個(gè)人住房抵押貸款1

個(gè)人住房抵押貸款2024/4/1個(gè)人住房抵押貸款[1]個(gè)人住房抵押貸款2024/3/31個(gè)人住房抵押貸款[1]1教學(xué)目的與要求

通過本章學(xué)習(xí)，要求同學(xué)們了解住房抵押貸款的一些基本概念，掌握住房抵押貸款的運(yùn)行程序、資信評(píng)估的內(nèi)容以及住房抵押貸款的常用類型，重點(diǎn)掌握住房抵押貸款合同的具體條款及含義。重點(diǎn)與難點(diǎn)

抵押權(quán)的概念、特點(diǎn)及法律屬性，固定利率抵押貸款，可調(diào)利率抵押貸款，個(gè)人住房抵押貸款資信評(píng)估，個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)教學(xué)方式

講授、討論、案例教學(xué)時(shí)間安排

10學(xué)時(shí)個(gè)人住房抵押貸款[1]教學(xué)目的與要求個(gè)人住房抵押貸款[1]2一、住房抵押貸款的概念及特點(diǎn)二、抵押權(quán)的概念、特點(diǎn)及法律屬性三、住房抵押貸款的運(yùn)作要素四、住房抵押貸款的定價(jià)

第一節(jié)住房抵押貸款的基本概念個(gè)人住房抵押貸款[1]一、住房抵押貸款的概念及特點(diǎn)第一節(jié)住房抵押貸3一、住房抵押貸款的基本概念

1、概念

由銀行或其他金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的，以個(gè)人或家庭為貸款對(duì)象，以購(gòu)買住房或與住房有關(guān)的其他用途為目的的，以所購(gòu)買的住房為抵押品，按照固定或浮動(dòng)的利息率計(jì)息，在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)分期還本付息的貸款形式。個(gè)人住房抵押貸款[1]一、住房抵押貸款的基本概念1、概念個(gè)人住房抵押貸款[1]42、特征

(1)房地產(chǎn)抵押是以抵押為前提建立的貸款關(guān)系。是一種依據(jù)貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度和抵押物價(jià)值評(píng)估的多少來發(fā)放的貸款。（主要體現(xiàn)在與質(zhì)押貸款的區(qū)別上）

(2)房地產(chǎn)抵押貸款是以房地產(chǎn)抵押為條件的貸款。其實(shí)質(zhì)是一種融資關(guān)系，而不是商品買賣關(guān)系。(3)房地產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)實(shí)性（主要體現(xiàn)在保證貸款的區(qū)別）個(gè)人住房抵押貸款[1]2、特征個(gè)人住房抵押貸款[1]5

抵押貸款1、抵押財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)；2、債務(wù)人不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有

質(zhì)押貸款1、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)為動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利；2、債務(wù)人將質(zhì)押物移交債權(quán)人占有。

抵押貸款與質(zhì)押貸款的區(qū)別與聯(lián)系債務(wù)期滿前所有權(quán)屬于抵押人與出質(zhì)人，簽定合同后都要依法辦理登記個(gè)人住房抵押貸款[1]抵押貸款質(zhì)押貸款抵押貸款6

保證貸款

保證人所承擔(dān)的實(shí)際責(zé)任發(fā)生在貸款償還時(shí)，而不是發(fā)生在保證貸款時(shí)，所以是一種“未來責(zé)任”。是一種虛擬的保證責(zé)任。

抵押貸款

是現(xiàn)實(shí)的責(zé)任擔(dān)保，此抵押行為是借款方獲得貸款時(shí)必須發(fā)生的現(xiàn)實(shí)行為，抵押人必須提供實(shí)在的抵押財(cái)產(chǎn)。抵押貸款與保證貸款的區(qū)別與聯(lián)系個(gè)人住房抵押貸款[1]保證貸款抵押貸款抵押貸款與7二、抵押權(quán)的基本概念1、抵押權(quán)的概念

在抵押人違約的情況下，抵押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。2、抵押權(quán)的特點(diǎn)（1）屬于擔(dān)保物權(quán)（2）抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)（3）用益權(quán)可設(shè)立抵押權(quán)個(gè)人住房抵押貸款[1]二、抵押權(quán)的基本概念1、抵押權(quán)的概念個(gè)人住房抵押貸款[1]83、抵押權(quán)的法律屬性（1）在我國(guó)可以抵押的房地產(chǎn)

依法獲得的出讓土地使用權(quán);依法獲得的房屋所有權(quán);依法獲得的期房所有權(quán);依法可抵押的其他房地產(chǎn)。（2）在我國(guó)不可以抵押的房地產(chǎn)

權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護(hù)和有重要紀(jì)念意義的建筑物；被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)；為依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；未繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)；集體所有的土地使用權(quán)。個(gè)人住房抵押貸款[1]3、抵押權(quán)的法律屬性（2）在我國(guó)不可以抵押的房地產(chǎn)個(gè)人住房抵9（3）對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處分所得價(jià)款的償還順序

第一，支付處分抵押房地產(chǎn)之費(fèi)用；第二，扣繳與抵押房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)；第三，按優(yōu)先受償權(quán)順序和抵押順序和抵押順序依法償還抵押人所欠的本息及違約金；第四，剩余金額退還抵押人。個(gè)人住房抵押貸款[1]（3）對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處分所得價(jià)款的償還順序個(gè)人住房抵押貸款10三、住房抵押貸款的市場(chǎng)參與者1、房地產(chǎn)抵押貸款的貸款人2、房地產(chǎn)抵押貸款的借款人3、擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)4、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)個(gè)人住房抵押貸款[1]三、住房抵押貸款的市場(chǎng)參與者個(gè)人住房抵押貸款[1]11四、住房抵押貸款的定價(jià)1、影響抵押貸款利率的因素

融資成本、貸款條件、借貸雙方的信貸關(guān)系、服務(wù)費(fèi)等綜合考慮以上因素，但最終取決于市場(chǎng)供求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2、抵押貸款利率的確定

在實(shí)際計(jì)算中，抵押貸款利率等于實(shí)際利率、預(yù)期通貨膨脹率和各種風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率（違約風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、提前還款風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、期限風(fēng)險(xiǎn)等）。個(gè)人住房抵押貸款[1]四、住房抵押貸款的定價(jià)個(gè)人住房抵押貸12

第二節(jié)住房抵押貸款運(yùn)作程序

1、貸款申請(qǐng)及受理2、貸款審查和資信評(píng)估（核心）3、協(xié)商貸款條件:貸款金額、利率、還款方式等4、簽定貸款合同5、貸后管理和不良資產(chǎn)處置

個(gè)人住房抵押貸款[1]

