物業(yè)管理行業(yè)財務管理現狀及優(yōu)化路徑探究-以廣州利友物業(yè)管理有限公司為例

物業(yè)管理行業(yè)財務管理現狀及優(yōu)化路徑探究—以廣州利友物業(yè)管理有限公司為例摘要在新的市場經濟沖擊下，物業(yè)管理得到了快速發(fā)展，在近幾年已經逐漸走進了居民的視線。根據現代新型城市企業(yè)制度建立的需求和社會主義市場經濟的重大改革，物業(yè)管理行業(yè)即將迎來更大的生存挑戰(zhàn)和危機。主要的問題是它的財務管理需要盡快得到加強。本論文首先是闡述了有關于物業(yè)管理的相關概念，介紹了關于該課題的研究背景和價值，分析了當前國內外物業(yè)行業(yè)財務管理的現狀；然后，指出物業(yè)行業(yè)財務管理存在的主要問題并就具體問題進行成因分析和研究其對財務管理所產生的影響；再對問題提出相關的對策及完善措施；接著，對所在的實習公司—廣州利友物業(yè)管理有限公司進行案例分析，總結了現有存在的問題，并得到相應的建設性結論。最終得出對該課題的總結和有價值的結論。關鍵詞：物業(yè)管理，財務管理，優(yōu)化路徑Researchonthecurrentsituationandoptimizationpathoffinancialmanagementinpropertymanagementindustry—TakeGuangzhouLiyouPropertyManagementLimitedCompanyasanexampleAbstract:Undertheimpactofthenewmarketeconomy,propertymanagementhasdevelopedrapidly,andinrecentyearshasgraduallyenteredthesightofresidents.Accordingtotheneedsoftheestablishmentofmodernnewurbanenterprisesystemandthemajorreformofthesocialistmarketeconomy,thepropertymanagementindustryisabouttofacegreatersurvivalchallengesandcrises.Themainproblemisthatitsfinancialmanagementneedstobestrengthenedassoonaspossible.Firstly,thispaperexpoundstherelatedconceptsofpropertymanagement,introducestheresearchbackgroundandvalueofthesubject,analyzesthecurrentsituationoffinancialmanagementinthepropertyindustryathomeandabroad;secondly,pointsoutthemainproblemsoffinancialmanagementinthepropertyindustry,analyzesthecausesofthespecificproblemsandstudiestheimpactonfinancialmanagement;andthenputsforwardtherelevantissuesThen,itanalyzesthecaseofGuangzhouLiyouPropertyManagementLimitedCompany,whichistheinternshipcompany,andsummarizestheexistingproblems,andgetsthecorrespondingconstructiveconclusions.Finally,theconclusionandvaluableconclusionofthesubjectaredrawn.Keywords:property

management，financialmanagement,optimizationpath目錄TOC\o"1-3"\h\u第1章緒論 第1章緒論1.1研究背景和意義1.1.1物業(yè)管理行業(yè)財務管理的研究背景目前，作為物業(yè)管理企業(yè)，大多數都是低利潤的企業(yè)，因為其不同于制造業(yè)，更多的偏向于服務行業(yè)以及屬于地產附屬行業(yè)。近幾年，我國的改革開放腳步加快，物業(yè)管理這一行業(yè)開始慢慢地引入中國，更多的地方開始成立專門的物業(yè)管理公司。起初它的一些運營方式和財務管理制度是引進和參考了香港、新加坡等物業(yè)管理企業(yè)的經驗。進入90年代之后，在一些深圳物業(yè)管理相對發(fā)達的地方，企業(yè)家們進一步總結出了既保證了業(yè)主的利益，又保證了企業(yè)的利益的財務管理理念，例如保證傭金，多退少補等財務管理理念，在實踐當中不斷摸索探究，從而促進了物業(yè)管理行業(yè)的良好發(fā)展。目前，我國物業(yè)管理行業(yè)有了30多年的歷史。一直保持與時俱進的步伐，市場經濟對物業(yè)管理服務的要求越來越高。相反的，物業(yè)管理行業(yè)的服務水平和管理模式相對滯后。盧純.物業(yè)管理行業(yè)集團公司財務管理戰(zhàn)略研究[J].財經界(學術版),2010(10):98+101.盧純.物業(yè)管理行業(yè)集團公司財務管理戰(zhàn)略研究[J].