Chronic-otitis-media-耳鼻咽喉科學(xué)課件

第十一講物業(yè)管理前期介入廖海燕廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院第十一講物業(yè)管理前期介入1本章要求：1.了解物業(yè)管理的含義及物業(yè)管理前期介入的作用。2.熟悉物業(yè)管理的前期介入的程序與內(nèi)容。3.熟悉物業(yè)管理的前期介入各階段的業(yè)務(wù)。2024/4/12本章要求：2024/3/312211.1.1物業(yè)管理的含義與意義

（1）物業(yè)管理的含義：指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理公司，由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配置的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。（2）物業(yè)管理的意義與作用①物業(yè)管理既是房地產(chǎn)營銷的延續(xù)，其本身也是營銷。②物業(yè)管理是滿足市場(chǎng)需求、完善產(chǎn)品質(zhì)量的重要渠道。③良好的物業(yè)管理有利于開發(fā)商品牌的塑造。

2024/4/1311.1物業(yè)管理前期介入概述11.1.1物業(yè)管理的含義與意義2024/3/31311.3Chronic-otitis-media-耳鼻咽喉科學(xué)課件4Chronic-otitis-media-耳鼻咽喉科學(xué)課件511.1.3物業(yè)管理前期介入及前期管理的區(qū)別（1）前期物業(yè)管理：指在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理公司之前，房地產(chǎn)開發(fā)商與選聘的物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，并由物業(yè)管理公司按照合同的約定實(shí)施物業(yè)管理。（2）前期介入及前期管理的區(qū)別

2024/4/1611.1物業(yè)管理前期介入概述11.1.3物業(yè)管理前期介入及前期管理的區(qū)別2024/3/611.1.4物業(yè)管理前期介入的方式（1）長期介入（2）短期介入11.1.5物業(yè)管理前期介入的程序與內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的確定、參與設(shè)計(jì)與施工、物業(yè)管理隊(duì)伍的組建、物業(yè)管理方案及制度的制定、接管驗(yàn)收與業(yè)主入住階段物業(yè)管理。2024/4/1711.1物業(yè)管理前期介入概述11.1.4物業(yè)管理前期介入的方式2024/3/31711711.2.1樓盤的功能定位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地開發(fā)使用權(quán)后，要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研并對(duì)項(xiàng)目做可行性研究。一些有遠(yuǎn)見的開發(fā)商還好聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理人員對(duì)其項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估分析，還要了解物業(yè)周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的物業(yè)管理情況，估算管理成本、利潤等。11.2.2物業(yè)管理的檔次與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）普通居民住宅（2）中檔居民小區(qū)（3）高尚住宅小區(qū)2024/4/1811.2物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的確定11.2.1樓盤的功能定位2024/3/31811.2物811.2.3智能管理★除了倡導(dǎo)“酒店式服務(wù)”口號(hào)以外，目前，智能管理也逐步成為物業(yè)管理新潮流?！餂]有物業(yè)管理的前期介入，就不會(huì)有后期所提供的服務(wù)的完善化和高智能化。2024/4/1911.2物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的確定11.2.3智能管理2024/3/31911.2物業(yè)管理911.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（1）配套設(shè)施的完善（2）水電氣等供應(yīng)容量（3）安全保衛(wèi)系統(tǒng)（4）垃圾處理方式（5）綠化布置

（6）消防設(shè)施

（7）建筑材料的選用（8）其他2024/4/11011.3設(shè)計(jì)與施工階段的物業(yè)管理介入11.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段2024/3/311011.3設(shè)1011.3.2施工安裝階段（1）土建施工階段物業(yè)管理公司在施工階段的參與主要是確保工程施工質(zhì)量。（2）設(shè)備安裝階段機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入，主要是從物業(yè)管理的角度，提出機(jī)電設(shè)備安裝和能源分配的有關(guān)專業(yè)管理意見。2024/4/11111.3設(shè)計(jì)與施工階段的物業(yè)管理介入11.3.2施工安裝階段2024/3/311111.3設(shè)1111.4.1組織架構(gòu)（1）行政部門（2）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部門（3）工程維修部門（4）業(yè)務(wù)部門（5）保安部門

（6）園藝環(huán)境、清潔部門2024/4/11211.4物業(yè)管理隊(duì)伍的組建11.4.1組織架構(gòu)2024/3/311211.4物業(yè)管1211.4.2員工招聘（1）總經(jīng)理和部門經(jīng)理等決策層（2）個(gè)部門經(jīng)理等中層管理人員（3）操作層

