XX南沙黃山魯項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略2334515747

30三月2024XX南沙黃山魯項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略23345157472市場調(diào)研與數(shù)據(jù)收集情況市場調(diào)研訪談&問卷城市區(qū)域廣州珠海中山佛山東莞清遠深圳項目周邊項目地塊內(nèi)部項目紅線外地塊項目周邊自然、人文環(huán)境項目周邊公共配套南沙區(qū)內(nèi)交通……南沙在售住宅項目（共14個）中惠璧瓏灣時代南灣星河丹堤南沙奧園萬科府前一號龍光棕櫚水岸優(yōu)山美墅優(yōu)山悅海創(chuàng)鴻南沙一品珠江灣碧桂園豪庭……珠三角在售項目（共23個）珠海中信紅樹灣珠海鳳凰山一號珠海銀海灣廣州玖瓏湖廣州萬科蘭喬圣菲招商金山谷碧桂園蓮山首府中山華發(fā)生態(tài)莊園中山碧桂園秀麗湖東莞萬科麓湖東莞海逸豪庭東莞錦繡山河……專業(yè)人士訪談（共11位）世聯(lián)地產(chǎn)策劃經(jīng)理陳穎林時代南灣銷售經(jīng)理蘇小麗時代南灣策劃經(jīng)理李忠麗碧桂園豪庭銷售經(jīng)理張小姐招商金山谷銷售經(jīng)理黃明泉華發(fā)生態(tài)莊園營銷部經(jīng)理曾先生錦繡山河銷售張小姐萬科麓湖銷售經(jīng)理馮桂堅……消費者深度訪談金山谷別墅客戶蔣先生時代南灣高層客戶張先生時代南灣高層客戶李先生帶香港親戚看房的黃女士夫婦中惠壁瓏灣洋房成交客戶李女士……消費者問卷時代南灣業(yè)主問卷（共57份）南沙奧園業(yè)主抽樣調(diào)查……項目顧問工作階段劃分整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略（中期匯報）啟動區(qū)策略與物業(yè)發(fā)展建議（終稿匯報）市場調(diào)研階段項目地塊查勘案例分析房地產(chǎn)市場調(diào)研專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費者訪談2013/06/292013/07/232013/05/21項目界定及目標分析區(qū)域分析市場分析消費者分析競爭分析項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位規(guī)劃排布建議財務(wù)測算根據(jù)客戶意見對報告進行完善、修改進行規(guī)劃交底，參與規(guī)劃跟進市場調(diào)研階段項目整體定位及工作內(nèi)容回顧大盤開發(fā)模式、分期建議啟動區(qū)策略及定位啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議財務(wù)測算2013/05/31報告思維導(dǎo)圖客戶目標項目條件項目理解及核心問題市場分析消費者分析整體定位與發(fā)展策略項目理解市場機會分析與項目發(fā)展戰(zhàn)略定位與策略主要的研究內(nèi)容中期成果匯報思路區(qū)域背景分析開發(fā)建議競爭分析與發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、開發(fā)建議與經(jīng)濟測算項目理解區(qū)位?核心問題1地塊?廣州市區(qū)一小時車程南沙港高速番禺大道京珠高速虎門高速南沙客運港香港一小時航程東莞半小時車程深圳一小時車程珠海、澳門一小時車程本案西邊入口東邊入口地鐵4號線南沙中心【區(qū)位交通】項目位于廣州最南部南沙區(qū)黃山魯森林公園內(nèi)，周邊道路通達性好，但目前項目地塊內(nèi)缺乏公共交通，進入性一般項目離廣州市中心一小時車程，離南沙中心區(qū)十分鐘車程區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)成熟南沙港快速干線京珠、虎門高速地鐵4號線南沙港客運碼頭內(nèi)部交通一般，公共交通進入性較差地塊離最近的市政主干道約2公里目前只有公園內(nèi)部道路通達，無規(guī)劃市政路和公交站點進入廣州市南沙區(qū)【經(jīng)濟指標與四至】項目占地522畝，容積率較低，地塊內(nèi)外均為綠色山地坡地，中部大面積水庫，具備郊區(qū)景觀大盤潛力經(jīng)濟指標總占地面積：522畝用地性質(zhì)：一類居住用地容積率：0.8-1.8限高：無地塊四至外圍是黃山魯森林公園內(nèi)部為白灰田水庫白灰田水庫大致紅線范圍地塊紅線白灰田水庫山體【地塊優(yōu)勢1】地形地貌豐富，坡地為主，私密性佳，中部湖體可利用率高，開發(fā)空間大，并且可東南向望?，F(xiàn)有湖面可擴展湖面湖邊坡地湖體面積7.5萬平方米湖岸線長1.5千米海景視野東南向望海內(nèi)部低洼【地塊優(yōu)勢2】占地1200多公頃的黃山魯，生物植被覆蓋率達99.9%，物種豐富，負離子含量極高，生態(tài)資源極佳整個公園占地約1200多公頃，主峰海拔295米，是廣州南部地區(qū)的最高峰，可以俯瞰南沙全景動植物生態(tài)資源維管植物460種，其中野生植物434種鳥類41種，鳥類密度在廣州各森林公園中最高兩犧動物8種爬行動物14種黃山魯森林公園內(nèi)空氣中的負離子含量達到5000個/立方厘米，比廣州市的平均值426個/立方厘米高出10倍鳥類植被負離子含量（個/立方厘米）作用700人感覺空氣清新1000具有一定的保健作用8000具有一定的治病作用京珠高速地鐵四號線南沙區(qū)政府4567891011虎門大橋港前路3進港大道12休閑旅游配套區(qū)九王廟南沙游艇會天后宮南沙高爾夫1南沙高爾夫球會2荷塘公園3上下橫欄島4科學展覽館5南沙客運港6南沙大酒店7蒲州花園8南沙天后宮9大角山炮臺10親水公園11游艇俱樂部【地塊優(yōu)勢3】周邊旅游休閑景點豐富，度假設(shè)施高端，項目坐享區(qū)域內(nèi)旅游休閑資源較為成熟的優(yōu)勢【地塊劣勢1】地塊地理位置隱蔽，公共交通通達性較差，半徑2公里內(nèi)缺乏市政配套區(qū)位較為隱蔽，交通不便，從最近的市政路進入地塊有2公里多路面距離缺乏公共和生活配套，地塊半徑兩公里范圍內(nèi)基本無配套黃山魯公園開發(fā)十年，內(nèi)部缺乏基本配套2KM南沙高爾夫南沙小學金業(yè)小學南沙科技館華盛隆商場時代影院南沙海港大酒店黃山魯位置還算蠻偏的，什么配套都沒，就算一個公園，里面廁所都很難找，小賣部都沒有?！仙吵鲎廛囁緳C訪談【地塊劣勢2】項目地塊分散、窄小，存在利用性難度項目地塊總共分為10塊宗地宗地形狀不規(guī)整，面積大小不一，給后期規(guī)劃帶來難度1.2.3地塊窄小5地塊面積小宗地相互之間連貫性較差，需要通過置換或整合達到良好的開發(fā)目的12456789103127.5項目擁有7.5萬平方米天然湖面【數(shù)字黃山魯項目】1500稀缺的1500米湖岸線15°平均約15°坡地觀湖望海128海拔128米，遠望無遮擋海景12000000私享1200萬平方米黃山魯森林公園4888海拔128米，遠望黃山魯森林公園空氣中負氧離子含量高達4888個/cm3天生麗質(zhì)不可多得項目整體優(yōu)勢明顯大于劣勢，黃山魯資源不應(yīng)被辜負，具備開發(fā)高端住宅的基礎(chǔ)。思考一：不辜負項目的先天優(yōu)勢，做到價值最大化就意味著能實現(xiàn)高價高速銷售，區(qū)域市場的現(xiàn)狀和發(fā)展如何，是否具備條件？項目地塊資源具備打造高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)，區(qū)域未來發(fā)展又能否提供高端支撐？物業(yè)市場現(xiàn)狀如何，低價是不是賣得快？高價是不是不能賣？PART2通過對南沙區(qū)域規(guī)劃的分析，預(yù)判未來房地產(chǎn)發(fā)展高度，尋找有利于發(fā)展的優(yōu)勢和機會？PART3目前的市場環(huán)境如何，在區(qū)域內(nèi)是哪一類產(chǎn)品銷售較好與客戶接受度高？思考二：項目具備的“山湖?！辟Y源在消費者中的認知度和認可度有多高？其競爭力究竟有多大，如何在競爭中脫穎而出？南沙奧園優(yōu)山美墅碧桂園豪庭時代南灣南沙境界茗荔雅苑星河丹堤龍光棕櫚水岸南沙灣東苑碧桂園天璽灣區(qū)域周邊具備類似資源的樓盤較多，存在較顯著的競爭，而項目景觀資源和規(guī)模優(yōu)勢并不具有絕對優(yōu)勢，如何在競爭中取勝？本項目PART4消費者對版塊認知如何，對“山湖?！辟Y源是否敏感，在實際置業(yè)中有何需求？PART5存在較為激烈的市場競爭，項目該建立怎樣的核心競爭力和競爭策略來突破競爭？現(xiàn)實與希望目標的對比推導(dǎo)出項目核心問題R2我們想要什么？（針對目標的規(guī)范分析）S我們有什么？（針對現(xiàn)狀的實證分析）項目地塊資源具備打造高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)，在市場環(huán)境下也有“被動”往高端發(fā)展的推力，若打造高端產(chǎn)品能否實現(xiàn)高盈利呢？片區(qū)競爭較激烈，存在同質(zhì)化競爭，項目不具備明顯的規(guī)模和資源優(yōu)勢，打造怎樣的產(chǎn)品才能在競爭中脫穎而出呢？核心問題2：項目的競爭策略是什么，應(yīng)如何整合資源打造什么樣的產(chǎn)品在競爭中勝出？核心問題1：項目如何實現(xiàn)高價高速銷售，實現(xiàn)價值最大化？明確發(fā)展方向，在市場基礎(chǔ)上實現(xiàn)項目價值最大化。報告提綱OUTLINE