財經界(學術版),2010(10):98+101.因此當前的市場經濟體系向廣大物業(yè)管理企業(yè)提出了更高的需求。相對于其他傳統行業(yè)，物業(yè)企業(yè)的財務管理有獨樹一幟的特性，如24小時、多層次、綜合性。它包括成本核算、經濟決策、財務預算及統籌。其群體服務活動的各類業(yè)務與資本密切相關，覆蓋到了現代物業(yè)管理企業(yè)的方方面面。作為一個追求利潤的物業(yè)企業(yè)，不斷去完善管理制度，提高自身的經濟效益，一直是物業(yè)企業(yè)管理的重要研究課題。1.1.2本課題的研究意義財務管理在企業(yè)管理當中擔任非常重要的一個核心角色，它的涉及范圍很廣泛。它關乎著企業(yè)的盈虧，影響著企業(yè)的戰(zhàn)略方向和管理成果。物業(yè)企業(yè)管理有著它獨特的管理特點，與一般的會計管理不同，已經產生了一種非常特殊的會計主體現象。透過這些現象，對于處理物業(yè)管理中的財務獨立核算問題，保證物業(yè)的合理經營和日常維護，將業(yè)主的基本利益放在第一位起到重大作用。本文針對物業(yè)企業(yè)的服務和管理水平的進一步提高，活躍物業(yè)企業(yè)員工的工作態(tài)度和積極性，改善物業(yè)企業(yè)和其業(yè)主的關系，提升企業(yè)的核心競爭力具有重要意義。1.2文獻綜述1.2.1國內研究張濤（2010）研究指出，物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理發(fā)展中許多問題和矛盾的關鍵在于能否高效提升服務質量和降低運營成本。建立完善的措施和管理制度能更加有效的解決這些問題。張?。?010）研究發(fā)現，在這幾十年當中，我國的物業(yè)管理行業(yè)跨出了很大的一步，取得了重大成果。但是，由于對財務管理的不夠重視，會計工作的具體組織實施、制度建設、人員配置等方面還存在許多問題需要解決。樊易（2016）研究指出，在一個物業(yè)管理公司的運營中,不管是企業(yè)的日常管理,或財務部門和其他部門的人員,他們應該加強自己的財務管理意識,整合統一管理,多級服務和社會發(fā)展，不斷的去完善財務管理體系。他們應該更加重視并及時解決財務管理工作中出現的問題，這樣才能有效地促進和推動物業(yè)企業(yè)財務管理的更好發(fā)展。總的來說，國內之前的研究也暴露出我國的物業(yè)管理行業(yè)仍然存在許多管理上的問題，其中包括一些人員配備和制度建設的問題，以及服務成本和質量也沒有得到重視和保障。因此健全一個單獨符合物業(yè)管理行業(yè)特點的財務管理制度是非常重要的一個措施。1.2.2國外研究ErinA.Hopkins,DustinC.Read,RosemaryCarucciGoss（2017）研究發(fā)現，由于經濟體系和社會力量的結合下，促進房地產業(yè)環(huán)境可持續(xù)性的努力在美國各地繼續(xù)激增。這一趨勢在學術文獻中得到了相當多的關注，但對于在住宅市場多戶型部門運營的第三方物業(yè)管理公司而言，可持續(xù)性的重要性卻知之甚少。LanYuanLimandSunShengHan（2000）研究發(fā)現，對中國來說物業(yè)管理是一個嶄新的東西，不管是業(yè)主還是物業(yè)人員，之前都沒有過多了解這一行業(yè)。市場化管理企業(yè)的建立和運營，突破了傳統管理方式，更加貼近計劃經濟市場。LanYuanLimandSunShengHan（2000）研究指出，住宅物業(yè)管理公司應當體現為政府和獨立企業(yè)服務的雙重職能，并且與現在的行政體制相互融合。物業(yè)管理公司未來如何與政府機構更加緊密合作，來滿足雙方的需求，到目前為止是一個有趣的問題?？偟膩碚f，國外研究側重于對物業(yè)行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性的重視程度，對物業(yè)管理概念的更新，以及如何與政府機構的完美合作以促使其發(fā)展。1.3課題研究方法和內容1.3.1研究方法本論文在撰寫過程中主要運用了以下兩種研究方法：1、文獻研究法。首先對于國內外關于物業(yè)行業(yè)的財務管理現狀的調查研究的理論文獻進行廣泛的閱讀和理解，真切掌握國內外相關理論動態(tài)打好理論基礎。2、案例分析法。本研究對我國物業(yè)行業(yè)財務管理現狀的調查研究進行了系統詳細分析，在結合理論探討的基礎上，通過對廣州利友物業(yè)管理有限公司的實際案例進行深入分析，有益于把理論分析的結果運用在實踐當中，綜合了理論分析與案例分析1.3.2研究內容本論文一共分為六個章節(jié)，詳細內容如下：第1章：緒論。主要是闡述本論文的研究背景，分析目前國內外物業(yè)行業(yè)財務管理相關研究現狀。并且對一些相關文獻進行綜述。闡述本論文的研究意義。第2章：介紹物業(yè)管理相關概念的界定，包括物業(yè)管理的概念和物業(yè)管理行業(yè)財務管理的內容。第3章：對物業(yè)行業(yè)財務管理的現狀分析，指出物業(yè)行業(yè)財務管理存在的主要問題并就具體問題進行成因分析和研究其對財務管理所產生的影響。第4章：對物業(yè)管理企業(yè)財務管理當中存在的問題提出相對應的對策和有效的措施，主要從建立完善內部管理制度，提升財務部門的整體素質，增強企業(yè)的成本管理等方面著手。第5章：對所在的實習公司進行案例分析，對其存在的問題進行總結，并提出相應的建設性意見。