第11章-城市用地分類及適用性評價

城市用地概述城市用地自然條件評價第11章城市用地分類及其適用性評價本章主要內(nèi)容第一節(jié)城市用地概述第二節(jié)城市用地適用性評價（理解）第三節(jié)城市用地分類及構(gòu)成（掌握）第一節(jié)城市用地適用性評價一、城市用地概述（一）定義

城市用地，指用于城市建設(shè)和滿足城市機能運轉(zhuǎn)所需的土地，包括已建設(shè)利用的土地、已列入規(guī)劃區(qū)范圍尚待開發(fā)建設(shè)的土地、以及按照城市規(guī)劃法所確定的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的非建設(shè)用地。一、城市用地概述（二）城市用地的屬性和價值1、城市用地的屬性（1）自然屬性（2）社會經(jīng)濟屬性如位置的固定性，獨特的地貌、土壤特征，不可再生如明確的隸屬關(guān)系，具有經(jīng)濟價值，地權(quán)歸屬和權(quán)益轉(zhuǎn)讓等具有法律保障一、城市用地概述（二）城市用地的屬性和價值2、城市用地的價值（1）使用價值（2）交換價值可用作城市活動場所，由于區(qū)位、地質(zhì)等差異影響使用價值可作為商品進入市場，具體表現(xiàn)為地價、租金或費用等，2009年全國土地出讓價16000億元一、城市用地概述（三）城市用地區(qū)劃1、定義

根據(jù)不同目的和使用方式，將城市用地劃分成不同的范圍或區(qū)塊，以表達一定用途、權(quán)屬、性質(zhì)、或量值。一、城市用地概述（三）城市用地區(qū)劃2、類型（1）行政區(qū)劃（2）用途區(qū)劃確定城市各行政單位（如市區(qū)、郊區(qū)、市、區(qū)、縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)等）的界限和性質(zhì)按照所確定的土地利用功能和性質(zhì)，對土地用途進行劃分，如工業(yè)用地、綠化用地、居住用地等（2）用途區(qū)劃居住用地(R)Residential公共設(shè)施用地(C)Commercial&PublicFacilities工業(yè)用地(M)Manufacturing,Industrial等等。一、城市用地概述（三）城市用地區(qū)劃2、類型（3）權(quán)屬區(qū)劃（4）地價區(qū)劃對地產(chǎn)或房產(chǎn)的所有權(quán)所做的區(qū)劃，如國有土地、集體土地和地籍區(qū)劃等根據(jù)土地的區(qū)位、環(huán)境、性狀等因素、確定土地的價值，作為進入市場進行交換的依據(jù)2009年溫州市商業(yè)用地基準地價圖2009年溫州市工業(yè)用地基準地價圖二、城市用地適用性評價（一）定義

對土地的自然環(huán)境，按照生態(tài)系統(tǒng)需求、城市規(guī)劃與建設(shè)的需要，進行土地使用的功能和工程的適宜程度、以及城市建設(shè)的經(jīng)濟性與可行性的評估。（二）、城市用地適用性評價1.城市與自然環(huán)境的相互作用關(guān)系1.1自然環(huán)境對城市的影響自然環(huán)境條件關(guān)系到城市職能的發(fā)揮自然環(huán)境條件關(guān)系到城市的空間形態(tài)自然環(huán)境條件關(guān)系到城市的工程建設(shè)經(jīng)濟方面二、城市用地適用性評價（二）自然環(huán)境條件分析1.2城市發(fā)展對自然環(huán)境條件的影響城市的無節(jié)制擴張,改變自然地形與地表構(gòu)造，破壞植被和水文環(huán)境，造成水土流失。高強度開發(fā)，改變了大氣下墊面狀態(tài)，形成“城市熱島”等不利的城市氣候環(huán)境。抽取地下水，改變土壤結(jié)構(gòu)和水文地質(zhì)引起城市地面下沉。水源水質(zhì)惡化、城市水質(zhì)性缺水（二）自然環(huán)境條件分析1、地質(zhì)條件（1）建筑地基重點在城市用地選擇和工程建設(shè)有關(guān)的工程地質(zhì)分析1、地表物質(zhì)組成2、地質(zhì)構(gòu)造特征類別承載力（t/m2）類別承載力（t/m2）碎石（中密）40-70細砂（很濕）（中密）12-16角礫（中密）30-50大孔土15-25粘土（固態(tài)）25-50沿海地區(qū)淤泥4-10粗砂、中砂（中密）24-34泥炭1-5細砂（稍濕）（中密）16-222.1工程地質(zhì)條件建筑土質(zhì)與地基承載力自然地基類別與建筑物的承載力。（碎石、角礫、粘土、粗砂、中紗、細紗）直接關(guān)系到城市建設(shè)的安全。地基土：注意的方面：濕陷性黃土：受濕后引起結(jié)構(gòu)變化而下陷，導(dǎo)致建筑的損壞。膨脹土：受水膨脹，失水收縮．沼澤地區(qū)經(jīng)常處于飽和狀態(tài)，地基承載力較低．措施：降低水位，排除積水成都德陽綿陽江油竇團山龍門山四川盆地龍泉山

