第七章 城市用地分類及其適用性評價

第七章城市用地分類及其適用性評價教學目的與要求：了解城市用地的概念、屬性、價值、區(qū)劃、歸屬與管理。理解和掌握城市用地適用性評價、城市用地的分類的內(nèi)容，不同用途的城市用地的組成、分類、規(guī)劃布置。第七章城市用地分類及其適用性評價第一節(jié)城市用地概述

第二節(jié)城市用地適用性評價第三節(jié)城市用地的分類與用地構(gòu)成第四節(jié)不同用途的城市用地第一節(jié)城市用地概述一、城市用地的概念二、城市用地的屬性三、城市用地的價值四、城市用地的區(qū)劃五、城市用地的歸屬與管理一、城市用地的概念土地概念：土地是地表某一地段的自然綜合體，是指上自大氣對流層的下部而下至地殼一定深度的風化殼這一立體空間的，由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等全部自然地理要素以及人類活動相互作用的結(jié)果。城市用地的概念城市用地是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)賦以一定用途與功能的土地的統(tǒng)稱。是用于城市建設和滿足城市機能運轉(zhuǎn)所需的空間。通常所說的城市用地，既是指已經(jīng)建設利用的土地，也包括已列入城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)尚未開發(fā)建設的土地。二、城市用地的屬性（一）自然屬性（二）社會屬性（三）經(jīng)濟屬性（四）法律屬性三、城市用地的價值（一）使用價值（二）交換價值四、城市用地的區(qū)劃城市地域因不同的目的，和不同的使用方式，而需將用地劃分成不同的范圍或區(qū)塊，以表達一定的用途、權(quán)屬、性質(zhì)、或量值等。通常城市用地的區(qū)劃有如下幾種：

1、行政區(qū)劃

2、用途區(qū)劃

3、房地產(chǎn)權(quán)屬區(qū)劃

4、地價區(qū)劃五、城市用地的歸屬與管理（一）城市用地的歸屬（二）城市用地的管理

（一）城市用地的歸屬土地是國家的基本資源，對土地的擁有權(quán)限和歸屬，各個國家制定有相應的法律給予規(guī)定和保障。

《中華人民共和國土地管理法》的第一章第二條明確規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和農(nóng)民集體所有制”。（二）城市用地的管理

《中華人民共和國土地管理法》的第一章第五條明確了“國務院土地管理部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作”。第二節(jié)城市用地適用性評價一、城市與自然環(huán)境的關(guān)系二、自然環(huán)境條件分析三、城市用地適用性評定四、城市用地的選擇一、城市與自然環(huán)境的關(guān)系

（1）城市是人類活動聚集而活躍的地域，需要占用大量的自然空間。自然環(huán)境深深的影響著城市的發(fā)展。（2）自然環(huán)境條件關(guān)系到城市職能的發(fā)揮。（3）自然條件的變遷可以使城市興起，也可造成城市的衰落。（4）自然環(huán)境條件還關(guān)系到城市的空間形態(tài)和形象特征。（5）自然環(huán)境條件還對城市工程的建設經(jīng)濟等多方面產(chǎn)生更為直接的影響。自然環(huán)境與城市規(guī)劃關(guān)系圖解二、自然環(huán)境條件分析自然環(huán)境條件對城市規(guī)劃與建設的影響分析，須考慮下列情況：（1）由于地區(qū)的差異，自然條件的相殊，同樣的自然要素對于不同的城市的影響并不相同。（2）有些自然要素的影響，須要超越所在的局部地域，從更大的區(qū)域范圍來評價其利弊。（3）各種自然環(huán)境要素之間，有點有著相互制約或抵消的關(guān)系，有的則相互配合加劇了某種作用。二、自然環(huán)境條件分析自然環(huán)境條件的分析主要是在地質(zhì)、水文、氣候氣象和地形等幾個方面。（一）地質(zhì)條件