第6章：對課題進行總結，得出結論。第2章物業(yè)管理相關概念的界定2.1物業(yè)管理的概念物業(yè)管理這一概念來源于英國，后從香港傳入了中國。中國大陸的第一家物業(yè)管理企業(yè)在深圳成立，才標志著中國物業(yè)管理時代的到來。：首先，廣義的物業(yè)管理是指管理者在物業(yè)工作當中，通過相應的技術和控制手段，為不同類型的業(yè)主或租戶提供不同類型的服務，滿足各種不同客戶的需求，從而提高行業(yè)的經濟效益；其次,物業(yè)管理在狹義上,也就是說,雙方簽訂合同，建立財產所有者的授權下通過專業(yè)機構、專業(yè)組織、業(yè)務手段和維護技術管理和服務已建物業(yè),即物業(yè)公司進行專業(yè)管理戶外環(huán)境和公共設施以滿足不同業(yè)主和租戶的需求。中國的物業(yè)管理不斷趨向于狹義的物業(yè)管理，伴隨我國物業(yè)管理行業(yè)的不斷演變，我國的物業(yè)管理也逐漸由狹義向廣義演變。劉靜敏.關于物業(yè)管理企業(yè)財務精細化管理的研究[J].財會研究,劉靜敏.關于物業(yè)管理企業(yè)財務精細化管理的研究[J].財會研究,2019.05.070.劉靜敏.關于物業(yè)管理企業(yè)財務精細化管理的研究[J].財會研究,劉靜敏.關于物業(yè)管理企業(yè)財務精細化管理的研究[J].財會研究,2019.05.070.2.2.物業(yè)管理行業(yè)財務管理的概念及內容企業(yè)財務管理是根據國家的相關法律、經濟政策的指引下，依照國家經濟發(fā)展的發(fā)展規(guī)律和企業(yè)對財務收入支出管理的要求，對一個企業(yè)的財務進行系統的管理。企業(yè)財務管理已經在企業(yè)生產當中承擔一個重要的角色。趙霞.淺析我國物業(yè)管理企業(yè)財務管理現狀及改進[J].財經界（學術版）,2014,02.趙霞.淺析我國物業(yè)管理企業(yè)財務管理現狀及改進[J].財經界（學術版）,2014,02.物業(yè)管理企業(yè)有關于財務收入支出的都是財務管理的內容，包括融資方案、資金統籌、資金調用和投資策略等。財務管理其實是對生產經過程的一個系統的管理，從每一個細節(jié)體現這個企業(yè)的完善與否。在一定的總體目標下，財務管理是對企業(yè)運營中的投資方案、資金籌備、現金流(資金調用)和利益劃分的管理。財務功能其實是一個企業(yè)在經營活動中的一個內在功能。財務功能的出現是為了企業(yè)的資金運營和經濟關系的處理，其表現形式一般為成本核算，支出安排，工資體系，盈利分配等。傳統的財務功能更加傾向企業(yè)主的管理職責，并且以一般財務理論為基礎，以實現企業(yè)的目標。所有者的財務功能定義為決策、監(jiān)督和調控，經營者表現的財務功能是組織，協作和分配。分離權利可以使得財務功能更加透明快速，從而使效率得到提高。張健.物業(yè)公司財務管理現狀分析及建議[J].當代經濟,2012,10.張健.物業(yè)公司財務管理現狀分析及建議[J].當代經濟,2012,10.第3章物業(yè)行業(yè)財務管理問題分析在這些年物業(yè)管理的發(fā)展史中，國家越來越重視中小物業(yè)企業(yè)的發(fā)展和扶持。它起到了增加就業(yè)崗位，改善居住環(huán)境，維護社區(qū)穩(wěn)定，增加國民經濟的重要作用。物業(yè)管理企業(yè)的財務管理得以迅速發(fā)展，一大原因是因為人民生活水平的提高和人口綜合素質的提高，并且結合了經濟社會的發(fā)展。近期在對物業(yè)管理企業(yè)財務管理當前現狀的了解中，筆者發(fā)現了一些當下需要解決的問題，其中包括財務管理制度，資金調配，基礎工作等。3.1缺少科學有效的風險管控機制根據目前的實際情況分析，有很多企業(yè)都不能認識到財務管理的重要性，并且沒有進行嚴格的把關。因此，在財務風險管理和控制方面還存在許多問題，使得財務風險管理和控制機制的實施存在較多的財務風險。在當下如此快速變化的市場節(jié)奏下，非常需要一個完善的財務管理系統來起到風險評估和預警的作用。例如在物業(yè)管理行業(yè)中，有些管理層往往把服務看得比財務更重要，對財務工作中的潛在風險認識不足，因為缺少比較完善的財務風險預防機制，很大程度上都增加了財務的風險。當這種風險不能得到有效控制時，就會給企業(yè)的經濟利益造成損失。3.2管理層意識淡薄、知識匱乏、觀念陳舊目前，有相當多的物業(yè)公司經理來自房地產公司的開發(fā)商，他們具有多年的房地產建設知識。他們對物業(yè)管理的理解停留在“物業(yè)服務就是收取物業(yè)費用，做社區(qū)清潔和綠化”的層面。他們既沒有科學的現代企業(yè)管理理念和現代服務意識,再加上他們財務管理由于嚴重缺乏工作知識,輕視財務工作和沒有成本控制和財務分析的概念。這使得物業(yè)企業(yè)的內部員工更加不關注企業(yè)的財務管理,使得很多部門不是非常配合財務管理的工作,尤其是一些物業(yè)企業(yè)是存在有物業(yè)企業(yè)和房地產公司不同領導的情況，管理難以達到統一。財務目標的不統一導致員工的困惑,不合理的分配企業(yè)資源造成巨大的浪費和低效率。3.3財務管理制度不健全不完善到目前為止，物業(yè)管理行業(yè)仍然缺少健全的財務管理制度，物業(yè)管理企業(yè)的會計核算體系也存在差異。