我國住房金融服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀分析

我國住房金融服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀分析摘要：住房金融的發(fā)展是一國經(jīng)濟、金融、國民生活質(zhì)量等綜合指標(biāo)的具體體現(xiàn)，它是一個國家經(jīng)濟體制成熟程度的重要標(biāo)志之一，也是推動國民經(jīng)濟健康發(fā)展的動力。它既為住房業(yè)的發(fā)展提供強大的可持續(xù)的資金支持，從而有助于推動住房業(yè)成為國民經(jīng)濟的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，加速和帶動國民經(jīng)濟快速良性發(fā)展，同時也為政府調(diào)控住房業(yè)的發(fā)展提供了有效的空間和手段，這決定了發(fā)展住房金融的客觀必然性。一、引言：住房金融的發(fā)展歷史最早可以追述到1769年在德國的西里西亞省。世界上第一家土地開發(fā)銀行到目前為止,住房金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀(jì)30年代大蕭條后美國建立類似商業(yè)銀行管理體制的住房金融體制,現(xiàn)代意義上的住房金融才在世界范圍內(nèi)得到長足的發(fā)展尤其是在第二次世界大戰(zhàn)后,歐美發(fā)達國家和一些發(fā)展中國家如新加坡結(jié)合本國的經(jīng)濟發(fā)展和金融制度的實際情況創(chuàng)新了各具特色的住房金融。住房金融是指為住房生產(chǎn)和消費而進行的資金籌集、融通、借貸和結(jié)算等金融服務(wù)活動的總稱，是銀行或非銀行金融機構(gòu)在住房生產(chǎn)、經(jīng)營、分配。消費活動中所進行的信用活動和提供的金融服務(wù)。住房金融的主要內(nèi)容是籌集住房資金、發(fā)放住房貸款以及資產(chǎn)與負債之間的風(fēng)險管理和有關(guān)的中間業(yè)務(wù)。住房金融可以分為兩大種類，一是住房生產(chǎn)融資，指銀行及其他金融機構(gòu)為住房開發(fā)機構(gòu)提供資金及相關(guān)的信用服務(wù)，為此，住房金融機構(gòu)以各種方式籌集住房資金，滿足住房ｌ發(fā)商生產(chǎn)住房的需要。二是住房消費融資，指的是銀行及其他金融機構(gòu)為住房消費者提供資金和相關(guān)的信用服務(wù)，其中，提供個人購房抵押貸款是其主要內(nèi)容。在市場經(jīng)濟中，住房金融的重點在于住房消費方面。因此，我國住房金融業(yè)進一步改革與發(fā)展的重要內(nèi)容之一，就是把住房金融機構(gòu)和住房金融市場的重點從支持住房的建設(shè)轉(zhuǎn)變到支持住房的消費。住房金融的涵義住房金融是伴隨著住房的生產(chǎn)和消費所產(chǎn)生的一種資金運動的信用行為。它是住房金融的一個重要組成部分,是住宅產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互滲透的結(jié)果。住房商品價值大,投資數(shù)額大,建設(shè)周期長,資金周轉(zhuǎn)慢等特點,決定了其再生產(chǎn)過程中資金運動的種種矛盾,要從根本上解決這些矛盾,只能靠金融機構(gòu)的支持?！熬盼濉逼陂g,國民經(jīng)濟進入新一輪增長期,中央決定把住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟增長點。而要開拓住宅市場,培育新的經(jīng)濟增長點,最關(guān)鍵的是發(fā)展住房金融。二、我國住房金融服務(wù)的現(xiàn)狀分析目前，我國住房開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。2008年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；住房開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，住房開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自08年，我國住房開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2010年，住房開發(fā)貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2009年相比，2010年住房開發(fā)貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2010年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過?。蝗珖》抗e金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。住房開發(fā)是一個資金密集使用、投資龐大的系統(tǒng)工程,我國住房企業(yè)普遍資金短缺,如果不能更好地借助于多種多樣的住房金融工具,廣開籌資渠道,并降低或分散風(fēng)險,那么住房企業(yè)時刻都會出現(xiàn)財務(wù)危機乃至破產(chǎn)的可能。目前我國住房金融產(chǎn)品種類較少,融資的途徑比較單一。