2015年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度總結(jié)20160121

大數(shù)據(jù)供應(yīng)2688萬方歷史最高（年均100萬方增速）↑84萬㎡↑243萬㎡↑108萬㎡↑156萬㎡連續(xù)4年土地集中供應(yīng)（3500萬方/年）年均成交可建方量2310萬方年均成交可建方量3540萬方高周轉(zhuǎn)的開發(fā)環(huán)境（最快4個(gè)月，主力6-12個(gè)月）時(shí)間個(gè)數(shù)項(xiàng)目名稱4個(gè)月2魯能九龍花園、藍(lán)光5個(gè)月1融創(chuàng)玫瑰園6-12個(gè)月30融創(chuàng)白象街、龍湖拉特芳斯、龍湖佰樂街、金科中央華府、龍湖新壹城、廊橋水鄉(xiāng)、兩江新宸、紫云臺(tái)、香港置地&龍湖大竹林項(xiàng)目、融創(chuàng)嘉德莊園、融創(chuàng)歐麓花園城、紫泉楓丹、萬科西城、花半里、愛尚里、林語溪、保利觀塘、龍湖新壹街、融創(chuàng)凡爾賽花園、融創(chuàng)國博城、照母山、恒大御景灣、恒大中央廣場(chǎng)、金域?qū)W府、萬科城、萬科西九、萬科金色悅城、金科時(shí)代中心、天宸、星瀾匯12個(gè)月以上11保利觀瀾、公園大道、江上明珠、金科星辰、約克郡、星都會(huì)、金科空港城、保利茵夢(mèng)湖、御瀾道、金科城、中央御院1.5億方=2467萬方+12700萬方（推出庫存）（未推庫存）供求關(guān)系失衡，2015年重慶樓市艱難前行。庫存大，直接導(dǎo)致兩輪降價(jià)（存銷比8-10、12、20，現(xiàn)在11）。1.5億平的中期庫存，可以“不吃不喝”7年的銷售大學(xué)城西永魚洞龍洲灣李家沱灘子口大堰石坪橋楊家坪商圈二郎雙山石橋鋪大公館高九路肖家灣大坪沙

坪壩鳳天路江北農(nóng)場(chǎng)新牌坊冉家壩大石壩渝中半島江北嘴觀音橋北濱路大竹林禮嘉人和-高新照母山悅

來蔡家雙碑井口中央公園園博園汽博中心空港新城回興空港工業(yè)園兩路臺(tái)商工業(yè)園農(nóng)業(yè)園區(qū)鐵山坪寸灘龍頭寺鹿角彈子石南濱路南坪商圈新南湖釣魚嘴大渡口老城華巖北碚新城-歇馬北碚老城南山沙濱路茶園龍興魚嘴≥1000萬方500-1000萬方300-500萬方200-300萬方100-200萬方＜100萬方主城區(qū)拿地未開發(fā)量盤點(diǎn)成交2337萬方成交量對(duì)比+15%+4%+8%+26%-1%穩(wěn)定，全國第三（連續(xù)五年位居前三甲，成都、武漢也接近）。住宅1622萬方，穩(wěn)定，O首付，1-3年首付分期，20%透支需求。商鋪198萬方，+26%，朝天門華南城商業(yè)50萬，品牌房企5折大甩賣。商務(wù)172萬方，+15%，寫字樓團(tuán)購60萬方，公寓超低價(jià)銷售。建面6975元/㎡均價(jià)對(duì)比-19%-17%-5%-2%-8%備案↓200元/㎡，全線降價(jià)，企業(yè)保生存，高溢價(jià)物業(yè)降幅最大（商鋪別墅商務(wù)）。住宅同比下降5%，兩輪降價(jià)，年中及年終品牌企業(yè)帶動(dòng)降價(jià)（500-1000不等）。商鋪13500元/㎡，-17%，價(jià)值逐步回歸合理，住宅的2-3倍。商務(wù)9550元/㎡，-19%，大幅降低預(yù)期，商改住將成為趨勢(shì)。74%主城19%區(qū)縣7%外地大學(xué)城西永白市驛魚洞龍洲灣李家沱灘子口大堰石坪橋楊家坪商圈二郎雙山石橋鋪大公館高九路肖家灣大坪

