沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃

沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃2024/3/26沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃一、政策分析沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃1

、宏觀市場(chǎng)環(huán)境：調(diào)控松綁無望，08-09年歷史不會(huì)重演?2008年戲劇性的一年。年初貨幣政策將從“適度從緊”改為“從緊”，而財(cái)政政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。下半年隨著世界金融危機(jī)的影響擴(kuò)大，央行宣布“雙率”齊降，貨幣政策再度從“從緊”向“適度寬松”轉(zhuǎn)變。在調(diào)控效果剛剛顯現(xiàn)時(shí)，政策再次松動(dòng)，最終導(dǎo)致前功盡棄?2009年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控由“去庫存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”?2010年第一季度，房市神話續(xù)演，房價(jià)持續(xù)攀高，4月開始調(diào)控政策應(yīng)接不暇；?2011年中央繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，1月“國八條”出臺(tái)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革落地，拉開了全國范圍嚴(yán)控房地產(chǎn)行業(yè)的序幕，地方政府逐步跟進(jìn)，陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，“限購”、“限價(jià)”、“限貸”全面升級(jí)沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃2012年換屆年，房地產(chǎn)決心調(diào)控到底[中央多次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”][7月GDP增長目標(biāo)8年來首次破8%] [8月中央派出督察組到地方檢查房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況][國稅總局官員：擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，深化時(shí)間或在年底]沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃沈陽走勢(shì)A-中觀層面：2012-2013年，有效營銷時(shí)間緊縮的2年?2012年3月二會(huì)，9月十八大，注定了4-8月將成為沈陽超短的有效營銷時(shí)間?2013年9月全運(yùn)會(huì)，6月開始停工，7-8月宣傳受限，有效營銷時(shí)間也約為6個(gè)月沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃B-微觀層面：2013年6月為渾南新城板塊階段價(jià)值頂部?2012年底，南京南街項(xiàng)目陸續(xù)交房，新區(qū)生活價(jià)值被重新定義?2013年6月，后交房動(dòng)作將持續(xù)?2013年3-5月，渾南新城板塊項(xiàng)目集群入市，匯聚市場(chǎng)人氣，比拼產(chǎn)品力階段.?2013年6月，渾南新城中軸交付，眼見為實(shí)的實(shí)景建立城市級(jí)的板塊信心.?2013年9月，全運(yùn)會(huì)召開，城市將受到全國關(guān)注

沈陽走勢(shì)沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃?2012-2013年，調(diào)控基調(diào)不變，穩(wěn)字當(dāng)頭2013年度呈現(xiàn)上松下緊的走勢(shì)[上半年——造勢(shì)]本案上半年需依靠自身大盤吸附力，利用新區(qū)供應(yīng)及區(qū)域逐漸成熟，為項(xiàng)目造勢(shì)，為區(qū)域造勢(shì)，樹立南京南街中央生活區(qū)概念[下半年——順勢(shì)]供熱全運(yùn)概念，炒作區(qū)域潛力及未來新城發(fā)展方向，借助城市話題，提升區(qū)域成熟度關(guān)鍵洞察沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃二、市場(chǎng)分析沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃

會(huì)展

一號(hào)頂盛國際

郡原美村

渾河國際恒大名都長堤灣華府丹郡國際會(huì)展中心北國奧林匹

克十里錦城

奧園國際城

體育學(xué)院奧園會(huì)展?jié)撛诘貕K區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境保利項(xiàng)目九洲灣景匯沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃沈蘇板塊的競爭演變階段周期發(fā)展節(jié)點(diǎn)入市時(shí)間

第三輪

2011.11-今

剛需價(jià)格時(shí)代慶大/長堤灣/北奧幾個(gè)新項(xiàng)目2011年底目入市，

價(jià)格區(qū)間4000-5000主導(dǎo)項(xiàng)目

策略

第一輪

2010.8-2011.6

恒大/奧園雙盤時(shí)代

恒大

2010年7月

奧園

2010年10月恒大：大湖實(shí)景大配套

第二輪

2011.6-2011.10

華府節(jié)點(diǎn)

