建筑環(huán)境與設(shè)備專業(yè)畢業(yè)答辯課

建筑物區(qū)分所有權(quán)概念建筑物區(qū)分所有權(quán)概念115.1建筑物區(qū)分所有權(quán)概念3、建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)：1）一元論說：認(rèn)為其實(shí)質(zhì)為專有部分上成立的所有權(quán)2）二元論說：認(rèn)為是專有部分所有權(quán)與共有部分持份權(quán)的結(jié)合3）三元論說：專有部分所有權(quán)、共有部分持份權(quán)、因共同關(guān)系所生成員權(quán)15.1建筑物區(qū)分所有權(quán)概念3、建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)：2建筑環(huán)境與設(shè)備專業(yè)畢業(yè)答辯PPTppt課3建筑環(huán)境與設(shè)備專業(yè)畢業(yè)答辯PPTppt課4共有所有權(quán)4、共有的類型1）法定共有與約定共有2）小區(qū)全體業(yè)主共有、某一棟建筑物內(nèi)的全體業(yè)主共有、特定單元業(yè)主共有5、共有人的權(quán)利義務(wù)1）共有人的權(quán)利義務(wù)不可分離，業(yè)主不可以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。2）按照約定或?qū)Ｓ胁糠终嫉谋壤硎軝?quán)利和承擔(dān)義務(wù)。權(quán)利：共有部分使用權(quán)、收益權(quán)、修繕權(quán)。義務(wù)：依法使用義務(wù)、分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)。共有所有權(quán)4、共有的類型5共有所有權(quán)法定共有的范圍1、綠地2、道路3、物業(yè)管理用房4、維修資金（其使用需要全體業(yè)主經(jīng)過法定程序決定。經(jīng)專有部分占總面積2/3以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意）5、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施（圍墻、健身設(shè)施、供電、供水設(shè)施等。會(huì)所的歸屬應(yīng)根據(jù)占用土地及建設(shè)成本確定。）共有所有權(quán)法定共有的范圍6建筑物權(quán)分所有權(quán)案例樓房一層業(yè)主增建夾層案物業(yè)出租樓頂安裝廣告牌案例建筑物權(quán)分所有權(quán)案例樓房一層業(yè)主增建夾層案7小區(qū)內(nèi)車庫(kù)、車位的所有權(quán)一、車庫(kù)車位的類別1、獨(dú)立車庫(kù)2、地面車位3、建筑物首層架空車位和屋頂停車場(chǎng)4、利用人防工程改造的車庫(kù)、車位5、專門規(guī)劃的車庫(kù)、車位小區(qū)內(nèi)車庫(kù)、車位的所有權(quán)一、車庫(kù)車位的類別8小區(qū)內(nèi)車庫(kù)、車位的所有權(quán)二、車庫(kù)車位的性質(zhì)1、是否屬于建筑物的專有部分2、是否構(gòu)成建筑物的添附物3、是否構(gòu)成建筑物的從物三、車庫(kù)車位的權(quán)利歸屬的確定依據(jù)1、依其建筑面積是否計(jì)入商品房的公攤面積判斷2、依其是否攤?cè)胱≌_發(fā)成本判斷3、以開發(fā)商與業(yè)主之間的約定小區(qū)內(nèi)車庫(kù)、車位的所有權(quán)二、車庫(kù)車位的性質(zhì)9小區(qū)內(nèi)車庫(kù)、車位的所有權(quán)物權(quán)法74條對(duì)于小區(qū)車位、車庫(kù)的規(guī)定：1、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。2、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。3、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。小區(qū)內(nèi)車庫(kù)、車位的所有權(quán)物權(quán)法74條對(duì)于小區(qū)車位、車10小區(qū)窗前綠地、露臺(tái)等權(quán)屬和利用“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外?！保ㄎ餀?quán)法73條）業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。（審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋）小區(qū)窗前綠地、露臺(tái)等權(quán)屬和利用“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共11成員的共同管理權(quán)1、概念對(duì)全體區(qū)分所有人的共同事務(wù)所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。2、物權(quán)法對(duì)業(yè)主權(quán)利的規(guī)定1）制定和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則；2）訂立管理規(guī)約；3）選舉和更換業(yè)主委員會(huì)；4）選聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；5）籌集和使用建筑物維修基金；6）改建、重建建筑物及附屬設(shè)施決定以上1-4項(xiàng)事項(xiàng)須占建筑物總面積二分之一以上業(yè)主且占業(yè)主總?cè)藬?shù)二分之一以上業(yè)主的同意，決定5-6項(xiàng)事項(xiàng)須三分之二以上面積業(yè)主，且占業(yè)主總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。成員的共同管理權(quán)1、概念12成員的共同管理權(quán)管理規(guī)約由全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)就物業(yè)的管理等制定的規(guī)則。須經(jīng)專有面積過半且人數(shù)過半的業(yè)主同意，其對(duì)于業(yè)主具有約束作用。可以就禁止濫搭濫建、禁止改變房屋用途、禁止群租、禁止飼養(yǎng)動(dòng)物等做出約定。對(duì)于違反規(guī)約的，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可以起訴。

