中指院-2024中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告

一、研究背景與目的 1二、研究方法體系 1三、主要研究成果 4（一）2024中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè) 4（二）商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)發(fā)展特點 41.規(guī)模表現(xiàn) 41）2023年百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運營面積同比增速降至8.4%，規(guī)模增長繼續(xù)放緩 42）線下場景恢復(fù)，百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金及運營服務(wù)收入增速回升，部分頭部企業(yè)業(yè)績有所修復(fù) 53）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)布局策略更趨謹慎，更聚焦優(yōu)勢區(qū)域核心一二線城市 52.成長性 61）300城商辦用地供需規(guī)模連續(xù)三年下降，企業(yè)拿地保持謹慎態(tài)度 62）存量市場大宗交易規(guī)模延續(xù)縮量態(tài)勢，險資加碼優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)投資 63）百強代表企業(yè)繼續(xù)發(fā)力輕資產(chǎn)拓展，擴大管理規(guī)模，提升盈利能力 73.經(jīng)營質(zhì)量 81）商品消費市場及寫字樓租賃需求溫和復(fù)蘇，百強企業(yè)重點項目平均出租率與上年基本持平，仍低于疫情前水平 82）商業(yè)經(jīng)營：憑借多業(yè)態(tài)布局增強競爭力；緊抓客戶消費趨勢及節(jié)假日消費契機，提升經(jīng)營效益 93）寫字樓經(jīng)營：租賃需求恢復(fù)釋放，但租金仍承壓；代表企業(yè)強化辦公生態(tài)打造，與租戶建立長期穩(wěn)定合作關(guān)系 4.穩(wěn)健性 1）百強代表企業(yè)資產(chǎn)負債率均值為69.5%，與上年基本持平 2）以商辦物業(yè)為底層資產(chǎn)的CMBS/CMBN和類REITs產(chǎn)品發(fā)行量有所下降，企業(yè)融資環(huán)境仍待進一步改善 3）政策支持通過經(jīng)營性物業(yè)貸款滿足企業(yè)合理融資需求，優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)受益明顯 四、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢與展望 （一）居民消費更趨理性，主打“大品牌、小價格”的奧特萊斯業(yè)態(tài)迎來發(fā)展機遇 （二）市場競爭日趨激烈，消費需求愈發(fā)多元，聚焦個性消費和細分場景的非標(biāo)商業(yè)開始涌現(xiàn) （三）高能級城市商業(yè)地產(chǎn)市場起步發(fā)展早，目前老舊低效商業(yè)規(guī)模大，存量改造需求旺盛 （四）不動產(chǎn)金融的發(fā)展進一步豐富商業(yè)項目退出渠道，推動企業(yè)強化資產(chǎn)管理能力 五、結(jié)語 研究主持：中指研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)支持：中指數(shù)據(jù)CREIS主要研究成員：中指研究院：莫天全黃瑜曹晶晶徐躍進姚卓程威魏云靜王建梓汪勇丁曉牛曉娟吳建欽趙麗一李汶沄薛建行胡佳娜張凱張化學(xué)程宇張文靜黃雪 1一、研究背景與目的2023年是我國疫情防控轉(zhuǎn)段后經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展的一年，受益于線下場景修復(fù)，商品消費需求及寫字樓租賃需求有所復(fù)蘇，但宏觀經(jīng)濟進一步回升向好仍面臨挑戰(zhàn)，在此影響下，居民消費日趨理性，企業(yè)投資信心仍待提振。2024年，兩會政府工作報告明確提出要“大力推進現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力”，“著力擴大國內(nèi)需求，推動經(jīng)濟實現(xiàn)良性循環(huán)”。預(yù)計今年宏觀政策將繼續(xù)發(fā)力，促進消費潛力釋放，激發(fā)經(jīng)營主體活力，在相關(guān)政策帶動下，商業(yè)地產(chǎn)市場也有望逐步恢復(fù)。此外，近兩年在政策推動下，“私募基金+公募REITs”的不動產(chǎn)金融鏈條已逐漸形成，將進一步拓寬商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，助力商業(yè)地產(chǎn)存量項目盤活。存量時代，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)機遇與挑戰(zhàn)并存，企業(yè)應(yīng)順應(yīng)新的消費和服務(wù)趨勢，持續(xù)強化項目運營水平與資產(chǎn)管理能力，輕重并舉實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。中指研究院、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)持續(xù)深耕于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)分析與研究：已連續(xù)多年對商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀企業(yè)進行分析與評價，并分別于2018年和2019年開始發(fā)布中國商鋪租金指數(shù)和中國寫字樓租金指數(shù)。2024年，中指研究院結(jié)合在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年的研究積累與數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，啟動“2024中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)”研究，發(fā)掘行業(yè)中綜合實力強、經(jīng)營穩(wěn)健、社會責(zé)任感強的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)群體，推動企業(yè)在客觀認識商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)變化趨勢的基礎(chǔ)上，不斷提高企業(yè)運營管理水平，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗及商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，中指研究院繼續(xù)從規(guī)模性、成長性、穩(wěn)健性、運營能力和融資能力五個方面全面、客觀地評價企業(yè)綜合實力，引導(dǎo)企業(yè)不斷優(yōu)化發(fā)展模式，適應(yīng)新的市場變化，推動行業(yè)良性運行。研究目的（1）通過對企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運營表現(xiàn)等指標(biāo)進行量化研究，發(fā)掘商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)實力強、成長性好以及經(jīng)營穩(wěn)健的優(yōu)秀企業(yè)群體；（2）通過系統(tǒng)研究，打造“中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)”品牌，提升企業(yè)知名度和影響力，發(fā)揮企業(yè)的行業(yè)示范效應(yīng)，推動企業(yè)不斷優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)健康發(fā)展。二、研究方法體系中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)研究堅持以數(shù)據(jù)為依據(jù)，堅持客觀、公正、準(zhǔn)確、全面的研究原則。依照相關(guān)慣例，我們對中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)設(shè)立如下篩選標(biāo)準(zhǔn)和門檻值：（1）依法設(shè)立并登記注冊的以商業(yè)地產(chǎn)（含商業(yè)零售物業(yè)經(jīng)營、寫字樓經(jīng)營等）為重要經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)作為研究對象。指研究院根據(jù)近3年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實際經(jīng)營狀況，將門檻值確定為企業(yè)近3年商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收入均值超1億元，或持有、運營經(jīng)營性物業(yè)面積超10萬平方米。（3）為了鼓勵中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)做強做優(yōu)，同時鑒于境外背景商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)拆分問題，本次研究主要聚焦于內(nèi)地背景的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。（4）符合上述1～3條，但有嚴重拖欠工程款，或有重大偷漏稅等違規(guī)行為問題的企業(yè)，取消評審資格。評價指標(biāo)體系設(shè)立原則2024中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)研究以2021-2023年度為研究時間段，涵蓋規(guī)模性、成長性、穩(wěn)健性、運營能力、融資等指標(biāo)，全面考量企業(yè)的綜合實力與業(yè)務(wù)發(fā)展能力。