OF2區(qū)域背景分析3.1區(qū)域理解3.2規(guī)劃目標3.3產(chǎn)業(yè)發(fā)展3.4人口增長3.5未來價值3區(qū)域市場分析4.1政策分析4.2物業(yè)市場分析4.3市場機會預(yù)判5基于競爭的發(fā)展戰(zhàn)略6項目整體定位與發(fā)展策略7.1項目整體定位7.2項目發(fā)展策略REPORT4消費者分析7開發(fā)建議與經(jīng)濟測算8.1規(guī)劃建議8.2開發(fā)建議8.3經(jīng)濟測算6.1競爭分析6.2發(fā)展戰(zhàn)略5.1消費者特征分析5.2消費者趨勢分析區(qū)域背景分析2尋找項目發(fā)展高度的支撐點霍英東時代，南沙的啟動洛溪大橋通車，霍英東投放啟動資金超25億元虎門輪渡公司成立南沙被確定為九十年代三大重點發(fā)展區(qū)域虎門輪渡及廣珠東線公路正式開通南沙港成為對外通商口岸，南沙客運港試航1988-1992年經(jīng)濟開發(fā)區(qū)時代，大規(guī)模開發(fā)國務(wù)院批準設(shè)立國家級南沙經(jīng)濟核技術(shù)開發(fā)區(qū)全球最大企業(yè)美國通用落戶南沙東發(fā)和南偉碼頭分別投入使用虎門大橋通車粵港經(jīng)濟合作座談會在南沙舉行南沙定位升級為珠三角的中心支點城市1993-1999年南拓時代，產(chǎn)業(yè)紛紛落戶廣州提出“南拓”戰(zhàn)略，將南沙納入廣州城建計劃.廣州市政府提出在南沙“再造一個新廣州”廣州南沙開發(fā)區(qū)建設(shè)指揮部掛牌成立2003豐田發(fā)動機/整車及配套項目落戶南沙南沙國際深水港一期及南沙港快速路相繼開通南沙成為廣州市一個獨立的行政區(qū)。全球500強紛紛投資南沙2000-2011年南沙發(fā)展歷程【區(qū)域理解】南沙是廣州唯一的出?？冢挥谥槿菐缀沃行?，半徑100公里囊括廣深珠港澳，戰(zhàn)略位置顯著廣州南沙南沙【經(jīng)濟發(fā)展】南沙經(jīng)濟發(fā)展迅速，但經(jīng)濟總量相較其他區(qū)仍處于較低水平，預(yù)計2015年GDP達1000億元，發(fā)展空間大

從區(qū)域經(jīng)濟總量來看，南沙經(jīng)濟總量歷年呈上升趨勢，盡管增幅逐年降低，但從整體來看，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展飛猛，2010年達到486億，相比2005年增幅達到295％從廣州十區(qū)二市的經(jīng)濟總量來看，南沙區(qū)經(jīng)濟排名第十一位，GDP處于較為低下水平，但是增幅度卻名列前茅，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿o比2011年各區(qū)GDP排比【產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀】2011年全區(qū)第二產(chǎn)業(yè)比重為80.49%占主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)比重偏低，決定了南沙目前缺乏本地白領(lǐng)中堅階層從近年來數(shù)據(jù)看出，南沙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定于“二、三、一”型，第二產(chǎn)業(yè)比重最大南沙第三產(chǎn)業(yè)比重過小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級和發(fā)展任務(wù)依然艱巨城市第三產(chǎn)業(yè)決定了城市白領(lǐng)階層的數(shù)量南沙區(qū)歷年三次產(chǎn)業(yè)比重圖南沙區(qū)2011年產(chǎn)業(yè)狀況指標本年生產(chǎn)總值（億元）增長（%）合計57113.05第一產(chǎn)業(yè)14.854.58第二產(chǎn)業(yè)495.6412.9第三產(chǎn)業(yè)96.5715.25【規(guī)劃目標】在南拓方針下高起點規(guī)劃，是廣州市唯一寫入國家“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要的片區(qū)，打造成以生態(tài)、智慧和休閑為特色的國際化濱海新城廣東省海洋經(jīng)濟發(fā)展“十二五”規(guī)劃提出要將南沙新區(qū)建設(shè)成為生態(tài)宜居灣區(qū)，打造珠江三角洲優(yōu)質(zhì)生活圈，與港澳緊密合作共同建成亞太地區(qū)最具活力和國際競爭力的城市群，而且重點打造成為國際郵輪母港基地南沙新區(qū)總體概念規(guī)劃粵港澳全面合作的綜合試驗區(qū)，珠三角世界級城市群的新樞紐，全球性城市廣州的重要中心，以生態(tài)、智慧和休閑為特色的國際化濱海新城國家“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要南沙新區(qū)開發(fā)定位為打造服務(wù)內(nèi)地、連接香港的商業(yè)服務(wù)中心、科技創(chuàng)新中心和教育培訓基地，建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)合作區(qū)南沙中心區(qū)【功能布局】南沙新區(qū)規(guī)劃“中、北、西、南”四大組團，項目所處的明珠灣城為商業(yè)服務(wù)和金融創(chuàng)新合作為主的綜合服務(wù)區(qū)西部組團：功能定位：裝備制造業(yè)、嶺南小鎮(zhèn)文化旅游和生態(tài)觀光區(qū)北部組團：功能定位：汽車制造基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中部組團：功能定位：中心灣區(qū)和交通樞紐、城市綜合服務(wù)區(qū)（商業(yè)、金融等）南部組團：功能定位：國際保稅港區(qū)、海洋高新技術(shù)區(qū)、嶺南水鄉(xiāng)示范區(qū)【產(chǎn)業(yè)規(guī)劃】憑借粵港澳幾何中心位置，推進實施CEPA先行先試綜合示范區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)比重將顯著提升，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)前景看好石化工業(yè)轉(zhuǎn)：珠三角航運物流商貿(mào)業(yè)和健康休閑旅游業(yè)鋼鐵制造業(yè)轉(zhuǎn)：臨港先進制造業(yè)進軍現(xiàn)代服務(wù)業(yè)推進實施CEPA先行先試綜合示范區(qū)，在第三產(chǎn)業(yè)有所突破打造新興產(chǎn)業(yè)如電子產(chǎn)業(yè)，目前正在規(guī)劃電子產(chǎn)業(yè)工業(yè)園；電動汽車；生物制業(yè)；核電裝備，打造核電裝備基地；金融服務(wù)以及航運物流南沙，不再被單純當作一個拉動廣州乃至廣東GDP增長的投資區(qū)或工業(yè)園，它已經(jīng)逐漸回歸其本位優(yōu)勢：憑借粵港澳幾何中心的位置，打造內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)貨運航線高效銜接的亞洲樞紐型港口物流中心、承接港澳服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、發(fā)展健康休閑旅游業(yè)。