征收辦學(xué)習(xí)課件

征收辦學(xué)習(xí)課件征收辦學(xué)習(xí)課件征收辦學(xué)習(xí)課件征收辦學(xué)習(xí)課件征收辦學(xué)習(xí)課件征收辦學(xué)習(xí)課件1廣州市國有土地上房屋征收與補償政策核心：關(guān)于印發(fā)廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法的通知（穗府〔2014〕38號）配套參考：廣州市國有土地上房屋征收與補償工作操作指引

廣州市國有土地上房屋征收與補償政策核心：關(guān)于印發(fā)廣州市國有土2一、制訂背景。二、主要修訂內(nèi)容。三、具體政策解讀。一、制訂背景。3一、制訂背景《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》國家層面——2011年1月21日起施行《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務(wù)院令第590號)地方層面——《關(guān)于廣州市國有土地上房屋征收與補償?shù)膶嵤┮庖姟酚行趯脻M，結(jié)合執(zhí)行情況，進一步構(gòu)建完善廣州市房屋征收機制。目前，《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》已于2014年11月18日由市政府印發(fā)實施。

《廣州市國有土地上房屋征收與補償工作操作指引

》結(jié)合各區(qū)房屋征收部門反映的執(zhí)行情況和存在問題，對《實施辦法》的補充和細化。供各區(qū)房屋征收部門參考使用。一、制訂背景《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》4

二、《實施辦法》主要修訂內(nèi)容

（一）完善政策文件結(jié)構(gòu)

原《實施意見》

“一拖三”—一個主文、三個附件不分章節(jié)

新《實施辦法》

將原《實施意見》三個附件歸納融入主文中。文稿結(jié)構(gòu)調(diào)整為章節(jié)條文形式，結(jié)構(gòu)嚴謹，條理清晰，層次分明。將“實施意見”修改為“實施辦法”，更加規(guī)范。

二、《實施辦法》主要修訂內(nèi)容

（一）完善政策文件結(jié)構(gòu)5

二、《實施辦法》主要修訂內(nèi)容

（二）優(yōu)化征收程序

原《實施意見》

一是具備立項文件

二是具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證

原《實施意見》中規(guī)定項目單位憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證方能申請啟動征收。根據(jù)我市用地規(guī)則，協(xié)議出讓的非儲備用地的征收工作，并不需要以辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證為前提。

新《實施辦法》

一是具備立項文件二是取得規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見三是國土房管部門出具的用地審查意見

二、《實施辦法》主要修訂內(nèi)容

（二）優(yōu)化征收程序6

二、《實施辦法》主要修訂內(nèi)容

（三）明確征收實施單位范圍

原《實施意見》

房屋征收實施單位不得以營利為目的

新《實施辦法》

一是基層政府，由屬地鎮(zhèn)、街直接根據(jù)委托從事轄區(qū)內(nèi)征收工作。二是具備相應(yīng)征拆工作經(jīng)驗的事業(yè)單位。三是具備相應(yīng)征拆工作經(jīng)驗的“其他機構(gòu)”。

二、《實施辦法》主要修訂內(nèi)容

（三）明確征收實施單位范圍7

二、《實施辦法》主要修訂內(nèi)容

（四）加大對征收實施單位和征收從業(yè)人員的管理

原《實施意見》

房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責(zé)監(jiān)督。

新《實施辦法》

一是經(jīng)本級人民政府批準可以委托征收實施單位。二是市房屋征收部門建立實施單位信用檔案。三是加強從業(yè)人員的管理，建立人員信息庫，并定期組織培訓(xùn)和考試，提高征收人員工作能力水平。

二、《實施辦法》主要修訂內(nèi)容

（四）加大對征收實施單位和8

二、《實施辦法》主要修訂內(nèi)容

（五）提高了征收補償標準

原《實施意見》

被征收房屋價值補償金額+征收獎勵+搬遷時限獎勵≤被征收房屋所處區(qū)位的新建普通商品住宅市場價格

新《實施辦法》

被征收房屋價值補償金額+征收獎勵≤被征收房屋所處區(qū)位的新建普通商品住宅市場價格搬遷時限獎勵額外另計。

二、《實施辦法》主要修訂內(nèi)容

（五）提高了征收補償標準9

二、《實施辦法》主要修訂內(nèi)容

（六）注重歷史文化建筑保護

原《實施意見》

法律、法規(guī)、規(guī)章對征收外國領(lǐng)事館房屋、軍事設(shè)施、華僑房屋、教堂、寺廟、文物古跡、歷史文化保護區(qū)內(nèi)的建筑物等另有規(guī)定的，依照有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章執(zhí)行。

新《實施辦法》

在征收摸查階段應(yīng)對文物、歷史建筑、歷史風(fēng)貌區(qū)進行確認和處理。未完成調(diào)查的，不得征收房屋。

征收范圍內(nèi)歷史建筑、歷史風(fēng)貌區(qū)的征收與補償工作，按照《廣州市歷史建筑和歷史風(fēng)貌區(qū)保護辦法》第十三條執(zhí)行。

二、《實施辦法》主要修訂內(nèi)容

（六）注重歷史文化建筑保護10二、《實施辦法》主要修訂內(nèi)容

（七）進一步細化歷史用房的征收補償時點

原《實施意見》1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》施行前———60%1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》施行后至2001年規(guī)劃部門的住改商管理規(guī)定實施前———50%新《實施辦法》1987年1月1日《廣州市城市規(guī)劃管理辦法》施行前——70%1987年1月1日《廣州市城市規(guī)劃管理辦法》施行后至1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》施行前——60%1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》施行后至2001年2月6日《廣州市住宅建筑改變使用功能規(guī)劃處理辦法》施行前——50%2001年2月6日《廣州市住宅建筑改變使用功能規(guī)劃處理辦法》施行后——住宅二、《實施辦法》主要修訂內(nèi)容

（七）進一步細化歷史用房的征11

三、《實施辦法》具體條款詳解總則征收決定補償征收實施附則

三、《實施辦法》具體條款詳解總則12第一章總則第一條立法目的和依據(jù)第二條征收人第三條征收部門第四條房屋征收實施單位和從業(yè)人員第五條房屋征收部門的考核檢查第六條其他部門配合工作第一章總則13第一章總則第二條（征收人）征收人（各級人民政府）區(qū)政府市政府各區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的征收項目

