2019年10月自考00158資產(chǎn)評估試題及答案含解析

資產(chǎn)評估年月真題

00158201910

1、【單選題】將資產(chǎn)分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)的標志是

存在形態(tài)

是否獨立存在

A:

是否具有綜合獲利能力

B:

流動性

C:

答D:案：C

解析：按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。

2、【單選題】科學(xué)性原則要求

資產(chǎn)評估過程要不受委托人及外界的意圖及壓力的影響

資產(chǎn)評估工作應(yīng)該實事求是，尊重客觀實際

A:

資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)該是一個獨立的社會公正性組織

B:

資產(chǎn)評估要根據(jù)不同業(yè)務(wù)的實際情況確定科學(xué)的評估程序

C:

答D:案：D

解析：科學(xué)性原則要求資產(chǎn)評估要根據(jù)不同業(yè)務(wù)的實際情況確定科學(xué)的評估程序。選項

A、C屬于獨立性原則；選項B屬于客觀公正性原則。

3、【單選題】資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或者某類投資者所具有的價值是資產(chǎn)

的

市場價值

投資價值

A:

在用價值

B:

持續(xù)經(jīng)營價值

C:

答D:案：B

解析：資產(chǎn)評估中的投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資

者所具有的價值。

4、【單選題】市場法根據(jù)的評估原則是

替代原則

預(yù)期原則

A:

B:

供求原則

貢獻原則

C:

答D:案：A

解析：市場法也稱市場價格比較法,是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)(即可參照交易資產(chǎn))

的近期交易價格,經(jīng)過直接比較或類比分析被評估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的異同,并將參照資產(chǎn)的

市場價格進行調(diào)整,從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。從市場法的含義中可

以發(fā)現(xiàn),市場法是根據(jù)替代原則,采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術(shù)

規(guī)程。替代原則是市場法的理論基礎(chǔ)。

5、【單選題】如果資產(chǎn)價值與產(chǎn)量存在線性函數(shù)關(guān)系，選取參照物的全新重置價格為5萬

元，年產(chǎn)量為500件，現(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為400件，則其重置成本應(yīng)為

4萬元

4.3萬元

A:

4.5萬元

B:

5萬元

C:

答D:案：A

解析：采用生產(chǎn)能力比例法,被評估資產(chǎn)重置成本=被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力/參照物年生產(chǎn)

能力×參照物重置成本=400/500×5=4(萬元)。

6、【單選題】收益法中預(yù)期收益指的是

同類資產(chǎn)未來預(yù)期的平均凈收益

被評估資產(chǎn)評估基準日的實際收益

A:

被評估資產(chǎn)前若干年的平均收益

B:

市場同類資產(chǎn)的實際收益

C:

答D:案：A

解析：收益法的應(yīng)用，實際上就是對被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益進行折現(xiàn)或資本化的過程。

7、【單選題】下列表述中，不屬于對機器設(shè)備使用狀態(tài)鑒定的是

對設(shè)備使用情況鑒定

對設(shè)備質(zhì)量鑒定

A:

對設(shè)備購置價格的構(gòu)成鑒定

B:

對設(shè)備的磨損程度鑒定

C:

答D:案：C

解析：對設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的鑒定包括對設(shè)備的技術(shù)鑒定、使用情況鑒定、質(zhì)量鑒定以及磨損

鑒定。設(shè)備的生產(chǎn)廠家、出廠日期、設(shè)備負荷和維修情況等是進行鑒定的基本素材。

8、【單選題】由于政府發(fā)布的新環(huán)保政策限制了設(shè)備在某些方面的使用，造成設(shè)備價值降

低，這種情況屬于

實體性貶值

功能性貶值

A:

經(jīng)濟性貶值

B:

非評估考慮的因素

C:

答D:案：C

解析：機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值是由于外部因素引起的貶值。如:由于市場競爭的加劇,產(chǎn)品

需求減少,導(dǎo)致設(shè)備開工不足,生產(chǎn)能力相對過剩;原材料、能源等提價,造成成本提高,而

生產(chǎn)的產(chǎn)品售價沒有相應(yīng)提高;國家有關(guān)能源、環(huán)境保護等限制或有關(guān)產(chǎn)權(quán)的法律、法規(guī)

