XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究

XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究2024/3/27XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究城市綜合體能夠創(chuàng)造更有效率的社會運(yùn)行模式、營造更具現(xiàn)代都市風(fēng)格的生活方式，已經(jīng)成為城市規(guī)劃和發(fā)展的重要形式“城市綜合體”將城市人群的購物、商務(wù)、娛樂、居住等多種功能進(jìn)行組合，在一組建筑物中進(jìn)行分工和相互聯(lián)系城市綜合體是伴隨著“回歸城市中心”發(fā)展起來的，已經(jīng)成為城市中心的重要形式綜合體的各種功能在一天中的不同時(shí)段運(yùn)行，最大限度的提升了物業(yè)的整體價(jià)值和收益，并對所在區(qū)域的發(fā)展提供的動力和視覺的標(biāo)示作用由于城市綜合體的大型建設(shè)規(guī)模和多功能組合，對項(xiàng)目選址、景觀設(shè)計(jì)、交通設(shè)計(jì)和材料設(shè)備應(yīng)用提出了更高的要求現(xiàn)階段的中國城市綜合體主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽狀態(tài)城市綜合體定義資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析2XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究目前中國已出現(xiàn)專業(yè)的城市綜合體開發(fā)商，他們擁有清晰的產(chǎn)品模式并實(shí)現(xiàn)或積極推進(jìn)跨區(qū)域發(fā)展目前，擁有清晰產(chǎn)品模式并實(shí)現(xiàn)塊區(qū)域發(fā)展的城市綜合體品牌有：華潤萬象城、萬達(dá)廣場、恒隆廣場、瑞安天地系列、凱德來福士各品牌產(chǎn)品都具有鮮明的個性和特點(diǎn)，而他們也都不同程度地正在經(jīng)歷著產(chǎn)品連鎖發(fā)展的市場檢驗(yàn)，其中不乏失敗案例各品牌均通過運(yùn)作城市綜合體獲得了資產(chǎn)升值和品牌建立的巨大成功，同時(shí)為所在城市創(chuàng)造了卓越的社會效益不同品牌由于資金鏈和商業(yè)運(yùn)營能力的差異，在具體經(jīng)營策略和開發(fā)步驟方面有著明顯的差異中國城市綜合體產(chǎn)品成功案例（1）資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析3XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究商業(yè)部分是體現(xiàn)綜合體定位并影響其成功與否的核心元素，而各品牌的購物中心都具有鮮明的個性萬象城，以“永不落幕的party”為主題語，通過較大比例的餐飲、娛樂元素，時(shí)尚、現(xiàn)代的購物環(huán)境設(shè)計(jì)，為大眾消費(fèi)人群營造了一個具有現(xiàn)代繁華都市氣質(zhì)的一站式消費(fèi)場所港匯廣場，最佳的地理位置、引領(lǐng)城市風(fēng)尚的定位，以港匯廣場為代表的恒隆產(chǎn)品目標(biāo)要成為每一個城市的地標(biāo)性商業(yè)萬達(dá)商業(yè)廣場，依靠主力店的強(qiáng)大號召力，大型主力店組團(tuán)是其商業(yè)部分最大的特點(diǎn)，定位于中檔市場，萬達(dá)廣場通過一定程度地犧牲收益換得風(fēng)險(xiǎn)的最小化和擴(kuò)張的超高速，他已經(jīng)成為中國規(guī)模最大的綜合體產(chǎn)品瑞安天地，通過營造高端人群濃郁休閑氛圍的生活方式中心，成功打造高端綜合體產(chǎn)品獲得巨大收益，而杭州的失利或許會成為天地系列在重慶和武漢的成功之母來福士廣場，以其獨(dú)特的品牌選擇而著名，圍繞著20-30歲年輕白領(lǐng)的顧客定位，它的品牌選擇充分迎合了年輕人對于個性、休閑、運(yùn)動概念的追崇，成為成功定位于細(xì)分市場的典范中國城市綜合體產(chǎn)品成功案例（2）資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析4XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究該產(chǎn)品將具有廣泛的城市普適性產(chǎn)品選址城市類型與選址條件匹配矩陣吸引力類型區(qū)域中心ABCD高區(qū)域中心低高城市時(shí)尚度低高城市吸引力城市中心區(qū)域中心城市中心A-首選市場B-次選市場C-次選市場D-慎入市場市場類型時(shí)尚度高低低高低高低城市中心區(qū)域中心城市中心慎入說明城市中心往往已進(jìn)駐或即將進(jìn)駐中高檔購物中心，競爭激烈區(qū)域中心機(jī)會相對較多，當(dāng)?shù)啬軌蛑С直井a(chǎn)品消費(fèi)能力中高檔綜合性缺乏足夠支持消費(fèi)力，更適合中檔大眾購物綜合體對于消費(fèi)能力較全國的區(qū)域也可以考慮進(jìn)入競爭對手往往不會進(jìn)入該類市場以全市商圈范圍的消費(fèi)能力能夠支撐中檔綜合體項(xiàng)目消費(fèi)能力和意識難以支持綜合體項(xiàng)目資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析5XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究B.城市綜合體概述B1.城市綜合體定義B2.案例研究6XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究“城市綜合體”是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活的三項(xiàng)以上功能在空間上進(jìn)行組合，通過一組建筑來實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，在各部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體城市綜合體中不同功能建筑的組合并非簡單的累加，而是多種功能的系統(tǒng)性優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)各部分的價(jià)值互補(bǔ)從而提升綜合體的整體價(jià)值城市綜合體是通過一組建筑物實(shí)現(xiàn)多種城市功能空間相互組合、價(jià)值互補(bǔ)的高效率大型建筑綜合體代表性的城市綜合體：美國：紐約洛克菲勒中心日本：幅岡博多運(yùn)河城中國：深圳華潤中心7XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究隨著現(xiàn)代城市化進(jìn)程的逐步發(fā)展，城市綜合體已成為當(dāng)今大型城市主流的建設(shè)模式城市功能分區(qū)建設(shè)階段(二站前)郊區(qū)化發(fā)展階段(二站后---70年代)城市功能組合發(fā)展階段(70年代至今)現(xiàn)代世界城市建設(shè)發(fā)展的不同階段城市的發(fā)展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分區(qū)建設(shè)的規(guī)劃思想?yún)^(qū)域建筑發(fā)展偏向功能單一化，相互之間缺少必要的聯(lián)系城市中心規(guī)模巨大化，形成城市中心區(qū)，同時(shí)出現(xiàn)人口過度集中、城市環(huán)境惡化等問題為應(yīng)對城市規(guī)模積聚擴(kuò)張所帶來的一系列社會問題，伴隨著汽車時(shí)代的到來，城市的發(fā)展出現(xiàn)了郊區(qū)化趨勢居住和商業(yè)功能開始向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，城市周邊出現(xiàn)衛(wèi)星城城市的中心區(qū)域隨著郊區(qū)化進(jìn)程和自身環(huán)境的惡化出現(xiàn)衰落城市的建設(shè)者意識到城市中心的衰落對于城市未來發(fā)展的不利影響，同時(shí)反思功能分區(qū)建設(shè)的弊端城市中心的地位重新得以恢復(fù)和加強(qiáng)強(qiáng)調(diào)多種功能復(fù)合化、并通過內(nèi)外部交通系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