市級以上重大項目、跨區(qū)項目、市政府認為需要統(tǒng)籌的項目第一章總則第二條（征收人）征收人（各級人民政府）區(qū)政府市政14第一章總則第三條（征收部門）房屋征收部門的分類1、原拆遷辦直接更名為征收辦2、掛牌在區(qū)土地開發(fā)中心（征地辦）名下，即征收辦與土地開發(fā)中心（征地辦）合署辦公3、未更名，直接將原有的拆遷辦明確為房屋征收部門第一章總則第三條（征收部門）15第一章總則

第三條（征收部門主要職責(zé)）

（一）負責(zé)貫徹執(zhí)行國有土地上房屋征收與補償?shù)姆?、法?guī)和政策，擬定本行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋征收與補償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，報本級人民政府批準后執(zhí)行；（二）組織編制本行政區(qū)域內(nèi)房屋征收規(guī)劃和年度計劃；（三）組織實施本級政府決定的國有土地上房屋征收與補償工作；（四）受本級人民政府委托，組織有關(guān)部門論證和公布征收補償方案，征求公眾意見，舉行聽證會，對房屋征收進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估等；（五）協(xié)調(diào)其他政府有關(guān)部門加強對本行政區(qū)域內(nèi)房屋征收與補償實施工作的指導(dǎo)；（六）與被征收人簽訂補償協(xié)議；（七）完成法律、法規(guī)規(guī)定的和本級政府交辦的其他有關(guān)房屋征收與補償工作。第一章總則

第三條（征收部門主要職責(zé)）（一）負責(zé)貫16第一章總則第四條（房屋征收實施單位和從業(yè)人員）考慮到征收工作是政府行為，文稿規(guī)定了征收實施單位的選擇須經(jīng)人民政府批準，保障征收工作的合法、公正性

房屋征收部門經(jīng)本級人民政府批準，可以委托房屋征收實施單位承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

第一章總則第四條（房屋征收實施單位和從業(yè)人員）17第一章總則第四條（房屋征收實施單位和從業(yè)人員）

房屋征收部門經(jīng)本級人民政府批準委托征收實施單位（不得以營利為目的）被征收房屋所在地的鎮(zhèn)政府、街道辦事處有征收拆遷經(jīng)驗的事業(yè)單位有征收拆遷經(jīng)驗的其他機構(gòu)（國企和私企）第一章總則第四條（房屋征收實施單位和從業(yè)人員）房屋征收部門經(jīng)18第一章總則第四條（房屋征收實施單位和從業(yè)人員）

市房屋征收部門應(yīng)建立房屋征收實施單位信用檔案和房屋征收人員信息庫，定期組織從事房屋征收工作的人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考試。

加強從業(yè)人員的管理建立人員信息庫定期組織培訓(xùn)和考試提升征收從業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力、法律素養(yǎng)和服務(wù)意識第一章總則第四條（房屋征收實施單位和從業(yè)人員）加強從業(yè)建立人19第一章總則

征收工作的職責(zé)分工:房屋征收與補償?shù)闹黧w是政府 征收與補償工作由房屋征收部門組織實施具體事務(wù)性工作可委托房屋征收實施單位承擔(dān)征收后由項目單位開展后續(xù)項目建設(shè)工作第一章總則征收工作的職責(zé)分工:20第一章總則

房屋征收部門以本級人民政府名義承擔(dān)的事項：

依法作出房屋征收決定并公告依法作出房屋征收補償決定并公告對法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的搬遷期限內(nèi)又不搬遷的被征收人發(fā)出搬遷催告制定補助和獎勵辦法向人民法院申請強制執(zhí)行對經(jīng)人民法院裁定準予執(zhí)行的，組織相關(guān)部門實施強制搬遷和拆除第一章總則

房屋征收部門以本級人民政府名義承擔(dān)的事項：依法21第一章總則

房屋征收部門以其名義承擔(dān)的事項：

委托房屋征收實施單位承擔(dān)征收與補償?shù)木唧w工作并進行監(jiān)督擬定征收補償方案并組織進行論證、征求公眾意見，將征求意見情況和修改情況予以公布組織社會穩(wěn)定風(fēng)險評估組織因舊城區(qū)改建征收房屋需要召開的聽證會組織對征收范圍內(nèi)房屋基本情況的摸底調(diào)查并予以公布，對未經(jīng)登記或與登記不符的建筑進行調(diào)查處理向文物、規(guī)劃部門確認地塊文物、歷史建筑的普查情況；將房屋征收范圍內(nèi)不得實施的行為予以公告并書面通知相關(guān)部門對征收補償資金實施管理組織開展房屋評估工作與被征收人簽訂補償協(xié)議對簽約期限內(nèi)達不成協(xié)議的或被征收房屋所有權(quán)人不明確的，報請政府作出征收補償決定建立房屋征收補償檔案，并將分戶簽約、補償情況向被征收人公布第一章總則

房屋征收部門以其名義承擔(dān)的事項：委托房屋征收實22第一章總則

房屋征收部門可委托征收實施單位承擔(dān)的事項：

協(xié)助進行調(diào)查登記協(xié)助編制征收補償方案協(xié)助進行房屋征收政策的宣傳、解釋協(xié)助組織征求意見、論證、公示與被征收人協(xié)商征收補償具體問題組織對被征收房屋的拆除等第一章總則

房屋征收部門可委托征收實施單位承擔(dān)的事項：協(xié)助23第一章總則第五條（房屋征收部門的考核檢查）→進一步加強對全市征收部門的監(jiān)督和指導(dǎo)市房屋征收部門每年會同有關(guān)部門對區(qū)房屋征收部門組織實施的征收工作進行監(jiān)督檢查：（一）房屋征收計劃執(zhí)行情況；（二）房屋征收補償方案的執(zhí)行情況；（三）房屋征收決定和補償決定的執(zhí)行情況；（四）社會穩(wěn)定風(fēng)險評估情況；（五）信息公開情況；（六）房屋征收檔案建立及管理情況；（七）需要監(jiān)督的其他行為。

第一章總則第五條（房屋征收部門的考核檢查）24第一章總則第六條（其他部門配合工作）

城市管理綜合執(zhí)法部門要加大對征收范圍內(nèi)違法建筑的查處力度，對征收期限內(nèi)未自行拆除的違法建筑要依法查處。

審計部門要加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，公布審計結(jié)果。

監(jiān)察部門要加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關(guān)部門或單位及其工作人員的監(jiān)察。