（一）銀行信貸是我國住房企業(yè)開發(fā)資金的主要來源目前銀行信貸資金幾乎成為我國住房企業(yè)發(fā)展的惟一融資渠道。住房開發(fā)的一級土地開發(fā)、住房開發(fā)、住房銷售三個階段中,每一階段都離不開銀行信貸資金的支持,這說明我國目前住房開發(fā)投資的融資渠道比較單一,導(dǎo)致住房行業(yè)風(fēng)險較多集中于銀行系統(tǒng)。（二）住房企業(yè)上市股權(quán)融資和債券融資進一步發(fā)展,但門檻較高中國社科院發(fā)布的“2007住房藍皮書”指出,證券市場正在成為住房業(yè)重要的資金來源。但是,在全流通體系下,新的公司上市保薦人制度實質(zhì)上提高了住房企業(yè)上市門檻,只有那些真正有實力的大型住房商才可能上市,而目前中小住房企業(yè)多如牛毛,風(fēng)險承受能力、盈利能力、信用水平都存在較大的問題,所以在未來通過大規(guī)模的上市解決住房業(yè)資金來源問題幾乎不可能。（三）信托成為房產(chǎn)融資新渠道,但仍有限制通過基金化運作的住房投資信托介入住房市場,不單單是部分解決金融論文了融資的問題,更重要的是符合住房市場的國際化趨勢。雖然,信托產(chǎn)品由于政策限制仍有欠缺,不過在融資渠道單一,產(chǎn)業(yè)投融資渠道難有大變化的情況下,信托業(yè)務(wù)的發(fā)展創(chuàng)新將給產(chǎn)業(yè)投資帶來新的市場空間。三、我國住房金融服務(wù)的風(fēng)險分析住房金融風(fēng)險,指經(jīng)營住房金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu),由于決策失誤管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)收益或信謄遭受損失的可能性住房金融風(fēng)險不僅包括單項業(yè)務(wù)單個金融機構(gòu)面臨的風(fēng)險,也包括整個住房金融體系的風(fēng)險一方而,金融業(yè)務(wù)金融機構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系,相互依存相互影響相互制約的關(guān)系,一旦產(chǎn)生風(fēng)險往往相互連累從經(jīng)濟學(xué)的角度出發(fā),一項交易或一種活動給交易雙方以外的其他人帶來的不由交易雙方或活動主體直接承受的利益或損失就是這項交易的外部效應(yīng)積極的外部效應(yīng)使利益被第二者獲得,而交易當(dāng)事人或活動主體未獲得相應(yīng)的報酬,往往導(dǎo)致當(dāng)事人放棄該交易或活動;消極的外部效應(yīng)使第二者受損失,但交易當(dāng)事人或活動主體未對此支付任何費用,因而當(dāng)事人可能仍然進行該交易或活動住房金融風(fēng)險就屬于一種消極的外部效應(yīng)當(dāng)較多的金融業(yè)務(wù)金融機構(gòu)面臨較大風(fēng)險,尤其是己經(jīng)受到較大損失時,人們就可能對金融體系的穩(wěn)定性可靠性資產(chǎn)流動性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,這就可能波及整個金融體系而導(dǎo)致金融動蕩乃至金融危機另一方面,金融部門經(jīng)營的外部環(huán)境變化,也可能使整個金融部門都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險,從而發(fā)生更大損失。由于從服務(wù)內(nèi)容上劃分,住房金融以住房資金融通業(yè)務(wù)為主,因此住房金融風(fēng)險可以劃分為以下幾種:（一）信用風(fēng)險 它是由于借款人(住房開發(fā)企業(yè)或住宅消費者)無力償還或不愿償還,導(dǎo)致住房貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風(fēng)險住房企業(yè)收入來源缺乏穩(wěn)定性,企業(yè)償還能力沒保障;而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風(fēng)險它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的住房金融中的信用風(fēng)險,主要是住房開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o力還款。（二）流動性風(fēng)險它是由于金融機構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn),以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險住房金融中的流動性風(fēng)險我國金融機構(gòu)住房貸款增速過快,貸款比例失調(diào),又存在經(jīng)營管理能力較弱,資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況,將面臨流動性風(fēng)險一種是原發(fā)性的,即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高,現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要,又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道,導(dǎo)致流動性不足;另一種是繼發(fā)性的,是由信用風(fēng)險帶動的流動性風(fēng)險:住房金融中人多以住房作借款的抵押物,當(dāng)借款人不能按期還款時,貸款銀行要處分抵押住房從中求償,如果賣不掉住房而使銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要,也會形成流動性風(fēng)險。