房地產(chǎn)融資專項(xiàng)方案

湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院櫟一217有限責(zé)任企業(yè)湯遜湖新城融資方案企業(yè)名稱：湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院櫟一217有限責(zé)任企業(yè)項(xiàng)目名稱：“武漢湯遜湖新城”參與人員：裴傳勝李強(qiáng)呂超張?jiān)娭康禺a(chǎn)項(xiàng)目融資方案一、融資項(xiàng)目名稱

“武漢湯遜湖新城”建設(shè)項(xiàng)目

二、項(xiàng)目融資主體

湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院櫟一217有限責(zé)任企業(yè)，本企業(yè)成立于8月，在湖北省武漢市江夏區(qū)湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院，企業(yè)注冊(cè)資本100000萬元，現(xiàn)在已完成或正在進(jìn)行中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)，估計(jì)基礎(chǔ)建設(shè)完工，預(yù)期收益10000萬元。

三、融資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度

項(xiàng)目總投資72035萬元，資金起源為業(yè)主自籌32035萬元，擬從銀行貸款40000萬元。貸款類型為項(xiàng)目貸款，貸款期限為3年，自1月至1月。年利率暫按7.00%確定。

貸款抵押物為項(xiàng)目土地使用權(quán)證，面積14511平米，評(píng)定價(jià)值100000萬元。另外由武漢亞飛擔(dān)保有限責(zé)任企業(yè)提供連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保范圍為主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)費(fèi)用。

估計(jì)貸款資金一次性到賬，本金按3年分期償還，利息按季度支付。1月償還本金0萬元，1月償還本金10000萬元，1月償還本金10000萬元。

四、擔(dān)保企業(yè)情況武漢亞飛擔(dān)保有限責(zé)任企業(yè)成立于8月，是武漢市乃至湖北省、華中地域擔(dān)保行業(yè)中從業(yè)最早且最具市場(chǎng)影響力擔(dān)保企業(yè)之一。企業(yè)關(guān)鍵服務(wù)范圍包含：個(gè)人及企業(yè)貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款擔(dān)保、個(gè)人二手房按揭貸款擔(dān)保、個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保、助業(yè)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款擔(dān)保、信用卡經(jīng)營(yíng)分期等。前后推出了“隨易貸”、“卡易貸”、“裝修貸”、“融易貸”、“速貸易”、“新婚貸”、“企業(yè)貸”一系列產(chǎn)品，全方位滿足中小企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、目標(biāo)消費(fèi)群需求。五、項(xiàng)目基礎(chǔ)情況

“武漢湯遜湖新城”建設(shè)項(xiàng)目

在湖北省武漢市江夏區(qū)湯遜湖北路，項(xiàng)目計(jì)劃用地14511平米，建筑面積150700平米。項(xiàng)目包含地下二層，地上裙樓四層和塔樓三棟，總高99.8米，裙樓幾何尺寸為95m×90m。1號(hào)樓為辦公式公寓，2號(hào)樓為住宅（含部分拆遷戶還建房），3號(hào)樓為四星級(jí)賓館。項(xiàng)目計(jì)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地，容積率≤8.29，建筑密度≤52.95%，綠地率≥15.8%。

現(xiàn)在項(xiàng)目已完成施工設(shè)計(jì)并已取得計(jì)劃同意（已取得土地證，建設(shè)用地計(jì)劃許可證，拆遷許可證，立即取得建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃許可證及開工證），已進(jìn)入地上物拆遷階段。共有160余戶住戶需要拆遷，其中約90%拆遷戶已和我企業(yè)簽訂拆遷協(xié)議并已遷出，其它十余戶如資金到位亦可立即遷出。

項(xiàng)目建設(shè)期為3年，自1月至1月。

項(xiàng)目企業(yè)成立于8月，在湖北省武漢市江夏區(qū)湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院，注冊(cè)（實(shí)收）資本100000萬元，各股東均以貨幣出資。現(xiàn)股東為湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院櫟一21751%，社會(huì)公眾股持股47%，個(gè)人持有持股2%。法定代表人李強(qiáng)。

