中國房地產(chǎn)行業(yè)研究應(yīng)用報告

中國房地產(chǎn)行業(yè)研究匯報研究背景房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟關(guān)鍵組成部分，在一個國家和地域國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)行業(yè)有著關(guān)鍵地位和作用。多年來，中國房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，建筑存量大幅增加，有效處理了部分市場需求，提升了城鎮(zhèn)居民住房水平，推進(jìn)了經(jīng)濟發(fā)展，為地方財政收入提供了巨大支撐，促進(jìn)了城市化進(jìn)程和城市發(fā)展，房地產(chǎn)市場相關(guān)制度建設(shè)也穩(wěn)步推進(jìn)。，中國房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入第二階段，因為前期調(diào)控成效基礎(chǔ)得到了中央層面肯定，加上房地產(chǎn)市場連續(xù)低迷給地方政府財政所帶來巨大壓力，房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)面在以后顯著出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，市場交易量逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)壓力逐步減輕，甚至房價也逐步企穩(wěn)回升，無疑成為了房地產(chǎn)行業(yè)全方面回穩(wěn)十二個月。，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)落實一直，不一樣城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細(xì)則出臺，繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，“有保有壓”方向明確。下六個月以來，新一屆政府著力建立健全長久有效機制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全方面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長久有效機制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決議。不一樣城市因為市場走勢分化，政策取向也各有不一樣。未來中國宏觀經(jīng)濟仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個中國未來發(fā)展肯定趨勢，到2030年中國城鎮(zhèn)化率要達(dá)成70%，未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。中國如此龐大內(nèi)需市場，將會給房地產(chǎn)多元化發(fā)展帶來新機遇。匯報用途及研究價值此行業(yè)研究匯報關(guān)鍵依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家商務(wù)部、國土資源部、國家發(fā)改委、北京市統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、北京房地產(chǎn)學(xué)會、國民經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心、《中國房地產(chǎn)年鑒》、中國外相關(guān)刊物基礎(chǔ)信息和房地產(chǎn)行業(yè)研究單位等公布和提供大量資料，結(jié)合深入市場調(diào)查資料，立足于世界房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展大勢，對中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況、市場供需、競爭格局等進(jìn)行了分析及估計，并對未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展整體環(huán)境及發(fā)展趨勢進(jìn)行探討和研判，最終在前面大量分析、估計基礎(chǔ)上，研究了房地產(chǎn)行業(yè)以后發(fā)展和投資策略。房地產(chǎn)行業(yè)界定及分類1、行業(yè)定義、基礎(chǔ)概念房地產(chǎn)業(yè)是指；是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理和維修、裝飾和服務(wù)集多個經(jīng)濟活動為一體綜合性產(chǎn)業(yè)。2、行業(yè)基礎(chǔ)特點房地產(chǎn)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是含有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性產(chǎn)業(yè)。3、細(xì)分行業(yè)介紹房地產(chǎn)關(guān)鍵包含；土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋全部權(quán)買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押貸款，和由此形成房地產(chǎn)市場。