江門項目定位報告0118

江門項目定位報告01182024/3/27江門項目定位報告0118謹呈：江門陸洲商業(yè)投資發(fā)展有限公司根據(jù)與貴司有關的約定，我司現(xiàn)按時提交江門義烏小商品批發(fā)城項目之定位及規(guī)劃設計建議報告。貴司可將該報告用于與上述項目相關的開發(fā)與營銷活動。并對本報告提出修改建議和意見。深圳市世方市場營銷策劃有限公司江門項目組注：本報告中所采用之原始資料除特別注明外均來自深圳市世方市場營銷策劃有限公司，內(nèi)容屬深圳市世方市場營銷策劃有限公司與本項目開發(fā)商共有機密。未經(jīng)許可，任何第三方不得以任何形式轉(zhuǎn)載、翻印、抄襲或傳閱本報告之內(nèi)容。江門項目定位報告0118目錄第一部分：項目定位一、項目定位分析二、項目定位各業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模量化三、項目經(jīng)營分區(qū)確定四、項目定位可行性分析五、項目定位的經(jīng)營平臺要素分析六、項目定位的競爭優(yōu)勢強化條件第二部分：項目建筑規(guī)劃與裝修設計建議一、項目整體布局建議二、項目建筑規(guī)劃建議三、項目裝修設計建議江門項目定位報告0118第一部分：項目定位江門義烏，路在何方？江門項目定位報告0118一、項目定位分析（一）項目戰(zhàn)略定位粵西地區(qū)小商品批發(fā)第1城輻射范圍：江門、肇慶、云浮、珠海、陽江、茂名、湛江等粵西地區(qū)7大地級市（區(qū)域內(nèi)共有2875萬人口，年社會消費品零售總值總額高達2873億）。江門項目定位報告0118（二）項目經(jīng)營主題定位江門地區(qū)最大的小商品批零市場設定依據(jù)：1、江門小商品巨額消費嚴重外流。江門年社會消費品零售總值超過600億，小商品作為社會消費品的重要組成部分，生意機會巨大，然而江門地區(qū)大量小商品經(jīng)營戶長途跋涉到異地進貨。2、江門小商品老市場發(fā)展遭遇瓶頸。蓬江綜合批發(fā)市場等老市場均存在建筑陳舊、配套嚴重缺失、商品結構極不完整等諸多弊病，市場發(fā)展停滯不前。3、現(xiàn)代化市場6大優(yōu)勢，領航江門小商品市場。本項目為現(xiàn)代化小商品市場，在市場規(guī)模、硬件配套、業(yè)態(tài)布局、商戶質(zhì)量、經(jīng)營管理等方面占據(jù)明顯優(yōu)勢，并將徹底取代老市場，茁壯發(fā)展成為江門商貿(mào)批發(fā)龍頭。江門項目定位報告0118

（三）項目業(yè)態(tài)組合定位業(yè)態(tài)組合小商品服裝鞋包共18個經(jīng)營品類日雜百貨勞保用品日用日化小五金小電器文體用品玩具小針織飾品針織家紡工藝品服裝鞋皮具箱包小食品茶葉茶具童裝摩托車江門項目定位報告0118經(jīng)營業(yè)態(tài)商品檔次具體品種小食品中高休閑食品、沖調(diào)食品、進口食品、有機食品、土特產(chǎn)、煙酒飲料等日雜百貨中低清潔用具、一次性用品、不銹鋼制品、汽車用品、酒店用品等勞保用品中低頭眼面部防護用品、足部防護用品、高空安全防護用品等茶葉茶具中高龍井茶、綠茶、紅茶、茶具等日用日化中家居清潔用品、個人清潔用品、紙品、化妝品等小五金中低電器附件、工具類、五金配件、家庭防護等小電器中日用小電器、廚用電器、家電類等文體用品中低體育用品、圖書音像制品、辦公文具、學生文具等玩具中低毛絨玩具、電動玩具、塑料玩具等小針織中低內(nèi)衣、睡衣、毛巾、襪子、婦嬰用品等飾品中低服裝配飾、首飾頭飾掛件等針織家紡中低窗簾、電器套等布藝制品、被子、枕頭、席子、蚊帳等工藝品中高鐘表、陶瓷品、花藝、相框畫框、文物古玩、珠寶玉器等童裝中低兒童外套、兒童套裝等服裝中低男裝、女裝、中老年裝鞋中低男女皮鞋、休閑鞋、運動鞋、布鞋、拖鞋、童鞋等皮具箱包中低行李箱、公文包、挎包、錢包、皮帶等摩托車中摩托車成品銷售各業(yè)態(tài)經(jīng)營品種定位江門項目定位報告0118各業(yè)態(tài)定位可行性分析1小食品①經(jīng)營特征：小食品與小商品在經(jīng)營上互為補充，互相支撐。②市場規(guī)律：佛山6150㎡，肇慶3360㎡，惠州4840㎡。③經(jīng)營現(xiàn)狀：約1700㎡，經(jīng)營現(xiàn)狀較好，產(chǎn)品輻射粵西地區(qū)。④采購意向：下游市場30%商戶可以考慮到本項目進貨。2日雜百貨①經(jīng)營特征：日雜百貨與居民日常生活聯(lián)系緊密，需求量大。②市場規(guī)律：佛山逾20000㎡，惠州10812㎡，清遠7311㎡。③經(jīng)營現(xiàn)狀：江門日雜百貨經(jīng)營面積僅1294㎡，存在極大的擴容空間。④采購意向：下游市場20%商戶有采購意向。3勞保用品①經(jīng)營特征：日用日化隨著居民消費觀念提升，消耗量加大。②市場規(guī)律：佛山2260㎡，惠州2443㎡，清遠1797㎡。③經(jīng)營現(xiàn)狀：江門日用日化經(jīng)營面積僅923㎡，存在較大的擴容空間。