在具體工作過程中，行業(yè)自身內部制度的實施十分混亂:不同行業(yè)實施不同的財務會計制度；有的執(zhí)行的是外貿企業(yè)財務會計制度；有的遵照娛樂服務企業(yè)財務制度；有一些又是依照教育培訓企業(yè)的財務制度；有的實行農業(yè)企業(yè)財務制度等。物業(yè)企業(yè)的財務管理制度多樣化,會使得會計的具體財務工作產生重大的差異,這是非常不利于財務狀況和業(yè)務績效的統計和比較,也不利于這個新興的物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。3.4資金管理效率和質量不高財務管理的一個核心組成部分是運營資金調配，主要表現在如何分配營運資金，提高資金的利用率。絕大一部分企業(yè)都沒有嚴格的資金調配制度，閑置資金的利用率低，造成資金的浪費。在實際的管理工作當中,少量的物業(yè)企業(yè)不足夠關注應收賬款的催收,只專注于物業(yè)服務的質量和水平,造成應收賬目的大量積壓，無法及時周轉，大大的增加了財務風險。3.5投資水平不高，不重視成本管理工作很多物業(yè)管理公司缺乏投資管理。物業(yè)管理公司存在自身的規(guī)模和資質的短板，沒有很大的投資自由，因為往往缺乏一些比較好的投資項目。經驗不足導致風險極大，容易盲目憑借自身感覺做決策，缺乏優(yōu)秀的投資管理人才，對資金的調配缺乏回報率。首先是投資方向的錯誤是最大的風險，沒有需求的投資將會導致回報率非常的低甚至虧本；第二個風險是導致資金投入者信心的缺失。如果沒有完善的投資計劃和后續(xù)資金的投入,那么一個投資項目就很容易停滯甚至失敗,早期投資又不能收回,造成巨大的損失和浪費。3.6融資渠道及方式單一融資難是很多中小企業(yè)都共同存在的問題，甚至一些大型民營企業(yè)也都會存在融資難的問題。由于本身物業(yè)管理公司利潤低，加上經營模式單一和可塑性低，自然融資渠道和融資方式選擇少。目前，大部分物業(yè)管理企業(yè)還是走從內部湊集資金的路線，這一融資渠道主要來自企業(yè)自有資金的使用。3.7財務管理工作從業(yè)人員素質不高目前，我國物業(yè)管理企業(yè)財務人員的專業(yè)素質普遍不高，或者沒有從業(yè)資格證書，或者沒有相應的會計技術資格證書。缺乏專業(yè)素質的財務人員會影響企業(yè)的工作質量。在很多物業(yè)管理的企業(yè)當中，部分人員缺乏職業(yè)道德素養(yǎng)，甚至有些參與欺詐和財務造假；還有一些財務工作人員沒有法律意識，不熟悉財務法律法規(guī)、制度；部分財務人員缺乏職業(yè)判斷力，業(yè)務能力低；一些財務人員沒有風險意識，沒有保守商業(yè)秘密的概念；還有一些財務人員不注重自身能力和技能的培訓；部分財務人員沒有服務意識并且服務態(tài)度差，敷衍的應對工作，沒有愛崗敬業(yè)的精神。特別是在一些物業(yè)企業(yè)中，也存在一些不合理的會計崗位和崗位設置，相互之間不兼容，很難滿足不斷發(fā)展壯大的物業(yè)企業(yè)財務管理的需求。第4章完善物業(yè)管理企業(yè)財務管理的措施4.1完善財務管理制度體系物業(yè)企業(yè)不僅要有財務管理的制度和標準，還要有強有力的措施來保證制度和標準的實施，包括領導支持、財務支持、內部監(jiān)督、考核控制等方面來保證制度和標準的實施。不僅物業(yè)企業(yè)的財務管理應根據實際情況和規(guī)則,而且物業(yè)企業(yè)的內部財務管理系統應該基于國家和地方法律法規(guī),結合自身的特點,與針對性、科學性、可行性等特點融合。具體內容應包括會計機構、會計人員及分工、內部控制、成本費用管理、報表管理、單據審核記錄、會計建賬記賬規(guī)則、報銷制度等等，以保證各項管理工作的高效執(zhí)行。4.2樹立風險意識，建立健全有效的財務風險管控機制首先，我們需要對現有的市場進行一些調查研究，及時把控市場需求變化和未來的發(fā)展趨勢。在此基礎上，打造出一個合適的內部控制制度，建立科學規(guī)范的管理模式。其次，搭建一個財務預警平臺，用于財務風險評估。在財務管理中，風險是正常存在的，但是可以使用一定的方法來預防。所以，企業(yè)管理者不僅要給財務管理人員樹立風險意識，并且還應該加強風險評估和預警機制，盡可能把風險扼殺在搖籃里。另外，加強內部和外部對財務管理的監(jiān)督。加強監(jiān)管是防范風險的有效手段之一。在企業(yè)經營過程中，要加強經營管理和守法意識，盡量規(guī)避風險。4.3加強財務人員的執(zhí)行力，提高財務人員的業(yè)務素質和管理能力檢測分析當前物業(yè)公司財務管理人員的能力，不符合崗位要求的員工進行調任，符合崗位要求的員工進行培訓，參與相關財務管理專業(yè)知識的學習。在對公司財務部門的招聘當中，應當優(yōu)先選擇有物業(yè)行業(yè)財務工作經驗的人才。安排他們進行更高的職業(yè)能力培訓，加強與其他同行的溝通和學習交流，取得相關會計從業(yè)資格證書等，全面提高員工的專業(yè)知識和素質。4.4拓寬物業(yè)管理公司的融資渠道融資問題一直是物業(yè)公司財務工作的核心問題。所以管理者們應該更加重視信息技術，努力開拓新的渠道和途徑，以滿足日常運營和項目發(fā)展的需求。結合融資模式分析的話，在未來很長一段時期，內部資金募集仍是物業(yè)管理公司的主要融資方式。關鍵就在于如何做好企業(yè)內部的資金募集。首先，良好的發(fā)展和可觀的盈利是吸引內外部資金的唯一途徑。只有當公司有良好的利潤時，才能騰出資金去進行其他投資。