)與外部城市系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)緊密連接的城市綜合體成為建設(shè)主流8XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究城市綜合體的復(fù)合效應(yīng)與整合能力不僅有效的提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)為都市帶來了全新的面貌、生活方式和更高的社會運(yùn)行效率社會效益：都市綜合體不僅是現(xiàn)代國際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明、激發(fā)城市活力的發(fā)動機(jī)都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來發(fā)展的局限，具有很強(qiáng)的自我成長、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力作為城市功能集中體現(xiàn)的都市綜合體，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有標(biāo)識性、對城市中心具有強(qiáng)化作用經(jīng)濟(jì)效益：通過多種功能的聚合，綜合體實(shí)現(xiàn)了對城市生活多方面消費(fèi)需求的全面滿足綜合體在經(jīng)營上有明顯的價(jià)值互補(bǔ)優(yōu)勢，各種功能在一天中的不同時(shí)段運(yùn)行，最大限度的提升了物業(yè)的整體價(jià)值和收益各種商業(yè)配套的建設(shè)為政府帶來大量的稅收，并增加就業(yè)9XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究城市綜合體由于其功能的綜合性和復(fù)雜性，對其選址和建筑標(biāo)準(zhǔn)提出了更高的要求選址中心位置城市綜合體通常位于城市或區(qū)域的中心位置，并與城市交通干線實(shí)現(xiàn)連接現(xiàn)代景觀設(shè)計(jì)通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境是城市綜合體的重要特征超大的空間尺度城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大，同時(shí)室內(nèi)空間要求與之協(xié)調(diào)立體內(nèi)外部交通聯(lián)接通過立體交通設(shè)計(jì)將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系高科技設(shè)施集成城市綜合體建筑是高科技、高智能的集合，表現(xiàn)在建筑材料、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理、通信手段、安全消防等多種方面城市綜合體的建設(shè)特點(diǎn)10XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究城市綜合體是都市商業(yè)、娛樂、商務(wù)及居住功能的合理定位和有機(jī)組合住宅公寓城市綜合體構(gòu)成要素購物中心12354寫字樓酒店11XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究城市綜合體構(gòu)成元素——購物中心選址特點(diǎn)業(yè)態(tài)組合類型商圈范圍代表項(xiàng)目城市購物中心核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈40公里城市中心區(qū)域10萬平米以上香港ifc北京東方廣場購物中心類型主力店購物60-70%餐飲10-20%休閑娛樂15-20%3-5個主力店主力店面積占比40-60%區(qū)域購物中心區(qū)域中心5-8萬平米北京萬達(dá)廣場深圳花園城購物60-70%餐飲15-25%休閑娛樂10-15%2-3個主力店主力店面積占比40-60%鄰里購物中心社區(qū)中心不超過4萬平米伊藤洋華堂華潤萬佳購物70-80%餐飲10-15%休閑娛樂3-5%服務(wù)5%1-2個主力店主力店面積占比40-60%能量中心郊區(qū)4-10萬平米北京金源茂購物80-95%餐飲10-20%3以上個主力店主力店面積占比70-90%生活方式購物中心高檔住宅區(qū)附近自然條件優(yōu)越1-5萬平米上海新天地美國COCOWALK購物30-40%餐飲30-40%休閑娛樂30-40%0-2個主力店主力店面積占比0-50%核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈10公里核心商圈1公里次級商圈3公里核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈20公里核心商圈1公里次級商圈3公里12XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究城市綜合體構(gòu)成元素——寫字樓選址服務(wù)配套類型建筑特點(diǎn)租戶特點(diǎn)頂級寫字樓建筑品質(zhì)一流頂級裝修通常為5萬平米以上商務(wù)核心區(qū)域知名大型跨國公司金融機(jī)構(gòu)甲級寫字樓商務(wù)區(qū)或區(qū)域中心建筑標(biāo)準(zhǔn)有所落后中檔裝修1萬平米左右乙級寫字樓中小型私營企業(yè)為主丙級寫字樓建筑標(biāo)準(zhǔn)陳舊普通裝修小于1萬平米小型私營企業(yè)寫字樓類型市區(qū)市區(qū)大中型各類企業(yè)、機(jī)構(gòu)設(shè)施設(shè)備建筑品質(zhì)優(yōu)良高檔裝修通常2-5萬平米有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會議廳、休閑設(shè)施地上／地下停車位充足有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會議廳、休閑設(shè)施地上／地下停車位充足有部分商務(wù)配套有地上／地下停車位幾乎沒有服務(wù)配套品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信有中央空調(diào)系統(tǒng)有樓宇自控系統(tǒng)無綜合布線無中央空調(diào)系統(tǒng)無樓宇自控系統(tǒng)無綜合布線13XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究城市綜合體構(gòu)成元素——酒店選址經(jīng)營特點(diǎn)酒店類型目標(biāo)客戶代表項(xiàng)目商務(wù)酒店以公務(wù)出差的旅客為主，包含境外游客城市中心商務(wù)區(qū)區(qū)域中心除各類客房齊備之外通常配備有大型餐廳、會議室、歌舞廳、商務(wù)中心等綜合配套設(shè)施滿足客人商務(wù)相關(guān)需求設(shè)施設(shè)備通常采用較高標(biāo)準(zhǔn)香格里拉洲際酒店經(jīng)濟(jì)型酒店商業(yè)中心附近選址靈活國內(nèi)游客及中小企業(yè)商務(wù)差旅客人為主團(tuán)體會議及會展服務(wù)接待為主會議/會展酒店北京九華山莊五洲大酒店旅游度假酒店景區(qū)游客接待為主；季節(jié)性明顯三亞天域酒店酒店類型市區(qū)或郊區(qū)遠(yuǎn)郊或旅游風(fēng)景區(qū)以滿足住宿的基本需求為主，較少其他服務(wù)配套功能，價(jià)格實(shí)惠通常以品牌連鎖形式經(jīng)營在一般商務(wù)酒店基礎(chǔ)上，強(qiáng)化會議／會展的設(shè)施建設(shè)與相關(guān)服務(wù)建設(shè)有多個不同規(guī)模的會議廳；及更加豐富的休閑娛樂設(shè)施如家快捷速８具有完善的休閑娛樂設(shè)施突出個性化服務(wù)；創(chuàng)造放松環(huán)境酒店建設(shè)強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合14XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究城市綜合體構(gòu)成元素——住宅選址特點(diǎn)目標(biāo)客戶住宅類型產(chǎn)品特點(diǎn)代表開發(fā)商普通住宅大眾消費(fèi)者具備基本生活配套的市區(qū)或郊區(qū)戶內(nèi)各功能房間完善；戶型以２居以上為主一般為毛坯房配套以停車場及公共廣場為主萬科商住樓商務(wù)區(qū)域投資者中小企業(yè)主既可居住又可辦公；部分沒有廚房功能強(qiáng)調(diào)商務(wù)中心、餐飲功能配套毛坯房為主ＳＯＨＯ住宅類型?。