④采購意向：下游市場36%商戶意向采購。5日用日化①經(jīng)營特征：主要滿足區(qū)域內(nèi)采購商戶的補貨需求。②市場規(guī)律：佛山54000㎡，中山11000㎡，清遠9500㎡，惠州8000㎡。③經(jīng)營現(xiàn)狀：江門尚未形成一站式的茶葉茶具市場，生意外流。④生意機會：江門人酷愛喝茶，茶葉茶具需求量高于廣東平均水平。4茶葉茶具工業(yè)之城勞保用品消耗量大，市場潛力大江門為廣東省工業(yè)重鎮(zhèn)，已形成了一批具有區(qū)域特色的產(chǎn)業(yè)集群，工廠遍布江門城區(qū)及下轄縣市，再加上項目周邊目前業(yè)已聚集、形成的工廠企業(yè)，均存在勞保用品的強大需求。閱讀順序江門項目定位報告0118各業(yè)態(tài)定位可行性分析6小五金①經(jīng)營特征：目前江門小五金主要以配貨、補貨及零售生意為主。②市場規(guī)律：惠州1840㎡，清遠1870㎡，佛山1571㎡。③市場現(xiàn)狀：江門小五金經(jīng)營面積僅700㎡，可以輻射江門地區(qū)，有較大擴容空間。④進駐意向：下游市場25%商戶意向采購。7小電器①經(jīng)營特征：小電器整體經(jīng)營品質(zhì)較高，有助于提升本項目整體形象。②市場規(guī)律：佛山6600㎡，惠州1600㎡，清遠1200㎡。③市場現(xiàn)狀：江門小電器經(jīng)營面積1122㎡，輻射五邑地區(qū)。④采購意向：下游市場35%商戶可以考慮到本項目進貨。8文體用品①經(jīng)營特征：小針織與居民日常生活聯(lián)系緊密，低值易耗，需求量大。②市場規(guī)律：佛山3176㎡，中山4945㎡，惠州4784㎡。③經(jīng)營現(xiàn)狀：僅480㎡，生意機會外流，存在擴容空間。④采購意向：下游市場30%商戶可以考慮到本項目進貨。10小針織①經(jīng)營特征：玩具批發(fā)份額相對較高，輻射范圍較廣。②市場規(guī)律：佛山1179㎡，清遠1389㎡，惠州3039㎡。③經(jīng)營現(xiàn)狀：約390㎡，產(chǎn)品主要輻射市區(qū)，生意機會外流。④采購意向：下游市場20%商戶可以考慮到本項目進貨。9玩具①經(jīng)營特征：滿足江門區(qū)域內(nèi)的工廠、企業(yè)、學校需求。②市場規(guī)律：佛山4146㎡，清遠2863㎡，惠州4840㎡。③經(jīng)營現(xiàn)狀：約1218㎡，經(jīng)營現(xiàn)狀較好，產(chǎn)品輻射五邑地區(qū)。④采購意向：下游市場40%商戶可以考慮到本項目進貨。閱讀順序江門項目定位報告0118各業(yè)態(tài)定位可行性分析11飾品①經(jīng)營特征：飾品小巧美觀，消費群體層面廣。②市場規(guī)律：佛山1276㎡，中山2015㎡。惠州3286㎡。③經(jīng)營現(xiàn)狀：僅240㎡，經(jīng)營現(xiàn)狀較好，主要輻射市區(qū)。④生意機會：下游市場20%商戶可以考慮到本項目進貨。12針織家紡①經(jīng)營特征：由床上用品和窗簾布藝組成，租金承受能力低。②市場規(guī)律：佛山6411㎡，惠州859㎡，中山620㎡。③經(jīng)營現(xiàn)狀：約2562㎡，主要供應市區(qū)。④采購意向：下游市場20%商戶可以考慮到本項目進貨。13工藝品①經(jīng)營特征：服裝與小商品在經(jīng)營上互為補充，人流共享。②市場規(guī)律：惠州22770㎡，肇慶3560㎡，中山30000㎡。③經(jīng)營現(xiàn)狀：約834㎡，主要輻射市區(qū)，存在極大擴容空間。④采購意向：下游市場30%商戶可以考慮到本項目進貨。15服裝①經(jīng)營特征：童裝消費愈來愈受到關注，發(fā)展?jié)摿薮?。②市場?guī)律：惠州4069㎡，肇慶1792㎡，中山4390㎡，③市場現(xiàn)狀：江門僅165㎡，存在極大擴容空間。④生意機會：項目對面的婦幼保健院將為本項目帶來更為充足童裝采購人流。14童裝①經(jīng)營特征：工藝品與窗簾布藝、床上用品同為家庭采購常規(guī)物品②市場規(guī)律：惠州義烏3775㎡，佛山1142㎡，中山1120㎡。③經(jīng)營現(xiàn)狀：江門約585㎡。主要輻射市區(qū)。④生意機會：江門城市發(fā)展加快，居民對家居裝飾愈加看重。閱讀順序江門項目定位報告011816鞋①經(jīng)營特征：鞋需求量大，與服裝互相促進。②市場規(guī)律：佛山3168㎡，中山2695㎡，惠州4640㎡。③經(jīng)營現(xiàn)狀：約312㎡，主要供應市區(qū)消費。有極大擴展空間。④采購意向：下游市場25%商戶可以考慮到本項目進貨。17皮具箱包①經(jīng)營特征：皮具箱包和鞋、服裝比鄰經(jīng)營，相互促進，人流共享。②市場規(guī)律：佛山1548㎡，中山2439㎡，惠州3512㎡。③經(jīng)營現(xiàn)狀：約459㎡，以零售為主，生意機會嚴重外流。④采購意向：下游市場20%商戶可以考慮到本項目進貨。