1、建筑地基

2、滑坡與崩塌

3、沖溝

4、地震1、建筑地基城市各項工程建設都是由地基來承載。自然地基的構(gòu)成無非是土與石。由于地層的地質(zhì)構(gòu)造和土層的自然堆積情況不一，其組成物質(zhì)也各有不同，因而對建筑物的承載力也就不一樣。煤田波及示意圖2、滑坡與崩塌斜坡上的巖土體在重力作用下整體向下滑動的現(xiàn)象稱為滑坡，峭斜坡上的巖土體突然崩落、滾動，堆積在山坡下的地質(zhì)現(xiàn)象稱為崩塌。3、沖溝沖溝是由間斷流水在地表沖刷形成的溝槽。適宜的巖層或土層、地形以及氣候條件是形成沖溝的主要條件，沖溝切割用地，使之支離破碎，對土地使用造成不利。4、地震地震是一種自然地質(zhì)現(xiàn)象，由于目前尚不能精確的預報，因此對于地震災害的預防必須引起人們的重視。我國屬于多震國家，歷史上多次發(fā)生強烈地震。

地震是城市規(guī)劃必須考慮的問題之一，它對城市用地選擇、規(guī)劃布局、具體的建筑布置，以及各項工程的抗震設防等方面都有一定影響。

在城市規(guī)劃中的防震措施主要考慮以下幾個方面：

①確定建設地區(qū)的地震烈度，以便制定各項建設工程的設防標準。

②避免在強震區(qū)建設城市。

③在城市規(guī)劃時，應按照用地的設計烈度及地質(zhì)、地形情況，安排相宜的城市設施。

④建筑不應連綿成片，應留出適當?shù)姆阑痖g隔。

⑤在詳規(guī)中，對建筑密度的確定，各種疏散避難的通道和場所的安排等，都必須按震時的安全需要來考慮。

地震烈度：有基本烈度與設計烈度之分?；玖叶韧ǔＪ且砸话倌陜?nèi)該地區(qū)可能遭遇的地震最大烈度為準，它是設防的依據(jù)。設計烈度則是在地區(qū)宏觀基本烈度的基礎上，考慮到地區(qū)內(nèi)的地質(zhì)構(gòu)造特點，地形、水文、土壤條件等的不一致性所出現(xiàn)小區(qū)域地震烈度的增減，而據(jù)此來制定更為切實而經(jīng)濟的小區(qū)域烈度標準。第六章城市用地分類及其適用性評價第一節(jié)城市用地概述

第二節(jié)城市用地適用性評價一、城市與自然環(huán)境的關(guān)系二、自然環(huán)境條件分析（一）地質(zhì)條件（二）水文條件

1、水文條件

2、水文地質(zhì)條件1、水文條件水文條件與城市規(guī)劃建設的關(guān)系對水文條件考慮不足的案例

重要城市、重要工業(yè)區(qū)、重要農(nóng)業(yè)區(qū)，設計洪水標準頻率為2-3，即洪水的重現(xiàn)期為50-100年，更重要的城市設施，要采用1-0.33標準頻率，重現(xiàn)期為100-300年。2、水文地質(zhì)條件是指地下水的存在形式。地下水按成因與埋藏條件，可以分為上層滯水、潛水和承壓水。以地下水作為城市水源，若盲目過量地抽用，將會出現(xiàn)地下水位下降，形成“漏斗”，嚴重的甚至水源枯竭。長期大量的抽用地下水還可能引起地面下沉。（三）氣候條件影響規(guī)劃建設的氣象要素主要有：

1、太陽輻射

2、風向

3、溫度

4、降水和濕度1、太陽輻射太陽輻射是建筑的日照標準、間距、朝向的確定、建筑的遮陽設施以及各項工程的熱工設計的依據(jù)。其中日照間距的考慮還將影響到建筑密度、用地指標與用地規(guī)模。太陽輻射對城市建筑群體的布置也有一定的關(guān)系。2、風向風對城市規(guī)劃建設有著多方面的影響，風以風向和風速兩個量來表示。風向一般是分為8個或16個方位觀測，累計某一時期中各個方位風向的次數(shù)，并以各個風向次數(shù)所占該時期不同風向的總次數(shù)的百分比值（即風向的頻率）來表示，城市累年的風向觀測記錄和根據(jù)記錄所繪制的圖，即是風向頻率圖。