在實際生活中，大家習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容包含：1、土地開發(fā)和再開發(fā)；2、房屋開發(fā)和建設(shè)；3、地產(chǎn)經(jīng)營(包含土地權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)；4、房地產(chǎn)經(jīng)營(包含房屋買賣、租賃、抵押)；5、房地產(chǎn)中介服務(wù)(包含信息、測量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等)；6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；7、房地產(chǎn)金融(包含信息、保險、金融投資等)。第一章房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)實狀況分析一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程從1958年開始，房地產(chǎn)收歸國有，中國房地產(chǎn)以后消失。直到1979年開始經(jīng)濟體制改革，中國房地產(chǎn)行業(yè)才有了發(fā)展契機。按發(fā)展速度，中國房地產(chǎn)市場大致能夠分為以下三個階段：第一階段：1979-1991年，中國泛地產(chǎn)市場復(fù)蘇成長。1980年4月，鄧小平發(fā)表了建筑業(yè)和房地產(chǎn)也談話，伺候開始了城鎮(zhèn)住房制度改革。1990年，中國國務(wù)院頒布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理措施》再加上浦東開發(fā)帶動作用，1991年下六個月，房地產(chǎn)市場展現(xiàn)了顯著回升趨勢。第二階段：1992年-1997年中國房地產(chǎn)市場初步形成。1992年初，在鄧小平南方談話推進(jìn)下，中國房地產(chǎn)市場得以全方面發(fā)展，1992年，房地產(chǎn)投資開發(fā)731億元，同比增加11.5%；土地開發(fā)面積2.334萬公頃，同比增加175%。1993年，在上年市場快速發(fā)展推進(jìn)下，中國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了過熱趨勢。這一期間，全中國商品房開發(fā)投資額同比增加143.5%，新開工面積同比增加136%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解禁2萬家。中國隨機采取了一系列調(diào)控方法，房地產(chǎn)也離別瘋狂，迎來理性。1994和1995年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別只比上年增加31.8%和23.3%，1997年更是出現(xiàn)負(fù)增加，為-1.2%。第三階：1998年至今，中國房地產(chǎn)也進(jìn)入新發(fā)展時期，在政府激勵和引導(dǎo)下，中國房地產(chǎn)市場顯著轉(zhuǎn)暖，房地產(chǎn)也進(jìn)過幾年調(diào)整，泡沫成份已經(jīng)得倒控制，在加上宏觀經(jīng)濟步入未定發(fā)展期，所以國家采取了一系列方法來激勵房地產(chǎn)也發(fā)展，由此房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入復(fù)蘇時期。最近，房地產(chǎn)業(yè)取得了突飛猛進(jìn)飛速發(fā)展，成為中國發(fā)展最快行業(yè)之一，市場規(guī)模化程度也日益提升，中國房地產(chǎn)在改革開放以前，實施是統(tǒng)建統(tǒng)分制度，房地產(chǎn)業(yè)也逐步過渡到以一個企業(yè)為專題、市場為導(dǎo)向、社會資金為依靠、一配套建設(shè)為中心綜合開發(fā)階段。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，房地產(chǎn)業(yè)計入一個前所未有興旺發(fā)達(dá)時期，土地成片開發(fā)和大量外資引入，形成了外資、合資和內(nèi)資開發(fā)企業(yè)齊頭并進(jìn)勢頭；住宅、樓宇、商業(yè)大廈、公用設(shè)施紛紛拔地而起，中國房地產(chǎn)業(yè)作為一個關(guān)鍵經(jīng)濟杠桿，在城市建設(shè)、改善民生、促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模正義每十二個月平均20%左右速度增加，在整個國民經(jīng)濟中占有很關(guān)鍵地位。。二、中國市場中存在問題1、中國房地產(chǎn)行業(yè)中仍存在部分問題，需要引發(fā)高度重視，關(guān)鍵包含以下多個方面：第一，土地獲取問題。中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展同時，常有國有土地使用權(quán)違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生，如濫用土地資源、非法占用農(nóng)業(yè)用地等，甚至有開發(fā)商經(jīng)過暗箱操作低價取得國有土地使用權(quán)，造成土地資源流失，損壞了國家土地貯備，嚴(yán)重危害國民經(jīng)濟可連續(xù)發(fā)展。第二，有效需求問題。對房地產(chǎn)需求關(guān)鍵由居住需求、投資需求和投機需求三個部分組成。