物業(yè)管理基本制度與政策：房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策

1第五章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策2第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度房地產(chǎn)權(quán)益所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)上述權(quán)益派生——承租權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)的：投資開發(fā)、經(jīng)營交易、消費(fèi)管理、服務(wù)——關(guān)聯(lián)行業(yè)總稱房地產(chǎn)業(yè)屬于：第三產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)作用、支柱產(chǎn)業(yè)—龍頭行業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系（法規(guī)、規(guī)章）房地產(chǎn)管理制度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與市場管理房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理3多項(xiàng)選擇題下列各房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)中，屬于行政法規(guī)的有（）。

A、《城市房地產(chǎn)管理法》B、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》C、《住房公積金管理?xiàng)l例》D、《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》E、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》4第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營：經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)不包括：基建投資性質(zhì)開發(fā)建設(shè)——廠房、辦公樓等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地開發(fā)——軌道交通、高速公路等企業(yè)設(shè)立條件：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》1、100萬元以上注冊資本2、4名以上建筑、房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)人員；

2名以上專職會計(jì)人員5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)注冊資本5000萬元—12000萬元—2800萬元—3100萬元—4經(jīng)營年限5年以上—13年以上—22年以上—31年以上—4累計(jì)竣工面積30萬m2以上—115萬m2以上—25萬m2以上—3合格率100%連續(xù)5年—1連續(xù)3年—2連續(xù)2年—3已竣工—4專業(yè)人員40人—120人—210人—35人—4中級職稱20人—110人—25人—3工程（中）財(cái)務(wù)（初）資格證書4人—13人—22人—3職稱5人會計(jì)2人兩書制度：《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》6設(shè)立開發(fā)企業(yè)應(yīng)知：領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)——備案備案后30日內(nèi)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》——有效期一年（期滿前1個(gè)月申請核定）延長期不得超過2年，一年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目，有效期不延長設(shè)立資質(zhì)等級制度目的：①規(guī)范開發(fā)企業(yè)市場活動，維護(hù)有序競爭②必須按核定資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)目一級——不受限制；二級及以下25萬平方米以下③未取得資質(zhì)證書或超越資質(zhì)等級：從事開發(fā)經(jīng)營隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假、涂、租、借、轉(zhuǎn)、賣等行為——相應(yīng)的行政處罰7房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)開發(fā)四個(gè)階段投資機(jī)會選擇與決策分析前期工作開發(fā)建設(shè)租售經(jīng)營控制性詳細(xì)規(guī)劃內(nèi)容（規(guī)劃部門負(fù)責(zé)）1、不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型2、建筑高度、密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)3、項(xiàng)目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、間距等4、建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求5、各級支路紅線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高6、管線走向、管徑和設(shè)施用地界限規(guī)劃：總體、分區(qū)、詳細(xì)8修建性詳細(xì)規(guī)劃——依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃開發(fā)建設(shè)單位組織、委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位完成5條內(nèi)容（P132）主要內(nèi)容1、建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證2、總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計(jì)3、道路、綠化、工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)4、豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)5、工程量估算和投資效益分析9單項(xiàng)選擇題（被選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）下列規(guī)劃類型中，不由城市規(guī)劃管理部門負(fù)責(zé)編制的是（）

A城市總體規(guī)劃

B城市分區(qū)規(guī)劃

C控制性詳細(xì)規(guī)劃

D修建性詳細(xì)規(guī)劃10一書兩證項(xiàng)目選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證項(xiàng)目選址意見書項(xiàng)目選址的土地權(quán)屬情況擬建工程說明界址地形圖辦理開工證——先取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證11單項(xiàng)選擇題申報(bào)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的主要要求，不包括（）

A項(xiàng)目選址的土地權(quán)屬情況

B對擬建工程的說明，包括建筑位置、使用性質(zhì)、高度、面積等

C界址地形圖，包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑

D規(guī)劃部門審定的設(shè)計(jì)方案12多選題申報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的主要要求包括（）

