物業(yè)管理法律制度-物業(yè)裝飾裝修管理法律制度

\一、物業(yè)裝飾裝修管理基礎(chǔ)

()物業(yè)裝飾裝修的概念與分類B1.物業(yè)裝飾裝修的概念

物業(yè)裝飾裝修.是指物業(yè)竣工驗收合格后，業(yè)主或者使用人(以下簡稱“裝修人”)對物業(yè)進行裝飾裝修的建筑活動.既可以是物業(yè)使用前的第一次裝飾裝修,也可以是物業(yè)使用后的再裝飾裝修。

■2.物業(yè)裝飾裝修的分類

1)根據(jù)房屋是否取得所有權(quán)證書并已投入使用進行分類，物業(yè)裝飾裝修可分為新建房屋裝布裝修和原有房屋裝飾裝修。其中“新建房屋"(含護建、改建工程的房屋)是指按原建設(shè)部《工程建設(shè)項目報建管理辦法》,向當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機構(gòu)進行報建后，正在建設(shè)過程中尚未通過竣工驗收投人使用的房屋;而“原有房屋”是指已取得房屋所有權(quán)證書并已投人使用的各類房屋。

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2)根據(jù)物業(yè)裝飾裝修的不同對象進行分類，可分為住宅物業(yè)裝飾裝修、寫字樓物業(yè)裝飾裝修.商貿(mào)物業(yè)裝飾裝修、酒店物業(yè)裝飾裝修及I業(yè)物業(yè)裝飾裝修等類型。

3)根據(jù)物業(yè)裝飾裝修的內(nèi)外空間進行分類，可分為室內(nèi)裝飾裝修和室外裝飾裝修兩種類型。

4)根據(jù)物業(yè)裝飾裝修施工過程的先后順序進行分類.可分為初裝飾和二次裝飾。其中，初裝飾是指對新建住宅工程戶門以內(nèi)的部分項目，在施工階段只完成初步裝飾:而二次裝飾是指初裝飾房屋竣工驗收交付使用后，對房屋進行的再裝飾。初裝飾是二次裝飾的基礎(chǔ)，其質(zhì)量標準不能降低，須按國家(建筑安裝T程質(zhì)最檢驗評定標準》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(二)物業(yè)裝飾裝修管理

物業(yè)裝飾裝修管理，是指在物業(yè)竣工驗收合格后.就裝修人對物業(yè)進行二次裝飾

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裝修所進行的管理。裝裝修人可以是

學(xué)習(xí)情境七物業(yè)管理實務(wù)法課制堂

.

裝修前應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝的程序向建設(shè)行政主管部門理服務(wù)協(xié)議質(zhì)量與安個管理環(huán)境1)裝修

人裝飾裝修報建程2)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物此物裝體費現(xiàn)的內(nèi)物業(yè)裝飾裝修管理主要包括裝修門或者其他法律規(guī)程序管理。為加強對裝惟人裝飾裝維護等內(nèi)容。主，也可以處裝修人定的飾裝修工程的管理，修報建(申報在物業(yè)裝飾裝修前，應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定位辦理報建成登記手續(xù)。書面同意的非業(yè)主。用管理、裝飾裝修管裝修人在物業(yè)裝飾

權(quán)利義務(wù)進行約定，如果裝修中出現(xiàn)違處區(qū)理服務(wù)協(xié)議，就雙方在裝飾裝修活動中的

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33)質(zhì)量與安全管理。裝修人進行物人違約方稱承擔違約責(zé)任。業(yè)

規(guī)定同時裝飾裝修應(yīng)當保證工程質(zhì)量和安全，符合工老修的范圍應(yīng)符合法律法規(guī)的強制性程建設(shè)強制性標準。裝修人和裝飾裝修企業(yè)都應(yīng)該做好物業(yè)裝飾裝修的店

飾裝修管理辦法》的規(guī)定和《裝飾裝修管理限國物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)《住宅室內(nèi)裝

安全實施管理和監(jiān)督。另外其他單位和個人也有權(quán)對住宅室內(nèi)裝飾裝修中出現(xiàn)的影務(wù)協(xié)議》也要對物業(yè)的裝飾裝修質(zhì)量和響公眾利益的質(zhì)量事故質(zhì)量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為進行檢舉、控告和投訴。

4)環(huán)境維護。物業(yè)裝飾裝修過程中，可能會出現(xiàn)各種粉塵廢氣固體廢棄物以及噪聲震動等，會對環(huán)境造成污染和危害.也可能會影響人們的正常生活。為了防治環(huán)境污染和維護人們的正常生活、工作及保障其人身安全.裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修過程中必須根據(jù)法律規(guī)定的要求以及《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的約定,做好環(huán)境的維護工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法進行監(jiān)督管理。