所以，只有當企業(yè)內部的利潤可觀時，才能吸引企業(yè)內部的資金。物業(yè)管理公司在重視內部融資的時候也要積極的去探索外部的融資渠道。有一個最普遍的渠道是銀行貸款。物業(yè)管理公司自身的盈利情況和規(guī)模資質等都會影響到銀行貸款。并且公司要遵紀守法，在業(yè)主和同行當中樹立良好的企業(yè)形象，合法合規(guī)的去申報辦理銀行的存貸款業(yè)務，慢慢建立良好的銀行企業(yè)關系。4.5制定一套適用性強的物業(yè)會計實施規(guī)范目前，我國會計工作主要遵循兩個法規(guī)，分別為《企業(yè)會計準則》和《小企業(yè)會計準則》，是會計人員在我國開展會計工作必要遵守的基本原則。在實踐中不斷的摸索，詳細的一些會計分類設計主要由會計人員的專業(yè)技能和公司的實際需求來決定。在物業(yè)管理企業(yè)當中,可以借鑒同行的經驗，彌補自身的不足,所以相關財務部門應該重視分析對應公司的業(yè)務特點,形成適用的會計準則,并且應該保證各物業(yè)管理公司在會計準則建設過程中“依法擁有各物業(yè)管理公司的會計賬簿和會計報表具有可比性”。同時，又要使得各公司能夠擁有相應足夠的自主權利，去對自身的實際情況作出合理并且有建設性的改變。因此，并不是強制性的去建立一種會計準則，而是一切從實際出發(fā)，運用到實際中去。4.6加強流動資金管理，提高利用效率物業(yè)企業(yè)的資金來源多種多樣，包括物業(yè)費收入、停車費收入、保潔收入、租金收入等，資金的流動性非常強，應該要加強自身的流動性管理，重視應收賬款的催收，減少應收賬款周轉時間。對公司所收取的資金，財務部門應當實行統一管理和統一分配，通過這些方式加強閑置資金的利用，增加回報率，從而規(guī)避一些企業(yè)自身的財務風險和短板。同時，為了發(fā)展物業(yè)企業(yè)，提高資金使用效率也是搞好財務管理的關鍵因素。有必要關注提高營運資金的運行效率,減少資源的浪費和損失,,改良企業(yè)內部的財務制度,全面實施理財自主權,規(guī)范企業(yè)的財務行為,采取多種方式創(chuàng)造收入和發(fā)展大規(guī)模。4.7管理層加強財務學習和觀念轉變管理層應拋棄房地產開發(fā)企業(yè)傳統的管理理念，加強對財務知識的學習。作為管理人員也應當學習財務報表并且具備財務報表的分析能力。與此同時,我們還應加強研究現代企業(yè)管理理念,形成適應現代新型企業(yè)的財務管理理念，高效有力的調用資源配置,有效處理和溝通問題。關于多領導人的管理問題,規(guī)避浪費，提升效益。4.8拓展與開發(fā)新的投資項目物業(yè)管理公司不但要注重社會服務的功能，同時也要積極的去探索新的經營模式和制度，尋求一些好的投資項目。物業(yè)管理公司有自身的業(yè)務范圍和客戶群體，可以通過擴大業(yè)務范圍和與其他部門和單位進行更多的合作。例如,與各大銀行或儲蓄機構的合作,包括一些政府部門機構為民眾提供便利,物業(yè)管理公司提供人員和負責安全的設備等,其他單位提供支持,這樣既完成了其他單位對物業(yè)管理的需求，又為民眾提供了便利，也增加了企業(yè)的收入來源。對于物業(yè)管理公司來說，因為有客戶基數，其可以衍生的行業(yè)其實眾多，例如家政，搬運，維修等，如果有足夠的空間甚至可以承包室內裝修及一些綠化工作等。第5章案例分析—以廣州利友物業(yè)管理有限公司為例5.1廣州利友物業(yè)管理有限公司概況廣州利友物業(yè)管理有限公司（以下簡稱：利友）成立于2019年07月29日，注冊資本10萬元，注冊地是廣東廣州，是一家小微企業(yè)。業(yè)務范圍主要包含了小區(qū)物業(yè)管理、物業(yè)招租，房屋買賣咨詢服務、家政保潔服務等。自該公司成立以來，始終遵循“效率至上”的企業(yè)宗旨，發(fā)揚“誠實、守信、奉獻”的企業(yè)精神，確立了“服務至上，高效率有秩序”的經營理念。公司目前擁有員工達22人。公司設董事長1人,監(jiān)事1人，內設辦公室、財務部、物業(yè)管理部、工程技術部等部門。目前，公司承接的物業(yè)類型包括小區(qū)建筑，高層公寓、寫字樓等，涉及咨詢及承接的總建筑面積20000平方米，管理的社區(qū)業(yè)主及租戶超過300戶。公司提供的一些服務分類包含:一般性管理服務、專項專職服務和代辦服務。服務內容包括清潔服務、維修服務、園藝服務、商務服務、家政服務等。5.2廣州利友物業(yè)管理有限公司財務管理存在的問題廣州利友物業(yè)管理有限公司致力于打造自己的品牌，努力的提升企業(yè)的各項能力，贏得客戶的信任和忠誠。但其目前所面臨的財務管理問題有以下幾個方面：一是資金和融資能力不足。利友正處于發(fā)展的初級階段，因資金問題無法快速擴張業(yè)務。與此同時，利友的注冊資本相對較低，不像房地產企業(yè)那樣有很多的銀行認可房產，資質評級相對較低，高負債率導致銀行貸款難以獲得。此外，因為融資能力較低，利友沒有辦法像大型企業(yè)和公司那樣通過上市來發(fā)行股票和債券的方式籌集資金。資金短缺是利友公司財務管理方面的一個重大問題，也是目前導致利友發(fā)展緩慢的原因；二是利友公司的財管管理方面缺少完善的制度把控和人員調配。由于利友公司規(guī)模小，財務管理工作量小，財務人員比較隨意，沒有合理的安排資金和規(guī)劃。既沒有內部監(jiān)控機制也沒有分配核算的制度。