評價指標(biāo)體系的設(shè)計主要把握以下幾個基本原則：（1）企業(yè)規(guī)模和運營能力相結(jié)合。企業(yè)規(guī)模和運營能力是企業(yè)向前發(fā)展的驅(qū)動力，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運營能力已成為決定其能否穩(wěn)健發(fā)展的核心要素。（2）成長潛力與經(jīng)營穩(wěn)健并重。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟運行影響較大，也面臨周期性波動及外部環(huán)境沖擊，此次研究強調(diào)企業(yè)成長潛力的培育必須建立在穩(wěn)健經(jīng)營的前提下，鼓勵企業(yè)更好地平衡穩(wěn)健經(jīng)營與成長之間的關(guān)系，以維護整個行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。（3）融資能力與綜合實力相結(jié)合。融資能力體現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲取長期優(yōu)質(zhì)資金的能力。當(dāng)前，發(fā)行CMBS/CMBN、類REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品仍是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式之一，同時“私募+公募”的不動產(chǎn)金融鏈條打通，也有助于企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道。評價指標(biāo)體系在2024中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)研究中，根據(jù)企業(yè)規(guī)模和運營能力相結(jié)合、成長潛力與經(jīng)營穩(wěn)健并重、融資能力與綜合實力相結(jié)合的原則，全面客觀地評價企業(yè)的綜合實力。 2 綜合資金成本率 新增銀行授信額度 籌資活動現(xiàn)金流入 凈資產(chǎn)收益率 經(jīng)營性物業(yè)平均出租率 經(jīng)營性物業(yè)平均租金及增長率 經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額 流動比率 資產(chǎn)負債率 凈資產(chǎn)總資產(chǎn) 經(jīng)營性物業(yè)租金及商業(yè)運營服務(wù)收入 綜合資金成本率 新增銀行授信額度 籌資活動現(xiàn)金流入 凈資產(chǎn)收益率 經(jīng)營性物業(yè)平均出租率 經(jīng)營性物業(yè)平均租金及增長率 經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額 流動比率 資產(chǎn)負債率 凈資產(chǎn)總資產(chǎn) 經(jīng)營性物業(yè)租金及商業(yè)運營服務(wù)收入 運營中經(jīng)營性物業(yè)持有及運營面積 總資產(chǎn)年增長率籌備中經(jīng)營性物業(yè)合約面積商辦土地儲備面積或新增籌備中經(jīng)營性物業(yè)合約面積新增商辦土地面積或 2024中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)評價指標(biāo)體系 規(guī)模性指標(biāo)成長性指標(biāo)穩(wěn)健性指標(biāo)運營能力指標(biāo)融資能力指標(biāo)數(shù)據(jù)來源（1）企業(yè)填報數(shù)據(jù)；（2）中指數(shù)據(jù)CREIS、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)中國商鋪租金指數(shù)及寫字樓租金指數(shù)；（3）企業(yè)對外公布的信息（包括企業(yè)年報、企業(yè)網(wǎng)站公布的信息和對外派發(fā)的宣傳資料）；（4）有關(guān)政府部門（包括建委、房管局和統(tǒng)計局等）的公（5）2021、2022、2023中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)研究收集的數(shù)據(jù)資料。數(shù)據(jù)復(fù)核企業(yè)填報的數(shù)據(jù)須如實客觀，同時中指研究院對填報數(shù)據(jù)進行復(fù)核。（1）企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)通過會計師事務(wù)所出具的報表進行復(fù)核；（2）通過稅單復(fù)核企業(yè)經(jīng)營收入及利潤；（3）對收集的數(shù)據(jù)堅持交叉復(fù)核：通過各地房地產(chǎn)交易中心公開的項目交易情況復(fù)核企業(yè)提供的銷售數(shù)據(jù)；結(jié)合中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)中國商鋪/寫字樓租金指數(shù)樣本復(fù)核相關(guān)租金數(shù)據(jù)。對有疑問的數(shù)據(jù)，研究組可要求進行現(xiàn)場復(fù)核。在研究方法上，為增加研究的嚴謹性，采用因子分析（FactorAnalysis）的方法。因子分析是一種從變量方差——協(xié)方差結(jié)構(gòu)入手，在盡可能多地保留原始信息的基礎(chǔ)上，用少數(shù)新變量解釋原始變量方差的多元統(tǒng)計分析方法。它將原始變量分解為公共因子和特殊因子之和，并通過因子旋轉(zhuǎn)，得到符合現(xiàn)實意義的公共因子，然后用這些公共因子去解釋原始變量的方差。計算中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力時，主要是計算各構(gòu)成要素的相關(guān)矩陣，通過相關(guān)矩陣得到特征值、累計特征值及因子載荷。根據(jù)最初幾個特征值在全部特征值的累計百分率大于或等于某百分比的原則，確定公共因子的具體個數(shù)。然后再根據(jù)因子載荷矩陣確定各個因子的現(xiàn)實意義并進行重新命名，最后根據(jù)不同企業(yè)各個因子的得分及載荷矩陣，通過加權(quán)累加構(gòu)成2024中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力指數(shù)。 3珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司華潤萬象生活有限公司廣州越秀商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司印力商用置業(yè)有限公司中駿商管智慧服務(wù)控股有限公司新城控股集團股份有限公司北京華聯(lián)（SKP）百貨有限公司龍湖集團控股有限公司中國國貿(mào)大悅城控股集團股份有限公司北京金隅集團股份有限公司中海商業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司上海旭美商業(yè)投資管理有限公司寶龍商業(yè)管理控股有限公司成都高搏瑞商業(yè)運營管理有限公司王府井集團股份有限公司金地商置集團有限公司星盛商業(yè)管理股份有限公司廣東粵海天河城（集團）股份有限公司深圳招商商置投資有限公司環(huán)球港商業(yè)集團世紀金源商業(yè)管理有限責(zé)任公司廣州華發(fā)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司合生商業(yè)集團南國置業(yè)股份有限公司保利商旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司福建東百集團股份有限公司中國金茂控股集團有限公司廈門建發(fā)商業(yè)管理有限公司弘陽商業(yè)集團北京兆泰集團股份有限公司上海百聯(lián)集團股份有限公司潤達豐控股集團有限公司天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司武商集團股份有限公司金融街控股股份有限公司茂業(yè)國際控股有限公司銀泰置地（集團）有限公司深圳市京基百納商業(yè)管理有限公司北京北辰實業(yè)股份有限公司北京昆泰控股集團有限公司鴻榮源壹方商用置業(yè)有限公司蘇州圓融發(fā)展集團有限公司首創(chuàng)鉅大有限公司深圳市地鐵商業(yè)管理有限公司上海億豐企業(yè)集團投資有限公司德基集團有限公司上海中建東孚資產(chǎn)管理有限公司深圳市海岸商業(yè)管理有限公司 4萬平方米15%萬平方米15%12%9%6%3%0%6005004003002000三、主要研究成果在2024中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)研究中，中指研究院根據(jù)近3年企業(yè)實際經(jīng)營狀況，依據(jù)企業(yè)規(guī)模和運營能力相結(jié)合、成長潛力與經(jīng)營穩(wěn)健并重、融資能力與綜合實力相結(jié)合的原則，運用因子分析法及相關(guān)數(shù)學(xué)模型，對全國重點商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)（集團）的規(guī)模性、成長性、穩(wěn)健性、運營能力、融資能力等方面的指標(biāo)和數(shù)據(jù)信息進行深入分析研究，科學(xué)全面地計算出商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力指數(shù)。要特別說明的是：當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)分化顯著，有少部分專注于商業(yè)開發(fā)運營的企業(yè)運營規(guī)模突出、經(jīng)營水平高；但仍有不少商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依托住宅開發(fā)背景的母公司，服務(wù)于其開發(fā)的大型商業(yè)項目或住宅社區(qū)的商業(yè)配套，經(jīng)營數(shù)據(jù)未完全拆分。