專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究

27三月2024專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究專業(yè)市場(chǎng)是指同類產(chǎn)品積聚于某一場(chǎng)所進(jìn)行的交易、流通和配送；簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是相同系列的專業(yè)店、專賣店高度聚集的特色商業(yè)場(chǎng)所，它所呈現(xiàn)的是特定的客戶定位、特定的經(jīng)營(yíng)行業(yè)定位。什么是專業(yè)市場(chǎng)？定義與一般商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別在于，專業(yè)市場(chǎng)具備“商業(yè)地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的雙重屬性產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)在市場(chǎng)規(guī)模設(shè)計(jì)上，可運(yùn)用商圈輻射理論，分析專業(yè)市場(chǎng)能的輻射區(qū)域，從而確定市場(chǎng)容量和項(xiàng)目的分期開(kāi)發(fā)規(guī)模。招商方面，吸引關(guān)鍵駐商入場(chǎng)······通過(guò)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展，要了解專業(yè)市場(chǎng)所處價(jià)值鏈環(huán)節(jié)，還有哪些環(huán)節(jié)可形成產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)要素交易？它們與專業(yè)市場(chǎng)能否形成互補(bǔ)······專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展階段——經(jīng)歷五代專業(yè)市場(chǎng)2006~2007第一代虛擬市場(chǎng)以阿里巴巴等為代表，隨著計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和電子商務(wù)的發(fā)展，虛擬市場(chǎng)開(kāi)始走上了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的舞臺(tái)，由于中國(guó)人的習(xí)慣，不見(jiàn)面的生意不敢，限制了虛擬市場(chǎng)的發(fā)展。如紅星美凱龍等展示為主的交易批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模比較大，以展示為主，為國(guó)內(nèi)眾多的企業(yè)提供一個(gè)走向國(guó)際市場(chǎng)的平臺(tái)，為眾多的國(guó)外企業(yè)向中國(guó)展示產(chǎn)品，是國(guó)內(nèi)主要發(fā)展趨勢(shì)物流功能專業(yè)市場(chǎng)隨著組織化程度的提高，采購(gòu)者或供應(yīng)者數(shù)量的增多，規(guī)模的增大，過(guò)去的批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)不能勝任這個(gè)變化，于是開(kāi)始出現(xiàn)擁有物流功能專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)攤位制的交易場(chǎng)所（集市）只負(fù)責(zé)交易，眾多需求者集中在某個(gè)場(chǎng)所，供應(yīng)者把貨賣給需求者，需求者再運(yùn)給生產(chǎn)地和零售商，這是低級(jí)的市場(chǎng)形態(tài)。如義烏小商品市場(chǎng)早期的原型等現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)集企業(yè)集群采購(gòu)、商品展示、電子商務(wù)、現(xiàn)代物流于一體，是以專業(yè)市場(chǎng)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)綜合性服務(wù)平臺(tái)，國(guó)際采購(gòu)中心，如義烏國(guó)際小商品市場(chǎng)、蕭山中國(guó)紡織采購(gòu)博覽城第二代第三代第四代第五代專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究產(chǎn)地型集散地型專業(yè)市場(chǎng)三種功能類型銷售地型基礎(chǔ)：當(dāng)?shù)赜芯薮蟮南M(fèi)需求特征：產(chǎn)品絕大部分來(lái)源于外地，銷售給當(dāng)?shù)氐膫€(gè)人用戶與企業(yè)案例：嘉興蔬菜批發(fā)交易市場(chǎng)基礎(chǔ)：當(dāng)?shù)鼐咦銐蛞?guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)特征：商品絕大部分以本地產(chǎn)商品為主，銷往下游市場(chǎng)案例：紹興中國(guó)輕紡城基礎(chǔ)：當(dāng)?shù)鼐邆湮锪骰蛐畔⒓⒅行牡幕A(chǔ)特征：生產(chǎn)和銷售都集中在外地，本地只是中轉(zhuǎn)，“買(mǎi)全國(guó)貨、賣全國(guó)貨”，由此形成低成本流通案例：武漢漢正街越來(lái)越多的集散地型專業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向“集散地＋產(chǎn)地型”市場(chǎng)，他們依靠強(qiáng)大的輻射力帶動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐利于大幅降低產(chǎn)品成本，強(qiáng)大的集散功能利于形成市場(chǎng)的巨大輻射力。