沙坪壩鳳天路江北農(nóng)場(chǎng)新牌坊冉家壩大石壩渝中半島江北嘴觀音橋北濱路大竹林禮嘉人和-高新照母山悅

來蔡家雙碑井口中央公園汽博中心空港新城回興空港工業(yè)園兩路臺(tái)商工業(yè)園農(nóng)業(yè)園區(qū)鐵山坪寸灘龍頭寺東港工業(yè)園鹿角彈子石南濱路南坪商圈新南湖釣魚嘴大渡口老城華巖北碚新城-歇馬澄江北碚老城南山沙濱路茶園龍復(fù)五大商圈（觀音橋-北濱路、沙坪壩老城、渝中半島、楊家坪商圈、南坪商圈）城市傳統(tǒng)老區(qū)，人口聚集（李家沱、魚洞、雙碑井口、北碚老城）產(chǎn)業(yè)、教育遷移地（大學(xué)城、茶園）主城74%城口巫溪巫山奉節(jié)云陽開縣萬州梁平忠縣豐都?jí)|江石柱武隆彭水黔江酉陽秀山南川綦江江津永川榮昌大足銅梁璧山潼南合川長壽涪陵人口重鎮(zhèn)（百萬）（合川、江津、涪陵、開縣、萬州）距離、經(jīng)濟(jì)適中，地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)滯后（潼南、綦江、墊江、豐都、奉節(jié)）經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)縣（前十）（涪陵、萬州）區(qū)縣19%四川四川福建貴州湖南湖北河南四川（廣安、南充、達(dá)州為主），64%周邊（貴州、湖南、湖北、河南），16%上海、浙江（經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，企業(yè)倒閉；已購房，投資需求小，購房熱點(diǎn)集中在05-10年）外地7%2.風(fēng)云榜第一軍團(tuán)100億元龍湖TOP別墅+核心區(qū)商業(yè)商務(wù)支撐，65%補(bǔ)充核心區(qū)小型城市綜合體（石橋鋪、渝通）

全產(chǎn)品線覆蓋，重心北區(qū)，客戶與產(chǎn)品循環(huán)供給第二軍團(tuán)50-70億元融創(chuàng)協(xié)信香港置地融創(chuàng)，持續(xù)擴(kuò)張、補(bǔ)充洋房、多大盤協(xié)信，寫字樓聯(lián)姻金融，平安香港置地，品牌、大盤、教育支撐，穩(wěn)扎穩(wěn)打第三軍團(tuán)30-50億元金科（大重慶）、保利（核心、價(jià)格調(diào)整）、萬科（穩(wěn)定，有待發(fā)力）恒大（收購港資、核心、首付3年分期）、東原（深度耕耘、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合）華宇（核心、短平快）3.高層0125高層市場(chǎng)大學(xué)城西永前10項(xiàng)目10-20項(xiàng)目20-30項(xiàng)目30-40項(xiàng)目40-50項(xiàng)目1、地段至上，內(nèi)環(huán)內(nèi)6成，主流不能過照母山；2、品質(zhì)、資源、配套、規(guī)模，脫穎而出；3、西永-大學(xué)城，龍湖、金科、富力三家低價(jià)搶份額；4、蔡家、華巖、龍洲灣、鹿角、茶園，單大盤低價(jià)做王。排名樓盤名稱成交金額(億元)1金融街融景城16.22瑞安重慶天地16.033恒大照母山11.644紫御江山9.735寰宇天下9.286香港置地約克郡8.997融匯半島8.868金輝城8.859金科天宸8.6710宏帆鳳凰灣8.13備注：選取高層銷售金額排名TOP50項(xiàng)目分析。高層市場(chǎng)——區(qū)域占位01備注：選取高層銷售金額排名TOP50項(xiàng)目分析。261、北區(qū)作為城市發(fā)展大方向，產(chǎn)品最完善；2、品質(zhì)高層在中區(qū)、北區(qū)發(fā)展機(jī)會(huì)更好，西、南區(qū)對(duì)大面積及高總價(jià)產(chǎn)品支撐力度弱；3、教育已成為熱銷項(xiàng)目的必備因素。北區(qū)：80萬天花板，不超過120萬套數(shù)份額：36%主流產(chǎn)品：60-70㎡2、3房，70-100㎡3房，80萬下占比72%，120萬下占比94%；代表項(xiàng)目：金融街融景城、香港置地約克郡熱銷原因：地段、大盤、教育西區(qū)：60萬為天花板，不超過80萬套數(shù)份額：40%主流產(chǎn)品：50-80㎡2房、3房，60萬下占比76%，80萬下占比95%代表項(xiàng)目：中國鐵建玖城壹號(hào)、保利愛尚里熱銷原因：地段、低價(jià)南區(qū)：70萬為天花板，不超過90萬套數(shù)份額：17%主流產(chǎn)品：50-80㎡2房、3房，70萬下占比84%，90萬下占比97%代表項(xiàng)目：金輝城、融匯半島熱銷原因：大盤、教育、配套