在城市規(guī)劃布局中，為了減輕工業(yè)排放的有害氣體對居住區(qū)的危害，一般工業(yè)區(qū)應按照當?shù)厥⑿酗L向位于居住區(qū)下風向。為了有利于城市的自然通風，在城市布局，道路走向和綠地分布等方面，考慮與城市盛行風向的關(guān)系，而留出楔形綠地、風道等開敞空間。3、溫度溫度對城市規(guī)劃建設的影響主要反映在：（1）給城市建筑、工程設計及施工帶來影響。（2）給城市建設帶來經(jīng)濟性問題及能源消耗問題。（3）在垂直方向因逆溫的產(chǎn)生，加劇對城市大氣的污染。（4）在城市建設中若布局不當，會導致出現(xiàn)熱島效應。

逆溫層：在氣溫日較差較大的地區(qū)（尤其在冬天）常因夜晚地面散熱冷卻比上部空氣快，在城市上空出現(xiàn)逆溫層結(jié)或稱逆溫層。

熱島效應：在大中城市，由于建筑密度，綠地、水面偏少，生產(chǎn)與生活活動過程散發(fā)大量的熱量，出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外要高的現(xiàn)象，即所謂“熱島效應”。

4、降水和濕度雨量的多少及降水強度對城市排水工程系統(tǒng)的規(guī)劃、設計，以及城市排水設施有著重大的影響。山洪的形成、江河汛期的威脅等也給城市用地選擇及防治工程帶來問題。濕度對居民居住環(huán)境，居住小區(qū)的規(guī)劃有著很大的影響。（四）地形條件從自然地理宏觀地來劃分地形的類型，大體有山地、丘陵與平原三類。從小地區(qū)范圍，地形可以進一步劃分多種形態(tài)，如山谷、山坡、沖溝、盆地、谷道、河漫灘、階地等。

地形條件對規(guī)劃與建設的影響，具體有以下方面：①影響城市的規(guī)劃布局、平面結(jié)構(gòu)和空間布置。②地面的高程和用地各部位的高差是對制高點的利用、用地的豎向規(guī)劃、地面排水及洪水的防范等方面的設計依據(jù)。③地面的坡度，對規(guī)劃與建設有著多方面的影響。④地形與小氣候的形成有關(guān)。⑤地貌對通訊、電波有一定的影響。當然城市規(guī)劃建設也將對自然地形地貌進行某種程度的塑造。三、城市用地適用性評定（一）用地評定的概念、作用及相關(guān)規(guī)定（二）用地評定的要點（三）用地評定的分類（四）用地評定的內(nèi)容深度（五）用地評定的成果（一）用地評定的概念、作用及相關(guān)規(guī)定

概念：城市用地適用性評定是對土地的自然環(huán)境，按照生態(tài)系統(tǒng)需求、城市規(guī)劃與建設的需要，進行土地使用的功能和工程的適宜程度，以及城市建設的經(jīng)濟性與可行性的評估。

作用：為城市用地選擇和用地布局提供科學依據(jù)。相關(guān)規(guī)定：我國建設部1995年頒布的《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》第七條關(guān)于總體規(guī)劃成果內(nèi)容的規(guī)定：對于新建城市和城市新發(fā)展地區(qū)應繪制城市用地工程地質(zhì)評價圖。（二）用地評定的要點（1）用地評定是城市規(guī)劃的一項基礎工作。（2）城市用地評定需要超越狹隘的建設視野，轉(zhuǎn)變?yōu)槿虻娜司右曇?。?）用地評定不應只是各個環(huán)境要素單獨作用的總和。（4）要注意用地所在區(qū)域的環(huán)境背景的可能影響。（5）用地評價要因地制宜。（三）用地評定的分類按照部頒的《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》規(guī)定，須對城市用地作出適宜性區(qū)劃，一般將之分為三類：一類用地：是指用地的工程地質(zhì)等自然環(huán)境條件比較優(yōu)越，能適應各項城市設施的建設需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建設的用地。二類用地：是指需要采取一定的工程措施，改善條件后才能修建的用地。三類用地：是指不適于修建的用地。