市場(chǎng)要規(guī)?；l(fā)展，只有通過(guò)集散加產(chǎn)地這兩條腿，才能獲得可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，如義烏小商品城、石家莊南三條市場(chǎng)。專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究案例分析紅星美凱龍南國(guó)城市廣場(chǎng)三清國(guó)際華城專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究紅星美凱龍發(fā)展歷程家具門(mén)市部前店后廠的家具專營(yíng)店綜合性大賣場(chǎng)家居大賣場(chǎng)綠色環(huán)保商場(chǎng)文化公園式shoppingmall第一代第三代第五代第七代第八代第六代第四代第二代家居情景體驗(yàn)shoppingmall盈利模式產(chǎn)品品牌商場(chǎng)物業(yè)操作手法改造租賃場(chǎng)地買(mǎi)地自建商場(chǎng)+租賃大棚式市場(chǎng)買(mǎi)地自建商場(chǎng)+租賃+與宜家等聯(lián)合買(mǎi)地+委托管理+電商“星易家”土地價(jià)格的非理性上漲生產(chǎn)與流通商業(yè)地產(chǎn)角色定位第一二代：產(chǎn)銷者第三代至第八代：購(gòu)地洽談、設(shè)計(jì)建造、招商、經(jīng)營(yíng)管理

地價(jià)升值+租金收入+利潤(rùn)分成產(chǎn)品銷售收入銷售收入（自有產(chǎn)品部分）+賺取差價(jià)（集中采購(gòu)其它產(chǎn)品）88年91年97年99年00年03年06年08年至今相比傳統(tǒng)建材市場(chǎng)面積大，受租賃價(jià)格波動(dòng)影響明顯地價(jià)升值+租金收入專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究紅星美凱龍發(fā)展歷程專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究捆綁客戶—與知名品牌建立合作聯(lián)盟規(guī)范管理—商場(chǎng)化管理、市場(chǎng)負(fù)全責(zé)統(tǒng)一建筑裝飾理念—長(zhǎng)方體外形、黃藍(lán)相見(jiàn)色彩統(tǒng)一品牌定位—精品經(jīng)營(yíng)、綠色生態(tài)、休閑觀光美凱龍自己買(mǎi)地、建商場(chǎng)，提高可信度統(tǒng)一企業(yè)CI統(tǒng)一品牌形象宣傳—企業(yè)文化宣傳品牌優(yōu)化—優(yōu)勝劣汰紅星美凱龍發(fā)展歷程專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究一般運(yùn)營(yíng)管理模式——①定位中高端收入群體；②強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式購(gòu)物模式；③與知名企業(yè)等結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟；④售后客戶服務(wù)四大核心承諾；專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究不同于專業(yè)導(dǎo)向型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，紅星地產(chǎn)通過(guò)植入商業(yè)資源驅(qū)動(dòng)人氣，獲得后期地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益。開(kāi)發(fā)模式隨著紅星美凱龍家居建材市場(chǎng)這一核心商業(yè)品牌強(qiáng)大號(hào)召力的形成，紅星商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式開(kāi)始由BH（開(kāi)發(fā)+持有）模式向BSH（開(kāi)發(fā)+銷售+持有）模式轉(zhuǎn)變，既解決了短期現(xiàn)金流的問(wèn)題，又解決了長(zhǎng)期收入穩(wěn)定問(wèn)題產(chǎn)品戰(zhàn)略主推三種產(chǎn)品：一是大型城市綜合體，即在重點(diǎn)發(fā)展城市開(kāi)發(fā)，以家居MALL為主體，融合百貨MALL、商業(yè)街、高檔酒店、5A級(jí)寫(xiě)字樓、精品SOHO及鉑金公寓等復(fù)合型物業(yè)；二是SOHO公寓，將在每個(gè)家居MALL配建3萬(wàn)~4萬(wàn)平方米；三是中高檔住宅，今后每個(gè)項(xiàng)目體量都將達(dá)到幾十萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)時(shí)序先做家居建材市場(chǎng)、超市、五星級(jí)酒店等業(yè)態(tài)，集聚人氣，增加地方政府稅收收入，后期大量住宅開(kāi)發(fā)、shoppingmall。專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究在家居專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展成熟的基礎(chǔ)上，紅星集團(tuán)開(kāi)始踐行從“家居到地產(chǎn)”的跨界，并致力于城市新核高端綜合體。