18摩托車中國摩托車產(chǎn)業(yè)示范基地，產(chǎn)品競爭力強江門擁有令人矚目的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。2009年，江門摩托車產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值249.7億元，整車產(chǎn)量414.16萬輛，約占廣東產(chǎn)量的一半，全國產(chǎn)量的1/6。與此同時，摩托車為江門居民日常出行的常用交通工具，消費群體層面極廣。各業(yè)態(tài)定位可行性分析江門項目定位報告0118江門特色產(chǎn)業(yè)相關產(chǎn)品引入方式鶴山鞋開平服裝新會不銹鋼鞋經(jīng)營區(qū)服裝經(jīng)營區(qū)日雜百貨經(jīng)營區(qū)通過聯(lián)系行業(yè)協(xié)會、走訪生產(chǎn)廠家等形式，引入江門特色產(chǎn)品及其生產(chǎn)廠家或經(jīng)營商戶，增強項目相關產(chǎn)品的市場競爭力，提升項目的整體競爭力。江門項目定位報告0118（四）項目商圈半徑定位核心商圈：江門地區(qū)420萬人口；次級商圈：佛山、中山、珠海等周邊城市臨近江門的縣鎮(zhèn)及陽江、茂名等粵西城市。核心商圈：江門地區(qū)420萬人口；次級商圈：肇慶、云浮、珠海等周邊城市臨近江門的縣鎮(zhèn)。核心商圈：江門城區(qū)160萬人口；次級商圈：江門下轄縣鎮(zhèn)260萬人口。小食品小商品茶葉茶具服裝鞋包摩托車江門項目定位報告0118（五）項目消費群體定位零售消費群體江門市區(qū)居民及外來務工人員專項采購群體江門各餐館、賓館招待所、美容美發(fā)店、學校、機關單位、企業(yè)等批發(fā)客戶群體江門市區(qū)、下轄縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊縣市的雜貨店、士多店中小超市、各類專業(yè)店及批發(fā)商定位說明：江門小商品定向采購單位每年的小商品采購額高達5億，可作為本項目生意機會的有效補充。定位說明：本項目位于江門市區(qū)，緊鄰江門未來商業(yè)中心，周邊住宅林立，工廠眾多。伴隨著該區(qū)域的日益發(fā)展成熟，本項目零售消費必將隨著快速增加。定位說明：從采購成本來看：本項目位于江門市區(qū)，且經(jīng)營品類齊全，江門地區(qū)小商品批發(fā)商戶到本項目批發(fā)商品，既可節(jié)省交通成本，又可節(jié)省時間成本。從采購意向來看：我司針對江門地區(qū)88名小商品批發(fā)商戶進行采購意向訪談，共有31名，即35%的商戶愿意到本項目進行采購。江門項目定位報告0118（六）項目經(jīng)營定位SWOT分析優(yōu)勢分析：義烏品牌：義烏是全球日用消費品的風向標，具有強大的市場號召力。陸洲品牌：惠州義烏的成功開發(fā)和火爆經(jīng)營，使得陸洲公司美譽遠播。項目規(guī)模：22萬平方米一站式采購，為下游商戶提供便利。項目配套：中央空調(diào)、電梯貨梯等現(xiàn)代化設施，改善市場經(jīng)營環(huán)境，提升競爭力。機會分析：生意機會：江門社會消費品零售總值近600億，作為日常消費重要組成部分的小商品消費市場巨大。市場升級：江門小商品老市場諸多弊端，發(fā)展遭遇瓶頸，本項目順勢而為，必將受市場認可。江門北拓：江門商業(yè)中心北移，城市格局面臨調(diào)整，本項目抓住發(fā)展機遇，打造成為江門的城市商業(yè)名片。劣勢分析：項目周邊商業(yè)氛圍淡薄：項目周邊目前主要分布著工廠和新建小區(qū)，商業(yè)設施缺乏，商業(yè)氛圍不從談起。項目周邊交通體系缺失：項目周邊僅2條公交線路，缺乏汽車站、線路完善的公交站點與小商品市場后期經(jīng)營密切相關的交通配套。威脅分析：周邊城市同類市場的競爭：江門周邊如佛山、中山等小商品、服裝鞋包市場強市對本項目生意機會的巨大分流。老市場對項目的經(jīng)營沖擊：老市場實力商戶經(jīng)營年限較長，下游客戶群體穩(wěn)定，對項目經(jīng)營形成沖擊。新建市場商戶資源的爭奪：廣東省小商品市場建設方興未艾，對有限的商戶資源形成惡性爭奪。江門項目定位報告0118項目經(jīng)營定位劣勢和威脅的規(guī)避策略取得政府支持，完善項目公共交通系統(tǒng)引進原產(chǎn)地及珠三角小商品實力商戶成立經(jīng)營管理公司，重視市場經(jīng)營管理制定招商優(yōu)惠政策吸引老市場經(jīng)營戶江門項目定位報告0118二、項目定位各業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模量化（一）項目商業(yè)部分與商業(yè)配套整體經(jīng)營面積確定本項目商業(yè)部分與商業(yè)配套整體經(jīng)營面積整體經(jīng)營面積：85000㎡市場規(guī)律根據(jù)我司商業(yè)項目的操作經(jīng)驗，大型現(xiàn)代化小商品市場的商業(yè)配套一般為物流、餐飲、銀行及便利店等，總經(jīng)營面積約占項目商業(yè)面積的5-8%。