在山區(qū)或丘陵地區(qū)，地面坡度的大小往往影響著土地的使用和建筑布置。因此坡度也是用地評價的一個必要因素，一般是按適用程度劃分為﹤10％、10％—25％、﹥25％三類（也有分成0—8%，8%—15%，15%—25%和﹥25％四類）。

（四）用地評定的內(nèi)容深度

1、城市的工程經(jīng)濟

2、城市地域中的水環(huán)境敏感區(qū)、大氣環(huán)境、生物網(wǎng)絡、文化和地理條件、自然生產(chǎn)系統(tǒng)及敏感設施影響。（五）用地評定的成果用地評定的成果包括圖紙和文字說明，它是城市規(guī)劃文件之一，用地評定圖可以按用地的具體情況分別表出各項分析與評定的內(nèi)容。圖紙的比例宜與規(guī)劃圖紙的比例相一致。四、城市用地的選擇（一）用地選擇的影響因素（二）用地選擇的原則

（一）用地選擇的影響因素

1、建設現(xiàn)狀和使用

2、重大基礎設施

3、區(qū)域關(guān)系

4、市政設施配套

5、土地利用總體規(guī)劃

6、生態(tài)環(huán)境與自然環(huán)境

7、文化遺存

8、社會問題洛陽市的遺址保護區(qū)分布（二）用地選擇的原則

1、遵守國家相關(guān)法律法規(guī)。

2、了解國家有關(guān)法律中對土地利用的相關(guān)條文規(guī)定。

3、用地選擇應對用地的工程地質(zhì)條件作出科學的評估，要結(jié)合城市對不同用地的空間、環(huán)境質(zhì)量的要求，做到地盡其利、地盡其用、合理利用土地資源與自然資源。4、注意保護環(huán)境的生態(tài)結(jié)構(gòu)、原有的自然資源和水系脈絡。5、用地選擇應當有經(jīng)濟、社會的意識與視角。6、新城選址要滿足建設空間與環(huán)境的需要，要為將來進一步發(fā)展留有余地。第六章城市用地分類及其適用性評價第二節(jié)城市用地適用性評價二、自然環(huán)境條件分析三、城市用地適用性評定四、城市用地的選擇（二）水文條件

(三)氣候條件（四）地形條件第三節(jié)城市用地的分類與用地構(gòu)成一、城市用地的分類二、城市用地的構(gòu)成一、城市用地的分類（一）我國現(xiàn)行城市用地分類的標準（二）我國現(xiàn)行鎮(zhèn)用地分類的標準（一）我國現(xiàn)行城市用地分類的標準中國建設部于1990年制定并頒布了《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》的國家標準，該標準將城市用地劃分為大類、中類和小類三級，計有10大類，46中類，73小類。10大類為：居住用地R公共設施用地C工業(yè)用地M倉儲用地W對外交通用地T道路廣場用地S市政公用設施用地U綠地G特殊用地D水域及其它用地E居住用地R一類居住用地R1二類居住用地R2三類居住用地R3四類居住用地R4公共設施用地C行政辦公用地C1商業(yè)金融用地C2文化娛樂用地C3體育用地C4醫(yī)療衛(wèi)生用地C5教育科研設計用地C6文物古跡用地C7其他公共設施用地C9工業(yè)用地M一類工業(yè)用地M1二類工業(yè)用地M2三類工業(yè)用地M3倉儲用地W普通倉庫用地W1危險品倉庫用地W2堆場用地W3對外交通用地T鐵路用地T1公路用地T2管道運輸用地T3港口用地T4機場用地T5道路廣場用地S道路用地S1廣場用地S2社會