居住需求是為了本身居住需要，投資需求是為了出租需要，而投機需求則是為了在房價上漲時取得高額收益。因為中國房地產(chǎn)投資規(guī)模不停擴大，商品房供給增加，銷售面積低于完工面積，空置面積增多，進(jìn)而造成房地產(chǎn)行業(yè)有效需求不足。第三，市場調(diào)整問題。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，市場調(diào)整機制缺點日益暴露。很多開發(fā)商在利益驅(qū)使之下，盲目追求暴利，造成部分地域房價非理性飛漲。也有些“房東”階層為了獲取超額利益，不停炒高房價，使真正有自住需求人買不起房，兩極分化日益嚴(yán)重。第四，金融信貸問題。中國房地產(chǎn)行業(yè)金融信貸風(fēng)險在不停升高。部分開發(fā)商自籌資金不足，為了籌資需要，千方百計從銀行貸款，從而致使銀行金融信貸風(fēng)險不停增加。也有些個人利用銀行貸款購置多處房產(chǎn)，囤積房源進(jìn)行炒作，造成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟，加劇信貸風(fēng)險。第二章房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析一、政策環(huán)境分析在房價上漲過快，社會資全部向房地產(chǎn)集中背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)也行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策。十三大以來中國關(guān)鍵房地產(chǎn)政策匯總和分析時間及政策名稱關(guān)鍵內(nèi)容關(guān)鍵特點1988年1月，《國務(wù)院相關(guān)在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案》分期分批推行城鎮(zhèn)住房制度改革，提倡集資建房、組織建房合作社。/1994年7月，《國務(wù)院相關(guān)深化城鎮(zhèn)住房制度改革決定》把住房實物福利分配方法改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹髫泿殴べY分配方法。/1998年7月，《國務(wù)院相關(guān)深入深化城鎮(zhèn)住房制度改革加緊住房建設(shè)通知》停止住房實物分配，逐步實施住房分配貨幣化。建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主多層次城鎮(zhèn)住房供給體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。標(biāo)志住房商品化正式開始，確立了以經(jīng)濟適用住房為主多層次城鎮(zhèn)住房供給體系對不一樣收入家庭實施不一樣住房供給政策：最低收入家庭租賃由政府或單位提供廉租住房，中低收人家庭購置經(jīng)濟適用住房，其它收入高家庭購置、租賃市場價商品住房。調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，關(guān)鍵發(fā)展經(jīng)濟適用住房(安居工程)，出售價格實施政府指導(dǎo)價，按保本微利標(biāo)正確定。廉租住房能夠從騰退舊公有住房中調(diào)劑處理，也能夠由政府或單位出資興建。廉租住房租金實施政府定價。全方面推行和不停完善住房公積金制度。8月，《國務(wù)院相關(guān)促進(jìn)房地產(chǎn)市場連續(xù)健康發(fā)展通知》善住房供給政策，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購置或承租一般商品住房。確立了房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，使一般商品房成為市場供給主體增加一般商品住房供給，對一般商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供給，控制土地價格，努力使住房價格和大多數(shù)居民家庭住房支付能力相適應(yīng)。3月，國土資源部和監(jiān)察部出臺《相關(guān)繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招拍掛出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作通知》各地要嚴(yán)格和規(guī)范實施經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地必需采取招標(biāo)拍賣掛牌方法供給，其它土地供地計劃公布后，同一宗地有兩個或兩個以上意向用地者，也要采取招標(biāo)拍賣掛牌方法供給。提升拿地門檻，抑制囤地，要求各地在8月31日前將歷史遺留問題處理完成，以后全部經(jīng)營性項目用地須公開競價出讓8月31日前將歷史遺留問題處理完成。對8月31以后以歷史遺留問題為由采取協(xié)議方法出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，要從嚴(yán)查處?！皣藯l”3月，國務(wù)院辦公廳公布《相關(guān)切實穩(wěn)住住房價格通知》加大住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，在控制非住宅和高價位商品住宅建設(shè)基礎(chǔ)上，著力增加一般商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房供給，提升其在市場供給中百分比。