2024/4/11311.4物業(yè)管理隊(duì)伍的組建11.4.2員工招聘2024/3/311311.4物業(yè)管1311.4.3從業(yè)人員的專業(yè)培訓(xùn)（1）從業(yè)人員上崗條件（2）員工崗前培訓(xùn)①崗前培訓(xùn)內(nèi)容②崗前培訓(xùn)步驟

2024/4/11411.4物業(yè)管理隊(duì)伍的組建11.4.3從業(yè)人員的專業(yè)培訓(xùn)2024/3/311411.1411.5.1財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理公司在物業(yè)交付各業(yè)主使用前，就應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r及該物業(yè)本身的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，制定物業(yè)的財(cái)政預(yù)算，計(jì)算管理支出并按公約所制的管理分配比例，確定管理金融，務(wù)求足夠支付日常各項(xiàng)經(jīng)常性支出及預(yù)留未來大型改善維修工程的費(fèi)用。11.5.2管理方案及計(jì)劃物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)及外部環(huán)境有針對(duì)性地草擬一個(gè)較詳細(xì)的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃，以使管理服務(wù)工作可以順利開展。2024/4/11511.5物業(yè)管理方案及制度的制定11.5.1財(cái)務(wù)管理2024/3/311511.5物業(yè)管1511.5.3制定各項(xiàng)工作指引及人事管理★制定各項(xiàng)培訓(xùn)內(nèi)容、守則、管理規(guī)定及員工工作程序，以便將來控制和管理。

★員工管理?xiàng)l例是物業(yè)管理公司最基本的內(nèi)部管理制度，它主要包括勞動(dòng)工作制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎(jiǎng)懲制度等。

2024/4/11611.5物業(yè)管理方案及制度的制定11.5.3制定各項(xiàng)工作指引及人事管理2024/3/3111611.6.1接管驗(yàn)收階段接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司承接開發(fā)商、建設(shè)單位的物業(yè)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收。

（1）接管驗(yàn)收的作用①明確交接雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。②確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益。③為日后管理創(chuàng)造條件。④提高物業(yè)的綜合效益。⑤促進(jìn)了建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)投產(chǎn)，發(fā)揮投資效果，總結(jié)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。

2024/4/11711.6接管驗(yàn)收與業(yè)主入住階段的物業(yè)管理11.6.1接管驗(yàn)收階段2024/3/311711.6接管1711.6.1接管驗(yàn)收階段

（2）接管驗(yàn)收的方式

★接管驗(yàn)收的方法有觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。

★物業(yè)的接管驗(yàn)收可分為分期驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收和全部驗(yàn)收幾種。2024/4/11811.6接管驗(yàn)收與業(yè)主入住階段的物業(yè)管理11.6.1接管驗(yàn)收階段2024/3/311811.6接管1811.6.1接管驗(yàn)收階段

（3）接管驗(yàn)收的內(nèi)容

①接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。②資料的接管驗(yàn)收。③硬件設(shè)施、設(shè)備的接管驗(yàn)收。④接管驗(yàn)收遺留問題的處理。2024/4/11911.6接管驗(yàn)收與業(yè)主入住階段的物業(yè)管理11.6.1接管驗(yàn)收階段2024/3/311911.6接管1911.6.1接管驗(yàn)收階段

（4）接管驗(yàn)收應(yīng)注意的問題

①接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗(yàn)收為合格工程，但并不意味著接管驗(yàn)收就沒有問題。②現(xiàn)實(shí)的接管驗(yàn)收少有整個(gè)物業(yè)同時(shí)移交。③接管驗(yàn)收一定要明確接管日期，以便劃清責(zé)任界線。

2024/4/12011.6接管驗(yàn)收與業(yè)主入住階段的物業(yè)管理11.6.1接管驗(yàn)收階段2024/3/312011.6接管2011.6.1接管驗(yàn)收階段

（5）驗(yàn)收資料的收集整理

①資料收集整理的程序②資料收集整理的形式③資料收集整理的內(nèi)容

2024/4/12111.6接管驗(yàn)收與業(yè)主入住階段的物業(yè)管理11.6.1接管驗(yàn)收階段2024/3/312111.6接管2111.6.2業(yè)主入住階段

（1）交樓期間的準(zhǔn)備工作

①與開發(fā)商聯(lián)合驗(yàn)收物業(yè)②資料移交③開發(fā)商向物業(yè)公司移交業(yè)