南沙高端醫(yī)療城南沙影視動城南沙游艇會【人口增長】目前南沙人口僅為27萬，預(yù)計近期人口增長速度較慢，后期增長較快，遠期2030年人口規(guī)劃高達200萬人時間項目領(lǐng)域投資額2011年廣州浪奇化工4.5億元2011年珠江啤酒啤酒5.4億元2011年小天鵝工業(yè)園家電7.4億元2011年霍英東集團、金朝陽集團、粵海集團等穗港澳合作項目大型基礎(chǔ)設(shè)施、創(chuàng)投基金、高端醫(yī)療、綜合商業(yè)配套、港口物流、海洋休閑和游艇服務(wù)120億元2012年以色列、港澳等大項目企業(yè)總部、高科技、環(huán)保、商旅、先進制造業(yè)110億元根據(jù)《廣州南沙新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》規(guī)劃總?cè)丝趯⒃?00萬左右隨著南沙高端服務(wù)業(yè)、科技智慧產(chǎn)業(yè)、臨港先進制造業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)以及旅游休閑健康產(chǎn)業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)發(fā)展，南沙產(chǎn)業(yè)人口及居住人口必將大大增加南沙區(qū)人口變化趨勢預(yù)判萬人南沙區(qū)近年來部分投資項目【區(qū)域交通】推進高快速路、軌道交通等樞紐型、動脈型交通設(shè)施與區(qū)內(nèi)交通的有效銜接，構(gòu)建珠三角灣區(qū)城市一小時交通圈海，國內(nèi)外港口均可到達南沙客運港廣州唯一的深水海港，將新增3條亞歐航線、1條泛太航線及1條中東航線，將南沙港打造成世界一流港口陸，粵港1小時生活圈廣深港高鐵(疏港鐵路專線)：全長約１４０公里，香港到廣州的列車行車時間縮短到４０分鐘，深圳到廣州25分鐘地鐵4號線及延長線，延長線有6個站，途經(jīng)南沙客運港，預(yù)計2015年通車；地鐵22號線南部新城線，預(yù)計2020年通車肈順南城際、中南莞城際，廣東西部沿海鐵路等預(yù)計遠期建成增開2條跨區(qū)班線，南沙公交到海珠只需要70分鐘空，國內(nèi)外無縫接駁廣州、珠海、香港、澳門、深圳5大國際機場，75公里內(nèi)1個小時車程可到南沙2020年規(guī)劃交通圖【發(fā)展進程】南沙區(qū)以基礎(chǔ)建設(shè)和交通設(shè)施為先行、逐步推進規(guī)劃落地，近期至中期能給本項目帶來規(guī)劃利好第一階段（2012-2015年）第二階段（2016-2020年）第三階段（2021-2030年）工作重點：基本上完成南沙新區(qū)的行政管理構(gòu)架配置、區(qū)劃調(diào)整、規(guī)劃和政策體系建立打基礎(chǔ)階段國家新區(qū)基本構(gòu)架形成重點項目：南沙客運港已落成南沙游艇會一期已落成2015年地鐵四號線延長線完工2015年廣深港高鐵全線通車建設(shè)規(guī)模：60平方公里人口規(guī)模：27萬常住人口工作重點：南沙新區(qū)大構(gòu)架、大格局趨于完善，完成總體功能構(gòu)建成規(guī)模階段重點項目：2020年地鐵22號線完工中海集團散貨總部、中鐵港航局總部和廣東省電子信息產(chǎn)業(yè)集團總部進駐南沙建設(shè)規(guī)模：90平方公里人口規(guī)模：規(guī)劃人口約80萬工作重點：實現(xiàn)跨越式發(fā)展，一個全新的國家級新區(qū)，嶺南生態(tài)水鄉(xiāng)初步建成初步建成新城重點項目：肈順南城際、中南莞城際，廣東西部沿海鐵路落成南沙高端醫(yī)療城南沙影視動城南沙郵輪母港建設(shè)規(guī)模：300平方公里人口規(guī)模：規(guī)劃人口約200萬南沙新區(qū)建設(shè)的總體推進規(guī)劃為：3年打基礎(chǔ)，5年成規(guī)模，10年建新城新加坡圣淘沙區(qū)域未來南沙樓盤最吸引人的是環(huán)境及價格，看好南沙的房地產(chǎn)市場，因為廣州目前擁有如此優(yōu)美自然環(huán)境的只有南沙了，加上政府的大力扶持，房地產(chǎn)市場潛力很大———廣州地產(chǎn)多年從業(yè)經(jīng)驗沈先生南沙五至八年內(nèi)處于打基礎(chǔ)和功能構(gòu)建階段，城市升級和人口增長的效應(yīng)還未明顯顯現(xiàn)，項目近期入市預(yù)計受到南沙本地的高端支撐有限；但遠期城市跨越式發(fā)展的愿景美好，房地產(chǎn)市場潛力很大，能為項目高端化發(fā)展提供支撐帶來溢價。市場環(huán)境分析3面臨怎樣的市場環(huán)境，有哪些市場機會？中央政府今年以來多次表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，但近期出現(xiàn)信貸和貨幣政策定向微調(diào)，有利于房地產(chǎn)市場企穩(wěn)中央政府多次強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，限購政策繼續(xù)貫徹實施，相關(guān)部委紛紛表態(tài)繼續(xù)嚴格實施調(diào)控措施在具體政策執(zhí)行上，調(diào)控政策“有保有壓”，在繼續(xù)抑制投資投機需求的同時，也提出了對自主性需求的保護，繼續(xù)執(zhí)行差別化信貸政策，支持首套房貸款需求繼2011年12月初下調(diào)存款準備金率后，2012年2月央行繼續(xù)下調(diào)存準率0.5個百分點，進一步釋放貨幣政策微調(diào)信號6月8日央行三年以來首次降息，實際則不對稱降息，釋放利率市場化信號表示個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準利率的0.7倍再次降息一方面表明信貸和貨幣政策定向微調(diào)范圍擴大，對未來樓市成交量持續(xù)高位產(chǎn)生正向影響，另一方面是購房者貸款支出成本下降有利于其加強入市信心最新存貸款利率走勢宏觀政策目前政策處于筑底維穩(wěn)階段，未來以鞏固調(diào)控成果為主，預(yù)計不會有更為嚴厲的政策出臺，項目受“90/70”政策影響以及未來南沙出臺“限價”政策的可能性均較小“90/70”政策開始于2006年的“國十五條”，本項目取地時間在2001年，受影響的可能性小在2011年的土地土地掛牌和交易中對戶型占比要求的“70%”消失了，而被“60%”、“56%”代替目前南沙區(qū)只有萬科府前一號受“90/70”政策影響，其余出讓土地以及項目均未見受限開發(fā)商可以通過“兩套連通”、“偷面積”方式來規(guī)避“90/70”政策的限制案例一：2011年9月18日，被萬科以底價收入囊中的白云區(qū)白云大道的AB2911022地塊，對中小套型的占比要求沒有出現(xiàn)70%的字眼，而是不小于60%。案例二：2011年9月18日拍賣的番禺區(qū)沙灣鎮(zhèn)龍岐村萬科金色城品北側(cè)的CQNJ11-02地塊和位于番禺區(qū)橋南街番禺中學西側(cè)的CQNJ11-03地塊，要求兩地塊中小套型(90平方米以下)比例僅為56%。案例三：9月19日，首批火車南站重點功能區(qū)9幅地塊正式亮相。有1幅二類居住用地、4幅商住混合地，其中，二類住宅用地的中小套型(90平方米以下)比例不低于50%，另外4幅商住混合用地的中小套型比例不低于56%。中國總理溫家寶2012年3月5日在向十一屆全國人大五次會議作政府工作報告時表示，要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸房地產(chǎn)政策總基調(diào)：宏觀政策廣州作為一線城市，3－5年內(nèi)取消限購的可能性不大，受調(diào)控政策影響，房企策略趨于謹慎，加大促銷力度，出現(xiàn)“小陽春”現(xiàn)象，整體市場庫存下降，市場企穩(wěn)回暖跡象明顯2012年5月，廣州一手房成交9129套，環(huán)比上升57％；成交面積共103.6萬平米，環(huán)比上升49%，同比上升22%；一手房成交均價為12259元/平米，環(huán)比上升2%，同比上升3％；全市成交金額127.1億，環(huán)比上升52%，同比上升26%廣州市場“小陽春”的原因分析全國市場形勢影響：一是在全國形勢的影響下，“政府信號”、“信貸放松”和“樓盤降價”造成各地樓市小陽春的出現(xiàn)；廣州特殊情況：二是針對廣州市場。由于政府調(diào)控，部分樓盤推遲到2012年第一季度上市。