重慶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)商業(yè)計劃書樣本

重慶XXXXX當代農(nóng)業(yè)園區(qū)商業(yè)籌劃書重慶XXXXXXXXXXXXXXX有限公司二0一七年八月摘要XXXXXXXXX是一家專門從事農(nóng)業(yè)綜合性開發(fā)公司，公司旗下XXXXXXXXX當代農(nóng)業(yè)園區(qū)項目位于重慶市渝北區(qū)統(tǒng)景鎮(zhèn)，項目規(guī)劃面積2600畝，總投資5億元，是集農(nóng)業(yè)種植、養(yǎng)殖、觀光采摘、餐飲、娛樂休閑、科普教誨、康養(yǎng)旅游為一體大型都市農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)。該園區(qū)別為6個區(qū)域：農(nóng)業(yè)種植、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)生態(tài)主題樂園、休閑度假村、農(nóng)業(yè)教誨培訓基地、康養(yǎng)基地。園區(qū)建成后，具備6項核心功能：旅游功能、產(chǎn)業(yè)化功能、教誨功能、文化功能、養(yǎng)生功能、商務功能。本項目地處風景秀美、氣候宜人渝北統(tǒng)景鎮(zhèn)，依托資源優(yōu)勢，具備得天獨厚市場優(yōu)勢，為發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)旅游提供天然物質(zhì)條件。此外項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，選址科學，為游客到訪提供便利。本項目擬采用有機農(nóng)業(yè)品牌化+園區(qū)經(jīng)管人文化+園區(qū)農(nóng)業(yè)休閑+農(nóng)業(yè)生產(chǎn)高校循環(huán)模式。運用公司+政府+農(nóng)戶模式進行運作。充分挖掘市場潛力，努力把本項目打導致重慶地方乃至全國鄉(xiāng)村旅游示范基地。本項目擬采用公司自籌、商業(yè)貸款、引進風險投資和政府扶持四種資金進行投資建設，通過運用財務分析模型進行測算，項目建成后，年平均利潤額8000萬元，平均投資利潤率45%,項目投資回收期4年。此外，項目建設中存在5大風險，也給出了相應對策。整體而言，本項當前景可觀，風險可控，值得投資。目錄TOC\o"1-4"\h\u第一章總論 11.1項目概況 11.2項目編制根據(jù) 21.3綜合評價 3第二章項目建設必要性及意義 42.1項目建設必要性 42.2項目建設可行性 5第三章建設方案與實行進度 73.1項目整體運營目的 73.2項目綜合開發(fā)思路 73.3項目建設基本方案 8第四章市場分析 104.1中華人民共和國國內(nèi)旅游市場發(fā)展分析 104.2重慶市旅游市場發(fā)展分析 124.3休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展分析 13第五章發(fā)展戰(zhàn)略與實行籌劃 155.1發(fā)展戰(zhàn)略 155.2目的市場 165.3服務產(chǎn)品 165.4定價方略 175.5營銷方略 18第六章項目管理及組織運營 196.1機構設立 196.2運營管理 21第七章投資估算與資金籌措 247.1投資估算 247.2資金籌措與使用籌劃 277.2.1資金籌措 277.2.2融資能力分析 277.2.3資金構造分析 28第八章財務評價 298.1評價根據(jù)、原則及辦法 298.2 財務基本數(shù)據(jù)與參數(shù)選用 308.2.1基本參數(shù) 308.2.2經(jīng)營收入及稅金估算 318.2.3成本計算 338.3財務分析 348.3.1賺錢能力分析 348.3.2償債能力分析 358.3.3財務生存能力分析 368.3.4不擬定性分析 37第九章風險分析及防范對策 379.1項目重要風險 379.2防范風險對策 39第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱：XXXXXXXXX當代農(nóng)業(yè)園區(qū)項目1.1.2建設單位：XXXXXXXXX1.1.3項目選址：重慶市渝北區(qū)統(tǒng)景鎮(zhèn)合理村1.1.4項目負責人：楊健1.1.5建設規(guī)模與重要建設內(nèi)容：擬建設XXXXXXXXX當代觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)項目占地2600畝，投資總額5億元人民幣，該園區(qū)別為農(nóng)業(yè)種植、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)生態(tài)主題樂園、休閑度假村、農(nóng)業(yè)教誨培訓基地、康養(yǎng)基地。1.1.6建設期限與目的：項目建設期限為3年，即.08至08月，通過當代農(nóng)業(yè)種植養(yǎng)殖發(fā)展帶動旅游觀光休閑娛樂發(fā)展，預測到將該園區(qū)建成為集當代農(nóng)業(yè)、旅游觀光、休閑度假、康養(yǎng)為一體，包括農(nóng)業(yè)種植及養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)生態(tài)主題樂園、休閑度假村、農(nóng)業(yè)教誨培訓、康養(yǎng)服務等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。力求用時間，投資30億元，通過以點連線、以線帶面、板塊式推動、滾動式發(fā)展方式，把園區(qū)打造重慶乃至中華人民共和國最具特色都市休閑圣地、新農(nóng)村特色文化示范旅游區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)科技觀光園區(qū)、中華人民共和國西部低碳養(yǎng)生休閑區(qū)。為渝北當代農(nóng)業(yè)發(fā)展注入新活力，實現(xiàn)渝北當代農(nóng)業(yè)園區(qū)農(nóng)業(yè)向效益型轉變，充分發(fā)揮示范帶頭作用。1.1.7建設投資與資金來源1.自籌資金0.5億元，約占項目總投資23.81%；2.商業(yè)銀行貸款0.4億元，約占項目總投資19.05%；3.引進社會資金、風投資金1億元，約占項目總投資47.62%；4.國家政策扶持0.2億元，約占項目總投資9.52%。1.1.8項目效益項目建成后，年平均利潤額8000萬元，平均投資利潤率45%,項目投資回收期4年。本項目擁有可觀經(jīng)濟效益，此外尚有一定社會效益和生態(tài)效益。本項目實行進一步貫徹了國務院關于推動重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展以及國務院關于加快發(fā)展生態(tài)高效農(nóng)業(yè)精神。項目實行可為本地提供一定就業(yè)機會，吸納本地農(nóng)戶共同參加投資和建設，有助于實現(xiàn)“精準扶貧”。對于調(diào)節(jié)項目區(qū)產(chǎn)業(yè)構造，增進地方經(jīng)濟發(fā)展，將會起到積極推動作用。對空氣凈化、減少水土流失將起到保護作用。項目突出示范帶動性，能較好地推動區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展和生態(tài)農(nóng)業(yè)聯(lián)動生物科技產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，核心作用是既配合了渝北區(qū)農(nóng)業(yè)換代升級政策實行，推動渝北區(qū)開辟新農(nóng)產(chǎn)品資源經(jīng)濟發(fā)展途徑。