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42.物業(yè)裝

飾裝修管理措施

07chacta1)制定物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)法律法規(guī)《物業(yè)服務(wù)合同)或(前期物業(yè)服務(wù)合同》《管理規(guī)約》等文件。制定物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定。

2)業(yè)E裝飾裝修開工申報管理物業(yè)裝飾裝修開工面，此上應(yīng)攜帶店展所有權(quán)、裝飾裝修方案審批批復(fù)(涉及證(或者證明其合法權(quán)益的有效憑證)申請人牙份證。修企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件(委托裝飾法定必須市批的內(nèi)容必須事事先做好審批)裝飾裝修

裝修企業(yè)進行施工的)等到物業(yè)管理業(yè)主(或者業(yè)主務(wù)辦議。處辦理開工申報。該協(xié)議應(yīng)當包括裝飾裝修工程的實施外立面設(shè)施及防盜窗的安全要求。性主和裝飾裝修企業(yè))應(yīng)當與物業(yè)服

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3)簽訂裝布裝修管理服務(wù)協(xié)議。

務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服

和處理、

內(nèi)容實施期限施工時間廢棄物的請運質(zhì)行為和注意事項、管理服務(wù)活動進行監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)者4)監(jiān)督檢在。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依費用違約果或者據(jù)裝飾裝修管約責(zé)任等。者拒不改正的，，主或者裝飾裝理服務(wù)

協(xié)議的約定，裝修企業(yè)的違規(guī)裝,應(yīng)當及時報告有關(guān)部門依法飾裝修行為，裝飾裝修

皮當立即制止。對于已造成事實后

預(yù)防和及時制止違法裝處理。

工程，為了更有效地監(jiān)督、對于量大面廣的房屋裝飾裝修Page

6飾裝修行為，國家和地方有關(guān)法規(guī)規(guī)章授子起裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定，務(wù)企

督權(quán)和指導(dǎo)權(quán)。為了面在防房屋裝飾裝修中易發(fā)的糾紛，物業(yè)服務(wù)企商業(yè)和裝飾裝修企業(yè)自受限定每天施工對裝市裝修活動進行監(jiān)餐檢查的同時,I應(yīng)提配業(yè)E

安寧權(quán)休息權(quán)。自覺維護異產(chǎn)的時間以防止環(huán)境侵責(zé)行為和保護眾業(yè)主的環(huán)境權(quán)、毗連房屋權(quán)益。

小提示

，應(yīng)負青修復(fù)成賠償。

房屋所有權(quán)人或使用人因裝飾裝修損壞毗連房屋的，

5)波工驗收。裝飾裝修工程波工后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)同業(yè)主技展工程設(shè)計合同的約定和相應(yīng)的質(zhì)量標準進行驗收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進行現(xiàn)場檢查,對違反法律法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的工程，應(yīng)當要求裝修人和裝飾裝修企業(yè)糾正,并將檢查記錄存檔。同時.裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的,應(yīng)追究其違約責(zé)任。

業(yè)

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7二、物業(yè)裝修人和裝飾裝修企業(yè)法定義務(wù)

(一)裝修人和裝飾裝修企業(yè)的禁止性義務(wù)

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定:住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中禁止下列行為:1)未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體

和承重結(jié)構(gòu)。其中建筑主體是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造

，包括屋蓋

.樓蓋梁、柱、支撐、墻體連接接點和基礎(chǔ)等;承重結(jié)構(gòu)是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點.包括承重墻體、立桿.柱.框架柱、支墩、樓板梁屋架、懸索等。

2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間廚房間。

3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸、拆除連接用臺的磚、混凝土墻體。4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施,降低節(jié)能效果。5)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為?！盤age

8(二)裝修人和裝飾裝修企業(yè)的限制性義務(wù)

《住宅室內(nèi)裝飾

裝修管理辦法》對裝修人可能涉及相鄰各方的公共利益和公共安全，以及可能沙及能源的消耗行為做出了限制性的規(guī)定，

下列行為須經(jīng)過有關(guān)管理單位批準后方可進行:

1)搭建筑物構(gòu)筑物.應(yīng)當經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準。

批準。2)改變住宅外立面。在非承重外墻上開門窗，應(yīng)當經(jīng)城市規(guī)劃行政主普部門

3)拆改供暖普道和設(shè)施,應(yīng)當經(jīng)供暖管理單位批準。4)拆改燃氣管道和設(shè)施，應(yīng)當經(jīng)燃氣管理單位批準。(三)裝修人和裝飾裝修企業(yè)的強制性義務(wù)

住宅室內(nèi)裝飾裝修是按照裝修人的個性化要求進行設(shè)計的，可能要對原來的室內(nèi)