因此，考慮到行業(yè)示范效應(yīng)和數(shù)據(jù)研究的嚴謹性原則，本次“2024中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)”研究僅列示50家重點代表2023年，受益于線下場景恢復(fù)和穩(wěn)增長政策落地顯效，我國經(jīng)濟活動呈恢復(fù)態(tài)勢，疊加上年低基數(shù)，部分主要經(jīng)濟指標(biāo)增速加快。2023年，我國GDP達126.1萬億元，同比增長5.2%。消費市場有所復(fù)蘇，全年社會消費品零售總額同比增長7.2%，8-11月單月增速連續(xù)四個月加快。服務(wù)業(yè)經(jīng)濟亦有所恢復(fù)，2023年我國服務(wù)業(yè)增加值同比增長5.8%，較GDP增速快0.6個百分點；12月，服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)活動預(yù)期指數(shù)為59.4%，持續(xù)位于較高景氣區(qū)間，表明多數(shù)服務(wù)業(yè)企業(yè)對市場發(fā)展看好。業(yè)投資、開工意愿仍顯不足，但宏觀經(jīng)濟恢復(fù)帶動商鋪及寫字樓租賃需求溫和復(fù)蘇。供應(yīng)端，2023年，全國300城商辦用地供需均縮量，推出及成交規(guī)劃建筑面積同比分別下降14.1%、14.9%；商辦物業(yè)投資開工規(guī)模下滑，全年全國商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓開發(fā)投資額同比分別下降16.9%、9.4%，新開工面積同比分別下降20.4%、18.5%；購物中心開業(yè)節(jié)奏亦有所放緩。需求端，2023年，全國商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓銷售面積同比分別下降12.0%、9.0%；商鋪及寫字樓租賃需求有所恢復(fù)，百強代表企業(yè)重點項目平均出租率保持平穩(wěn)，商鋪租金止跌轉(zhuǎn)漲，但寫字樓租金仍下行。過去一年，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)緊抓消費市場及服務(wù)業(yè)經(jīng)濟恢復(fù)契機，穩(wěn)扎穩(wěn)打，部分企業(yè)業(yè)績有所修復(fù)。一方面，百強代表企業(yè)審慎拓儲，通過輕資產(chǎn)運營保持規(guī)模增長、優(yōu)化利潤結(jié)構(gòu)；另一方面，代表企業(yè)不斷完善多業(yè)態(tài)布局，尋找業(yè)務(wù)新增長點；同時通過舉辦多樣化活動等方式吸引消費者，提升項目客流量和銷售額。展望2024，商務(wù)部將今年定位為“消費促進年”，著力擴大國內(nèi)需求仍是經(jīng)濟工作重點任務(wù)之一，預(yù)計宏觀政策將繼續(xù)發(fā)消費市場和服務(wù)業(yè)經(jīng)濟有望繼續(xù)恢復(fù)，商鋪及寫字樓租賃需求預(yù)計將進一步釋放，商業(yè)地產(chǎn)市場或逐步趨穩(wěn)。商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)應(yīng)乘勢而上，順應(yīng)市場變化趨勢，提升輕重并舉穩(wěn)健發(fā)展。1）2023年百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運營面積同比增速降至8.4%，規(guī)模增長繼續(xù)放緩經(jīng)營性物業(yè)持有及運營面積均值(左)同比增長率(右)502.5502.5463.4421.7368.0320.39.9%8.4%20192020202120222023 530%25%20%15%10%30%25%20%15%10%億502023年，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運營規(guī)模同比仍呈增長態(tài)勢，但增速進一步放緩。一方面，疫情期間部分項目延遲交付，2023年商辦物業(yè)新增供應(yīng)仍保持一定規(guī)模；另一方面，頭部企業(yè)通過輕資產(chǎn)輸出方式持續(xù)拓展管理規(guī)模。多重因素帶動下，2023年商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運營面積均值升至502.5萬平方米，同比增長8.4%，但增幅延續(xù)收窄態(tài)勢。頭部企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢明顯。截至2023年6月末，萬達商管所管理的萬達廣場數(shù)量超480個，總建筑面積超6500萬平方米；截至2023年末，新城控股持有及管理輸出的已開業(yè)吾悅廣場共161座，總建筑面積約1500萬平方米；截至2023年6月末，華潤萬象生活為88個在營購物中心及26棟寫字樓提供運營管理服務(wù)，管理面積超1100萬平方米。頭部企業(yè)購物中心新開業(yè)節(jié)奏略有差異。2023年新城控股新開業(yè)購物中心數(shù)量超20個，較2022年有所增加；華潤萬象生活新開業(yè)13個購物中心，開業(yè)節(jié)奏基本保持平穩(wěn)；萬達商管新開業(yè)購物中心數(shù)量約30個，開業(yè)節(jié)奏顯著放緩。其他企業(yè)新開業(yè)購物中心多在5個以內(nèi)，以運營現(xiàn)有物業(yè)為主。2）線下場景恢復(fù)，百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金及運營服務(wù)收入增速回升，部分頭部企業(yè)業(yè)績有所修復(fù)經(jīng)營性物業(yè)租金及運營服務(wù)收入均值(左)同比增長率(右)25.4%26.7%25.920.527.320192020202120222023E年線下場景恢復(fù)疊加疫情期間的租金減免措施逐步退出，帶動部分企業(yè)租金收入增速回升；另一方面，歷經(jīng)“大浪淘沙”，百強企業(yè)群體具備更強的運營管理能力，收入表現(xiàn)好于行業(yè)整體水平。綜合影響下，2023年百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金及運營服務(wù)收入均值提升至30.0億元，同比增長9.9%。由于企業(yè)體量及經(jīng)營模式不同，收入規(guī)模存在差異。其中，新城控股商業(yè)運營總收入、龍湖集團運營業(yè)務(wù)收入在100億元以上，其他多數(shù)代表企業(yè)租金及運營服務(wù)收入小于30億元。從增長情況來看，商業(yè)地產(chǎn)市場需求端溫和復(fù)蘇，部分頭部企業(yè)收入得以增長。2023年上半年，華潤萬象生活商業(yè)管理版塊1收入為23.09億元，同比增長20.1%；2023年全年，新城控股商業(yè)運營總收入為113.24億元，同比增幅約13.2%，其中上半年收入為52.01億元，下半年收入為61.23億元。3）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)布局策略更趨謹慎，更聚焦優(yōu)勢區(qū)域核心一二線城市從存量購物中心分布來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2023年末，全國主要城市3萬方以上已開業(yè)購物中心總數(shù)超6100個，總建筑面積近5.4億平方米；其中五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游城市群）已開業(yè)購物中心數(shù)量超3700個，總建筑面積超3.2億平方米，占全國存量購物中心比重約60%，其中長三角、珠三角等發(fā)達城市群的一二線及部分三線城市均擁有較多購物中心，其他城市群僅核心城市商業(yè)市場相對發(fā)達。主要城市新開業(yè)3萬方以上購物中心近300個，總建筑面積超2500萬平方米，其中一二線城市占比約六成。從商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)的布局策略來看，鑒于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場仍有待恢復(fù)，企業(yè)布局策略更趨謹慎，更聚焦于經(jīng)濟發(fā)達、消費市場活力強、消費需求旺盛的高能級城市。 6企業(yè)名稱商業(yè)運營服務(wù)堅持在核心城市做深濃度，截至公司堅持深耕長三角區(qū)域，并聚焦其他核心城市龍湖集團：龍湖集團：2023年共開業(yè)12個商業(yè)項目，超八成位于上海、北京、杭州、寧波等一二線城市。中海商業(yè)：據(jù)中國海外發(fā)展2023年度中期業(yè)績投資者簡報，2023年計劃入市的自持購物中心及寫字樓項目共15個，均位于上海、北京、深圳、合肥、沈陽等一二線城市；2024年及以后計劃入市的自持購物中心及寫字樓項目共20個，其中15個位于一二線城市。2023年，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)延續(xù)“輕重并舉”的拓展策略。重資產(chǎn)拓展方面，隨著新增商辦物業(yè)供應(yīng)過峰，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)獲取純商辦用地節(jié)奏放緩，收并購行為亦相對謹慎，同時逐漸加大輕資產(chǎn)拓展力度，實現(xiàn)規(guī)模增長的同時優(yōu)化利潤結(jié)構(gòu)。1）300城商辦用地供需規(guī)模連續(xù)三年下降，企業(yè)拿地保持謹慎態(tài)度300城商辦用地推出及成交規(guī)模連續(xù)三年同比下降。2023年，全國300城商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積分別為1.80億平方米、1.52億平方米，同比分別下降14.1%、14.9%。