項目建成后將成為頗具示范帶動性當代科技農(nóng)業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。1.2項目編制根據(jù)1、國家林業(yè)局計財司關于印發(fā)《農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)林業(yè)生態(tài)示范項目建議書編寫大綱》；2、《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)資金和項目管理辦法》縣財政部29號令；3、《國務院關于推動重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展若干意見》國發(fā)〔〕3號；4、《國務院辦公廳關于加快發(fā)展健身休閑產(chǎn)業(yè)指引意見》（國辦發(fā)〔〕77號）；5、《重慶市全民健身實行籌劃（―）》6、《重慶市鄉(xiāng)村旅游發(fā)展規(guī)劃（―）》1.3綜合評價1、“XXXXXXXXX當代觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)”項目符合當前國家重點勉勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)政策，適合特色農(nóng)業(yè)種植及養(yǎng)殖發(fā)呈現(xiàn)狀，對調(diào)節(jié)農(nóng)業(yè)種植構造，實現(xiàn)本地農(nóng)戶增長收入、吸納人員就業(yè)、增進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展起到推動作用，因而本項目投資方向是對的。2、經(jīng)初步測算，本項目在投入運營達到預期收支狀況下，所有投資財務內(nèi)部收益率大大高于基準率，符合投資回收期限規(guī)定，可以準時或提前收回投資。成果表白，該項目在財務上可行，有較好經(jīng)濟效益。3.在經(jīng)濟效益，社會效益，生態(tài)效益綜合分析后，當代農(nóng)業(yè)旅游觀光園區(qū)項目具備良好社會、經(jīng)濟、生態(tài)效益，項目建設是必要可行。第二章項目建設必要性及意義2.1項目建設必要性2.1.1調(diào)節(jié)農(nóng)業(yè)構造，增長農(nóng)民收入，實現(xiàn)“精準扶貧”本項目將當代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)與本地新農(nóng)村建設有機結合起來，可以充分挖掘本地特色，帶動有關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，緩和農(nóng)民就業(yè)壓力，實現(xiàn)“精準扶貧”目的。本項目實行統(tǒng)一規(guī)劃建設XXXXXXXXX當代觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)，對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設也有巨大貢獻，在穩(wěn)定農(nóng)民增收狀況下，還可以變化村容村貌，建設美麗當代化農(nóng)村，吸引都市游客前來觀光消費，實現(xiàn)城鄉(xiāng)文化有效交流，把當代都市文明引入農(nóng)村，全面提高農(nóng)民群眾思想道德和文化素質(zhì)，真正實現(xiàn)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、村容整潔、鄉(xiāng)風文明、管理民主”社會主義新農(nóng)村建設目的。2.1.2增進區(qū)域經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展近年來，重慶市保持了年均10%以上發(fā)展速度，重慶迅速發(fā)展，對整個西部經(jīng)濟發(fā)展起到帶動作用，而渝北區(qū)經(jīng)濟發(fā)展又直接影響到整個重慶經(jīng)濟發(fā)展。XXXXXXXXX當代觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)是根據(jù)渝北區(qū)按照“一鎮(zhèn)一業(yè)、一區(qū)域一特色”總體規(guī)定，優(yōu)化“一區(qū)三片”農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)布局，積極對接兩江新區(qū)開發(fā)建設。項目所在地重慶市渝北區(qū)統(tǒng)景鎮(zhèn)是渝北區(qū)重點打造農(nóng)業(yè)觀光旅游帶項目，公司項目定為發(fā)展特色農(nóng)產(chǎn)種植及養(yǎng)殖生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)，也利于從該地原有資源開采型向環(huán)保、綜合生態(tài)效益維護為重點生態(tài)建設轉型。2.1.3改進本地生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展本項目通過對大面積特色果蔬種植、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖，既實現(xiàn)了造林綠化、水土保護等功能，同步通過對項目區(qū)內(nèi)水庫改造，利于防洪、防旱以及邊坡治理，改進本地環(huán)境狀況。此外通過種植果蔬、花木等也加大了荒山、荒坡植被修復力度，對于天然林資源保護，推動退耕還林工作意義重大，從而有效實現(xiàn)人與自然和諧，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和生態(tài)效益雙贏。2.1.4起到示范帶頭作用建設農(nóng)業(yè)觀光游覽基地，可以成為人們觀光旅游、豐富農(nóng)業(yè)知識、交流農(nóng)業(yè)經(jīng)驗、體驗農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動與農(nóng)民生活、享用農(nóng)業(yè)成果、運用田園休憩健身場合，通過對該地區(qū)開發(fā)，從而增進本地綠色循環(huán)可持續(xù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2.2項目建設可行性2.2.1區(qū)位優(yōu)勢明顯項目所在地統(tǒng)景鎮(zhèn)位于地處御臨河與溫塘河交匯處，界鄰長壽區(qū)與四川省鄰水縣，是渝北區(qū)東北部經(jīng)濟、文化、商貿(mào)中心和重要交通樞紐；全鎮(zhèn)幅員面積112.3平方公里，是渝北區(qū)所轄面積最大鎮(zhèn)。場鎮(zhèn)面積3平方公里，城鄉(xiāng)化率達35%；總人口4.5萬，其中農(nóng)村人口3.3萬，是典型農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)；本規(guī)劃區(qū)位于重慶市1小時經(jīng)濟圈內(nèi)，距渝北區(qū)城區(qū)（兩路鎮(zhèn)）38公里，具重慶市中心主城65公里，緊靠渝鄰高速，且三環(huán)路規(guī)劃在龍安鄉(xiāng)設有出口，草統(tǒng)路通車后，從主城區(qū)到本案只需30分鐘，交通優(yōu)勢明顯。