A項(xiàng)目選址的土地權(quán)屬情況

B界址地形圖，包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑

C市政府對征用土地的批復(fù)或國土部門對選址用地范圍、數(shù)量的意見

D規(guī)劃部門審定的設(shè)計(jì)方案

E對擬建工程的說明，包括建筑位置、使用性質(zhì)、高度、面積等13

多項(xiàng)選擇題修建性詳細(xì)規(guī)劃由開發(fā)建設(shè)單位組織，委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位完成，其主要內(nèi)容包括（）

A建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證

B總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計(jì)

C、道路、綠化、工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)

D、工程量估算和投資效益分析

E、規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型14開發(fā)項(xiàng)目管理與建設(shè)施工管理應(yīng)遵循的制度一、房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理制度（8條）二、房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度：

1、項(xiàng)目報(bào)建于施工許可證制度

2、建筑工程質(zhì)量管理制度

3、工程竣工驗(yàn)收備案制度15房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理制度：1、必須按土地出讓合同設(shè)定的條件、國家用地要求開發(fā)利用2、項(xiàng)目的資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%3、配套基礎(chǔ)設(shè)施按：先地下后地上的原則4、1年未動工開發(fā)，征收土地出讓金20%以下土地閑置費(fèi)

2年未動工開發(fā)，無償收回土地使用權(quán)165、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目應(yīng)符合法定條件：已支付土地出讓金，取得證書

必須完成開發(fā)投資總額的25%以上6、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)，原拆遷補(bǔ)償安置合同中的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移受讓人7、開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法定的質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范8、開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用17房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度：1、項(xiàng)目報(bào)建與制度：項(xiàng)目開工前提請報(bào)建（屬地建設(shè)主管部門）申領(lǐng)施工許可證條件1、已經(jīng)辦理用地批準(zhǔn)手續(xù)2、已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證3、拆遷進(jìn)度符合施工條件4、已經(jīng)確定施工企業(yè)（公開招投標(biāo)）5、施工圖設(shè)計(jì)文件按規(guī)定進(jìn)行了審查6、辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)7、已經(jīng)委托了監(jiān)理8、建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)（已到位）

工期不足一年，不得少于工程合同價(jià)50%

工期超過一年，不得少于工程合同價(jià)30%18多項(xiàng)選擇題下列各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)遵循的制度的有（）。

A、必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條件和國家劃撥土地用地要求開發(fā)利用土地

B、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于25%C、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施

D、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，必須完成開發(fā)投資總額的20%以上

E、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用19第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為：有償轉(zhuǎn)讓、無償轉(zhuǎn)讓無償轉(zhuǎn)讓：繼承、贈與有償轉(zhuǎn)讓：買賣、交換、其他合作方式發(fā)生的轉(zhuǎn)讓其他合作方式1、以房地產(chǎn)作價(jià)入股2、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)

——聯(lián)建3、企業(yè)被收購、兼并或合并

——資產(chǎn)重組4、以房地產(chǎn)抵債——貸款20土地使用權(quán)的處理原則：出讓、劃撥一、以出讓方式土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合的條件：1、已交付土地出讓金、2、完成開發(fā)投資總額的25%、建成房屋應(yīng)持有房屋所有權(quán)證3、原土地使用權(quán)年限—已經(jīng)使用年限=剩余年限（簽訂出讓合同應(yīng)相應(yīng)調(diào)整土地出讓金）21二、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：①取得人民政府的批準(zhǔn)②所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理經(jīng)人民政府的批準(zhǔn)可不辦理出讓手續(xù)的1、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以使用劃撥土地的項(xiàng)目2、轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的3、按住房改革規(guī)定出售公有住宅的4、同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓的5、難以確定出讓用途、年限和其他條件6、根據(jù)規(guī)劃不宜出讓的（有規(guī)劃的）7、縣級以上政府規(guī)定的其他情形22房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序1、當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同2、合同簽訂90日內(nèi)，到屬地房地部門提出申請，并申報(bào)成交價(jià)格3、7日內(nèi)答復(fù)，未作書面答復(fù)，視同受理4、房管部門現(xiàn)場查勘和評估5、當(dāng)事人按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)6、辦理權(quán)屬登記，核發(fā)權(quán)屬證書禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定1、達(dá)不到法定條件的2、司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定不得轉(zhuǎn)讓的3、依法收回土地使用權(quán)的4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)共有人書面同意的5、權(quán)屬有爭議的6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的7、法律法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形23單項(xiàng)選擇題以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，不需要符合的條件是（）。