第二節(jié)住房抵押貸款運(yùn)作程序

1、貸款申請(qǐng)及受理個(gè)人住房13

第三節(jié)個(gè)人住房抵押貸款分類一、固定利率抵押貸款1、美國(guó)之前的發(fā)展（1）羅馬帝國(guó)

fiducia(所有權(quán)歸貸款人),來源于拉丁文的信任或者信賴一詞，該工具明顯表明貸款人不信任借款人——pignus(典質(zhì)、典質(zhì)物)(所有權(quán)歸借款人，貸款人在借款人被“懷疑有違約的可能性”時(shí)有權(quán)取得所有權(quán))——hypotheca(所有權(quán)歸借款人，貸款人僅在實(shí)際違約的情況下才能取得房產(chǎn)控制權(quán))。個(gè)人住房抵押貸款[1]第三節(jié)個(gè)人住房抵押貸款分類一、固定利率抵押貸款個(gè)人住房抵14（2）德國(guó)文化時(shí)期德國(guó)的gage：指的是作為履行合同的擔(dān)保而交付的存放物，借款人一般會(huì)實(shí)際轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)，作為gage,就象今天人們?cè)诋?dāng)鋪所做的一樣，在這種情形下，它被稱為活的gage.當(dāng)貸款的抵押物是房地產(chǎn)時(shí)，這種安排就無法實(shí)現(xiàn)。在這種情形下，gage要求在違約時(shí)貸款人能取得房地產(chǎn)的所有權(quán)，但不能在gage之外尋求補(bǔ)償，也即借款人擁有一個(gè)履行義務(wù)或者向貸款人出售房地產(chǎn)的選擇權(quán)，一項(xiàng)賣權(quán)。

個(gè)人住房抵押貸款[1]（2）德國(guó)文化時(shí)期個(gè)人住房抵押貸款[1]15（3）法國(guó)

法國(guó)的mortgage：在1066年威廉征服英國(guó)后，法國(guó)人將德國(guó)體系引進(jìn)到英格蘭，對(duì)涉及沒有被實(shí)際轉(zhuǎn)移的抵押房地產(chǎn)貸款，被稱為“死的”gage,由于法語(yǔ)中表示死的詞為mort,這自然被稱為mortgage.個(gè)人住房抵押貸款[1]（3）法國(guó)個(gè)人住房抵押貸款[1]16（4）英國(guó)英國(guó)人繼續(xù)發(fā)展出現(xiàn)公平贖回權(quán)和法定贖回權(quán)。中世紀(jì)時(shí)，英國(guó)的教會(huì)規(guī)定在任何情況下貸款人在借出資金時(shí)都不收取利息，但貸款人會(huì)因此有權(quán)占有和獲得全部土地的所有權(quán)，并且沒有義務(wù)向借款人作出任何補(bǔ)償。但在伊麗撒白一世統(tǒng)治時(shí)期，認(rèn)為這種做法過于苛刻，尤其是在債務(wù)少而借款人的財(cái)務(wù)困難僅僅是暫時(shí)的情況下，借款人可以向法庭提起訴訟，陳述其償還債務(wù)的計(jì)劃，法庭開始允許借款人通過支付拖欠的金額贖回房地產(chǎn)（在違約后），這就是公平贖回權(quán)。

個(gè)人住房抵押貸款[1]（4）英國(guó)個(gè)人住房抵押貸款[1]17實(shí)際上，借款人擁有物業(yè)執(zhí)行價(jià)格等于拖欠金額的買權(quán)，此外，執(zhí)行期無限長(zhǎng)。貸款人尋求并取得了剝奪贖回權(quán)條款，從而在流行的合同條款中，借款人在一段時(shí)間后就不能再贖回房地產(chǎn)，被稱為法定贖回權(quán)。個(gè)人住房抵押貸款[1]實(shí)際上，借款人擁有物業(yè)執(zhí)行價(jià)格等于拖欠金額的買182、美國(guó)的住房金融：蕭條時(shí)期美國(guó)的早期歷史（1）獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)后（1775）無房地產(chǎn)貸款（2）南北戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期（1861年—1865年）開始出現(xiàn)建筑協(xié)會(huì)（為籌集該組織購(gòu)買住房所需的資金而成立），第一個(gè)于1861年成立于費(fèi)城，開始是股份所有制公司，后轉(zhuǎn)變?yōu)閮?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)。個(gè)人住房抵押貸款[1]2、美國(guó)的住房金融：蕭條時(shí)期美國(guó)的早期歷史個(gè)人住房抵押貸款[19（3）西部開發(fā)（18世紀(jì)末-19世紀(jì)末）要求為新農(nóng)場(chǎng)的銷售融資，為銷售融資所需的資金大部分在東部的大機(jī)構(gòu)投資者手中，抵押銀行非常普遍，典型的農(nóng)場(chǎng)抵押貸款是非攤銷貸款，僅支付利息的貸款，在到期日，貸款可以以新的利率和一筆小額的發(fā)起費(fèi)再融資。由于這些貸款是非攤銷的，房地產(chǎn)的價(jià)格很可能會(huì)下滑到貸款余額以下，對(duì)于有第二，第三抵押的房地產(chǎn)，更是如此。這類貸款所附帶的違約風(fēng)險(xiǎn)在20世紀(jì)20年代后期和30年代初期美國(guó)的蕭條時(shí)期變的更加明顯，造成無數(shù)人違約。個(gè)人住房抵押貸款[1]（3）西部開發(fā)（18世紀(jì)末-19世紀(jì)末）個(gè)人住房抵押貸款[120（4）大蕭條時(shí)期

大蕭條時(shí)期政府出臺(tái)的抵押貸款市場(chǎng)方案有兩個(gè)目的：1、通過直接貸款和存款保險(xiǎn)為貸款人提供流動(dòng)性。2、通過長(zhǎng)期攤銷抵押貸款的違約保險(xiǎn)和二級(jí)市場(chǎng)促進(jìn)這類貸款工具的使用。戰(zhàn)后住房金融體系由于這些機(jī)構(gòu)的存在以及1947年退伍軍人管理局保險(xiǎn)的設(shè)立而開始形成。個(gè)人住房抵押貸款[1]（4）大蕭條時(shí)期個(gè)人住房抵押貸款[1]213、FRM的運(yùn)行機(jī)制（1）固定利率等額還款抵押貸款（CPM）（1.1）還款公式：每月付款額為以貸款額為年金現(xiàn)值計(jì)算的年金。個(gè)人住房抵押貸款[1]3、FRM的運(yùn)行機(jī)制個(gè)人住房抵押貸款[1]22年金是指定期、等額、連續(xù)的系列支付后付年金：在每期期末支付的年金后付年金終值:f=a+a(1+i)+…af=a例子：書426頁(yè)補(bǔ)充內(nèi)容：年金的計(jì)算個(gè)人住房抵押貸款[1]年金是指定期、等額、連續(xù)的系列支付補(bǔ)充內(nèi)容：年金的23后付年金現(xiàn)值(房地產(chǎn)抵押貸款的基本公式）

