。住宅產(chǎn)品發(fā)展是時代象征，同步產(chǎn)品也是項目重要核心競爭力，因此，項目開發(fā)宗旨是要在產(chǎn)品、居住環(huán)境、生活舒服限度上綜合提高，社會生態(tài)型社區(qū)，不但提高了社區(qū)內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量且把社區(qū)建設(shè)與都市發(fā)展步伐聯(lián)系在一起，生態(tài)型社區(qū)在濟南也是初次提出，符合項目長時間發(fā)展戰(zhàn)略，可以隨著時代發(fā)展，不斷加入新時代更利于生態(tài)、環(huán)保等方面理念和元素，使其內(nèi)容更加充實，相對市場更具新意。項目推廣隨想：以概念入市，以第五代住宅——生態(tài)住宅，最優(yōu)生活空間，最先進設(shè)計理念、最新穎景觀系統(tǒng)、驚人綠化概念加上項目優(yōu)越區(qū)位導(dǎo)致市場震撼！攜手知名建筑設(shè)計公司、園林設(shè)計公司、物管公司等形成項目品牌效應(yīng)，以新聞發(fā)布形式，強強陣容引爆市場重型炸彈；斥資營造售樓部高雅、尊貴氛圍，以及售樓部周邊環(huán)境，展示公司實力，堅定客戶購買決心；（濟南以此取勝項目屢見不鮮）2.2目的市場（客戶）定位2.2.1目的市場構(gòu)成分析依照項目規(guī)模及檔次特性，本案目的市場不再是單純片區(qū)劃分，更多是吸納整個濟南市區(qū)客戶。本案目的市場應(yīng)以東部和中部城區(qū)為主，輻射整個濟南市區(qū)。按照區(qū)域劃分，濟南可分為東西南北中五個區(qū)域，中部和東部相對其他區(qū)域是最具購買力，人群和行業(yè)分布也屬素質(zhì)較高和科技含量較高區(qū)域，結(jié)合項目總價分布，符合項目購買力人群在上述區(qū)域分布較多，項目在東部區(qū)域內(nèi)，易導(dǎo)致口碑傳播，形成區(qū)域傳播效益。東部和中部作為項目重要目的市場，但本案目的市場應(yīng)涉及為整個濟南市區(qū)；在前期市場調(diào)研中，城區(qū)居民對項目所在地——市區(qū)東部都具備較好印象；東部，象征著但愿、將來繁華、科學(xué)布局新城中心、環(huán)境優(yōu)美、文化濃郁等等，因此項目只要具備足夠號召力，相信可以得到整個城區(qū)居民青睞。2.2.2目的市場需求特性分析每個市場供求關(guān)系決定著市場開發(fā)量、銷售量，從微觀劃分，供非所求，需求無供，也可導(dǎo)致市場怠滯現(xiàn)象，這也正是濟南現(xiàn)今市場中存在問題；上述提到目的市場，應(yīng)是整個城區(qū)范疇。在此區(qū)域中，我司分析具備如下幾種特點：需求客群分析：隨著都市化進程不斷邁進，住房需求量逐年平穩(wěn)上升，但隊伍壯大較快應(yīng)屬中檔及中低檔樓盤需求者，需求者年齡也逐漸年輕化，新興都市白領(lǐng)隊伍逐漸壯大，在需求市場中占具越來越多份額，而都市中產(chǎn)階層始終是市場購買力重要構(gòu)成某些，但她們壯大速度較慢，且容易受到客觀因素影響，購買較為謹(jǐn)慎；購買動機分析：一次置業(yè)、變化居住環(huán)境、投資等基本構(gòu)成了住宅購買潛在動機。在此其間，對于東部市場購買動機應(yīng)以變化居住環(huán)境和投資為重要購買動機，加息政策對市場投資行為未導(dǎo)致較大影響，各商業(yè)銀行相對較寬松信貸政策更有助于按揭購房投資行為；價位分析：據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析，末平均市場價格在4197元/平米，比年初上升了14.4%；在新開盤項目中，3500元/平米如下項目占39%，3600-4500元/平米項目占到52%，開發(fā)商越來越注重樓盤品質(zhì)塑造，價位固然也有所攀升，但與市場購買能力相比還是略顯偏高，以都市經(jīng)營在都市建設(shè)中起到重要作用今天，拆遷成本及土地價格決定了市場銷售價格不能以市場購買能力為轉(zhuǎn)移，這也是現(xiàn)今市場中供求矛盾所在；戶型面積分析：戶型需求重要由需求客群家庭構(gòu)造及功能需求決定，受購買能力限制，二室及110平米如下戶型在市場上較為緊俏，在同類戶型中，舒服型戶型較豪華型更受市場歡迎；市場中，140平米如下戶型面積屬市場較可接受面積，銷售狀況尚可，隨著市場逐漸成熟，客群對產(chǎn)品理解也逐漸可觀，戶型設(shè)計不合理，得房率低，健康性差，成為產(chǎn)品滯銷重要因素；隨著客戶群體逐漸年輕化，重要購買力家庭構(gòu)造由三代家庭向兩代家庭變化，人均居住面積雖然在增長，但單套面積有走小趨勢。總結(jié)：在目的市場中，存在相稱大購買力，但存在供非所求供求矛盾，市場供應(yīng)與市場購買力存在一定差別；在重要購買人群家庭構(gòu)造向兩代家庭發(fā)展趨勢下，單套面積有走小趨勢；建議本項目以舒服型戶型設(shè)計為方向，盡量合理運用空間，以滿足尋常居住功能為出發(fā)點，使產(chǎn)品充分得到市場承認(rèn)。2.2.3目的市場（客戶）結(jié)論2.2.3.1主力客群定位鑒于本案（按當(dāng)前市場原則計算）主力戶型總價在40萬~66萬左右，首付能力在12萬~20萬左右，月供能力在1900元~3200元產(chǎn)品特質(zhì)，及目的市場中主流客群劃分，建議本案主力客群定位為：知識中產(chǎn)階層VS都市精英本案主力客群定位具備濟南區(qū)域特點，購買客群中，按經(jīng)濟構(gòu)造劃分，占市場份額較大應(yīng)是都市中產(chǎn)階層，她們具備較強購買能力，有近年積蓄，有較為固定經(jīng)濟收入，有較多投資經(jīng)驗，且咱們在這一人群中選取了知識中產(chǎn)階層，從行業(yè)上將知識、技術(shù)含量較高一類作為本案重要吸納對象和形象訴求重點，與項目市場定位文化氛圍相切合，擁有較廣客群范疇。