罕本┥虾５瘸鞘幸呀棺≌再|(zhì)物業(yè)用于商業(yè)注冊。商住樓性質(zhì)住宅將面臨逐步取消。15XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究城市綜合體構(gòu)成元素——公寓選址特點(diǎn)目標(biāo)客戶公寓類型產(chǎn)品特點(diǎn)代表開發(fā)商投資者高收入白領(lǐng)普通公寓酒店式公寓投資者高級經(jīng)理人外籍人士雅詩閣集團(tuán)商業(yè)繁華區(qū)域商業(yè)繁華區(qū)域戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備完善，通常配備高檔家具電器星級裝修，尤其是公共區(qū)域提供房間清潔，衣物送洗等酒店式服務(wù)通常設(shè)有會所，提供餐飲、康體等配套服務(wù)戶內(nèi)各功能房間完善；一居小戶型比例較大精裝修一般設(shè)有大堂公寓類型--16XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究B.城市綜合體概述B1.城市綜合體定義B2.案例研究17XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究目前中國的城市綜合體開發(fā)主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽狀態(tài)，而全國性開發(fā)商在城市綜合體的推進(jìn)中發(fā)揮著重要作用代表城市城市綜合體開發(fā)狀況代表項(xiàng)目一線城市北京上海深圳中心城區(qū)范圍內(nèi)，已建成大量城市綜合體項(xiàng)目；多個綜合體組合形成更大規(guī)模的都市綜合體街區(qū)形成城市中心、區(qū)域中心綜合體共存的多中心格局包括全國性及地區(qū)性在內(nèi)的多種開發(fā)商參與開發(fā)華潤中心上海港匯廣場北京東方新天地二線城市長沙蘇州蘇州萬達(dá)廣場恒隆廣場三線城市贛州常州在具有一定地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射能力的三線城市開始零星出現(xiàn)全國性地產(chǎn)開發(fā)商開始試探性進(jìn)入贛州中航城區(qū)域中心為代表的城市綜合體項(xiàng)目開始規(guī)模性出現(xiàn)國際性及全國性地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入在二線城市綜合體的開發(fā)中發(fā)揮重要作用各類型城市綜合體開發(fā)狀況資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析18XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究產(chǎn)品模式成熟并實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展的城市綜合體是中航城的學(xué)習(xí)對象城市綜合體產(chǎn)品華潤萬象城1恒隆廣場2萬達(dá)廣場3瑞安天地系列4來福士廣場5資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析19XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究B2.案例研究華潤萬象城恒隆廣場萬達(dá)廣場瑞安天地系列來福士廣場20XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究華潤萬象城定位于中高端市場，目前已經(jīng)進(jìn)入深圳、杭州以及沈陽等城市城市深圳、杭州、沈陽選址城市商業(yè)中心、規(guī)劃城市中心產(chǎn)品以商業(yè)為核心，配合酒店、寫字樓、公寓及住宅整體定位于中高端物業(yè)經(jīng)營策略商業(yè)、寫字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理，住宅用作出售開發(fā)步驟以商業(yè)開發(fā)為優(yōu)先華潤萬象城產(chǎn)品特點(diǎn)資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析21XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究華潤萬象城選址在城市核心地段以及規(guī)劃的城市副中心，項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模較大，多為50萬平米以上華潤萬象城所在城市項(xiàng)目指標(biāo)深圳杭州沈陽855部分建成商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓+住宅1080在建規(guī)劃城市商業(yè)副中心--50籌建占地面積（萬平方米）構(gòu)成元素具體地址總建筑面積（萬平方米）狀態(tài)商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓+住宅商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓+住宅選址類型城市商業(yè)中心城市中心羅湖區(qū)寶安南路1881號錢江新城慶春東路與富春路交叉口沈陽金廊沿線，和平區(qū)和平大橋省委對面資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析22XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究華潤置地成功塑造了深圳華潤萬象城，并以此模式為核心積極進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展，成為中國商業(yè)地產(chǎn)以及城市綜合體建設(shè)領(lǐng)域的領(lǐng)先者資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析，華潤置地自2002年以來，華潤置地已經(jīng)成功進(jìn)駐北京、上海、深圳、成都、武漢、合肥、杭州、無錫、大連、寧波、長沙、蘇州、重慶、沈陽15個內(nèi)地城市，目前集中在深圳、杭州、沈陽及大連開發(fā)城市綜合體截止到2006年12月31日，華潤置地有限公司的總資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到267億港元，股東權(quán)益115億港元，06年銷售收入超過39億港幣截至到2006年12月31日，華潤置地的總土地儲備已經(jīng)接近1000萬平方米，主營業(yè)務(wù)包括住宅開發(fā)和投資物業(yè)兩部分組成發(fā)展思路：首先搶占經(jīng)濟(jì)與政治的戰(zhàn)略高地，北京、上海、深圳首當(dāng)其沖；接下來是省會級城市與資源稀缺型城市如成都、武漢、長沙、大連等；長三角的杭州、寧波、無錫等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)也在發(fā)展的序列中支持23XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究華潤萬象城功能組合完善，各項(xiàng)目均包含商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓和住宅，并以商業(yè)功能為核心功能構(gòu)成深圳杭州深圳和杭州萬象城功能構(gòu)成資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析24XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究華潤萬象城定位于中高端物業(yè)類型，各功能物業(yè)定位一致華潤萬象城物業(yè)類型城市名稱公寓商業(yè)酒店杭州酒店式服務(wù)公寓精裝修國際5A甲級深圳寫字樓中高檔購物中心OLE大型超市REEL百貨店嘉禾電影院冰紛萬象溜冰城住宅--君悅酒店精裝修類型主力店中高檔購物中心OLE大型超市Central百貨店嘉禾電影院冰紛萬象溜冰城國際5A甲級超五星級商務(wù)酒店類型品牌資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析酒店式服務(wù)公寓超五星級商務(wù)酒店25XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究華潤萬象城開發(fā)均以商業(yè)為起點(diǎn)，開發(fā)步驟依據(jù)不同項(xiàng)目特點(diǎn)有所不同資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析一期工程2002年10月2004年12月2008年下半年2005年12月深圳商業(yè)寫字樓酒店公寓住宅2009年2013年杭州2011年2006年底商業(yè)寫字樓酒店公寓住宅三期工程二期工程商業(yè)熟地開發(fā)商進(jìn)一步提升商圈價(jià)值，二期開發(fā)住宅實(shí)現(xiàn)收益商業(yè)生地，核心商圈人口不足商業(yè)和住宅同期開發(fā)，保證核心商圈內(nèi)人口供給，同時(shí)為項(xiàng)目提供豐沛滾動資金萬象城開發(fā)步驟26XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究在綜合體的經(jīng)營策略上，華潤萬象城商業(yè)、寫字樓和公寓以出租為主，住宅則出售套現(xiàn)華潤萬象城經(jīng)營策略公寓城市名稱商業(yè)寫字樓酒店深圳杭州住宅出租出租出租出租委托管理委托管理出租出租出售出售資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析27XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究深圳萬象城購物中心，定位于中高收入人群及游客，提供中高檔次購物、餐飲和娛樂綜合服務(wù)

萬象城購物中心簡介設(shè)計(jì)單位：美國RTKL建筑師事物所規(guī)模：總建筑面積18.8萬平方米營業(yè)面積12萬平方米商鋪，近300家地下2層、地上5層，停車位1030個開業(yè)時(shí)間：2004年12月定位：滿足中高收入人群及游客中高檔次購物、餐飲和娛樂綜合需求的時(shí)尚購物中心資料來源:華潤集團(tuán)，九洲遠(yuǎn)景分析購物中心概況28XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究萬象城通過中高檔定位、豐富的餐飲娛樂元素以及有效的空間設(shè)計(jì)，營造出一個大眾消費(fèi)群的購物、社交與休閑的都市化消費(fèi)場所萬象城各商業(yè)功能面積占比萬象城租戶檔次占比資料來源：實(shí)地調(diào)查，九洲遠(yuǎn)景分析購物中心分析29XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究主力店及次主力店在萬象城的租戶組合中占據(jù)重要地位，其面積占比為52%，保證很強(qiáng)的客流吸引力主力店、次主力店面積占比主力店、次主力店業(yè)態(tài)和樓層主力店業(yè)態(tài)樓層芮歐百貨購物B1-3F王子飯店餐飲5F嘉禾影城休閑娛樂3-4F冰紛萬象冰場休閑娛樂4FOLe'購物B1F次主力店業(yè)態(tài)樓層順電購物4F運(yùn)動100購物5F生活本色購物4F美樂匯美食廣場餐飲5FNOVO購物1FEsprit購物1-2F萬寧購物B1F資料來源：實(shí)地調(diào)查，九洲遠(yuǎn)景分析購物中心分析30XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究寬闊的中庭設(shè)計(jì)、各樓層之間的便利交通系統(tǒng)以及考究的裝修和燈光效果共同營造出萬象城“自由”、“時(shí)尚”、“舒適”的購物氛圍內(nèi)部墻壁和地面以花崗巖為主要材料，色調(diào)以暖色調(diào)為主，給人時(shí)尚、舒適的感覺寬闊的中廳設(shè)計(jì)使購物者的視野開闊，并獲得豐富視覺感受由59部扶梯，17部直梯，3部觀光梯構(gòu)件的垂直交通系統(tǒng)使各樓層之間的轉(zhuǎn)換十分便利資料來源：實(shí)地調(diào)查，九洲遠(yuǎn)景分析購物中心分析31XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究杭州華潤中心深圳華潤中心沈陽華潤中心各項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果圖華潤萬象城在建筑設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)新穎性和領(lǐng)先性，成為所在城市的地標(biāo)資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析32XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究B2.案例研究華潤萬象城恒隆廣場萬達(dá)廣場瑞安天地系列來福士廣場33XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究中國內(nèi)地是恒隆地產(chǎn)的發(fā)展重點(diǎn)，其產(chǎn)品以購物中心為主，輔以寫字樓、酒店和公寓城市已進(jìn)入城市為上海、杭州、沈陽、無錫、濟(jì)南、長沙目標(biāo)是三年內(nèi)，在多個大陸城市為購入土地以興建12個大型商業(yè)項(xiàng)目，擁有約300萬平方米的最佳商業(yè)物業(yè)選址城市商業(yè)中心產(chǎn)品購物中心為主導(dǎo)，部分項(xiàng)目配合酒店、寫字樓、公寓經(jīng)營策略商業(yè)、寫字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理開發(fā)步驟以商業(yè)開發(fā)為優(yōu)先恒隆廣場產(chǎn)品特點(diǎn)資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析34XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究恒隆地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目選址于城市中心，總規(guī)模在30萬平米左右；多個項(xiàng)目正處于建設(shè)過程中構(gòu)成元素地點(diǎn)城市建筑面積建設(shè)狀態(tài)天津天津和平路商圈購物商場15萬平米2010年完工城市中心15萬平米2009年完工濟(jì)南購物商場歷下區(qū)泉城路沈陽市中街路沈陽購物商場城市中心12萬平米2008年完工沈陽市政府廣場南面城市中心80萬平米2008年動工長沙商業(yè)+寫字樓+公寓城市中心50萬平米2010年完工崇安區(qū)人民中路2008年動工無錫商業(yè)+寫字樓+酒店25.5萬平米資料來源:恒隆地產(chǎn)，九洲遠(yuǎn)景分析長沙黃金地塊恒隆地產(chǎn)各地項(xiàng)目情況選址類型城市中心上海上海徐家匯核心商業(yè)+寫字樓+公寓31萬平米已投入運(yùn)營城市中心城市中心上海上海南京西路商業(yè)+寫字樓21萬平米已投入運(yùn)營城市中心商業(yè)+寫字樓+公寓+酒店35XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究恒隆地產(chǎn)是一家以持有性物業(yè)為主要發(fā)展方向的大型香港地產(chǎn)公司資料來源：恒隆地產(chǎn)年報(bào)，九洲遠(yuǎn)景分析總部位于香港的綜合性物業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)類型包括商場及商鋪、寫字樓、住宅、服務(wù)式寓所、工業(yè)、寫字樓物業(yè)以及停車場等，并以商業(yè)與寫字樓開發(fā)為主目前恒隆將大陸作為主要發(fā)展區(qū)域，并已進(jìn)入上海、沈陽、無錫、武漢等城市，以購物中心為主要發(fā)展物業(yè)類型2006年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額43.8億港元，利潤20億港元，截至2007年6月30日，公司的市值達(dá)港幣1117億元，成為香港表現(xiàn)最佳的大型地產(chǎn)公司之一