（三）資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)風(fēng)險由于住房資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主,就可能形成流動性風(fēng)險;如果負債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分,結(jié)構(gòu)風(fēng)險就能縮小。（四）資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險如果貸款中質(zhì)量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險,住房金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險與借款人信用有關(guān),與宏觀經(jīng)濟形勢有關(guān),也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理(如以什么方式作還款擔(dān)保以住房抵押時該住房是否容易銷售對抵押住房的估價是否過高等)有關(guān)。（五）利率風(fēng)險如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經(jīng)營效益方面的風(fēng)險住房資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時期中利率變化越頻越大,利率風(fēng)險也就更大。（六）通貨膨脹風(fēng)險由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率,在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負數(shù),就使銀行面臨風(fēng)險固定利率下通貨膨脹風(fēng)險一般比浮動利率下的大,因為后者往往隨通貨膨脹而上浮,如果貸款利率固定而存款利率浮動,銀行的通貨膨脹風(fēng)險就更大,住房金融的長期風(fēng)險使其通貨膨脹風(fēng)險也較大。（七）匯率風(fēng)險如果外匯升值本幣對外貶值,以外幣計價的債務(wù)負擔(dān)將加重:反之則以外幣計價資產(chǎn)將實際減少外匯買賣外匯收支中也有風(fēng)險當(dāng)住房金融中借有外債或引進外匯時,也會面臨外匯風(fēng)險。（八）其它風(fēng)險住房金融中還有其他風(fēng)險,如經(jīng)營管理不善導(dǎo)致經(jīng)濟效益下降甚至虧損的風(fēng)險,業(yè)務(wù)操作中其他失誤(計算錯誤拼寫或打印錯誤票據(jù)單證審核錯誤防盜防搶劫不力泄露機密等)帶來的操作風(fēng)險,業(yè)務(wù)辦理過程沒有全面注意法律條文導(dǎo)致法律風(fēng)險,國家政策變動的風(fēng)險,住房資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險住房保險中的風(fēng)險住房信托中的風(fēng)險等。由于住房業(yè)本身的特點,在住房的開發(fā)經(jīng)營中存在著各種各樣的風(fēng)險其中,住房金融風(fēng)險不僅影響著住房業(yè)和住房金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展,而且當(dāng)前住房業(yè)己成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要，因此有必要對住房金融進行分析：（一）風(fēng)險過于集中于商業(yè)銀行體系由于我國金融市場發(fā)展處于初級向成熟過度的階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國住房融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費貸款、住房開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實際上直接或間接在承受了住房市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，資本市場發(fā)展的相對落后，很難為住房企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行住房信貸資產(chǎn)風(fēng)險社會化，化解商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險。（二）住房企業(yè)過度擴張，信用風(fēng)險顯著在住房市場的資金鏈中，我國銀行資本基本參與了住房開發(fā)的全過程。因此，銀行除了要間接承受巨大的市場風(fēng)險外，還要直接承受借款客戶的信用風(fēng)險。