都市精英，也可以定義為金領(lǐng)和高檔白領(lǐng)，是對購買價格敏感度較低，對產(chǎn)品性價比規(guī)定較高一類群體，她們在市場中所占份額不是太大，但她們存在多次購買也許。她們購買行為較為理性，不易被說服，對新生事物接受度較高，追求較高生活品質(zhì)，最為認(rèn)同當(dāng)代消費方式，因此，生活舒服限度、社區(qū)所推崇生活方式是她們購買時關(guān)注重要因素。重度消費客群行為特質(zhì)分析：年齡在25-45歲左右，至少具備3年以上工作經(jīng)歷，有一定積蓄，以改進居住環(huán)境為重要購買動機；收入相對穩(wěn)定，首付能力在12萬以上，最低家庭月供能力在1900元以上；從事技術(shù)知識含量較高行業(yè)；家庭人口在2—3人，以兩代家庭為主；初次或多次置業(yè)，注重實用性，注重生活舒服度；對物業(yè)規(guī)定較高，在房型設(shè)計、樓層選取、地段位置、內(nèi)外配套完善等方面均有較多對比考慮，理性置業(yè)；講究物業(yè)和社區(qū)品質(zhì)，滿足其健康規(guī)定和精神層次需求家居氛圍；對社區(qū)內(nèi)部景觀規(guī)定很高；對社區(qū)人性化服務(wù)及物管有較高規(guī)定；對當(dāng)代消費形態(tài)較為承認(rèn)，對會所功能性有較高規(guī)定。2.2.3.2目的客群細(xì)分由以上擬定主力客群細(xì)分，并加入其他可影響購買客群層面，做出如下劃分：大中型公司中層及中層以上職工；小型私公司主；行政、事業(yè)單位工作人員（項目周邊大專院校師資隊伍是后期推廣中重點對象之一）；自由職業(yè)者；周邊居民；投資者。2.3形象定位形象定位是將物業(yè)優(yōu)勢、外部機會用簡樸形象詞匯進行概括，將項目賣點呈現(xiàn)完整，并能產(chǎn)生聯(lián)想。形象定位直接影響到客戶對項目直觀感受，因此在形象定位時一定要精煉、精確并有創(chuàng)意。2.3.1形象訴求重點我司從本項目優(yōu)勢及機會點著手分析，將本項目形象訴求點歸納為：優(yōu)越地理位置項目地處濟南東部新城，緊臨經(jīng)十東路、東二環(huán)，東部近鄰規(guī)劃中省政府和奧林匹克體育公園。是經(jīng)十路東部龍頭位置，處在政府大規(guī)模規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，近攬都市繁華，坐擁良好自然環(huán)境，是濟南人最為傾向居家區(qū)域之一。巨大開發(fā)規(guī)模項目占地面積約500畝，總規(guī)劃建筑面積約80萬平米左右，在整個濟南市都是屈指可數(shù)大盤之一。作為大盤，可以對地塊進行系統(tǒng)、綜合性規(guī)劃，進行綜合性集中配套，有助于資源優(yōu)化，能推動區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟效益、交通環(huán)境、人文資源總體水平全面提高，充分體現(xiàn)項目大盤優(yōu)勢。超前規(guī)劃設(shè)計理念我司建議整合各方面優(yōu)勢資源，引入超前規(guī)劃設(shè)計理念，按照可持續(xù)發(fā)展開發(fā)理念，全新打造全新“生態(tài)社區(qū)”，創(chuàng)立一種天藍(lán)、地綠、水清、空氣清新、人際關(guān)系和諧、居民安居樂業(yè)社區(qū)。世界風(fēng)情主題園林依照項目地塊各自特點，建設(shè)不同國家風(fēng)情為主題園林景觀，一方面與市場上其他項目形成明顯產(chǎn)品差別，另一方面形成不同組團之間產(chǎn)品差別，使每時期均有不同產(chǎn)品獨賣點，增強項目市場競爭力。人性化戶型設(shè)計我司建議項目戶型采用人性化設(shè)計，打破老式小高層、高層住宅弊病，通過板式設(shè)計和科學(xué)布局，在保證私密性前提下，增強采光通風(fēng)性，做到戶戶觀景、戶戶有景。戶型面積多樣化，從平層、錯層到復(fù)式應(yīng)有盡有，無論是甜蜜自在二人世界，或是三世同堂天倫之家，均能滿足市場不同需求。智能化安防系統(tǒng)“家不是保險柜，但比它安全”。作為當(dāng)代新型社區(qū)，社區(qū)安防智能化已經(jīng)是基本規(guī)定，但現(xiàn)實中卻少有社區(qū)可以做到真正智能化。我司建議本項目安防系統(tǒng)從圍墻紅外線監(jiān)控、車庫自動控制和遠(yuǎn)程監(jiān)控到單元入戶門門禁等安防設(shè)施實現(xiàn)真正智能化，打造一種“比保險柜還安全”家。完善社區(qū)配套作為七八十萬平米規(guī)模大型社區(qū)，具備普通社區(qū)布局建設(shè)大型配套條件。在周邊生活配套設(shè)施缺少條件下，我司建議充分運用項目規(guī)模優(yōu)勢，建設(shè)特色商業(yè)街和超市等大型商業(yè)設(shè)施，除理解決本社區(qū)居民尋常生活所需外，為區(qū)域內(nèi)居民提供生活便利，提高區(qū)域生活環(huán)境，成為項目區(qū)別于區(qū)域內(nèi)其她項目賣點。組團式尊貴會所“組團式尊貴會所，享有無處不在”。由于項目四塊分散，考慮到居民生活便利性，建議采用組團式會所布局，視地塊大小狀況，與各組團內(nèi)建設(shè)會所或社區(qū)服務(wù)中心，使各組團業(yè)主可以就近享有到便利服務(wù)，體現(xiàn)項目人性化和高品質(zhì)性。先進教誨配套對于身為父母業(yè)主而言，教誨配套也是她們購房置業(yè)所關(guān)懷重要因素之一。在當(dāng)前新型社區(qū)中，許多項目都建設(shè)涉及幼兒園、小學(xué)甚至中學(xué)在內(nèi)教誨配套；許多項目還憑借其雙語教學(xué)，成為市場熱點。我司建議本項目采用雙語教學(xué)，雖然不能成為項目獨賣點，但可以增長項目競爭力。通過以上形象訴求點整頓分析，我司以為項目將來在市場上要樹立是一種高品質(zhì)物業(yè)形象，并充分向客戶呈現(xiàn)入住項目后美好生活前景。