不同于專業(yè)導(dǎo)向型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，紅星美凱龍通過(guò)植入商業(yè)資源驅(qū)動(dòng)人氣，獲得后期地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益；2009年，集居住、商務(wù)辦公和投資三位一體的鄭州紅星·螞蟻SOHO標(biāo)志著紅星集團(tuán)從“家居到地產(chǎn)”完美跨界的第一步，也是“紅星美凱龍系”運(yùn)營(yíng)全國(guó)的開(kāi)始；城市綜合體案例——天津河?xùn)|區(qū)紅星國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目：總建面91萬(wàn)平米，規(guī)劃有15萬(wàn)平米家具建材Mall（1期產(chǎn)品）和15萬(wàn)平米ShoppingMall（2期產(chǎn)品）、兩條Block商業(yè)休閑步行街、高檔酒店、5A級(jí)寫(xiě)字樓、20萬(wàn)平米鉑金級(jí)公寓天津紅星國(guó)際廣場(chǎng)2010鄭州紅星·螞蟻SOHO2009專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究襄陽(yáng)首座全方位、多業(yè)態(tài)商場(chǎng)；9.5萬(wàn)㎡一站式建材家居中心；紅星美凱龍家居博覽中心紅街地址樊宛路與鄧城大道交匯處體量商業(yè)體量約17.4萬(wàn)㎡開(kāi)業(yè)時(shí)間2013年定位一站式建材家居中心業(yè)態(tài)沙發(fā)、木門(mén)、軟裝、窗簾、吊頂?shù)壬虡I(yè)形式集中型+街區(qū)面積區(qū)間10-60㎡層高街區(qū)1F層高3.6-6.3米；價(jià)格0.9-2.7萬(wàn)元/㎡銷售情況紅街在售，出售情況一般；租金——經(jīng)營(yíng)狀況預(yù)計(jì)10開(kāi)業(yè)，家居博覽中心已招租約90%專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究紅街——1-3F，2-3F通過(guò)16條連廊與家居博覽中心相銜接，并輔助打造部分建材家居類、餐飲類、休閑娛樂(lè)類和社區(qū)服務(wù)類；家居博覽中心——共3F，業(yè)態(tài)涵蓋建材家居，目前已完成90%招商；專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究紅街——約1.5萬(wàn)㎡，產(chǎn)品區(qū)間38-246㎡左右，1拖2銷售，6年返租；家居博覽中心——約8萬(wàn)㎡，占比商業(yè)總量85%，全部自持，只租不售；紅街商鋪平面圖紅街樓層銷售價(jià)格（萬(wàn)元）銷售方式銷售情況租金水平（元/㎡·月）出租方式出租情況1F2.71拖2由于產(chǎn)品面積段比較大，高總價(jià)，整體去化情況較一般?！?年返租，前3年一次性返還，后每年返?！?F1.73F0.9紅星美凱龍家居博覽中心樓層租金水平（元/㎡·月）出租情況1F80整體約90%2F603F40專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究形象設(shè)計(jì)及配套——玻璃幕墻+LED立面、5部觀光電梯、8部手扶梯、16個(gè)連廊、內(nèi)部點(diǎn)式商業(yè)景觀等共同打造出現(xiàn)代化體驗(yàn)式家居賣場(chǎng)；規(guī)劃效果圖，由于開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，項(xiàng)目工程進(jìn)度推進(jìn)較緩慢，目前立面初步呈現(xiàn)；專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究案例點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)——本地開(kāi)發(fā)商投資，加盟紅星美凱龍品牌，讓其全程參與家居賣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理，目前家居博覽中心招商已完成90%；家居博覽中心全部自持，占比85%，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，只租不售；形象設(shè)計(jì)及配套打造均較為出彩，營(yíng)造出了較好的體驗(yàn)式購(gòu)物環(huán)境；缺點(diǎn)——紅街即底商部分1拖2銷售，因產(chǎn)品面積段較大，去化情況較為一般；開(kāi)發(fā)商實(shí)力不足，資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，工程進(jìn)度進(jìn)展十分緩慢，屢次拖延賣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間；專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究地址隨州迎賓大道與季梁大道交匯處體量商業(yè)體量27.9萬(wàn)㎡，建材家居類13.1萬(wàn)㎡開(kāi)業(yè)時(shí)間暫不詳，預(yù)計(jì)2014年年底入市定位隨州首座大型現(xiàn)代化商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)暫未規(guī)劃商業(yè)形式集中型、街區(qū)型、底商面積區(qū)間——層高——價(jià)格——銷售情況——現(xiàn)況地處城東新城，周邊較為偏僻，發(fā)展尚不成熟。