鎮(zhèn)政府、街道辦事處等有關(guān)單位應(yīng)按照職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。第一章總則第六條（其他部門配合工作）25第二章征收決定第七條公共利益的界定第八條符合規(guī)劃第九條年度征收計劃第十條作出征收決定的條件第十一條社會穩(wěn)定風(fēng)險評估第十二條征收補償資金管理第十三條征收補償資金的使用范圍第十四條非財政撥款投資項目的資金監(jiān)管第十五條制定征收補償方案第十六條組織征收補償方案聽證第十七條制定征收決定及公告第十八條被征收房屋的摸底調(diào)查第十九條文物、歷史建筑的普查與補償?shù)诙畻l征收范圍確定后暫停的行為及期限第二章征收決定第七條公共利益的界定26第二章征收決定第七條（公共利益）

擬建設(shè)項目具有下列情形之一的，可以認定為符合公共利益需要：(一)國防和外交的需要；(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。第二章征收決定第七條（公共利益）27第二章征收決定第七條（公共利益）

擬建設(shè)項目的內(nèi)容與性質(zhì)以立項文件批準、核準或備案的內(nèi)容與性質(zhì)為準。

實際工作中，一個項目的許多證照或批文，可能都會記載項目的名稱、內(nèi)容或性質(zhì)，各證照或批文的記載可能會不一致，本條規(guī)定認定一個項目是否符合公共利益的條件，以立項批準、核準或備案文件記載的的內(nèi)容與性質(zhì)為準。

第二章征收決定第七條（公共利益）28第二章征收決定第八條（符合規(guī)劃）

確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當符合：國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃←立項批準文件土地利用總體規(guī)劃←用地審查意見城鄉(xiāng)規(guī)劃

規(guī)劃意見（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見書、規(guī)劃條件）專項規(guī)劃保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當按照法定程序納入市、區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。第二章征收決定第八條（符合規(guī)劃）29第二章征收決定第九條（年度征收計劃）

編制主體：區(qū)(縣級市)房屋征收部門應(yīng)從地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的實際出發(fā)，按照本地區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃編制年度征收計劃。

第二章征收決定第九條（年度征收計劃）30第二章征收決定第九條（年度征收計劃）編制時間：每年10月31日前，將本區(qū)(縣級市)下一年度的征收計劃報送市房屋征收部門。市房屋征收部門匯總各區(qū)(縣級市)年度征收計劃，編制市年度征收計劃報市房地產(chǎn)行政主管部門印發(fā)實施，并可結(jié)合實施情況在年中進行調(diào)整。

設(shè)置年中調(diào)整機制，確保計劃靈活性和穩(wěn)定性的有效銜接第二章征收決定第九條（年度征收計劃）31第二章征收決定第十條（作出征收決定的條件）→對作出征收決定應(yīng)當具備的條件進行集中規(guī)定

市、區(qū)人民政府作出國有土地上房屋征收決定，應(yīng)當滿足下列條件：

（一）為了公共利益的需要；→符合第七條規(guī)定的情形（二）取得立項批文、規(guī)劃意見和用地審查意見；（三）已進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估并制定風(fēng)險評估報告；→第十一條（四）對擬征收范圍內(nèi)的房屋相關(guān)情況進行摸底調(diào)查并確定征收補償方案?！谑鍡l、第十八條

第二章征收決定第十條（作出征收決定的條件）32第二章征收決定

第十條（作出征收決定的條件）（二）征收范圍確定，且征收項目依照廣州市建設(shè)用地規(guī)則的要求取得發(fā)展改革部門出具的立項批文、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見和國土房管部門出具的用地審查意見；

→參考其他省市的做法，結(jié)合我市目前建設(shè)用地規(guī)則，一是要求具備立項文件，二是應(yīng)根據(jù)用地規(guī)則取得規(guī)劃部門出具的相關(guān)文件資料（根據(jù)項目性質(zhì)不同，規(guī)劃文件可能為選址意見書、規(guī)劃條件或是規(guī)劃許可證，此處統(tǒng)稱為規(guī)劃意見），意味著符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，三是應(yīng)取得國土部門出具的用地審查意見，意味著符合土地利用總體規(guī)劃。以三者作為征收范圍是否確定、是否符合相關(guān)規(guī)劃的衡量標準，取代原實施意見中的附件1，在依法的前提下優(yōu)化征收程序。第二章征收決定第十條（作出征收決定的條件）33第二章征收決定第十條（作出征收決定的條件）

征收范圍按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見紅線范圍確定。征收項目涉及被征收人數(shù)量達100戶以上（含100戶）的，→市法制辦的意見或者存在其他重大復(fù)雜情況的，市、區(qū)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當經(jīng)同級人民政府常務(wù)會議討論決定。

實際工作中，各區(qū)為慎重起見，確保項目的穩(wěn)妥推進，絕大部分項目均上報區(qū)政府常務(wù)會議討論通過后，再作出征收決定。因此，本款兼顧了政策的靈活性，規(guī)定了另一種情況，即便未達到100戶以上，但項目存在重大復(fù)雜情況的，也應(yīng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論。

第二章征收決定第十條（作出征收決定的條件）34第二章征收決定第十一條（社會穩(wěn)定風(fēng)險評估）

必經(jīng)程序，嚴格執(zhí)行條例規(guī)定，引起政府對社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的重視，提升行政參與度，及早發(fā)現(xiàn)征收項目中存在的隱患，采取有效措施予以化解，把問題解決在基層和萌芽狀態(tài)，從源頭預(yù)防和減少不穩(wěn)定因素。作出房屋征收決定前，由房屋征收部門按規(guī)定→《中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立健全重大決策社會穩(wěn)定風(fēng)險評估機制的指導(dǎo)意見》（中辦發(fā)〔2012〕第2號）

第二章征收決定第十一條（社會穩(wěn)定風(fēng)險評估）35第二章征收決定第十一條（社會穩(wěn)定風(fēng)險評估）

《中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立健全重大決策社會穩(wěn)定風(fēng)險評估機制的指導(dǎo)意見》（中辦發(fā)〔2012〕2號）

評估主體：房屋征收部門，會同有關(guān)部門

評估內(nèi)容：合法性、合理性、可行性、可控性評估程序：充分聽取意見、全面分析論證、確定風(fēng)險等級、提出評估報告→評估事項和評估過程，各方意見及其采納情況，決策可能引發(fā)的社會穩(wěn)定風(fēng)險，風(fēng)險評估結(jié)論和對策建議，風(fēng)險防范和化解措施以及應(yīng)急處置預(yù)案