本項目商業(yè)配套比例建議本項目位于北新區(qū)，緊靠未來城市商業(yè)中心，隨著區(qū)域發(fā)展，周邊常住人口日益增多，項目零售份額也將逐漸增加；同時，農(nóng)信社擬在本項目設置營業(yè)廳。因此，建議本項目商業(yè)配套經(jīng)營面積為7%。江門項目定位報告0118（二）小商品、服裝鞋包整體經(jīng)營面積比例研究我司針對廣東省同類地級市小商品市場進行業(yè)態(tài)組合分析，得出現(xiàn)代化小商品市場內(nèi)小商品、服裝鞋包業(yè)態(tài)總體經(jīng)營面積比例的一般規(guī)律?；葜萘x烏小商品批發(fā)城龍崗義烏小商品城清遠義烏商貿(mào)城總結分析：廣東省同類地級市現(xiàn)代化小商品市場內(nèi)，服裝鞋包約占整體經(jīng)營面積的20%-25%；惠州義烏由于周邊務工人員服裝鞋包消費需求較大，刺激市場內(nèi)服裝鞋包區(qū)域發(fā)展，因此服裝鞋包區(qū)占比較大，為37%。為方便統(tǒng)計，本頁及報告后續(xù)內(nèi)容將小食品納入小商品范疇進行面積測算及分區(qū)規(guī)劃，特此說明。江門項目定位報告0118（三）項目小商品、服裝鞋包整體經(jīng)營面積確定根據(jù)廣東省同類地級市現(xiàn)代化小商品市場內(nèi)小商品、服裝鞋包業(yè)態(tài)經(jīng)營比例的一般規(guī)律，結合江門現(xiàn)有小商品、服裝鞋包商戶基礎及商戶進駐意向進行綜合考評，同時考評本項目消費群體的差異性，我司建議：本項目小商品、服裝鞋包的經(jīng)營比例為75%：25%商業(yè)整體經(jīng)營面積：79000㎡備注：上述經(jīng)營面積比例僅為約數(shù)，未來進行分區(qū)規(guī)劃時需結合各樓層具體經(jīng)營面積及鋪位分割情況方能最終確定。江門項目定位報告0118（四）項目定位各業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模確定本項目定位各業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模參照市場：江門、佛山、中山、肇慶等四個城市的小商品市場。小商品屬于日用消費品范疇，其消費量主要取決于人口數(shù)量和居民消費水平。因此，在根據(jù)江門及同類地級市進行本項目規(guī)模量化調(diào)整時，主要依據(jù)江門與同類地級市的人口數(shù)量和社會消費品零售總額兩個數(shù)據(jù)。參考對象參考內(nèi)容江門項目定位報告0118江門中山佛山肇慶小電器7.85%2.06%11.69%2.69%小五金5.03%02.32%3.76%針織家紡18.11%4.00%9.68%3.98%小針織4.02%46.17%5.44%10.22%文體用品8.65%4.57%6.25%4.84%飾品1.71%13.14%1.92%1.51%工藝品4.12%3.66%1.71%4.52%玩具2.72%5.37%1.81%2.37%日用日化6.54%14.40%10.89%9.03%小食品21.03%0.23%13.31%35.59%日雜百貨10.97%6.40%30.34%18.06%茶葉茶具8.05%00.81%2.15%勞保用品1.20%03.83%1.28%江門及周邊城市小商品市場經(jīng)營業(yè)態(tài)面積比例江門中山佛山肇慶男裝10.09%19.50%0.30%28.67%女裝65.95%47.70%027.20%中老年裝0.28%2.67%0.61%9.13%童裝3.70%13.20%9.33%18.26%鞋14.08%8.89%60.30%11.34%皮具箱包5.90%8.05%29.46%5.40%小商品類服裝鞋包類江門項目定位報告0118第一步：計算小商品消費水平相似度經(jīng)計算得出，各城市小商品消費水平相似度如下表：備注：①人均社會消費品消費量=社會消費品零售總額/總人口；②江門相似度為1。計算方式：以江門作為參照對象，周邊城市相似度為該城市與江門的人均社會消費品零售消費量的比值（江門人均社會消費品零售消費量作為分子）。江門中山佛山肇慶2009年社會消費品零售總額（億元）574.34554.821429.05275.782009年常住人口420.14251.74599.68388.83人均社會消費品消費量1.372.22.380.71小商品消費水平相似度10.620.580.52江門項目定位報告0118第二步：計算各城市各業(yè)態(tài)根據(jù)相似度調(diào)整后經(jīng)營面積比例