2.3.2形象定位及支撐2.3.2.1最后形象定位語品質(zhì)，成就東部第畢生活高度2.3.2.2形象定位支撐依照項目SWOT綜合分析，本項目核心競爭力在于產(chǎn)品差別化。這種差別化不是單純產(chǎn)品形式差別，而是以產(chǎn)品差別為形、產(chǎn)品品質(zhì)為實差別化，這種差別化締造是項目較高綜合品質(zhì)。而這種高綜合品質(zhì)締造則是健康、舒服、尊貴當(dāng)代生活方式，并由此奠定了項目在東部住宅市場中領(lǐng)頭羊地位——“東部第畢生活高度”。整個形象定位不是空虛縹緲，而是建立在項目產(chǎn)品基本之上：教誨——雙語教學(xué)小學(xué)、幼兒園；商業(yè)配套——大型超市、風(fēng)情步行商業(yè)街；園林——不同國家風(fēng)格世界風(fēng)情主題園林；科技——真正智能化社區(qū)、新技術(shù)新材料應(yīng)用；物業(yè)服務(wù)——醫(yī)療、家政、尊貴會所；產(chǎn)品－板塔結(jié)合高品質(zhì)社區(qū)……2.3.3項目案名建議一種項目案名是項目理念集中體現(xiàn)，也是項目宣傳推廣中一種區(qū)別于其她項目重要標(biāo)志。由此，我司建議本項目命名遵循如下原則：最有力體現(xiàn)產(chǎn)品風(fēng)格與特性符合項目定位，提高項目形象易于讀寫，以便辨認(rèn)文字淺顯，容易理解基于以上原則，特提供案名如下：領(lǐng)東國際新城領(lǐng)東鑒筑東城領(lǐng)秀東方逸景譽名·天下南豐世家重點推薦：領(lǐng)東國際新城2.3.4案名詮釋領(lǐng)東國際新城“領(lǐng)東”——一方面點明項目優(yōu)越地理位置，都市中心與東部新城中間位置；另一方面奠定項目在東部城區(qū)住宅市場地位——東部住宅市場“領(lǐng)導(dǎo)”地位；“國際新城”——項目運用國際先進開發(fā)理念和技術(shù)進行開發(fā)，全力打造一處當(dāng)代人向往國際化居所，引領(lǐng)濟南生活方式。同步又能體現(xiàn)項目規(guī)模和檔次；此案名瑯瑯上口，容易識記，同步又尊貴大氣，頗有領(lǐng)袖風(fēng)范，從市場中脫穎而出。東城領(lǐng)秀依照地理位置命名。項目地處經(jīng)十東路，屬東部城區(qū)，抓住濟南人“住東不住西”置業(yè)習(xí)慣，在命名上重點突出；“領(lǐng)秀”，領(lǐng)袖諧音。一方面突出項目園林景觀秀麗無比，傲居前列；另一方面強調(diào)“領(lǐng)袖身份”，引領(lǐng)東部居住潮流，傲視群雄；該案名體現(xiàn)出項目高品質(zhì)性，強勢易記。東方逸景“東方”，點明項目所處區(qū)域位置，迎合濟南人“住東不住西”置業(yè)習(xí)慣，于案名中重點強調(diào)突出；“逸景”，諧音“一景”。諭示項目社區(qū)環(huán)境秀美無比，為東部城區(qū)一道亮麗風(fēng)景。領(lǐng)東鑒筑該案名富有詩意，同步，又頗有領(lǐng)袖風(fēng)范，意寓引領(lǐng)東部住宅市場發(fā)展潮流?，槵樕峡?，容易識記；“鑒筑”，不言而喻，充分體現(xiàn)出項目產(chǎn)品獨特藝術(shù)魅力，不但是居住場合，并且是可以鑒賞、傳世藝術(shù)珍品。譽名·天下諧音“域名”，潮流易記，并且非常容易辨認(rèn)；“譽名·天下”暗含美譽滿天下之意，揭示出項目高品質(zhì)性；此案名大氣磅礴，有誰與爭鋒霸氣，氣勢逼人。南豐世家以開發(fā)商作為項目案名構(gòu)成某些，對于樹立開發(fā)商品牌有極大協(xié)助，宣傳項目同步宣傳公司品牌，為公司在山東長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基本；“世家”，諭示項目高品位品質(zhì)和檔次，是新時代傳世豪宅；案名尊貴大氣，有效挖掘高品位客戶需求。2.4價格定位在房地產(chǎn)營銷過程中，定價是最敏感最重要事，開發(fā)商對此也最感興趣。樓盤能賺多少錢，能達到多少預(yù)期利潤，全在定價一舉。價格定高了，會被購房者所回絕而導(dǎo)致滯銷；如果定低了，雖然能在很短時間內(nèi)搶購一空，但發(fā)展商就會少賺諸多利潤。在詳細(xì)制定房地產(chǎn)價格過程中，要考慮諸多因素，擬定最恰當(dāng)價格，獲取最適當(dāng)利潤目的。2.4.1定價原則依照市場研究分析、開發(fā)公司經(jīng)營目的、影響客戶置業(yè)因素分析，結(jié)合中原近年操盤經(jīng)驗，我司以為本項目定價應(yīng)當(dāng)遵循如下幾點原則：市場定位決定物業(yè)價格普通而言，物業(yè)定價高低，取決于其綜合市場定位高低，物業(yè)綜合素質(zhì)高，其市場定位高，價格自然高，反之亦然。一種恰當(dāng)符合物業(yè)市場定位價格，輔之以行之有效銷售方略，便容易獲得良好銷售成績。反之，違背其真實市場定位所擬定銷售價格，便會違背市場規(guī)律，極易導(dǎo)致銷售工作失敗。項目附近中潤·世紀(jì)城便由于首期開發(fā)入市價格過高而阻礙了項目順利迅速銷售。價格制定要符合社會環(huán)境穩(wěn)定政治局勢，繁華經(jīng)濟環(huán)境，良好供應(yīng)關(guān)系以及有利政治金融政策，能促使物業(yè)價格一路走強；同樣，經(jīng)濟蕭條、物業(yè)明顯供過于求、政治金融政策限制約束行業(yè)發(fā)展時，物業(yè)就要變相降價或者重新定位、包裝。定價要保持一定競爭性開發(fā)商定價時無論采用何種定價辦法，其所制定價格都應(yīng)具備一定市場競爭性。由于價格是房地產(chǎn)銷售中令廣大客戶最為敏感因素之一，故應(yīng)保證項目在推廣銷售時（特別是在推廣銷售初期）價格具備一定競爭力，此舉有助于項目在入市之初就能吸引客戶關(guān)注，盡快搶占市場份額，并創(chuàng)造較旺人氣，為后期銷售打下較好基本。