p=a+a+….+a

例子：書426頁(yè)個(gè)人住房抵押貸款[1]后付年金現(xiàn)值(房地產(chǎn)抵押貸款的基本公式）個(gè)人住房抵押貸款[124即期年金：每期起初支付的年金即期年金終值:由例子：書427頁(yè)個(gè)人住房抵押貸款[1]即期年金：每期起初支付的年金個(gè)人住房抵押貸款[1]25即期年金現(xiàn)值個(gè)人住房抵押貸款[1]即期年金現(xiàn)值個(gè)人住房抵押貸款[1]26遞延年金：第一次支付發(fā)生在第二期或第二期以后的年金永續(xù)年金：無限期支付的年金形式，即支付期無限長(zhǎng)的年金。

p=個(gè)人住房抵押貸款[1]遞延年金：第一次支付發(fā)生在第二期或第二期以后的年金個(gè)人住房抵27（1.2）貸款（本金）余額的計(jì)算：計(jì)算時(shí)點(diǎn)的年金現(xiàn)值。個(gè)人住房抵押貸款[1]（1.2）貸款（本金）余額的計(jì)算：計(jì)算時(shí)點(diǎn)的年金現(xiàn)值。個(gè)人住28（1.3）每月本息償還額中本金和利息的計(jì)算月償還額中本金部分就是該月相鄰兩期貸款余額之差；利息等于貸款余額乘以利率。第N期月償還額的本金=第N-1期貸款余額—第N期貸款余額；第N期償還額的利息=a—第N期月償還本金第N期償還額的利息=第N-1期貸款余額*貸款月利率第N期月償還額本金=月本息償還額—第N期償還額的利息個(gè)人住房抵押貸款[1]（1.3）每月本息償還額中本金和利息的計(jì)算個(gè)人住房抵押貸款[29

假設(shè)貸款金額為10萬(wàn)元，貸款年利率為6%，貸款期限為30年，用等額還款抵押貸款的計(jì)算公式計(jì)算，（1）該貸款的每月分期付款本息償還額。（2）還款10年后的貸款余額是多少？（3）這10年中共向銀行支付多少利息？

例子個(gè)人住房抵押貸款[1]例子個(gè)人住房抵押貸款[1]30（1.4）等額還款抵押貸款還款分析月還款額中本金和利息的關(guān)系剩余本金的部分隨著時(shí)間的推移而下降，每月本息償還額中利息部分的比重逐步下降，而本金部分的比重逐步上升月本息償還額與貸款期限、貸款利率的關(guān)系月本息償還額與貸款總額成正向相關(guān)關(guān)系，并隨著貸款利率的上升而提高；延長(zhǎng)貸款期限，月本息償還額隨之下降，最終趨于貸款總額與月利率的乘積（pi）。這說明了貸款期限增加到一定年限以后，延長(zhǎng)貸款期限對(duì)月本息償還額影響不大，對(duì)減輕借款人的還款壓力作用十分有限。個(gè)人住房抵押貸款[1]（1.4）等額還款抵押貸款還款分析個(gè)人住房抵押貸款[1]31利率風(fēng)險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)了全部利率風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)利率上升時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)利率風(fēng)險(xiǎn)?？刂评曙L(fēng)險(xiǎn)最一般的方法是由借貸雙方平分風(fēng)險(xiǎn)，利率一般高于可調(diào)利率抵押貸款。提前還款風(fēng)險(xiǎn)在利率上升還是在利率下降的情況下提前還款的風(fēng)險(xiǎn)比較大?

個(gè)人住房抵押貸款[1]個(gè)人住房抵押貸款[1]32（2）等本金還款抵押貸款（CAM）概念：在貸款期內(nèi)均勻地償還本金，而每期按剩余本金余額和約定利率支付利息。還款公式：個(gè)人住房抵押貸款[1]（2）等本金還款抵押貸款（CAM）個(gè)人住房抵押貸款[1]33

假設(shè)貸款金額P為10萬(wàn)元，貸款年利率為6%，貸款期限為30年，用等本金還款抵押貸款的計(jì)算公式計(jì)算，該貸款的每月分期付款的本息償還額為多少？

例子個(gè)人住房抵押貸款[1]例子個(gè)人住房抵押貸款[1]34特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn):借款人每月支付的本金是均等的，支付的利息因剩余本金的減少而遞減，每月還款額也是逐月下降，比較適合前期收入高的人群。缺陷：不符合大部分居民收入不斷增長(zhǎng)的情況，增加還款壓力；開始還款額大，限制抵押貸款發(fā)展；月還款額不斷變化，支付較困難。個(gè)人住房抵押貸款[1]個(gè)人住房抵押貸款[1]35與CPM的比較a的比較:

剩余本金的比較：nanp個(gè)人住房抵押貸款[1]與CPM的比較nanp個(gè)人住房抵押貸款[1]36(3)分級(jí)還款抵押貸款（GPM）概念：在最初的幾年里，月還款額按約定的比率逐年遞增，若干年后，月還款額均等，直至貸款全部清償?shù)馁J款方式，是貸款機(jī)構(gòu)防范風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)物，專為年輕人設(shè)計(jì)。計(jì)算基本原理：各年中月還款額的現(xiàn)值之和等于還款額。特點(diǎn)：在分級(jí)還款期間，月還款額小于月利息額，出現(xiàn)負(fù)分期付款現(xiàn)象，前期還款壓力小。個(gè)人住房抵押貸款[1](3)分級(jí)還款抵押貸款（GPM）個(gè)人住房抵押貸款[1]37比較：月付款額在前期小于其他兩種，分級(jí)結(jié)束后，月付款額大于它們；貸款前期的負(fù)攤還使借款人在抵押住房上的權(quán)益積累可能減少；較高的首付款比例，提前還款罰金和服務(wù)費(fèi)，金融機(jī)構(gòu)收益相對(duì)較高。個(gè)人住房抵押貸款[1]比較：個(gè)人住房抵押貸款[1]38(4)逆向年金抵押貸款（RAM）（倒按揭）概念：在較長(zhǎng)期限內(nèi)金融機(jī)構(gòu)定期向借款人提供一筆現(xiàn)金，在貸款期末由借款人一次性還清貸款本息總額。（“倒按揭”最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國(guó)。）特點(diǎn)：不立即改變房產(chǎn)所有權(quán)的前提下，能解決退休老人“有房沒錢”的問題，而且貸款人的貸款風(fēng)險(xiǎn)很低，貸款收益具有很強(qiáng)的預(yù)測(cè)性。個(gè)人住房抵押貸款[1](4)逆向年金抵押貸款（RAM）（倒按揭）個(gè)人住房抵押貸款[39

一位遺孀計(jì)劃用她的房屋申請(qǐng)逆向年金抵押貸款，如果當(dāng)前利率是10%，且10年后的債務(wù)額為10萬(wàn)元，則她每年可得多少錢？例子個(gè)人住房抵押貸款[1]例子個(gè)人住房抵押貸款[1]40年年初貸款余額還款額利息年末貸款余額105704.13570.416274.546274.545704.131197.8713176.54313176.545704.131888.0745704.1355704.1365704.1375704.1385704.1395704.131085205.015704.139090.91100000.06個(gè)人住房抵押貸款[1]年年初貸款余額還款額41計(jì)算公式（即期年金終值公式）