各城市根據(jù)相似度調(diào)整后業(yè)態(tài)經(jīng)營面積比例=該城市原業(yè)態(tài)經(jīng)營面積比例*該城市對應的小商品消費水平相似度。經(jīng)計算，各城市各業(yè)態(tài)調(diào)整后經(jīng)營面積比例如下表：小商品類服裝鞋包類江門中山佛山肇慶男裝10.09%12.09%0.17%16.41%女裝65.95%29.57%015.57%中老年裝0.28%1.66%0.35%4.75%童裝3.70%8.18%5.41%10.45%鞋14.08%5.51%34.97%6.49%皮具箱包5.90%4.99%17.09%3.09%江門中山佛山肇慶小電器7.85%1.28%6.78%1.40%小五金5.03%01.35%2.96%針織家紡18.11%2.48%5.61%2.07%小針織4.02%28.63%3.16%5.31%文體用品8.65%2.83%3.63%2.52%飾品1.71%8.15%1.11%0.79%工藝品4.12%2.27%0.99%2.35%玩具2.72%3.33%1.05%1.23%日用日化6.54%8.93%6.32%4.7%小食品21.03%0.14%7.72%18.51%日雜百貨10.97%3.97%17.60%9.39%茶葉茶具8.05%00.47%1.12%勞保用品1.20%02.22%0.67%江門項目定位報告0118第三步：計算各城市的經(jīng)營面積比例參考權重本項目各業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積比例，參照調(diào)整后的本地及同類地級市各業(yè)態(tài)經(jīng)營面積比例，通過權重方式計算，最終確定。經(jīng)計算，各城市的經(jīng)營面積比例參考權重如下表：一般情況下，本地市場各業(yè)態(tài)經(jīng)營面積比例對本項目具有最重要的參照意義，占權重比為60%；外地市場綜合占權重比為40%，具體每個城市的權重，根據(jù)其相似度水平進行計算。江門中山佛山肇慶經(jīng)營面積比例參考權重60%14.4%13.5%12.1%江門項目定位報告0118小商品類第四步：計算本項目各業(yè)態(tài)經(jīng)營比例經(jīng)營比例男裝11.7%女裝54.7%中老年裝1.2%童裝6.5%鞋類17.6%皮具箱包8.3%合計100%本項目各業(yè)態(tài)經(jīng)營比例=每個城市各業(yè)態(tài)調(diào)整后經(jīng)營業(yè)態(tài)比例*對應城市參考權重，求和，然后同比例縮放至占比總和為100%。服裝鞋包類經(jīng)營比例小電器7.3%小五金4.2%針織家紡14.9%小針織9.3%文體用品7.8%飾品4.1%工藝品3.9%玩具2.9%日用日化8.1%小食品17.0%日雜百貨13.0%茶葉茶具6.2%勞保用品1.3%合計100%江門項目定位報告0118第五步：摩托車區(qū)經(jīng)營面積確定經(jīng)營面積：500平方米規(guī)劃位置：項目A座臨煙草公司用地一側的街鋪分析：1、江門為摩托車產(chǎn)業(yè)大市江門全市摩托車產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值249.7億元，摩托車整車產(chǎn)量414.16萬輛，約占廣東省產(chǎn)量的一半，全國產(chǎn)量的16%，江門市已成為全國最大的摩托車生產(chǎn)基地。2、摩托車為江門居民出行的主流交通工具2008年，江門機動車保有量為159萬輛，其中摩托車保有量約占85%，即135萬輛，并以每年15%的增長速度持續(xù)增長，可見，摩托車為江門居民出行的主流交通工具。3、完善本項目商品鏈條，為經(jīng)營戶和采購商提供便利本項目規(guī)劃摩托車區(qū)，既能滿足采購商的消費需求，同時摩托車也可作為本項目經(jīng)營戶市內(nèi)送貨的便捷交通工具。江門項目定位報告0118第六步：本項目各業(yè)態(tài)經(jīng)營面積測算經(jīng)營比例測算面積小電器7.3%4271小五金4.2%2457針織家紡14.9%8717小針織9.3%5441文體用品7.8%4563飾品4.1%2399工藝品3.9%2282玩具2.9%1697日用日化8.1%4739小食品17.0%9945日雜百貨13.0%7605茶葉茶具6.2%3627勞保用品1.3%761摩托車——500合計100%59000小商品服裝鞋包經(jīng)營比例測算面積男裝11.7%2340女裝54.7%10940中老年裝1.2%240童裝6.5%1300鞋類17.6%3520皮具箱包8.3%1660合計100%20000江門項目定位報告0118（五）項目各商業(yè)配套經(jīng)營面積確定總經(jīng)營面積：6000平方米其中連鎖快餐：800平方米（一層，或一層預留入口，就餐區(qū)設在二層）農(nóng)信社：1000平方米（一層200平方米，負一層800平方米）餐飲、物流、便利店：400平方米（一層）特色餐飲區(qū)：3000平方米（五層）中型餐飲休閑設施（餐館、茶館或咖啡館等）：800平方米（五層）江門項目定位報告0118（一）項目經(jīng)營分區(qū)原則營業(yè)時間規(guī)律業(yè)態(tài)租金承受能力業(yè)態(tài)組合規(guī)律零售商城業(yè)態(tài)規(guī