A、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書

B、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的35%以上

C、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

D、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書24第四節(jié)商品房銷售管理商品房預(yù)售的條件1、已交付全部土地出讓金，取得證書2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證3、投入的建設(shè)資金達(dá)到總投資的25%以上，確定施工進(jìn)度和竣工交付日期4、已辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》商品房現(xiàn)售的條件1、具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)證書2、取得土地使用權(quán)證書3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證4、已通過竣工驗(yàn)收5、拆遷安置已落實(shí)6、水電氣熱通信具備交付使用條件，已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期7、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)25商品房銷售原則1、按套銷售，不得分拆零售2、訂立買賣合同時(shí)，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理協(xié)議3、未解除買賣合同前，不得再行銷售4、不得采取返本銷售或變相返本銷售、售后包租5、廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確商品房銷售合同的主要內(nèi)容：1、當(dāng)事人名稱或姓名和住所2、商品房基本狀況3、商品房的銷售方式4、商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間5、交付使用條件及日期6、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾26商品房銷售價(jià)格與計(jì)價(jià)方式：商品房銷售價(jià)格—協(xié)商議定；經(jīng)濟(jì)適用房——按有關(guān)規(guī)定定價(jià)計(jì)價(jià)方式：商品房銷售可以按套或單元計(jì)價(jià)也可以按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)公攤面積要在合同中說明7、水、電、氣、熱、通訊、道路、綠化等配套及公共設(shè)施交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任8、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬9、面積差異的處理方式10、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜11、解決爭議的方法12、違約責(zé)任13、雙方約定其他事項(xiàng)27商品房銷售爭議的解決原則(P145)1、商品房銷售面積爭議

超過約定的誤差范圍—可退房，開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任2、商品房銷售中的設(shè)計(jì)變更爭議變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人3、商品房銷售中的房屋交付時(shí)間與質(zhì)量爭議未按期交付——開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任交付質(zhì)量與保修責(zé)任——兩書住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算（P146）28單項(xiàng)選擇題下列各項(xiàng)中，不屬于商品房銷售合同主要內(nèi)容的是（）

A、商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間

B、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾

C、面積差異的處理方式

D、物業(yè)管理方案29多項(xiàng)選擇題根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，下列各項(xiàng)中不屬于商品房現(xiàn)售條件的有（）。

A、已通過竣工驗(yàn)收

B、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)

C、已完成房屋裝修

D、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)

E、所有配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件30《住宅質(zhì)量保證書》的要求和主要內(nèi)容

工程質(zhì)量監(jiān)督部門檢驗(yàn)的質(zhì)量等級地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期用戶保修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)間《住宅使用說明書》的要求和主要內(nèi)容

開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位結(jié)構(gòu)類型裝修、裝飾的注意事項(xiàng)水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說明有關(guān)設(shè)備設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)門窗類型，使用注意事項(xiàng)配電負(fù)荷承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項(xiàng)的說明其他需說明的問題31第五節(jié)房屋租賃管理房屋租賃合同條款：10條（P148）房屋租賃的主要原則：七條（P147—148）房屋租賃權(quán)利義務(wù)的一般約定：

9個(gè)內(nèi)容（P148—149）轉(zhuǎn)租房屋的規(guī)定：（P149）禁止房屋租賃的規(guī)定：九條（P149—150）可以終止房屋租賃合同的規(guī)定：八條P150

房屋租賃登記備案：（P150）32第六節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)概念：包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件：4條（P153）房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的主要內(nèi)容：6條（P153）房地產(chǎn)中介服務(wù)人員禁止行為：