首次明確提出抑制房價過快上漲。經(jīng)過提升首付款百分比、貸款利率和住房交易稅等方法打擊“炒房”要綜合采取土地、財稅、金融等相關(guān)政策方法，利用輿論工具和法律手段，正確引導(dǎo)居民住房消費，控制不合理需求。“國六條”5月，《相關(guān)調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見》切實調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。關(guān)鍵發(fā)展中低價位、中小套型一般商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。要求“切實調(diào)整”，這說明中央政府要求各地政府要經(jīng)過實際行動來改變現(xiàn)在市場上住房結(jié)構(gòu)不平衡現(xiàn)實狀況深入整理和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，阻止私自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全方面、立即、正確地公布市場供求信息，堅持正確輿論導(dǎo)向?！秶鴦?wù)院相關(guān)處理城市低收入家庭住房困難若干意見》深入建立健全城市廉租住房制度：逐步擴大廉租住房制度保障范圍，健全廉租住房保障方法，多渠道增加廉租住房房源和資金起源。標(biāo)志加緊建立健全以廉租住房制度為關(guān)鍵、多渠道處理城市低收入家庭住房困難政策體系開始改善和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度。城市新審批、新開工住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必需達(dá)成開發(fā)建設(shè)總面積70%以上；廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型一般商品住房建設(shè)用地年度供給量不得低于居住用地供給總量70%。增加住房有效供給：探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方法，抑制居標(biāo)志加緊建立健全以廉租住房制度為關(guān)鍵、多渠道處理城市低收入家庭住房困難政策體系開始住用地出讓價格非理性上漲；保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型一般商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供給總量70%，并優(yōu)先確保供給。加緊保障性安居工程建設(shè)?！皣粭l”1月，《國務(wù)院辦公廳相關(guān)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知》增加保障性住房和一般商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求。標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開啟“國十條”4月，《國務(wù)院相關(guān)果斷遏制部分城市房價過快上漲通知》要切實推行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)，建立考評問責(zé)機制。提出要采取果斷方法，遏制房價過快上漲，增加住房有效供給，加緊保障性安居工程建設(shè)等方法增加住房有效供給：探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方法，抑制居住用地出讓價格非理性上漲；保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型一般商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供給總量70%，并優(yōu)先確保供給。加緊保障性安居工程建設(shè)。“新國八條”1月，國務(wù)院辦公廳公布《相關(guān)深入做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作相關(guān)問題通知》深入落實地方政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管，強化差異化住房信貸政策，嚴(yán)格住房用地供給管理，合理引導(dǎo)住房需求，落實住房保障和穩(wěn)定房價工作約談問責(zé)機制，堅持和強化輿論引導(dǎo)。為鞏固和擴大調(diào)控結(jié)果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展12月，中央經(jīng)濟工作會議推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點。堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展要抓好保障房建設(shè)和管理。要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加緊一般商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！