目前市場的樓盤蓄客期長且面世集中，導(dǎo)致了市場成交量上升明顯宏觀政策年度供應(yīng)面積（平方米）供應(yīng)套數(shù)成交面積（平方米）成交套數(shù)成交均價（元/平方米）供求比每年未售余量累計未售（平方米）2010年9,241,04486,2738,262,86779,43611,3601.1978,1778,718,4952011年10,256,05992,6167,620,32369,10111,1571.32,635,73614,302,6782012年（1-5月）2,758,09823,6063,171,79228,78611,4210.9-413,69413,888,984市場未來趨勢：預(yù)計短期內(nèi)廣州市場價格會小幅度上漲，成交量進一步回升年度供應(yīng)面積（平方米）供應(yīng)套數(shù)成交面積（平方米）成交套數(shù)成交均價（元/平方米）成交金額（元）供求比20111,012,6718,968684,9226,0108,2795,670,198,0001.52012195,8341,713283,6752,4807,5212,133,550,4310.7調(diào)控政策下的房企促銷行為使得2012上半年南沙整體市場呈現(xiàn)“量升價跌”的現(xiàn)象，產(chǎn)品銷售速度理想，庫存下降，預(yù)計庫存消化期需半年2012年整體市場成交均價比去年同期下降8.5％，帶動成交量上升2012年1－5月南沙市場的高層供求比呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”的情況，市場同時消化2011年剩余的貨量截止2012年6月4日，南沙市場整體可售住宅房源達3239套，以1月至5月的月均成交量535套統(tǒng)計，消化期仍需半年2011-2012南沙高層供應(yīng)套數(shù)與成交套數(shù)近25周南沙高層成交套數(shù)與均價宏觀政策在政府調(diào)控期內(nèi)，南沙區(qū)資源型高端項目受市場調(diào)整影響較小，甚至出現(xiàn)逆勢上漲府前板塊的項目無特殊自然景觀資源、且供應(yīng)量普遍較大，價格下降速度高于南沙整體區(qū)域市場，如萬科府前一號擁有自然景觀資源的高端項目降價幅度較小、甚至逆市上揚，總體均價高于南沙平均水平，如時代南灣宏觀政策【時代南灣】首期高層產(chǎn)品在廣州市限購令出臺前開盤，銷售速度十分理想，二期高層產(chǎn)品受政策影響、銷售情況欠佳2010.10.1.2010.10.15.2011.10.3.時代南灣首期開盤，共500多套，首月內(nèi)售出超過400套，首月銷售率達80％“新國五條”、即國家限購令出臺廣州限購令出臺廣州限購令細則出臺，市場進一步壓縮時代南灣二期高層開盤，首推共240多套，首月內(nèi)售出110余套，首月銷售率約為40％2010.9.29.2011.2.15.宏觀政策【時代南灣】相比于南沙其他樓盤，限購令下的時代南灣銷售情況相對較好，主要得益于自然景觀資源價值的帶動作用樓盤名稱項目景觀資源推出時間推出貨量銷售價格（元/平方米）銷售速度時代南灣海景、中心湖景，山景首期2010年10月共500多套9800推出首月銷售率達80％，半年內(nèi)售罄二期2011年10月，2012年5月加推共400套，首推240套9500-11000推出首月銷售率約40％，至今剩約120套碧桂園豪庭無特殊景觀首期2010年10月共200多套6900推出首月銷售率約60％，4個月內(nèi)售罄二期2011年1月共約100套7500推出首月內(nèi)售罄三期2011年4月共100多套8300推出首月銷售率約50％四期2011年5月共204套8300推出首月銷售率約30％五期2011年8月共200多套8700，降價7300推出首月銷售率約20％，降價后至2012年5月售罄時代南灣首期在廣州限購令推出月內(nèi)銷售率達80％，共售出400多套，成交均價9800元/平方米同期推出的碧桂園豪庭銷售率為60％，售出貨量約120套，成交均價為6900元/平方米從成交的數(shù)量、價格、速度來看，時代南灣的景觀資源帶動力較強，限購條件下的銷售情況相對影響較小宏觀政策【政策環(huán)境】政策筑底維穩(wěn)，以鞏固調(diào)控成果為主，預(yù)計不會有更為嚴厲的政策出臺，近期出現(xiàn)信貸和貨幣政策定向微調(diào)利好，但廣州作為一線城市，3－5年內(nèi)取消限購的可能性不大在政府調(diào)控期內(nèi)，南沙區(qū)資源型高端項目受市場調(diào)整影響較小，銷售價格甚至出現(xiàn)局部逆勢上漲——政策環(huán)境下，對有良好資源的項目發(fā)展高端住宅有較強支撐，未來的消化情況看好政策維穩(wěn)下的廣州、南沙市場緩慢回暖，整體庫存下降，未來消化不成問題【總體格局】南沙區(qū)目前在售項目主要集中在兩個區(qū)域，根據(jù)其空間分布和集中程度可分為府前板塊和進港板塊高層市場-南沙【府前板塊】在售樓盤均圍繞地鐵四號線蕉門站與金洲站，公共交通便利，毛坯單價段在6000-7000元/平方米高層市場-南沙1753246編號樓盤總建面（萬平方米）容積率主力產(chǎn)品價格元/㎡裝修元/㎡1中惠璧瓏灣27.84106平方米、137－142平方米的三房880018002龍光棕櫚水岸261.670平方米兩房，90、110平方米三房6500毛坯3萬科府前一號27278-83平方米兩房，90-125平方米三房850020004濱海花園雋城581.5117－124三房880020005創(chuàng)鴻南沙一品11.54.686平方米兩房，119平方米三房7500毛坯6碧桂園豪庭6.40.479-133平方米兩房、三房870018007珠光南沙御景9.62.8100－140平方米的三房、四房6000毛坯【進港板塊】在售項目普遍有山、湖、海等景觀資源，毛坯單價段在7000-8000元/平方米，高于府前板塊，資源比地段的溢價作用明顯高層市場-南沙15342編號樓盤總建面（萬平方米）容積率主力產(chǎn)品均價元/㎡裝修元/㎡1時代南灣541.692、122平方米三房1100030002南沙奧園500.998-145平方米的三房、四房8000毛坯3優(yōu)山美墅10282平方米兩房，102－125平方米三房6800毛坯4優(yōu)山悅海15.72.880平方米兩房，115－136平方米三房7000毛坯5珠江灣1472.598平方米兩房，118－138平方米三房850020006星河丹堤320.8128-135平方米三房未定未定6【產(chǎn)品特點】在售項目在建筑排布、外立面、梯戶比和戶型等方面呈現(xiàn)同質(zhì)化，造成板塊內(nèi)項目的正面競爭壓力大建筑排布：以圍合/半圍合式與行列式的排布為主流外立面風格：現(xiàn)代風格占據(jù)主流地位，項目外觀與周邊環(huán)境相符、但存在極大的雷同性梯戶比：普遍存在的建筑梯戶基本為1梯3和1梯4，平層類型產(chǎn)品缺乏戶型：絕大多數(shù)項目的主力戶型為三房、且面積段固定在100-130平方米高層市場-南沙南沙樓盤同質(zhì)化產(chǎn)品表現(xiàn)方面建筑排布圍合/半圍合式中惠璧瓏灣，龍光棕櫚水岸，萬科府前一號，碧桂園豪庭，南沙奧園行列式濱?；▓@，星河丹堤，優(yōu)山美墅，珠江灣點式創(chuàng)鴻南沙一品，時代南灣，優(yōu)山悅海外立面風格現(xiàn)代中惠璧瓏灣，濱?；▓@，創(chuàng)鴻南沙一品，碧桂園豪庭，星河丹堤，時代南灣，優(yōu)山美墅，優(yōu)山悅海西班牙龍光棕櫚水岸，南沙奧園Art－deco萬科府前一號，珠江灣梯戶比1梯3中惠璧瓏灣，萬科府前一號，濱海花園，創(chuàng)鴻南沙一品1梯4中惠璧瓏灣，龍光棕櫚水岸，碧桂園豪庭，星河丹堤，時代南灣，優(yōu)山美墅，優(yōu)山悅海，珠江灣主力戶型三房中惠璧瓏灣，濱?；▓@，創(chuàng)鴻南沙一品，碧桂園豪庭，星河丹堤，時代南灣，優(yōu)山美墅，優(yōu)山悅海，濱海花園，星河丹堤，優(yōu)山美墅，珠江灣，創(chuàng)鴻南沙一品，時代南灣，優(yōu)山悅海其他萬科府前一號，南沙奧園【產(chǎn)品特點】南沙區(qū)作為廣州發(fā)展熱點和主要住宅供應(yīng)地、已經(jīng)吸引大批品牌開發(fā)商進駐，區(qū)域市場將由品質(zhì)化將向高端化發(fā)展在售項目中基本由成熟開發(fā)商進行操作，其中不乏知名性開發(fā)商品牌，如萬科、碧桂園、越秀城建、珠江地產(chǎn)等大型房企開發(fā)項目從品質(zhì)和檔次上都呈現(xiàn)迅速提高的趨勢，結(jié)合南沙區(qū)的高端定位和規(guī)劃、未來南沙的住宅項目檔次將進一步提升高層市場-南沙南沙碧桂園碧桂園豪庭碧桂園天璽灣從碧桂園在南沙的三個項目：南沙碧桂園、碧桂園豪庭和碧桂園天璽灣來看，開發(fā)商在南沙項目的投入越發(fā)重視，產(chǎn)品素質(zhì)也或者快速提高【產(chǎn)品特點】自然景觀資源對項目帶來的增值空間大，其中海景資源帶來的溢價點最高高層市場-南沙西向看山東向看海

優(yōu)山美墅E3棟11層3號戶型產(chǎn)品西北朝向，能夠看到良好的黃山魯森林公園和部分湖景，售價7080元/平方米；E3棟11層7號戶型產(chǎn)品東向，能夠看到窄角度海景，售價7150元/平方米E3棟4層3號戶型有黃山魯公園部分山景，售價6680元/平方米；7號戶型無任何景觀，售價6030元/平方米產(chǎn)品的景觀重要性大于朝向，優(yōu)良的景觀資源帶來的溢價能夠彌補其他產(chǎn)品缺陷、如朝向，海景溢價率為15％，湖景溢價率為10％。

