第四章房地產(chǎn)價格影響因素課件

第四章房地產(chǎn)價格影響因素分析房地產(chǎn)價格影響因素概述房地產(chǎn)自身因素制度政策因素社會因素心理因素其他因素4/17/20241精選課件ppt第一節(jié)房地產(chǎn)價格影響因素概述一、對房地產(chǎn)價格影響因素的總認識

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八個方面4/17/20242精選課件ppt第一種分類（本教材主要按此方法分類）自身因素：區(qū)位因素：位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施實物因素：土地實物因素：土地面積、土地形狀、地形地勢、土壤地基、土地開發(fā)程度建筑物實物因素：建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、防水保溫隔熱噪聲、通風采光日照、維修養(yǎng)護情況及完損程度權(quán)益因素：權(quán)利狀況、使用管制、相鄰關(guān)系二、房地產(chǎn)價格影響因素的分類4/17/20243精選課件ppt外部因素：人口因素：數(shù)量、素質(zhì)、結(jié)構(gòu)制度政策因素：房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、特殊政策、相關(guān)規(guī)劃和計劃經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素：世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素：買賣時的心態(tài)、個人偏好、從眾心理、風水或吉祥號碼等其他因素4/17/20244精選課件ppt第二種分類一般因素：經(jīng)濟發(fā)展狀況、貨幣政策、物價、利率、匯率等區(qū)域因素：所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度等個別因素：位置、規(guī)模、土地形狀、地勢、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物新舊程度等4/17/20245精選課件ppt第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素一、區(qū)位因素二、實物因素三、權(quán)益因素4/17/20246精選課件ppt一、區(qū)位因素區(qū)位因素是一個綜合性因素，可分為以下四個方面：位置交通周圍環(huán)境和景觀外部配套設(shè)施4/17/20247精選課件ppt（一）位置城市內(nèi)不同用途土地競租曲線4/17/20248精選課件ppt（二）交通交通因素對房地產(chǎn)價格的影響，可分為出入可利用的交通工具、道路狀況、交通管制情況、停車方便程度和收費標準等。開辟新的交通線路的影響。一般會使站點周圍的相關(guān)房地產(chǎn)升值。從時間上看，開辟新的交通線路對房地產(chǎn)價格的影響主要在立項之后，建成之前、建成之后對房地產(chǎn)的升值作用一般會停止。交通管制情況的影響。交通管制對房地產(chǎn)價格的影響結(jié)果取決于管制的內(nèi)容和房地產(chǎn)的使用性質(zhì)。對不同類型房地產(chǎn)的影響不同。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行等，會提升住宅房地產(chǎn)價值。4/17/20249精選課件ppt（三）周圍環(huán)境和景觀指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素和人文狀況因素。大氣環(huán)境?？諝赓|(zhì)量的好壞。水文環(huán)境。地下水、溝渠、河流、湖泊等水體的污染程度。聲覺環(huán)境。噪聲視覺環(huán)境。房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂。標示牌廣告牌等樹立狀態(tài)和設(shè)計是否美觀，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等景觀是否賞心悅目衛(wèi)生環(huán)境。人文環(huán)境。該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽、居民特征（職業(yè)、素質(zhì)）、治安狀況（犯罪率）等。4/17/202410精選課件ppt（四）外部配套設(shè)施外部基礎(chǔ)設(shè)施完備狀況對于房地產(chǎn)特別是住宅類房地產(chǎn)影響特別重要。一般情況下，周邊有教育質(zhì)量高的中小學、醫(yī)療水平高的醫(yī)院以及有購物中心、休閑娛樂場所的，房地產(chǎn)價格就高。4/17/202411精選課件ppt二、實物因素包括：土地實物因素：土地面積、土地形狀、地形、地勢、土壤、地基、土地開發(fā)程度建筑物實物因素：建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、防水保溫隔熱隔聲通風采光日照、維修養(yǎng)護情況及完損程度4/17/202412精選課件ppt（一）土地面積和形狀一般情況下，土地面積較大的土地價格優(yōu)于土地面積小的土地，特殊情況除外（如：相鄰地塊的小塊土地、不同地區(qū)、不同消費習慣而導致的特例。）形狀規(guī)則（長方形、正方形）的土地價格優(yōu)于不規(guī)則地塊。4/17/202413精選課件ppt（二）地形、地勢一般情況下，土地平坦（坡度不低于0.3%，否則不利于地面水的匯集與排除），地價較高；土地高低不平，地價較低。若城市發(fā)展受地形地勢影響（例如四面臨山或有河流阻隔），則土地的經(jīng)濟供給不能隨城市發(fā)展而相應(yīng)增加時，地價會普遍高漲。4/17/202414精選課件ppt（三）地基一般情況下，地質(zhì)堅實、承載力較大，有利于建筑使用，地價就高；反之，工程地質(zhì)條件差，地價則低。4/17/202415精選課件ppt（四）土壤肥力對于農(nóng)業(yè)用地極其重要，肥力高低與價格高低成正比。