目前，項(xiàng)目處于前期咨詢狀態(tài)，進(jìn)行市場(chǎng)招商摸底階段，預(yù)計(jì)年底左右入市。55萬(wàn)㎡，隨州首座大型現(xiàn)代化商業(yè)綜合體；13.1萬(wàn)㎡，建材+家居類商業(yè)；項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目占地面積約16萬(wàn)平方米，總建筑面積55萬(wàn)㎡，規(guī)劃了約21萬(wàn)㎡住宅（紅星紫郡），約8.9萬(wàn)㎡建材市場(chǎng)（紅星建材博覽中心），約4.2萬(wàn)㎡紅星美凱龍家居mall，約2.8萬(wàn)㎡情景商業(yè)街（玫瑰天街），約2.8萬(wàn)㎡配套商業(yè)、約4.4萬(wàn)㎡集中商業(yè)（鄰里中心、財(cái)富中心），約3.3萬(wàn)㎡高端寫(xiě)字樓（紅星財(cái)富中心），約1.5萬(wàn)㎡SOHO公寓，以及其他配套物業(yè)。1期專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究玫瑰天街（2.8萬(wàn)㎡）紅星建材博覽中心（8.9萬(wàn)㎡）紫郡紅星美凱龍家居MALL（4.2萬(wàn)㎡）寫(xiě)字樓（3.3萬(wàn)㎡）太平洋影院Soho（1.5萬(wàn)㎡）紫郡目前售樓處正在建設(shè)中，一期含玫瑰天街、8.9萬(wàn)㎡純街區(qū)式建材博覽中心、紫郡3棟住宅。2.8萬(wàn)㎡玫瑰天街先行開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)年底入市。一期純街區(qū)式建材街專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究紅星美凱龍地處城市發(fā)展主軸，周邊新建小區(qū)眾多，2-3年內(nèi)新建小區(qū)體量高達(dá)241萬(wàn)方，近期人口導(dǎo)入勢(shì)頭強(qiáng)勁，屬建材家居需求的密集地帶；水岸國(guó)際3700，40格林小鎮(zhèn)3800,7新萬(wàn)基現(xiàn)代城3800，10齊星花園4600,54尚城國(guó)際13漢東至尊4300,54迎賓花園4200,43碧桂園3600,200公園壹號(hào)18紅星美凱龍利和隨園嘉墅31.5世紀(jì)未來(lái)城38城東國(guó)際21.5季梁佳園12.4東方御景4.1(用地)世景壹品2.7(用地)新城大自然13.3在售項(xiàng)目均價(jià)（元/㎡）建面（萬(wàn)㎡）待入市項(xiàng)目建面（萬(wàn)㎡）專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究?jī)?yōu)點(diǎn)——地處城市發(fā)展主軸上，周邊新建小區(qū)繁多，人口導(dǎo)入利好；總體量55萬(wàn)方，建材家居體量約13.1萬(wàn)方，規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯著；國(guó)際知名品牌，市場(chǎng)接受度高，有較為成熟的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)；大規(guī)模復(fù)合型商業(yè)，商業(yè)產(chǎn)品線豐富，業(yè)態(tài)涵蓋建材、家居、影院等多種，能充分滿足不同消費(fèi)客群需求；一期8.9萬(wàn)方純街區(qū)型建材街，鋪鋪臨街；街鋪分為大一層和大二層，1拖2、3拖4銷售，主力面積約60㎡；缺點(diǎn)——項(xiàng)目實(shí)為開(kāi)發(fā)商投資加盟模式，后期若非紅星美凱龍?jiān)鄨F(tuán)隊(duì)接手運(yùn)營(yíng)，招商運(yùn)營(yíng)或面臨巨大難題；地段較偏遠(yuǎn)，目前周邊商住氛圍淡薄，公共交通配套少；案例點(diǎn)評(píng)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究案例分析紅星美凱龍南國(guó)城市廣場(chǎng)三清國(guó)際華城專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究南國(guó)大家裝家裝品牌旗艦店國(guó)際時(shí)尚MALL五星級(jí)酒店住宅地址沙北大道與橋塔路交匯處體量商業(yè)體量約12萬(wàn)㎡開(kāi)業(yè)時(shí)間2013年定位第一家居賣場(chǎng)業(yè)態(tài)沙發(fā)、木門(mén)、軟裝、窗簾、吊頂?shù)壬虡I(yè)形式集中型+街區(qū)面積區(qū)間10-60㎡層高1F層高3.6米；開(kāi)間3-4米；進(jìn)深6-15米；價(jià)格1.1-1.7萬(wàn)元/㎡銷售情況大家裝及旗艦街基本售罄租金——經(jīng)營(yíng)狀況出租率高達(dá)90%，僅剩余個(gè)別鋪位，經(jīng)營(yíng)情況較好。荊州首個(gè)吃喝玩樂(lè)購(gòu)一站式消費(fèi)平臺(tái)；江漢平原第一家居賣場(chǎng)，整合建材、家居兩大類業(yè)態(tài)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)20年及南國(guó)的央企品牌為噱頭，現(xiàn)已有200多家知名品牌入駐，目前整體運(yùn)營(yíng)情況較好。