2.4.2定價辦法對于房地產(chǎn)價格評估，重要并非過去，而是將來，由于房地產(chǎn)價格是由反映其將來預(yù)期收益所決定。預(yù)期收益越大，房地產(chǎn)價格越高，而預(yù)測原則與變動原則是有關(guān)聯(lián)。變動原則含義是：房地產(chǎn)價格是各種因素互相作用成果，隨著這些因素變動，房地產(chǎn)價格也必然隨之增減。房地產(chǎn)價格評估普通慣用辦法有成本定價法、市場比較定價法和顧客感受定價法等。成本加成定價法將產(chǎn)品成本加上預(yù)期利潤（普通為兩成左右），詳細(xì)額度可由發(fā)展商自行控制，即為最基本定價辦法。成本加成定價雖然較簡樸，也可以充分滿足開發(fā)高對利潤追求，但由于缺少考慮市場接受限度，具備一定盲目性。市場比較定價法市場比較定價法合用范疇是要在近鄰地區(qū)或同一供需圈內(nèi)類似地區(qū)中，與類似房地產(chǎn)交易實例相比較，以此決定待估房地產(chǎn)價格，其特點是結(jié)合區(qū)域市場特質(zhì)，令所制定房地產(chǎn)價格更加貼近市場。該種定價辦法是普通房地產(chǎn)價格評估最慣用一種辦法。顧客感受定價法即根據(jù)購房者對地產(chǎn)項目和開發(fā)公司承認(rèn)限度和心理價格來制定價格。房地產(chǎn)和其她商品同樣，品牌信譽在很大限度上影響著于消費者消費心理。結(jié)合以往定價經(jīng)驗、供需市場狀況以及本案詳細(xì)特點，我司建議本項目定價采用市場比較定價法，參照顧客感受定價法來厘定項目價格。對于本項目而言，采用市場比較定價法問題是區(qū)域內(nèi)可供參照項目較少。咱們應(yīng)用改進市場比較定價法解決這一問題，基本思路：針對整個濟南市場選用可比樣本，通過綜合品質(zhì)比較擬定本項目定價。先通過對可比樣本和本項目進行綜合質(zhì)素評估，比較本項目與樣本綜合品質(zhì)；運用市場比較法，通過綜合品質(zhì)比較計算本項目整盤預(yù)計均價；結(jié)合本項目產(chǎn)品類別，通過物業(yè)類型比較計算各形態(tài)物業(yè)整盤預(yù)計均價。2.4.3定價方略物業(yè)定價方略，是指在物業(yè)整體定價擬定前提下，在銷售過程中，采用何種方略，依照物業(yè)及市場發(fā)展?fàn)顩r，引導(dǎo)價格發(fā)展走勢價格方案。在不同物業(yè)中，由于物業(yè)自身各項素質(zhì)差別很大，加之市場狀況不同，每個物業(yè)會依照自己特點采用不同方略，以引導(dǎo)物業(yè)價格對的發(fā)展。普通，物業(yè)定價方略方式并不是單一，會浮現(xiàn)幾種方略共用狀況。也不會在銷售工作開展之初一經(jīng)擬定便一成不變，應(yīng)依照市場變化狀況隨時予以調(diào)節(jié)，以爭取獲得最佳銷售成果。針對本項目自身狀況及當(dāng)前市場狀況，建議本項目采用“低價入市，平穩(wěn)推動”定價方略。低價入市有助于在前期推廣時吸引客戶關(guān)注，盡快在先期積累一定數(shù)量客戶，匯集“人氣”，形成良好市場氛圍，以搶占市場先機；待物業(yè)達到一定知名度時，再逐漸抬高售價，給客戶以本案定能“保值、增值”信息；同步，運用購買物業(yè)“買漲不買落”心理給遲疑不決客戶導(dǎo)致一定急迫感，以促使其下決心最后成交。2.4.4最后價格定位2.4.4.1住宅物業(yè)均價厘定由于當(dāng)前濟南住宅市場高層住宅物業(yè)較少，因而，咱們綜合考慮物業(yè)類型、規(guī)模、檔次等因素，放大到整個濟南市場，針對本項目以小高層、高層為主特點，選用小高層住宅為主物業(yè)為比較樣本先推算出項目小高層住宅均價，然后推算出高層物業(yè)均價。小高層住宅均價厘定如下是本項目綜合品質(zhì)評估和整盤預(yù)計均價計算狀況，需要特別指出是：具有各種物業(yè)形態(tài)項目綜合品質(zhì)評估時已事先刨除其他物業(yè)形態(tài)影響因素；本項目各項得分，是考慮了濟南市整個市場狀況和項目預(yù)期形象綜合而來。表1選用樣本及售價項目名稱銷售均價（元/平方米）中潤世紀(jì)城5500三箭吉祥苑5500新世界陽光花園4500匯科旺園4600偉東新都4400陽光1003800富翔天地4300新東方花園3800表2各要素及權(quán)重地理位置道路交通周邊環(huán)境規(guī)劃設(shè)計樓體構(gòu)造及戶型社區(qū)配套物業(yè)管理25%10%10%15%20%15%5%表3各權(quán)重比例圖表4項目綜合品質(zhì)評估名稱地理位置周邊環(huán)境道路交通規(guī)劃設(shè)計樓體構(gòu)造戶型社區(qū)配套物業(yè)管理綜合品質(zhì)中潤世紀(jì)城9085908585859087三箭吉祥苑9590908590858589新世界8085958580859586匯科旺園9090859090808587偉東新都9085858590908587陽光1008080809595958587富翔天地8590859090859088新東方花園9080858085758082本項目9075858585908585依照以上表數(shù)據(jù)，再運用市場分析法，按可比項目價格及綜合品質(zhì)值，可推算本項目小高層住宅預(yù)計均價如下：假設(shè)本項目小高層住宅評估均價為X，則X1=（世紀(jì)城均價×本項目綜合品質(zhì)）÷世紀(jì)城綜合品質(zhì)X2=（吉祥苑均價×本項目綜合品質(zhì)）÷吉祥苑綜合品質(zhì)……表5計算值列表項目名稱代碼項目均價（元/平方米）綜合品質(zhì)項目計算值（元/平方米）中潤世紀(jì)城箭吉祥苑X25500895253新世界X34500864448匯科旺園X44600874494偉東新都X54400874299陽光100X63800873713富翔天地X74300884153新東方花園X83800823939依照上表推算本項目小高層住宅預(yù)計均價為：X=（X1+X2+……+X8）÷8=（5374+5253+4448+4494+4299+3713+4153+3939）÷8=35673÷8=4459元/㎡綜上計算，我司建議本項目小高層住宅均價為：4450元/㎡高層住宅均價厘定成本比較厘定法普通狀況下，房價由如下某些構(gòu)成：建安成本、土地成本、稅收、配套費、銀行利息、管銷費用及開發(fā)商預(yù)期利潤。