華府2011年6月華府以中小面積產(chǎn)品，填補(bǔ)板塊空白，跑量

五個(gè)月

成交1800套多盤混戰(zhàn)，奧園首先掀起價(jià)格策略奧園：概念（科技地產(chǎn)）

產(chǎn)品（聯(lián)排+高層）主力產(chǎn)品及價(jià)格奧園恒大

90-129㎡

5600-6000元/含1200精裝修+600高

科技

80-90㎡

5700元/含1500精裝

66-100㎡6700含1200精裝修

+600高科技

90-120㎡

從5800-6000元

2011年11月

66-100㎡清水產(chǎn)品

5000均4567起

當(dāng)天成交108套,7000

多萬2011年11月90-120㎡跟隨降價(jià)-從6000元降

至5300元

2012年2月

清水產(chǎn)品66-100㎡價(jià)格區(qū)間4500-5400主力

成交價(jià)格4600-4800

高科技產(chǎn)品均價(jià)5600

3月成交100套

2012年2月漲價(jià)-5300漲

到7000精裝

半個(gè)月無成交降為5500

華

府客源特征

——蘇家屯進(jìn)城以及主城中

端改善外溢

客源比

–

蘇區(qū)：城區(qū)=7：3

74-96㎡兩房

均價(jià)4900-5300啟動(dòng)了蘇區(qū)與主城的

剛需以及占位需求

客源比

–

蘇區(qū)：城區(qū)=6：4

5200-5300進(jìn)入同質(zhì)剛需客源的搶客階段

客源比

–

蘇區(qū)：城區(qū)=5：5沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀A(yù)

--

供銷特征：中小面積高層為板塊主力供應(yīng)及去化產(chǎn)品供應(yīng)特征——區(qū)域內(nèi)以高層供應(yīng)為絕對(duì)主力，2012年多層供應(yīng)體量約為40萬平，有六個(gè)項(xiàng)目的洋房產(chǎn)品目前處于認(rèn)籌階段，僅有未來域與北奧兩個(gè)項(xiàng)目在售

；區(qū)域內(nèi)競品多層主供面積段70-100平，競品高層主供面積段60-100平。

具備銷售條件的多層產(chǎn)品非常稀缺去化特征——滿足使用需求的小面積低總價(jià)產(chǎn)品成為區(qū)域熱銷產(chǎn)品

，多層主銷面積段為80-100平，高層為60-90平

高層、多層成交面積趨近，需求市場(chǎng)表現(xiàn)為同一種人的不同選擇，

洋房在本區(qū)域呈現(xiàn)非利潤深度產(chǎn)品銷售特征沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃2010''11'122011''01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'122012''01'02'03'04'05'06'07'08350005000150004500

奧園國際城高層產(chǎn)品量價(jià)關(guān)系

2012年年2月奧園國際城實(shí)行脫精裝降價(jià)銷售策略后，銷量猛增，六個(gè)月時(shí)

間銷量突破15萬平方米，為2010-2011年銷售量的兩倍

月銷量

銷售單價(jià)

40000

5600

35000

5400

30000

5200

25000

5000

20000

4800

15000

4600

10000

4400

5000

4200

0

4000數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局備案

聯(lián)祥戰(zhàn)略研究院數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局、案場(chǎng)調(diào)研聯(lián)祥戰(zhàn)略研究院44000

華府丹郡銷售情況華府丹郡產(chǎn)品主要針對(duì)剛需客戶，宏觀調(diào)控對(duì)銷售產(chǎn)生了一定影響，但2012年5月降價(jià)以來，月銷近萬平米（145套）。

月銷量

銷售單價(jià)

40000

5400

5300

5200

30000

5100

25000

20000

4900

4800

4700

10000

4600

5000[量價(jià)特征]價(jià)格因素對(duì)銷量的影響顯著，去年年底開始銷量滯緩后奧園率先降價(jià)，其他項(xiàng)目跟隨調(diào)整回歸理性價(jià)位，需求在價(jià)格探底的情況下迅速釋放；會(huì)展板塊的十里錦城與北奧兩個(gè)項(xiàng)目，臨近蘇家屯區(qū)中心，配套相對(duì)豐富及完善，成為蘇區(qū)客戶的置業(yè)首選，反而價(jià)格較為平穩(wěn)，且高于沈蘇板塊近1000元區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀B

--

量價(jià)特征：探底至合理價(jià)位后需求量迅速釋放價(jià)沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃案名泛蓄水唯美尚品2011.1212個(gè)月134510872011.1112個(gè)月2100——16個(gè)月18個(gè)月