截至9月，企業(yè)資產(chǎn)7000萬元，全部為開發(fā)成本，負(fù)債4400萬元，全部者權(quán)益2600萬元。

六、項(xiàng)目投資估算

項(xiàng)目總投資72035.萬元，其中土地征用及拆遷賠償費(fèi)1萬元，前期工程費(fèi)2736萬元，建筑安裝工程費(fèi)45600萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1368萬元，公共設(shè)施配套費(fèi)1507萬元，開發(fā)間接費(fèi)8824萬元。

項(xiàng)目建設(shè)期估計(jì)3年，自1月至1月。估計(jì)完成總投資30.3%，即完成投資21849.6萬元；完成總投資51.6%，即完成投資37196.8萬元；完成總投資16.6%，即完成投資11988.6萬元；完成總投資1.4%，即完成投資1000萬元。

土地征用及拆遷賠償費(fèi)1萬元。項(xiàng)目共占用計(jì)劃面積土地使用權(quán)14511平米，其中項(xiàng)目企業(yè)名下土地11283平米，其它部分待拆遷完成后由省供銷社轉(zhuǎn)入項(xiàng)目本企業(yè)名下。地上建筑物大部分歸本企業(yè)全部，仍有160余戶需要拆遷賠償安置，其中約90%拆遷戶已和我企業(yè)簽訂拆遷協(xié)議并已遷出，其它十余戶如資金到位亦可立即遷出。土地征用及拆遷賠償費(fèi)包含支付拆遷戶賠償過渡款和基于容積率調(diào)整需補(bǔ)繳土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，企業(yè)前期已投入7000萬元用于支付上述部分款項(xiàng)。前期工程款2736萬元，關(guān)鍵包含項(xiàng)目建設(shè)包含行政事業(yè)性收費(fèi)、計(jì)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)丈量費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編審費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模6%估算。

建筑安裝工程費(fèi)45600萬元，關(guān)鍵包含土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)，按每平方3000元單位造價(jià)、建筑面積150700平米相乘確定。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1368萬元，關(guān)鍵包含道路工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、給排水工程費(fèi)、煤氣工程費(fèi)、供暖工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、電視工程費(fèi)、照明工程費(fèi)、景觀綠化工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)、安防職能工程費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模3%確定。

公共設(shè)施配套費(fèi)1507萬元，為依據(jù)相關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益期不屬于項(xiàng)目企業(yè)，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)公共配套設(shè)施支出，如鍋爐房、變電所、游泳池等，按建筑面積150700，每平米100元計(jì)算確定。

開發(fā)間接費(fèi)8824萬元，為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生，如管理人職員資、職員福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、和項(xiàng)目融資財(cái)務(wù)費(fèi)用、擔(dān)保費(fèi)。其中估計(jì)貸款利息4900萬元，擔(dān)保費(fèi)2100萬元。

七、

項(xiàng)目銷售收入及稅費(fèi)

項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目企業(yè)擬持有自有物業(yè)包含商鋪1層和4層、3號(hào)樓賓館。扣除2號(hào)樓拆遷戶還建房部分面積，估計(jì)項(xiàng)目可售面積為75000平米，包含裙樓商鋪2-3層15000平米和住宅公寓60000平米。

依據(jù)對(duì)陽光100、濱湖一號(hào)和項(xiàng)目所在地周圍房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查，商鋪價(jià)格估計(jì)平均售價(jià)為35000元/平米，住宅和公寓平均售價(jià)為11000元/平米。估計(jì)項(xiàng)目可售部分可實(shí)現(xiàn)收入118500萬元。項(xiàng)目銷售期3.5年，自8月至1月。估計(jì)完成銷售25%，實(shí)現(xiàn)收入29625萬元；估計(jì)完成銷售40%，實(shí)現(xiàn)收入47400萬元；估計(jì)完成銷售20%，實(shí)現(xiàn)收入23700萬元；完成銷售15%，實(shí)現(xiàn)收入17775萬元。

和銷售收入直接相關(guān)稅費(fèi)包含營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷售費(fèi)用等，估計(jì)發(fā)生各項(xiàng)稅費(fèi)24829萬元。各項(xiàng)稅費(fèi)情況見下表：項(xiàng)目稅費(fèi)

百分比

金額（萬元）

銷售費(fèi)用

8.00%

9480.00

營(yíng)業(yè)稅

5.00%

5925.00