推出面積推出面積(左)成交面積(左)成交同比(右)700060%600040%500020%萬平40000%方米3000-20%2000-40%1000-60%-80%201920202021202220230圖2019-2023年各線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積及同比變化萬平方米萬平方米800040000201920202021202220232019202020212022202320192020202120222023一線城市二線城市三四線城市成交規(guī)劃建筑面積(左)同比(右)201920202021202220232019202020212022202320192020202120222023一線城市二線城市三四線城市90%60%30%0%-30%-60%各線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積同比均下降。具體來看，2023年，一線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為501萬平方米，同比下降28.4%；二線城市為5099萬平方米，同比下降14.2%；三四線城市為9621萬平方米，同比下降14.4%。2023年，商業(yè)地產(chǎn)市場尚未完全恢復(fù)，疊加商業(yè)項目開發(fā)周期長，沉淀資金多等特征，企業(yè)拿地開發(fā)更趨謹慎。全年百強代表企業(yè)獲取的純商辦用地依舊較少，拿地企業(yè)主要為央國企，所獲地塊多位于軌道交通樞紐、文旅度假區(qū)等客流量大的2）存量市場大宗交易規(guī)模延續(xù)縮量態(tài)勢，險資加碼優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)投資家投資行為整體保持謹慎，國內(nèi)大宗交易市場延續(xù)2022年縮 7量態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年共監(jiān)測到大宗交易21比降幅近一成；以披露金額的交易計算，交易金額約1038億元。分城市來看3，一線城市共監(jiān)測到大宗交易91宗，占比55.8%，上海、北京依舊是交易最為活躍的城市；二線城市共監(jiān)測到大宗交易56宗，占比34.4%，其中杭州、南京等城市交易相對活躍；三四線城市共監(jiān)測到大宗交易16宗，占比9.8%。寫字樓標(biāo)的依舊最受投資者青睞。分物業(yè)類型來看，以寫字樓為標(biāo)的的交易宗數(shù)占28.5%，其次為商業(yè)、工業(yè)廠房，占比均在15%-20%之間，酒店、綜合體占比在10%-15%之間，其他物業(yè)類型合計占比12.6%。標(biāo)的名稱標(biāo)的名稱物業(yè)類型部分房企仍面臨現(xiàn)金流壓力，繼續(xù)選擇出售資產(chǎn)回籠資金。房企的交易宗數(shù)占比約五成；隨著行業(yè)持續(xù)調(diào)整，去年以來賣家對交易價格的預(yù)期也有所下降；此外，法拍市場掛拍量也有所增加，其中不乏優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)。從買家類型來看，部分險資企業(yè)持續(xù)關(guān)注優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)資產(chǎn)。2023年共監(jiān)測到10宗買家為險資企業(yè)的交易，其中8宗監(jiān)測到交易金額，共計234億元。與此同時，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過收購合作項目剩余股權(quán)，增持優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)；此外，部分企業(yè)基于對消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs前景的看好，積極收購優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)項目擴充資產(chǎn)池。新城控股新城控股：2023年上半年，新城控股收購天津歐樂廣場，落地天津第四座吾悅廣場——天津和平吾悅廣場。百聯(lián)股份：2023年10月，百聯(lián)股份發(fā)布公告稱，為進一步提升百聯(lián)股份在商業(yè)零售領(lǐng)域的影響力和市場管理規(guī)模，公司擬參與設(shè)立百聯(lián)國泰君安商業(yè)Pre-REITs基金?；饠M在適用法律允許的情況下，通過直接或間接收購持有符合消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs要求的消費基礎(chǔ)設(shè)施項目（社區(qū)商業(yè)、購物中心、奧特萊斯等）的公司股權(quán)。3）百強代表企業(yè)繼續(xù)發(fā)力輕資產(chǎn)拓展，擴大管理規(guī)模，提升盈利能力表2023年部分商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)輕資產(chǎn)拓展戰(zhàn)略企業(yè)名稱 8在外部環(huán)境承壓的情況下，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)普遍發(fā)力輕資產(chǎn)拓展，實現(xiàn)管理規(guī)模的增長，管理能力價值持續(xù)釋放。華潤萬象生活：華潤萬象生活：上市三年間已累計獲取優(yōu)質(zhì)外拓商業(yè)項目39個，2023年新簽約輕資產(chǎn)外拓項目14個，均為一二線城市大型TOD項目。中海商業(yè)：截至2023年上半年，中海商業(yè)已運營商業(yè)業(yè)務(wù)管理規(guī)模共847萬方（138個項目），其中115萬方2023年上半年，中海商業(yè)外拓輕資產(chǎn)合作簽約22萬平方米、合作意向52萬平方米。拓展輕資產(chǎn)項目也有助于企業(yè)提升盈利能力。與重資產(chǎn)拓展相比，輕資產(chǎn)運營毛利較高，提高輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的占比有助于企業(yè)優(yōu)化利潤結(jié)構(gòu)。業(yè)運營、智慧營造）及其他毛利率為31.9%，顯著高于開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率。同時，龍湖集團提出將加快構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展模式：聚焦開發(fā)、運營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)，發(fā)揮「1+2+2」務(wù)利潤占比增至過半。值得注意的是，輕資產(chǎn)項目的成功一方面有賴于管理輸出方優(yōu)秀的項目運營水平，另一方面也離不開業(yè)主方持續(xù)穩(wěn)定的資金投入。在當(dāng)前房企資金承壓的情況下，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展也心區(qū)位、具備發(fā)展?jié)摿Φ捻椖?，以順利推進項目招商及運營。1）商品消費市場及寫字樓租賃需求溫和復(fù)蘇，百強企業(yè)重點項目平均出租率與上年基本持平，仍低于疫情前水平95%90%85%80%75%70%91.6%91.6%91.6%89.7%89.7%89.4%89.6%20192020202120222023百強代表企業(yè)重點項目保持穩(wěn)健經(jīng)營，平均出租率與上年基本持平。2023年，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)重點項目平均出租率為89.6%，與上年基本持平，整體仍低于疫情前水平。具體來看，吾悅廣場等部分頭部企業(yè)產(chǎn)品線平均出租率保持在95%以上的較高水平?！?024中國商業(yè)地產(chǎn)典型項目”項目名稱項目名稱城市企業(yè)名稱上海蘇河灣萬象天地上海華潤萬象生活有限公司成都招商大魔方成都深圳招商商置投資有限公司龍湖北京亦莊天街北京龍湖集團控股有限公司深圳灣睿印RAILIN深圳深圳市地鐵商業(yè)管理有限公司北京王府井喜悅北京王府井集團股份有限公司2023年，一方面，商品消費市場恢復(fù)節(jié)奏加快帶動零售物業(yè)經(jīng)營壓力有所緩解，另一方面，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟復(fù)蘇也帶動寫字樓租賃需求底部回升。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)通過精細化運營提高在管項目運營水平，降低項目空置率，實現(xiàn)業(yè)績增長。 92）商業(yè)經(jīng)營：憑借多業(yè)態(tài)布局增強競爭力；緊抓客戶消費趨勢及節(jié)假日消費契機，提升經(jīng)營效益2826元/平方24米/天2220百街商鋪平均租金(左)百街商鋪租金環(huán)比(百街商鋪平均租金(左)百街商鋪租金環(huán)比(右)百MALL商鋪租金環(huán)比(右)上半年下半年2019上半年下半年2020上半年下半年2021上半年下半年2022上半年下半年20230%-1%-2%-3%2023年，消費市場復(fù)蘇帶動實體商業(yè)經(jīng)營情況有所好轉(zhuǎn)，重點城市商鋪租賃需求保持穩(wěn)步釋放態(tài)勢，租金恢復(fù)上漲，但與疫情前仍有差距。根據(jù)中指研究院發(fā)布的中國商鋪租金指數(shù)，2023年，全國主要商業(yè)街商鋪租金累計上漲0.12%，重點商圈（購物中心）商鋪租金累計上漲0.61%，商業(yè)街及購物中心下半年租金漲幅均高于上半年。借助消費復(fù)蘇契機，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)以優(yōu)秀的運營能力實現(xiàn)業(yè)績修復(fù)。企業(yè)經(jīng)營層面持續(xù)推進數(shù)字化建設(shè)，提升經(jīng)營績效；同時拓展多業(yè)態(tài)布局，提升核心競爭力。