)律樓層分布規(guī)律在各價值區(qū)域合理布置業(yè)態(tài)三、項目經(jīng)營分區(qū)確定江門項目定位報告01181、樓層分布一般規(guī)律研究服裝、鞋、皮具箱包服裝、鞋、皮具箱包文體用品、玩具工藝品婦嬰用品、童裝針織、飾品酒店用品茶葉茶具日雜百貨、日用日化小食品小五金、小電器中山服裝城服裝、鞋、皮具箱包針織婦嬰用品、童裝文體用品、玩具飾品、工藝品茶葉茶具日雜百貨、日用日化小食品、酒店用品小五金、小電器服裝、鞋文體用品、玩具針織、床上用品、皮具箱包婦嬰用品、童裝日用日化飾品、工藝品小五金、小電器總結分析：從表上可以看出，小食品、日雜百貨、日用百貨、小五金、小電器一般分布在現(xiàn)代化小商品市場的低樓層；而文體用品、玩具、工藝品、婦嬰用品分布在中高樓層；服裝、鞋、皮具箱包則分布在高樓層。5層4層3層2層1層3層2層1層惠州義烏小商品批發(fā)城清遠義烏商貿(mào)城龍崗義烏小商品城江門項目定位報告01182、業(yè)態(tài)組合一般規(guī)律研究通過對廣東省同類地級市現(xiàn)代化小商品市場的研究，我們不難發(fā)現(xiàn)，以下業(yè)態(tài)通常以組合的形式分布在市場的同一樓層或經(jīng)營片區(qū)。小五金小電器小針織飾品玩具文體用品窗簾布藝床上用品皮具箱包鞋江門項目定位報告01183、營業(yè)時間一般規(guī)律研究市場整體營業(yè)時間一般規(guī)律市場性質(zhì)市場名稱營業(yè)時間批發(fā)為主北京天意小商品批發(fā)城7:30-17:00無錫招商城7:00-16:30南京金橋市場8:00-17:00廣州怡發(fā)化妝品廣場9:00-18:00廣州萬菱批發(fā)廣場9:00-18:00廣州新沙五金塑料城8:30-17:00批零兼營北京萬通小商品市場9:00-20:30龍崗義烏小商品城9:00-20:00沙井義烏商貿(mào)城9:00-18:00清遠義烏商貿(mào)城9:00-18:00總結分析：以批發(fā)為主的小商品（綜合或?qū)ｍ棧┦袌鲆话銧I業(yè)時間結束較早，控制在18：00前；而批零兼營市場營業(yè)時間結束得相對較遲，關門時間為18：00-20：30。江門項目定位報告0118各經(jīng)營業(yè)態(tài)的營業(yè)時間一般規(guī)律以惠州義烏小商品批發(fā)城為例：經(jīng)營業(yè)態(tài)批發(fā)占比零售占比日雜百貨100%0勞保用品100%0小食品70%30%日用日化75%25%小五金38%62%小電器38%62%茶葉茶具76%24%文體用品81%19%玩具89%11%針織家紡78%22%工藝品79%21%婦嬰童裝65%35%小針織63%37%飾品68%32%鞋0100%男裝2%98%女裝2%98%皮具箱包50%50%以批發(fā)和公司專項采購為主：勞保用品日用日化茶葉茶具文體用品工藝禮品批發(fā)與零售兼營：小食品日雜百貨玩具針織家紡小針織飾品皮具箱包以零售為主：小五金小電器鞋男裝女裝童裝可營業(yè)至18：00可營業(yè)至18：00-20：30備注：表中數(shù)據(jù)由惠州義烏小商品批發(fā)城經(jīng)營管理公司提供。江門項目定位報告0118根據(jù)我司零售商業(yè)項目操作經(jīng)驗，地級市零售商城各經(jīng)營業(yè)態(tài)占比不盡相同，但常規(guī)業(yè)態(tài)分類基本一致，一般涵蓋如下10個業(yè)態(tài)：日化針織飾品針織家紡玩具皮具箱包男裝女裝童裝鞋河源、梅州、汕頭零售商城業(yè)態(tài)統(tǒng)計：業(yè)態(tài)河源梅州汕頭面積占比面積占比面積占比化妝品3792.6%3221.2%5072.7%黃金珠寶960.7%8453.1%3962.1%家居家紡890.6%562420.7%3862.1%男裝323622.6%26169.6%307616.4%內(nèi)衣5954.1%6312.3%5703%女裝424429.6%498618.4%414422.1%飾品870.6%11064.1%2831.5%童裝玩具5994.2%12224.5%7874.2%箱包皮具11558.1%18676.9%17679.4%休閑服飾4162.9%26719.8%269814.4%運動服飾11548%286410.5%17989.6%鐘表眼鏡9816.8%5732.1%8284.4%鞋13119.1%18206.7%15518.3%合計14342100%27147100%18791100%4、零售商城業(yè)態(tài)規(guī)律研究江門項目定位報告0118（二）項目經(jīng)營分區(qū)及規(guī)劃面積建議A座B座-1層，A座1-3層以批發(fā)為主營業(yè)時間為：9:00-18:00A座4-5層、B座1-5層批零兼營營業(yè)時間為：9:00-20:00樓層面積A座B座經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積-1層20000㎡日雜百貨勞保用品小五金小電器農(nóng