第二章征收決定第十一條（社會穩(wěn)定風(fēng)險評估）36第二章征收決定第十一條（社會穩(wěn)定風(fēng)險評估）

組織社會穩(wěn)定風(fēng)險評估

→房屋征收部門會同維穩(wěn)、綜治、法制、信訪等相關(guān)部門和專家、學(xué)者，根據(jù)實際情況通過問卷調(diào)查、民意測驗、座談走訪、聽證會等方式（評估方式），就征收決定和征收補償方案，對合法性、合理性、可行性、可控性等進行預(yù)測和評估第二章征收決定第十一條（社會穩(wěn)定風(fēng)險評估）37第二章征收決定第十一條（社會穩(wěn)定風(fēng)險評估）制定風(fēng)險評估報告→內(nèi)容包括：

1、項目基本情況

2、項目征求公眾意見情況

3、對因征收項目實施產(chǎn)生影響社會治安和社會穩(wěn)定的因素的評估預(yù)測和分析研究情況

4、項目風(fēng)險防范及維護穩(wěn)定的相關(guān)組織機構(gòu)和責(zé)任人員

5、項目實施中可能引發(fā)矛盾問題的化解方案、具體措施、評估結(jié)論（高風(fēng)險、中風(fēng)險、低風(fēng)險）等第二章征收決定第十一條（社會穩(wěn)定風(fēng)險評估）38第二章征收決定第十三條（征收補償資金的使用范圍）房屋征收補償資金的使用范圍為：(一)被征收房屋價值的補償；(二)搬遷、臨時安置補償；(三)停產(chǎn)停業(yè)補償；(四)對被征收人的補助和獎勵；(五)與房屋征收有關(guān)的經(jīng)費。→房屋征收工作相應(yīng)產(chǎn)生的工作經(jīng)費也納入征收補償資金使用范圍之內(nèi)，這與我市現(xiàn)行市政工程征收補償工作的有關(guān)規(guī)定一致第二章征收決定第十三條（征收補償資金的使用范圍）39第二章征收決定

第十二條、第十三條、第十四條（補償資金監(jiān)管）征收項目財政撥款項目非財政撥款項目按照財政資金撥付規(guī)定執(zhí)行房屋征收部門應(yīng)按照同級人民政府批準的征收補償方案核定房屋征收補償資金總額項目業(yè)主在房屋征收決定作出前根據(jù)核定的總額存入監(jiān)管銀行專用賬戶

房屋征收部門、項目業(yè)主和金融機構(gòu)應(yīng)訂立房屋征收補償資金專用賬戶監(jiān)管協(xié)議，明確各自職責(zé)，約定補償費用的支付程序，并對每筆撥付到位的征收補償資金進行獨立的明細財務(wù)核算根據(jù)征收補償協(xié)議、補償決定支取補償款

第二章征收決定

征收項目財政撥款項目非財政撥款項目按照財政40第二章征收決定第十二條、第十三條、第十四條（補償資金監(jiān)管）

補償資金根據(jù)房屋征收補償工作和安置用房購買、建設(shè)的進度足額到位、?？顚Ｓ?/p>

原《廣州市城市房屋拆遷補償安置資金使用監(jiān)督管理暫行規(guī)定》設(shè)置了三方監(jiān)管協(xié)議。實踐來看，此種協(xié)議能有效防控自籌資金項目的資金使用風(fēng)險，起到規(guī)范資金管理的作用。因此《辦法》仍采納了原拆遷關(guān)于訂立三方監(jiān)管協(xié)議的內(nèi)容，對于非財政撥款的自籌資金項目，將出資方、使用方和金融機構(gòu)捆綁在一起，確保資金?？顚Ｓ?。

實物補償，征收部門應(yīng)與項目單位明確實物交付、使用、管理等相關(guān)約定。第二章征收決定第十二條、第十三條、第十四條（補償資金監(jiān)管）41第二章征收決定

第十五條（制定征收補償方案）

前置程序：對征收范圍內(nèi)房屋進行詳細的摸底調(diào)查

房屋征收部門應(yīng)當組織有關(guān)部門對擬定的征收補償方案進行論證，并將擬定的房屋征收補償方案在政府門戶網(wǎng)站公布，在房屋征收范圍內(nèi)顯著位置公告，公開征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。

征求意見期限不得少于30天的目的是為規(guī)范政府的征收活動，統(tǒng)籌兼顧公共利益和被征收人的自身利益，進一步擴大和保障公眾的參與權(quán)、知情權(quán)、建議權(quán)。房屋征收部門修改完善征收補償方案后，將征求公眾意見情況及修改情況在征收范圍內(nèi)顯著位置張貼。

被征收人需提交意見的，應(yīng)持本人身份證明和房屋權(quán)屬證明在征求意見期限內(nèi)以書面形式提交。

第二章征收決定第十五條（制定征收補償方案）42

第二章征收決定

第十六條（組織征收補償方案聽證）

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，半數(shù)以上被征收人認為征收補償方案不符合《條例》規(guī)定的，房屋征收部門應(yīng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。房屋征收的聽證程序，按照我市國有土地上房屋征收補償方案聽證的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

穗國房字〔2012〕1246號《關(guān)于印發(fā)《廣州市國有土地上房屋征收補償方案聽證規(guī)定》的通知》第二章征收決定第十六條（組織征收補償方案聽證）43第二章征收決定第十七條（征收決定及公告）第一款征收公告公開的范圍和載明的內(nèi)容第二款區(qū)房屋征收部門應(yīng)當在房屋征收決定公告時，將征收決定及征收補償方案同時抄送市房屋征收部門存檔。

→明確區(qū)房屋征收部門的職責(zé)，保證市房屋征收部門對各區(qū)房屋征收工作的及時掌握、指導(dǎo)、統(tǒng)籌和監(jiān)督，共同做好房屋征收工作第三款房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。

第二章征收決定第十七條（征收決定及公告）44第二章征收決定

第十七條（征收決定及公告）

征收紅線注記：根據(jù)《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》（廣州市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第6號）的規(guī)定，政府作出征收決定的，應(yīng)由房地產(chǎn)行政主管部門予以登記。因此，本級人民政府作出征收決定后，房屋征收部門應(yīng)及時在房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)中作相應(yīng)征收紅線注記。注記范圍按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見紅線范圍確定，注記的程序和要求應(yīng)按照《廣州市房地產(chǎn)登記簿注記工作指引》（穗國房字〔2014〕531號）操作，注記內(nèi)容為“×年×月×日以穗×府〔201×〕×號批準征收該房屋”。