例如,利友沒有制作日常辦公用品臺賬,沒有監(jiān)測和管理臨時停車費,沒有專門安排人檢查和保管停車位租賃合同,沒有差異化管理固定資產和辦公用品,和沒有及時催收物業(yè)費用等。一旦業(yè)務方面出現問題，收入下降甚至斷層，而企業(yè)沒有預留足夠的周轉資金，那么企業(yè)就會出現資金鏈斷層的問題，從而形成財務危機；三是會計人員能力薄弱，素質不高。為了控制人員支出成本，利友的財務管理部門非常簡單，沒有重視財務工作。利友成立初期，財務管理工作由公司領導承擔。但其并不具備專業(yè)的財務能力，會計能力不強，業(yè)務素質不高，在工作中沒有給出有效的財務報告，使得利友公司沒辦法做出非常準確的定位和判斷，也無法合理的安排資金的調用；四是財務管理的目標不是非常明確。公司的經營目的應該是從行業(yè)當中去獲取利潤。但是，利友根據現有的利潤情況得出可以繼續(xù)擴張，在未回收成本的情況下進行擴大規(guī)模，使得公司負債經營。然而，當利友負債時，利友忽視了債務的償還。利友只是從供應商那里賒購材料，但是利友不能很快的回收成本，則導致不能很好的履行合同，在高估了自身收益的情況下，各項支出很容易沖突，生產難以維持和良好的進行。5.3廣州利友物業(yè)管理有限公司財務管理優(yōu)化路徑這些問題制約著廣州利友物業(yè)管理有限公司（以下簡稱：利友）的發(fā)展。那么，如何在當前的市場形勢和行業(yè)環(huán)境下，處理利友公司在生存發(fā)展中面臨的各種難題和選擇，如何改良現有的發(fā)展狀態(tài)和方向呢?筆者分析了以下幾個方面：首先，從利友的融資方面入手，增加利友的融資渠道和方式，賦予利友更好的融資資質。在新市場經濟下，金融機構也會逐漸突破傳統觀念的束縛，降低門檻，大力扶持小微民營企業(yè)的發(fā)展，信貸制度的改革也會使得民營企業(yè)受益，適應當代市場經濟發(fā)展的需要。一般來說，是由銀行對企業(yè)作出信用和資質評估，公司可以將固定資產或應收貨款等作為抵押來進行融資。對于無法上市的小微企業(yè)來說，銀行貸款無疑是很好的一個選擇。同時公司也要注重自身財務管理能力的提升，才能更好的利用好這筆資金。二是從利友的資金管理方面入手，改變利友現有的財務管理制度，做到高效率高收益。一個企業(yè)最重要的就是資金，也關乎到企業(yè)的發(fā)展，但是公司的資金有限，如何合理的減少不必要的支出，及時處理不必要的積壓。對于資金的使用，要保持一個合理的結構，各部門各部分都應安排合理，做到公平公正。三是從財務人員方面入手，利友的財會部門建設應該加強，人員管理素質要加強。要實現財務管理的總體目標，一支高素質、作風嚴謹、專業(yè)的會計隊伍是關鍵。企業(yè)要有自己的戰(zhàn)略目標，著重人員的培養(yǎng)。相關財務人員要培養(yǎng)更好的專業(yè)素質和技能，來適應當代財務管理更高的需求。四是根據自身獨特的優(yōu)勢，在市場當中差異化，起到促進市場良好發(fā)展和競爭的作用。利友可以通過開展個性化、差異化的專項服務，展現服務創(chuàng)新的優(yōu)勢，滿足不同業(yè)主的需求，樹立自己的聲譽和形象，逐步建立自己的核心競爭力。整合資源，增加核心競爭力，開闊渠道，打造優(yōu)勢，樹立品牌，與大型物業(yè)管理企業(yè)相得益彰。五是通過加強自身專業(yè)素養(yǎng)，培養(yǎng)頑強的生存能力。在利友的發(fā)展過程中，利友必須更加注重服務質量的提高，以加強與業(yè)主的良好關系，鞏固在客戶心中的地位。只有提升服務質量和口碑，才能更好地維持利友的地位，更有效地利用業(yè)主的需要和社區(qū)的資源，創(chuàng)造收入，提高利友的生存能力。六是通過與各方合作，擴寬業(yè)務渠道和資源，增強利友的發(fā)展能力。中小企業(yè)團結在一起，充分利用自身資源，增強市場競爭力。例如，近年來在深圳成立的中小物業(yè)服務企業(yè)聯盟，就是要聯合中小微物業(yè)服務企業(yè)的力量，一起做大做強。此外,萬科物業(yè)、彩生活、長城物業(yè)和其他領先的物業(yè)服務企業(yè)已經在物業(yè)市場開啟加入中小企業(yè)的熱潮,這也代表了這個行業(yè)發(fā)展規(guī)模和集聚的方向,是一種逐漸成熟的產業(yè)發(fā)展。新技術的應用可以改變和優(yōu)化利友的管理方式和服務內容，降低運營成本，拓展業(yè)務空間。第6章總結廣州利友物業(yè)管理有限公司的財務管理,應該結合利友自己的特色,采用多通道創(chuàng)收,向規(guī)?；_發(fā),提高會計人員的質量,形成一個適合自身發(fā)展的財務管理系統，迎接當下市場經濟的變化，定制未來的戰(zhàn)略發(fā)展目標，同時要有合理的財富制度和目標，作出新時代下更大的進步。物業(yè)企業(yè)的發(fā)展過程中,無論企業(yè)的管理層,或財務部門和其他部門的人員,都應該加強自己的財務管理意識,整合統一管理,多級服務和社會發(fā)展,形成完整的企業(yè)財務管理體系，還應該更加重視并及時解決財務管理工作中出現的問題，從而高效地推動物業(yè)企業(yè)財務管理的發(fā)展。參考文獻：[1] 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propertymanagement

inChina:acasestudyofEnjili,Beijing[J].JournalofPropertyResearch

2000-1.