皣鍡l”細(xì)則是在年新“國八條”基礎(chǔ)上深入細(xì)化和完善限購方法，明確了限購政策統(tǒng)一實施標(biāo)準(zhǔn)，要求限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購住房類型應(yīng)包含全部新建商品住房和二手住房，購房資格審查步驟應(yīng)前移至簽署購房協(xié)議（認(rèn)購）前等，2月20日國務(wù)院常務(wù)會議提出“國五條”，指明繼續(xù)調(diào)控關(guān)鍵方向，預(yù)示著新一輪調(diào)控由此開始。3月初“國五條”細(xì)則落地，相比年“國十條”和年“國八條”，限購統(tǒng)一范圍、涵蓋新舊住房，限貸繼續(xù)提升二套房門檻，嚴(yán)厲程度繼續(xù)升級，而且再次要求地方制訂房價控制目標(biāo)，更明確二手房轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格實施“20%個人所得稅”政策，調(diào)控范圍逐步延伸向存量房。11月12日中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會第三次全體會議經(jīng)過了"中共中央相關(guān)全方面深化改革若干重大問題決定"，對中國下一步進(jìn)行全方面深化改革做出了戰(zhàn)略性安排。決定中直接包含到房地產(chǎn)行業(yè)部分極少，不過經(jīng)過十八屆三中全會能夠知道：1、使市場在資源配置中起決定性作用和愈加好發(fā)揮政府作用，大幅度降低政府對資源直接配置，推進(jìn)資源配置依據(jù)市場規(guī)則、市場價格、市場競爭實現(xiàn)效益最大化和效率最優(yōu)化。放開房地產(chǎn)上市企業(yè)借殼、再融資等應(yīng)該會加緊審批進(jìn)程，地產(chǎn)股融資通道將會打開。2、強調(diào)市場在資源配置中起決定性作用并不是要弱化宏觀調(diào)控，以后更多地是以稅收和貨幣政策為關(guān)鍵手段，而限購、限價、限售等行政性調(diào)控手段將會逐步弱化。3、推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，全方面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。同時，還強調(diào)從嚴(yán)合理供給城市建設(shè)用地，提升城市土地利用率。大城市尤其是一線城市房地產(chǎn)市場將會繼續(xù)愈加輕易處于供不應(yīng)求狀態(tài)。4、建立城鎮(zhèn)統(tǒng)一建設(shè)用地市場，能夠在一定程度上緩解大城市用地?fù)?dān)心局面，但因為僅僅是從線而不是從面上處理問題，這種影響將會比較有限。5、加緊房地產(chǎn)稅實施并適時推進(jìn)改革，并不是僅僅意味著對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，其同時更是地方政府職能轉(zhuǎn)變合理激勵，和在配套改革中改變地方政府對土地財政過分依靠，這一改革也是優(yōu)化中國稅制結(jié)構(gòu)和收入再分配組成部分。6、房地產(chǎn)稅鋪開是大勢所趨，但從征收條件上看，仍然需要一個過程，其征收條件還需要全社會房產(chǎn)、信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺建立，和房地產(chǎn)稅正式確立等等，房產(chǎn)稅全方面征收之路仍有很長路要走。短期內(nèi)甚至年房產(chǎn)稅試點城市征收是大約率事件，并可能展現(xiàn)分區(qū)域、差異化征收漸進(jìn)路徑。二、經(jīng)濟環(huán)境分析中國國民收入水平不平衡，貧富差距過大。依據(jù)世界銀行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國基尼系數(shù)哈斯0.465，超出了0.4估量禁戒線。低收入人群有住房需求，但沒有購置力。高收入人群對房產(chǎn)需求關(guān)鍵是為了提升現(xiàn)有住房條件或為了自己第一套房第二套房。因為對未來房地產(chǎn)價格走勢不確定性問題存在，高收入人群購房欲望會受到抑制。所以貧富差距是房地產(chǎn)市場一個關(guān)鍵問題。而且近幾年來，房價連續(xù)上漲，使得全國房價平均增速超出10%，部分地域房價增速甚至達(dá)成年平均20%-30%。3-4年時間，部分區(qū)域返家已經(jīng)翻倍，短期內(nèi)房價快速化上升形成了房地產(chǎn)投機和房地產(chǎn)過分需求，而且這種需求在一定時期內(nèi)得到來釋放；在以后一段時間內(nèi)，房價上升緩慢或下降，從而會抑制投資需求。而且中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)達(dá)成巔峰，繼續(xù)投資房地產(chǎn)人數(shù)急劇下降，對房地市場預(yù)期已經(jīng)失去優(yōu)勢，有可能深入影響中國房價。三、社會環(huán)境分析1、經(jīng)濟階層依據(jù)經(jīng)濟收入劃分，中國已經(jīng)分化出不一樣社會階層，不一樣階層人消費需求和消費行為存在顯著差異‘伴隨社會進(jìn)步和中國人健康意識增強，綠色、環(huán)境保護、智能化適合人居等嶄新理念越來越維房地產(chǎn)開發(fā)商重視。2、人口情況在房地產(chǎn)行業(yè)中，人口原因是一個幾位關(guān)鍵稅原因。人口原因決定房地產(chǎn)市場規(guī)模和發(fā)展趨勢，她對房地產(chǎn)市場發(fā)展含有較強制約力量。城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人流動等自然屬性，直接應(yīng)先搞房地產(chǎn)市場潛在容量。