大家裝樓層業(yè)態(tài)主力店4F家居、沙發(fā)、軟床、兒童家居、板式套房等慕斯3F軟包、吊頂、窗簾、衣柜、墻紙、串聯(lián)等；歐派、生活家等2F木門(mén)、樓梯、陶瓷、吊頂、燈飾等馬可波羅1F板材、實(shí)木地板、復(fù)合地板、衛(wèi)浴等箭牌底商1F規(guī)劃為建材家居類業(yè)態(tài)的延伸專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究類型樓層面積區(qū)間銷售價(jià)格（萬(wàn)元/㎡）租售方式租售情況底商1F12-60㎡目前處于認(rèn)籌中，交5000元進(jìn)行排號(hào)；1F層高6米，可改成2層；大家裝4F30-50㎡1.1返租20年：1-3年固定回報(bào)6.5%，共計(jì)19.5%抵扣房款；4-5年基礎(chǔ)租金7%，超出部分公司與個(gè)人3:7分成；6-10年基礎(chǔ)租金7%，7.5%以內(nèi)公司不參與分成，超出部分公司與個(gè)人3:7分成；11-15年年基礎(chǔ)租金7%，8%以內(nèi)公司不參與分成，超出部分公司與個(gè)人3:7分成；16-20年年年基礎(chǔ)租金7%，9%以內(nèi)公司不參與分成，超出部分公司與個(gè)人3:7分成；基本售罄，目前已入住200多家品牌店和其它商家，整體出租率約90%；3F30-50㎡1.252F30-38㎡1.451F10-30㎡1.7整體定位中高檔，產(chǎn)品主力面積段12-38㎡，采取20年返租方式，2012年開(kāi)盤(pán)，目前已基本售罄。專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究雙中庭+手扶電梯+觀光電梯+中央空調(diào)+1000余個(gè)停車位，公共配套豐富，購(gòu)物環(huán)境較好；4大主入口設(shè)計(jì)，內(nèi)部動(dòng)線清晰，人流引導(dǎo)性較強(qiáng)。后中庭前中庭主入口約10米、內(nèi)街道約3.6米內(nèi)部動(dòng)線整體較為清晰，4大主入口對(duì)于人流的引導(dǎo)性起到一定作用；設(shè)置四大主入口，主要的兩個(gè)出入口臨荊沙大道，入口大門(mén)尺寸為10米，大門(mén)入口兩側(cè)均為雙邊鋪。室內(nèi)以兩個(gè)中庭為中心組織動(dòng)線，3.6米寬的三條水平主動(dòng)線連接，視線清晰。手扶電梯處的前中庭橫向兩跨、縱向三跨，觀光電梯處的后中庭橫向兩跨、縱向兩跨，整個(gè)中庭大小適宜，能有效的串連整個(gè)南北的商業(yè)空間，提升商業(yè)價(jià)值。

專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究成交客戶以公務(wù)員、國(guó)企、私企職工等投資客為主，以個(gè)體商戶、自由職業(yè)者等為輔，主力成交價(jià)格在20-40萬(wàn)左右。自買(mǎi)出租客戶：投資客約70%購(gòu)買(mǎi)商鋪客戶自買(mǎi)自營(yíng)客戶：經(jīng)營(yíng)者約30%職業(yè)類別——事業(yè)單位、國(guó)企職工、公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)職工等，其中公務(wù)員占比25%；購(gòu)買(mǎi)能力——工作穩(wěn)定，收入較高，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，投資渠道有限，但具有一定投資理財(cái)想法，有一定的購(gòu)買(mǎi)實(shí)力；主力成交總價(jià)——20-30萬(wàn)元；職業(yè)類別——個(gè)體商戶、自由職業(yè)者等；購(gòu)買(mǎi)能力——有一定經(jīng)濟(jì)積累，準(zhǔn)備買(mǎi)鋪?zhàn)约鹤錾?；主力成交總價(jià)——20-40萬(wàn)元；專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究荊州南國(guó)城市廣場(chǎng)總結(jié)規(guī)模優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)代化雙MALL：30萬(wàn)㎡大規(guī)模，雙MALL模式組合，現(xiàn)代化集中型專業(yè)市場(chǎng)；統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)：采取招商、運(yùn)營(yíng)、20年返租等模式，既能盤(pán)活市場(chǎng)，又能降低投資客購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)；畫(huà)小鋪、空總價(jià)、賣產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)鋪為主，主力產(chǎn)品20-40㎡，主力總價(jià)控制在30萬(wàn)元以內(nèi)，降低投資門(mén)檻，廣納市場(chǎng)投資客；荊州商戶資源存在一定壟斷：荊州建材家具類市場(chǎng)已經(jīng)十分成熟，商戶資源存在一定市場(chǎng)壟斷情況；專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究案例分析紅星美凱龍南國(guó)城市廣場(chǎng)三清國(guó)際華城專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究建材家居城地址東坡大道與中環(huán)路交匯處體量商業(yè)體量約11.8萬(wàn)㎡開(kāi)業(yè)時(shí)間2012年定位建材裝飾綜合貿(mào)易平臺(tái)業(yè)態(tài)衣柜、木門(mén)、裝飾、電器、油漆等商業(yè)形式街區(qū)面積區(qū)間40-196㎡層高街區(qū)1F層高4.2米；價(jià)格0.47萬(wàn)元/㎡銷售情況售罄租金25-45元/㎡?