綿陽市地質(zhì)構(gòu)造分析地表斷裂隱伏斷裂返回

某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改示意未發(fā)現(xiàn)斷裂帶前的規(guī)劃方案隱伏斷裂返回隱伏斷裂

某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改示意發(fā)現(xiàn)斷裂后的修改方案沿斷裂帶走向布置100米寬的衛(wèi)生防護帶返回（二）自然環(huán)境條件分析1、地質(zhì)條件（2）滑坡與崩塌確定滑坡地帶與穩(wěn)定用地邊界距離，以避免不穩(wěn)定坡面，若不能避免，須采用工程防護措施菲律賓南部山體滑坡甘肅省東鄉(xiāng)縣塌陷滑坡甘肅省舟曲泥石流災(zāi)害甘肅省舟曲泥石流災(zāi)害滑坡與崩塌滑坡是由于滑坡體沿一定滑動面向下滑動而造成的。不穩(wěn)定的滑坡體及其下滑方向不適宜作為城市建設(shè)用地，無法回避時候，應(yīng)該采用工程措施加以防治。在選擇建設(shè)用地時避免不穩(wěn)定的坡面

崩塌：主要是山坡巖層或土層的層面相對滑動，造成山坡體失去穩(wěn)定而塌落。沖溝定義：由間斷流水在地層表面形成溝槽。沖溝影響城市空間布局，規(guī)劃用地選擇時候應(yīng)該分析沖溝的分布、坡度、活動與否，沖溝的發(fā)育條件，采取措施防止溝壁水土流失。（二）自然環(huán)境條件分析1、地質(zhì)條件（3）沖溝間斷水流沖刷形成的溝槽，其切割地面、使其破碎，對土地利用不利1、地質(zhì)條件（4）地震以構(gòu)造地震為主，多發(fā)生在活動斷裂到地區(qū)，影響城市用地選擇、建筑布置、抗震設(shè)防等1、地質(zhì)條件（4）地震※

確定建設(shè)地區(qū)的地震烈度類別地震烈度局部增加量（度）花崗巖0石灰?guī)r和砂巖0-1半堅硬土1粗狀碎屑土（碎石、卵石）1-2砂質(zhì)土1-2粘質(zhì)土1-2疏松的堆積土2-3某地區(qū)地面和各種建筑物遭受地震影響強烈程度等1、地質(zhì)條件（4）地震※

避免在強震區(qū)建設(shè)城市※按照用地的設(shè)計烈度及地質(zhì)、地形，安排相宜的城市設(shè)施烈度在9度以上地區(qū)不宜作為城市用地1、重要工業(yè)不宜放在軟地基、古河道或易于滑塌地區(qū)2、地下有斷裂帶的地面上，設(shè)置100m寬的居區(qū)衛(wèi)生防護帶，其上不宜布置要求較高的建筑及設(shè)施3、建筑不宜連綿成片，應(yīng)留適當?shù)姆阑痖g隔，水庫不宜在強震區(qū)的上游地震：地殼斷裂構(gòu)造運動引起的自然地質(zhì)現(xiàn)象。城市規(guī)劃中的防震措施（1）確定建設(shè)地區(qū)的地震烈度，制定各項建設(shè)工程的設(shè)防標準。（基本烈度和設(shè)計烈度）（2）強震區(qū)不適宜建設(shè)城市。（3）按照設(shè)計烈度與地質(zhì)、地形條件，安排城市設(shè)施。（4）有活動斷裂帶的地區(qū)，規(guī)劃城市建設(shè)用地要慎重。（5）地震斷裂帶上一般設(shè)置綠化帶，不得進行建設(shè)。（6）在城市的上游不適宜建設(shè)水庫，以免危及城市安全。礦藏