4/17/202416精選課件ppt（五）建筑物本身建筑物的規(guī)劃設(shè)計、平面格局、功能、質(zhì)量、外觀形象（建筑式樣、風格、色調(diào)等）等因素，對房地產(chǎn)價格均有較大影響。4/17/202417精選課件ppt（六）日照、風向、降水量、天然周期性災(zāi)害向陽、背陽情況對房地產(chǎn)價格的影響在南部與北部有所不同。一般而言，上風地區(qū)房地產(chǎn)價格較高，下風地區(qū)房地產(chǎn)價格較低。在有天然周期性災(zāi)害的地區(qū)，一般而言，土地利用價值低；若有了較好的抗災(zāi)措施，例如較好的防洪防汛工程，則其價格不僅會逐漸上漲，且由于近江、近海、近湖等特有景觀會使價格畸高。4/17/202418精選課件ppt三、權(quán)益因素一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類和程度，對其價值有著重大影響。進行房地產(chǎn)估價，應(yīng)充分調(diào)查了解房地產(chǎn)利用所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，才能評估出正確的價值。房地產(chǎn)利用限制包括三方面：房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制房地產(chǎn)使用管制房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制4/17/202419精選課件ppt（一）權(quán)利狀況土地和建筑物的權(quán)利狀況如何，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等，價值會有很大的差異。例如：共有房地產(chǎn)各國對于土地所有權(quán)的規(guī)定，特別是對地下資源的歸屬權(quán)的差異4/17/202420精選課件ppt（二）使用管制對房地產(chǎn)估價而言，有意義的使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑密度、建筑高等等的規(guī)定。土地用途容積率。明確容積率的內(nèi)涵（是否包含地下建筑面積的容積率）4/17/202421精選課件ppt（三）相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律、法規(guī)的規(guī)定或者按照當?shù)亓晳T，相互之間應(yīng)當提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。4/17/202422精選課件ppt第三節(jié)人口因素一、人口數(shù)量二、人口素質(zhì)三、人口結(jié)構(gòu)4/17/202423精選課件ppt一、人口數(shù)量人口增長、外來流動人口增加、人口密度等因素都會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響二、人口素質(zhì)文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響4/17/202424精選課件ppt三、家庭結(jié)構(gòu)一定時期內(nèi)人口按照性別、年齡、職業(yè)、文化、民族等因素的構(gòu)成狀況。我國城市家庭存在著從傳統(tǒng)的復(fù)合大家庭向簡單小家庭發(fā)展的趨勢。家庭人口規(guī)模發(fā)生變化。家庭人口規(guī)模是指全社會或某地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。一般而言，隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭數(shù)量增多，住房總量需求增加，房價上漲。4/17/202425精選課件ppt第四節(jié)制度政策因素一、房地產(chǎn)制度政策二、稅收政策三、金融政策四、相關(guān)特殊政策五、相關(guān)規(guī)劃和計劃4/17/202426精選課件ppt一、房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價格影響最大——中國土地使用制度和住房制度改革房地產(chǎn)價格政策即政府對房價的干預(yù)方式和措施等。一般而言，平抑房地產(chǎn)價格的措施有以下幾種：1）制定最高限價；2）制定標準價格；3）政府在房價高漲時拋出一定量房地產(chǎn)，特別是增加土地供給；4）征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅；5）建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作。4/17/202427精選課件ppt二、稅收政策（一）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收一般而言，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收（大致包括：契稅、耕地占用稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等），會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上升；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格下降。但增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會導致房地產(chǎn)價格的升降，還要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買房市場。4/17/202428精選課件ppt（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收一般而言，增加房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中賣方的稅收（如土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、印花稅），會使房地產(chǎn)價格上升；反之，會使房地產(chǎn)價格下降。