第二章征收決定第十七條（征收決定及公告）45第二章征收決定第十七條（征收決定及公告）分期或分塊征收：

對征收項目因客觀原因提出分期或分塊辦理征收決定的，需由項目單位先向規(guī)劃部門申請調(diào)整規(guī)劃紅線范圍。經(jīng)規(guī)劃部門同意并調(diào)整規(guī)劃紅線后，房屋征收部門可依據(jù)新的規(guī)劃范圍分期或分塊開展征收工作。第二章征收決定第十七條（征收決定及公告）46第二章征收決定

第十八條（被征收房屋的摸底調(diào)查）→主動上門

房屋征收部門在擬征收范圍內(nèi)發(fā)出通知，對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行摸底、調(diào)查，被征收人應(yīng)當予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。→避免因被征收人的不配合而造成摸底不清，情況掌握不準，直接影響到后續(xù)工作。第二章征收決定第十八條（被征收房屋的摸底調(diào)查）→主動47

第二章征收決定

第十九條（文物、歷史建筑的普查和補償）房屋征收部門在摸底、調(diào)查階段，應(yīng)當向文物行政部門、規(guī)劃部門確認該地塊文物、歷史建筑、歷史風(fēng)貌區(qū)的普查情況；尚未進行文物、歷史建筑、歷史風(fēng)貌區(qū)普查或文化遺產(chǎn)普查結(jié)論已超過5年的，文物行政部門、規(guī)劃部門應(yīng)當會同房屋征收等部門在征收房屋前完成調(diào)查工作。未完成調(diào)查的，不得征收房屋。征收范圍內(nèi)歷史建筑、歷史風(fēng)貌區(qū)的征收與補償工作，按照《廣州市歷史建筑和歷史風(fēng)貌區(qū)保護辦法》第十三條執(zhí)行?！_保征收工作與歷史文物保護工作的銜接一致

第二章征收決定第十九條（文物、歷史建筑的普查和補48

第二章征收決定

第二十條（征收范圍確定后暫停的行為及期限）

第一款房屋征收范圍確定后，在房屋征收范圍內(nèi)禁

止的事項

房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋及其附屬物和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規(guī)定實施的，不予補償。

第二章征收決定第二十條（征收范圍確定后暫停的行為及期49第二章征收決定第二十條（征收范圍確定后暫停的行為及期限）第二款列舉方式規(guī)定征收范圍確定后不得開展不當

增加補償費用的行為

房屋征收范圍確定后，有下列行為之一的，不增加違反規(guī)定的補償費用：

(一)以被征收房屋為注冊地址的工商注冊登記手續(xù)辦理；

(二)房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；

(三)已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢的房屋的續(xù)建；

(四)其他不當增加補償費用的行為。

第二章征收決定第二十條（征收范圍確定后暫停的行為及期限）50第二章征收決定

第二十條（征收范圍確定后暫停的行為及期限）第三款暫停行為的通知方式及暫停期限房屋征收部門應(yīng)當將本條第一款、第二款的要求在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，并書面通知有關(guān)部門。公告和書面通知應(yīng)當載明暫停期限和征收范圍，并附征收范圍圖。暫停期限最長不得超過1年。→為保護被征收人的權(quán)益，防止因暫停時間過長而妨礙被征收人的正常經(jīng)營生活

第二章征收決定第二十條（征收范圍確定后暫停的行為及期限）51第三章補償?shù)诙粭l補償標準及獎勵第二十二條被征收房屋的認定和處理第二十三條評估機構(gòu)的選定第二十四條評估異議程序第二十五條涉及住房保障情形的征收第二十六條征收房改房的補償?shù)诙邨l征收政府公房租賃房屋的補償?shù)诙藯l產(chǎn)權(quán)調(diào)換第二十九條搬遷費第三十條臨時安置費第三十一條停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?shù)谌l“住改商”房屋的征收補償?shù)谌龡l對未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記建筑的補償?shù)谌臈l征收其他類型房屋第三十五條減免稅費的政策銜接問題第三章補償?shù)诙粭l補償標準及獎勵52第三章補償

第二十一條（補償標準及獎勵）對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。對住宅房屋應(yīng)當實行同一征收項目統(tǒng)一標準的征收獎勵。住宅房屋價值的補償金額加上征收獎勵不得高于被征收房屋所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場價格。

同時滿足：1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2、單套住房建筑面積144平方米以下；3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

第三章補償?shù)诙粭l（補償標準及獎勵）53第三章補償?shù)诙粭l（補償標準及獎勵）

被征收房屋價值補償金額+征收獎勵≤被征收房屋所處區(qū)位的新建普通商品住宅市場價格，主要考慮兩方面：一是市場價格根據(jù)市場實際成交情況統(tǒng)計出來的，客觀反映了房地產(chǎn)市場的實際情況，可以避免征收部門單方主觀確定標準可能帶來的質(zhì)疑，滿足被征收人購買新建商品住房的需求，貼近市民的心理感受，容易被市民所接受；二是確定該補償原則的基礎(chǔ)上，賦予各區(qū)政府根據(jù)實際情況確定具體獎勵標準的權(quán)利，實現(xiàn)政策原則性與靈活性的有機結(jié)合，又可以實現(xiàn)全市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。第三章補償?shù)诙粭l（補償標準及獎勵）54

第三章補償

第二十一條（補償標準及獎勵）

房屋征收補償可實行搬遷時限獎勵制度。搬遷時限獎勵標準應(yīng)控制在被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格的15%以內(nèi)。

考慮到征收不降低被征收人的居住條件，同時通過合理的激勵機制和獎勵制度，《實施辦法》還設(shè)置了搬遷時限獎勵，與原《實施意見》不同的是，搬遷獎勵單列在價值補償和征收獎勵之外，更促使被征收人配合、支持征收工作，早簽約早搬遷。

第三章補償?shù)诙粭l（補償標準及獎勵）55第三章補償?shù)诙粭l（補償標準及獎勵）房屋征收部門應(yīng)當將分戶簽約情況、房屋補償單價、補償方式、獎勵情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

體現(xiàn)信息公開：第四款規(guī)定房屋征收部門應(yīng)在征收過程中堅持陽光操作、公開透明，特別是要結(jié)果公開，接受被征收人的監(jiān)督。第三章補償?shù)诙粭l（補償標準及獎勵）56第三章補償?shù)诙l（被征收房屋的認定和處理）被征收房屋的建筑面積與房屋用途的認定，以房地產(chǎn)登記機構(gòu)頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證標注的面積和用途為準;房地產(chǎn)權(quán)證未標注的或者標注的與房地產(chǎn)登記簿不一致的，以房地產(chǎn)登記簿標注的面積和用途為準。市、區(qū)(縣級市)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當由房屋征收部門組織有關(guān)部門依法對擬征收范圍內(nèi)未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑，以及房地產(chǎn)登記簿記載事項不明確或者與現(xiàn)狀不符的建筑進行調(diào)查、認定和處理。第三章補償?shù)诙l（被征收房屋的認定和處理）57第三章補償?shù)诙龡l（評估機構(gòu)的選定）→針對被征收人的保護性條款