中區(qū)：90萬為天花板，90-150萬相對(duì)均勻套數(shù)份額：7%主流產(chǎn)品：60-90㎡2房、3房，90萬下占比75%，150萬下占比95%代表項(xiàng)目：瑞安重慶天地、和泓江山國際熱銷原因：地段、教育、資源36%40%17%北區(qū)西區(qū)南區(qū)一房（含單配）：份額非常少，將持續(xù)少；僅能在江北渝中核心，沒事別碰。政策打壓，去投資化從居住講，功能不滿足二房（含一房半）：“雞肋”產(chǎn)品，只能做輔助，份額將持續(xù)降，套內(nèi)58㎡左右。與三房沒拉開（首付、按揭），特別是0首付、首付分期以后，基本無差距。

有一定市場(chǎng)份額，但15年以來溢價(jià)不行。三房（含二房半）：主流產(chǎn)品，份額持續(xù)擴(kuò)大，二胎放開更有利，去投資化后一步到位，首付分期或0首付后更有利。四房（含三房半）：份額有限但穩(wěn)定、受到小戶型洋房競(jìng)爭，總價(jià)天花板120萬。功能改善需求愿望強(qiáng)烈，但高總價(jià)接受程度較弱

重慶客戶更認(rèn)可“高業(yè)態(tài)”，低總價(jià)洋房競(jìng)爭4.洋房0129洋房市場(chǎng)前10項(xiàng)目10-20項(xiàng)目20-30項(xiàng)目1、北區(qū)占七成，絕對(duì)主力，向北再向北趨勢(shì)；2、照母山全項(xiàng)目熱銷；3、城市洋房追捧度不減；4、大學(xué)城/西永/華巖/蔡家，經(jīng)濟(jì)別墅搶份額且無品牌；5、新區(qū)洋房熱銷：品牌、低價(jià)；備注：選取洋房銷售金額排名TOP30項(xiàng)目分析。排名樓盤名稱成交金額(億元)1香港置地約克郡10.572龍湖兩江新宸6.323俊峰香格里拉4.944華宇天宮花城4.445匯祥林里30004.426龍湖紫云臺(tái)4.27保利江上明珠3.988中國鐵建山水時(shí)光3.819中華兩江春城3.6710洋豐圣喬維斯3.66大學(xué)城西永洋房市場(chǎng)—區(qū)域占位02備注：選取洋房銷售金額排名TOP30項(xiàng)目分析。301、北區(qū)主導(dǎo)，產(chǎn)品傾向更加舒適型發(fā)展，品牌、教育支撐；2、西區(qū)容量有限，核心區(qū)舒適型主導(dǎo)，新區(qū)無品牌支撐；3、南區(qū)以茶園為主導(dǎo)，嚴(yán)控面積及總價(jià)，低價(jià)為核心。北區(qū)：全產(chǎn)品覆蓋，品牌支撐舒適型產(chǎn)品套數(shù)份額：66%主流產(chǎn)品：80㎡以下，份額17%，80-90㎡，份額19%，100-130㎡份額41%，130-160㎡，份額17%；70-160萬相對(duì)分散代表項(xiàng)目：香港置地約克郡、華宇天宮花城熱銷原因：地段、品質(zhì)、教育西區(qū)：核心區(qū)主導(dǎo)；新區(qū)空白，需品牌套數(shù)份額：12%主流產(chǎn)品：100㎡以下，份額16%，100-150㎡，份額66%，150㎡以上，份額17%；80-150萬下占比65%，150以上占比27%代表項(xiàng)目：俊峰香格里拉、國瑞愛與山熱銷原因：區(qū)域稀缺、資源南區(qū)：嚴(yán)控面積及總價(jià)，