項目運營層面及時洞察消費需求變化，匹配與消費者契合度高的品牌和消費內(nèi)容；積極嘗試新業(yè)務(wù)，實現(xiàn)商業(yè)模式突破；同時通過各類主題營銷活動吸引客流，提升項目競爭力?！?024中國商業(yè)地產(chǎn)運營十強企業(yè)”企業(yè)名稱企業(yè)名稱珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司大悅城控股集團股份有限公司新城控股集團股份有限公司華潤萬象生活有限公司柏利城資產(chǎn)管理星盛商業(yè)管理股份有限公司深圳招商商置投資有限公司恒太商業(yè)管理集團股份有限公司合生商業(yè)集團廣州越秀商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司企業(yè)經(jīng)營：數(shù)字化建設(shè)提升經(jīng)營績效；多業(yè)態(tài)布局提升競爭力數(shù)字經(jīng)濟時代，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)以科技賦能企業(yè)經(jīng)同時改善客戶體驗、創(chuàng)新商業(yè)模式，進而提升企業(yè)競爭力，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。華潤萬象生活華潤萬象生活提出堅定不移向「生產(chǎn)科技化、經(jīng)營數(shù)字化、數(shù)據(jù)資產(chǎn)化、空間智能化」方向穩(wěn)步前行的戰(zhàn)略。2023業(yè)務(wù)重點打造一站式商管系統(tǒng)及完善商業(yè)經(jīng)營決策系統(tǒng)，加強會員精細化運營及在線購物能力。新城控股不斷提高企業(yè)數(shù)字化水平，通過建立商業(yè)銷售數(shù)據(jù)采集、校驗、稽核、風(fēng)控分析應(yīng)用等數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)， 此外，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)通過多業(yè)態(tài)布局為消費者提供與其他企業(yè)具有差異化的零售商業(yè)空間服務(wù)和體驗，同時與現(xiàn)有業(yè)態(tài)進行互補，不斷尋找新的業(yè)務(wù)增長點，增強市場影響力和競爭優(yōu)勢。王府井集團王府井集團完善多業(yè)態(tài)布局，正式邁入主營業(yè)務(wù)有稅+免稅雙輪驅(qū)動模式。據(jù)王府井集團2023年中報，報告期內(nèi)集團免稅業(yè)態(tài)首店萬寧王府井國際免稅港一期對外營業(yè)，“王府井海南免稅線上商城”、“王府井免稅海南會員購”微信曝光累計超2億次。旗下跨境電商線下體驗店落地賽特奧萊、燕莎奧萊，跨境電商微信小程序“WFJ王府井全球購”同時上線運營，實現(xiàn)跨境電商與跨境商品體驗展示的全數(shù)下零售場景。百聯(lián)股份收購百聯(lián)時尚（thebálancing買手店）81%的股權(quán)，強化自營體系能力建設(shè)、賦能升級現(xiàn)有百貨及零售項目運營：通過開展新業(yè)務(wù)、舉辦主題活動等方式實現(xiàn)客流、營業(yè)額提升項目運營層面，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)把握“以消費者為中心”這一核心要素，通過用戶洞察、業(yè)務(wù)創(chuàng)新、營銷活動等手段滿足消費者需求，進而實現(xiàn)提升項目客流量和營業(yè)額的目的。企業(yè)名稱挖掘消費者的需求和痛點，以持續(xù)探索和創(chuàng)新的精發(fā)布“生活自在印力”年度品牌主張，融入全年營通過“大搶節(jié)”與“嗨星嘉年華”兩大年度營銷事件聯(lián)動用戶洞察：新城控股以經(jīng)營穩(wěn)定為先，強化基礎(chǔ)運營，全面分析供給端和消費端的變化，以用戶洞察為切入點踐行商業(yè)年，吾悅廣場商戶銷售收入388億元，活躍用戶1358萬人。業(yè)務(wù)創(chuàng)新：華潤萬象生活運營的第100座購物中心——昆明萬象城正式開業(yè)，落地華潤萬象生活首家自營“化妝品零售店”，并持續(xù)招引區(qū)域首店，聚焦昆明特色的高品質(zhì)體驗。恒太商業(yè)打造的文旅市集產(chǎn)品“探·寧?！笔屑瘜⒊鞘蟹沁z、旅游路線等城市旅游特征進行整合，進一步打造“文旅融合”新理念，通過文化升華旅游體驗。營銷活動：印力集團在“五一黃金周”發(fā)起“自游自在RovingFreely”自在出游季主題活動，聯(lián)動全國50+座城市100多個項目，契合當(dāng)下熱門的消費關(guān)鍵詞，以開放的形式和姿態(tài)，讓消費者參與和表達“自我”，為消費者提供情緒價值。龍湖集團旗下龍湖北京亦莊天街，以宋朝建筑、風(fēng)雅藝術(shù)為靈感，融合新潮 金融業(yè)金融業(yè)TMT租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)建筑和房地產(chǎn)業(yè)批發(fā)和零售業(yè)制造業(yè)其他元素，打造“妙會宋潮”主題活動，并開展“聽瓷大典音樂會”、“漢服打卡走秀”、“國風(fēng)書肆?xí)ā毕盗谢顒?，展現(xiàn)東方美學(xué)風(fēng)尚，喚起國潮文化記憶。對情緒價值的需求提高。未來，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時洞察消費需求變化，通過消費空間與內(nèi)容的重構(gòu)更好觸達消費者，實現(xiàn)品牌主張與消費者情緒的共鳴，激發(fā)實體商業(yè)新活力。3）寫字樓經(jīng)營：租賃需求恢復(fù)釋放，但租金仍承壓；代表企業(yè)強化辦公生態(tài)打造，與租戶建立長期穩(wěn)定合作關(guān)系2023年，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟呈恢復(fù)態(tài)勢，帶動重點城市寫字樓租賃市場溫和復(fù)蘇，租賃需求恢復(fù)釋放，但整體來看，市場供大于求態(tài)勢未改。租戶企業(yè)經(jīng)營情況也有待進一步恢復(fù)，出于控制成本的考慮，對寫字樓租金仍較為敏感，業(yè)主積極采取各類優(yōu)惠措施吸引租戶，寫字樓租金仍承壓。5.04.94.8平方4.7天4.64.5Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42021202220230.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%-2.0%根據(jù)中指研究院發(fā)布的中國寫字樓租金指數(shù)，2022-2023年，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金連續(xù)八個季度下跌，2023年累計下跌0.85%，累計跌幅較2022年擴大0.37個百40%30%20%0%24.6%2023Q12023Q22023Q32023Q42023Q12023Q22023Q32023Q4廣州2023Q12023Q22023Q32023Q42023Q12023Q22023Q32023Q4上海2023Q12023Q22023Q32023Q42023Q12023Q22023Q32023Q4北京2023Q12023Q22023Q32023Q42023Q12023Q22023Q32023Q4深圳40%30%20%0%27.3%27.0%23.5%24.2%25.4%21.4%21.2%2023年，寫字樓租賃需求總體呈恢復(fù)態(tài)勢，超半數(shù)代表城市空置率有所下降。其中北京、上海、深圳因新增供應(yīng)較多、成都因需求相對疲軟，甲級寫字樓空置率較2022年底仍有所上升；天津、武漢等二線城市新增供應(yīng)入市節(jié)奏相對平穩(wěn)，需求溫和復(fù)蘇，甲級寫字樓空置率較2022年底有所下降。21%21%7%8%2023年，金融業(yè)、TMT、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)企業(yè)寫字樓租重慶等21個代表城市共監(jiān)測到366宗寫字樓租賃案例，其中 100%80%60%40%20%0%100%80%60%40%20%0%60宗租賃案例，占樣本比重合計約56%，是寫字樓租賃市場需求主力；在5000平方米以上較大面積的租賃案例中，金融企業(yè)占比顯著高于其他行業(yè)。整體來看，2023年寫字樓租賃市場仍處于疫情后恢復(fù)階段，維持老租戶穩(wěn)定成為寫字樓運營商發(fā)力重點。部分商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)通過為租戶提供全生命周期服務(wù)，對接上下游資源，助力企業(yè)發(fā)展；同時為租戶員工提供生活、出行、購物等多重配套服務(wù)，增強用戶粘性；并通過打造辦公生態(tài)、完善服務(wù)體系，與租戶建立長期穩(wěn)定合作關(guān)系。華潤萬象生活華潤萬象生活寫字樓業(yè)務(wù)繼續(xù)深化“穩(wěn)存量、拓增量”策略，2023年上半年公司提供運營管理服務(wù)的26個寫字樓項目平均出租率較2022年提升3.1個百分點至83.8%，平均租金同比增長1.6%。中海商務(wù)COOC旗下在管寫字樓客戶結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，2023年上半年，2年以上租約面積占比70%，較2022年末提升10%。招商商管發(fā)布寫字樓服務(wù)品牌Moffice，從空間、服務(wù)、生態(tài)三大維度，為不同階段類型企業(yè)客戶匹配具有創(chuàng)新力、差異化、高品質(zhì)的商務(wù)辦公產(chǎn)品。越秀商管旗下辦公生態(tài)YUEOFFICE致力于搭建商企品業(yè)態(tài)、建筑與空間、運營管理和服務(wù)等各個方面，與合作伙伴共同構(gòu)建一個“創(chuàng)新、連接、賦能、靈活”的辦公生態(tài)圈。2023年上半年，旗下在管寫字樓出租率整體保持穩(wěn)定。展望未來，隨著寫字樓租賃需求逐步恢復(fù)，疊加增量供應(yīng)趨穩(wěn)，寫字樓市場或?qū)⒄业叫碌墓┣笃胶恻c，運營水平對于寫字樓租金的影響將更加顯著。除了對樓宇硬件設(shè)施、物業(yè)管理、綠色低碳水平等方面的要求，寫字樓運營企業(yè)應(yīng)更加注重辦公生態(tài)和服務(wù)體系的打造，助力租戶企業(yè)經(jīng)營發(fā)展，進而實現(xiàn)項1）百強代表企業(yè)資產(chǎn)負債率均值為69.5%，與上年基本持平圖2019-2023年商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)資產(chǎn)負債率均值71.0%70.7%70.3%69.6%69.5%20192020202120222023*注：2023年數(shù)據(jù)為估算值商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)資產(chǎn)負債率保持平穩(wěn)，位于合理區(qū)間。