支持36XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究上海恒隆廣場和港匯廣場是恒隆地產(chǎn)目前已投入運(yùn)營并取得巨大成功的綜合體項(xiàng)目資料來源:恒隆地產(chǎn)，九洲遠(yuǎn)景分析恒隆在中國大陸成功案例恒隆廣場港匯廣場2006年集團(tuán)在上海租金收入約為9.45億元，升31％，兩項(xiàng)物業(yè)年回報(bào)率15％預(yù)計(jì)2010年回報(bào)率可達(dá)50％（不考慮租金調(diào)升）37XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究兩項(xiàng)目都以商業(yè)和寫字樓為基本功能配置，其中商業(yè)面積比例為30%左右功能構(gòu)成恒隆廣場功能構(gòu)成港匯廣場功能構(gòu)成總面積：21萬平米總面積：31萬平米資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析功能構(gòu)成38XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究恒隆廣場定位于高端消費(fèi)群，而港匯廣場已大眾消費(fèi)群為目標(biāo)客戶群各功能物業(yè)類型恒隆廣場港匯廣場商業(yè)寫字樓公寓城市購物中心大眾消費(fèi)群頂級甲級---酒店式服務(wù)公寓高端消費(fèi)群類型目標(biāo)客群類型目標(biāo)客群城市購物中心中小型貿(mào)易、咨詢類公司為主大型跨國公司、金融企業(yè)為主---外籍商務(wù)人士為主資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析39XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究在經(jīng)營策略上，兩項(xiàng)目所有功能物業(yè)均采取租賃方式獲利各功能物業(yè)經(jīng)營策略恒隆廣場港匯廣場商業(yè)寫字樓公寓租賃租賃租賃租賃---租賃資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析40XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究恒隆廣場及港匯廣場項(xiàng)目都采取分步驟開發(fā)策略，并都將商業(yè)部分作為首期開發(fā)內(nèi)容1994年12月2001年11月2006年12月恒隆廣場商業(yè)寫字樓公寓1999年2006年10月港匯廣場2002年11月商業(yè)寫字樓1993年底2003年3月二期工程一期工程資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析開發(fā)步驟41XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究港匯商業(yè)部分定位于滿足大眾消費(fèi)者的綜合消費(fèi)需求的購物中心；而恒隆則以較小的規(guī)模將目標(biāo)消費(fèi)者鎖定于高端階層樓層數(shù)總面積業(yè)態(tài)組合定位主力店高檔城市購物中心5.2萬平方米高收入階層購物、餐飲、娛樂Sport100、華聯(lián)超市、永華影院恒隆購物廣場港匯購物廣場目標(biāo)消費(fèi)者中高檔城市購物中心10.2萬平方米地下1層、地上5層地下1層、地上6層大眾客群購物、餐飲、娛樂I.T.、FitnissFirst資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析購物中心概況42XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究恒隆廣場和港匯廣場購物中心在業(yè)態(tài)組合上都是以購物為主恒隆購物中心各業(yè)態(tài)面積占比港匯購物中心各業(yè)態(tài)面積占比資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析行業(yè)占比43XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究同時(shí)，兩項(xiàng)目主力店租戶的面積占比較小，確保了較高的租金收益水平恒隆購物中心主力店面積占比港匯購物中心主力店面積占比資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析購物中心概況44XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究從恒隆地產(chǎn)所公布的計(jì)劃興建城市綜合體項(xiàng)目資料中可以看出，“城市中心位置的地標(biāo)性高品質(zhì)物業(yè)”仍將是其產(chǎn)品定位資料來源:恒隆地產(chǎn)，九洲遠(yuǎn)景分析計(jì)劃興建項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果圖天津項(xiàng)目沈陽中街項(xiàng)目沈陽市府廣場項(xiàng)目無錫項(xiàng)目濟(jì)南項(xiàng)目45XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究B2.案例研究華潤萬象城恒隆廣場萬達(dá)廣場瑞安天地系列來福士廣場46XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究萬達(dá)廣場已成為快速復(fù)制的成熟產(chǎn)品，定位于滿足大眾市場商業(yè)、商務(wù)以及住宅的綜合性物業(yè)城市已進(jìn)入11個城市以二線城市為主選址區(qū)域商業(yè)中心城市新區(qū)中心產(chǎn)品通常以商業(yè)與寫字樓為基本配置，并視項(xiàng)目具體情況的不同配合酒店、公寓及住宅等多種功能商業(yè)部分突出購物功能，主力店占比高，以滿足功能性需求為主經(jīng)營策略商業(yè)部分租賃模式寫字樓、公寓和住宅銷售為主酒店采取委托經(jīng)營開發(fā)步驟以商業(yè)部分和寫字樓或者住宅先期開發(fā)為主萬達(dá)綜合體產(chǎn)品特點(diǎn)資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析47XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究萬達(dá)廣場綜合體項(xiàng)目開發(fā)目前以二線城市為主，目前已進(jìn)入11個城市，建成3個項(xiàng)目注：單一主力店項(xiàng)目多業(yè)態(tài)商業(yè)廣場項(xiàng)目城市綜合體萬達(dá)全部商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布圖萬達(dá)綜合體項(xiàng)目分布具體情況序號城市城市級別數(shù)量狀態(tài)上海哈爾濱寧波重慶蘇州成都西安無錫沈陽濟(jì)南北京1098765243111一線一線二線二線二線二線二線二線二線二線二線2個1個建成1個在建1個1個1個1個1個1個1個1個1個1個建成建成部分建成在建在建在建在建在建在建在建資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析48XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究萬達(dá)廣場選址多數(shù)在城市的區(qū)域中心#城市名稱選址類型地點(diǎn)功能組合1上海區(qū)域中心楊浦區(qū)五角場商業(yè)+寫字樓2北京區(qū)域中心（CBD）朝陽區(qū)建國路93號商業(yè)+寫字樓+酒店+住宅3哈爾濱區(qū)域中心香坊區(qū)衡山路20號商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓4寧波區(qū)域中心寧波市鄞州區(qū)錦寓路767號商業(yè)+酒店+住宅+公寓5北京區(qū)域中心石景山區(qū)石景山路與魯谷大街交匯處商業(yè)+寫字樓+酒店6成都區(qū)域中心錦江區(qū)二環(huán)路東五段商業(yè)+住宅+公寓7重慶區(qū)域中心南岸區(qū)南坪珊瑚村商業(yè)+寫字樓+酒店+住宅+公寓8西安區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）西安市碑林區(qū)李家村商業(yè)+寫字樓+公寓9蘇州區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）平江區(qū)平江新城商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓10無錫區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū)商業(yè)+寫字樓+酒店+住宅+公寓萬達(dá)各綜合體項(xiàng)目概況資