銷售階

段郡原一期尾

盤恒大

二期在名都

售長堤

灣慶大

一期在香格

售

二期在售開盤時(shí)間

銷售周期

產(chǎn)品類型

供應(yīng)套

銷售套

33F

2T4/2T6

13棟33F

2010.08

24個(gè)月

高層

15421127

2T4

16棟高層

33F

2012.07

5個(gè)月

4棟高層31F

877

107

2010.05

34個(gè)月

7棟高層33F

1101117

去化率80% 73%

——

13%

10%

主力戶型

70-87

90-170

_

60-70

90-100

——主力成交

戶型

70-77

90-120

_

60-70

——

成交價(jià)格

4700

4500裸

_

4800

——

優(yōu)惠全款92，貸款95全款95折，貸款98，前十名購房者享88折

無

特價(jià)房源送車，全款97商貸98公積金99

全款96，貸款98華府

二期在丹郡

售2011.0519個(gè)月18棟高層

18F,33F4190314575%一期65-75

一期65-75二期70-80

二期70-804850奧園

一期在國際

售奧園

一期在會(huì)展

售十里

二期三錦城

期在售2010.102011.082008.07

12棟高層23個(gè)月

12F15F30F3

2F33F

12棟高層

33F

2棟高層

18F\33F51434773230424521810196048%38%85%

65-90

33-6270-80

65-90

50-6070--80

5000

50005500裸北國

一期在奧林

售2011.0816個(gè)月13棟33F高

層2T422810446%70-10050-806500

競品2012年供銷情況（高層）目前來看區(qū)域內(nèi)有11個(gè)項(xiàng)目高層在售，目前主銷面積段60-90平，有六個(gè)項(xiàng)目的洋房產(chǎn)品目前處于認(rèn)籌階段，區(qū)域內(nèi)競品主供面積段60-100平電商優(yōu)惠95折電商優(yōu)惠95折每周5套特價(jià)房全款98，貸款99電商活動(dòng)，交5000全款打93折，貸款95折，一成首付，減1平房款碧桂園2008.0753個(gè)月7棟高層3棟小高2棟多層一期在售51-9451-1034500全款96，貸款98，按時(shí)簽約988000670083%沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃

競品2013年供應(yīng)量預(yù)估（高層）2012年庫量存約為100萬平，2013年區(qū)域內(nèi)高層新增供應(yīng)量約為109萬平，主力供應(yīng)面積區(qū)間為58-100平案名存貨預(yù)供應(yīng)量預(yù)供應(yīng)套數(shù)主供應(yīng)預(yù)計(jì)明年供應(yīng)產(chǎn)品配比郡原美村——500052878-88平78平2室2廳1衛(wèi)37.5%

88平2室2廳1衛(wèi)50%

104平3室2廳1衛(wèi)12.5%恒大名都

52197121500911130-160平90-100平二室，17%,154

110-120平三室，17%，154

130-140平三室，21%，191

150-160平四室，21%，191

170-180平五室，21%，191長堤灣450000200000210058-80平一居室35平米

二居室58-80平米香格經(jīng)典3187553295600——600-100平輕飏小筑220002200030073-92平一室39平，30%//兩室73-92，67%華府丹郡82439102239120060-100平30-40平/60-75平/70-80平/88平躍層

90-100平/100-110平/150平1T2奧園國際城170000290000272265-90平兩室，65-90平,55%，1479

三室，112-133平,32%，871

別墅，240-380平,11%，299奧園會(huì)展廣場(chǎng)158000158000176233-90平一室，50-60平，44%，775

兩室，80-90平，5%，88

三室，107-129平，5%，88

四室，140平，4%，70

公寓33-62平，71%，1251十里錦城354607878085070-110平一室，40-50平，8%，68

二室，70-80平，50%，425

三室，100-110平，47%，399北奧122401700019270-100平一室50-60平，14%，26

二室70-100平,57%，109

三室110-120平，29%，55合計(jì)1014211104281410637

沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃

成交時(shí)間

土地座落

規(guī)劃土地面積（M2）

建筑面積

容積率（地上）

商業(yè)比例

用地性質(zhì)

出讓年限

設(shè)定供地狀況樓板價(jià)格（元/建筑M2）

競得人

2012年7月24日

蘇家屯區(qū)南京南街西

71406

178515

≤2.5

＞1.0

15%

居住、商業(yè)

住宅70年商業(yè)40年

凈地

1203沈陽鴻鵠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注：沈蘇板塊2013年潛在供應(yīng)地塊詳情——位于會(huì)展一號(hào)北側(cè)，南京南街西側(cè)

蘇家屯區(qū)南京南街西1號(hào)地塊沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃注：沈蘇板塊2013年潛在供應(yīng)地塊詳情——位于卷煙廠西側(cè)，南京南街西側(cè)

沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃

區(qū)域庫存量大，預(yù)計(jì)需4年才能將庫存銷售完畢區(qū)域2012年銷售量：60萬方數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局聯(lián)祥戰(zhàn)略研究院統(tǒng)計(jì)樓盤：恒大名都、華府丹郡、奧園國際城、泰盈十里錦城、北國奧林匹克花園、碧桂園鳳凰城01000000