由

得個(gè)人住房抵押貸款[1]計(jì)算公式（即期年金終值公式）個(gè)人住房抵押貸款[1]42風(fēng)險(xiǎn)分析：壽命風(fēng)險(xiǎn)：貸款人并不承擔(dān)壽命風(fēng)險(xiǎn)，而是把其轉(zhuǎn)嫁給能夠分散化這類風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司提前償還風(fēng)險(xiǎn)：由利率風(fēng)險(xiǎn)引起，提前償還風(fēng)險(xiǎn)對(duì)婚姻狀況、貸款人的年齡、貸款期限最為敏感。借款人沒有對(duì)住房進(jìn)行良好維護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。房屋價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房抵押貸款[1]風(fēng)險(xiǎn)分析：個(gè)人住房抵押貸款[1]43分類：“倒按揭”的形式基本上可分為有限期和無限期兩類：有限期是以住房作抵押，借貸雙方約定還貸日期，到期后，老人既可出售住房，也可以用其他資產(chǎn)還貸；無限期則是貸款一直維持到老人死亡或從住房中搬走為止，銀行可以通過拍賣方式收回放貸成本，并與老人法定繼承人分享拍賣后的剩余利潤(rùn)。個(gè)人住房抵押貸款[1]分類：個(gè)人住房抵押貸款[1]44“倒按揭”的對(duì)象及影響因素：在美國(guó)是62歲以上的老年人.一是借款人的年齡。年齡越大意味著剩下的壽命越少，每月能得到的現(xiàn)金也就越多。二是配偶是否健在。夫妻健在的老人比單身老人可貸款數(shù)額低，因?yàn)閮蓚€(gè)人的綜合預(yù)期壽命大于一個(gè)人。三是住房現(xiàn)在的價(jià)值和預(yù)期的價(jià)值。如果預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)會(huì)升值，可貸款數(shù)額也會(huì)增加。

個(gè)人住房抵押貸款[1]“倒按揭”的對(duì)象及影響因素：個(gè)人住房抵押貸款[1]45美國(guó)倒按揭發(fā)放方式聯(lián)邦住房管理局有保險(xiǎn)的住房倒按揭貸款聯(lián)邦住房管理局無保險(xiǎn)的倒按揭貸款放貸者有保險(xiǎn)的倒按揭貸款

個(gè)人住房抵押貸款[1]美國(guó)倒按揭發(fā)放方式個(gè)人住房抵押貸款[1]46在我國(guó)發(fā)展的制約因素對(duì)銀行來說，首先是技術(shù)方面的障礙.其次是風(fēng)險(xiǎn)的控制.再次，是否有市場(chǎng)需求.最后，倒按揭還需要相應(yīng)的法律、法規(guī)等配套制度.個(gè)人住房抵押貸款[1]在我國(guó)發(fā)展的制約因素個(gè)人住房抵押貸款[1]47（5）增值分享抵押貸款（SAM）產(chǎn)生背景20世紀(jì)80年代美國(guó)出現(xiàn)的一種抵押貸款，當(dāng)時(shí)由于長(zhǎng)期的通貨膨脹造成利率的持續(xù)上升，為了減輕借款人的債務(wù)負(fù)擔(dān)，貸款機(jī)構(gòu)以低于市場(chǎng)利率的貸款利率向購(gòu)房者提供抵押貸款，同時(shí)按一定比例分享住房未來的增值。較多地被用于商業(yè)性和收益性不動(dòng)產(chǎn)上。個(gè)人住房抵押貸款[1]（5）增值分享抵押貸款（SAM）個(gè)人住房抵押貸款[1]48優(yōu)點(diǎn)：對(duì)貸款人講：預(yù)期通貨膨脹導(dǎo)致的損失通過分享住房的增值而減少；對(duì)借款人講：分散化好處，規(guī)避了其住房?jī)r(jià)格上升速度慢于總體住房?jī)r(jià)格上升速度。不足：增值額的確定很復(fù)雜；借款人放棄一部分房產(chǎn)增值后維護(hù)房產(chǎn)動(dòng)力不足風(fēng)險(xiǎn)；貸款機(jī)構(gòu)收益滯后性，出售時(shí)機(jī)不由貸款方掌控。個(gè)人住房抵押貸款[1]優(yōu)點(diǎn)：個(gè)人住房抵押貸款[1]49SAM的定價(jià)：包括同時(shí)確定初始利率的減少和分享房地產(chǎn)增值的比例。貸款人要決定分享多少增值才能補(bǔ)償貸款利率的減少。這種權(quán)衡必須使得SAM的預(yù)期收益率等于標(biāo)準(zhǔn)貸款的預(yù)期收益率要求的增值分享比例取決于多種因素，包括貸款人的稅率、貸款價(jià)值比、比率的減少值、標(biāo)準(zhǔn)貸款的利率以及住房?jī)r(jià)值的預(yù)期增長(zhǎng)率。個(gè)人住房抵押貸款[1]SAM的定價(jià)：個(gè)人住房抵押貸款[1]50

例如，如果貸款人的稅率是30%，名義利率是10%，則稅后的名義利率是7%。如果名義利率是10%，則通貨膨脹預(yù)期大約為7%是合理的。假設(shè)稅后的名義利率=住房?jī)r(jià)值的預(yù)期增值率，則有模型：

是增值分享比例，v是貸款價(jià)值比，是起初利率的減少比例，（1-t）表示1減貸款人的稅率。舉例來說，如果貸款價(jià)值比是0.9,初始利率減少1/3，而貸款人的稅率是25%，則增值分享比例是0.4。個(gè)人住房抵押貸款[1]個(gè)人住房抵押貸款[1]51（6）氣球式抵押貸款概念：前幾年每月固定還款，最后一次性償還貸款余額。特點(diǎn)：本金償還速度慢，最后一期還款數(shù)額大，還款壓力大。解決方式：對(duì)抵押合同進(jìn)行展期；再融資；申請(qǐng)二次抵押（貸款余額/房?jī)r(jià)下降時(shí)）；用其他物品作抵押貸款歸還。主要用于住房之外的其他不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款。個(gè)人住房抵押貸款[1]（6）氣球式抵押貸款個(gè)人住房抵押貸款[1]521、李有資格借入一筆30年、9%、20萬(wàn)，按月還款的固定利率等額還款抵押貸款，（1）他的月還款額是多少？（2）在貸款的第一個(gè)月支付多少利息？（3）在該筆抵押貸款的第一年支付多少利息（4）如果他決定在第三年末償還該筆抵押貸款，那時(shí)的本金余額是多少？（5）在這三年間共支付多少利息？作業(yè)個(gè)人住房抵押貸款[1]作業(yè)個(gè)人住房抵押貸款[1]53