)信社————100001200320048008001層12200㎡文體用品玩具商業(yè)配套35002200400小食品農(nóng)信社商業(yè)配套（小食品）連鎖快餐46002005008002層13200㎡茶葉茶具工藝品46002000日用日化飾品300036003層13200㎡針織家紡童裝36003000小針織66004層13200㎡女裝6600女裝66005層13200㎡鞋皮具箱包36003000男裝中老年裝中型餐飲特色餐飲20008008003000備注1：將各業(yè)態(tài)根據(jù)分區(qū)原則劃入各樓層后，其權重面積與樓層總面積出現(xiàn)一定程度的差異，左表根據(jù)樓層總面積將各業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積進行縮放，得出修正后各業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積。備注2：各業(yè)態(tài)最終經(jīng)營面積需根據(jù)A、B座各樓層具體經(jīng)營面積及鋪位分割情況方能最終確定。備注3：未來招商過程中根據(jù)招商進展情況適時可調(diào)整各業(yè)態(tài)經(jīng)營面積。江門項目定位報告0118經(jīng)營分區(qū)圖示：日雜百貨小電器勞保用品小五金農(nóng)信社經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積-1層20000㎡日雜百貨勞保用品小五金小電器農(nóng)信社10000120032004800800-1層江門項目定位報告0118經(jīng)營分區(qū)圖示：商業(yè)配套

小食品A座B座農(nóng)信社連鎖快餐A座B座經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積1層12200㎡文體用品玩具商業(yè)配套35002200400小食品農(nóng)信社商業(yè)配套（小食品）連鎖快餐46002005008001層商業(yè)配套江門項目定位報告0118經(jīng)營分區(qū)圖示：日用日化飾品A座B座2層A座B座經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積2層13200㎡茶葉茶具工藝品46002000日用日化飾品30003600江門項目定位報告0118經(jīng)營分區(qū)圖示：針織家紡童裝A座B座小針織3層A座B座經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積3層13200㎡針織家紡童裝36003000小針織6600江門項目定位報告0118經(jīng)營分區(qū)圖示：A座B座女裝女裝4層A座B座經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積4層13200㎡女裝6600女裝6600江門項目定位報告0118經(jīng)營分區(qū)圖示：男裝特色餐飲A座B座鞋5層A座B座經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積5層13103.9㎡鞋皮具箱包36003000男裝中老年裝中型餐飲特色餐飲20008008003000中型餐飲皮具箱包中老年裝江門項目定位報告0118項目商業(yè)配套的平面布局及規(guī)劃要點說明1：農(nóng)信社經(jīng)營面積：1000平方米（其中，1層200平方米，-1層800平方米）經(jīng)營位置：B座靠近雙龍大道拐角鋪位規(guī)劃要點：施工時需用實墻將農(nóng)信社與商場隔斷；營業(yè)大廳內(nèi)規(guī)劃樓梯直通-2層辦公室。市場主入口1層為營業(yè)大廳-1層為辦公室江門項目定位報告0118餐飲、物流、便利店經(jīng)營面積：400平方米經(jīng)營位置：A座背街鋪規(guī)劃要點：施工時需用實墻將鋪位與商場隔斷；餐飲區(qū)鋪位需預留煙道。市場主入口規(guī)劃餐飲區(qū)規(guī)劃物流區(qū)規(guī)劃便利店規(guī)劃便利店項目商業(yè)配套的平面布局及規(guī)劃要點說明2：江門項目定位報告0118項目商業(yè)配套的平面布局及規(guī)劃要點說明3：連鎖快餐經(jīng)營面積：800平方米商家數(shù)量：1家招商對象：麥當勞、肯德基、真功夫等品牌連鎖快餐備注：根據(jù)招商情況而定，如招商進展順利，可考慮增加連鎖快餐商家數(shù)量及經(jīng)營面積。規(guī)劃要點說明：樓層荷載：350kg/㎡

供電負荷：200KW

規(guī)劃位置：最好在拐角處，或項目臨主干道醒目位置整體位于一層圖示區(qū)域經(jīng)營位置：方式一：B座臨雙龍大道的街鋪（農(nóng)信社北側）方式二：B座臨雙龍大道的街鋪（農(nóng)信社西側）一層為餐廳入口二層為就餐區(qū)江門項目定位報告0118中型餐飲休閑娛樂設施經(jīng)營面積：800平方米商家數(shù)量：1家招商對象：餐館、茶館或咖啡館等營業(yè)時間：10：30-20：00規(guī)劃要點說明：樓層荷載：350kg/㎡