2023年，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)資產(chǎn)負債率均值為69.5%，較2022年小幅下降0.1個百分點。總體來看，2023年，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)審慎拓儲，同時優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，注重經(jīng)營質(zhì)量和效率的提升，逐步轉(zhuǎn)向低杠桿、強運營的高質(zhì)量發(fā)展模式。從短期償債能力來看，2023年，部分商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)收入有所增長，業(yè)績溫和修復(fù)，經(jīng)營性現(xiàn)金流得以改善。2）以商辦物業(yè)為底層資產(chǎn)的CMBS/CMBN和類REITs產(chǎn)品發(fā)行量有所下降，企業(yè)融資環(huán)境仍待進一步改善商業(yè)地產(chǎn)項目依托于企業(yè)的良好運營可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，發(fā)行以商業(yè)地產(chǎn)項目為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為企業(yè)融資的重要途徑之一。但在房地產(chǎn)市場整體仍處調(diào)整期的情況下，CMBS/CMBN產(chǎn)品的認購意愿較低，發(fā)行量下滑，企業(yè)融資仍存在一定壓力。 40004000CMBS/CMBN產(chǎn)品發(fā)行量類Reits產(chǎn)品發(fā)行量20192020202120222023注：(1)數(shù)據(jù)不包含為發(fā)行公募REITs而設(shè)立的資產(chǎn)支持計劃，(2)包含所有企業(yè)口徑。2023年，CMBS/CMBN和類REITs產(chǎn)品發(fā)行金額共計發(fā)行金額為934億元，以基礎(chǔ)設(shè)施（含電力基礎(chǔ)設(shè)施、橋梁道路、市政基礎(chǔ)設(shè)施等）為底層資產(chǎn)的類REITs產(chǎn)品發(fā)行量增長較快，帶動類REITs產(chǎn)品發(fā)行量同比增長58.4%。基礎(chǔ)設(shè)施辦公物業(yè)零售物業(yè)酒店綜合體混合類其他6%6%5%6%8%8%9%3%33%24%27%33%18%13%7%注：基礎(chǔ)設(shè)施包含電力基礎(chǔ)設(shè)施、橋梁道路、市政基礎(chǔ)設(shè)施等；其他類包含產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅地產(chǎn)、租賃住房、物流倉儲、農(nóng)副產(chǎn)品交易市場等。酒店、綜合體）為底層資產(chǎn)的CMBS/CMBN和類REITs產(chǎn)品發(fā)行量約1072億元，同比下降19%，占總發(fā)行量的比重由2022年的69%降至56%；以基礎(chǔ)設(shè)施（含電力基礎(chǔ)設(shè)施、橋梁道路、市政基礎(chǔ)設(shè)施等）為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行量超620億元，同比增長83%，占總發(fā)行量的比重由2022年的18%提升至33%；其他產(chǎn)品發(fā)行量合計近220億元，同比下降16%，占比相對穩(wěn)的產(chǎn)品發(fā)行量最大，發(fā)行金額約410億元，占比超四成，其次占比均在11%-17%之間，四者合計占比約85%。類REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)以基礎(chǔ)設(shè)施（含電力基礎(chǔ)設(shè)施、橋梁道路、市政基礎(chǔ)設(shè)施等）為主，發(fā)行量占比近七成。從原始權(quán)益人的企業(yè)性質(zhì)來看，央國企融資優(yōu)勢明顯。發(fā)起人為央國企的CMBS/CMBN和類REITs產(chǎn)品發(fā)行量占比超八成，民企中僅瑞安新天地、復(fù)星投資、新城控股、新世界中國等少數(shù)企業(yè)有產(chǎn)品發(fā)行。產(chǎn)品名稱底層資產(chǎn)金融街中心（碳中和）綠色資北京金融街瑞安房地產(chǎn)-虹橋天地綠色資上海虹橋天地中信證券-華潤置地消費基礎(chǔ)3）政策支持通過經(jīng)營性物業(yè)貸款滿足企業(yè)合理融資需求，優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)受益明顯2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，《通知》提到“2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持除發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求、置換建設(shè)購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券?！苯?jīng)營性物業(yè)貸款在過去已有實踐，此次《通知》的出臺完善了相關(guān)管理規(guī)范，對商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)的管理口徑、貸款期限、貸款額度、貸款用途和風(fēng)險管理等方面做出了 明確要求。從商業(yè)性房地產(chǎn)的類別來看，不但包含購物中心、寫字樓等傳統(tǒng)商辦物業(yè)，還包含文旅地產(chǎn)；從貸款用途來看，2024年底前可用于償還存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場政策還提出“支持通過銀團貸款模式分散風(fēng)險”，滿足房企合理頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有較多優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)，合理利用經(jīng)營性物業(yè)貸款可有效緩解企業(yè)債務(wù)壓力、增加企業(yè)流動性，是對融資渠道的有效補充。新城控股新城控股曾在2022年中期業(yè)績發(fā)布會中提到，經(jīng)營性物業(yè)貸款符合公司優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的長期規(guī)劃。根據(jù)公司披露，2023年1-9月，新城控股新增以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸款及其他融資約120億元。龍湖集團在2023年中期業(yè)績發(fā)布會上提到，公司經(jīng)營性物業(yè)貸款規(guī)模已達400億元，賬期很長，為公司的長期發(fā)展奠定了一個基礎(chǔ)。2024年3月，據(jù)市場消團提前兌付總規(guī)模為46.5億元的CMBS（中信建投-天祥資產(chǎn)支持專項計劃據(jù)悉，其系通過新近獲得的經(jīng)營性物業(yè)貸款置換了這筆CMBS，以此實現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。展望2024，商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的外部環(huán)境有望進一步改善，頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績或?qū)⑦M一步修復(fù)；商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)應(yīng)夯實運營能力、提升經(jīng)營績效，改善流動性；同時強化項目運營水平，抓住消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs及經(jīng)營性物業(yè)貸款所帶來的機遇，通過多渠道融資，盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。 四、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢與展望2024年，兩會政府工作報告明確提出要“著力擴大國內(nèi)需求，推動經(jīng)濟實現(xiàn)良性循環(huán)”。預(yù)計今年宏觀政策將繼續(xù)發(fā)力促進消費潛力釋放，激發(fā)經(jīng)營主體活力，從而帶動商業(yè)地產(chǎn)市場逐步恢復(fù)。值得注意的是，當(dāng)前居民消費需求發(fā)生轉(zhuǎn)變，一方面注重品質(zhì)的同時消費回歸理性，另一方面更加關(guān)注精神滿足與體驗價值，服務(wù)消費乘勢而起。下商業(yè)項目的破局之路在哪里，成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要重新審視的問題。同時，部分高能級城市有較多老舊項目亟待改造，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以在存量市場中找到更多機會。此外，公募REITs市場擴圍，為企業(yè)存量資產(chǎn)盤活提供了有力支持。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可強化資產(chǎn)管理能力，迎接大資管時代的到來。中指研究院持續(xù)深化商業(yè)地產(chǎn)市場研究，總結(jié)市場發(fā)展規(guī)律，以期幫助市場各類參與者更好地把握市場趨勢，抓住市場機遇，實現(xiàn)穩(wěn)健增長。