致謝本課題在選題及研究過程中得到劉玲玲老師的悉心指導。劉老師多次詢問研究進程，并為我指點迷津，幫助我開拓研究思路，精心點撥、熱忱鼓勵。感謝我的指導老師—劉玲玲老師，沒有您的悉心指導就沒有這篇論文的順利完成。附錄資料：不需要的可以自行刪除HYPERLINK不用鼠標怎么用鍵盤操作電腦.有哪些快捷鍵?快捷鍵大全F1顯示當前程序或者windows的幫助內容。F2當你選中一個文件的話，這意味著“重命名”F3當你在桌面上的時候是打開“查找：所有文件”對話框F10或ALT激活當前程序的菜單欄windows鍵或CTRL+ESC打開開始菜單CTRL+ALT+DELETE在win9x中打開關閉程序對話框DELETE刪除被選擇的選擇項目，如果是文件，將被放入回收站SHIFT+DELETE刪除被選擇的選擇項目，如果是文件，將被直接刪除而不是放入回收站CTRL+N新建一個新的文件CTRL+O打開“打開文件”對話框CTRL+P打開“打印”對話框CTRL+S保存當前*(糙)*作的文件CTRL+X剪切被選擇的項目到剪貼板CTRL+INSERT或CTRL+C復制被選擇的項目到剪貼板SHIFT+INSERT或CTRL+V粘貼剪貼板中的內容到當前位置ALT+BACKSPACE或CTRL+Z撤銷上一步的*(糙)*作ALT+SHIFT+BACKSPACE重做上一步被撤銷的*(糙)*作Windows鍵+M最小化所有被打開的窗口。Windows鍵+CTRL+M重新將恢復上一項*(糙)*作前窗口的大小和位置Windows鍵+E打開資源管理器Windows鍵+F打開“查找：所有文件”對話框Windows鍵+R打開“運行”對話框Windows鍵+BREAK打開“系統屬性”對話框Windows鍵+CTRL+F打開“查找：計算機”對話框SHIFT+F10或鼠標右擊打開當前活動項目的快捷菜單SHIFT在放入CD的時候按下不放，可以跳過自動播放CD。在打開word的時候按下不放，可以跳過自啟動的宏ALT+F4關閉當前應用程序ALT+SPACEBAR打開程序最左上角的菜單ALT+TAB切換當前程序ALT+ESC切換當前程序ALT+ENTER將windows下運行的MSDOS窗口在窗口和全屏幕狀態(tài)間切換PRINTSCREEN將當前屏幕以圖象方式拷貝到剪貼板ALT+PRINTSCREEN將當前活動程序窗口以圖象方式拷貝到剪貼板CTRL+F4關閉當前應用程序中的當前文本（如word中）CTRL+F6切換到當前應用程序中的下一個文本（加shift可以跳到前一個窗口）在IE中：ALT+RIGHTARROW顯示前一頁（前進鍵）ALT+LEFTARROW顯示后一頁（后退鍵）CTRL+TAB在頁面上的各框架中切換（加shift反向）F5刷新CTRL+F5強行刷新激活程序中的菜單欄F10執(zhí)行菜單上相應的命令ALT+菜單上帶下劃線的字母關閉多文檔界面程序中的當前窗口CTRL+F4關閉當前窗口或退出程序ALT+F4復制CTRL+C剪切CTRL+X刪除DELETE顯示所選對話框項目的幫助F1顯示當前窗口的系統菜單ALT+空格鍵顯示所選項目的快捷菜單SHIFT+F10顯示“開始”菜單CTRL+ESC顯示多文檔界面程序的系統菜單ALT+連字號(-)粘貼CTRL+V切換到上次使用的窗口或者按住ALT然后重復按TAB，切換到另一個窗口ALT+TAB撤消CTRL+Z使用“Windows資源管理器”的快捷鍵如果當前選擇展開了,要折疊或者選擇父文件夾左箭頭折疊所選的文件夾NUMLOCK+負號(-)如果當前選擇折疊了，要展開或者選擇第一個子文件夾右箭頭展開當前選擇下的所有文件夾NUMLOCK+*展開所選的文件夾NUMLOCK+加號(+)在左右窗格間切換F6可以使用Microsoft自然鍵盤或含有Windows徽標鍵的其他任何兼容鍵盤的以下快捷鍵。