對于同一種項目內(nèi)不同類型產(chǎn)品而言，土地成本、稅收、銀行利息、管銷費用等成本是一致，不同最大差距在于建安成本方面。當(dāng)前，濟南市多層住宅建安成本約在700——900元/㎡，小高層建安成本約在1100——1300元/㎡，高層建安成本約在1500——1600元/㎡，超高層建安成本在1800——1900元/㎡。由此方面考慮，再刨除其他可變成本后，同項目內(nèi)小高層與高層住宅房價差距大概在50——150元/㎡，超高層與之房價差距約在150——300元/㎡左右。據(jù)此，咱們可以推算本項目高層住宅銷售均價為：18層高層住宅銷售均價約為：4550元/㎡30層高層住宅銷售均價約為：4650元/㎡綜合因素厘定法除上述運用構(gòu)成房價成本比較厘定不同物業(yè)價格外，咱們還可以通過綜合考慮市場因素、高層與小高層物業(yè)各自特點等因素來推算出項目高層住宅銷售均價。對于6層以上住宅而言，樓層越高，往往視野越開闊，景觀系數(shù)佳，通風(fēng)采光好，噪音和空氣污染較少等優(yōu)勢。并且，隨著市場發(fā)展，需求市場對高層物業(yè)接受限度越來越高，居住觀念正逐漸變化，高成了業(yè)主身份、地位和財富象征?；谝陨蟽牲c及成本因素影響，市場中小高層和高層物業(yè)普通是樓層越高價格越高。據(jù)此，咱們可以通過對高層和小高層進行價格比較最后厘定本項目高層住宅銷售均價。第一步，擬定樓座均價層。按照業(yè)內(nèi)定價規(guī)定，普通選用樓座中間層為均價層，以均價層為基數(shù)，向上按照層差價依次遞增，向下按照層差價依次遞減，依照實際狀況首層和頂層可做特殊解決。奇數(shù)層樓取中間層，偶數(shù)層樓取中間兩層。因而，11層小高層均價層為6層，18層高層均價層為9、10兩層，30層高層均價層就為15、16層。第二步，擬定小高層、高層住宅層差價。依照調(diào)研顯示，當(dāng)前濟南各類型物業(yè)層差價集中在50-100元/層之間，各個項目多人為而定，沒有嚴(yán)格原則。按照行業(yè)規(guī)定，各類型物業(yè)層差價如下表所示（詳細(xì)可視項目狀況進行微調(diào)）。本項目小高層、高層層差價遵循市場狀況下參照行業(yè)原則。原則樓層差1-2層2-6層6-10層10-16層塔樓￥302.5倍2倍1.5倍1倍板樓/塔樓（13層以上）￥402倍1.5倍1倍10-13層0.5倍板樓（12層如下）￥502倍2-3層1.5倍3-6層1倍6-10層0.5倍原則樓層差16-20層20層以上頂層塔樓￥300.5倍0.25倍等同頂層向下數(shù)第2層板樓/塔樓（13層以上）￥4013層以上0.25倍同上板樓（12層如下）￥5010層以上0.25倍同上1、2層差價是假設(shè)1層沒有特別賣點，如花園及送下躍層；頂層層差是假設(shè)了不是復(fù)式、躍層、空中花園、1梯1戶等特殊狀況。原則：越高層樓層差越少。第三步，高層與小高層進行價格比較。一方面拿高層11層（含11層）如下樓層與11層小高層進行比較。綜合考慮成本因素、物業(yè)差別因素和市場需求特點因素，高層11層如下樓層作為高層住宅下半某些，從視野、景觀系數(shù)和樓層高度相比都略遜于自身為11層小高層，因而，同樓層相比價格要稍微低于小高層價格。依照我司近年操盤經(jīng)驗，18層左右高層與之價格差距約為10元/㎡，30層高層與之價格差距約在20元/㎡。因而，有如下推算過程：本項目小高層均價為4450元/㎡，小高層原則樓層差價為50元，均價層為6層，7-10層樓層差價為原則層差0.5倍，10-11層樓層差價為原則層差0.25倍，10層樓層系數(shù)為+4，則11層價格（不考慮其他影響因素）為：均價+（層差價×樓層系數(shù)）=4450+（25×4）+（12.5×1）=4562.5元/㎡。則18層高層11層價格則為4552.5元/㎡，18層高層原則樓層差價為40元/㎡，均價層為9、10層，10-13層樓層差價為原則層差0.5倍，11層樓層系數(shù)為+1，則9、10層價格（不考慮其他影響因素）為：11層價格-（層差價×樓層系數(shù)）=4552.5-（20×1）=4532.5元/㎡。同理可得，30層高層11層價格為4542.5元/㎡，超高層塔樓原則樓層差價為30元，均價層為15、16層，10-16層樓層差價為原則層差1倍，11層樓層系數(shù)為-4，則15、16層價格（不考慮其他影響因素）為：11層價格-（層差價×樓層系數(shù)）=4542.5-[30×（-4）]=4662.5元/㎡。綜上計算，運用綜合因素厘定法，本項目高層住宅價格為：18層高層住宅銷售均價約為：4530元/㎡30層高層住宅銷售均價約為：4660元/㎡通過以上兩種辦法推算成果，充分考慮項目推售方略和將來市場供需變化，建議項目高層住宅價格為：18層高層住宅銷售均價為：4530元/㎡30層高層住宅銷售均價為：4660元/㎡住宅物業(yè)最后定價綜上幾種辦法計算，在濟南當(dāng)前市場供需狀態(tài)下，我司建議項目住宅物業(yè)整盤銷售均價為：小高層住宅：4450元/㎡18層高層住宅：4530元/㎡30層高層住宅：4660元/㎡住宅物業(yè)首期入市價格建議房地產(chǎn)項目最后入市價格，特別是首期入市價格，重要取決于房地產(chǎn)開發(fā)商自身條件和開發(fā)理念，以及項目規(guī)模和市場變動因素。對于本項目而言，我司以為首期入市單位價格重要取決于如下因素：作為占地近500畝，開發(fā)周期8年有余項目，須走可持續(xù)開發(fā)、利潤與建立品牌雙贏路子。