2.2水文和水文地質(zhì)條件

2.2.1水文:對待地面水，城市規(guī)劃需要兩方

面考慮。

水對城市的影響---城市選擇的考慮城市建設(shè)對原有水系的破壞2、水文及水文地質(zhì)（1）水文條件對城市水源、水運交通、河岸沖刷和泥沙淤積具有重要影響2、水文及水文地質(zhì)（1）水文條件修水閘后，下泄水量減小，江底沖刷消弱，潮汐帶來的泥沙淤積河床2.2.2水文地質(zhì)條件水文地質(zhì)條件:包含地下水的存在形式、含水層厚度、礦化度、硬度、水溫等地下水分為上層滯水、潛水和承壓水。后兩者是城市水源。承壓水是城市主要水源。地下水開采過量，地下水位下降，會形成“漏斗”造成水質(zhì)污染，嚴重會形成地面塌陷。（2）水文地質(zhì)條件1、指地下水存在形式、含水層厚度、礦化度、水溫等2、作為城市水源，但防止過量開采和流向改變而受到污染對地下水污染比較嚴重的項目不應(yīng)該建設(shè)在地下水的上游方向。地下水的流向應(yīng)該與地面建筑用地的分布以及其他自然條件一起考慮。防止地下水受到工業(yè)排放物的污染。地下水的水質(zhì)、水溫由于地質(zhì)情況和礦化程度不一樣，對城市用地和建筑工程的適用性應(yīng)該引起注意。城市規(guī)劃布局中，地下水的流向與地面建設(shè)用地的分布以及其他自然條件都要考慮。3氣候條件

（2）風(fēng)象，由風(fēng)向和風(fēng)速組成，表示風(fēng)向最基本的一個特征指標叫風(fēng)向頻率。風(fēng)向頻率一般是分8個或16個羅盤方位觀測、累計某一時期內(nèi)（一季、一年或多年）各個方位風(fēng)向的次數(shù)，并以各個風(fēng)向發(fā)生的次數(shù)占該時期內(nèi)觀測累計各個不同風(fēng)向（包括靜風(fēng)）的總次數(shù)的百分比來表示。表示風(fēng)速是按每個風(fēng)向的風(fēng)速累計平均值來表示的。根據(jù)城市多年風(fēng)向觀測記錄匯總所繪制的風(fēng)向頻率圖和平均風(fēng)速圖叫風(fēng)玫瑰圖。3、氣候條件（1）太陽輻射（2）風(fēng)向影響建筑的朝向、間距、遮陽設(shè)施等通過風(fēng)向頻率圖和風(fēng)速圖，分析盛行風(fēng)向、最小風(fēng)頻風(fēng)向和靜風(fēng)頻率3、氣候條件（2）盛行風(fēng)向全年只有一個盛行風(fēng)向且相對風(fēng)向頻率最小，工業(yè)區(qū)放在雖小風(fēng)頻上風(fēng)向，居住區(qū)在下風(fēng)方向全年擁有兩個盛行風(fēng)時，避免工業(yè)區(qū)在上風(fēng)向，一般將工業(yè)和居住區(qū)布置在盛行風(fēng)兩側(cè)風(fēng)玫瑰圖：風(fēng)向頻率圖與平均風(fēng)速圖靜風(fēng)：無風(fēng)，盆地、峽谷城市的靜風(fēng)頻率最高，煙氣滯留城市上空無法吹散。盛行風(fēng)向按照城市不同風(fēng)向的最大頻率來確定。工業(yè)區(qū)應(yīng)該位于盛行風(fēng)向的下風(fēng)向，即最小風(fēng)頻的上風(fēng)位。當城市擁有兩個方向的盛行風(fēng)向時，工業(yè)區(qū)要布置在盛行風(fēng)向的兩側(cè)。規(guī)劃楔狀綠地插入城市，引導(dǎo)風(fēng)向；道路系統(tǒng)與冬季盛行風(fēng)向成一定角度，減輕寒風(fēng)對城市的侵襲。3、氣候條件（3）局地環(huán)流3、氣候條件（3）局地環(huán)流、逆溫層\熱島效應(yīng)3、氣候條件（3）局地環(huán)流3、氣候條件（4）溫度和降水※

根據(jù)氣溫考慮城市的降溫、采暖和能源消耗※工程選址考慮工業(yè)工藝對氣溫條件的適應(yīng)性※

通過城市人口與建筑密度控制、綠地建設(shè)和水面等開敞空間布置減小城市熱島※對于暴雨洪災(zāi)頻率較高地區(qū)要注重城市排水設(shè)施布置4、地形條件名稱絕對高度（m）相對高度（m）名稱絕對高度（m）相對高度（m）極高山＞5000＞1000高丘陵200-500＞200高山3500-5000＞1000低丘陵＞200-50050-200高中山1000-3500＞1000高原＞1500＜200中山1000-3500500-1000高平原200-150020-50低中山1000-3500200-500低平原＜200＜20低山500-1000200-500多數(shù)城市選擇在平原、河谷地帶、低丘山崗或盆地修建我國地形分類4、地形條件（1）影響城市的布局和平面結(jié)構(gòu)4、地形條件（2）地面坡度項目坡度項目坡度工業(yè)用地0.2%-10%鐵路用地0-2%居住用地0.2%-25%港口用地0.2%-5%城市道路用地0.2%-8%機場用地0.5%-1%公共設(shè)施用地0.2%-20%綠地可大可?。ㄈ┏鞘杏玫卦u定分類1、一類用地