月經(jīng)營(yíng)狀況2012年左右正式營(yíng)業(yè)，目前整體運(yùn)營(yíng)情況較好；黃岡首個(gè)現(xiàn)代化建材裝飾的綜合貿(mào)易平臺(tái)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究樓層層高面積主力面積銷售價(jià)格租金招商情況1F4.2m40-200㎡60-70㎡已售罄45元/㎡已運(yùn)營(yíng)樓層層高面積主力面積銷售價(jià)格租金招商情況2F4.2m40-200㎡60-70㎡已售罄25元/㎡已運(yùn)營(yíng)樓層層高面積主力面積銷售價(jià)格租金招商情況3F4.2m40-200㎡60-70㎡4700元/㎡25元/㎡已運(yùn)營(yíng)1F業(yè)態(tài)：衣柜、櫥柜、油漆、涂料、板材、衛(wèi)浴、五金掛件等2F業(yè)態(tài)：窗簾、布藝、墻紙、燈飾、地板、移門(mén)、吊頂、室內(nèi)樓梯等3F業(yè)態(tài)：家具、電器、電玩、裝飾公司、家居飾品等產(chǎn)品區(qū)間40-200㎡，其中，40-60㎡低總價(jià)產(chǎn)品去化較快，已基本售罄；業(yè)態(tài)豐富，依據(jù)商戶需求、功能不一而劃分不同區(qū)間、分布不同層數(shù)。業(yè)態(tài)分布圖A區(qū)面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比去化套數(shù)去化速度40-50㎡5430%54最快50-60㎡8145%81其次60-70㎡2715%27其次70-90㎡148%13較慢160-190㎡42%3緩慢專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、黃岡市最大的建材家居城，知名度較高。2、眾多大品牌入駐，吸引商戶。3、政府扶持，部分因舊街拆遷入駐商家減免2年稅收。1、家居建材品類互補(bǔ)性差，整體以建材為主，少量家具類。2、品牌繁多，整體形象較難統(tǒng)一。原黃岡市場(chǎng)建材家居市場(chǎng)分散，經(jīng)營(yíng)以散戶為主，項(xiàng)目利用市場(chǎng)空白將其集中、統(tǒng)一規(guī)劃，建設(shè)“一站式”建材家居城，并得到一定的政府扶持，現(xiàn)眾多品牌入駐，運(yùn)營(yíng)情況良好。專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究自買(mǎi)自營(yíng)客戶：經(jīng)營(yíng)者約70%購(gòu)買(mǎi)商鋪客戶自買(mǎi)自租客戶：投資客約30%職業(yè)類別——私營(yíng)業(yè)主、幸福建材城搬遷私營(yíng)業(yè)主、自由職業(yè)者等；購(gòu)買(mǎi)能力——有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為做自營(yíng)生意考慮而買(mǎi)鋪；主力成交總價(jià)——15-30萬(wàn)元；職業(yè)類別——公務(wù)員、中高層企業(yè)高管、私營(yíng)老板等；購(gòu)買(mǎi)能力——經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，具有一定投資理財(cái)打算；主力成交總價(jià)——15-20萬(wàn)元；成交客戶以私營(yíng)業(yè)主等經(jīng)營(yíng)者為主，少量市場(chǎng)廣泛投資客為輔；整體采用低總價(jià)策略，主力成交價(jià)格區(qū)間20-30萬(wàn)元。專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究黃岡三清國(guó)際華城總結(jié)純街鋪設(shè)計(jì)：純街鋪布局，2-3層采取連廊進(jìn)行銜接，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)價(jià)值最大均衡化；低總價(jià)高去化：根據(jù)走訪的商戶需求，定制契合他們需求的產(chǎn)品——40-60㎡，并采取平價(jià)策略，整體把控總價(jià)，形成低總價(jià)高去化的策略，最后獲得開(kāi)盤(pán)熱銷局面；政策扶持：借助政府政策扶持，舊改商家入駐減免2年稅收，廣泛挖掘幸福建材城拆遷商戶和市場(chǎng)廣泛個(gè)體散戶；二三層經(jīng)營(yíng)情況一般：2-3層經(jīng)營(yíng)情況較為一般，租金水平較低；專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究具備相關(guān)基礎(chǔ)和支撐——產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、便利交通、多元渠道地理區(qū)位、消費(fèi)需求支撐、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、物流或信息集散中心基礎(chǔ)交易的產(chǎn)品具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)——高性價(jià)比、特色化價(jià)格實(shí)惠、種類多、特色強(qiáng)擁有良好的經(jīng)營(yíng)管理——專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)合理布局、信用管理制度、營(yíng)銷推廣、舉辦會(huì)展服務(wù)配套完善——趨向情景化賣場(chǎng)，體驗(yàn)式購(gòu)物信息服務(wù)、技術(shù)咨詢、金融服務(wù)、物流服務(wù)、商務(wù)辦公及酒店服務(wù)強(qiáng)大的背景和實(shí)力——響亮品牌、政策扶持、豐富客源開(kāi)發(fā)商資金雄厚、行業(yè)協(xié)會(huì)背景、有政府支持、品牌經(jīng)營(yíng)商戶保證專業(yè)市場(chǎng)成功要素總結(jié)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律整體開(kāi)發(fā)表現(xiàn)——專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律市場(chǎng)需求測(cè)算方法——以隨州舵落口項(xiàng)目為1、從大的區(qū)域環(huán)境而言，隨州可輻射約300萬(wàn)人口，但隨州作為地級(jí)市，下轄的縣市僅隨縣與廣水，由于廣水地域差異，前往隨州消費(fèi)的客群相對(duì)有限。