首期入市價格必要具備很高性價比，具備隨其他因素變動可調(diào)性；項目地塊自身特性和周邊環(huán)境，以及大區(qū)域環(huán)境，決定了項目檔次定位為濟南競爭最激烈中高檔、客群定位為濟南爭奪最激烈中產(chǎn)階級，市場競爭異常激烈，入市價格將成為項目能否迅速入市立足核心；項目“平庸”自身特點，開發(fā)初期難以呈現(xiàn)大盤優(yōu)勢和項目優(yōu)美內(nèi)部環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)，致使項目首期入市與市場中其他較成熟在售項目比不具備任何優(yōu)勢；作為外地開發(fā)商開發(fā)項目，要在本地市場樹立品牌和形象為市場合承認(rèn)接受，具備一定難度。首期入市必要迅速切入市場，實現(xiàn)“短平快”銷售，奠定市場基本；因而，我司以為本項目首期入市價格不適當(dāng)過高，應(yīng)當(dāng)定位在濟南較具競爭力價格段中（當(dāng)前，濟南市場同類型物業(yè)競爭最激烈價格集中在4300——4500元/㎡，本項目入市單位價格應(yīng)當(dāng)脫離這一價格區(qū)間）。由于該區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)項目較少，因而本項目應(yīng)當(dāng)著重提高產(chǎn)品品質(zhì)或是做出自身特色，以較高性價比來吸引購房者目光。此外，配合相應(yīng)銷控手段和推廣技巧，實現(xiàn)項目首期推出單位“短平快”銷售局面，然后通過后期銷售價格上調(diào)來最后達到項目整盤均價。綜上考慮，我司建議項目首期入市單位均價控制在如下范疇：4000——4200元/㎡2.4.4.2商業(yè)物業(yè)均價厘定當(dāng)前，項目周邊區(qū)域商業(yè)氛圍較淡，重要以沿街店鋪為主，檔次相對較低，且多以租賃為主，區(qū)域內(nèi)缺少可比性在售項目。據(jù)此狀況，我司建議本項目商業(yè)采用“租金反推售價”辦法厘定價格。表1區(qū)域內(nèi)沿街店鋪租金列表臨街店鋪位置租金（元/㎡·天）櫥柜專賣漿水泉路1.2發(fā)藝店漿水泉路1.2康潔洗衣漿水泉路1.6銀座超市漿水泉路1.4中華人民共和國聯(lián)通姚家營業(yè)廳漿水泉路1.3床上用品專營經(jīng)十東路0.9星泉裝飾經(jīng)十東路1.5中潤世紀(jì)城經(jīng)十東路租金1.1/售價7500元平均租金1.3由上表可見，周邊區(qū)域臨街店鋪租金多在1.2—1.5元/㎡·天，運用算數(shù)平均計算可得區(qū)域內(nèi)臨街店鋪租金約1.3元/㎡·天。由于項目為獨立商業(yè)步行街，規(guī)模較大，規(guī)劃設(shè)計及檔次較高，因而，租金水平要高于當(dāng)前區(qū)域市場上商業(yè)租金平均水平，建議本項目商業(yè)租金取1.5元/㎡·天，投資回報率取8%。按照“租金反推售價”法，計算本項目商業(yè)步行街價格為：商業(yè)街售價=（租金×360天）÷投資回報率=6750元/㎡綜上計算，本項目商業(yè)步行街均價為：6750元/㎡3.項目規(guī)劃設(shè)計建議一種房地產(chǎn)項目產(chǎn)品是它核心，特別現(xiàn)今，在濟南房地產(chǎn)市場競爭天益激烈狀況下，咱們更應(yīng)當(dāng)從產(chǎn)品設(shè)計入手，提高項目內(nèi)在品質(zhì)，這已經(jīng)成為競爭中核心一環(huán)。本建議從規(guī)劃、景觀、建筑外觀、戶型、配套設(shè)施、智能化、車位配備、物業(yè)管理等幾方面對產(chǎn)品設(shè)計進行闡述。3.1整體規(guī)劃思路規(guī)劃設(shè)計是一種房地產(chǎn)項目產(chǎn)品統(tǒng)領(lǐng)，規(guī)劃思路直接影響項目后續(xù)各個階段運作進行，注重總體規(guī)劃設(shè)計是打造一種好產(chǎn)品基本。建議項目整體規(guī)劃思路為：因地制宜、錯落有致、人車分流世界風(fēng)情園林主題、組團式居住社區(qū)3.2平面布局建議及因素3.2.1整體規(guī)劃布局由于項目地塊相對零散，我司建議依照規(guī)劃道路分割及地塊面積大小狀況劃分為五個相對獨立組團（每個組團為一種開發(fā)周期），形成組團式社區(qū)格局。在樓體類型布局上，充分考慮項目天際線美觀、開發(fā)時序合理、推廣銷售符合市場需求，以及將來天照系數(shù)等多重因素，建議結(jié)合項目南高北低地形走勢，設(shè)計有曲線頂部構(gòu)造，并以高度變化營造優(yōu)美樓頂曲線，獲得動感、浪漫天際線。按照這一原則，各地塊北部布置高層、南部布置小高層。園林景觀建設(shè)上，每個組團都具備精心設(shè)計中心花園或帶狀中心景觀，環(huán)繞不同世界園林主題各成特色，樓間綠化保持與組團園林風(fēng)格一致下重點細(xì)部解決。組團中心花園或帶狀中心景觀與樓間綠化有機聯(lián)系起來，形成相對通透又相對獨立公共交往空間。以中心花園為綠色主體綠洲，空間延伸到住宅區(qū)內(nèi)，由各樓座形成小島伸向綠洲，使住宅群體宛如綠洲上小島，創(chuàng)造別具一格居住環(huán)境。同步，各樓座圍合間又各自擁有較獨立中心區(qū)域。植物和水體是社區(qū)綠化環(huán)境載體。樓間綠化、中心花園廣場、景觀步行道路，車行道綠化，構(gòu)成點、線、面平面綠化系統(tǒng)，又以空中綠化、地面綠化和地下綠化等多層綠化營造，構(gòu)成社區(qū)立體景觀系統(tǒng)，達到建筑與環(huán)境自然融合。社區(qū)公建配套布局應(yīng)遵循服務(wù)半徑最小化原則，依照各種配套各自服務(wù)性質(zhì)和服務(wù)人群，選取最佳位置布置。3.2.1.1住宅群體空間組織建議本項目各組團建筑群體組合布置建議采用半圍合方式。半圍合方式即樓座環(huán)繞組團中心園林建筑、公共綠地、水面等景點和公共休閑場合，有規(guī)律地布置，從而得到豐富建筑群體空間。