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析49XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究經(jīng)過19年發(fā)展，萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)發(fā)展成為中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)先者資料來源：萬達(dá)集團(tuán)，九洲遠(yuǎn)景分析公司總資產(chǎn)人民幣300億元、年銷售額人民幣200億元、年利稅超過人民幣10億元在19個城市開發(fā)萬達(dá)廣場，分別為長春、濟(jì)南、長沙、南昌、青島、南京、沈陽（2個）、武漢、南寧、北京（2個）、寧波、上海、重慶、成都、西安、無錫、蘇州、濟(jì)南、哈爾濱建設(shè)購物中心25家，持有租賃物業(yè)面積（包括開業(yè)和在建）約420萬平方米，租金收入人民幣20億元與沃爾瑪、歐倍德、時(shí)代華納、百勝、百盛購物廣場、麥當(dāng)勞紅星—美凱龍國際家居廣場、燦坤3Ｃ數(shù)碼廣場、新加坡大食代美食廣場、百安居等十余家各種業(yè)態(tài)主力店建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，攜手發(fā)展萬達(dá)廣場支持50XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究萬達(dá)集團(tuán)經(jīng)過不斷的實(shí)踐與創(chuàng)新，逐漸形成了目前以城市綜合體為主的產(chǎn)品模式第一階段單一主力店第二階段多業(yè)態(tài)商業(yè)廣場第三階段城市綜合體2001-20032004-20052005至今商業(yè)內(nèi)容經(jīng)營模式代表項(xiàng)目評價(jià)單一主力店加少量商鋪主力店租賃；商鋪銷售長春、濟(jì)南、長沙、南昌、青島、南京業(yè)態(tài)比較單一，面積偏小，人流量和商業(yè)豐富程度受限制多棟建筑組合為商業(yè)廣場形式，各單獨(dú)建筑引進(jìn)不同業(yè)態(tài)主力店，之間由步行街連接沈陽、武漢、南寧以租賃為主北京、寧波、上海、重慶、成都、西安、無錫、蘇州、沈陽、濟(jì)南、哈爾濱住宅全部銷售，寫字樓租售結(jié)合，商業(yè)租賃，酒店持有涵蓋零售業(yè)態(tài)、休閑娛樂、餐飲文化、寫字樓、酒店以及住宅多功能城市綜合體多種業(yè)態(tài)的引入豐富了商業(yè)功能，市場影響力提升多種功能復(fù)合，市場影響力進(jìn)一步提高；同時(shí)，通過住宅、寫字樓的滾動開發(fā)，緩解了項(xiàng)目資金壓力萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的三個發(fā)展階段資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析支持51XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究集團(tuán)總資產(chǎn)人民幣600億元以上，年銷售額人民幣300億元以上，萬達(dá)集團(tuán)設(shè)定了發(fā)展成為世界商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先者的戰(zhàn)略目標(biāo)購物中心開發(fā)商排名世界前三名租金收入50億元以上，年納稅人民幣30億元以上；建成和在建的項(xiàng)目達(dá)到70個，建筑面積達(dá)1000萬平方米資料來源：萬達(dá)集團(tuán)，九洲遠(yuǎn)景分析支持萬達(dá)地產(chǎn)2010年發(fā)展目標(biāo)52XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究萬達(dá)廣場多數(shù)以商業(yè)功能為主導(dǎo)，輔以寫字樓、酒店、公寓以及住宅，具體各功能物業(yè)比例視項(xiàng)目情況有所不同#城市名稱總面積（萬平米）面積（萬平米）面積占比(%)商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓1上海34268------76%24%------2北京CBD50162.7518032%5%10%36%--3哈爾濱28142.44--7.450%9%14%--26%4寧波5526--2.912.7647%--5%23%11%5北京石景山306204----20%67%13%----6成都4018----15.41.745%----39%4%7重慶7818.77538824%9%6%49%10%8西安34176----1150%18%----32%9蘇州50259.72.5--12.550%19%5%--25%10無錫72232.8436.5332%4%6%51%4%萬達(dá)綜合體各功能體量構(gòu)成資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析53XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究萬達(dá)廣場各項(xiàng)目的商業(yè)及酒店類型較為統(tǒng)一，而寫字樓及住宅類物業(yè)則情況有所不同#城市名稱商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓類型目標(biāo)消費(fèi)者檔次主力店類型星級品牌類型類型1上海區(qū)域購物中心大眾階層中檔沃爾瑪、巴黎春天百貨、HOLA家居、萬達(dá)國際影城、新華書城、黃金珠寶城、第一食品廣場、寶大祥青少年兒童購物中心、大歌星KTV、萬達(dá)城中城甲級--------2北京區(qū)域購物中心大眾階層中檔沃爾瑪、新世界百貨、萬達(dá)國際影城、大歌星KTV、神采飛揚(yáng)電玩城甲級五星級索菲特普通住宅--3哈爾濱區(qū)域購物中心大眾階層中檔國美電器、神采飛揚(yáng)電玩、大歌星KTV、萬達(dá)國際影城、萬千百貨乙級五星級索菲特--普通公寓4寧波區(qū)域購物中心大眾階層中檔沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚(yáng)電玩城、大歌星KTV、萬達(dá)國際影城、銀泰百貨--五星級索菲特精裝修酒店式公寓5北京石景山區(qū)域購物中心大眾階層中檔規(guī)劃為萬達(dá)影城、大歌星KTV、萬千百貨、國美電器、神采飛揚(yáng)電玩城甲級五星級索菲特----6成都區(qū)域購物中心大眾階層中檔計(jì)劃為大型百貨、大型超市、影院------普通住宅普通公寓7重慶區(qū)域購物中心大眾階層中檔計(jì)劃為大型百貨、大型超市、影院乙級五星級索菲特普通住宅普通公寓8西安區(qū)域購物中心大眾階層中檔計(jì)劃為大型百貨、大型超市、影院乙級------普通公寓9蘇州區(qū)域購物中心大眾階層中檔計(jì)劃為大型百貨、大型超市、影院甲級經(jīng)濟(jì)型雅高--普通公寓萬達(dá)綜合體各功能詳細(xì)類型資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析54XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究萬達(dá)廣場寫字樓租/售結(jié)合、公寓和住宅全部出售套現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)資金滾動應(yīng)用，有效解決資金鏈問題（1／2）#城市名稱商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓1上海出租出租/出售------2北京出租出租/出售委托管理出售--3哈爾濱出租出租/出售委托管理--出售4寧波出租--委托管理出售出售5北京石景山出租出租/出售委托管理----6成都出租----出售出售7重慶出租出租/出售委托管理出售出售8西安出租出租/出售----出售9蘇州出租出租/出售委托管理--出售萬達(dá)廣場經(jīng)營策略資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析55XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究萬達(dá)廣場寫字樓租/售結(jié)合、公寓和住宅全部出售套現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)資金滾動應(yīng)用，有效