110㎡、130萬為天花板套數(shù)份額：23%主流產(chǎn)品：70-90㎡，份額31%，90-110㎡，份額38%，110-130㎡，份額16%；130萬以下占比97%，50-80萬，占比61%，80-130萬占比27%代表項(xiàng)目：中國鐵建山水時(shí)光、奧園水云間熱銷原因：低單價(jià)，4房功能66%12%23%北區(qū)西區(qū)南區(qū)傳統(tǒng)洋房（10000套）創(chuàng)新洋樓（7000套）傳統(tǒng)一梯二戶6-9層為主套均面積110㎡T3或T4錯(cuò)躍產(chǎn)品11層為主套均面積80㎡洋房回歸傳統(tǒng)，份額擴(kuò)大至六成，是改善類產(chǎn)品首選。面積段持續(xù)縮減（套均110㎡），滿足四房功能；與高層天花板120萬基本重合，搶占改善類高層市場(chǎng)份額。市場(chǎng)份額上漲20%，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)；越來越尷尬，交房后經(jīng)常出事，居住感差，特別是錯(cuò)躍結(jié)構(gòu)，很多開發(fā)商都放棄開發(fā)此產(chǎn)品；面積一減再減（套均80㎡），與高層三房面積基本持平。5.別墅前10項(xiàng)目10-20項(xiàng)目1、別墅主戰(zhàn)場(chǎng)，照母山、禮嘉、汽博中心2、品牌聚集，前十龍湖三個(gè)，融創(chuàng)兩個(gè)，占據(jù)半壁江山；3、江與城依靠天鉅獨(dú)棟別墅，成交額及單價(jià)領(lǐng)跑市場(chǎng)；4、二環(huán)經(jīng)濟(jì)型別墅，控總價(jià)為前提，品牌為錦上添花（龍湖U城、金科天宸、融創(chuàng)歐麓花園城）。143萬方，6%11176元/㎡，↓1000元/㎡6400套14年：6500套8%獨(dú)棟/類獨(dú)立別墅（800萬以上）份額穩(wěn)定，龍湖、融創(chuàng)占七成62%聯(lián)排別墅（250萬左右）份額持續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)，干掉疊加30%疊加別墅（100萬—150萬）份額持續(xù)萎縮，交房問題多，居住感差，新區(qū)可以打洋房。6.商業(yè)商務(wù)存量非常高，降價(jià)、指向性定位未來關(guān)鍵：自持、運(yùn)營（體驗(yàn)、文化、餐飲、休閑）現(xiàn)庫存560萬方需去化35月年成交198萬方商業(yè)（再也不是救命稻草）27730元/㎡商業(yè)街122500元/㎡社區(qū)底商1團(tuán)購成為主要銷售渠道（聯(lián)合基金和資金公司），庫存壓力大。未來關(guān)鍵：學(xué)會(huì)自持，租售并舉，運(yùn)用模型，對(duì)接互聯(lián)網(wǎng)眾創(chuàng)。現(xiàn)庫存210萬方需去化27月年成交95萬方寫字樓市場(chǎng)商務(wù)主力軍，未來持續(xù)增長。年均增速10%成交75萬方公寓市場(chǎng)63781330市場(chǎng)競(jìng)爭日益激烈，企業(yè)降低價(jià)差，以LOFT競(jìng)爭SOHO。LOFTSOHO57%43%7.組團(tuán)格局低庫存、低溢價(jià)高庫存、高溢價(jià)高庫存、低溢價(jià)房地價(jià)差中期存銷比低庫存、高溢價(jià)房地價(jià)差>4200，中期存銷比<4房地價(jià)差<4200，中期存銷比<4房地價(jià)差<4200，中期存銷比>4房地價(jià)差>4200，中期存銷比>4老沙區(qū)、大石壩、龍頭寺、大坪、汽博中心、新牌坊……彈子石、新南湖、雙山、石坪橋、石橋鋪、江北農(nóng)場(chǎng)……蔡家、西永、鹿角、大學(xué)城、釣魚嘴、西彭、兩路……江北嘴、大竹林、龍洲灣、禮嘉、悅來……次級(jí)進(jìn)入優(yōu)先進(jìn)駐謹(jǐn)慎進(jìn)入暫緩進(jìn)入大學(xué)城西永白市驛魚洞龍洲灣李家沱灘子口大堰石坪橋楊家坪商圈二郎雙山石橋鋪大公館高九路肖家灣大坪沙