等規(guī)定使產(chǎn)品的生產(chǎn)成本提高或者使設(shè)備強制報廢,縮短了設(shè)備的正常使用壽命等。

9、【單選題】被評估設(shè)備的市場購買價100萬元，運雜費為0.5萬元，直接安裝成本為1萬

元，間接成本為直接成本的5%，則設(shè)備在用狀態(tài)下的重置成本為

101.55萬元

106.575萬元

A:

102萬元

B:

103萬元

C:

答D:案：B

解析：機器設(shè)備的重置成本一般包括重新購置或建造與評估對象功效相同的全新設(shè)備所需

的一切合理的直接費用和間接費用,如設(shè)備購置成本、運雜費、安裝費,基礎(chǔ)費、其他間接

費用、稅金、資金成本等。設(shè)備重置成本=(100+0.5+1)×(1+5%)=106.575(萬元)。

10、【單選題】一臺數(shù)控機床，重置成本為300萬元，已使用2年，其經(jīng)濟壽命為20年。

評估時該機床的數(shù)控系統(tǒng)已損壞，估計修復(fù)費用為30萬元，其他部分工作正常。該機床的實

體性貶值率約為

10%

11%

A:

19%

B:

20%

C:

答D:案：C

解析：該設(shè)備的實體性貶值率=[(300-30)×2/20+30]÷300=19%。

11、【單選題】依據(jù)居住房地產(chǎn)的定義，下列不屬于居住房地產(chǎn)的是

普通住宅

酒店

A:

公寓式住宅

B:

別墅

C:

答D:案：B

解析：房地產(chǎn)按照用途劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、綜合、特殊等。居住房地產(chǎn)是指用于居

住的房地產(chǎn),包括普通住宅、高檔住宅、公寓式住宅、聯(lián)排式住宅、別墅等。

12、【單選題】下列不屬于居民住宅房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素的是

房屋面積因素

交通便捷度

A:

公共設(shè)施完備度

B:

環(huán)境質(zhì)量度

C:

答D:案：A

解析：影響住宅區(qū)房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素:(1)位置;(2)交通便捷度;(3)基礎(chǔ)設(shè)施保證

度;(4)公用設(shè)施完備度;(5)環(huán)境質(zhì)量度;(6)規(guī)劃限制;(7)其他因素。

13、【單選題】下列房產(chǎn)評估適用于收益法的是

商場

政府辦公樓

A:

學(xué)校教學(xué)樓

B:

公園

C:

答D:案：A

解析：收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的評估,如商場、旅館、餐館、商務(wù)樓

等收益性房地產(chǎn)及可以轉(zhuǎn)為收益性房地產(chǎn)的住宅等。但對于政府辦公樓、學(xué)校、公園、圖

書館等社會公用、公益房地產(chǎn),收益法一般不適用。

14、【單選題】某一開發(fā)建設(shè)的空地，現(xiàn)采用假設(shè)開發(fā)法對其市場價值進行評估，根據(jù)規(guī)劃

的要求和市場調(diào)查，設(shè)計建筑面積6000平方米，其中商業(yè)用房面積共為1000平方米，住宅

面積共為5000平方米，假設(shè)該樓建完后即可全部出售，預(yù)計當時售價，商業(yè)樓為2萬元/平

方米，住宅樓為1.5萬元/平方米，該樓的總售價為

9000萬元

9500萬元

A:

B:

9800萬元

1億元

C:

答D:案：B

解析：采用假設(shè)開發(fā)法,該樓的總售價=1000×2+5000×1.5=9500(萬元)。

15、【單選題】下列屬于知識型無形資產(chǎn)的是

著作權(quán)

租賃權(quán)

A:

專賣權(quán)

B:

客戶關(guān)系

C:

答D:案：A

解析：按照無形資產(chǎn)的性質(zhì)和屬性分類，可分為知識性無形資產(chǎn)、權(quán)利型無形資產(chǎn)、關(guān)系

型無形資產(chǎn)和組合型無形資產(chǎn)。其中，知識型無形資產(chǎn)通常是指通過人類智力勞動創(chuàng)造形

成的成果以及包含、凝結(jié)和體現(xiàn)人類智力勞動成果的無形資產(chǎn)，如知識產(chǎn)權(quán)范疇的無形資

產(chǎn)，通常包括工業(yè)產(chǎn)權(quán)和著作權(quán)。選項BC屬于權(quán)利型無形資產(chǎn)，選項D屬于關(guān)系型無形