增加買方的稅收（如契稅），會抑制房地產(chǎn)需求，從而使房地產(chǎn)價格下降；反之，會使房地產(chǎn)價格上升。但增加或減少房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會導致房地產(chǎn)價格的升降，還要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買房市場。4/17/202429精選課件ppt（三）房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收（如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅（尚未開征）），會增加房地產(chǎn)使用成本，會使房地產(chǎn)自用需求者傾向于購置較小面積的房地產(chǎn)，并會抑制房地產(chǎn)投資和投機需求，從而會使房地產(chǎn)需求減少，導致房地產(chǎn)價格下降。4/17/202430精選課件ppt三、金融政策影響房地產(chǎn)價格的金融政策主要是房地產(chǎn)信貸政策，包括嚴格控制或適度放松房地產(chǎn)開發(fā)貸款、購房貸款，上調(diào)或下調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率，提高或降低最低購房首付款比例，提高或降低最高房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)，延長或縮短最長購房貸款期限等。4/17/202431精選課件ppt四、相關(guān)特殊政策國家對特殊地區(qū)實行特殊的政策、特殊的體制機制、特殊的對外開放措施、國家給予必要的支持等，意味著會吸引投資，經(jīng)濟較快發(fā)展，對房地產(chǎn)需求相應(yīng)會增加，從而會提高這些地區(qū)的房地產(chǎn)價格。西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)老工業(yè)基地、中部崛起等深圳、海南、上海浦東、重慶、成都4/17/202432精選課件ppt五、相關(guān)規(guī)劃和計劃（一）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃對房地產(chǎn)價格有很大的影響。例如，《十一五綱要》提出：“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房?！睆墓┣蠓治錾峡?，它的實施將會抑制普通商品住房價格過快上漲，而會使大戶型高檔商品住房價格上升。4/17/202433精選課件ppt（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃主要體現(xiàn)在城市規(guī)劃的影響。例如城市發(fā)展方向、土地使用性質(zhì)（用途）、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規(guī)定（三）土地相關(guān)規(guī)劃和計劃土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地供應(yīng)計劃中確定的建設(shè)用地總量、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量以及國有建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、空間布局等，決定了房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)狀況，從而對房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房價格有很大的影響。4/17/202434精選課件ppt第五節(jié)經(jīng)濟因素一、經(jīng)濟發(fā)展狀況二、居民收入水平三、物價水平四、利率五、匯率4/17/202435精選課件ppt一、經(jīng)濟發(fā)展狀況一般而言，經(jīng)濟發(fā)展，房價上漲。例如日、新、韓等國，當前我國。二、居民收入水平低、中、高收入階層收入的增加對房價的影響各不相同。提高低收入者收入，對房地產(chǎn)價格影響不大；提高中等收入者的收入，會增加他們的購房需求，房地產(chǎn)價格急速上升；提高高收入者的收入，對房地產(chǎn)價格影響不大4/17/202436精選課件ppt三、物價水平一般而言，物價上漲，房價隨之上漲（各類建材、人工上漲，房地產(chǎn)開發(fā)成本上升）。四、利率從開發(fā)建設(shè)看，利率上升或下降會增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本，從而使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本上升或下降，進而使房地產(chǎn)價格上升或下降。從房地產(chǎn)需求看，現(xiàn)行購房普遍借助房貸，利率上升或下降，會增加或降低購房者還貸負擔，會減少或增加房地產(chǎn)需求，導致房價下降或上升?？傮w而言：利率與房價負相關(guān)，利率下降，房價上升；利率上升，房價下降4/17/202437精選課件ppt五、匯率匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，或者說，一種貨幣以另一種貨幣表示的價格。如果國外投資者在房地產(chǎn)所在國投資了一套房地產(chǎn)，若該房地產(chǎn)所在國的貨幣發(fā)生了升值，即使相對于當?shù)厥袌龇康禺a(chǎn)沒有升值，但相對于國際交易也會獲得較好的房地產(chǎn)投資收益。因此，當預(yù)期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而會導致房地產(chǎn)價格上漲；相反，會使房地產(chǎn)價格下跌。4/17/202438精選課件ppt第六節(jié)社會因素一、政治安定狀況二、社會治安狀況三、城市化四、房地產(chǎn)投機4/17/202439精選課件ppt一、政治安定狀況二、社會治安狀況三、房地產(chǎn)投機引起三種情