800000

600000

400000

200000

沈蘇板塊年供應(yīng)-成交情況09年受宏觀調(diào)控影響，區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)為最低值，其余年份均為增長，其中2011年達(dá)到

峰值100萬平方米；120000020082009201020112012'1-8新增供應(yīng)量銷售量

沈蘇板塊庫存量及去化周期預(yù)估截止到2012年8月，沈蘇板塊庫存量為97萬平方米，按照08-11年平均

銷售量估算，預(yù)計(jì)需要3.9年時(shí)間銷售完畢統(tǒng)計(jì)樓盤：恒大名都、華府丹郡、奧園國際城、泰盈十里錦城、北國奧林匹克花園；高層與多層產(chǎn)品之和數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局聯(lián)祥戰(zhàn)略研究院02000004000006000008000001000000

2012年8月可售庫存量98萬平方米

249979年均銷售量31萬平發(fā)米沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃板塊示意及競品分布圖南京南街九州灣景匯在售項(xiàng)目未售項(xiàng)目長堤灣恒大名都奧園國際城華府丹郡奧園會(huì)展廣場(chǎng)泰盈十里錦城北國奧利匹克花園唯美尚品郡原美村慶大香格經(jīng)典郡海朗郡富城國際花園港聯(lián)地產(chǎn)菩提十二院沈蘇板塊沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃?2013-2014年，沈蘇板塊供應(yīng)量巨大，南三環(huán)外產(chǎn)品同質(zhì)化南三環(huán)外是價(jià)格戰(zhàn)的重度板塊，追求價(jià)格拉升需借助勢(shì)頭關(guān)鍵洞察沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃三、案例分析沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃2012沈陽商品住宅銷量排行榜沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃2012沈陽商品住宅銷量排行榜沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃

案例鏈接

–

近郊大盤/中海城各產(chǎn)品類年供銷情況中海城產(chǎn)品年供銷情況

年平均銷售量約為23.5萬平數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)網(wǎng)

聯(lián)祥戰(zhàn)略研究院324916242604173185172627200915150000

102425100000

50000

0200000300000250000350000201020112012中海城多層產(chǎn)品年供銷情況

目前多層產(chǎn)品剩余9套數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)祥戰(zhàn)略研究院0033856470720000

0120000100000

80000

60000

40000140000201020112012中海城高層產(chǎn)品年供銷情況

年均去化率約為53%數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)祥戰(zhàn)略研究院

48%160733

76622242604

60%

145415

53%173185

9185610%0%60%50%40%30%20%70%50000

0250000200000150000100000300000201020112012中海城別墅產(chǎn)品年供銷情況

目前剩余3套280-300平米數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)祥戰(zhàn)略研究院44225001574321644586210000

5000

04500040000350003000025000200001500050000201020112012119958

80262

1020

套

714套261套36套53%82%59%沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃[特征2]多元化，主流市場(chǎng)供應(yīng)[特征4]借勢(shì)價(jià)格跳躍建立平臺(tái)[特征1]大開工量建立購買信心[特征3]滿足居住類功能需求

去化特征

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年去化量在沈名列前茅2011年沈陽市中海集團(tuán)以61.4萬方的銷售量位列沈陽市開發(fā)商銷售排行榜首位，其中中海城的年銷售量(20.1萬平)相當(dāng)于位列第9位的榮盛整個(gè)企業(yè)的年銷售量(20.5萬平)沈陽奧園片區(qū)營銷推廣及工作計(jì)劃碧桂園?銀河城項(xiàng)目概況投資商碧桂園集團(tuán)總占地（㎡）170萬開發(fā)商碧桂園集團(tuán)總建面（㎡）340萬建筑單位江蘇建工容積率1.28物業(yè)類別普通住宅、別墅、商鋪建筑類型板樓多層小高層高層物業(yè)公司碧桂園物業(yè)管理有限公司建筑風(fēng)格西班牙式區(qū)域板塊于洪新城板塊綠化率36%環(huán)線位置二環(huán)至三環(huán)車位住戶比0.5:1開發(fā)期數(shù)十二期（預(yù)期）采暖方式地?zé)峥倯魯?shù)40000戶銷售均價(jià)高層5800元/㎡，鉆石墅15000元/㎡產(chǎn)權(quán)年限50年首次開盤時(shí)間2008年8月商業(yè)配套30萬平一期入住時(shí)間2010年10月物業(yè)費(fèi)1.5元/月（高層）、2.5-5元/月（別墅）售樓電話25762222公交線路166、123園區(qū)