解決資金鏈問題（2／2）#城市名稱一期工程二期工程建設(shè)內(nèi)容完工時(shí)間建設(shè)內(nèi)容完工時(shí)間1上海商業(yè)、寫字樓2007年底----2北京CBD住宅、街鋪2005年年中商業(yè)、寫字樓、酒店2006年底3哈爾濱商業(yè)、酒店2007年中寫字樓、公寓2008年中4寧波商業(yè)、住宅商業(yè)2006年/住宅2005年酒店、公寓酒店2008年底，公寓2009年底5北京石景山商業(yè)、酒店、寫字樓2009年中----6成都商業(yè)、住宅、公寓商業(yè)2007年/住宅2008年中/公寓2008年底----7重慶街鋪、6棟住宅2008年商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓2010年8西安商業(yè)、寫字樓、公寓商業(yè)2008年初/寫字樓、公寓2008年中----9蘇州商業(yè)、酒店、公寓酒店、住宅、公寓2009年年初/商業(yè)2009年中寫字樓2010年完工萬達(dá)廣場開發(fā)步驟資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析56XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究萬達(dá)廣場已經(jīng)形成標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品北京萬達(dá)商業(yè)廣場發(fā)展商：大連萬達(dá)集團(tuán)設(shè)計(jì)單位：德國GMP國際建筑設(shè)計(jì)有限公司規(guī)模：商業(yè)面積7.6萬平方米西座商業(yè)共6層，東座商業(yè)共8層停車位800個定位：以主力店為主導(dǎo)的中檔大型綜合性購物中心開業(yè)時(shí)間：2006年年底開業(yè)資料來源：北京萬達(dá)，九洲遠(yuǎn)景分析北京萬達(dá)廣場商業(yè)部分舉例57XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究F2北京萬達(dá)商業(yè)廣場突出其購物功能，餐飲娛樂功能較少北京萬達(dá)廣場各業(yè)態(tài)面積占比北京萬達(dá)廣場各業(yè)態(tài)布局北京萬達(dá)廣場商業(yè)部分詳細(xì)內(nèi)容B1F1F3F4F5B1西座：東座：F1-F7沃爾瑪超市規(guī)劃為精品店（未開業(yè)）萬達(dá)影城、神采飛揚(yáng)電玩城規(guī)劃為休閑娛樂中心（未開業(yè)）規(guī)劃為精品店（未開業(yè)）規(guī)劃為美食中心（未開業(yè)）沃爾瑪超市新世界百貨資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析58XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究萬達(dá)商業(yè)廣場在租戶組合上采取以主力店為主導(dǎo)的經(jīng)營模式，在實(shí)現(xiàn)了聚集客流和降低招商風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也降低了租金收益水平主力店占比主力店舉例購物類餐飲類娛樂類萬達(dá)廣場商業(yè)部分詳細(xì)內(nèi)容資料來源：專家訪談，九洲遠(yuǎn)景分析59XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究上海萬達(dá)廣場商業(yè)概況設(shè)計(jì)單位：中國建筑東北建筑設(shè)計(jì)研究院規(guī)模：營業(yè)面積26萬平米地下2層，地上5層購物中心三棟呈“品”字形建筑開業(yè)時(shí)間：2007年12月定位：中端消費(fèi)群體的購物休閑以及娛樂場所上海萬達(dá)廣場商業(yè)簡介上海萬達(dá)廣場商業(yè)部分舉例上海萬達(dá)廣場成為上海市東北區(qū)域居民購物休閑的主要場所，并成為五角場城市副中心的標(biāo)志資料來源：北京萬達(dá)，九洲遠(yuǎn)景分析60XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究上海萬達(dá)廣場商業(yè)部分同樣突出其購物功能，餐飲娛樂功能較少上海萬達(dá)廣場各業(yè)態(tài)面積占比上海萬達(dá)廣場各業(yè)態(tài)布局上海萬達(dá)廣場商業(yè)部分詳細(xì)內(nèi)容資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析底層B1購物中心1座F1-7巴黎春天F1F2-4上海黃金珠寶城沃爾瑪超市2座2座3座西F1-5特力屋3座中F1F3寶大祥青年購物上海書城+國美電器3座中3座中F2量販KTV+萬達(dá)影城F1-2F3-5上海第一食品餐飲3座東3座東61XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究上海萬達(dá)廣場北京萬達(dá)廣場哈爾濱萬達(dá)廣場萬達(dá)綜合體建筑設(shè)計(jì)在綜合體的建筑設(shè)計(jì)上，萬達(dá)項(xiàng)目以理性、現(xiàn)代的風(fēng)格為主寧波萬達(dá)廣場資料來源：萬達(dá)集團(tuán)，九洲遠(yuǎn)景分析62XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究B2.案例研究華潤萬象城恒隆廣場萬達(dá)廣場瑞安天地系列來福士廣場63XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究天地系列產(chǎn)品以打造高端人群休閑娛樂消費(fèi)場所為核心特點(diǎn)，帶動整個綜合體的高端品味和資產(chǎn)價(jià)值的提升進(jìn)入城市已進(jìn)入城市為上海、杭州、重慶、大連、武漢選址城市中心，區(qū)域中心，選址靈活，對環(huán)境景觀和交通條件要求較高產(chǎn)品以生活時(shí)尚中心為商業(yè)定位，營造高端消費(fèi)群的居住、休閑聚集區(qū)經(jīng)營策略商業(yè)、寫字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理開發(fā)步驟由于規(guī)模巨大，通常以商業(yè)、住宅開發(fā)為優(yōu)先，分多期逐步開發(fā)天地系列產(chǎn)品特點(diǎn)資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析64XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究天地系列綜合體通常是位于城市中心區(qū)的舊城改造項(xiàng)目，其開發(fā)規(guī)模和體量巨大瑞安地產(chǎn)天地系列項(xiàng)目概況上海重慶武漢52130商業(yè)+寫字樓+公寓+住宅12636061150占地面積（萬平米）功能組合具體地址總建筑面積（萬平米）狀態(tài)商業(yè)+寫字樓+公寓+住宅商業(yè)+寫字樓+公寓+住宅區(qū)域非中心位置，具有良好自然和交通條件選址類型城市中心一環(huán)內(nèi)，屬于城市中心，老租借區(qū)內(nèi)，老城區(qū)改造地點(diǎn)漢口中心城區(qū)永清地塊，緊鄰輕軌黃浦站，連接長江二橋，解放大道，京漢大道，中山大道以及沿江大道渝中區(qū)沙坪壩，東起嘉華大橋，西至渝中區(qū)紅巖革命紀(jì)念館盧灣區(qū)淮海路商業(yè)街的南側(cè)，東面到西藏路，南面至合肥路，西面至馬當(dāng)路部分投入運(yùn)營在建在建資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析65XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究瑞安房地產(chǎn)是以大面積城市區(qū)域性綜合開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的香港地產(chǎn)公司，目前總部位于上海資料來源：瑞安集團(tuán)，九洲遠(yuǎn)景分析公司于2004年成立，是瑞安集團(tuán)專注發(fā)展內(nèi)地市場的地產(chǎn)公司，總部位于上海，截至2006年實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)人民幣260億元，實(shí)現(xiàn)凈利30億人民幣目前，瑞安房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入上海、重慶、武漢、杭州開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積約840萬平方米瑞安房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目可分為兩類：集多種用途并分多期開發(fā)的大型城市區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，一般包括住宅、辦公樓、零售、娛樂及文化物業(yè)；以及坐落于市區(qū)交通便捷地段的優(yōu)質(zhì)綜合住宅發(fā)展項(xiàng)目，一般包括住宅、學(xué)校和商業(yè)、零售及休閑設(shè)施支持66XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究上海新天地是目前瑞安天地系列中已部分建成并成功運(yùn)營的項(xiàng)目，為瑞安地產(chǎn)在其他城市的開發(fā)提供了樣板上海新天地改造整體規(guī)劃