2、根據(jù)下面的數(shù)據(jù)，確定下列貸款的第一筆月還款額。市場(chǎng)利率10%，貸款金額10萬(wàn)元，期限30年（1）等額固定利率抵押貸款。（2）GPM，前5年的增長(zhǎng)率為7.5%.（3）CAM貸款。3、某家庭購(gòu)房抵押貸款10萬(wàn)元，貸款年利率為5%，貸款期限為15年，采用按月等額本金還款方式還款。試計(jì)算該家庭第1個(gè)月和最后1個(gè)月的月還款額，并比較這種還款方式與等額本息還款方式累計(jì)還款額的多少？個(gè)人住房抵押貸款[1]個(gè)人住房抵押貸款[1]54

固定利率房貸成熱門

對(duì)于有固定收入的人，并且預(yù)期未來利率還會(huì)提高，選擇固定利率貸款比較合適。如果你計(jì)劃提前還貸，最好不要考慮申請(qǐng)固定利率房貸，因?yàn)橐患{較高的違約金。目前光大銀行推出的固定利率房貸，違約金高達(dá)貸款余額的3%。

央行提高貸款利率，消費(fèi)者應(yīng)如何選擇還貸方式

個(gè)人住房抵押貸款[1]央行提高貸款利率，消費(fèi)者應(yīng)如何選擇還貸方式

個(gè)人住55急需資金宜選“循環(huán)貸”

所謂“循環(huán)貸”是指用戶只需將自有住房到深發(fā)行做抵押，就可獲得該住房等價(jià)值80%的貸款額度，在房產(chǎn)抵押期內(nèi)可分次提款，循環(huán)使用?！把h(huán)貸”是針對(duì)住房變現(xiàn)難的特點(diǎn)，而用戶在生活中常常會(huì)出現(xiàn)投資理財(cái)、應(yīng)急支出、經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的需要，而向銀行貸款周期較長(zhǎng)，難以應(yīng)急。這種貸款方式貸款額度高，使用年限長(zhǎng)，有30年。正在按揭的房貸可辦理.但辦理循環(huán)貸對(duì)房產(chǎn)的樓齡有規(guī)定：以竣工年限為準(zhǔn)，樓齡不超過20年。市民可獲得的最高貸款額度，也要受樓齡左右，一般情況下，樓齡越長(zhǎng)，可獲得的最高貸款額度越低，反之則高。

個(gè)人住房抵押貸款[1]急需資金宜選“循環(huán)貸”個(gè)人住房56

移動(dòng)組合房貸防范風(fēng)險(xiǎn)

該種房貸方式，允許客戶針對(duì)不同時(shí)期的家庭收入情況和個(gè)人投資理財(cái)習(xí)慣，訂制個(gè)性化的還款方案。而且在還款期內(nèi)，還款方式還可以隨時(shí)調(diào)整。

這種按揭方式便于貸款人根據(jù)自己的收入預(yù)期，靈活調(diào)整自己的還款方式。與等額本息方式相比，移動(dòng)組合房貸還可能節(jié)省一部分利息支出。

個(gè)人住房抵押貸款[1]移動(dòng)組合房貸防范風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房抵押貸57“入住還款法”可減壓力

“入住還款”是指客戶在辦理一手樓住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，可以申請(qǐng)從貸款第一個(gè)月開始，與銀行約定一個(gè)時(shí)間段僅償還貸款利息，無需償還貸款本金，約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。

這種還款方式降低了購(gòu)房者交房初期的經(jīng)濟(jì)壓力。如果市民貸款購(gòu)買的房子還沒有完全蓋好，又希望新房入住后再開始償還貸款本金，“入住還款法”可說是一種理想的選擇。個(gè)人住房抵押貸款[1]“入住還款法”可減壓力個(gè)人住房抵押貸58

年輕人宜選“雙周供”

“雙周供”還款，將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額為原來月供的一半，具有還款周期縮短、節(jié)省利息的優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于年輕白領(lǐng)及首次置業(yè)者來說，收入較為固定再加上公司的季度獎(jiǎng)、半年獎(jiǎng)或年終獎(jiǎng)金等，還款基本能夠解決。同時(shí)，這種每?jī)芍苓€款一次的方式還能有效縮短購(gòu)房者的還款限期，節(jié)省利息的支出，貸款人只要事先做好規(guī)劃、安排好自己的現(xiàn)金流即可個(gè)人住房抵押貸款[1]年輕人宜選“雙周供”個(gè)人住房抵押貸款[59是一種投資工具，是一種選擇權(quán)，期權(quán)的買方向賣方支付一定數(shù)額的權(quán)利金后，就獲得這種權(quán)利，即擁有在一定時(shí)間內(nèi)以一定的價(jià)格（執(zhí)行價(jià)格）出售或購(gòu)買一定數(shù)量的標(biāo)的物（實(shí)物商品、證券或期貨合約）的權(quán)利。期權(quán)的買方擁有執(zhí)行期權(quán)的權(quán)利，無執(zhí)行的義務(wù)；而期權(quán)的賣方只是履行期權(quán)的義務(wù)。補(bǔ)充內(nèi)容:期權(quán)個(gè)人住房抵押貸款[1]補(bǔ)充內(nèi)容:期權(quán)個(gè)人住房抵押貸款[1]60

比方說：您想買一套房，與房產(chǎn)商談好是每平方米5000元，并預(yù)付了2萬(wàn)元定金，這樣就決定只要您想買進(jìn)，對(duì)方必須賣出（義務(wù)），買與不買是您的權(quán)利。即使房?jī)r(jià)上漲，房產(chǎn)商也必須賣出；如果房?jī)r(jià)下跌，您可以不買，大不了定金不要。這就是期權(quán)的基本雛形。在期權(quán)中，房?jī)r(jià)每平方米5000元叫做“執(zhí)行價(jià)格”，定金叫做“權(quán)利金”。這里，您是“買方”，最大損失是定金。你交了定金就可買進(jìn)，這在期權(quán)中叫“買進(jìn)了看漲期權(quán)”。個(gè)人住房抵押貸款[1]比方說：您想買一套房，與房產(chǎn)商談好是每平方米5061

期權(quán)主要有兩個(gè)構(gòu)成因素：（1）執(zhí)行價(jià)格（又稱履約價(jià)格）（2）權(quán)利金（期權(quán)價(jià)格）=內(nèi)在價(jià)值+時(shí)間價(jià)值內(nèi)在價(jià)值=|資產(chǎn)當(dāng)前價(jià)-執(zhí)行價(jià)|時(shí)間價(jià)值：到期日前的獲利機(jī)會(huì)所以，決定期權(quán)的兩大因素就是期權(quán)的到期日與基礎(chǔ)證券價(jià)值的波動(dòng)性。個(gè)人住房抵押貸款[1]期權(quán)主要有兩個(gè)構(gòu)成因素：個(gè)人住房抵押貸款[1]62履約保證金。期權(quán)賣方必須存入交易所用于履約的財(cái)力擔(dān)保。看漲期權(quán):是指在期權(quán)合約有效期內(nèi)按執(zhí)行價(jià)格買進(jìn)一定數(shù)量標(biāo)的物的權(quán)利；看跌期權(quán):是指賣出標(biāo)的物的權(quán)利。當(dāng)期權(quán)買方預(yù)期標(biāo)的物價(jià)格會(huì)超出執(zhí)行價(jià)格時(shí)，他就會(huì)買進(jìn)看漲期權(quán)，相反就會(huì)買進(jìn)看跌期權(quán)個(gè)人住房抵押貸款[1]履約保證金。期權(quán)賣方必須存入交易所用于履約的財(cái)63