市房地產(chǎn)行政主管部門定期向社會公布業(yè)務(wù)能力強、社會信譽好、具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)名錄。

依法取得三級或三級資質(zhì)以上（暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)除外）的征收房地產(chǎn)估價機構(gòu)，或在外地注冊登記的房地產(chǎn)估價機構(gòu)及其估價人員在我局登記備案后，可在其資質(zhì)登記許可范圍內(nèi)從事征收房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

《市國土房管局關(guān)于廣州市城市國有土地上房屋征收與補償房地產(chǎn)估價資格有關(guān)事宜的通知》

（穗國房字〔2013〕120號）同時公布了64家具備在我市從事征收房地產(chǎn)估價的機構(gòu)名單，房屋征收部門在評估機構(gòu)選定時可參考使用。

第三章補償?shù)诙龡l（評估機構(gòu)的選定）→針對被征收人的保護58第三章補償?shù)诙龡l（評估機構(gòu)的選定）評估費用的收費標準參考《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》（計價格〔1995〕971號）、《關(guān)于印發(fā)<廣州市房地產(chǎn)估價收費公允成本價>和<廣州市房地產(chǎn)估價操作守則>的通知》

（穗房估協(xié)〔2007〕1號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三章補償?shù)诙龡l（評估機構(gòu)的選定）評估費用的收費標準參59第三章補償?shù)诙龡l（評估機構(gòu)的選定）房屋征收決定公告后30個工作日內(nèi)，被征收人應(yīng)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)；半數(shù)以上被征收人共同選擇一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，視為協(xié)商選擇有效，由房屋征收部門與其簽訂委托評估合同后進行評估作業(yè)。如協(xié)商選定不成的，由房屋征收部門組織被征收人在公布的評估機構(gòu)名錄中通過搖珠方式確定?！u估機構(gòu)的選定可以不進行招標

《中華人民共和國招標投標法實施條例》（國務(wù)院令第613號）第九條明確：國家規(guī)定的其他情形可以不進行招標。其司法解釋對此條的釋義明確“國家規(guī)定”包括有國務(wù)院制定的行政法規(guī)等?！稐l例》作為行政法規(guī)既已規(guī)定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，因此，評估機構(gòu)的選定屬于“國家規(guī)定的其他情形”，可以不進行招標。第三章補償?shù)诙龡l（評估機構(gòu)的選定）60第三章補償?shù)诙龡l（評估機構(gòu)的選定）房屋征收部門應(yīng)當在搖珠前5日內(nèi)在征收范圍內(nèi)公告搖珠時間和地點。公開搖珠時，應(yīng)當由公證部門現(xiàn)場公證。房屋征收部門應(yīng)當將受委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、注冊房地產(chǎn)估價師本人簽名的資格證書復(fù)印件在征收范圍內(nèi)現(xiàn)場公示。

協(xié)商選定→簽訂委托評估合同→進行評估作業(yè)協(xié)商選定不成→被征收人在評估機構(gòu)名錄中搖珠確定→簽訂委托評估合同→進行評估作業(yè)第三章補償?shù)诙龡l（評估機構(gòu)的選定）61

第三章補償?shù)诙臈l

（評估異議程序）→針對被征收人的保護性條款

對評估結(jié)果有異議的10日內(nèi)申請復(fù)核10日內(nèi)房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行復(fù)核改變復(fù)核結(jié)果（復(fù)核和鑒定費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)）不改變結(jié)果（復(fù)核和鑒定費用由委托人承擔(dān)，委托人為房屋征收部門的，費用列入項目征收成本）對復(fù)核結(jié)果不滿意評估專家委員會申請鑒定10日內(nèi)對鑒定結(jié)果不滿意作出補償決定第三章補償?shù)诙臈l（評估異議程序）→針對被征收人的62

第三章補償

第二十五條（涉及住房保障情形的征收）依法征收個人住宅且被征收人符合住房保障條件的，市、區(qū)人民政府應(yīng)當優(yōu)先給予住房保障，不受輪候限制。

本條進一步明確征收個人住宅時應(yīng)保障被征收人的居住條件，對符合住房保障條件的住房困難家庭，應(yīng)當優(yōu)先安排，不受輪候限制。第三章補償63第三章補償?shù)诙鶙l（征收房改房的補償）

由于部分房改房的產(chǎn)權(quán)面積不包含公用分攤部分的面積，這類沒有購買公用分攤面積的房改房不是完全產(chǎn)權(quán)的私有房屋。

征收按照房改政策購買的房屋：一是被征收人可以按照住房制度改革有關(guān)規(guī)定購買公用分攤面積后，再與房屋征收部門辦理征收補償相關(guān)手續(xù)；二是被征收人不購買公用分攤面積的，對被征收人按照原購房面積給予補償?！u估確定補償金額，由被征收人按照這一金額相應(yīng)的進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償

第三章補償?shù)诙鶙l（征收房改房的補償）64

第三章補償

第二十七條（征收政府公房租賃房屋的補償）符合政府公房住宅租賃條件的承租人同意解除租賃關(guān)系的，房屋征收部門應(yīng)當按照被征收房屋價值的補償金額加征收獎勵、搬遷時限獎勵之和的30%給予承租人棄租補償，不再提供政府公房住宅(含廉租房)進行安置。

為引導(dǎo)政府公房承租戶主動解除租賃關(guān)系，保障征收工作的順利開展，政府作為公房產(chǎn)權(quán)人予以讓利，如承租人同意解除租賃關(guān)系的，我市歷史上形成的習(xí)慣做法是產(chǎn)權(quán)人獲得70%，承租人獲得30%的棄租補償。第三章補償?shù)诙邨l（征收政府公房租賃房屋的補償）65

第三章補償

第二十八條（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）→遵循等價交換原則被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門與被征收人應(yīng)當計算被征收房屋價值加上征收獎勵、搬遷時限獎勵與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值，結(jié)清差價。

一般應(yīng)當以市場評估的方式確定，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當與被征收房屋價值評估時點一致