指用地的工程地質(zhì)等自然條件比較優(yōu)越，能適應(yīng)各項城市設(shè)施的建設(shè)需要，一般不需要或只需稍加工程措施即可用于建設(shè)的用地。（三）城市用地評定分類2、二類用地

指需要采取一定的工程措施，改善條件后才能修建的用地，對城市設(shè)施或工程項目分布有一定限制。3、三類用地

指不適于修建的用地，現(xiàn)代工程技術(shù)幾乎難以修建的用地。（三）城市用地評定分類地形坡度地基承載力地下水位洪水淹沒程度工程地質(zhì)條件其它圖層疊加（四）城市用地評定方法（四）城市用地評定方法（四）城市用地評定方法（四）城市用地評定方法（五）城市用地評定成果1、用地評定圖2、文字說明書（五）城市用地評定成果三、城市用地選擇（一）定義

在城市用地適用性評價基礎(chǔ)上，根據(jù)城市各項設(shè)施對用地環(huán)境的要求、城市規(guī)劃布局及用地組織的需要，在適建區(qū)、限建區(qū)和已建區(qū)范圍內(nèi)確定符合城市規(guī)模和性質(zhì)的用地。（二）城市用地選擇影響因素1、建設(shè)現(xiàn)狀和使用2、重大基礎(chǔ)設(shè)施3、區(qū)域關(guān)系4、市政設(shè)施配套主要考慮其拆除、遷移的可能性、動遷的數(shù)量、保留的必要性與價值等包括高速公路、鐵路、重大水利和能源設(shè)施等，高速公路既能促進城市發(fā)展，又可割裂城市以上海為中心的長三角城市群，各毗鄰上海的城市幾乎都選擇向上海方向拓展，以降低自身到上海的交通時距以水、電、氣、熱和橋梁為主的基礎(chǔ)設(shè)施容量應(yīng)與城市的建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟投入和建設(shè)周期相適應(yīng)。（二）城市用地選擇影響因素5、文化遺存（三）城市用地選擇程序

用地條

件

自然條件建設(shè)條件其他條件地質(zhì)、水文、氣候、地形、生物、其他技術(shù)經(jīng)濟條件城市現(xiàn)狀條件社會、經(jīng)濟、文化、生態(tài)、其他用地評定

綜合評價

用地選擇

城市布局

（四）城市用地選擇方案（四）城市用地選擇方案方案1方案21、在一級階地上，易受洪水威脅2、地震時砂土液化嚴重3、縣城南部為雷擊區(qū)，不安全4、雖可與原縣城結(jié)合建設(shè)，但該城在地震時已基本震毀5、原為蔬菜地，在縣區(qū)內(nèi)比較難得6、縣城西沖溝發(fā)育，影響市政工程費用7、離火車站較遠，聯(lián)系不便8、因用地條件限制，部分工程須布置在一級階地上，使城市布局較為分散1、在二級階地上，不受洪水威脅2、震時砂土液化較輕3、雷擊影響較小4、新城建設(shè)結(jié)合縣城遷建，一起規(guī)劃與建設(shè)，可使規(guī)劃較為合理，在地理位置上，便于對全縣的聯(lián)系和管理5、大部分為此地6、用地充足、地勢平坦、坡度適宜7、緊靠現(xiàn)有鐵路車站8、用地條件較好，可比較集中布置生產(chǎn)與生活設(shè)施城市用地選擇方案比較第二節(jié)城市用地分類及構(gòu)成一、城市用地分類（一）1933年的“城市規(guī)劃大綱”中，明確居住、工作、游憩和交通四大功能用地（二）我國1990年頒布的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》劃分為10大類、46中類和73小類（三）2007年根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，將城市建設(shè)用地分為8大類、35中類和44小類《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》

對城市用地的劃分根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》調(diào)整的城市建設(shè)用地分類用地代碼用地名稱范圍R居住用地住宅和相應(yīng)服務(wù)設(shè)施的用地A公共管理和公共服務(wù)用地行政、文化、教育、體育、