2、我司主要采用隨縣與曾都城區(qū)的成交數(shù)據(jù)，作為預(yù)測(cè)建材需求的依據(jù)，2013年隨州主城區(qū)與隨縣共成交7244套；3、三、四線城市對(duì)戶型需求基本以3房為主，面積適當(dāng)偏大。平均每套面積按照105㎡平均值；4、家裝成本市場(chǎng)平均值為1000元/㎡；5、隨州城市建材的檔次配比為6：4，其中低端占40%的比例；6、建材家居市場(chǎng)的平均租金為30元/㎡建材需求總量={（成交套數(shù)×平均面積×平均家裝成本）×中高端建材比例×租金提點(diǎn)}/（市場(chǎng)平均租金×月份）即：{(7244×105×1000)×0.6×0.15}/30×12=190155預(yù)測(cè)得出，隨州市場(chǎng)對(duì)中高端建材需求量約為19萬(wàn)方；建材需求總量={（成交套數(shù)×平均面積×平均家裝成本）×中高端建材比例×租金提點(diǎn)}/（市場(chǎng)平均租金×月份）專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律形態(tài)與業(yè)態(tài)——隨著市場(chǎng)的發(fā)展，專業(yè)市場(chǎng)的形態(tài)業(yè)態(tài)也由早期的單一、雜亂逐步向多元化發(fā)展，整體發(fā)展趨勢(shì)緊隨商業(yè)發(fā)展模式，三四線專業(yè)市場(chǎng)未來(lái)也將逐步迎來(lái)紅星美凱龍模式的“綜合體時(shí)代”。集中型街鋪專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律設(shè)計(jì)操作參數(shù)——若開(kāi)發(fā)商以銷售變現(xiàn)為王，集中型賣場(chǎng)中首層商業(yè)可考慮產(chǎn)權(quán)商鋪，套內(nèi)面積盡量做小，以20-30㎡為主，后期可根據(jù)商戶要求進(jìn)行靈活分割。內(nèi)部主動(dòng)線寬度3.0米左右，輔助動(dòng)線2.4米左右。街鋪一般設(shè)置旗艦店或核心主力店，對(duì)展示面及空間有一定要求。街鋪面積可根據(jù)商戶需求做大，但主力控制在100-200㎡左右，控制總價(jià)。功能（集中型）專業(yè)市場(chǎng)指標(biāo)說(shuō)明標(biāo)準(zhǔn)層面積1-1.1萬(wàn)㎡依據(jù)不同規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)層不同層高1F：5.0-5.6米首層拔高，增加賣場(chǎng)氣勢(shì)感2F：4.8米考慮裝修吊頂層高3F：4.8米4F：4.8米中庭面積2個(gè)，每個(gè)中庭的形狀及面積，宜根據(jù)賣場(chǎng)長(zhǎng)、寬、交通組織需要具體決定，面積200-800㎡依據(jù)不同賣場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，需考慮中庭過(guò)大會(huì)折損商業(yè)面積。柱網(wǎng)8.4×8.4米柱網(wǎng)規(guī)整能提升商業(yè)利用率專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律定價(jià)原則——購(gòu)鋪用途投資經(jīng)營(yíng)投資回報(bào)經(jīng)營(yíng)前景判斷基礎(chǔ)收益途徑租金或轉(zhuǎn)售價(jià)格營(yíng)業(yè)額一般投資者的實(shí)際判斷過(guò)程內(nèi)在經(jīng)濟(jì)原理

售價(jià)不宜過(guò)高，宜符合投資者對(duì)區(qū)域和項(xiàng)目的心理預(yù)期。售價(jià)過(guò)高會(huì)與實(shí)際租金相悖，投資客無(wú)法信任區(qū)域未來(lái)投資潛力?？蛻糇罱K是根據(jù)經(jīng)營(yíng)前景來(lái)判斷投資回報(bào)的，其最直觀判斷因素則是項(xiàng)目的租金和售價(jià)。專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律定價(jià)規(guī)律——專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律租售策略——返租銷售，尤其是假返租銷售已成為三四線大多開(kāi)發(fā)商常用的銷售策略；帶租約銷售對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力及招商能力有較高要求，一般不予以考慮；自然銷售一般用于臨街旺鋪，開(kāi)發(fā)商對(duì)其后期運(yùn)營(yíng)把控能力較低。注：大型集中型專業(yè)賣場(chǎng)一般多采用長(zhǎng)線返租專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律租售策略——模式一：金融投資產(chǎn)品型（10-20年）——長(zhǎng)線返租，保底分成。