通常，信用風(fēng)險是商業(yè)銀行開展信貸業(yè)務(wù)面臨的主要風(fēng)險之一，而這類風(fēng)險正因我國商業(yè)銀行對住房企業(yè)和個人貸款的集中度不斷提高顯得尤為突出。主要表現(xiàn)在以下兩個方面：其一，住房企業(yè)信用風(fēng)險不斷增加。眾所周知，住房開發(fā)所需資金數(shù)額巨大，所以，住房企業(yè)只能通過外援性融資來解決資金缺口。近年來，我國住房市場空前繁榮，住房企業(yè)極力尋求資金支持，加速擴張。（三）住房新政頻出，系統(tǒng)性風(fēng)險陡增從理論上講，住房業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)門類眾多，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強，具有較強的發(fā)展慣性，考慮到市場調(diào)節(jié)具有滯后性，政府當(dāng)局應(yīng)該特別重視本國的住房業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r并適時出臺相關(guān)措施以引導(dǎo)其持續(xù)健康發(fā)展。通常而言，尋找有利于本國住房業(yè)發(fā)展的政策是一個“研究—制定—實施—再研究—再制定—再實施”的循環(huán)過程。（四）資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)錯位，流動性風(fēng)險顯現(xiàn)商業(yè)銀行軟資產(chǎn)、硬負債的特性容易導(dǎo)致其資產(chǎn)負債在數(shù)量、期限、結(jié)構(gòu)上的不匹配，從而引發(fā)較大的流動性風(fēng)險。雖然長期以來我國銀行體系存在著公司法人治理結(jié)構(gòu)不完善、資本充足率不足、不良資產(chǎn)比率高等問題，但由于具有國家信用和居民的高儲蓄率保證，商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險一直不明顯。但隨著我國銀行體系的深入改革和資本市場制度性缺陷的逐步解決，資本市場上居民儲蓄開始分流，銀行體系的居民儲蓄存款占各項存款的比率呈逐年下降趨勢，銀行流動性風(fēng)險增加，成為銀行高度關(guān)注的風(fēng)險之一。因此，在找到最佳政策之前的階段，也即對住房市場尚未形成有效調(diào)節(jié)機制的情況下，住房市場極易產(chǎn)生大幅波動，影響到住房市場的所有參與者和服務(wù)者。但從目前發(fā)展?fàn)顩r來看，中國住房政策已由之前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機，2010年出臺的多項抑制投機的政策雖然已經(jīng)對房產(chǎn)交易量產(chǎn)生了較為明顯地影響，但房產(chǎn)價格尚未出現(xiàn)明顯地下降趨勢，很多房產(chǎn)市場參與者對政策持觀望態(tài)度，這些政策措施能否達到預(yù)期目的，尚不能確定，調(diào)控難言碩果。目前，我國對住房市場和住房金融的調(diào)控力度一直在增強，更多的政策措施會隨著住房市場的發(fā)展紛紛出臺，這無疑會對住房金融市場主體的生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生重大的影響，各商業(yè)銀行面臨的住房金融系統(tǒng)性風(fēng)險也將進一步增加。四、我國住房金融服務(wù)的不足及有待改進之處20多年來,通過改革和政策舉措,我國住房建設(shè)和住房經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展,同時,我國住房金融業(yè)務(wù)持續(xù)快速發(fā)展,形成了以住房抵押貸款為主,以住房公積金為輔,兼有住房儲蓄的住房融資體系。由于我國的住房金融業(yè)起步晚，加上市場本身各種因素的限制,也存在很多問題：（一）住房金融工具單一,住房開發(fā)過于依賴信貸資金。我國的住房債權(quán)金融工具品種很少,只有個人住房按揭貸款、住房儲蓄貸款和住房公積金貸款等。在我國住房市場上,商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了住房業(yè)運行的全過程,成為我國住房市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。根據(jù)中國人民銀行對我國住房投資資金來源分析,有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng),如果加上施工企業(yè)墊資中銀行貸款,住房開發(fā)項目實際對信貸資金的利用占其資金總規(guī)模70%以上,形成了對信貸資金的單向依存關(guān)系。一旦住房市場出現(xiàn)萎縮,必將給銀行系統(tǒng)造成嚴(yán)重危害,使銀行面臨倒閉和破產(chǎn)的風(fēng)險。（二）地產(chǎn)金融市場深度僅限于一級市場,金融體系尚不健全。目前我國住房金融產(chǎn)品都集中在住房金融業(yè)務(wù)的一級市場,對于住房投資基金、個人住房抵押支持的證券(MBS)、抵押擔(dān)保證券等處于二級市場的金融產(chǎn)品,除去MBS正在建設(shè)銀行進行試點外,其他產(chǎn)品目前還于理論研討階段,距離市場操作還相差甚遠。