珠江灣一線看海的高層產(chǎn)品均價為13000元/平方米；后排的海景房均價為9500元/平方米，非海景房為8500元/平方米海景資源給項目產(chǎn)品帶來的溢價最高，一線海景產(chǎn)品溢價率達50％，二線海景產(chǎn)品溢價率約15％。3號戶型7號戶型【銷售情況】南沙整體單盤平均年消化5.4萬平方米，其中進港板塊單盤平均年消化4.7萬平方米，最好的有6萬平方米高層市場-南沙樓盤所在板塊開盤時間推貨量（萬平方米）銷售面積（萬平方米）消化速度（萬平方米/年）中惠璧瓏灣府前一期2012-04-292.52.55.1萬科府前一號二期2011-04-292117.76.8濱?；▓@雋城八期2012-06-022.41.74.9創(chuàng)鴻南沙一品——1.2————碧桂園豪庭一期2010-10-12109.65.7星河丹堤進港————————時代南灣2010-10-01一期2011-10-03二期8.66.46.2南沙奧園2007-12-18109.73.7優(yōu)山美墅2011-08-075.644.3優(yōu)山悅海2012-05-063.20.83.6珠江灣2010-12-1819.510.55.8【供應(yīng)成交－戶型】在售樓盤中三房的產(chǎn)品占絕對主導(dǎo)，并且其銷售情況最好主流戶型最主要的戶型為三房，其次為二房和四房三房產(chǎn)品的銷售率最好高層市場-南沙樓盤戶型統(tǒng)計表戶型供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)比例銷售套數(shù)銷售率二房215418.68%176181.75％三房727563.09%606883.41％四房198117.18%152677.03％其他1221.05%8872.31％合計11532100.00%944381.88％單位：套南沙區(qū)供應(yīng)/成交產(chǎn)品戶型分布統(tǒng)計注：“其他”包括一房、五房與復(fù)式產(chǎn)品【供應(yīng)成交－面積】在售樓盤供應(yīng)的戶型以100平方米以下和110－130平方米的為主，160-170平方米的產(chǎn)品銷售情況最好高層市場-南沙樓盤戶型面積統(tǒng)計表面積段供應(yīng)套數(shù)已售套數(shù)比例90以下1382120287%90-1001862165689%100-11091184693%110-1201595123477%120-1302557199278%130-1401290105482%140-150127793673%150-160721926170-180906572%180以上1048885%合計11532946182%單位：套單位：平方米主流面積段為110-130平方米、以及100平方米以下，當中以120-130平方米的供應(yīng)量最高面積在160-170平方米的產(chǎn)品銷售情況最好南沙區(qū)供應(yīng)/成交商品房面積分布統(tǒng)計【供應(yīng)成交－總價】在售樓盤中總價在140－150萬的產(chǎn)品銷售情況最好，其次為80萬以下的產(chǎn)品主流總價分為兩個區(qū)間：90萬以下、以及100－130萬的產(chǎn)品低總價的兩房產(chǎn)品銷售情況最好100－130萬的產(chǎn)品總供應(yīng)量最大，銷售情況較好高層市場-南沙南沙區(qū)商品房總價段分布單位：套單位：萬元樓盤總價統(tǒng)計表（供應(yīng)）總價套數(shù)供應(yīng)比例已售銷售率低于70172414.95%157291.18%70-80157913.69%148794.17%80-90164714.28%139384.58%90-1004283.71%38589.95%100-110242421.02%196681.11%110-120123410.70%85769.45%120-130132811.52%98474.10%130-1404383.80%27262.10%140-1503643.16%36098.90%150以上2281.98%17476.32%合計11532100.00%9461

【客戶情況】府前與進港兩個版塊在配套、資源等硬件上有顯著差別，兩個板塊所吸引的客戶群體也有較大區(qū)別高層市場-南沙板塊樓盤自然景觀市政配套客戶府前中惠璧瓏灣蕉門河

蕉門河景觀棧道、南沙區(qū)政務(wù)服務(wù)中心以廣州和南沙的公務(wù)員、地鐵四號線沿線一些企業(yè)的員工和附近科學園的員工為主，剛需客戶為主要客戶龍光棕櫚水岸蕉門河南沙小學、廣州市南沙第二中學、國際外國語學校高層以廣州剛需外溢客戶為主萬科府前一號蕉門河南沙小學、廣州市南沙第二中學、國際外國語學校、南沙中心醫(yī)院以廣州、南沙的剛需客人為主，還有一部分投資客濱?；▓@雋城無南沙中心醫(yī)院、體院館、圖書館南沙本地客人為主，尤其公務(wù)員和事業(yè)單位人員，其余為廣州市區(qū)內(nèi)客人創(chuàng)鴻南沙一品無金洲廣場、南沙中心醫(yī)院看房客人以南沙本地客為主，其余為廣州市區(qū)客人，如天河區(qū)，自住與投資都有碧桂園豪庭無南沙金隆小學、南沙第一中學、南沙中心醫(yī)院高層客戶以剛需客人和改善居住環(huán)境的客人為主，主要來自番禺和南沙本地進港星河丹堤海景，山景，湖景南沙高爾夫、南沙大酒店、黃山魯公園、天后宮尚未開盤時代南灣海景，山景，湖景南沙游艇會、南沙高爾夫、南沙大酒店、黃山魯公園、天后宮洋房客戶主要為南沙、番禺和廣州市區(qū)客人南沙奧園海景，山景，湖景南沙游艇會、南沙高爾夫、南沙大酒店、黃山魯公園、天后宮以廣州市內(nèi)做生意的以投資、度假客人為主，其余為番禺、南沙本地客人和中山的消費者優(yōu)山美墅海景，山景黃山魯公園、南沙高爾夫60％為廣州天河區(qū)、海珠區(qū)的客人，20％為南沙本地客人，20％為珠三角周邊城市客人優(yōu)山悅海部分海景南沙游艇會，南沙大酒店，天后宮，英東中學主要是來自廣州市區(qū)的剛需客，本地客戶少量珠江灣海景英東中學，南沙小學，南沙中學，南沙中醫(yī)院以南沙本地、南沙客運站服務(wù)人員、周邊科技園區(qū)客人為主，其他來自廣州市區(qū)剛需客戶為主度假投資客戶為主【供應(yīng)成交—戶型】供應(yīng)量最大的依然是三房產(chǎn)品，其銷售情況與四房產(chǎn)品相近，銷售情況最好為二房產(chǎn)品高層市場-南沙進港板塊戶型套數(shù)供應(yīng)比例已售銷售率二房91025%62669%三房191051%114060%四房80322%47359%其他933%7783%合計3716100%231662%進港板塊的貨量為南沙總貨量的三分之一，三房產(chǎn)品依然為主流的戶型，但相對于南沙整體市場比例有所下降相對于南沙整體市場，進港板塊呈現(xiàn)更多的“兩極分化”，即小戶型的兩房產(chǎn)品和大戶型的四房以上產(chǎn)品比例更大大戶型產(chǎn)品占南沙總量的41%，小戶型產(chǎn)品銷售情況最佳單位：套數(shù)南沙區(qū)進港板塊供應(yīng)/成交商品房戶型分布統(tǒng)計【供應(yīng)成交—面積】進港板塊最暢銷的產(chǎn)品為180平方米以上的大戶型，140-160平方米的產(chǎn)品供應(yīng)量和銷售情況均不理想高層市場-南沙進港板塊進港板塊中160平方米以上的產(chǎn)品銷售較為理想，其中銷售情況最好的為180平方米以上的產(chǎn)品，但總供應(yīng)量不大；100平方米以下的小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量和銷售情況均比較理想南沙整體市場中的主流面積段、120-160平方米產(chǎn)品銷售情況欠佳，其中以140-160平方米的產(chǎn)品銷售情況最差面積段套數(shù)供應(yīng)比例已售銷售率90以下45112.14%34276%90-10056515.20%39470%100-1101273.42%8869%110-1203469.31%15946%120-13092925.00%57262%130-14055414.91%35664%140-15044211.89%21048%150-160721.94%1926%160-170701.88%5173%170-180561.51%3766%180以上1042.80%8885%合計3716100.00%231662%南沙區(qū)進港板塊供應(yīng)/成交商品房面積分布統(tǒng)計單位：套數(shù)單位：平方米【供應(yīng)成交—總價】總價在140萬以上的產(chǎn)品供銷情況最佳，80－90萬、110-130萬元的產(chǎn)品銷售情況不理想高層市場-南沙進港板塊總價套數(shù)供應(yīng)比例已售銷售率低于7040810.98%27667.65%70-801754.71%10962.29%80-9038610.39%17745.85%90-1001594.28%11974.84%100-11067218.08%47770.98%110-12074820.13%41655.61%120-13049413.29%29259.11%130-14043811.79%27262.10%140-150421.13%42100.