房地產(chǎn)金融期權(quán)舉例住房抵押貸款：當(dāng)住房所有者依靠抵押其住宅獲得抵押貸款時(shí)，他同樣訂立了一份期權(quán)。買權(quán)：賦予住房所有者在抵押貸款到期前任何時(shí)候提前償付貸款余額的權(quán)利。

執(zhí)行價(jià)=P1(i-)賣權(quán)：當(dāng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值低于貸款的余額時(shí)，抵押人就擁有了有內(nèi)在價(jià)值的賣權(quán)。

個(gè)人住房抵押貸款[1]房地產(chǎn)金融期權(quán)舉例個(gè)人住房64

商用房地產(chǎn)期權(quán)在開發(fā)沒有按計(jì)劃進(jìn)行，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值降至負(fù)債額以下時(shí)，所有者就會(huì)向貸款人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)。

與住房貸款相比，期權(quán)的執(zhí)行稍有不同，所有者會(huì)立即向貸款人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，而不是持有期權(quán)。所以貸款人也會(huì)要求在合同中增加會(huì)降低期權(quán)的條款。個(gè)人住房抵押貸款[1]商用房地產(chǎn)期權(quán)個(gè)人住65

土地期權(quán)通常與生地的購(gòu)買有關(guān)。開發(fā)商在做包括安排項(xiàng)目融資在內(nèi)的開發(fā)準(zhǔn)備時(shí)，往往希望購(gòu)買一個(gè)能在未來以既定價(jià)格購(gòu)買土地的期權(quán)。個(gè)人住房抵押貸款[1]土66（1）50年代：10年穩(wěn)定期,期限失配問題并不嚴(yán)重.

期限失配:即資產(chǎn)和負(fù)債的期限差別較大所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。4戰(zhàn)后住房貸款期限失配個(gè)人住房抵押貸款[1]（1）50年代：10年穩(wěn)定期,期限失配問題并不嚴(yán)重.467（2）60年代：通脹加劇、非居間化以及二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的興起

非居間化現(xiàn)象:資金從中介機(jī)構(gòu)被提出的現(xiàn)象。

二級(jí)市場(chǎng):證券發(fā)行后進(jìn)行買賣的市場(chǎng)，也就是現(xiàn)有證券的交易市場(chǎng)。個(gè)人住房抵押貸款[1]（2）60年代：通脹加劇、非居間化以及二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的興起68（3）70年代，高通脹環(huán)境下固定利率抵押貸款的問題需求問題：

月付款額傾斜效應(yīng):如果通脹如預(yù)期發(fā)生，貸款期間內(nèi)住房的真實(shí)成本總額并未改變，但是真實(shí)成本在貸款前期增加了而在貸款后期下降了，正是這種“傾斜效應(yīng)”使得購(gòu)買人支付能力不足。

個(gè)人住房抵押貸款[1]（3）70年代，高通脹環(huán)境下固定利率抵押貸款的問題個(gè)人住房抵69供給問題：在通脹環(huán)境下，固定利率抵押貸款的供給問題源于金融中介期限失配這一結(jié)構(gòu)性問題以及Q規(guī)則的實(shí)施。其他抵押貸款工具的引入（GPM、SAM、ARM、PLAM）二級(jí)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款[1]供給問題：在通脹環(huán)境下，固定利率抵押貸款的供給問題源于金融中70舉例解釋：傾斜效應(yīng)對(duì)支付能力的影響假設(shè)：借款人收入的年增長(zhǎng)率等于2%（因生產(chǎn)力）加上通貨膨脹率，換句話說，真實(shí)收入以2%的速度增長(zhǎng)；貸款的合同利率等于真實(shí)利率3%加上通貨膨脹率，合同利率決定了恒定的還款額；30年8萬(wàn)元抵押貸款，初始收入3000元/月。個(gè)人住房抵押貸款[1]舉例解釋：傾斜效應(yīng)對(duì)支付能力的影響個(gè)人住房抵押貸款[1]71

A：通脹率0%，利率3%，收入增長(zhǎng)率2%；B：通脹率2%，利率5%，收入增長(zhǎng)率5%；C：通脹率8%，利率11%，收入增長(zhǎng)率10%。問題：試比較其真實(shí)還款額與真實(shí)收入的比例，看其是否存在傾斜效應(yīng)？及其傾斜效應(yīng)程度比較個(gè)人住房抵押貸款[1]A：通脹率0%，利率3%，收入增長(zhǎng)率2%；個(gè)人住房72A：年份月還款額真實(shí)還款額真實(shí)收入真實(shí)還款額/真實(shí)收入(%)1335.36335.36306010.965335.36335.36331210.1210335.36335.3636579.1720335.36335.3644587.5230335.36335.3654346.17個(gè)人住房抵押貸款[1]A：年份月還款額真實(shí)還款額73B:年份月還款額

真實(shí)還款額

真實(shí)收入

真實(shí)還款額/真實(shí)收入(%)1429.45421.03306013.765429.45388.97331211.7410429.45352.3036579.620429.45289.0144586.430429.45237.0954344.36個(gè)人住房抵押貸款[1]B:年份月還款額真實(shí)還款額真74C:年份月還款額

真實(shí)還款額

真實(shí)收入

真實(shí)還款額/真實(shí)收入(%)1761.86705.2306023.055761.86518.51331215.6510761.86352.8936579.6520761.86163.4544583.6730761.8675.7154341.39個(gè)人住房抵押貸款[1]C:年份月還款額真實(shí)還款額75月還款額實(shí)際價(jià)值

還款期個(gè)人住房抵押貸款[1]月還款個(gè)人住房抵押貸款[1]76（4）80年代：放松管制、其他抵押貸款工具的發(fā)展和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)危機(jī)利率風(fēng)險(xiǎn)增大，續(xù)承貸款盛行一般來講，貸款可以續(xù)承，在續(xù)承時(shí)，購(gòu)買人承擔(dān)了原有債務(wù)，并承諾償還原有貸款?？衫m(xù)承性在當(dāng)前市場(chǎng)利率超過貸款合同利率時(shí)有內(nèi)在價(jià)值，房屋銷售者可將低利率貸款轉(zhuǎn)給購(gòu)買人，并提高授價(jià)來實(shí)現(xiàn)續(xù)承貸款的價(jià)值，銷售人和購(gòu)買人從中獲益，而貸款人則遭受損失。續(xù)承期權(quán)同提前償付期權(quán)一樣，在利率波動(dòng)較大時(shí)，價(jià)值較高。個(gè)人住房抵押貸款[1]（4）80年代：放松管制、其他抵押貸款工具的發(fā)展和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)危77政府保險(xiǎn)貸款。FHA、VA關(guān)心違約風(fēng)險(xiǎn)，并認(rèn)為要降低違約風(fēng)險(xiǎn)就應(yīng)盡可能地降低還款額，因此，直到80年代末這些機(jī)構(gòu)仍對(duì)他們擔(dān)保的貸款設(shè)定利率上限。個(gè)人住房抵押貸款[1]政府保險(xiǎn)貸款。FHA、VA關(guān)心違約風(fēng)險(xiǎn)，并認(rèn)為要降低違約風(fēng)險(xiǎn)78