規(guī)劃位置：項目B座5層東北角其他說明：施工時需用實墻將中型餐飲休閑娛樂設施與商場隔斷；同時需需預留煙道。項目商業(yè)配套的平面布局及規(guī)劃要點說明4：江門項目定位報告0118項目商業(yè)配套的平面布局及規(guī)劃要點說明5：特色餐飲經(jīng)營面積：3000平方米商家數(shù)量：1家經(jīng)營位置：B座5層北側區(qū)域營業(yè)時間：10：30-20：00經(jīng)營品類：全國各地風味小吃、快餐特色餐飲區(qū)規(guī)劃要點說明：排煙系統(tǒng)：預留煙道樓板承重：350kg/㎡

分區(qū)布置：點餐區(qū)600㎡、就餐區(qū)2000㎡、工作間400㎡江門項目定位報告0118特色餐飲區(qū)運作模式建議：模式一：統(tǒng)一管理合作運營由開發(fā)商統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一收銀，與商戶（品牌店）合作經(jīng)營，管理公司從營業(yè)額中扣點的經(jīng)營形式。優(yōu)點：1、有利于特色餐飲區(qū)整體推廣，使得市場經(jīng)營特色更鮮明；2、經(jīng)營相對穩(wěn)定，對特色餐飲區(qū)的餐飲品質(zhì)、服務質(zhì)量有主導權，可根據(jù)市場經(jīng)營狀況及需求適當調(diào)整經(jīng)營方向，有利于整體市場經(jīng)營；3、商戶只需負責原材料、廚師和操作間裝修等成本，降低了商戶經(jīng)營成本，有利于商戶進駐；4、扣點經(jīng)營使開發(fā)商與商戶收益風險捆綁的在一起，有利于特色餐飲區(qū)招商。缺點：1、開發(fā)商需招聘人員，組建專職經(jīng)營管理團隊，增加運營成本；2、對從業(yè)人員管理素質(zhì)要求較高，且開發(fā)商首次嘗試，后期經(jīng)營風險把控不可預計；3、開發(fā)商與商戶風險共擔，租金收益無法保障。模式二：統(tǒng)一管理獨立運營開發(fā)商將鋪位租賃給商戶（品牌店）經(jīng)營，由商戶自行裝修、獨立核算、各負盈虧的經(jīng)營形式。優(yōu)點：1、開發(fā)商無需承擔特色餐飲區(qū)營運風險；2、另外組建專職經(jīng)營團隊，降低運營成本。缺點：1、開發(fā)商無法保證特色餐飲區(qū)服務品質(zhì)及餐飲質(zhì)量；2、市場培育期生意蕭條，如商戶無法順利過渡，開發(fā)商需另行招商或減免租金；3、商戶經(jīng)營成本增加，而且上高樓層經(jīng)營，給招商帶來壓力。江門項目定位報告0118四、項目定位可行性分析（一）項目定位的招商可行性分析32%的本地老市場商戶可以考慮進駐本項目20%的上游市場商戶可以考慮進駐本項目16%的下游市場商戶可以考慮進駐本項目28%的周邊城市市場商戶可以考慮進駐本項目江門項目定位報告0118商戶進駐的必備條件政府支持市場建設政府給予稅費減免市場給予適當免租市場配套先進齊全市場經(jīng)營分區(qū)明確市場公交系統(tǒng)完善市場聯(lián)手浙江義烏市場重視后期管理市場引進實力商戶商戶自身人手充足商戶自身資金充裕江門項目定位報告0118（二）項目定位的銷售可行性分析7%的本地市場商戶、4%的上游市場商戶、2%的下游市場商戶、10%的周邊市場商戶考慮自購自營小商品市場鋪位面積小，一般約為20平方米，即使銷售單價較低，鋪位總值也不會太高，投資群體廣江門為珠三角投資洼地，商鋪廣受佛山、中山等城市投資客垂青；本地投資群體以個體工商戶、公務員、私營企業(yè)主等為主4年前推出的地王廣場和10月份推出的7000平米世紀城受市場追捧，銷售業(yè)績突出江門近年并無大型商業(yè)項目面市，地王廣場4年前推出，10月推出的世紀城可售面積僅7千平米商戶自購自營項目投資門檻低江門商鋪投資市場完整度高江門近年大型商業(yè)項目少，市場空間較大江門商鋪投資群體層面相對較廣，投資客實力較強勁江門項目定位報告0118五、項目定位的經(jīng)營平臺要素分析物流配套停車配套交通配套金融配套工商配套生活配套網(wǎng)站配套倉儲配套經(jīng)營平臺保障市場貨物上下游流通順暢滿足市場貨運及客運車輛停放需求完善項目市內(nèi)公交、城鄉(xiāng)巴士、城際客車、免費購物車系統(tǒng)，為采購客戶提供便利設立一站式政務服務中心，簡化辦事手續(xù)，為市場提供全面的公共服務平臺決定未來！滿足商戶及采購客戶金融交易需求引進大型餐飲、特色快餐、便利店等，為市場提供便利滿足市場商戶貨物儲存及便捷提貨需求完成信息發(fā)布、廣告宣傳、業(yè)務洽談和網(wǎng)上交易等功能江門項目定位報告0118六、項目定位的競爭優(yōu)勢強化條件項目定位的競爭優(yōu)勢強化條件政府支持力度決定市場發(fā)展深度一個市場能否可持續(xù)發(fā)展，很大程度上取決于當?shù)卣膽B(tài)度及支持力