00%150以上1945.22%14675.26%合計3716100.00%231662.59%由于進港板塊中的小戶型和大戶型產(chǎn)品銷售情況較好，因此產(chǎn)品總價上表現(xiàn)出同樣的趨勢總價低的投資型產(chǎn)品、和總價高的投資度假型產(chǎn)品銷售情況最好單位：套數(shù)單位：萬元南沙區(qū)進港板塊供應(yīng)/成交商品房總價分布統(tǒng)計【戶型－面積交叉分析】主力二至四房產(chǎn)品中最暢銷的產(chǎn)品為110平方米以下的小戶型和160平方米以上的大戶型產(chǎn)品高層市場-南沙進港板塊面積小的二房、三房產(chǎn)品銷售情況最好110-130平方米的三房產(chǎn)品供應(yīng)量最大，但銷售情況最差四房產(chǎn)品中、140-160平方米的銷售情況不佳，160平方米以上大面積的四房產(chǎn)品銷售情況更好單位：套數(shù)單位：套數(shù)單位：平方米單位：平方米單位：平方米單位：套數(shù)四房戶型－面積交叉分析三房戶型－面積交叉分析二房戶型－面積交叉分析【總價－戶型交叉分析】總價在90萬以上的二房、110萬以上的三房和130萬以上的四房產(chǎn)品銷售情況最好高層市場-南沙進港板塊小戶型產(chǎn)品總價在100萬以下的接受度高，其中90-100左右的產(chǎn)品最暢銷三房產(chǎn)品中110萬以上產(chǎn)品銷售情況較佳，最暢銷的為120-130萬四房產(chǎn)品中130萬以上的總貨量不大，但銷售情況最好，面積偏小、總價較低的四房產(chǎn)品銷售不佳單位：套數(shù)單位：套數(shù)單位：套數(shù)單位：萬元單位：萬元單位：萬元三房總價－面戶型交叉分析四房總價－面戶型交叉分析二房總價－面戶型交叉分析【客戶分析】從成交客戶信息看，主要來源為廣州天河、番禺、越秀、白云、海珠、南沙6個區(qū)域，廣州市區(qū)為絕對主力越秀區(qū)荔灣區(qū)

花都區(qū)深圳東莞天河區(qū)白云區(qū)越秀區(qū)海珠區(qū)荔灣區(qū)番禺區(qū)南沙區(qū)花都區(qū)增城市蘿崗區(qū)黃埔區(qū)東莞深圳

客戶主要分布于天河、番禺、越秀、白云、海珠、南沙6個區(qū)域高層成交客戶地圖高層市場-南沙進港板塊【客戶分析】進港板塊存在較多以投資、度假為主要目的客戶，主要構(gòu)成為廣州市區(qū)中高管、番禺和南沙的泛公務(wù)員戶型樓盤名稱主要面積段（平方米）客戶置業(yè)目的二房時代南灣82－92廣州市區(qū)白領(lǐng)，番禺和南沙本地居民投資，首改三房南沙奧園110－140廣州、南沙公務(wù)員、事業(yè)單位員工投資、度假時代南灣92－122番禺和南沙的居民、廣州市區(qū)中高端白領(lǐng)投資、度假南沙珠江灣118－158南沙本地居民、南沙客運站附近工作人員、周邊科技園區(qū)高管投資、自住四房南沙珠江灣128－160南沙本地居民、廣州市區(qū)內(nèi)事業(yè)單位員工投資、度假南沙奧園124－168南沙企事業(yè)員工、公務(wù)員投資、首改、自住投資、首改客戶廣州市區(qū)一般企業(yè)職員，番禺區(qū)首改客戶投資度假客戶廣州市區(qū)中高端白領(lǐng)，番禺、南沙本地居民，部分南沙公務(wù)員，企業(yè)主等自住、投資客戶番禺和南沙本地居民，南沙事業(yè)單位員工、公務(wù)員，廣州市區(qū)白領(lǐng)90萬以下110萬以下130萬及以上南沙進港板塊高層成交客戶來源分析高層市場-南沙進港板塊【土地市場】南沙2011年成交總建面79.19萬平方米，2012年現(xiàn)掛牌總建面36.45萬平方米，整體供應(yīng)量大，容積率基本在2以上地塊容積率占地㎡成交時間成交總價（萬元）樓面單價（元/㎡）1≤2.8832222011-8-84550019522≤3.0137832011-8-8418010103≤3.010298.52011-8-8830026864≤1.81890372011-8-89100026745≤1.8944042011-8-84600027076≤2.5131782011-3-7538016337≤1.8229162011-3-728306868≤2.0640642011-3-72180016479≤2.5442482011-6-2523000167010≤1.8617162011-6-25844075911≤3.0340562011-6-2522460234012≤2.5162372011-6-2511500283312111098765432120112012碧桂園天璽灣高層市場-南沙【未來供應(yīng)】后續(xù)供應(yīng)估計達250萬平方米，按照南沙2011年年消化近70萬平方米計算、且預(yù)計南沙市場成交進一步活躍，全部消化大約需三年，供應(yīng)競爭不大高層市場-南沙編號樓盤未來可售面積（萬平方米）1碧桂園天璽灣502濱?；▓@283南沙珠江灣214星河丹堤185時代南灣166優(yōu)山悅海167中惠璧瓏灣128創(chuàng)鴻南沙一品69南沙灣3.810近兩年土地80合計250.82012（三）2012（四）2013（一）2013（二）2013（三）2013（四）2014（一）2014（二）2014（三）2014（四）二期高層尾貨持續(xù)銷售，年底推出第三期尾貨續(xù)銷(120-170㎡)，均價8000，后面兩期推出小戶型產(chǎn)品新品面世，洋房續(xù)銷（86、119㎡,預(yù)計售價7000-7500）高層新貨面市(76-137㎡)2013下半年主推高層產(chǎn)品，具體未定高層持續(xù)銷售(76-136㎡,均價6600毛坯)高層持續(xù)銷售(96-142㎡,均價8500帶裝修)小戶型產(chǎn)品，預(yù)計2013上半年推出65-110㎡小戶型產(chǎn)品預(yù)計2014年本項目高層產(chǎn)品入市，市場供應(yīng)量約為100萬平方米【小結(jié)】高層市場-南沙南沙整體市場消化量看漲，消化情況理想，預(yù)計本項目入市時市場供應(yīng)競爭不大，市場銷售壓力較小，但高層產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，本項目將通過產(chǎn)品差異化進行競爭進港板塊中多為首改、再改和投資度假客戶，偏好90平方米以下低總價的小戶型產(chǎn)品和160平方米以上的舒適型大戶型產(chǎn)品景觀資源存在較大的溢價空間，其中海景資源有15％－50％的溢價可能，湖景、山景有10％的溢價可能，本項目高層產(chǎn)品將最大化景觀資源、實現(xiàn)高溢價【思考】別墅作為拔高形象的產(chǎn)品，代表著項目的高度，因此注定要放眼珠三角來考量項目的占位別墅市場跳出南沙，從珠三角高度看項目——項目的高立意，注定眼光不能局限在南沙，對于珠三角的高端項目，本項目具備的資源基礎(chǔ)，能否超越廣州的頂級項目的天花板。【格局】珠三角的頂級豪宅多依托強勢資源，三層級格局較為明顯別墅市場頤杰鴻泰獅子湖聯(lián)排：150-180萬雙拼：350-400萬獨棟：600-1000萬中信山語湖獨棟：800-2000萬碧桂園秀麗湖獨棟：1000-2500萬華發(fā)生態(tài)莊園聯(lián)排：400-500萬雙拼：500-600萬獨棟：650-1000萬中海銀海灣聯(lián)排雙拼：1000-3000萬中信紅樹灣聯(lián)排：1000-3000萬萬科麓湖雙拼：350-400萬獨棟：800-1600萬海逸豪庭獨棟：600-2000萬金灣領(lǐng)海獨墅獨棟：800-1300萬光大錦繡山河獨棟：1500-3800萬東部華僑城天麓疊拼：2000-2500萬獨棟：4700-4800萬城市一線二線天麓獅子湖三線山湖園林景觀強勢山湖景觀一線海景資源華發(fā)莊園麓湖山語湖秀麗湖紅樹灣銀海灣金灣領(lǐng)海錦繡山河海逸豪庭第三層級：三線城市+山湖園林資源總價區(qū)間：1000萬以下第二層級：二線城市+強勢山湖資源總價區(qū)間：1000-3000萬第一層級：一線城市+海資源總價區(qū)間：3000萬以上第一層級第二層級第三層級玖瓏湖獨棟：1000-4200萬玖瓏湖高端別墅在珠三角城市均有分布，總價層級北低南高，主力總價段在500-1500萬元之間，頂級產(chǎn)品一深圳珠海為代表，占據(jù)海景資源，價位在3000萬元以上【客戶】主流客戶群體以珠三角的中高端財富階層為主，其中以近南沙的東莞中西部及港澳客戶存在較大的購買南沙物業(yè)意向度假市場主力總價段主力面積段㎡市場特點客戶分析客戶購買南沙預(yù)期清遠150-400萬250-350較開放，競爭激烈，價格戰(zhàn)，價低好銷珠三角及清遠本地一般佛山800-2000萬300-600較封閉，別墅不愁賣，2011年后受政策調(diào)控有一定影響以佛山各個鎮(zhèn)街的客戶為主；度假意識弱，山水別墅的追隨者較低中山500-1200萬350-550封閉，受限價影響，銷售