成員的共同管理權(quán)管理規(guī)約13成員的共同管理權(quán)物業(yè)管理業(yè)主可以自行或委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主公有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)進(jìn)行管理和服務(wù)。1、業(yè)主的自行管理權(quán)2、業(yè)主的聘任物業(yè)公司的權(quán)利3、業(yè)主解聘物業(yè)公司的權(quán)利業(yè)主對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，在業(yè)主大會(huì)成立后有權(quán)依法更換。4、業(yè)主的監(jiān)督權(quán)成員的共同管理權(quán)物業(yè)管理14業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)物權(quán)法第七十五條規(guī)定：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)的概念全體業(yè)主成立的，管理共有財(cái)產(chǎn)和共同生活事務(wù)的自治組織。是業(yè)主行使管理權(quán)利的意思機(jī)關(guān)。業(yè)主大會(huì)的成立條件根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：小區(qū)內(nèi)交付的房屋占總建筑面積50%以上或者首套房屋交付使用滿兩年的，可以召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)物權(quán)法第七十五條規(guī)定：業(yè)主可以設(shè)15業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)的職權(quán)1）制定和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則；2）訂立管理規(guī)約；3）選舉和更換業(yè)主委員會(huì)；4）選聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；5）籌集和使用建筑物維修基金；6）改建、重建建筑物及附屬設(shè)施決定以上1-4項(xiàng)事項(xiàng)須占建筑物總面積二分之一以上業(yè)主且占業(yè)主總?cè)藬?shù)二分之一以上業(yè)主的同意，決定5-6項(xiàng)事項(xiàng)須三分之二以上面積業(yè)主，且占業(yè)主總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)的職權(quán)16業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的地位1、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，受業(yè)主大會(huì)委托管理全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)。2、業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)來自于法律規(guī)定（物業(yè)管理?xiàng)l例）和業(yè)主的授權(quán)。3、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的主體資格問題1、有權(quán)依法選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)并簽訂服務(wù)合同2、具有一定的訴訟主體資格，業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主起訴獲得共同利益，也可以代表業(yè)主應(yīng)訴，被判決敗訴后法律責(zé)任也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的地位17對(duì)業(yè)主濫用權(quán)利的限制業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主也有權(quán)起訴。（物權(quán)法83條）1、業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。（物權(quán)法71條）2、業(yè)主不得任意改變專有部分的使用用途?！皹I(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！保ㄎ餀?quán)法77條）1）“有利害關(guān)系的業(yè)主”指本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響；2）需要“所有”有利害關(guān)系的業(yè)主同意，“以多數(shù)業(yè)主同意進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。”3）有利害關(guān)系的業(yè)主可以請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對(duì)業(yè)主濫用權(quán)利的限制業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主18對(duì)業(yè)主濫用權(quán)利的限制根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，“損害他人合法權(quán)益的行為”包括：1、任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等；2、損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者