此外新成立重慶市兩江新區(qū)和重慶渝北國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)拓展區(qū)，已涵蓋渝北區(qū)王家鎮(zhèn)和古路鎮(zhèn)，緊臨統(tǒng)景鎮(zhèn)，后期統(tǒng)景溫泉旅游集群形成，屆時，合理村有望打導致統(tǒng)景溫泉旅游度假區(qū)、兩江新區(qū)以及重慶渝北國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)重要配套功能區(qū)。2.2.1項目定位、發(fā)展思路明確項目定位發(fā)展以當代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為基本，以生態(tài)山水環(huán)境為依托，以郊野休閑度假為特色，集科技農(nóng)業(yè)、休閑運動、度假居住、觀光覽勝、科普教誨、康養(yǎng)等綜合功能于一體綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌標桿園區(qū)。配合渝北區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)構造調(diào)節(jié)成為重慶市渝北區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)巴渝新農(nóng)村特色區(qū)；渝北區(qū)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)構造調(diào)節(jié)示范先行區(qū)；重慶市兩江開發(fā)新區(qū)、統(tǒng)景溫泉度假區(qū)重要配套功能區(qū)，力求成為重慶都市范疇內(nèi)綜合限度最高、環(huán)境最優(yōu)、配套最全、科技含量最高、綜合效益最佳、特色最鮮明生態(tài)農(nóng)業(yè)園。2.2.3符合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展總體規(guī)劃該項目建設符合重慶市渝北區(qū)人民政府《渝北區(qū)當代農(nóng)業(yè)及新農(nóng)村建設規(guī)劃》，以“產(chǎn)業(yè)強、農(nóng)村美、農(nóng)民富”為目的，以“農(nóng)民純收入超萬行動”為抓手，以推動農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)為主線，著力發(fā)展林果產(chǎn)業(yè)、林下經(jīng)濟、鄉(xiāng)村旅游與休閑農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)培訓和康養(yǎng)旅游等內(nèi)容，全面推動城鄉(xiāng)一體化建設，全面改進農(nóng)村面貌，全力將渝北區(qū)設成為“兩基地一客廳”（重慶農(nóng)產(chǎn)品加工物流基地、主城區(qū)“菜籃子”供應基地和重慶“會客廳”），率先在全市實現(xiàn)全面小康，為全國社會主義新農(nóng)村建設和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革實驗提供“重慶樣板”。第三章建設方案與實行進度3.1項目整體運營目的XXXXXXXXX當代觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)將建設成為集當代農(nóng)業(yè)、旅游觀光、休閑度假、康養(yǎng)為一體，包括農(nóng)業(yè)種植及養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)生態(tài)主題樂園、休閑度假村、農(nóng)業(yè)教誨培訓、康養(yǎng)服務等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，讓更多人參加到循環(huán)性生態(tài)農(nóng)業(yè)實踐當中來，本項目還具備旅游觀光功能，依托豐富農(nóng)業(yè)資源，哺育作物生態(tài)環(huán)境，設立瀏覽線路，打造綠色農(nóng)業(yè)風景觀光園區(qū)，為來此旅游游客提供生態(tài)游覽和郊野觀光等活動，可與川渝地區(qū)其她旅游區(qū)形成整體，互為補充，走錯位發(fā)展之路。本項目將兼顧政府、公司、和農(nóng)民利益，將生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園建設成為具備前瞻性、可持續(xù)性、可操作性特色鮮明生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園。3.2項目綜合開發(fā)思路擬建設當代農(nóng)業(yè)旅游觀光園核心區(qū)別為六區(qū)：果蔬種植區(qū)、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖區(qū)、生態(tài)主題觀光區(qū)、休閑度假區(qū)景區(qū)、農(nóng)業(yè)教誨培訓區(qū)、康養(yǎng)醫(yī)療服務區(qū)。規(guī)劃地塊構造可以概括為：“瓜藤構造”，運用園區(qū)內(nèi)部風光帶和外部公路把園區(qū)產(chǎn)業(yè)功能和旅游文化功能連接起來。項目分三期開發(fā)完畢，一期果蔬種植區(qū)、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖區(qū)，籌劃投入資金21000萬元人民幣；二期開發(fā)生態(tài)主題觀光區(qū)、休閑度假區(qū)景區(qū)，籌劃投入資金15000萬元人民幣；第三期開發(fā)農(nóng)業(yè)教誨培訓區(qū)、康養(yǎng)醫(yī)療服務區(qū)，籌劃投入資金14000萬元人民幣。3.3項目建設基本方案3.3.1建設目的本項目建設成為把園區(qū)打造重慶乃至中華人民共和國最具特色都市休閑圣地、新農(nóng)村特色文化示范旅游區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)科技觀光園區(qū)、中華人民共和國西部低碳養(yǎng)生休閑區(qū)。規(guī)劃設計理念超前、思路清晰、概念明確、構造合理、重點突出。具備前瞻性、可持續(xù)性、可操作性特色鮮明當代農(nóng)業(yè)旅游觀光園，設計使用年限40年。3.3.2基本設施建設內(nèi)容項目核心區(qū)規(guī)劃根據(jù)總體功能定位和布局分為三大片區(qū)，內(nèi)容如下：1、當代農(nóng)業(yè)區(qū)（農(nóng)業(yè)種植、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖）第一期項目建設內(nèi)容，12月底完畢?；I劃投資21000萬元人民幣。重要建設特色農(nóng)業(yè)蔬菜、水果等，同步兼顧農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖模塊。通過運用自然生態(tài)環(huán)境，恰當整合，給游客提供親近自然舒服原汁原味農(nóng)家生活環(huán)境。整個生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)包括果蔬采摘，觀光欣賞、休閑娛樂、參觀旅游等商業(yè)服務功能為一體。其中布置有種植大觀園、苗木文化展示園、花卉栽培實驗園、水上休閑中心、生態(tài)觀光走廊。