在任務欄上的按鈕間循環(huán)WINDOWS+TAB顯示“查找：所有文件”WINDOWS+F顯示“查找：計算機”CTRL+WINDOWS+F顯示“幫助”WINDOWS+F1顯示“運行”命令WINDOWS+R顯示“開始”菜單WINDOWS顯示“系統屬性”對話框WINDOWS+BREAK顯示“Windows資源管理器”WINDOWS+E最小化或還原所有窗口WINDOWS+D撤消最小化所有窗口SHIFT+WINDOWS+M關閉所選文件夾及其所有父文件夾按住SHIFT鍵再單擊“關閉按鈕（僅適用于“我的電腦”）向后移動到上一個視圖ALT+左箭頭向前移動到上一個視圖ALT+右箭頭查看上一級文件夾BACKSPACE五、使用對話框中的快捷鍵目的快捷鍵取消當前任務ESC如果當前控件是個按鈕，要單擊該按鈕或者如果當前控件是個復選框，要選擇或清除該復選框或者如果當前控件是個選項按鈕，要單擊該選項空格鍵單擊相應的命令ALT+帶下劃線的字母單擊所選按鈕ENTER在選項上向后移動SHIFT+TAB在選項卡上向后移動CTRL+SHIFT+TAB在選項上向前移動TAB在選項卡上向前移動CTRL+TAB如果在“另存為”或“打開”對話框中選擇了某文件夾，要打開上一級文件夾BACKSPACE在“另存為”或“打開”對話框中打開“保存到”或“查閱”F4刷新“另存為”或“打開”對話框F5選擇項目時，可以使用以下快捷鍵。目的快捷鍵插入光盤時不用“自動播放”功能按住SHIFT插入CD-ROM復制文件按住CTRL拖動文件創(chuàng)建快捷方式按住CTRL+SHIFT拖動文件立即刪除某項目而不將其放入SHIFT+DELETE“回收站”顯示“查找：所有文件”F3顯示項目的快捷菜單APPLICATION鍵刷新窗口的內容F5重命名項目F2選擇所有項目CTRL+A查看項目的屬性ALT+ENTER或ALT+雙擊可將APPLICATION鍵用于Microsoft自然鍵盤或含有APPLICATION鍵的其他兼容鍵七、Microsoft放大程序的快捷鍵這里運用Windows徽標鍵和其他鍵的組合。Windows徽標+PRINTSCREEN將屏幕復制到剪貼板（包括鼠標光標）Windows徽標+SCROLLLOCK將屏幕復制到剪貼板（不包括鼠標光標）Windows徽標+PAGEUP切換反色。Windows徽標+PAGEDOWN切換跟隨鼠標光標Windows徽標+向上箭頭增加放大率Windows徽標+向下箭頭減小放大率八、使用輔助選項快捷鍵目的快捷鍵切換篩選鍵開關右SHIFT八秒切換高對比度開關左ALT+左SHIFT+PRINTSCREEN切換鼠標鍵開關左ALT+左SHIFT+NUMLOCK切換粘滯鍵開關SHIFT鍵五次切換切換鍵開關NUMLOCK五秒用AIT+TAB還有微軟微標的個鍵，方向鍵。最多的是用到AITF1顯示當前程序或者windows的幫助內容。F2當你選中一個文件的話，這意味著“重命名”F3當你在桌面上的時候是打開“查找：所有文件”對話框F10或ALT激活當前程序的菜單欄windows鍵或CTRL+ESC打開開始菜單CTRL+ALT+DELETE在win9x中打開關閉程序對話框DELETE刪除被選擇的選擇項目，如果是文件，將被放入回收站SHIFT+DELETE刪除被選擇的選擇項目，如果是文件，將被直接刪除而不是放入回收站CTRL+N新建一個新的文件CTRL+O打開“打開文件”對話框CTRL+P打開“打印”對話框CTRL+S保存當前*(糙)*作的文件CTRL+X剪切被選擇的項目到剪貼板CTRL+INSERT或CTRL+C復制被選擇的項目到剪貼板SHIFT+INSERT或CTRL+V粘貼剪貼板中的內容到當前位置ALT+BACKSPACE或CTRL+Z撤銷上一步的*(糙)*作ALT+SHIFT+BACKSPACE重做上一步被撤銷的*(糙)*作Windows鍵+M最小化所有被打開的窗口。Windows鍵+CTRL+M重新將恢復上一項*(糙)*作前窗口的大小和位置Windows鍵+E打開資源管理器Windows鍵+F打開“查找：所有文件”對話框Windows鍵+R打開“運行”對話框Windows鍵+BREAK打開“系統屬性”對話框Windows鍵+CTRL+F打開“查找：計算機”對話框SHIFT+F10或鼠標右擊打開當前活動項目的快捷菜單SHIFT在放入CD的時候按下不放，可以跳過自動播放CD。在打開word的時候按下不放，可以跳過自啟動的宏ALT+F4關閉當前應用程序ALT+SPACEBAR打開程序最左上角的菜單ALT+TAB切換當前程序ALT+ESC切換當前程序ALT+ENTER將windows下運行的MSDOS窗口在窗口和全屏幕狀態(tài)間切換PRINTSCREEN將當前屏幕以圖象方式拷貝到剪貼板ALT+PRINTSCREEN將當前活動程序窗口以圖象方式拷貝到剪貼板CTRL+F4關閉當前應用程序中的當前文本（如word中）CTRL+F6切換到當前應用程序中的下一個文本（加shift可以跳到前一個窗口）在I