人口從農(nóng)村流向城市和商品經(jīng)濟發(fā)展，人口城市化水平在急速提升，農(nóng)村再向城市流感人口幾何合級遞增，造成人口越來越往城市集中。而農(nóng)流者一樣需要居住和創(chuàng)業(yè)場所，這個場所幾位房地產(chǎn)。3、家庭結(jié)構(gòu)改變家庭是社會最小單元，制訂房地產(chǎn)市場營銷策略不能不分析家庭結(jié)構(gòu)原因。一個地域在總?cè)丝诓蛔儣l件下，平均家庭人口越多，所需住宅越少，，反之，平均家庭人口越少，所需住宅單位數(shù)越多?，F(xiàn)代家庭逐步向二人世界或三口之家發(fā)展，這么發(fā)展顯然會增加住宅單位數(shù)。四、技術(shù)環(huán)境分析經(jīng)過3年爆發(fā)式增加，再加上遭受了全球性金融危機以后，中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正面臨拐點，迎來結(jié)構(gòu)性調(diào)整。從城市來看，一線城市受沖擊最大；從產(chǎn)品類型來看，信開工項目、城市黑心去高端寫字樓和酒店受沖擊最愛，而中低端和傳統(tǒng)商業(yè)圈影響幾乎沒有。中國一線城市房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)趨于飽和，而二三線城市才開始開發(fā)。對于浙西而新興市場，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必需正確把本市場動態(tài)，方能在正確時間、正確定位發(fā)展。第四章房地產(chǎn)行業(yè)市場需求分析一、房地產(chǎn)市場分析1.多個原因所致，地產(chǎn)銷售將會轉(zhuǎn)冷年房地產(chǎn)市場井噴行情造成房地產(chǎn)銷售面積和銷售價格大幅上漲，在經(jīng)濟復(fù)蘇比較確定情況下，房地產(chǎn)價格成為政府關(guān)注民生，調(diào)整資產(chǎn)價格關(guān)鍵落腳點。年初，市場迎來了政府新一輪房地產(chǎn)調(diào)控。調(diào)控手段和年，年相比，基礎(chǔ)相同。根本還是緊土地，緊信貸。提升購置成本，懲治開發(fā)商。密集出臺政策改變了市場短期預(yù)期，消費者出現(xiàn)了觀望情緒。2.庫存仍然處于較低位置，供給擔(dān)心局面難以改變從各地供給情況來看，因為去年下六個月新開工面積還未形成有效供給，今年上六個月可售房屋庫存仍然處于較低位置。考慮到年銷售速度不可連續(xù)性，各關(guān)鍵城市去庫存化時間全部在十個月以內(nèi)。3.新調(diào)控政策漸次出臺，關(guān)鍵針對投機性地產(chǎn)泡沫房地產(chǎn)仍然是中國最盈利行業(yè)之一，也是最輕易受到政策調(diào)控行業(yè)?，F(xiàn)在來看，假如二季度房地產(chǎn)重現(xiàn)價量齊升局面，政府肯定不能坐視不理，最近國土資源部密集調(diào)研顯示了新一輪調(diào)控政策將會漸次出臺。土地政策和貨幣政策仍將是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場兩大利劍。貨幣政策中，針對需求政策，利率調(diào)整空間已然不大，近期銀監(jiān)會表態(tài)顯示政府將會深入收緊開發(fā)貸。土地政策中，仍然是打擊囤地，增加保障性住房用地為主。中國房地產(chǎn)市場問題根源是中國經(jīng)濟增加現(xiàn)有方法和沿革下來財政制度和土地政策，這些問題政府現(xiàn)在全部極難從根本上給予處理。所以，新政策只會干擾房地產(chǎn)市場預(yù)期，但并不會改變現(xiàn)在房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)政治和市場環(huán)境，市場終究會根據(jù)它現(xiàn)有規(guī)律運行。4、毛利率房價毛利率改變關(guān)鍵原因：首先是地價上漲、建筑材料和勞動力成本上升,其次則是房價下行,受此影響,房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間正在收縮,銷售毛利率呈整體下滑態(tài)勢。據(jù)WIND資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計,前三季度,86家A股房地產(chǎn)企業(yè)平均銷售毛利率為33%,比去年同期下降5.6個百分點,比去年整年下降2.3個百分點。86家企業(yè)中,有36家銷售毛利率同比下滑。其中,萬科A和招商地產(chǎn)等行業(yè)龍頭企業(yè)毛利率均出現(xiàn)下降跡象。數(shù)據(jù)顯示,前三季度,萬科銷售毛利率為40.48%,同比下降6.5個百分點,比去年整年下降1.5個百分點。招商地產(chǎn)前三季度毛利率為42%,比去年整年下滑5個百分點。二、全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示：年4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)為105.66，比3月份回落0.23點；本年資金起源分類指數(shù)和房屋施工面積分類指數(shù)均出現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢（參見圖1）。分資金起源看，1~4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金起源21603億元，同比增加59.9%。