資產(chǎn)。

16、【單選題】下列各項無形資產(chǎn)中，不屬于專利范疇的是

發(fā)明專利

實用新型和外觀設(shè)計

A:

技術(shù)專利

B:

專有技術(shù)

C:

答D:案：D

解析：專利和專有技術(shù)屬于不同的概念，具有各自的特點，但兩者都屬于技術(shù)型無形資

產(chǎn)，是知識產(chǎn)權(quán)型無形資產(chǎn)的重要組成部分。專利一般包括發(fā)明專利、技術(shù)專利、實用新

型和外觀設(shè)計；專有技術(shù)主要包括設(shè)計資料、技術(shù)規(guī)范、工藝流程、材料配方，也包括專

家、技術(shù)人所掌握的經(jīng)驗、知識和技巧等。

17、【單選題】下列關(guān)于著作權(quán)的說法中，正確的是

著作人身權(quán)能繼承和轉(zhuǎn)讓，著作財產(chǎn)權(quán)也可以

著作人身權(quán)不能繼承和轉(zhuǎn)讓，但著作財產(chǎn)權(quán)可以

A:

著作人身權(quán)不能繼承和轉(zhuǎn)讓，著作財產(chǎn)權(quán)也不能

B:

著作人身權(quán)能繼承和轉(zhuǎn)讓，但著作財產(chǎn)權(quán)不可以

C:

答D:案：B

解析：2018年版教材P180。著作人身權(quán)不能繼承和轉(zhuǎn)讓，但著作財產(chǎn)權(quán)可以。著作權(quán)人

可以許可他人行使著作權(quán)的財產(chǎn)權(quán)，并依照約定或者《著作權(quán)法》有關(guān)規(guī)定獲得報酬。

18、【單選題】流動資產(chǎn)評估無需考慮功能性貶值是因為

形態(tài)多樣化

流動性強

A:

周轉(zhuǎn)速度快

B:

庫存數(shù)量少

C:

答D:案：C

解析：評估流動資產(chǎn)時無需考慮功能性貶值，是因為周轉(zhuǎn)速度快和變現(xiàn)能力強。

19、【單選題】采用成本法對在用低值易耗品評估時，成新率的確定應(yīng)根據(jù)

已使用月數(shù)

已攤銷數(shù)額

A:

實際損耗程度

B:

尚未攤銷數(shù)額

C:

答D:案：C

解析：教材P194。采用成本法對在用低值易耗品評估時，成新率的確定應(yīng)根據(jù)實際損耗程

度確定。

20、【單選題】某企業(yè)2018年6月初預(yù)付6個月的房屋租金9萬元，當年8月1日對該企

業(yè)評估時，該預(yù)付費用評估值為

3萬元

3.5萬元

A:

4.5萬元

B:

6萬元

C:

答D:案：D

解析：預(yù)付6個月的房屋租金，即截止至11月1日，仍有4個月的時間，因此8月1日

該預(yù)付費用評估值=4×9/6=6（萬元）。

21、【單選題】上市交易的債券評估最適合運用的方法是

成本法

市場法

A:

收益法

B:

C:

歷史成本法

答D:案：B

解析：上市交易的債券可以通過市場取得現(xiàn)行市價，因此評估適用的方法是市場法；非上

市債券無法通過市場取得現(xiàn)行市價，主要采用收益法進行評估。

22、【單選題】被評估債券為非上市企業(yè)債券，3年期，年利率為10%，單利計算，按年付

息到期還本。面值為100元，共1000張，評估時債券購入已滿一年，第一年利息已經(jīng)收賬，

若折現(xiàn)率為6%，被評估企業(yè)債券的評估值最接近于

107333元

110000元

A:

115470元

B:

134000元

C:

答D:案：A

解析：各期利息=100×10%=10（元）到期面值=100（元）債券評估值=[10（P/A，

6%，2）+100（P/F，6%，2）]×1000=107333（元）。

23、【單選題】下列不屬于資源性資產(chǎn)經(jīng)濟屬性的是

有限性和稀缺性

使用價值性

A:

貨幣計量性

B:

可收益性

C:

答D:案：A

解析：資源性資產(chǎn)即具有自然資源的基本特征，又具有經(jīng)濟屬性和法律屬性。（1）資

源性資產(chǎn)的自然屬性：天然性、有限性和稀缺性、區(qū)域性、生態(tài)性。（2）資源性資產(chǎn)

的經(jīng)濟屬性：使用價值性、貨幣計量性、可收益性。（3）資源性資產(chǎn)的法律屬性：能

夠為特定的產(chǎn)權(quán)主體所擁有的和控制；使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)移。

24、【單選題】下列不屬于森林資源范疇的是

森林

林木

A:

林地

B:

林中湖泊

C:

答D:案：D

解析：森林資源是一種可再生的自然資源，包括森林、林木、林地以及依托于其生存的野

生動物、植物和微生物。

25、【單選題】如果企業(yè)的資產(chǎn)收益率高于行業(yè)平均資產(chǎn)收益率，則

單項資產(chǎn)評估匯總確定的企業(yè)資產(chǎn)評估值高于整體企業(yè)評估值

單項資產(chǎn)評估匯總確定的企業(yè)資產(chǎn)評估值低于整體企業(yè)評估值

A:

單項資產(chǎn)評估匯總確定的企業(yè)資產(chǎn)評估值等于整體企業(yè)評估值

B:

單項資產(chǎn)評估匯總確定的企業(yè)資產(chǎn)評估值一致于整體企業(yè)評估值

C:

答D:案：B

解析：企業(yè)的資產(chǎn)收益率低于社會（或行業(yè)）平均資產(chǎn)收益率，單項資產(chǎn)評估匯總確定的

企業(yè)資產(chǎn)評估值就會比整體企業(yè)評估值高；如果企業(yè)的資產(chǎn)收益率高于行業(yè)平均資產(chǎn)收益

率，則單項資產(chǎn)評估匯總確定的企業(yè)資產(chǎn)評估值低于整體企業(yè)評估值。

26、【單選題】某企業(yè)長期負債與權(quán)益資本的比例為6：4，借款利息率為6%，經(jīng)測定，社

會無風(fēng)險報酬率為3%，該企業(yè)的風(fēng)險報酬率為7%，企業(yè)所得稅稅率為25%，則采用加權(quán)平均

資本成本模型計算的折現(xiàn)率為

6.7%

7.6%

A:

7.8%

B:

8.4%

C:

答D:案：A

解析：權(quán)益資本的投資收益率=3%+7%=10%；加權(quán)平均資本成本模型下的折現(xiàn)率=6%*（1-

25%）*6/10+10%*4/10=6.7%。

27、【單選題】遞增收益折現(xiàn)法適用于評估

生產(chǎn)經(jīng)營增長較快的企業(yè)

生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定增長的企業(yè)

A:

生產(chǎn)經(jīng)營不太穩(wěn)定的企業(yè)

B:

生產(chǎn)經(jīng)營比較穩(wěn)定的企業(yè)

C:

答D:案：B

解析：遞增收益折現(xiàn)法是企業(yè)以一定數(shù)額的利潤連同折舊進行追加投資，從而帶動收益遞

增，以遞增收益折現(xiàn)確定資產(chǎn)現(xiàn)值的方法，一般適用于評估生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定增長的企業(yè)。

28、【單選題】下列通常屬于整體資產(chǎn)評估報告的是

無形資產(chǎn)評估報告

A:

企業(yè)價值評估報告

機器設(shè)備評估報告

B:

房地產(chǎn)評估報告

C:

答D:案：B

解析：本題考點資產(chǎn)評估報告的分類，整體資產(chǎn)評估報告則是以整體資產(chǎn)為對象所出具的

評估報告，如企業(yè)價值評估報告等。A、C、D三項均屬于單項資產(chǎn)評估報告。

29、【單選題】針對不同資產(chǎn)類別的特點，分別對不同類資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的評估機構(gòu)、資產(chǎn)

評估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)行為進行規(guī)范的執(zhí)業(yè)準則屬于

評估指南

程序性準則

A:

實體性準則

B:

指導(dǎo)意見

C:

答D:案：C

解析：實體性準則是針對不同資產(chǎn)類別的特點，分別對不同類資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的評估機

構(gòu)、資產(chǎn)評估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)行為進行規(guī)范的執(zhí)業(yè)準則。