受阻中山本地富人偏自住，度假意識淡較低珠海1000-3000萬250-400區(qū)外型的主題度假市場、主打海主題，高端項目不少，價格高、客戶接受高港澳及全國各地，區(qū)外客戶度假意識強，看重海景與城市環(huán)境較高（香港、澳門）東莞600-1500萬300-600不乏山水資源盤，各鎮(zhèn)區(qū)皆有資源型山水項目較為封閉，尊貴的絕版頂級物業(yè)仍有市場空間以東莞本地私企業(yè)主、企業(yè)高管為主，兼政府高層，港臺商客（來莞8-10年以上）；對置業(yè)距離、養(yǎng)生、海景敏感較高（中西部厚街長安虎門鎮(zhèn)街客戶）深圳2000-5000萬350-500價格是珠三角標桿，全面豪宅化，頂級化，泛投資化是度假主題型市場，追求強的鮮明度假主題和務(wù)實的度假生活度假意識強、支付力強，基數(shù)大，來源范圍廣，幅射性大，深圳為主，以及東莞、港澳和外籍人士；置業(yè)目的多樣，企業(yè)會所、個人休閑、投資保值等多種可能性較低別墅市場玖瓏湖和山語湖是廣州近郊的頂級物業(yè)，具備強勢的品牌號召力和山水資源，同時巨資投入打造頂級配套廣州別墅物業(yè)格局資源依托主流別墅：優(yōu)山美墅、碧桂園豪庭、龍光棕櫚水岸、茗荔雅苑優(yōu)質(zhì)山水/海/品牌/配套城市/優(yōu)質(zhì)山水/海無資源同質(zhì)化山水資源型別墅：東江首府、時代南灣、蘭喬圣菲、天湖峰境、星河丹堤高端/城市別墅：保利西海岸、金域藍灣、招商金山谷頂級豪宅：新鴻基玖瓏湖、中信山語湖、大一山莊別墅市場指標新鴻基玖瓏湖中信山語湖區(qū)位花都山前大道南海里水項目規(guī)模占地1700畝7144畝資源三萬畝九龍湖森林公園、2.5平方公里浩瀚湖面、九龍湖高爾夫2000畝郊野森林公園；1200畝水庫(景觀湖)500畝濕地公園；1600畝的高爾夫球場配套高爾夫球會、耀華國際學校、公主酒店、馬術(shù)學校、國際五星級度假酒店頂級高爾夫球場、500余畝五星級酒店、國際會議中心、巴卡拉精品酒店、廣東實驗中學、高檔商業(yè)品牌新鴻基，香港豪宅專家，有豪宅客戶資源中信地產(chǎn)，國企背景，有成熟豪宅產(chǎn)品線項目資源優(yōu)質(zhì)但不超越，受限地塊體量和投資規(guī)模，不具備超越目前頂級物業(yè)的基礎(chǔ)，但能做到接近廣州頂級的水平【廣州頂級項目情況】玖瓏湖別墅市場廣州近郊區(qū)域【玖瓏湖】廣州北大型國際化生態(tài)度假低密宜居社區(qū)，坐擁強勢九龍湖森林公園和高爾夫資源，新鴻基品牌效應(yīng)吸引國際客戶規(guī)模占地約120萬平方米建面約80萬平方米容積率0.67產(chǎn)品目前在售2期獨棟別墅360㎡，4房3廳4衛(wèi)設(shè)計446-470-570㎡，5房5廳5衛(wèi)設(shè)計600㎡，6房4廳6衛(wèi)設(shè)計現(xiàn)代簡約風格價格均價毛坯30000元/㎡最貴一套680㎡，3000㎡花園，無地下室，4200萬最便宜一套850萬銷售一期售完，二期78棟，11年5月開盤，剩16套，月銷5套客戶廣州企業(yè)家為主，加拿大、港澳等全球都有，有企業(yè)客戶買做會所客戶看中品牌和環(huán)境，獨棟基本自住，雙拼小戶型基本為度假客有較多高爾夫球會會員為業(yè)主配套學校：國際學校、馬術(shù)學校酒店：國際五星級度假酒店、歐陸式度假小鎮(zhèn)內(nèi)酒店高爾夫球會、國際教育機構(gòu)體系、歐陸式度假小鎮(zhèn)及國際五星級度假酒店等【板塊格局】依據(jù)區(qū)域位置和資源條件，可劃分為中心區(qū)城市型別墅、近郊區(qū)資源型別墅以及無明顯優(yōu)勢的普通別墅別墅市場-廣州北二環(huán)東二環(huán)中心區(qū)城市型別墅城區(qū)、白云南、番禺北、蘿崗西近郊區(qū)資源型別墅增城、花都、南沙、白云北、番禺南、蘿崗東南沙花都從化增城白云北番禺南保利西海岸聯(lián)排雙拼：1000-2000萬御金沙金域藍灣，聯(lián)排：820-1000萬星匯金沙：聯(lián)排：450-600萬玖瓏湖獨棟：1000-4000萬蘭喬圣菲獨棟：1200-1500萬天湖峰境聯(lián)排雙拼：350-800萬獨棟：1000-1200萬譽山國際，聯(lián)排：500-900萬僑建御溪谷雙拼：700-2000萬蓮山首府聯(lián)排：500-600萬金山谷聯(lián)排650-750萬雙拼1000-1200萬獨棟1500-2000萬【產(chǎn)品類型】中心區(qū)域獨棟產(chǎn)品稀缺，主力面積段分布情況是聯(lián)排200-300平方米，雙拼250-400平方米，獨棟400-600平方米別墅市場-廣州區(qū)域項目面積㎡資源中心區(qū)域保利西海岸280-430城市金域藍灣200-220城市御金沙200-220/270-290城市星匯金沙180-220城市近郊區(qū)域蘭喬圣菲400-1200山景、湖景九龍湖360-600山景、湖景天湖峰境230-250/250-270/380-900山景、湖景譽山國際250//350-450園景僑建御溪谷350-650山景蓮山首府250-300河景、山景金山谷310/350-370/450-600坡地、城市㎡20030040050060070010001600聯(lián)排雙拼獨棟【供求情況】近三年供求較平穩(wěn)，年銷售套數(shù)維持在3000套左右，價格呈增長趨勢別墅市場-廣州廣州別墅供求年度數(shù)據(jù)統(tǒng)計萬元/平套【面積段分析】市場供應(yīng)和成交主流面積段為200-400平方米，300平方米以下的小面積段銷售率最高別墅市場-廣州平方米套整體市場中，200-500平方米為主流面積段200-400平方米為成交的主力面積段，150-300平方米的面積段銷售率最高，達到70%以上150-200平方米的面積段產(chǎn)品總價低，600-1000平方米的面積段產(chǎn)品供應(yīng)較少，導(dǎo)致銷售率高【總價段分析】市場供應(yīng)和成交總價段區(qū)間主要在300-1500萬元，700萬元以下的低總價產(chǎn)品銷售率最高，超過1500萬元銷售量開始減少，頂級產(chǎn)品總價至少在2000萬元以上別墅市場-廣州套萬元以聯(lián)排、雙拼為主的小戶型低總價的產(chǎn)品市場銷售情況最好【資源型別墅】分布在花都、增城、番禺、南沙等區(qū)域，以山景湖景居多，海景稀缺，高端項目配套主要打造高爾夫、五星級酒店和會所別墅市場-廣州區(qū)域項目面積㎡資源配套南沙時代南灣180-280山景、湖景星級會所、山景會所、高爾夫練習場、8萬㎡鏡湖南沙奧園300-400/500-700山景、海景五星級度假酒店、高端商業(yè)體、南沙飲食娛樂城、生鮮超市等生活配套、幼兒園、小學等教育配套優(yōu)山美墅350-450山景會所，泳池，籃球場等運動設(shè)備，裙樓商業(yè)配套花都蘭喬圣菲400-1200山景、湖景3千平米商業(yè)中心、1千平米會所九龍湖360-600山景、湖景國際學校、馬術(shù)學校、高爾夫球會國際五星級度假酒店、歐陸式度假小鎮(zhèn)內(nèi)酒店天湖峰境230-250/250-270/380-900山景、湖景娛樂：藝術(shù)公園、雕塑公園、山頂公園、濕地公園、運動公園，五大主題公園；酒店：喜來登酒店、水岸會所“天湖會”增城僑建御溪谷350-650山景內(nèi)部山林、溪流、瀑布、拱橋等園林景觀番禺蓮山首府250-300河景、山景幼兒園、運動場蓮花山高爾夫球會【資源型別墅-面積段分析】供應(yīng)與成交的主流面積段與整體市場相符，但300平方米以下與600-1000平方米面積段銷售率最高別墅市場-廣州項目名稱<200㎡200-250㎡250-300㎡300-350㎡350-400㎡400-450㎡450-500㎡>500㎡天湖峰境二期211109202時代南灣2935500000南沙奧園00107204蘭喬圣菲4761000018匯總7842180164024項目名稱聯(lián)排雙拼獨棟天湖峰境二期0027時代南灣6450南沙奧園1013蘭喬圣菲47024匯總112564典型項目近一年銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計500平方米以下為成交的主力面積段，但150-300平方米和600-1000平方米的面積段銷售率最高，達到60%以上從典型樓盤分析主要是小面積聯(lián)排（總價較低）和大面積獨棟（供應(yīng)較少）的產(chǎn)品銷售情況較好導(dǎo)致套平方米【資源型別墅-總價段分析】供應(yīng)和成交的總價段區(qū)間與整體市場相符，300-700萬元和1000-1500萬元的產(chǎn)品銷售率最高，超過60%別墅市場-廣州套萬元結(jié)合供求數(shù)據(jù)和典型代表項目分析，以適宜投資的聯(lián)排為主的小戶型低總價的產(chǎn)品和以適宜度假的獨棟為主的大面積舒適性產(chǎn)品市場銷售情