買低融資：是一種固定利率抵押貸款，這類貸款中銷售人提前支付部分利息，從而為購(gòu)買人在一段時(shí)期內(nèi)“買低”利率。優(yōu)點(diǎn):使得前期還款額降低，從而一些原本不符合抵押貸款條件的借款人能夠得到貸款；缺點(diǎn):銷售人很可能會(huì)將買低所支付的款項(xiàng)增加到房地產(chǎn)的價(jià)格上。個(gè)人住房抵押貸款[1]買低融資：是一種固定利率抵押貸款，這類貸款中銷售人提前支付79儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)大量破產(chǎn)：80年代出現(xiàn)了比以往任何時(shí)候都嚴(yán)重的儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)償債能力危機(jī)，這種現(xiàn)象表面根源于期限失配，但實(shí)際原因遠(yuǎn)沒有這么簡(jiǎn)單。個(gè)人住房抵押貸款[1]儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)大量破產(chǎn)：80年代出現(xiàn)了比以往任何時(shí)候都嚴(yán)重的80

王先生手中有一套貸款27萬(wàn)元的房屋，該房屋在建行的貸款仍有18萬(wàn)元沒有還清。由于急需用錢，王先生將該房屋委托中介公司代其出售。客戶趙先生欲購(gòu)此房，雙方通過該中介公司簽訂了房屋買賣合同，同意以30萬(wàn)元的價(jià)格成交該套房屋。補(bǔ)充內(nèi)容：二手房買賣如何轉(zhuǎn)按揭個(gè)人住房抵押貸款[1]王先生手中有一套貸款27萬(wàn)元的房屋，該房屋在81趙先生先期支付10萬(wàn)元作為購(gòu)房首付款。然后，業(yè)主王先生前往建行辦理“按揭變更”手續(xù)，即申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。同時(shí)由中介公司擔(dān)保，趙先生申請(qǐng)?jiān)诠ば修k理了20萬(wàn)元的二手房按揭貸款。然后工行提前放貸，支付給建設(shè)銀行18萬(wàn)元用于王先生提前還貸解除抵押。其后業(yè)主王先生與中介公司辦理房屋過戶全權(quán)委托并公證。待過戶成功，中介公司將產(chǎn)權(quán)證重新抵押并登記，然后將房產(chǎn)證明交予趙先生，并將趙先生向工行申請(qǐng)的20萬(wàn)元貸款中剩余款2萬(wàn)元交予王先生。個(gè)人住房抵押貸款[1]趙先生先期支付10萬(wàn)元作為購(gòu)房首付款。然后，業(yè)主王先82風(fēng)險(xiǎn)分析：在本案例中，業(yè)主王先生須先還清其在建行的剩余18萬(wàn)元房屋按揭貸款，才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的過戶。而買方趙先生需申請(qǐng)貸款并由銀行提前放貸才能為王先生還清其在建行的貸款，而此時(shí)王先生的房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)尚未辦理。因此，在轉(zhuǎn)按揭過程中就出現(xiàn)了以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：1、王先生在建行的貸款由趙先生還清后，突然改變主意，拒絕過戶。2、趙先生拒絕還貸。3、銀行拒絕提前放貸。4、交易完成后王先生無法拿到剩余款。個(gè)人住房抵押貸款[1]風(fēng)險(xiǎn)分析：個(gè)人住房抵押貸款[1]83而銀行方面也相應(yīng)承擔(dān)“轉(zhuǎn)按揭”風(fēng)險(xiǎn)：新的買房人首付到位、各種審核通過，銀行按新規(guī)定就應(yīng)該給新的買房人發(fā)放貸款，并同時(shí)解除原來買房人的抵押合同，但在新買房人辦抵押登記手續(xù)之前，必須有銀行認(rèn)可的具備一定資質(zhì)的第三方擔(dān)保人，由其與銀行簽訂擔(dān)保合同。否則，沒有擔(dān)保合同，銀行的利益便得不到保障。目前比較合適的第三方擔(dān)保人是專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，其應(yīng)該具備一定的資金實(shí)力，能夠抵御風(fēng)險(xiǎn)，真正起到擔(dān)保的作用。個(gè)人住房抵押貸款[1]而銀行方面也相應(yīng)承擔(dān)“轉(zhuǎn)按揭”風(fēng)險(xiǎn)：個(gè)人住房抵押貸款[1]84（1）概念是借款人按事先約定的利率確定先期月還款額，在約定的一定時(shí)間后（如１年），根據(jù)某種市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)（如消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）對(duì)貸款余額進(jìn)行調(diào)整，并依據(jù)新的貸款余額計(jì)算每月分期付款額．5、PLAM個(gè)人住房抵押貸款[1]（1）概念5、PLAM個(gè)人住房抵押貸款[1]85（2）基本原理根據(jù)市場(chǎng)真實(shí)利率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率確定第一年貸款利率，按等額還款抵押貸款公式計(jì)算第一年每月還款額；根據(jù)等額抵押貸款公式計(jì)算第一年年底的貸款余額；根據(jù)第二年年初公布的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)調(diào)整第二年年初的貸款余額，即第一年年底的貸款余額與價(jià)格指數(shù)乘積；根據(jù)第二年年初的貸款余額，用剩余貸款年限和調(diào)整后的價(jià)格指數(shù)計(jì)算第二年的每月還款額；以上各年均根據(jù)上一年的價(jià)格指數(shù)，按上述步驟重復(fù)計(jì)算月還款額．個(gè)人住房抵押貸款[1]（2）基本原理個(gè)人住房抵押貸款[1]86（3）例子設(shè)貸款總額為１０萬(wàn)元，貸款期限是３０年，不考慮通貨膨脹率的貸款利率為６％，按物價(jià)指數(shù)調(diào)整貸款余額，若每年物價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)２％．按ＰＬＡＭ計(jì)算月還款額．個(gè)人住房抵押貸款[1]（3）例子個(gè)人住房抵押貸款[1]87（４）與ＣＰＭ的比較ａ的比較：個(gè)人住房抵押貸款[1]（４）與ＣＰＭ的比較個(gè)人住房抵押貸款[1]88貸款余額的比較：個(gè)人住房抵押貸款[1]貸款余額的比較：個(gè)人住房抵押貸款[1]89（５）優(yōu)點(diǎn)：在通貨膨脹環(huán)境下，可以很好的解決月還款額傾斜效應(yīng)問題；降低了前期月還款額，減輕了借款人的還款負(fù)擔(dān);貸款機(jī)構(gòu)能較好的拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，提高抵押貸款的有效需求,且有助于降低利率風(fēng)險(xiǎn)．個(gè)人住房抵押貸款[1]（５）優(yōu)點(diǎn)：個(gè)人住房抵押貸款[1]90（6）缺點(diǎn)用物價(jià)總體指數(shù)代替房?jī)r(jià)指數(shù)具有局限性；用上一年的物價(jià)指數(shù)調(diào)整下一年的貸款余額具有局限性；貸款價(jià)格指數(shù)化存在著不準(zhǔn)確性和滯后效應(yīng)；只對(duì)貸款進(jìn)行物價(jià)調(diào)整，不對(duì)存款進(jìn)行物價(jià)調(diào)整具有局限性；只考慮通貨膨脹因素，沒有考慮對(duì)純粹利率的調(diào)整，所以貸款利率是不包括通貨膨脹因素在內(nèi)的真實(shí)利率，并不能消除利率變化造成的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房抵押貸款[1]（6）缺點(diǎn)個(gè)人住房抵押貸款[1]91（1）概念根據(jù)市場(chǎng)利率指數(shù)，按借貸雙方約定的條件，調(diào)整貸款利率和還款方式的抵押貸款．所有的ＡＲＭ都有一些共同特征：比ＦＲＭ低的初始利率；以某種形式與市場(chǎng)相聯(lián)系的利率；限制利率或還款額變化幅度的規(guī)定．