這種形式既有效保證了私密性，又便于社區(qū)管理，還可節(jié)約道路等設(shè)施外線投資，使社區(qū)真正體現(xiàn)出其內(nèi)部環(huán)境魅力。3.2.1.2組團特色建議居住區(qū)在進行各組團設(shè)計時，應(yīng)結(jié)合整個社區(qū)特點，每個組團可以依照地形恰當(dāng)加以變化。特別在組團主出入口處要重點解決，以形成各自特點，突出其空間個性，建議每組團以不同名稱進行命名，增強趣味性和辨認(rèn)性。3.2.2住宅規(guī)劃設(shè)計建議3.2.2.1戶型規(guī)劃布局建議雖然本項目樓體類型相對單一，但戶型面積相差較大，致使單位總價相差也較大，針對目的客戶群不盡相似，建議盡量將相近總價款戶型集中排放，以便相似檔次客群匯集居住，這樣比較符合客群消費心理。3.2.2.2樓座布局建議依照地塊形狀和地勢高低，建議樓座呈半圍合狀布局，更好保障業(yè)主私密性及加強區(qū)域內(nèi)業(yè)主之間良好溝通，也可考慮不同樓型組合排列，產(chǎn)生高低錯落感，打破慣?！靶辛惺健辈季郑纬慑e落有序當(dāng)代布局，創(chuàng)造豐富空間與建筑景觀和住戶居住環(huán)境均好性。盡量避免樓座傾斜放置，保證住宅正南正北，擁有良好朝向、采光和通風(fēng)。3.2.3公共建筑規(guī)劃設(shè)計建議3.2.3.1公共設(shè)施規(guī)劃特性系統(tǒng)化其規(guī)模、項目功能均有特有服務(wù)功能，可以有效滿足社區(qū)居民物質(zhì)與精神生活多層次需求。綜合化緊張生活節(jié)奏使人們對閑暇生活寄予更多規(guī)定，豐富多彩、各種選取是消費潮流。因而公共服務(wù)設(shè)施將購物、飲食、娛樂、文化、健身、休憩等各種功能綜合配備，這樣不但以便使用，提高設(shè)施效率。同步，集中建設(shè)可節(jié)約用地、減少費用并利于經(jīng)營管理。步行化保證購物環(huán)境地安全、舒服，將車行和步行分離，創(chuàng)造寬松購物環(huán)境和氛圍，鬧中取靜。景觀化在保證使用功能同步組織局部環(huán)境景觀，恰當(dāng)配備綠化、鋪地、小品等，提高公共設(shè)施環(huán)境文化藝術(shù)品味，可活躍社區(qū)空間，利于呈現(xiàn)社區(qū)形象風(fēng)采。設(shè)備完善化適應(yīng)公共活動和購物行為需要，從安全、衛(wèi)生、交通、休息、交往等行為所需，配備相應(yīng)設(shè)施和設(shè)備。3.2.3.2公共建設(shè)設(shè)施規(guī)劃布置建議會所位置建議由于項目地塊分散,咱們依照地塊位置、大小、形狀及建筑規(guī)模來布置組團會所，以更好以便業(yè)主使用。建議C1、C2、B地塊各建設(shè)一種會所。其中，C1地塊內(nèi)會所位于組團主入口縱深位置；C2地塊內(nèi)會所位于經(jīng)十路出入口附近；B地塊內(nèi)會所位于組團主出入口附近。A地塊內(nèi)設(shè)立中型規(guī)模社區(qū)服務(wù)中心，具備社區(qū)會所普通功能。優(yōu)勢：充分呈現(xiàn)會所外立面，有助于社區(qū)形象建立；經(jīng)營效果好，便于交通組織；兼顧其他組團居民使用；在人流量較大區(qū)域，減少對社區(qū)內(nèi)部安全及噪音影響。銷售后期可作為銷售中心；商業(yè)設(shè)施位置建議由于經(jīng)十路沿線不容許建設(shè)商業(yè)，項目地塊最具商業(yè)價值區(qū)域為漿水泉路沿線某些。建議商業(yè)設(shè)施沿市政重要干道漿水泉路設(shè)立，把休閑、購物集一身，既可展示社區(qū)形象，又可以便尋常生活。（詳細(xì)形式和業(yè)態(tài)詳見3.5.2）教誨配套設(shè)施位置建議依照社區(qū)規(guī)模、地塊特點及開發(fā)時序，建議分別于C1、B地塊內(nèi)設(shè)立一所幼兒園，C2地塊內(nèi)設(shè)立一所小學(xué)。小學(xué)位置于C2地塊南端，臨近旅游路，既不臨都市主干道，又相對交通便利。運動休閑設(shè)施位置建議建議每個組團結(jié)合園林景觀設(shè)立簡樸運動器械和小朋友游樂設(shè)施，并依照每組團不同目的客戶行為喜好設(shè)定主題活動場合,如:網(wǎng)球場、排球場、籃球場等。3.2.4交通組織及停車設(shè)施規(guī)劃建議3.2.4.1停車方式建議為體現(xiàn)社區(qū)整體秩序感，建議社區(qū)停車采用業(yè)主半地下停車，訪客地上集中暫時停車方式。車庫采光井實景圖半地下車庫采用人性化設(shè)計，設(shè)計了地下車庫觀光井和通風(fēng)采光口（如圖），既能保持車庫具備良好通風(fēng)采光，還能通過觀光井進入社區(qū)園林。此外，汽車入庫后，業(yè)主可直接通過設(shè)在車庫內(nèi)電梯入口處直達住所，并運用車庫壁畫和背景音樂，使業(yè)主充分感受半地下車庫舒服，同步有助于車庫銷售。車庫采光井實景圖訪客暫時停車采用地上集中停車方式。各組團暫時停車位采用集中停車方式，接近組團主入口附近建設(shè)。訪客進入組團后，直接駛?cè)霑簳r停車場，然后通過組團內(nèi)景觀步行道路，按照道路沿線批示牌到達訪問樓座。優(yōu)勢：節(jié)約建設(shè)成本。半地下停車庫低于地面半層，土方開挖深度淺，節(jié)約建設(shè)成本。豐富規(guī)劃平面。本項目地勢具備自然高差，而半地下車庫可充分運用地勢高差，于地勢低處設(shè)計通風(fēng)、采光口，樓宇首層與車行道路有一定高差，在園林綠化與道路關(guān)系上，層次感比較強，可營造高低錯落規(guī)劃平面。3.2.4.2交通組織規(guī)劃建議組團出入口建議從項目地塊周邊道路作用看，經(jīng)十路作為濟南市景觀和交通主干道，是項目對外展示形象最佳和最重要窗口位置；而漿水泉路通過拓寬改造后，將成為自經(jīng)十路到漿水泉公園重要交通干道，也是項目南部地塊對外展示形象重要窗口。