由于住房融資市場體系尚不健全,缺少專業(yè)性住房金融機構(gòu)和向住房融資提供擔(dān)保和保險的機構(gòu),容易導(dǎo)致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導(dǎo)不利等問題。（三）住房金融資金運作效率較低,存在流動性風(fēng)險。由于我國住房金融機構(gòu)不健全,缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營,使得住房市場資金的配置效率低下;受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟狀況和儲蓄率的制約,融資數(shù)量有限,難以滿足住房龐大的資金需求。這就容易導(dǎo)致流動性風(fēng)險,出現(xiàn)“短存長貸”的現(xiàn)象,再加上住房企業(yè)的經(jīng)營具有不確定性,一旦出現(xiàn)住房公司無法按時償還貸款,銀行就會出現(xiàn)流動性危機。（四）缺乏對低收入者住房供給的金融支持,政策性住房金融制度存在缺陷。我國是一個發(fā)展中國家,粗略估計,低收入人群大約占城鎮(zhèn)人口的15%～20%。2007年8月國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》文件,對住房保障的指導(dǎo)思想、目標(biāo)、保障范圍、性質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)、方式、資金來源、管理方式等做出了詳細的規(guī)定。但由于多方面原因,我國為低收入者提供住房資金支持的渠道尚不健全,而住房公積金政策又存在某些缺陷。一方面住房公積金繳納對象有限,相當(dāng)一部分低收入群體的權(quán)益未得到有力的保護;另一方面公積金的繳交仍沿用老辦法,使得收入分配中的不合理現(xiàn)象又完全投影到住房分配方面,造成二次分配不公,高收入者受益。三是住房公積金管理混亂,監(jiān)管不力。據(jù)統(tǒng)計,2008年全國住房公積金繳存額4469.48億元,同比增加26.15%,實際繳存職工人數(shù)為7745.09萬人,只占在崗職工數(shù)的69.2%;個人公積金貸款2035.93億元,只占當(dāng)年住房公積金繳存額的45.55%,沉淀資金高達2000多萬元,住房公積金的職能作用進一步弱化。（五）法制建設(shè)滯后,監(jiān)管和調(diào)控體系不完善。我國住房金融法規(guī)不夠健全,法制建設(shè)滯后,對住房資金的籌集、運用缺乏有效的管理與監(jiān)督。目前雖已出臺了《民法》、《城市住房管理法》等涉及到住房抵押貸款的法律,但很多住房金融市場的行為缺乏法律依據(jù),特別是住房按揭貸款,更是缺乏法律保證,這必將不利于住房金融的進一步健康發(fā)展。此外,我國政府對住房金融機構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機構(gòu),缺乏有效的監(jiān)管體系,除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外,住房金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也急待制訂。對于目前所存在問題的解決方式：（一）建立和完善住房業(yè)金融政策1.建立宏觀信用風(fēng)險預(yù)警和控制系統(tǒng)，強化信用風(fēng)險管理。建立健全全國性的住房企業(yè)及個人信用檔案系統(tǒng)，為金融機構(gòu)提供借款人較為客觀的信用度，使金融機構(gòu)根據(jù)信用等級，針對不同的借款人給予不同的貸款條件。信用檔案系統(tǒng)還可對個人借款者就業(yè)和收入變動以及財產(chǎn)增減情況和借款企業(yè)的經(jīng)營狀況進行實時動態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查，對個人和企業(yè)信用度評定打分，以此規(guī)范借款行為，使其按約履行合同。同時為金融機構(gòu)分析、預(yù)測貸款風(fēng)險類別與概率提供方便。2.拓寬住房融資渠道，實現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)多元化。通過金融產(chǎn)品創(chuàng)新，開拓更多的住房融資渠道，更大限度地吸納社會資金，是解決住房開發(fā)企業(yè)資金短缺的重要手段。為此應(yīng)加快制定住房金融在體制、機制、產(chǎn)品和服務(wù)方面的創(chuàng)新政策，提高金融資產(chǎn)運行質(zhì)量和效率，以更好地為住房投資者和消費者服務(wù)。（二）加強宏觀調(diào)控，切實穩(wěn)定房價1.重點控制投機性需求，擠掉市場需求中的虛假成分。在信貸政策方面，2010年4月18日，國務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。4月15日，國務(wù)院出臺具體措施指出，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。這些政策無疑對投機性需求能起到抑制作用，但實際調(diào)控效果依賴于政策執(zhí)行情況。因此，還必須加強政策執(zhí)行方面的監(jiān)督。