依照項目建設目的和功能定位，示范區(qū)建設成為栽培與種苗繁育區(qū)、設施農(nóng)業(yè)示范區(qū)、精品果園展示區(qū)、園藝花卉種植觀賞區(qū)、生態(tài)科學養(yǎng)殖區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)、生態(tài)觀光林區(qū)、生態(tài)觀光旅游度假區(qū)2、旅游服務區(qū)第二期項目建設內(nèi)容，6月底完畢，重要涉及農(nóng)業(yè)觀光休閑、生態(tài)農(nóng)業(yè)主題公園、農(nóng)業(yè)科普走廊、農(nóng)業(yè)技術館、農(nóng)史博物館、民俗文化館、農(nóng)事體驗區(qū)、智力科普公園、觀光旅游度假村等工程構成?；I劃投資4500萬元人民幣。為了以便游客，進一步推廣川渝地區(qū)美食文化，倡導綠色飲食健康觀念，該區(qū)域將建成功能齊全，風格獨特農(nóng)家樂社區(qū)。同步，該區(qū)域將布置相對集中民俗設施、服務管理辦公及民俗文化風情館等建筑，這個區(qū)域中重要公共開放空間有助于吸引眾多游客到來，形成一種便于人流集散中心。3、綠色養(yǎng)殖區(qū)第三期項目建設內(nèi)容，12月底完畢。籌劃投資3000萬元人民幣。建成綠色家禽家畜生產(chǎn)基地，運用放養(yǎng)方式進行生產(chǎn)。在本次規(guī)劃中把飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、等家禽家畜流放在樹林下，讓其自由覓食、奔跑，流露出它野性，使其回歸自然，享有大自然賦予它魅力與財富。此外動物糞便與大自然密切接觸，通過土壤具有微生物分解與合成，產(chǎn)生營養(yǎng)豐富有機物，增長土壤養(yǎng)分，維持大自然生態(tài)系統(tǒng)平衡。第四章市場分析4.1中華人民共和國國內(nèi)旅游市場發(fā)展分析4.1.1中華人民共和國旅游行業(yè)發(fā)展概況，國內(nèi)國內(nèi)旅游收入30312億元，增長15.4%；國際旅游外匯收入569億美元，增長10.2%；，國內(nèi)國內(nèi)旅游收入34195億元，增長12.8%；國際旅游收入613.38億美元，增長7.8%。，國內(nèi)旅游、入境旅游穩(wěn)步增長，出境旅游理性發(fā)展，旅游經(jīng)濟繼續(xù)領先宏觀經(jīng)濟增速，成為穩(wěn)增長、調(diào)構造、惠民生重要力量。預測全年國內(nèi)旅游44.4億人次，同比增長11%；國內(nèi)旅游總收入3.9萬億元，同比增長14%。國家旅游局預測，全年國內(nèi)旅游人數(shù)48.8億人次，同比增長10%；國內(nèi)旅游收入達4.4萬億元，同比增長12.5%。入境旅游人數(shù)1.4億人次，同比增長3.5%；國際旅游收入1260億美元，同比增長5%；出境旅游人數(shù)1.23億人次，同比增長4%。4.1.2中華人民共和國旅游行業(yè)發(fā)展趨勢分析中華人民共和國將成全球最大國內(nèi)游市場。由于國內(nèi)旅游資源豐富，人口規(guī)模龐大，旅游業(yè)現(xiàn)已發(fā)展成一種集食、住、行、游、購、娛為一體多業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)群，在全球同業(yè)中地位日益提高。隨著居民消費能力提高以及都市化進程持續(xù)加快，國內(nèi)居民旅游潛力將加速釋放，國內(nèi)旅游業(yè)將迎來新一輪黃金增長期。據(jù)世界旅游組織預測，到，中華人民共和國出、入境游客規(guī)模均有望達到3億人次，屆時將有望成為全球最大國際旅游目地國家和第四大旅游客源國；此外，國內(nèi)旅游將達到28億人次，居民平均出游率2次/年，將成為全球最大國內(nèi)旅游市場。4.1.3中華人民共和國旅游行業(yè)發(fā)展前景分析將來間，中華人民共和國旅游業(yè)將保持年均10.4%增長速度，其中個人旅游消費將以年均9.8%速度增長，公司/政府旅游增長速度將達到10.9%，到，中華人民共和國將成為世界第一大旅游目地國和第四大客源輸出國。，國內(nèi)旅游人數(shù)達到40億人次，比上年增長10.5%；增長速度略低于上年同期10.7%；國內(nèi)旅游收入34195億元，增長13.1%，增長速度低于上年同期15.4%。國內(nèi)旅游人均消費增速有昂首之勢，城鄉(xiāng)居民旅游人均消費水平進入回升通道。國內(nèi)國內(nèi)旅游人均消費增長動力重要源于城鄉(xiāng)居民人均旅游消費水平提高，預測到國內(nèi)游人數(shù)達73.5億人次，旅游收入接近7萬億元。據(jù)世界旅游業(yè)理事會預測，到，全球國際旅游消費收入將達到2萬億美元；另據(jù)世界旅游協(xié)會預測，從到，國際旅游業(yè)人數(shù)和國際旅游收入將分別以年均4.3%、6.7%速度增長，高于同期世界財富年均3%增長率；到，旅游產(chǎn)業(yè)收入將增至16萬億美元，相稱于全球GDP10%；所提供工作崗位達3億個，占全球就業(yè)總量9.2%，從而進一步鞏固其作為世界第一大產(chǎn)業(yè)地位。4.2重慶市旅游市場發(fā)展分析4.2.1重慶市旅游業(yè)總體發(fā)展概況據(jù)初步記錄測算，1—12月全市接待境內(nèi)外游客45086.13萬人次，實現(xiàn)旅游總收入2645.21億元，同比分別增長15.1%和17.5%。其中：接待入境游客316.58萬人次，旅游外匯收入16.87億美元，分別增長12.1%和14.9%。出境旅行社組織出境旅游196.24萬人次，同比增長7.7%，其中：出國游174.15萬人次，增長10%；港澳游16.22萬人次，下降10.4%；臺灣游5.87萬人次，增長2.5%。5.2.2國內(nèi)旅游市場。1—6月全市接待境內(nèi)外游客23225.79萬人次，實現(xiàn)旅游總收入1430.46億元，同比分別增長13.4%和18.5%。其中：接待入境游客131.05萬人次，旅游外匯收入75051萬美元，分別增長12.2%和13.6%。出境旅行社組織出境旅游93.02萬人次，同比增長0.8%，其中：出國游82.01萬人次，增長0.5%；港澳游8.69萬人次，增長23.0%；臺灣游2.32萬人次，下降35.9%。4.2.2重慶市旅游行業(yè)發(fā)展目的依照《重慶市建設國際知名旅游目地“十三五”規(guī)劃告知》目的，到，重慶市將把旅游產(chǎn)業(yè)哺育成為重慶綜合性戰(zhàn)略支柱產(chǎn)業(yè)，建成以“山水之都?美麗重慶”為統(tǒng)領，以三大國際旅游目地、四條主題精品旅游線、四級目地體系、七大國際旅游品牌為支撐，都市魅力獨特、產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富、品牌形象卓著、服務功能完善、集散舒服便捷、環(huán)境安全和諧、主體布滿活力國家旅游中心都市、具備世界吸引力和競爭力國際知名旅游目地。一是旅游綜合實力明顯增強。旅游總收入達到4500億元，年均增長15%；旅游增長值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達到8%；二是旅游客源市場進一步拓展。國際及地區(qū)航線數(shù)量達到100條，入境游客達到500萬人次，年均增長12%以上，旅游總人數(shù)達到5.26億人次；三是打造一批具備世界吸引力和影響力旅游品牌。形成以長江三峽、世界遺產(chǎn)、山水之都及國家A級旅游景區(qū)為支撐多類型、多層次、組合優(yōu)勢明顯旅游產(chǎn)品系列，哺育形成一批特色精品旅游線路，創(chuàng)立一批世界級、國家級旅游品牌。