其中，中國貸款4552億元，增加39.9%；利用外資137億元，下降17.4%；企業(yè)自籌資金7459億元，增加52.5%；其它資金9454億元，增加81.9%。在其它資金中，定金及預(yù)收款5240億元，增加73.9%；個人按揭貸款2955億元，增加102.1%。2、全國商品房新開工面積年1~3月，全國商品房新開工面積32288.6萬平方米，比去年同期增加60.7%，增幅處較高水平，這關(guān)鍵受去年基數(shù)較低影響。但因為房價快速增加帶來宏觀調(diào)控預(yù)期，及房地產(chǎn)貸款限制政策出臺，開發(fā)商可能需要調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，二季度新開工面積將會大幅降低。同期商品房完工面積同比增速處于較低水平，這關(guān)鍵受去年基數(shù)較高影響，但從環(huán)比看，完工面積較1~2月增速超出80%，市場短期供給仍然穩(wěn)定3、全國商品房銷售面積年1~3月，全國商品房銷售面積15360.92萬平方米，同比增加35.83%，商品房銷售額7976.8億元，同比增加57.69%。伴隨國家多項政策出臺，尤其是差異化房貸政策出臺，和市場對商品房降價預(yù)期增強，致使銷售面積增速開始回落。但從單月增幅看，3月單月銷售面積達(dá)8205.74萬平方米，超出了2月份水平。第四章行業(yè)通常特征分析一、行業(yè)市場類型分析房地產(chǎn)行業(yè)屬于壟斷競爭。因為房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻高，并不是不一樣人能夠隨便進(jìn)出，它需要相當(dāng)大資本量，所以是壟斷競爭。二、行業(yè)經(jīng)濟周期分析綜合房地產(chǎn)發(fā)展歷史，可知房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟周期受多方面原因影響，通常情況下屬于周期型行業(yè)，即其發(fā)展直接和經(jīng)濟周期相關(guān)（1）增加型行業(yè)增加型行業(yè)運動狀態(tài)和經(jīng)濟活動總水平周期及其振幅無關(guān)，這些行業(yè)關(guān)鍵依靠技術(shù)進(jìn)步、新產(chǎn)品推出及更優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)增加。\o"查看圖片"

增加型行業(yè)圖形（2）周期型行業(yè)周期性行業(yè)運動狀態(tài)直接和經(jīng)濟周期相關(guān)。\o"查看圖片"

周期型行業(yè)圖形（3）防守型行業(yè)防守型行業(yè)產(chǎn)品需求相對穩(wěn)定，不受經(jīng)濟周期影響。\o"查看圖片"

防守型行業(yè)圖形3.行業(yè)生命周期模型\o"查看圖片"

行業(yè)生命周期圖形第五章房地產(chǎn)趨勢估計1、政策：熱點城市行政性政策仍將強化，二、三線城市估計將合適放寬??三中全會基調(diào)是理順政府和市場關(guān)系，但房地產(chǎn)市場化機制形成是一個漸進(jìn)過程，

年房地產(chǎn)市場量價齊升，部分一二線城市房價飆漲，所以以限購限貸為代表行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不會全方面退出，而這也是現(xiàn)階段政府無奈之舉，當(dāng)務(wù)之急是加緊房地產(chǎn)制度改革和完善進(jìn)程，為市場真正成為房地產(chǎn)主導(dǎo)力量作好準(zhǔn)備。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場供需情況地域差異較大，從現(xiàn)在來看，過去十年全國“一刀切”

式調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了改變，中央層面上全局性政策調(diào)控不會出現(xiàn)。

從城市層面上看，一線城市和熱點二線城市限購限貸等方法短期難以退出，合適延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是主基調(diào)，而比如房產(chǎn)稅擴圍、土地流轉(zhuǎn)改革等，在一線城市先行落地機會也較大。在我們看來，繼續(xù)合適壓制需求釋放，爭取更多時間從供給入手，包含保障性住房、自住型商品住房等，處理房價上漲過快問題。大部分二、三線城市政策面將有序放寬，近幾年這類城市房價展現(xiàn)連續(xù)平穩(wěn)增加，我們認(rèn)為這關(guān)鍵和當(dāng)?shù)谿DP

增加、人均收入水平提升和貨幣流動性充裕等原因相關(guān)，房地產(chǎn)市場相對健康，政府過多干預(yù)將有違市場性標(biāo)準(zhǔn)，這也不是新一屆政府整體態(tài)度，，這類城市回歸市場化將是大趨勢，即便短期內(nèi)限購限貸政策不會在明文上退出，其實施層面松動也將成為可能。??2、投資：新開工增速回升還將連續(xù)，今年土地成交釋放將促明年投資走高??本輪行業(yè)新開工面積增速走勢，在6月觸及低點后緩慢回升，今年4月起累計增速回歸正數(shù)，以后多個月即使震蕩上行，但上漲速度遠(yuǎn)不及，這首先是因為土地市場成交大幅萎縮所致，其次也表明今年企業(yè)層面對房地產(chǎn)調(diào)控會否重啟仍心存忌憚。另外，本輪去庫存截至目前，各城市之間庫存水平存在顯著結(jié)構(gòu)性差異，一二線城市庫存下降較快，北京等城市已降至歷史低點，而三線城市庫存仍然有壓力，這也是本輪新開工面積增速回升較為緩慢原因之一。