6、ARM個(gè)人住房抵押貸款[1]（1）概念6、ARM個(gè)人住房抵押貸款[1]92（2）特征利率調(diào)整周期(T):典型的是6個(gè)月、1年、3年和5年,調(diào)整周期越長(zhǎng),貸款人承擔(dān)的利率風(fēng)險(xiǎn)越大,在調(diào)整時(shí)點(diǎn)間,ARM與FRM一樣,長(zhǎng)調(diào)整周期增大了提前還款的可能性,例如:市場(chǎng)利率降至ARM利率之下.利率指數(shù)：是指為ARM利率調(diào)整提供基礎(chǔ)的市場(chǎng)利率。貸款人無法操縱；變動(dòng)性不能過大，是已經(jīng)建立的指數(shù)。指數(shù)可以是國(guó)債利率或者是衡量貸款資金成本的數(shù)據(jù)。若是國(guó)債收益率，期限是和ARM調(diào)整周期相對(duì)應(yīng)的國(guó)債利率；若指數(shù)是基于貸款人的資金成本，則它將等于有央行確定的近期的儲(chǔ)蓄存款利率。

個(gè)人住房抵押貸款[1]（2）特征個(gè)人住房抵押貸款[1]93附加利率：指為得到貸款的合同利率而在指數(shù)基礎(chǔ)上增加的基點(diǎn)項(xiàng)目，若指數(shù)值是8％，附加利率是150基點(diǎn)，則貸款利率是9.5%，由借貸雙方以合同形式確定，并在整個(gè)貸款期間內(nèi)維持不變。包括借款人擁有的某些權(quán)利的價(jià)值以及貸款過程中的服務(wù)成本。初始利率（誘發(fā)利率）：起初折扣。利率上限：調(diào)整利率上限（2％）；貸款期利率上限（5—6%）;利率上下限的幅度會(huì)影響初始利率。個(gè)人住房抵押貸款[1]附加利率：指為得到貸款的合同利率而在指數(shù)基礎(chǔ)上增加的基點(diǎn)項(xiàng)目94還款額上限：限制了調(diào)整日借款人還款額的增長(zhǎng)，通常的還款額上限是7.5％。對(duì)借貸雙方都沒有太大的吸引力：對(duì)借款人講，易形成負(fù)攤銷；對(duì)貸款人講，易違約，拖欠率上升，無法在二級(jí)市場(chǎng)出售。本金負(fù)攤還個(gè)人住房抵押貸款[1]還款額上限：限制了調(diào)整日借款人還款額的增長(zhǎng)，通常的還款額上95（3）ARM的種類及比較：月還款額與利率無上下限制的可變利率抵押貸款（Ⅰ）優(yōu)點(diǎn)：將利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給借款人缺點(diǎn)：違約風(fēng)險(xiǎn)較大個(gè)人住房抵押貸款[1]（3）ARM的種類及比較：個(gè)人住房抵押貸款[1]96有還款額上限和負(fù)分期付款的可變利率抵押貸款（Ⅱ）優(yōu)點(diǎn)：減少了借款人的利率風(fēng)險(xiǎn)缺點(diǎn)：貸款方要承擔(dān)由付分期付款額所帶來的另一些損失（貸款余額與抵押品價(jià)值比過高、貸款擔(dān)保程度下降等風(fēng)險(xiǎn)）。因此，銀行要求較高的貸款首期利率。

個(gè)人住房抵押貸款[1]有還款額上限和負(fù)分期付款的可變利率抵押貸款（Ⅱ）個(gè)人住房抵押97有利率上限的可變利率抵押貸款（不允許負(fù)攤銷）（Ⅲ）優(yōu)點(diǎn)：降低了借款人的利率風(fēng)險(xiǎn)缺點(diǎn)：較高的首期利率，提高了借款人的進(jìn)入門檻。個(gè)人住房抵押貸款[1]有利率上限的可變利率抵押貸款（不允許負(fù)攤銷）（Ⅲ）個(gè)人住房抵98比較：（1）三者比較：貸方利率風(fēng)險(xiǎn)：Ⅲ＞Ⅱ＞Ⅰ首期利率：Ⅲ＞Ⅱ＞Ⅰ貸方預(yù)期收益：Ⅲ＞Ⅱ＞Ⅰ（2）與FRM的比較：（貸款風(fēng)險(xiǎn)比較）違約風(fēng)險(xiǎn)：FRM違約性小，ARM違約性大；利率風(fēng)險(xiǎn)：FRM利率風(fēng)險(xiǎn)大，ARM利率風(fēng)險(xiǎn)小；提前還款風(fēng)險(xiǎn)：FRM較大，ARM較小。ARM適合年輕人，但也有缺陷。個(gè)人住房抵押貸款[1]比較：個(gè)人住房抵押貸款[1]99例題1：假設(shè)你正在考慮一筆如下特征的ARM：貸款金額：10萬(wàn)元指數(shù)：一年期國(guó)債收益率（第一年為8.1%，第二年為9.5%）附加利率：2.5%相鄰月還款額上限：7.5%貸款期月還款額上限：15%負(fù)攤銷上限：125%貸款期限：30年允許本金負(fù)攤還問題：計(jì)算前2年的月還款額和貸款余額。

個(gè)人住房抵押貸款[1]例題1：假設(shè)你正在考慮一筆如下特征的ARM：個(gè)人住房抵押貸款1001、假設(shè)你正在考慮一筆如下特征的ARM：貸款金額10萬(wàn)元指數(shù)：一年期國(guó)債收益率附加利率：2.5%最大年調(diào)整率：2%貸款期利率上限：6%貸款期限：30年問題（1）如果國(guó)債收益率是6%，則第一年