30、【單選題】中國資產(chǎn)評估準則體系中由財政部發(fā)布的準則是

資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則

資產(chǎn)評估基本準則

A:

資產(chǎn)評估具體準則

B:

資產(chǎn)評估程序性準則

C:

答D:案：B

解析：教材P270。資產(chǎn)評估基本準則是財政部依據(jù)《資產(chǎn)評估法》制定的，是資產(chǎn)評估機

構(gòu)、資產(chǎn)評估專業(yè)人員執(zhí)行各種資產(chǎn)類型、各種評估目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的基本規(guī)范，是

各類資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中所應(yīng)當共同遵守的基本規(guī)則。

31、【多選題】資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別主要表現(xiàn)在

計價模式不同

計價功能不同

A:

計價對象不同

B:

計價主體不同

C:

計價單位不同

D:

答E:案：ABD

解析：資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）計價模式不同。2）計

價功能不同。（3）計價主體不同。會計計價由本企業(yè)的財會人員來完成。資產(chǎn)評估則是

由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機構(gòu)完成的。P33-P34

32、【多選題】在資產(chǎn)評估方法中，應(yīng)用市場法進行資產(chǎn)評估具備的前提條件是

需要有一個充分發(fā)育、活躍的市場

參照物必須是與被評估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)

A:

可以搜集到被評估資產(chǎn)與參照物可比較的指標和技術(shù)參數(shù)

B:

參照物與被評估資產(chǎn)的功能完全相同

C:

可以尋找到與被評估資產(chǎn)相同或者相類似的參照資產(chǎn)真實的成交價格

D:

答E:案：ACE

解析：市場法應(yīng)用的前提條件：1.需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。市場經(jīng)濟條件

下,市場交易的商品種類很多,資產(chǎn)作為商品,是市場發(fā)育的重要方面。資產(chǎn)市場上,資產(chǎn)交

易越頻繁,與被評估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價格越容易獲得。2.參照物及其與被評估資產(chǎn)可比

較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。運用市場法,重要的是能夠找到與被評估資產(chǎn)

相同或相類似的參照物。但與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)是很難找到的,這就要求對類似

資產(chǎn)參照物進行調(diào)整,有關(guān)調(diào)整的指標、技術(shù)參數(shù)能否獲取是決定市場法運用與否的關(guān)

鍵。

33、【多選題】在估算土地開發(fā)費用時，土地開發(fā)費用主要包括

基礎(chǔ)設(shè)施配套費

樓房建設(shè)費

A:

公共事業(yè)建設(shè)配套費

B:

小區(qū)開發(fā)配套費

C:

拆遷安置補助費

D:

答E:案：ACD

解析：土地開發(fā)費有三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費、小區(qū)開發(fā)配套費。

34、【多選題】股東部分權(quán)益價值可以

等于股東全部權(quán)益價值

等于股東全部權(quán)益價值與股東持股比例的乘積

A:

等于企業(yè)整體價值與股東持股比例的乘積

B:

大于股東全部權(quán)益價值與股東持股比例的乘積

C:

小于股東全部權(quán)益價值與股東持股比例的乘積

D:

答E:案：BDE

解析：教材P229。企業(yè)整體價值由于會溢價或是折價，因此股東部分權(quán)益價值作為股東全

部權(quán)益價值的一部分，從數(shù)量上來說，并不必然等于股東全部權(quán)益價值與股東持股比例的

乘積，可以是等于、高于或者低于股東全部權(quán)益價值與股權(quán)比例的乘積。

35、【多選題】在理論上，資源性資產(chǎn)的價值構(gòu)成包括

租金價值

稅務(wù)價值

A:

追加勞動價值

B:

保值價值

C:

影子價值

D:

答E:案：AC

解析：在理論上，資源性資產(chǎn)的價值構(gòu)成一般包括租金價值和追加勞動價值。

36、【判斷題】在成本法中，對功能貶值的確定不需要折現(xiàn)或資本化。

正確

錯誤

A:

答B(yǎng):案：B

解析：在成本法中，對功能貶值的確定需要折現(xiàn)或資本化。功能貶值是在未來繼續(xù)發(fā)生

的，所以需要把每年貶值額折算到評估時點上。

37、【判斷題】流動資產(chǎn)具有周轉(zhuǎn)速度快、變現(xiàn)能力強、形態(tài)多樣的特點。

正確

錯誤

A:

答B(yǎng):案：A

解析：流動資產(chǎn)是指企業(yè)在l年內(nèi)或超過1年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或出售、或運用的資

產(chǎn)，包括現(xiàn)金、各種銀行存款、交易性金融資產(chǎn)、其他貨幣資金、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、

預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、存貨及其他流動資產(chǎn)。

38、【問答題】資產(chǎn)評估程序的重要性表現(xiàn)在哪些方面？

答案：（1）資產(chǎn)評估程序是規(guī)范資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護資產(chǎn)評估

服務(wù)公信力的重要保證。（2）資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當事方評價自查評估服務(wù)的重要依

據(jù)。（3）資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險、保護自身合法權(quán)益、合

理抗辯的重要手段。

39、【問答題】長期投資評估的特點是什么？長期投資評估的程序是什么？

答案：長期投資評估的特點：（1）長期投資評估是對資本的評估；（2）長期投資評

估是對被投資企業(yè)償債能力的評估；（3）長期投資評估是對被投資企業(yè)獲利能力的評

估。長期投資評估的程序：（1）明確長期投資項目有關(guān)詳細內(nèi)容；（2）判斷長期

投資投出和收回金額計算的正確性和合理性，判斷被投資企業(yè)資產(chǎn)負債表的準確性；

（3）根據(jù)長期投資特點選擇適合的評估方法；（4）評定估算長期投資價值，得出評估

結(jié)論。

40、【問答題】被評估設(shè)備是年產(chǎn)200噸某化工原料的生產(chǎn)線，購建于2014年年底，評估

基準日為2019年年底。評估時，市場上已不再生產(chǎn)相同生產(chǎn)能力的設(shè)備，替代設(shè)備為年產(chǎn)

300噸某化工原料的同類設(shè)備，市場售價為1000萬元，經(jīng)測算，該類設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟效益指

數(shù)為0.6。評估人員經(jīng)調(diào)查獲得以下信息：（1）在評估基準日前該設(shè)備的實際利用率為

85%；（2）根據(jù)該設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)還可以正常使用10年，但根據(jù)國家新出臺的環(huán)保政策，

該設(shè)備由于污染嚴重5年后必須強制報廢。（列出計算過程，評估結(jié)果以“萬元”為單

位，保留兩位小數(shù)）要求：（1）計算該設(shè)備的重置成本；（2）計算該設(shè)備的實體

性貶值率；（3）計算該設(shè)備的經(jīng)濟性貶值率與經(jīng)濟性貶值額；（4）計算該設(shè)備的評估

值。

答案：

41、【問答題】寶源資產(chǎn)評估公司對2014年10月取得的某待開發(fā)建設(shè)用地進行評估，該地

塊的面積為4000平方米，使用期限50年，于2016年10月在此地塊上建成并交付一座鋼混

結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為5600元/平方米，設(shè)計容積率為10，經(jīng)濟耐用年限為60年。目

前，該類型建筑物的重置價格為6000元/平方米。大樓交付后全部用于出租。根據(jù)市場調(diào)

查，當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊吭旅科矫?0元，出租率為100%，每年需支付的管理費

為年租金的3%，年維修費為建筑物的重置價格的1.5%，保險費為建筑物的重置價格的0.2%，

房產(chǎn)稅為年租金的12%，土地使用稅按土地面積每年20元/平方米，折現(xiàn)率確定為10%。

要求：試評估該房地產(chǎn)在2019年10月的評估價值。（（P/A，r，n）=1/r[1-1/（1+r）

（上標n）]，計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù)）

答案：（1）年總收益=50×12×10×4000/10000=2400萬元（2）年管理費用

=2400×3%=72萬元（3）年維修費用=6000×10×4000×1.5%÷10000=360萬元（4）

年房產(chǎn)稅=2400×12%=288萬元（5）年土地使用稅=4000×20÷10000=8萬元（6）年

保險費=6000×10×4000×0.2%÷10000=48萬元（7）年營運總費用

=72+360+288+8+48=776萬元（8）房地產(chǎn)年總收益=2400-776=1624萬元（9）房地產(chǎn)

的剩余收益期為5