新開工增速回升緩慢，可能會造成回升周期拉長，且在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步明朗，企業(yè)預(yù)期穩(wěn)定背景下，開工熱度將有提升，明年新開工面積增速回升還將連續(xù)，估計整年增速升至13%左右。??房地產(chǎn)投資方面，今年上六個月單月增速高位震蕩，下六個月自8月起開始出現(xiàn)略微震蕩下行態(tài)勢，但累計增速整體仍保持在19.2%水平，較上六個月下滑幅度不大；今年年底信貸擔(dān)心，成交增速逐步收窄，估計11-12月銷售增速不會有太好表現(xiàn)，此情況下企業(yè)投資熱情通常，整年增速可能降至19%以下。伴隨行業(yè)整體進(jìn)入平穩(wěn)運行期，調(diào)控政策預(yù)期將穩(wěn)定，企業(yè)投資開工意愿較強，且今年房企拿地數(shù)量增多，明年新開工增速回升，對投資增速有一定支撐作用，估計房地產(chǎn)投資增速將在25%左右。??3、市場：一二線城市成交總體看好，房價上漲格局未變??一線城市：成交量和今年總體持平，房價將先漲后穩(wěn)??從供給層面上看，年底一線城市因房價調(diào)控壓力推遲高價盤預(yù)售證審批，這部分供給或?qū)⑼七t至明年一季度，而下六個月起逐步釋放土地市場成交也將在明年下六個月以后形成住宅新增供給，所以一線城市層面上總體供給走勢應(yīng)是穩(wěn)中有增，其中北京和深圳增幅大約在30%左右，上海和廣州則基礎(chǔ)和持平。??從成交層面上看，一線城市中上海、廣州和深圳供求比大致維持在均等水平，因為明年政策面仍然看緊，我們認(rèn)為市場銷售速度大致將和持平，而北京因為供給嚴(yán)重萎縮關(guān)系供求比展現(xiàn)1：1.58，考慮到其明年供給大幅放量原因，估計供不應(yīng)求態(tài)勢也將有所收斂，總體上看，我們認(rèn)為一線城市中上、廣、深三城市場成交量將和基礎(chǔ)持平，而北京方面，受供給短缺而積壓需求或有釋放，從而推進(jìn)成交量小幅增加。??從房價角度看，我們認(rèn)為一線城市將展現(xiàn)先漲后穩(wěn)，其中上六個月在市場慣性作用下新盤價格仍將穩(wěn)定上漲，尤其是今年年底因信貸緊縮而推遲購房需求在明年初將集中入市，這一定程度上將提升開發(fā)商銷售預(yù)期，其定價也將含有更大上漲空間；而下六個月以后，政策面連續(xù)收緊影響將連續(xù)發(fā)酵，關(guān)鍵變數(shù)有兩方面：其一是新一輪局部政策收緊有可能出臺，目標(biāo)可能是二套房貸或存量房稅收，其二是預(yù)售證管理再度開啟，二者無疑全部將對市場交易熱情造成壓力，從而平抑房價漲勢。??二線城市：市場供求兩旺，房價呈穩(wěn)步上漲格局??從供給層面上看，和一線城市相同點是下六個月以來土地市場成交放量，不一樣點是二線城市城區(qū)可供開發(fā)土地規(guī)模更充足，從數(shù)據(jù)預(yù)期中看，南京、武漢、長沙、寧波、昆明等新房供給量增幅均超出30%，而重慶、成全部、沈陽、廈門等城市增幅也在10%以上，從這個角度看，二線城市明年供給擴張是全方位。??從成交層面上看，受政策寬松和供給擴張雙重利好，我們對二線城市明年成交量走勢持看好態(tài)度，從一二線城市成交增幅對比來看，二線城市即顯著高于一線，明年這一特征將繼續(xù)維持，其中昆明、長春、合肥、長沙等處于房地產(chǎn)市場成長久內(nèi)城市更將順勢進(jìn)入各自高增加階段。??從房價角度看，我們認(rèn)為二線城市房價穩(wěn)步上漲格局不變，但新增供給充足釋放一定程度上會減弱價格漲勢，尤其是相當(dāng)一部分二線城市需求結(jié)構(gòu)以首置首改型群體為主，這類群體對價格敏感度較高，部分房價上漲較快區(qū)域板塊明年客觀上講有放緩需要。??三線城市：部分城市面臨去庫存壓力，兩大原因推進(jìn)房價上漲??從供給層面上看，三線城市市場供給總體充足，部分城市在前兩年整個行業(yè)投資傾向下現(xiàn)在甚至出現(xiàn)庫存過剩情況。從成交層面上看，在一二線城市政策面回歸平靜背景下，三線城市市場關(guān)鍵依靠當(dāng)?shù)匦枨髞砣セ瘞齑?，成交增速較過往兩年將深入放緩，而部分之前在投資熱潮下當(dāng)?shù)匦枨蟠罅肯某鞘?，市場將進(jìn)入調(diào)整期，成交規(guī)模擴張進(jìn)度將停滯。從房價角度看，三線城市房價總體將處于穩(wěn)步上漲軌道中，其動力除了城市市場本身增加，也來自于和一二線城市比價效應(yīng)，另外，部分近兩年市場投資過熱、房價快速上漲三線城市未來1-2年內(nèi)全部將進(jìn)入階段性盤整狀態(tài)。??4、項目：大環(huán)境平穩(wěn)剛需類項目將延續(xù)熱銷，一線城市豪宅產(chǎn)品繼續(xù)看好??一線城市規(guī)模巨大首置首改群體將使剛需類項目在繼續(xù)熱銷，唯一前提是項目定價未顯著高于所在區(qū)域平均水平，這類產(chǎn)品銷售主動權(quán)將繼續(xù)握在開發(fā)商手中；高端豪宅方面我們也持繼續(xù)看好態(tài)度，實際上，一線城市豪宅類項目抗周期性一貫較強，其所對應(yīng)用戶往往資金實力充足，價格敏感度低，所以小范圍政策收緊對這一細(xì)分市場影響不大，風(fēng)險可能集中在局部，比如上海遠(yuǎn)郊型別墅、北京衛(wèi)星城區(qū)域高級公寓等仍可能滯銷；總體上看，我們認(rèn)為一線城市項目銷售唯一存在變數(shù)是中高級改善類產(chǎn)品，這類項目標(biāo)客群特點是兩點：其一，含有一定資金實力但仍有顯著接收上限，其二，對銀行信貸含有一定依靠程度，所以，目前一線城市連續(xù)上漲房價、和未來有可能長久處于收緊狀態(tài)二套房貸政策，將對這部分市場銷售形成一定阻力。??二線