4.2.3重慶市旅游市場前景分析隨著重慶經(jīng)濟發(fā)展，區(qū)位優(yōu)勢越創(chuàng)造顯，依照重慶市旅游局抽樣調(diào)查成果顯示，第一季度重慶市居民出游意愿為82%，其中近半數(shù)居民有節(jié)假日出游籌劃。出行需求仍保持穩(wěn)定增長，旅游經(jīng)濟運營將呈現(xiàn)旅游需求旺盛、旅游熱點從大型都市向縣域轉移、旅游過年漸成主流特性。預測將來5年，市內(nèi)出游人數(shù)將達1.24億人次，同比增長15.4%;預測旅游收入3345億元，同比增長17.6%。整體預測旅游市場市場規(guī)?？蛇_8000億元，其中以鄉(xiāng)村旅游為特色出行方式更為市民所青睞，市場4.3休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展分析4.3.1休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展概況當前國內(nèi)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游已進入迅速發(fā)展期，全國休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游接待游客超過22億人次，營業(yè)收入超過4400億元，從業(yè)人員790萬人，其中農(nóng)民從業(yè)人員630萬人，帶動550萬戶農(nóng)民受益。“十二五”時期游客接待數(shù)和營業(yè)收入年均增速均超10%。全國休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游接待游客近21億人次，營業(yè)收入超過5700億元，從業(yè)人員845萬。其中，國慶黃金周期間，全國休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游游客接待量占同期旅游人次69%，休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游越來越成為市民出行旅游首選。國家發(fā)展改革委等14部門聯(lián)合印發(fā)《增進鄉(xiāng)村旅游發(fā)展提質(zhì)升級行動方案（）》，明確提出全國鄉(xiāng)村旅游實際完畢投資達到約5500億元，年接待人數(shù)超過25億人次，鄉(xiāng)村旅游消費規(guī)模增至1.4萬億元，帶動約900萬戶農(nóng)民受益發(fā)展目的。4.3.2休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展存在問題當前，鄉(xiāng)村游也存在同質(zhì)化嚴重、思想準備局限性、服務質(zhì)量不高、基本設施滯后等問題，亟需出臺鄉(xiāng)村旅游發(fā)展方案同步，還需加強鄉(xiāng)村旅游監(jiān)管，切實維護游客合法權益。

第五章發(fā)展戰(zhàn)略與實行籌劃5.1發(fā)展戰(zhàn)略5.1.1總體戰(zhàn)略公司在3-5年內(nèi)，通過當代農(nóng)業(yè)種植養(yǎng)殖發(fā)展帶動旅游觀光休閑娛樂發(fā)展，預測到將該園區(qū)建成為集當代農(nóng)業(yè)、旅游觀光、休閑度假、農(nóng)家餐飲、園藝觀賞、旅游購物、生態(tài)養(yǎng)殖、保健康養(yǎng)為一體，包括農(nóng)業(yè)種植及養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)生態(tài)主題樂園、休閑度假村、農(nóng)業(yè)教誨培訓、康養(yǎng)服務等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。建立成功品牌，積累無形資產(chǎn)，收回初期成本，準備擴大生產(chǎn)規(guī)模。1、初步創(chuàng)業(yè)期（1-3年）重要是以果蔬種植、休閑旅游觀光、休閑娛樂、農(nóng)家餐飲、園藝觀賞、旅游購物、生態(tài)養(yǎng)殖等為主，逐漸以擴大知名度,吸引更多消費者來認領土地建設自己農(nóng)場為主，市場方略為逐漸培養(yǎng)消費習慣，搶先占領生態(tài)休閑類旅游行業(yè)市場份額，建立自己品牌，積累無形資產(chǎn)，收回初期投資。第一、二年

：打牢基本、做出精品，然后進入旅游業(yè)市場，站穩(wěn)腳跟，著力宣傳公司服務特色，積極出擊，為客戶提供高品質(zhì)服務，初步具備行業(yè)知名度，建立一某些相對穩(wěn)定客戶群，為下一步發(fā)展基本。第三年：樹立并提高品牌形象，從初期客戶群為主，通過口碑，媒體廣告等各種渠道加強宣傳，增長無形資產(chǎn)，中長期時，項目采用多元化服務擴大市場份額。2、發(fā)展成長期（4-5年）項目規(guī)模及業(yè)務相對穩(wěn)定，進一步提高知名度，打造品牌提高服務質(zhì)量。并在不斷擴大市場份額同步，籌辦新業(yè)務開發(fā)工作。使項目在川渝市場知名度達到75%，川渝周邊省份知名度達到50%，全國知名度達到40%，鞏固已有市場，擴展?jié)撛谑袌觥?.2目的市場1、近期重慶主城區(qū)及周邊區(qū)縣游客等。2、中遠期四川、貴州、陜西、湖北等面向全國旅游市場5.3服務產(chǎn)品1、旅游觀光提供滿足都市居民體驗農(nóng)村生活場合2、休閑娛樂涉及棋牌、茶藝、水上運動、KTV、酒吧、垂釣等休閑娛樂項目。3、農(nóng)家餐飲提供具備川渝地方特色農(nóng)家小吃、土菜、野味等具備農(nóng)村特色餐飲。4、園藝觀賞涉及入口花圃、百花廣場、露天看臺、錦繡水園、生態(tài)博物館等園藝觀賞。5、旅游購物提供具備農(nóng)家特色小商品和園藝產(chǎn)品供游客購買。6、生態(tài)養(yǎng)殖把飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、豬等家禽家畜流放在樹林下，讓其自由覓食、奔跑，流露出它野性，使其回歸自然，享有大自然賦予它魅力與財富。7、農(nóng)業(yè)教誨培訓可以提供包括農(nóng)機、農(nóng)技、養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)方面知識專業(yè)化培訓，提高培訓人員科學素養(yǎng)。8、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)依托秀麗景觀和環(huán)境優(yōu)勢，整合當代康復療養(yǎng)理念，將旅游產(chǎn)業(yè)鏈向康復醫(yī)學延伸、康復醫(yī)學向旅游產(chǎn)業(yè)延伸、使康復治療和旅游療養(yǎng)有機結合。5.4定價方略1、創(chuàng)業(yè)期：由于在創(chuàng)業(yè)初期，本項目市場占有和拓展能力都十分有限，在這種狀況下急需擴大市場份額，但又必要保證服務質(zhì)量和成本回收量因而在進入市場初期，一方面用中檔定價，低于同行業(yè)其她景區(qū)價格來吸引消費者。2、成長期：項目在成長期間具備了一定市場占有量和服務拓展力，并且在服務、技術、管理等方面逐漸趨于成熟，因而將嘗試使用中高品位價位來進一步增強咱們利潤獲取能力。3、成熟期：當本項目主營業(yè)務成熟，管理技術方面已經(jīng)完善時候，將作為行業(yè)領導者來牽頭訂閱行業(yè)原則，規(guī)范并整合市場資源，從而涉足其她有關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并竭力保持主業(yè)價格穩(wěn)定，其他業(yè)務定價則與社會普遍價格一致，以此開拓其他業(yè)務價格。