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來蔡家雙碑井口中央公園汽博中心空港新城回興空港工業(yè)園兩路臺(tái)商工業(yè)園農(nóng)業(yè)園區(qū)鐵山坪寸灘龍頭寺東港工業(yè)園鹿角彈子石南濱路南坪商圈新南湖釣魚嘴大渡口老城華巖北碚新城-歇馬澄江北碚老城南山沙濱路茶園龍復(fù)優(yōu)先進(jìn)入組團(tuán)（有地就進(jìn)）城市核心，低庫存，有一定溢價(jià)空間；土地稀缺，PPP模式，城市舊改或棚戶區(qū)；快銷項(xiàng)目，剛需、剛改高層走量，可少量溢價(jià)，城市洋房大溢價(jià)；次級(jí)組團(tuán)（綜合考慮）城市核心邊緣帶，溢價(jià)低，但庫存小，能跑量；未來競(jìng)爭不大，長遠(yuǎn)發(fā)展價(jià)格有空間；大學(xué)城西永白市驛魚洞龍洲灣李家沱灘子口大堰石坪橋楊家坪商圈二郎雙山石橋鋪大公館高九路肖家灣大坪沙

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來蔡家雙碑井口中央公園汽博中心空港新城回興空港工業(yè)園兩路臺(tái)商工業(yè)園農(nóng)業(yè)園區(qū)鐵山坪寸灘龍頭寺東港工業(yè)園鹿角彈子石南濱路南坪商圈新南湖釣魚嘴大渡口老城華巖北碚新城-歇馬澄江北碚老城南山沙濱路茶園龍復(fù)謹(jǐn)慎進(jìn)入組團(tuán)（觀望，特殊條件進(jìn)入）一環(huán)半為主，有一定溢價(jià)，但不好賣，庫存大；有好的產(chǎn)品或獨(dú)特稀缺資源可以考慮進(jìn)入；大學(xué)城西永白市驛魚洞龍洲灣李家沱灘子口大堰石坪橋楊家坪商圈二郎雙山石橋鋪大公館高九路肖家灣大坪沙

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來蔡家雙碑井口中央公園汽博中心空港新城回興空港工業(yè)園兩路臺(tái)商工業(yè)園農(nóng)業(yè)園區(qū)鐵山坪寸灘龍頭寺東港工業(yè)園鹿角彈子石南濱路南坪商圈新南湖釣魚嘴大渡口老城華巖北碚新城-歇馬澄江北碚老城南山沙濱路茶園龍復(fù)大學(xué)城西永白市驛魚洞龍洲灣李家沱灘子口大堰石坪橋楊家坪商圈二郎雙山石橋鋪大公館高九路肖家灣大坪沙

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