2023年是我國疫情防控轉(zhuǎn)段后經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展的一年，隨著各項宏觀調(diào)控政策落地顯效，我國在擴內(nèi)需、促消費方面取得了一定成效，全年社會消費品零售總額同比增長7.2%。但當(dāng)前我國經(jīng)濟回升向好的基礎(chǔ)尚不牢固，國內(nèi)有效需求仍顯不足，居民消費意愿有待進一步提升，2024年，著力擴大國內(nèi)需求仍是經(jīng)濟工作重點之一。對比2023、2024年《政府工作報告》中有關(guān)消費的提法，可以看出2024年政府對擴內(nèi)需、促消費著墨更多，體現(xiàn)出更加積極的態(tài)度。表2023、2024年《政府工作報告》有關(guān)消費的內(nèi)容對比把恢復(fù)和擴大消費穩(wěn)定汽車等大宗消穩(wěn)定和擴大傳統(tǒng)消費，鼓勵和推動消費品從政策基調(diào)上，2024年政府工作報告將“著力擴大國內(nèi)需求，推動經(jīng)濟實現(xiàn)良性循環(huán)”列為今年政府工作的十項任務(wù)之一，提出要促進消費穩(wěn)定增長，從增加收入、優(yōu)化供給、減少限制性措施等方面綜合施策，激發(fā)消費潛能。從消費內(nèi)容上，2024年政府工作報告在穩(wěn)定擴大傳統(tǒng)消費的基礎(chǔ)上，增加了“培育壯大新型消費”的相關(guān)內(nèi)容，提出了“實施數(shù)字消費、綠色消費、健康消費促進政策，積極培育智能家還提出了服務(wù)擴容提質(zhì)、優(yōu)化消費環(huán)境等多項內(nèi)容，更好地滿足人民群眾改善生活的需要。與此同時，商務(wù)部在2023年“消費提振年”的基礎(chǔ)上，將2024年定為“消費促進年”，提出全年將舉辦4大主題活動，開展12場重點活動，包括全國消費促進月、國際消費季等系列活動，增強消費市場回升勢頭；同時指導(dǎo)各地組織開展各具特色的消費促進活動，優(yōu)化消費供給、創(chuàng)新消費場景，充分滿足老百姓多樣化消費需求。 另外，從居民短期消費特征來看，過去幾年社會經(jīng)濟形勢復(fù)雜多變，居民收入預(yù)期不確定性有所提升，防御性儲蓄的意議論較多的詞語之一。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，2023年，住戶存款增加16.67萬億元，對比2022年的17.84萬億元，僅減少1.17萬億元。從實體商業(yè)經(jīng)營情況來看，客流恢復(fù)情況優(yōu)于營業(yè)額恢復(fù)表現(xiàn)，一定程度上說明居民消費意愿尚未完全恢復(fù)。然而，從長期來看，我國超大規(guī)模市場優(yōu)勢仍存，居民對美好生活的追求沒有改變，當(dāng)前的“消費降級”現(xiàn)象并非是簡單的“捂緊錢包”，也并非一味地選擇低價商品。消費者對生活品質(zhì)的追求和對商品品質(zhì)的關(guān)注并沒有降低，而是消費觀念更加理格之間尋找平衡點。1）近十年，國內(nèi)奧特萊斯市場進入快速發(fā)展期，成為零售業(yè)態(tài)重要的細分領(lǐng)域居民更加理性的消費觀念促使零售商業(yè)企業(yè)更加注重為消費者提供物美價廉的商品，尤其是主打“大品牌、小價格”經(jīng)營理念的奧特萊斯業(yè)態(tài)，因具備消費目的性強、中高端品牌占比較高、商品價格優(yōu)惠、品牌組合豐富等優(yōu)勢，受到消費者更多青睞，迎來發(fā)展機遇。奧特萊斯業(yè)態(tài)誕生于美國，距今已有100多年發(fā)展歷程。最初，奧特萊斯業(yè)態(tài)的雛形是銷售工廠庫存和殘損商品的工廠折扣店，后來逐漸集聚成為類似于購物中心的大型奧特萊斯商場，并進而發(fā)展成一種獨立的零售業(yè)態(tài)。2000年左右，奧特萊斯業(yè)態(tài)被引入國內(nèi)，于近十年進入快速發(fā)展期，成為零售業(yè)態(tài)的重要分類之一。2002年，國內(nèi)第一家奧特萊斯——北京燕莎奧萊開業(yè)，中國奧特萊斯市場至今已歷經(jīng)20余年發(fā)展。奧特萊斯業(yè)態(tài)在最初引進國內(nèi)時被分類為“廠家直銷中心”，但歷經(jīng)多年發(fā)展后，奧萊項目在銷售打折商品的基礎(chǔ)上逐漸融入餐飲、娛樂等體驗式業(yè)態(tài)，已經(jīng)具備了購物中心的特征。2021年國家市場監(jiān)管總局、國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會聯(lián)合發(fā)布的《零售業(yè)態(tài)分類國標(biāo)(GB/T18106-2021)》將“廠家直銷中心”并入購物中心分類，更名為“奧特萊斯型購物中心”，奧特萊斯業(yè)態(tài)進入創(chuàng)新發(fā)展階段，產(chǎn)品形式更趨多元化。萬平方米250020005000已開業(yè)奧特萊斯建筑面積(左)已開業(yè)奧特萊斯數(shù)量(右)20132014201520162017201820192020202120222023250200個0近十年，我國奧萊市場發(fā)展速度加快，2013-2023年，每年3萬方以上奧萊項目開業(yè)數(shù)量均超10個。根據(jù)中指監(jiān)測，截至2023年末，全國3萬方以上已開業(yè)奧特萊斯項目近240個。其中，2015-2018年以及2022年，每年都有超過20個奧萊項從經(jīng)營表現(xiàn)來看，一方面消費復(fù)蘇，同時受低基數(shù)影響，2023年部分零售企業(yè)奧萊業(yè)態(tài)收入較上年同期有所增長。例如，根據(jù)公司披露數(shù)據(jù)，2023年前三季度，王府井奧特入為10.19億元，同比增長33.24%；2023年前三季度，百聯(lián)股份奧特萊斯業(yè)務(wù)收入為9.85億元，同比增長46.36%。兩家企業(yè)奧萊業(yè)態(tài)營收增速均優(yōu)于公司旗下百貨、購物中心等業(yè)態(tài)。 此外，近年來部分以購物中心及百貨業(yè)態(tài)為主要業(yè)務(wù)的頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也對發(fā)展奧特萊斯業(yè)務(wù)持積極態(tài)度。企業(yè)名稱華潤萬象己的奧萊”定位，堅持“零售品牌轉(zhuǎn)型升級”和“生活方式街區(qū)粵海天河城2）奧特萊斯在一二線城市分布較多，但強三線城市亦有下沉機會一線城市三四線城市三四線城市27%二線城市63%從城市分布來看，奧特萊斯主要集中在二線城市，在三四線城市的下沉程度低于購物中心業(yè)態(tài)。根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2022年末，一線城市3萬方以上已開業(yè)奧萊面積占比約10%，二線城市占比約63%，三四線城市占比約27%，奧萊業(yè)態(tài)在三四線城市布局比例相對較低。奧萊業(yè)態(tài)在下沉市場的發(fā)展同時面臨挑戰(zhàn)與機遇。一方面，以名品折扣店為賣點的奧萊項目在招商方面或存在難點；同時，奧特萊斯運營需要較強的專業(yè)能力，在下沉市場項目運營質(zhì)量更為重要，因此對進入者的能力要求較高。另一方面，部分核心城市群的強三線城市近年來經(jīng)濟增長較快，居民消費能力、消費意愿提升，對優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目的需求增加，專業(yè)能力較強的奧萊運營商存在優(yōu)勢，尤其在目前還沒有奧特萊斯的城市具備提前卡位的機會。3）城市奧萊、奧萊小鎮(zhèn)、超級奧萊等呈現(xiàn)差異化定位奧萊外，還發(fā)展出城市奧萊、奧萊小鎮(zhèn)、超級奧萊等不同類型的產(chǎn)品，各類產(chǎn)品的定位有所差異。城市奧萊體量適中，通常選址在城市核心區(qū)或新興商圈，主要為盒子型商業(yè)。在存量商業(yè)較多的核心一二線城市，城市奧萊是傳統(tǒng)百貨、老舊購物中心升級改造的方向之一；例如王府井集團在太原、呼和浩特、鄭州三地的城市奧萊，均由百貨升級而來。同時，在部分存在增量開發(fā)空間的三四線城市，由于人口基數(shù)、居民消費力與核心一二線城市尚有差距，與大體量奧萊適配度較低，更為適合發(fā)展城市奧萊。奧萊小鎮(zhèn)體量較大，通常選址在交通便利的城市郊區(qū)或旅游景區(qū)附近，主要為街區(qū)型商業(yè)。由于多采用開放式空間，奧萊小鎮(zhèn)增加了消費者的戶外活動空間，也更適合舉辦各類市集、節(jié)假日慶典活動，例如首創(chuàng)奧萊在烏鎮(zhèn)打造“奧萊市集”，以“市集+”概念融合名品購物、美食、娛樂等元素，為消費者提供吃喝玩樂“一站式”體驗。隨著居民消費需求由“衣食住行”等基礎(chǔ)消費向“游購娛”升級，文商旅融合發(fā)展成為部分城市打造優(yōu)質(zhì)消費目的地的有效手段。奧萊小鎮(zhèn)由于休閑、社交、文旅屬性比城市奧萊更強，在打造城市家庭的微度假目的地方面具備優(yōu)勢。此外，還有部分奧萊小鎮(zhèn)選址在旅游景區(qū)附近，以自身商業(yè)資源與景區(qū)文旅資源形成互補，共享客流。例如比斯特上海購物村，毗鄰上海迪士尼樂園，乘坐國際旅游度假區(qū)1路巴士可往返樂園與購物村，滿足消費者游樂、購物雙重需求。此外，當(dāng)前居民消費需求還呈現(xiàn)出對服務(wù)消費需求增多、更重視精神滿足等特征，奧特萊斯業(yè)態(tài)在折扣商品零售的基礎(chǔ) 上也逐漸增加愉悅身心的體驗式業(yè)態(tài)，以適應(yīng)消費需求變化。砂之船集團提出“超級奧萊”概念，在傳統(tǒng)奧萊基礎(chǔ)上，融入超級兒童館、超級運動館、超級農(nóng)莊等業(yè)態(tài)，圍繞健康、娛樂、文化等符合中產(chǎn)消費趨勢、社交需求的內(nèi)容，建設(shè)以奧萊為基石的線下社交生態(tài)圈。砂之船集團的超級奧萊在一定程度上與西蒙消費者一站式消費需求。案例：王府井集團王府井集團擁有王府井奧萊、賽特奧萊兩個品牌。2013年并首商股份，整合了燕莎奧萊等優(yōu)質(zhì)資源。于北京、沈陽、西安等重點城市，總經(jīng)營面積約130萬方。產(chǎn)萊，以商品為特色，如北京燕莎奧萊，以傳統(tǒng)賣場為主，引進游、購、娛”為一體。整體來看，目前王府井集團的奧萊業(yè)務(wù)處于加速發(fā)展態(tài)勢。2019-2023年，王府井集團奧特萊斯項目數(shù)量從7個增長至16個，門店數(shù)量增速遠高于購物中心及百貨業(yè)態(tài)。