5.5營銷方略1、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品品牌營銷：移動互聯(lián)網(wǎng)營銷體系和高品位市場渠道體系有效結合是保障本項目農(nóng)業(yè)品牌營銷核心戰(zhàn)略；本項目后期會建設一種配套系統(tǒng)，通過系統(tǒng)整體運營，對客戶和管理有某些積累和沉淀。但需要補充是，環(huán)繞項目中心建立產(chǎn)品銷售體系，應當涵蓋：機構團隊、中產(chǎn)階層、圈層系統(tǒng)等；特別在項目成功運作中期，咱們將建立實體有機產(chǎn)品餐飲系統(tǒng)，這是支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)品品牌化，擴展另一條產(chǎn)品戰(zhàn)略線方略；2、生活方式營銷：毫無疑問，本項目將是整個營銷中心。在中心，咱們將建立關于健康、養(yǎng)生、食療、農(nóng)耕文化、國學等各種體驗場；同步配備健康理療中心、養(yǎng)生中心、有氧運動健身中心等，這將為這個行業(yè)建立一種全新運營原則，并跨界到健康產(chǎn)業(yè)領域，成為行業(yè)領軍人物；3、自然資源營銷：統(tǒng)景溫泉度假村作為全國較為知名溫泉景區(qū)，咱們將徹底激活該重要項目要素。固然，最為重要是，將這些自然提高到人文山水割據(jù)及境界之中，使之成為長盛不衰文化資源；從而保證園區(qū)項目可持續(xù)運作；4、區(qū)域營銷體系建設：重慶渝北有太多農(nóng)業(yè)觀光旅游項目，涉及商業(yè)化后由公司主導開發(fā)各種特色農(nóng)業(yè)園，以及川渝地區(qū)深厚人文資源。川渝抗戰(zhàn)文化是比較典型一種分支，格局上已經(jīng)形成了一種大旅游帶，并且是以生態(tài)環(huán)境為基本。咱們但愿建立一種可以獲得政府支持區(qū)域營銷體系，將區(qū)域農(nóng)業(yè)項目營銷提高到國際藝術化高度。第六章項目管理及組織運營6.1機構設立本著機構簡潔、人員精干、廉潔高效原則擬定本項目組織機構。本項目建設單位為XXXXXXXXX，項目籌建和建設由公司辦公室詳細負責，采用國內(nèi)外招標方式貫徹設計、施工、監(jiān)理單位及重要設備材料采購等工作，與承包單位簽定合同，制定施工進度籌劃，全程嚴格控制工程質(zhì)量、工期、造價。公司實行公司董事會領導下總經(jīng)理負責。董事會決定子公司重大事宜，總經(jīng)理由董事會擬定聘請，負責執(zhí)行董事會各項決策和尋常經(jīng)營管理工作。6.2運營管理1、總經(jīng)理向董事會負責，執(zhí)行董事會決策并報告工作。總經(jīng)理辦公室在總經(jīng)理領導下全面組織管理XXXXXXXXX當代農(nóng)業(yè)科技園區(qū)各項工作。2、各部門經(jīng)理向總經(jīng)理負責。由總經(jīng)理辦公室制定部門職能和管理權限，并協(xié)調(diào)部門間關系。3、各部門員工通過技術培訓，采用招聘上崗?？偣窘y(tǒng)一頒發(fā)員工規(guī)范行為準則，樹立良好員工隊伍形象。4、由產(chǎn)業(yè)管理部協(xié)調(diào)關于部門在產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后技術、生產(chǎn)資料營銷等全程服務網(wǎng)絡，嚴格質(zhì)量檢測與原則化監(jiān)控，由營銷部承擔合同化營銷；實行產(chǎn)業(yè)化有償服務，提高輻射區(qū)有機、綠色產(chǎn)品整體優(yōu)勢和競爭力。6.3運營機制6.3.1經(jīng)營機制經(jīng)營機制是調(diào)動生產(chǎn)者參加項目建設積極性核心，項目經(jīng)營機制采用各種經(jīng)營形式，形成利益共享，風險分擔，且利益與風險平衡機制。6.3.2資金運營機制投資方式為公司投資，在項目建設過程中要監(jiān)督資金使用狀況，保證資金運營安全性。6.3.3土地運用效率機制充分發(fā)揮土地運用效率，以勉勵經(jīng)營者提高集約經(jīng)營強度，由單一經(jīng)營向各種經(jīng)營轉變，由產(chǎn)品經(jīng)營向資本經(jīng)營轉變。6.3.4規(guī)避風險機制園區(qū)建設是一項風險性產(chǎn)業(yè)，因而，建立規(guī)避風險機制，即建立投資風險機制；建立健全園區(qū)保險制度、經(jīng)濟合同制度等，對保證園區(qū)健康發(fā)展是十分必要。6.3.5項目管理1、籌劃管理按項目建設籌劃統(tǒng)籌安排，按籌劃任務組織好作業(yè)設計，按作業(yè)設計組織好施工。對項目建設所需原材料、建筑材料、外購設備以及化肥、農(nóng)藥、保水劑、苗木等物資采購，由園區(qū)按籌劃統(tǒng)一購買。2、工程管理工程管理嚴格履行重慶市基本建設項目管理程序及原則。項目實行單位應委托有甲級資質(zhì)設計部門編制總體設計，按年度建設規(guī)定編報施工設計。施工設計要做到數(shù)字上表，任務上圖。項目施工嚴格實行先設計、后施工，按設計施工，實行施工人員追蹤負責制。參加者經(jīng)濟利益與項目效益掛鉤，保證質(zhì)量。嚴格檢查驗收制度，堅持一種工序檢查合格后再進入下一種工序。施工結束，自查合格后上報，由園區(qū)組織技術人員逐塊檢查驗收。由于工程建設涉及面較寬，公司將定期組織由各方面專家參加專家征詢小組，提供技術、經(jīng)濟、生態(tài)建設等方面征詢及信息服務，為經(jīng)營決策服務。3、資金管理本項目資金為公司自籌資金、商業(yè)貸款、風險投資和政策扶持。資金管理實行專項財務管理，配備專職財務人員，加強資金管理，嚴格執(zhí)行國家財務管理制度，定期編制財務報告，逐級上報；項目施工開支報賬原始發(fā)票建檔保管，財務報表逐級審計、匯總、上報。本項目資金屬專項資金，獨立核算，專款專用。4、信息管理為了便于決策管理，園區(qū)應建立體現(xiàn)施工現(xiàn)狀信息項目信息管理數(shù)據(jù)庫、檔案庫，配備必要信息解決工具，對項目施工、進度、質(zhì)量、資金使用、林木生長、經(jīng)濟效益、環(huán)境狀況等動態(tài)狀況進行及時匯總、分析、監(jiān)測和評價。5、經(jīng)營技術管理

在項當前期要設計好經(jīng)營技術路線，以總體設計和施工設計規(guī)范擬定經(jīng)營技術。在項目施工過程中要建立技術責任制，由技術人員包片技術指引，或技術入股，參加經(jīng)營。在經(jīng)費安排、基本設施建設、管理手段、承包戶技術培訓等方面應全方位體現(xiàn)技術因素。第七章投資估算與資金籌措7.1投資估算7.1.1估算闡明及根據(jù)1.估算闡明本籌劃書在市場預測、建設規(guī)模、技術方案、工程方案及項目實行進度等方面基本上，經(jīng)多方案比較后，以最佳方案為基本進行估算。2.估算范疇投資范疇涉及基地、加工中心土地投入、基本設施建設、設備及工程建設其他費用、鋪底流動資金。3.