說明5個建筑群構(gòu)成：A部分：太平橋人工湖綠地（完工）B部分：新天地休閑購物廣場（完工）C部分：翠湖天地高級住宅小區(qū)（一期完工）D部分：企業(yè)天地甲級辦公樓區(qū)（在建）E部分：瑞安集團(tuán)總部大樓（在建）資料來源：瑞安房地產(chǎn)，九洲遠(yuǎn)景分析67XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究上海新天地項(xiàng)目定位于高端綜合性物業(yè)，商業(yè)面積占比較??；同時(shí)除住宅外主要采取出租方式獲利上海新天地功能構(gòu)成比例上海新天地各功能類型及經(jīng)營模式類型經(jīng)營模式商業(yè)寫字樓公寓住宅甲級酒店式精裝修高檔生活方式購物中心出租出租出租出售資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析上海新天地功能類型

68XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究天地系列的城市綜合體項(xiàng)目，由于開發(fā)整體體量較大，開發(fā)通常分為多個建設(shè)階段，上海天地開發(fā)具有典型代表性上海天地綜合體分階段開發(fā)圖示2002年2004年2003年1999年2006年2007年2001年商業(yè)寫字樓公寓住宅2009年一期工程二期工程三期工程資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析69XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究以時(shí)尚文化為主題的上海新天地休閑購物廣場，已經(jīng)成為上海潮流熱點(diǎn)和城市地標(biāo)上海新天地簡介規(guī)劃單位：美國SOM公司規(guī)模：總占地面積3萬平方米建筑面積6萬平方米；商鋪近115家開業(yè)時(shí)間：2001年12月消費(fèi)群定位：小資一族、外籍人士以及中外游客開發(fā)理念：城市傳統(tǒng)與現(xiàn)代時(shí)尚的完美結(jié)合上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容資料來源：瑞安房地產(chǎn)，九洲遠(yuǎn)景分析70XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究新天地廣場突出餐飲和休閑功能，并以高檔品牌為主，使其成為高端人士的休閑購物場所新天地各業(yè)態(tài)面積占比各業(yè)態(tài)租戶舉例餐飲租戶小山料理翡翠酒家鼎泰豐購物租戶休閑娛樂租戶UME影院亞力山大會館新天地壹號瑜伽生活館HugoBossMANGOMISSSIXTYGiordanoLadiesShanghaiTangPorts保羅貝香露娜西餐彩蝶軒上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析71XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究新天地的租戶選擇十分強(qiáng)調(diào)與之定位相適應(yīng)的格調(diào)和品味（1/3）保羅貝香小山料理上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容——餐飲類租戶舉例資料來源：瑞安房地產(chǎn)，九洲遠(yuǎn)景分析72XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究HugoBossMANGOVIN酒類零售店上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容——購物類租戶舉例新天地的租戶選擇十分強(qiáng)調(diào)與之定位相適應(yīng)的格調(diào)和品味（2/3）資料來源：瑞安房地產(chǎn)，九洲遠(yuǎn)景分析73XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究亞力山大會館Y+瑜伽館UME國際影城新天地的租戶選擇十分強(qiáng)調(diào)與之定位相適應(yīng)的格調(diào)和品味（3/3）上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容——休閑娛樂類租戶舉例資料來源：瑞安房地產(chǎn)，九洲遠(yuǎn)景分析74XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究杭州西湖天地與當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平不符，且缺乏其他配套功能的支持，難以適應(yīng)杭州消費(fèi)市場，是其發(fā)展緩慢的重要原因概況占地5萬平米，總建筑面積5.2萬平米杭州獨(dú)特的園林、歷史建筑為基礎(chǔ)自然與時(shí)尚的融合、歷史與現(xiàn)代的對話餐飲、零售、文化及娛樂為一體失敗原因：與當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)水平不符照搬上海模式成為旅游觀光而不是城市居民的消費(fèi)場所缺乏住宅、商務(wù)等重要配套設(shè)施缺乏目標(biāo)消費(fèi)群的數(shù)量支持說明產(chǎn)品應(yīng)該適應(yīng)城市商圈特點(diǎn)西湖天地二期規(guī)劃圖杭州西湖天地概要75XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究從項(xiàng)目規(guī)劃可看出，瑞安重慶天地依然采用上海新天地模式，但它大大強(qiáng)化了綜合體其他元素比例，我們也將拭目以待其商業(yè)部分是否能夠?qū)崿F(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌龅倪m應(yīng)重慶天地說明資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析重慶市沙坪壩區(qū)總建筑面積約360萬平方米定位為重慶中央商務(wù)區(qū)的延伸和補(bǔ)充項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括:人工湖：商務(wù)區(qū)：100萬平米會展、貿(mào)易及批發(fā)中心、高檔星級酒店及會議設(shè)施、寫字樓、餐飲、娛樂、購物、休閑以及相關(guān)社區(qū)配套設(shè)施住宅：160萬平米別墅及高檔住宅商業(yè)：60萬平米沿江傳統(tǒng)風(fēng)格的休閑餐飲商業(yè)和集中式購物中心重慶天地概況76XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究B2.綜案例研究華潤萬象城恒隆廣場萬達(dá)廣場瑞安天地系列來福士廣場77XX九州遠(yuǎn)景城市綜合體模式之物業(yè)比例研究來福士廣場綜合體目前已經(jīng)進(jìn)入上海、北京、成都以及杭州，并以其商業(yè)成功的年輕化定位而著稱城市上海、北京、成都和杭州選址城市商業(yè)中心、規(guī)劃城市中心產(chǎn)品以商業(yè)及寫字樓為核心，配合酒店及公寓商業(yè)定位于年輕白領(lǐng)的時(shí)尚購物中心經(jīng)營策略全部為持有型物業(yè)，對商業(yè)、寫字樓和公寓采用租賃方式經(jīng)營開發(fā)步驟整體面積小，各部分同期開發(fā)來福士廣場產(chǎn)品特