第三章補償?shù)诙藯l（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）→遵循等價交換原66第三章補償?shù)诙藯l（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）除房屋征收部門與被征收人協(xié)商一致以外，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的套內(nèi)建筑面積不得少于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積?！Ｗo被征收人居住權(quán)益的條款，保證其居住條件。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋公用分攤面積超出被征收房屋公用分攤面積的部分，由房屋征收部門按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建安成本價格與被征收人進行結(jié)算。

制定背景：由于被征收房屋多為平房或2-3層的樓房，公用分攤面積很少，實際使用率很高，而產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋絕大部分為多層樓梯房或電梯房，公用分攤面積較大。過去在實際工作中，被征收人因新舊房屋分攤面積不一樣，導(dǎo)致實際使用建筑面積大幅減少，產(chǎn)生了許多糾紛。因此為讓利給被征收人，規(guī)定超出公攤面積的部分，按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建安成本價格結(jié)算。建安成本價格可以參考建設(shè)行政主管部門公布的價格標準。

第三章補償?shù)诙藯l（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）67第三章補償案例：老李位于荔灣區(qū)康王路的房屋（簡稱“舊房”）被荔灣區(qū)政府依法征收。舊房套內(nèi)面積45方，另有公攤面積5方。根據(jù)征收補償方案，老李房屋可獲貨幣補償總額90萬元。老李選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，選定房屋（簡稱“新房”）套內(nèi)面積為55方，另有公攤面積10方。經(jīng)評估，新房市場價為130萬，建安成本3000元/方。請問老李應(yīng)支付房屋征收部門多少差價款？第三章補償案例：68第三章補償產(chǎn)權(quán)調(diào)換補差公式差價=新房價格-舊房價格-超出公攤面積部分×（新房市場價均價-新房建安成本價格）第三章補償產(chǎn)權(quán)調(diào)換補差公式69第三章補償舊房：45方套內(nèi)+5方公攤補償總額90萬均價1.8萬/方新房：55方套內(nèi)+10方公攤市場價130萬均價2萬/方結(jié)算差價：老李應(yīng)補差價=130萬-90萬=40萬公攤超面積優(yōu)惠：公攤超面積的建安成本價=（10方-5方）×0.3萬=1.5萬公攤超面積的市場價=（10方-5方）×2萬=10萬優(yōu)惠給老李的公攤超面積差價=10萬-1.5萬=8.5萬

■最終老李實際應(yīng)補差價=40萬-8.5萬=31.5萬，即老李應(yīng)支付31.5萬給房屋征收部門獲得房屋。第三章補償舊房：45方套內(nèi)+5方公攤補償總額90萬70

第三章補償

第二十九條（搬遷費）房屋征收部門對被征收人或政府公房承租人支付的住宅搬遷費標準如下：

(一)房屋征收部門按戶為單位，向被征收人或政府公房承租人支付搬遷費每戶不低于2000元。

(二)因房屋征收涉及的被征收人或政府公房承租人的電話移機以及有線電視、管道煤氣、寬帶網(wǎng)遷裝等費用，由房屋征收部門按照征收時的收費標準予以補償。

(三)被征收人選擇期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，→發(fā)生兩次搬遷搬遷費增加一倍計算，并一次付清。

第三章補償?shù)诙艞l（搬遷費）71第三章補償?shù)谌畻l（臨時安置費）→被征收房屋所處區(qū)位同類型住宅租金參考價確定

房屋征收部門對被征收人或政府公房承租人支付的住宅臨時安置費標準如下：

(一)被征收人選擇貨幣補償?shù)模课菡魇詹块T應(yīng)當根據(jù)市房地產(chǎn)行政主管部門最近一次公布的被征收房屋所處區(qū)位同類型住宅租金參考價格，按照被征收房屋建筑面積，向被征收人或政府公房承租人一次性支付3個月的臨時安置費。

第三章補償?shù)谌畻l（臨時安置費）72第三章補償?shù)谌畻l（臨時安置費）

(二)被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的→現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換或期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，被征收人或政府公房承租人自行安排住處的，房屋征收部門應(yīng)當根據(jù)市房地產(chǎn)行政主管部門最近一次公布的被征收房屋所處區(qū)位同類型住宅租金參考價格，按照被征收房屋建筑面積，向被征收人或政府公房承租人支付臨時安置費→直至交房。

(三)被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，被征收人使用房屋征收部門提供的周轉(zhuǎn)用房，房屋征收部門不支付臨時安置費。政府公房承租人使用房屋征收部門提供的周轉(zhuǎn)用房，周轉(zhuǎn)用房租金標準高于原租金標準的，由政府公房承租人按原租金標準向房屋征收部門支付周轉(zhuǎn)用房租金。

第三章補償?shù)谌畻l（臨時安置費）73第三章補償?shù)谌畻l（臨時安置費）(四)房屋征收部門提供的周轉(zhuǎn)房使用面積應(yīng)不少于被征收人房屋原使用面積。被征收人或政府公房承租人使用房屋征收部門提供周轉(zhuǎn)房的，過渡期限內(nèi)的水、電等費用自負。水、電等費用超過原征收房屋地段單價標準的，超出標準部分由房屋征收部門支付。第三章補償?shù)谌畻l（臨時安置費）74第三章補償

第三十一條（停產(chǎn)停業(yè)損失補償）→參照省住建廳發(fā)布的《關(guān)于實施國有土地上房屋征收與補償條例有關(guān)具體問題的通知》規(guī)定

對因征收房屋造成被征收人停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。其中，房屋被征收前的效益原則上以房屋征收決定作出前1年內(nèi)實際月平均稅后利潤為準，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅后利潤的，按上年度本地區(qū)同行業(yè)平均稅后利潤額或者同類房屋市場租金計算。停產(chǎn)停業(yè)期限的確定，選擇貨幣補償?shù)陌?個月計算;選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)期限自被征收人實際搬遷之日起至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋通知交付之日止。被征收房屋的生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人不是被征收人的，被征收人負有清退被征收房屋的責(zé)任。被征收人與生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人有合同約定的，依照約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補償;沒有約定的，由被征收人與生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人協(xié)商分配。第三章補償?shù)谌粭l（停產(chǎn)停業(yè)損失補償）→參照省住75

第三章補償

第三十二條（“住改商”的補償）→本著尊重歷史、實事求是的原則，按照法不溯及既往的規(guī)定，給予適當補償選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按住宅用房進行補償;選擇貨幣補償?shù)模?/p>