況較好【資源型別墅-客戶分析】主要是廣州天河、海珠、越秀等老城區(qū)的私企老板及生意人，置業(yè)目的多為投資兼度假別墅市場-廣州區(qū)域項目資源客戶分析南沙時代南灣山景、湖景別墅客戶以廣州中心區(qū)及番禺的投資、度假客人為主南沙奧園山景、海景以廣州市內(nèi)做生意的以投資、度假客人為主，其余為番禺、南沙本地客人和中山的消費者優(yōu)山美墅山景主要廣州天河區(qū)、海珠區(qū)的客人花都蘭喬圣菲山景、湖景花都獅嶺本地人，萬科會客戶，廣州客戶為主九龍湖山景、湖景廣州天河私營企業(yè)家為主，加拿大、港澳等全球都有，有企業(yè)客戶買做會所，客戶看中品牌和環(huán)境，獨棟基本自住，雙拼小戶型基本為度假客，有較多高爾夫球會會員為業(yè)主天湖峰境山景、湖景廣州天河、海珠、越秀等城區(qū)客戶為主，前期有港澳、珠三角客戶，看中項目的整體度假環(huán)境以及多元配套，以度假、養(yǎng)老、自住為主增城僑建御溪谷山景以廣州天河、黃浦客戶居多，少量珠三角及香港客番禺蓮山首府河景、山景廣州天河、海珠為主，還有番禺本地投資為主，兼自住【頂級別墅】一千至兩千萬的產(chǎn)品年成交套數(shù)較多，兩千至三千萬則為幾十套，三千萬以上顯著減少，僅為個位數(shù)頂級產(chǎn)品主要為三大類別城市核心區(qū)別墅：如珠江新城內(nèi)的珠江璟園、頤德公館等近郊資源型大盤內(nèi)的樓王產(chǎn)品，單盤供應(yīng)數(shù)量不多：如南沙奧園、玖瓏湖、僑建御溪谷的獨棟樓王城市、資源均占有的別墅：如白云山下的大一山莊、白云南湖的頤和高爾夫套廣州高端別墅總價段年度成交套數(shù)統(tǒng)計兩千至三千萬產(chǎn)品存在一定市場空間，三千萬以上空間不大限購政策對頂級產(chǎn)品的影響幾乎沒有，2010年10月限購后至今銷售情況仍保持原有的量級，甚至有所增多頂級物業(yè)的客戶存在，同時作為標桿產(chǎn)品對項目形象具有較大意義，可根據(jù)市場銷售情況打造少量，合理控制風險別墅市場-廣州【空間格局】主要分布在進港板塊，均為毛坯銷售，主力總價段在350-1000萬之間，比廣州其他近郊區(qū)域要低一點別墅市場-南沙待售在售南沙奧園優(yōu)山美墅碧桂園豪庭時代南灣三期獨棟推售時間未定南沙境界茗荔雅苑星河丹堤預(yù)計8月開售龍光棕櫚水岸碧桂園天璽灣聯(lián)排推售時間未定項目總價區(qū)間平均單價碧桂園豪庭雙拼：450-1200萬15000元/㎡龍光棕櫚水岸聯(lián)排雙拼：350-650萬聯(lián)排12000元/㎡雙拼18000元/㎡時代南灣聯(lián)排雙拼：450-1000萬聯(lián)排23000元/㎡雙拼25000元/㎡茗荔雅苑獨棟：550-750萬14000元/㎡南沙奧園聯(lián)排450萬獨棟1000-6600萬聯(lián)排14000元/㎡獨棟32000元/㎡優(yōu)山美墅聯(lián)排：350-500萬17000元/㎡南沙境界聯(lián)排：250-400萬11000元/㎡在售別墅價格數(shù)據(jù)統(tǒng)計【產(chǎn)品類型】海景資源別墅較為稀缺，聯(lián)排產(chǎn)品主力面積段250-400平方米，雙拼和獨棟產(chǎn)品主力面積段400-700平方米別墅市場-南沙項目面積㎡資源碧桂園豪庭310－830園景龍光棕櫚水岸250-350/400-650園景時代南灣180-280山景、湖景茗荔雅苑350-550山景南沙奧園300-400/500-700山景、海景優(yōu)山美墅350-450山景㎡20030040050060070010001600聯(lián)排雙拼獨棟【整體銷售】供求較為平穩(wěn)，平均年消化量近150套，年均價呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢，單盤平均銷售速度為每月6套左右別墅市場-南沙項目總套數(shù)在售剩余貨量未推貨量月平均銷售套數(shù)碧桂園豪庭463201龍光棕櫚水岸158101385時代南灣8401216茗荔雅苑301601南沙奧園3122604優(yōu)山美墅551906南沙境界24300.4南沙別墅供求年度數(shù)據(jù)統(tǒng)計單盤別墅銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計多數(shù)在售項目別墅貨量較小，除龍光棕櫚水岸外均為尾貨，單盤平均銷售速度為每月6套左右，在售余貨約106套，預(yù)估需要一年的時間消化【面積段分析】市場供應(yīng)和成交主流面積段為500平方米以下，其中300平方米以下的面積段銷售率最高時代南灣的200平方米的聯(lián)排和280平方米的雙拼產(chǎn)品市場認可度極高，導(dǎo)致這個面積段的產(chǎn)品銷售率最高別墅市場-南沙平方米時代南灣的小戶型聯(lián)排雙拼套南沙奧園的小獨棟產(chǎn)品結(jié)合供求數(shù)據(jù)和典型代表項目分析，300平方米以下的聯(lián)排雙拼和400-500平方米的獨棟產(chǎn)品市場銷售情況較好【總價段分析】700萬以下和1000-1500萬元的總價段銷售率較高，分別也是聯(lián)排和獨棟的市場主流總價段別墅市場-南沙南沙奧園的小獨棟產(chǎn)品時代南灣的聯(lián)排產(chǎn)品時代南灣的200平方米的聯(lián)排總價在400-600萬之間，市場認可度極高，快速銷售完畢南沙奧園的400平方米的獨棟產(chǎn)品總價區(qū)間在1000-1500萬元，市場認可度極高，快速銷售完畢【景觀資源分析】資源價值排序海景>湖景>園景，水景別墅的總價提升和銷售情況均得到市場認可別墅市場-南沙南沙奧園時代南灣海景別墅湖景別墅園景別墅湖景別墅南沙奧園、時代南灣兩個項目的別墅銷售均得到市場認可，成為南沙市場上的代表項目【時代南灣】擁有山、湖、海景觀資源，主打灣區(qū)生活概念，二期別墅性價比高，受到客戶熱捧，共84套銷售4個月已基本售罄別墅市場-南沙2011年7月推二期84套別墅，開盤兩月銷售近70套產(chǎn)品性價比高，實際居住使用面積舒適小戶型為主，總價門檻較低，聯(lián)排180-220平總價400－600萬，雙拼280平總價900-1000萬贈送面積大（花園、地下室、車位）：聯(lián)排220平方米，贈送后使用面積達到400-480平方米；雙拼280平方米，贈送后使用面積達到570-650平方米二期聯(lián)排（76套）雙拼（8套）規(guī)劃后期獨棟16套現(xiàn)代簡約風格的別墅“算使用面積的話，別墅單價才1萬多一平米，十分劃算，盡管只能看近處的園林，但客戶認可整體項目環(huán)境，還是積極買單的?！薄N售代表劉小姐190平方米聯(lián)排戶型280平方米雙拼戶型贈送面積【南沙奧園】具有強勢山湖海景觀資源的大盤，主打養(yǎng)生居住題材，產(chǎn)品形式豐富，打造以養(yǎng)生中心為亮點社區(qū)服務(wù)為主的配套依托“山、林、湖、?！钡淖匀毁Y源優(yōu)勢，攜手廣州中醫(yī)藥大學，打造南中國最大的養(yǎng)生中心，建成包括CEO官邸、聯(lián)體別墅、豪華洋房、公寓、星級養(yǎng)生酒店、風情商業(yè)街、養(yǎng)生植物園等內(nèi)容，集居住、度假、養(yǎng)生、保健、藥膳和中草藥培育等綜合功能于一體的大型養(yǎng)生地產(chǎn)主題社區(qū)在售300方-700方的獨棟山海別墅，每套1500萬起，樓王6600萬別墅市場-南沙整體規(guī)劃示意山頂望海景觀半山獨棟聯(lián)排山海獨棟養(yǎng)生中心酒店樓王產(chǎn)品山海獨棟組團【南沙奧園】山海獨棟別墅采用北歐建筑風格，占有極致景觀資源，戶型舒適，價格屬于南沙標桿，現(xiàn)處于尾貨消化階段山頂獨棟別墅組團共110套，已銷售3年，還剩6套，月銷3套，近一年共銷售13套，以400平方米左右的戶型為銷售主力，價格均在千萬級以上產(chǎn)品舒適，5房3廳4衛(wèi)設(shè)計，但只贈送露臺面積別墅市場-南沙坡地別墅83首層二層三層項目名稱5678910111212345合計南沙奧園230100320001214項目名稱聯(lián)排雙拼獨棟南沙奧園1013項目名稱<200㎡200-250㎡250-300㎡300-350㎡350-400㎡400-450㎡450-500㎡>500㎡南沙奧園001072042011.05-2012.05別墅銷售統(tǒng)計410平方米獨棟戶型【優(yōu)山美墅】位于黃山魯山腳，多層產(chǎn)品設(shè)置疊墅單位，與高層價差較大，但景觀不望山，現(xiàn)場展示較差導(dǎo)致銷售較慢項目產(chǎn)品類型多樣共規(guī)劃21棟情景洋房，5層高1、2層為疊墅單位3、4、5為平層洋房單位疊墅產(chǎn)品219㎡共三層，頂層為天臺，算一半面積一梯兩戶疊墅銷售一般共21套，2011年8月開盤，目前網(wǎng)簽3套現(xiàn)場展示不佳，景觀沒做起來別