如何運用經(jīng)十路和漿水泉路窗口作用來展示項目對外形象，是項目設(shè)立出入口時應(yīng)當(dāng)考慮核心問題。分析經(jīng)十路和漿水泉路交通狀況可知，項目沿經(jīng)十東路位置車輛左轉(zhuǎn)向受限，業(yè)主出行市里不是十分便利，因而，經(jīng)十路沿線位置不適合設(shè)立主出入口，但可以設(shè)立次出入口，成為項目展示對外形象重要窗口。漿水泉路作為市政次交通道路，車流相對較少，車輛沒有轉(zhuǎn)向限制，業(yè)主進出都十分便利，因而，建議各組團主出入口重要設(shè)立在漿水泉路上。設(shè)立在漿水泉路上主出入口由于正對是樓西立面，相對單調(diào)，建議通過在西立面設(shè)計飄窗或陽臺或飾板來豐富西立面，增長入口景觀效果。其中：C1、C2地塊:建議C1、C2路網(wǎng)合并使用，減少道路面積，并便于社區(qū)管理。依照C地塊周邊交通狀況，建議C地塊主出入口設(shè)于漿水泉路沿線位置中間，C1、C2地塊沿經(jīng)十路位置各設(shè)立一種次出入口，C2地塊沿南部規(guī)劃路設(shè)立一種次出入口。B地塊：建議B地塊主出入口設(shè)立于漿水泉路沿線位置中間，南北規(guī)劃路各設(shè)一種次出入口。A地塊：建議A地塊只設(shè)一種出入口，位置于地塊北部規(guī)劃路接近漿水泉路附近處。D地塊：建議D地塊主出入口設(shè)立于漿水泉路與經(jīng)十路交接處附近。人車行徑建議項目定位目的客戶群私家車擁有比例較高，故道路系統(tǒng)及交通組織是項目重點，良好交通組織會給業(yè)主帶來切實體貼和便利?？紤]到項目有地塊形狀極其不規(guī)則狀況，因此實際道路組織等也許受到諸多客觀條件制約，如下只是初步建議。人車分流方式建議項目通過環(huán)狀道路系統(tǒng)和停車系統(tǒng)相結(jié)合方式，有組織地將人行與車行路線分開，居住區(qū)內(nèi)禁止機動車輛進入，從而為居民提供安全、寧靜居住環(huán)境，真正打造安全、寧靜“步行社區(qū)”。各組團業(yè)主車輛從主入口進入組團外圍環(huán)行車道，直接進入半地下車庫，訪客則由主入口直接駛?cè)胫魅肟诟浇厣霞袝簳r停車場。業(yè)主汽車入庫后，業(yè)主可直接通過設(shè)在車庫內(nèi)電梯入口處直達住所，也可以由陽光井直接進入社區(qū)園林；訪客在暫時停車場停車后，可直接通過社區(qū)內(nèi)景觀步行道路，按照社區(qū)內(nèi)批示牌到達訪問樓座。居住區(qū)內(nèi)禁止汽車進入，使組團居民遠(yuǎn)離了汽車煩擾，創(chuàng)造組團寧靜、清新環(huán)境，給老人和孩子提供了一種溫馨、休閑、娛樂場合，同步也較好地解決了機動和非機動車輛停放問題。組團道路系統(tǒng)各組團道路系統(tǒng)進行分級設(shè)立，機動車道作為組團一級道路以環(huán)形沿組團外圍設(shè)立，車庫入口沿機動車道沿線布置，車輛不進入居住區(qū)域即可駛?cè)氚氲叵萝噹?。居住區(qū)內(nèi)部道路由二級非機動車道和三級步行道路構(gòu)成，非機動車道作為組團內(nèi)部交通主干貫穿組團，從組團中心花園向四周散射出一條條景觀步行小路，可以便捷到達每幢單元入口，形成一種從組團內(nèi)部向組團外圍延伸步行系統(tǒng)。這樣，外圍機動車道和居住區(qū)域步行道路系統(tǒng)構(gòu)成了各組團道路交通系統(tǒng)，有效保證了車行與步行系統(tǒng)互不干擾。社區(qū)公交站點建議相對社區(qū)規(guī)模，建議向公交公司申請1~2路直接可達社區(qū)公交站點，結(jié)合經(jīng)十路某些公交線路，建議在C1地塊經(jīng)十路沿線處設(shè)立一處；此外，建議在漿水泉路B地塊主入口附近設(shè)立一處，此位置線路也許要考慮旅游路交通干線；3.2.4.3道路設(shè)立要點組團機動車道重要沿各組團外圍設(shè)立，應(yīng)當(dāng)通而不暢，并具備良好景觀效果。應(yīng)在道路兩側(cè)種植高大喬木，除遮擋噪音，減少對社區(qū)居民干擾外，增長景觀效果。組團內(nèi)交通主干道路重要供非機動車使用，采用景觀道路形式，并通過適度彎度變化，實現(xiàn)景觀轉(zhuǎn)換，制造移步移景社區(qū)景觀效果。組團內(nèi)部重要干道應(yīng)設(shè)立指路牌，批示各樓座和公建配套走向，既可以反映社區(qū)特色，又可充分體現(xiàn)開發(fā)商對業(yè)主關(guān)懷。人行道可采用硬石地面，增長兩側(cè)景觀綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施和小品，增長各種生活趣味。3.2.5建筑類別配比根據(jù)土地價格和成本限制，綜合市場可接受因素，建議住宅樓體類型為：19層如下高層為主小高層、高層建筑面積比例為：小高層比高層=37%：63%注：高層住宅中，以19層如下高層住宅為主，19層以上高層住宅為輔。其中，各地塊物業(yè)類型建筑面積配例如下：物業(yè)類型/地塊C1地塊C2地塊B地塊A地塊D地塊小高層47.5%27%25%45%高層（13-18層）50%44%34%50%高層（19-30層）20%35%配套2.5%9%6%5%酒店30%商務(wù)公寓35%寫字間35%3.3建筑外觀風(fēng)格及園林建設(shè)建議3.3.1建筑外觀風(fēng)格建議3.3.1.1建筑風(fēng)格對住宅重大意義建筑是內(nèi)容和形式統(tǒng)一體，它要達到實用和美觀兩個目。由于風(fēng)格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺構(gòu)成某些。從這個意義上說，風(fēng)格對住宅開發(fā)具備重要意義，這重要體當(dāng)前三個層面：從建筑自身來說，是通過風(fēng)格來獲得兩重效果：一是美觀，二是辨認(rèn)（猶如CI設(shè)計）從發(fā)展商