1987年1月1日《廣州市城市規(guī)劃管理辦法》施行前——經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價的70%給予補償1987年1月1日《廣州市城市規(guī)劃管理辦法》施行后至1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》施行前——60%1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》施行后至2001年2月6日《廣州市住宅建筑改變使用功能規(guī)劃處理辦法》施行前——50%2001年2月6日《廣州市住宅建筑改變使用功能規(guī)劃處理辦法》施行后——住宅按上述計算的貨幣補償總額低于按照住宅計算的補償總額(即房屋價值補償加上征收獎勵、搬遷時限獎勵)，應(yīng)當按照住宅房屋的補償總額確定補償，保證政策適用的公平性。第三章補償?shù)谌l（“住改商”的補償）→本著尊76第三章補償?shù)谌龡l（對未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記建筑的補償）

歷史背景：原《實施意見》實施期間，我市又出臺了《廣州市違法建設(shè)查處條例》，并正在修訂《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》，對未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑有新的界定未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑未超過批準期限的臨時建筑給予補償認定為違法建筑或超過批準期限的臨時建筑不予補償1967年1月1日前建設(shè)的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑（認定為違法建筑或超過批準期限的臨時建筑除外）房屋征收部門可按照住宅房屋進行貨幣補償（從寬處理，按照完全產(chǎn)權(quán)予以補償）1967年1月1日后至1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》實施前建設(shè)的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑（認定為違法建筑或超過批準期限的臨時建筑除外）考慮法規(guī)政策不斷完善的歷史背景，房屋征收部門可以按照不超過房屋征收決定公告之日被征收房屋住宅房地產(chǎn)市場評估價的60%給予貨幣補償?shù)谌卵a償?shù)谌龡l（對未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記建筑的補償）

77

第三章補償

第三十四條（征收其他類型房屋）法律、法規(guī)、規(guī)章對征收外國領(lǐng)事館房屋、軍事設(shè)施、華僑房屋、教堂、寺廟、不可移動文物、歷史建筑、歷史文化保護區(qū)內(nèi)的建筑物等另有規(guī)定的，依照有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章執(zhí)行。

第三十五條（減免稅費的政策銜接問題）市、區(qū)(縣級市)人民政府征收房屋的，相關(guān)部門對被征收人可按照有關(guān)規(guī)定予以減免相關(guān)稅費。

第三章補償?shù)谌臈l（征收其他類型房屋）78第四章征收實施第三十六條補償協(xié)議第三十七條產(chǎn)權(quán)注銷第三十八條征收補償決定第三十九條對補償決定的復(fù)議和訴訟第四十條強制執(zhí)行第四十一條書面通知項目完成情況第四十二條建立征收檔案第四章征收實施第三十六條補償協(xié)議79

第四章征收實施

第三十六條（補償協(xié)議）

補償協(xié)議的雙方本應(yīng)當是征收人與被征收人，作為征收人的人民政府逐戶與被征收人簽訂協(xié)議，實際操作有困難。所以，條例授權(quán)征收部門代表征收人與被征收人簽訂協(xié)議。

房屋征收部門應(yīng)當與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議。

第四章征收實施第三十六條（補償協(xié)議）80第四章征收實施第三十六條（補償協(xié)議）

征收協(xié)議注記：根據(jù)《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》的規(guī)定，市、區(qū)兩級房屋征收部門負責(zé)本單位業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的征收協(xié)議注記等職責(zé)。房屋征收部門在征收補償協(xié)議簽訂之后，應(yīng)及時作征收協(xié)議注記。注記的程序和要求應(yīng)按照《廣州市房地產(chǎn)登記簿注記工作指引》操作，注記內(nèi)容為“該房屋于×年×月×日由××政府征收,經(jīng)辦人××,交換產(chǎn)權(quán)（貨幣補償）;協(xié)議書存案”。第四章征收實施第三十六條（補償協(xié)議）81

第四章征收實施

第三十六條（補償協(xié)議）征收補償協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)當包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋的地點和面積、交付時間、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房的地點和面積、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限、相關(guān)獎勵或者補助等事項。

此外，協(xié)議一般還包括違約責(zé)任、解決爭議的辦法等內(nèi)容。補償協(xié)議的內(nèi)容，雙方當事人協(xié)商一致后可以修改。對于實行貨幣補償?shù)?，補償協(xié)議主要應(yīng)載明補償金額和支付期限、搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限等；對于實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，補償協(xié)議主要應(yīng)載明用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價結(jié)算、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等。第四章征收實施第三十六條（補償協(xié)議）82

第四章征收實施

第三十六條（補償協(xié)議）

征收補償協(xié)議簽訂后，一方不履行協(xié)議約定義務(wù)的，另一方可以向人民法院起訴。

要求對方承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任第四章征收實施第三十六條（補償協(xié)議）83

第四章征收實施

第三十七條（產(chǎn)權(quán)注銷）→以征收紅線注記、征收協(xié)議注記為前置程序

按照被征收人選擇的補償方式，產(chǎn)權(quán)注銷分為以下兩種情況：實行貨幣補償?shù)?，房屋征收部門依征收補償協(xié)議約定支付補償款時，可將被征收房屋的房地產(chǎn)權(quán)證書繳回，并同征收決定、征收補償協(xié)議等資料，提交房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)注銷。辦理房地產(chǎn)注銷登記由房屋征收部門、被征收人共同前往房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理。實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門及被征收人在申請辦理產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)登記時，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書、原房地產(chǎn)權(quán)證書、產(chǎn)權(quán)交換協(xié)議等資料提交房地產(chǎn)登記機構(gòu)，以同時完成被征收房屋的產(chǎn)權(quán)注銷手續(xù)，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當自受理申請之日起30日內(nèi)給予辦理。

具體操作流程參照《征用補償?shù)怯涋k理指引》辦理。

第四章征收實施第三十七條（產(chǎn)權(quán)注銷）84

第四章征收實施

第三十八條（征收補償決定）房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成征收補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的→產(chǎn)權(quán)不清晰，失蹤下落不明，繼承人未出現(xiàn)，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、區(qū)(縣級市)人民政府依照本辦法的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。征收補償方式應(yīng)當采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

補償決定應(yīng)當依法送達(直接送達、留置送達、公告送達）補償決定在依法送達后生效

主要是因為貨幣補償不利于保障被征收人的居住權(quán)益及難以執(zhí)行，同時也不符合《中華人民共和國房地產(chǎn)法》第九條關(guān)于保障群眾居住條件的有關(guān)規(guī)定。第四章征收實施第三十八條（征收補償決定）85

第四章征收實施

第三十八條（征收補償決定）補償決定應(yīng)包括補償方式、被征收房屋補償金額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點、面積和房地產(chǎn)評估價格、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。