估算根據(jù)（1）《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目和資金管理暫行辦法》財發(fā)字【】l號；（2）《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目和資金管理暫行辦法》若干條文解釋；（3）財發(fā)【】57號關于印發(fā)《農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)財務管理辦法>告知；（4）《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)辦公室關于印發(fā)<國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)各種經(jīng)營項目可行性研究報告編寫大綱>告知》（國農(nóng)辦【】175號文）：（5）建安工程：參照《重慶省市政工程計價定額》(SGD3-)、《重慶市建設工程費用定額》(SGD7-)，并結合本地實際狀況進行估算；（7）《建設工程投資估算手冊》；（8）《全國統(tǒng)一安裝工程預算定額重慶市估價表》；（9）《重慶市市政工程預算定額》；（10）《重慶市園林工程預算定額》；（11）《重慶市建設工程費用定額》；（12）設備原價按近期國內(nèi)設備制造廠或供應商詢價測算；（13）設備運雜費按機械工業(yè)部頒發(fā)機械計（1995）1041號文關于規(guī)定計算；（14）設計費按國家物價局和建設部聯(lián)合頒發(fā)《工程設計收費原則》計??；（15）基本預備費按項目土建和設備總投資5%計?。唬?6）漲價預備費據(jù)國家計委及重慶市現(xiàn)行關于規(guī)定不計??；（17）其他費用按現(xiàn)行關于規(guī)定計算。（二）投資估算成果項目總投資21000萬元。其中：固定資產(chǎn)投資16000萬元（土地費用7000萬元，建安工程費4000萬元，設備購買及安裝工程費萬元，其他費用1800萬元，財務費用800萬元，基本預備費400萬元）；流動資金5000萬元。（1）土地費用項目采用征地和租地相結合原則，其中征地費用5000萬元，租地費用萬元。（2）建安工程投資普通建筑物依照設計內(nèi)容及重慶市造價指標估算造價、構筑物、道路工程根據(jù)重慶市市政工程預算定額，采用指標法或實物量法計算造價。建安工程投資共計4000萬元。（3）物資設備購買費本項目設備購買費按國內(nèi)設備現(xiàn)行市場價計算，共計萬元。（4）工程建設及其他費用依照重慶市工程建設其他費用取費原則取值，共計5100萬元。（5）基本預備費按項目建筑、設備投資總和2.5%計算，預備費400萬元。（6）財務費用依照資金籌措籌劃，項目總融資21000萬元，依照項目建設進度投入，財務800萬元。（7）鋪底流動資金依照達產(chǎn)經(jīng)營預測，項目需鋪底流動資金5000萬元。（三）分期投資籌劃依照項目詳細狀況，按照實行進度籌劃，擬定項目建設期為6年，共三期投入，見下表：項目投資建設籌劃表項目周期 起止時間 建設內(nèi)容 投資額度（億元）序號年份建設內(nèi)容金額1-基本建設、生態(tài)農(nóng)業(yè)項當前期建設1.12-生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游、休閑產(chǎn)業(yè)園某些項目建設0.63-低碳養(yǎng)生休閑產(chǎn)業(yè)園別的某些項目建設0.37.2資金籌措與使用籌劃7.2.1資金籌措1.自籌資金0.5億元，約占項目總投資23.81%；2.商業(yè)銀行貸款0.4億元，約占項目總投資19.05%；3.引進社會資金、風投資金1億元，約占項目總投資47.62%；4.國家政策扶持0.2億元，約占項目總投資9.52%。7.2.2融資能力分析1.融資組織形式本項目采用新設項目法人融資，其中公司自籌資金5000萬元。2.融資方案銀行融資4000萬元，依照工程建設規(guī)劃，分三期申請銀行貸款，分別為萬元、1000萬元和1000萬元，共計3筆，第一期申請貸款為基地建設、觀光休閑區(qū)用，第二期申請貸款為休閑度假村、休閑生態(tài)酒店建設用，第三期申請貸款為培訓基地、養(yǎng)生會所建設用。所有貸款將采用長期固定資產(chǎn)3年期滾動貸款，實際最大貸款額度為1.2億元，公司采用邊建邊生產(chǎn)，力求在工程竣工后2024年歸還，此舉考慮到公司和銀行雙方資金風險，能隨項目逐漸推動產(chǎn)生預期雙贏局面。引進社會資金10000萬元，依照工程建設籌劃，分三期引進社會資金，分別為6000萬元、萬元和萬元，共計3筆。第一期申請貸款為基地建設、觀光休閑區(qū)用，第二期申請貸款為休閑度假村、休閑生態(tài)酒店建設用，第三期申請貸款為培訓基地、養(yǎng)生會所建設用。所有社會資金采用合伙經(jīng)營、風險共擔、利潤共享方式運營，特殊狀況可依照項目實際運營狀況考慮。在本項目實現(xiàn)較大賺錢甚或上市后，可考慮一次性購回響應股份或資本轉向運營。7.2.3資金構造分析（1）資本構造資本金在資本構造中占25.2%，政府扶持占3.94%，投資合伙資金占55.12%，長期債務在資本構造中最大比例占15.784%。（2）債務資金構造從總資產(chǎn)構造來看，公司融資后，由于貸款為逐漸投入，資金占用額0.5~1.2億元，資產(chǎn)負債率最大為15.784%，債務資金合理，債務風險較小，償債能力較強。第八章財務評價8.1評價根據(jù)、原則及辦法（一）根據(jù)1.《建設項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù)》（第三版）。2.本項目投資、成本、收入等預測數(shù)據(jù)。3.現(xiàn)行國家和重慶市關于稅、費征收政策。4.其他關于資料。（二）原則1.財務評價本著穩(wěn)妥可靠原則，在計算費用時取上限，在計算效益時取下限，以保證項目經(jīng)濟效益計算可靠性。2.遵循動態(tài)分析為主、靜態(tài)分析為輔，定量分析為主、定性分析為輔原則。3.遵循效益與成本費用計算口徑一致原則。（三）假設條件和評價辦法1.假設條件假設工程建設規(guī)模和內(nèi)容按預定方案實行，建設進度如期完畢，項目建成后功能發(fā)揮和經(jīng)營狀況達到預期目的，國家、地方宏觀經(jīng)濟政策保持相對穩(wěn)定。2.評價辦法本項目屬新建項目，財務收支受到諸多因素影響，有些收支難以準擬定量測算，本著穩(wěn)妥可靠原則，只對重要收支項目進行測算。以XXXXXXXXX當代農(nóng)業(yè)園區(qū)綜合開發(fā)涉及內(nèi)容作為收支整體進行核算。貸款還款資金來源公司為將來稅后利潤、折舊，以及短期資金拆借。財務評價價格體系采用報告期“基價”計算，即不考慮通貨膨脹因素影響。8.2 財務基本數(shù)據(jù)與參數(shù)選用8.2.1基本參數(shù)1.參照國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目大綱（）規(guī)定：計算期（不含建設期3年）。2.依照當前市場狀況，考慮到本項目是分期新建，第一期完畢后有少量運營，考慮到每年產(chǎn)值所占比重較大，依照預期狀況同步進行分析。3.參照國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目大綱（）規(guī)定：貼現(xiàn)率加工項目10%，其她項目8%，由于本項目特殊性，基準收益率按銀行借款利率5.4%，加上恰當風險報酬率計算擬定為8%。4.所有價格均為含稅價格，初級農(nóng)產(chǎn)品增值稅稅率13%，其她加工農(nóng)產(chǎn)品增值稅稅率為17%，營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率7%，教誨費附加稅率3%，所得稅稅率25%，若公司獲得國家級農(nóng)業(yè)龍頭公司所得稅減免，用于農(nóng)、林、牧土地使用稅減免。5.其他計算參數(shù)按照國家和功能行業(yè)關于法規(guī)并結合項目詳細狀況選用，詳見下表。財務參數(shù)表序號項目名稱計算參數(shù)備注1固定資產(chǎn)折舊建構筑物25年，設備平均年限法，殘值率3%2無形資產(chǎn)攤銷平均攤銷，殘值率3%3工資及福利費工資3000元/月.人福利費占工資比例14%4所得稅25%國家農(nóng)業(yè)龍頭公司免5修理費10%固定資產(chǎn)折舊為基數(shù)6盈余公積金10%所得稅后利潤為基數(shù)7銷售費用1%按銷售收入8管理費用1%按銷售收入加土地租賃費9技術開發(fā)費3%按銷售收入8.2.2經(jīng)營收入及稅金估算1.