2020-2023年上半年，王府井奧特萊斯業(yè)務(wù)收入占比由9.1%增長至15.3%，增長態(tài)勢較好，2023年前三季度業(yè)績表現(xiàn)亦優(yōu)于其他業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)市場競爭加劇。當(dāng)前，我國購物中心市場已進入存量時代，部分城市、商圈項目同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重，尤其是傳統(tǒng)的盒子型商業(yè)之間的競爭日趨激烈。與此同時，居民消費結(jié)構(gòu)也逐漸發(fā)生改變，對服務(wù)消費的需求增強。2023年，我國服務(wù)零售額同比增長20%，增速高于同期商品零售額14.2個百分點。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因，一方面是由于疫情三年被抑制的接觸型、聚集型消費恢復(fù)性釋放；另一方面也源于年輕消費群體的消費需求由物質(zhì)消費向精神需求升級，尤其是文旅消費、賽事展演消費在2023年較為火熱。基于消費需求的變化，消費者對實體商業(yè)的需求也有所改變，更加注重商業(yè)項目在建筑設(shè)計、場景營造、IP打造等方面所傳遞出的理念是否與他們的生活方式、精神世界相契合，也對商業(yè)項目在休閑娛樂、社交等方面的功能需求有所提升。多重因素推動非標(biāo)商業(yè)發(fā)展。市場競爭和消費者需求雙重因素推動商業(yè)形態(tài)進化，倒逼商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)探索消費新趨勢，關(guān)注更為個性化、多元化的市場，探索策展經(jīng)濟、次元文化等細分賽道，打造有個性、不復(fù)制的非標(biāo)商業(yè)。同時，非標(biāo)商業(yè)為品牌商家提供了更大的發(fā)揮空間，除商品零售和體驗服務(wù)外，還可通過各類快閃、展覽、聯(lián)名IP活動吸引消費者，在社交媒體上快速傳播，傳達品牌創(chuàng)意理念。表2024中國商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)部分非標(biāo)商業(yè)項目企業(yè)名稱 非標(biāo)商業(yè)是城市核心區(qū)存量項目改造的重要方向之一非標(biāo)商業(yè)是城市核心區(qū)存量項目改造的重要方向之一。目前，部分位于城市核心區(qū)的存量商業(yè)在功能、業(yè)態(tài)、品牌組合等方面無法滿足當(dāng)代消費者需求，亟待改造。但受項目區(qū)位、體量、建筑形態(tài)等要素的限制，與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線適配度較低，需要根據(jù)現(xiàn)有條件進行創(chuàng)新性的空間設(shè)計和場景打造來獲得獨特的審美感受和體驗，因此改造為非標(biāo)商業(yè)是更好的選擇。這類非標(biāo)商業(yè)代表項目有北京THEBOX朝外等。存量改造類非標(biāo)商業(yè)案例：THEBOX朝外THEBOX朝外位于北京朝外大街12號，由昆泰集團與U盈展共同打造，項目分為A區(qū)年輕力中心和B區(qū)文化消費商業(yè)休閑、運動、餐飲為一體的消費目的地。項目A區(qū)踐行“CURETAIL策展型零售”理念，在有限空間內(nèi)解決年輕消費群體多元化社交體驗/消費需求?？臻g作為策展以場景化、游戲化、策展化、自媒體化的特點，帶給消費者沉浸式文化消費體驗。項目B區(qū)則以“重返美麗新世界”為概念，通過重返、重生、重啟的三重概念，打造富于文化概念的、年輕消費者們聚會娛樂、放松休閑的目的地。BOX朝外的銷售額已達2.2億元，客流量550萬人次，帶動朝外區(qū)域加速轉(zhuǎn)型活力商圈。針對歷史建筑進行的城市更新也適合打造為非標(biāo)商業(yè)。此類項目通常需要結(jié)合其建筑風(fēng)貌、人文歷史等要素，在盡量保留建筑原貌的基礎(chǔ)上進行保護性改造，實現(xiàn)歷史文化傳承與現(xiàn)代潮流的碰撞，塑造穿越古今的商業(yè)空間。這類非標(biāo)商業(yè)通常采用開放式建筑布局來營造更為舒適、自由的感受，通過與城市公共空間的融合在一定程度上弱化項目的商業(yè)屬性，突出公共性、開放性和多元性的特點，結(jié)合在地文化實現(xiàn)與消費者的情感共鳴。代表項目包括上海張園、成都祠堂街等。古建更新類非標(biāo)商業(yè)案例：上海張園上海張園位于上海市靜安區(qū)南京西路風(fēng)貌保護區(qū)，是上?，F(xiàn)存規(guī)模最大、保存最完整、建筑風(fēng)格最豐富的石庫門建筑群之一，也是上海首個保護性征收改造的城市更新項目。項目把“建筑可閱讀、街區(qū)可漫步”的思路貫穿到規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)之中，在綜合考慮歷史風(fēng)貌、文化傳承、高端業(yè)態(tài)布局的基礎(chǔ)上，通過景觀及功能設(shè)計定位，形成高品質(zhì)商業(yè)文化業(yè)態(tài)布局。其中西區(qū)通過導(dǎo)入時尚消費，提升城市商業(yè)活力，引而意RE等人氣較高的品牌，注重“首店”“首秀”“首發(fā)”效應(yīng)，通過導(dǎo)入時尚消費，為張園賦予全新的商業(yè)功能和業(yè)態(tài)，打造中心城區(qū)具有影響力和美譽度的商圈商街。東區(qū)則將以酒店、商務(wù)辦公為主，帶動片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級。據(jù)媒體報道，張園西區(qū)開業(yè)一周年以來，日均客流量3萬人次，單日最高客流8萬人次，每逢周末節(jié)假日，帶動周邊商圈人流量較以往提升40%。 20萬平方米萬平方米此外，面向特定客群的小體量非標(biāo)商業(yè)也受到Z世代消費群體的青睞。此類項目以特定客群所熱愛的興趣文化（如二次元）等為價值核心，基于“圈層認同”，打造多維度滿足個性化消費需求的商業(yè)空間。代表項目為上海百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場。興趣文化類非標(biāo)商業(yè)案例：上海百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場上海百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場位于南京路步行街，由華聯(lián)商廈改造升級而來。項目體量在1萬方左右，以“PlayTogether”為口號，是國內(nèi)首座聚焦次元文化的商業(yè)體，通過聚集海外頭部ACGN二次元零售、社交文化體驗業(yè)態(tài)，為Z世代客群創(chuàng)造出一個極富沉浸式體驗的社交共振場。項目引入日本之外全球首家萬代魂TAMASHIINATIONS旗艦店、中國首家MegaHouse、上海首家萬代VRZONE體驗店等知名品牌首店，包含手辦零售、扭蛋、主題餐飲、沉浸式娛樂等多種業(yè)態(tài)。據(jù)媒體報道，項目自2023年1月試營業(yè)以來，受到眾多7.5萬人次，日均客流超過5萬，單日單店最高銷售額近100萬元。近十年，我國商辦用房開工量整體呈下降態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)市場進入存量時代。辦公樓新開工面積(左)商業(yè)營業(yè)用房新開工面積(左)—辦公同比(右)—商業(yè)同比(右)0以新開工面積計算，截至2023年，我國辦公樓存量達9.76辦開工量整體呈下行趨勢，進入存量時代。尤其是在高能級城市，增量開發(fā)空間收縮，未來將更為依賴存量運營。與此同時，高能級城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較早，早期開發(fā)的項目多位于城市核心區(qū)域，且具備交通優(yōu)勢；時至今日，這些項目由于建筑老舊、缺乏配套、功能單一，已無法滿足當(dāng)代企業(yè)和消費者的辦公、消費需求，進而產(chǎn)生閑置，造成資源浪費，因此對存量商業(yè)項目進行更新勢在必行。存量項目的更新改造不僅可以提升項目的品質(zhì)和功能性，提高項目競爭力，還有助于促進城市產(chǎn)業(yè)和商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化提升，進而提高城市形象和從政策導(dǎo)向來看，實施城市更新也是推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要手段?！笆奈濉币?guī)劃提出要“全面提升城市品質(zhì)。加快轉(zhuǎn)推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升?！苯鼛啄?，多個城市發(fā)布相關(guān)政策，推進老舊樓宇升級和傳統(tǒng)商圈、商業(yè)載體改造。 21相關(guān)內(nèi)容低效存量商業(yè)項目改造主要可以分為商業(yè)功能提質(zhì)升級、商業(yè)改辦公、商業(yè)改租賃住房等多種形式。商業(yè)功能提質(zhì)升級類的項目通過引進知名商業(yè)運營公司，將閑置商業(yè)改造為符合當(dāng)代消費者需求的購物中心，盤活存量的同時豐富消費供給。此類改造的案例有北京SKP-S等。商業(yè)功能提質(zhì)升級改造案例：北京SKP-S改造后北京SKP-S項目前身是幾經(jīng)易主的“長安8號”商業(yè)裙樓，佳兆業(yè)接手后出租給SKP。項目以“數(shù)字-模擬未來”為主題，意在展現(xiàn)未來技術(shù)進步后“人類移民至火星”的生活場景，突出未來感與科技感。北京SKP-S的調(diào)性與北京SKP有所不同，在一定程度上形成互補，改造后商場整體銷售額得到提升。改造前還有部分業(yè)主選擇將低效商業(yè)改為辦公項目。這類商業(yè)項目通常周邊競品眾多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，競爭激烈且經(jīng)營效益商業(yè)改辦公類項目通常還承載著城市功能紓解和產(chǎn)業(yè)升級的任商業(yè)改辦公案例：北京中糧廣場C座改造示意圖北京中糧廣場始建于1996年，總體量12萬方，兩座“V字型”寫字樓AB座，以及主打高端