優(yōu)勢(shì)：由商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司管理，容易規(guī)避小業(yè)主對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的影響；后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)，租金收益與回報(bào)基本能達(dá)到平衡；在經(jīng)營(yíng)期能夠給予商鋪投資者較大的虛擬想象空間；給予運(yùn)營(yíng)部與招商部較大的彈性空間。劣勢(shì)：1、項(xiàng)目建成后經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)法達(dá)到預(yù)期的收益水平，沒(méi)有現(xiàn)金流兌付。因此，對(duì)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力要求高；2、20年無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán)，小型投資客抗性較大，后期營(yíng)銷需要重點(diǎn)引導(dǎo)；執(zhí)行細(xì)節(jié)比如：客戶在投資購(gòu)買(mǎi)商鋪后，20年內(nèi)沒(méi)有自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，只享有收益權(quán)以及轉(zhuǎn)讓權(quán)。返租協(xié)議每5年一簽：第一個(gè)五年保底6.5%，7%以內(nèi)不分成，超出部分三七分成。第二個(gè)五年保底7.5%，8%以內(nèi)不分成，超出部分三七分成。第三個(gè)五年保底8%，9%以內(nèi)不分成，超出部分三七分成。第四個(gè)五年保底8%，9%以內(nèi)不分成，超出部分三七分成。備注：目前省內(nèi)大多數(shù)城市，專業(yè)市場(chǎng)如果考慮銷售，基本采用的15-20年的返租模式；如南國(guó)大家裝、漢陽(yáng)海寧皮革城、咸寧義烏小商品批發(fā)城；專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律租售策略——模式二：固定收益型（返租3-8年）——中長(zhǎng)線返租，市場(chǎng)主流銷售模式。執(zhí)行細(xì)節(jié)比如：1、開(kāi)發(fā)商3年返租，第1返租6%，第二年、第三年返租7%，共20%直接抵充房款。（投資回報(bào)率可根據(jù)市場(chǎng)值浮動(dòng)。）優(yōu)勢(shì)：1、有穩(wěn)定的投資收益，較容易吸引缺乏投資經(jīng)驗(yàn)的客戶；2、給予投資者后期收租穩(wěn)定的保障。3、返租模式單一，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)操作運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，要求較低；劣勢(shì)：1、多數(shù)商業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用同類型的返租模式，對(duì)客戶的吸引度下降，無(wú)差異化；2、后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)中，可能會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)類問(wèn)題，如租金不理想、業(yè)態(tài)無(wú)法統(tǒng)一等。執(zhí)行細(xì)節(jié)比如：1、開(kāi)發(fā)商5年返租，第1、2年返租6%，共12%直接抵充房款，第3、4年7%，第5年8%逐年返租。5年后業(yè)主可選擇自營(yíng)，也可選擇開(kāi)發(fā)商返租。2、開(kāi)發(fā)商5年返租，前三年20%一次從房款中扣除，后兩年按原價(jià)的8%逐年返還。多數(shù)商業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇此種返租模式，以逐年遞增或等額的返租比例行先期較高的回報(bào)率吸引投資者。執(zhí)行細(xì)節(jié)比如：1、開(kāi)發(fā)商8年返租，前3年沖抵房款，后5年逐年返還；專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研究三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律租售策略——模式三：分紅收益型（5年或者10年回購(gòu)）——中線返租+回購(gòu)。執(zhí)行細(xì)節(jié)比如：5年、10年回購(gòu)：1、保證每年返祖率為7%的市場(chǎng)平均水平，5年或者10年合同期滿，按照原價(jià)回購(gòu)，5-10年的返祖收益歸業(yè)主。優(yōu)勢(shì)：1、將客戶風(fēng)險(xiǎn)降低趨近于0，驅(qū)動(dòng)客戶成交；能快速回收資金，實(shí)現(xiàn)低成本融資；劣勢(shì)：1、開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；1、前提條件：客戶需一次性付款；2、政策內(nèi)容：客戶與開(kāi)發(fā)商私下簽訂《5年回購(gòu)協(xié)議》，客戶不進(jìn)行網(wǎng)簽，開(kāi)發(fā)商持有商鋪產(chǎn)權(quán)證，每年以7%返租率對(duì)客戶進(jìn)行返租；協(xié)議規(guī)定時(shí)間到