營業(yè)收入估算項目建成后，營業(yè)輸入來源愿觀光農(nóng)業(yè)收入、養(yǎng)殖品種、農(nóng)業(yè)主題樂園門票及附加品銷售、休閑養(yǎng)生、休閑度假酒店、養(yǎng)生會所、農(nóng)業(yè)技術培訓等等（1）以果蔬采摘為特色生態(tài)主題樂園依照市場價估算，培植中心建成后年產(chǎn)100萬株苗子，按每株12元算，收入約為1000萬元（扣除稅收）。（2）精品植物銷售依照記錄數(shù)據(jù)成果進行估算：（注：由于本項目建設中重要以中高檔苗木為主，因此其單產(chǎn)值比均價高出0.5～1.5倍，因此每項單產(chǎn)值均乘以一種系數(shù)1.5～2.0。）購進平均單價為40元一株，成材平均售價150元一株，每年銷售100000株，收入約為1000萬元（扣除稅收）。（3）畜禽魚產(chǎn)品銷售依照畜禽魚市場價估算，若800畝生態(tài)循環(huán)有機農(nóng)場和300畝水體每年能產(chǎn)4000噸肉類，按每噸10000元計算，畜禽魚產(chǎn)品銷售年收入為4000萬元（扣除稅收）。（4）農(nóng)業(yè)教誨收入暫以稅后500萬元/年計算（5）養(yǎng)老院收入以1000個床位為原則，其中普通床位800張，按1200元/月收費，入住率80%；星級床位200張，按元/月收費,入住率60%，養(yǎng)老院每年收入約為1210萬元（扣除稅收）（6）低碳休閑養(yǎng)生酒店、會所、服務、餐飲、門票服務收入暫以稅后3000萬元/年計算（7）旅游地產(chǎn)收入暫不計算在內(nèi)（8）其她收入1000萬元/年（含垂釣租金、婚慶、生態(tài)文化運營傳播、生態(tài)項目策劃等等）2.有關稅金估算本項目涉及農(nóng)產(chǎn)品增值稅稅率13%和17%，營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率7%，教誨費附加稅率3%。8.2.3成本計算1.營運成本以特色蔬菜、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖為主特色農(nóng)業(yè)是一次性投入，種苗投入已在物資設備估算中測算，精品植物每年隨銷售補種，其她種植類農(nóng)資、化肥按每畝單耗測算，加工類輔料糖、酒以及生物制品等原料、包裝及其她耗材按工藝單耗和市場價格估算，總材料人工年成本3600萬元。2.水、電、燃料成本整個生態(tài)園區(qū)市場價格估算，水、電、燃料年成本872萬元，1079萬元，789萬元。3.工資福利費依照項目定員，員工300人，工資按當前重慶地區(qū)平均工資水平每人每月3000元計算，福利費按工資14%計取，正常生產(chǎn)年份共需工資福利費151萬元/年。4.維修費維修費房屋、機器設備固定資產(chǎn)折舊基數(shù)10%提計，年維修費103萬元。5.管理費涉及管理人員辦公費、差旅費等，按收入1%計算，經(jīng)測算管理費用為650萬元。6.銷售費銷售費重要涉及銷售服務費、廣告費、保險費等費用等。本項目銷售費用按銷售收入1%計算，經(jīng)測算銷售費用為323萬元。7.折舊及攤銷費固定資產(chǎn)按分類折舊法計算，從2021年開始折舊，正常年折舊費總計2973萬元。建構筑物按直線法計算折舊，折舊年限以25年計算，殘值率3%，園區(qū)設備折舊年限，殘值率3%。無形資產(chǎn)按攤銷，殘值率3%。8.3財務分析8.3.1賺錢能力分析1.融資前分析：本項目融資前分析假設排除了融資方案變化影響，從項目投資總獲利能力角度，考慮到項目方案設計合理性。重要以動態(tài)分析（折現(xiàn)鈔票流量）為主，靜態(tài)分析（非折現(xiàn)鈔票流量分析）為輔。該項目靜態(tài)指標投資回收期所得稅前為8.27年（所得稅前）和9.71年（所得稅后），動態(tài)指標項目投資財務內(nèi)部收益率為14.23%（所得稅前）和10.27%（所得稅后）；項目投資財務凈現(xiàn)值15359萬元（所得稅前）和5899萬元（所得稅后），產(chǎn)值盈虧平衡點為42684萬元，也就是說公司正常投入運營后每年產(chǎn)值不低于32684萬元就不會虧損。通過本項目融資前營業(yè)收入、建設投資、經(jīng)營成本和流動資金估算為基本，考慮到整個計算期內(nèi)鈔票流入和鈔票流出，編制得出項目投資鈔票流量表，再運用資金時間價值原理進行折現(xiàn)，計算項目投資內(nèi)部收益率高于行業(yè)平均水平8%指標，凈現(xiàn)值為正，且金額大，闡明指標良好融資能力可行。2.融資后分析：本項目通過以融資前分析和初步融資方案為基本，考慮到項目方案在融資條件下可行性。重要分為動態(tài)分析和靜態(tài)分析兩種。（1）動態(tài)分析。是通過編制項目資本金鈔票流量分析，從項目權益投資者整體角度，考慮到項目給項目權益投資者帶來收益水平，它是在擬定融資方案下進行息稅后分析，得出指標資本金財務內(nèi)部收益率13.01%，資本金財務凈現(xiàn)值6033萬元。表白資本金財務內(nèi)部收益率高于農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)基準收益率8%，資本金財務內(nèi)部收益率為正且金額大，闡明指標良好融資能力可行。（2）靜態(tài)分析是不采用折現(xiàn)方式解決數(shù)據(jù)，重要根據(jù)利潤與利潤分派表，并借助鈔票流量表計算有關賺錢能力指標。該項目靜態(tài)分析指標總投資收益率11.98%（多期平均）和16.61%（達產(chǎn)期），項目資本金經(jīng)利潤率為27.6%（多期平均）和38.46%（達產(chǎn)期）?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)收益率參照值10%，表白賺錢能力滿足規(guī)定。項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)凈利潤率參照值15%，表白賺錢能力滿足規(guī)定。8.3.2償債能力分析償債能力分析需編制借款還本付息籌劃表和資產(chǎn)負債表。1.借款還本付息籌劃表反映項目計算期內(nèi)各年借款本金償還和利息支付狀況。其中重要指標償債備付率和利息備付率均不不大于1且高，表白利息償付保障限度高以及用于還本付息資金保障限度高。2.產(chǎn)負債表綜合反映項目計算期內(nèi)各年年末資產(chǎn)、負債和所有者權益增減變化及相應關系。其中資產(chǎn)負債率最高不超過15.784%，闡明項目資產(chǎn)狀況良好，流動比率和速動比率均不不大于1，闡明資產(chǎn)變現(xiàn)快，償債能力有保障。8.3.3財務生存能力分析在項目（公司）運營期間，保證從各項經(jīng)濟活動中得到足夠凈鈔票流量是項目可以持續(xù)生存條件。財務分析中應依照財務籌劃鈔票流量表，綜合考慮項目計算期內(nèi)各年投資活動、融資活動和經(jīng)營活動所產(chǎn)生各項鈔票流入和流出，計算凈鈔票流量和合計盈余資金，分析項目與否有足夠凈鈔票流量維持正常運營。還款資金來源于項目所形成凈利潤、折舊、攤銷?？紤]到本項目安排還款期過短，還本承擔就過重，導致為維持資金平衡籌措短期借款1000萬元，本項目以三次分貸、滾動還款，減輕各年資金成本和還款承擔。此外考慮到運營期前期還本付息承擔過重，故采用邊建邊生產(chǎn)方式，運營期前期財務生存能力增強。本項目判斷項目財務生存能力指標累積盈余資金除第一年顯示為正：1.擁有足夠經(jīng)營凈鈔票流量滿足財務可持續(xù)基本條件。在運營初期