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9。位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計用和社會公共利益受到定的影響布局做此局部的2)需要對生間廚房間防水井做閉水試驗1)住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)的調(diào)整對室內(nèi)的同尚水層進行改辦的.應(yīng)當按照防力的原有使用故法律對單位提出設(shè)計方標準或者規(guī)范，用設(shè)備會做此此做了強制性文方案。加樓面荷載的，應(yīng)當經(jīng)原設(shè)計單義務(wù)規(guī)定:污水標準制訂施工方案，,因此,會使房屋的質(zhì)量

筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，或者裝修3)裝修

人經(jīng)原設(shè)計單位或者修活動涉及公共安具有相應(yīng)川應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計安全的，必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾單位提出設(shè)計方案變動建

裝修企業(yè)承擔。

減料,確保裝飾裝修工程質(zhì)量。4)裝飾裝修企業(yè)必須按照工程T程建設(shè)強市制性標準和其他技術(shù)標準施工，不得偷工:規(guī)定采取必要的安全防護和消防5)裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活減防措施，不得擅自動用動，應(yīng)當遵守施工安全操作規(guī)程.按照動用明火和進行焊接作業(yè)，保證作業(yè)

人員和周圍住房及財產(chǎn)的安全。

損公共部位和設(shè)施。6)裝能人和裝飾裝格企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝物裝修活動，不得侵占公共老間。不得二Page

10三、物業(yè)裝飾裝修法律責(zé)任

1)因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成

相鄰住宅的管道堵塞滲漏水.停水停電物品毀壞等，裝修人應(yīng)當負責(zé)修復(fù)和賠償;如果是因裝飾裝修企業(yè)的責(zé)任造成的,裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。

2)裝修人擅自拆改供暖燃氣管道和設(shè)施造成損失的，由裝修人負責(zé)賠償。

3)裝修人因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害。的，城市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)責(zé)令其改正:造成損失的，裝修人應(yīng)依法承擔賠償責(zé)任。

4)裝修人未申報登記進行住宅室內(nèi)裝命裝修活動的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，止500元以上1000元以下的罰款。

托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級裝飾裝修

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115)裝修人違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修企業(yè)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，處管理辦法》規(guī)定，將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委500元以上1000元以下的罰款。

向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材

6)裝飾裝修企業(yè)自行采響或者向行政主管部門應(yīng)責(zé)令其改正:造成損失的，裝飾料造成空(污染超標的城市房地產(chǎn)裝修企業(yè)應(yīng)依法k擔賠償責(zé)任。

7)

未經(jīng)城市規(guī)劉行政主管部門批準，

上開門、窗的，城市規(guī)劃行政主管部

筑物的,或者擅自門應(yīng)按照《中華人民共和國城市改變住宅外立面程質(zhì)量管理條例》，8)裝修)人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)規(guī)劃法》及相關(guān)法的，建設(shè)行政主管部規(guī)的規(guī)定予以處罰。

門應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定予以處到。Page

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9)裝飾裝修企業(yè)違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)

規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，不按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施掖自動用明火作業(yè)和進行焊接作業(yè)的。或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，建設(shè)行政管部門應(yīng)責(zé)令其改正，并處000以上100000元以下的罰款:情節(jié)嚴重的，責(zé)令其停業(yè)整頓，并處10000元以10000元以下的罰款;造成重大安全事故的,降低其資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。

10)物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)給子警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費2

~3倍的罰款。

11)有關(guān)部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報告后，未及時處理玩忽職守的,應(yīng)依法給予行政處分。Page

13知識鏈接

住宅室內(nèi)裝飾裝修活動有下列行為之一的，城市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)責(zé)令其改正，并處罰款:

(1)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的,對裝修人處500元以上1000元以下的罰款,對裝飾裝修企業(yè)處1000元以上10000元以下的罰款。

(2)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對裝飾裝修企業(yè)處1000元以上5000元以下的罰款。

(3)擅自拆改供暖、燃氣管道和設(shè)施的,對裝修人處500元以上1000元以下的罰款。

(4)未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案,撞自超過設(shè)計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，對裝修人處500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處1000元以上0000元以下的罰款。

二

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14四、物業(yè)裝飾裝修費用法律規(guī)定

(一)裝修押金

關(guān)于裝修押金的收取問題國家沒有明確規(guī)定，但對于裝飾裝修過程中裝修人擅自改變結(jié)構(gòu)損壞節(jié)能設(shè)施、亂搭亂建、裝修企業(yè)野蠻施工等安全隱患,除了法律手段以外,用經(jīng)濟手段可以起到較好的預(yù)警作用,因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議向裝修人或者裝修企業(yè)收取定的裝修押金

,具體金額雙方協(xié)商。

(二)裝修管理費

裝飾裝修過程中,由于物業(yè)區(qū)城內(nèi)裝飾裝修施工人員構(gòu)成復(fù)雜物資進人額