花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告樣本

《山東恒生置業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)淄博市恒生都市花園項(xiàng)目》可行性研究報(bào)告編制單位、人員一覽表編制單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人審核重要編寫人員 目錄 第一章總論······································1項(xiàng)目及承辦單位概況可行性研究根據(jù)重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 第二章項(xiàng)目提出背景和建設(shè)必要性···········7第一節(jié)項(xiàng)目提出背景項(xiàng)目建設(shè)必要性 第三章市場分析與建設(shè)規(guī)?！ぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁ?3市場分析建設(shè)規(guī)模第四章建設(shè)條件及位置選取·······················20建設(shè)條件市政配套設(shè)施場址選取第五章項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案······························25項(xiàng)目構(gòu)成內(nèi)容設(shè)計(jì)根據(jù)總體規(guī)劃方案建筑設(shè)計(jì)構(gòu)造設(shè)計(jì)公用配套設(shè)計(jì)第六章環(huán)境影響和安全防護(hù)·····················40環(huán)保安全防護(hù) 第七章節(jié)能·····································42 第八章組織機(jī)構(gòu)與管理··························43建設(shè)期組織機(jī)構(gòu)及管理物業(yè)管理 第九章項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度····························45 第十章投資估算與資金籌措·····················46投資估算資金籌措與使用籌劃第十一章經(jīng)濟(jì)效益及社會效益分析··············47經(jīng)濟(jì)效益分析銷售收入、稅金及附加和利潤估算社會效益分析第十二章結(jié)論與建議···························51附表1-5附件

第一章總論項(xiàng)目及承辦單位概況項(xiàng)目簡介1、項(xiàng)目名稱臨淄世貿(mào)中心建設(shè)項(xiàng)目2、項(xiàng)目承辦單位山東恒生置業(yè)發(fā)展有限公司3、法人代表姓名及職務(wù) 姓名：黃黎明 職務(wù)：董事長兼總經(jīng)理4、法定地址及聯(lián)系電話 地址：淄博市張店區(qū)華光路96號819室 電話：3116719；31601885、項(xiàng)目性質(zhì) 新建6、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目占地面積23.46公頃，總建筑面積322929.73平方米，其中住宅建筑面積196176.43平方米，公建建筑面積126753.3平方米，涉及商業(yè)建筑面積31747.48平方米，會所建筑面積2992.92平方米,超市面積39852.19平方米，服務(wù)性公建面積52160.71平方米。7、建設(shè)期 建設(shè)期3年，1月開工建設(shè)。8、項(xiàng)目投資規(guī)模和資金來源投資規(guī)模：項(xiàng)目總投資6億元，其中：開發(fā)建設(shè)投資59500萬元，經(jīng)營資金500萬元；第一年資金投入29000萬元，次年資金投入24000萬元,第三年資金投入7000萬元。資金來源：公司合計(jì)自籌5萬元，銀行貸款8000萬元。9、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 經(jīng)營收入66208.00萬元 利潤總額3066.56萬元 創(chuàng)利稅6708.00萬元投資利潤率5.11% 投資利稅率11.18% 資本金利潤5.90%二、建設(shè)單位概括 山東恒生置業(yè)發(fā)展有限公司成立于，公司注冊資金3000萬元，既有職工28人，土木工程構(gòu)造、財(cái)會、經(jīng)濟(jì)、記錄等專業(yè)技術(shù)人員中高檔職稱10余名，從業(yè)人員具備豐富專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)從業(yè)素質(zhì)。具備技術(shù)、資金、人才優(yōu)勢，積極致力于都市居民商品住宅開發(fā)建設(shè)事業(yè)。本項(xiàng)目建設(shè)有六層高檔住宅和公建涉及酒店、超市，并在充分體現(xiàn)環(huán)保節(jié)能、智能化管理、安全等當(dāng)代居住規(guī)定同步，力求提高住房科技含量和實(shí)用化程序，建筑樓板采用全現(xiàn)澆技術(shù)，墻體為節(jié)能保溫材料，單戶面積從85平方米到130平方米，樓層高、空間大，實(shí)用率超過82%，整個工程將于3年內(nèi)交付使用。以先進(jìn)工程管理，成熟社會配套，抱負(fù)環(huán)境位置，并在建設(shè)、開發(fā)、服務(wù)等方面積累經(jīng)驗(yàn)，不斷發(fā)展壯大公司實(shí)力。公司在-房地產(chǎn)開發(fā)工作中，以本項(xiàng)目為重點(diǎn)控制造價(jià)、科學(xué)施工，保證工程質(zhì)量，3年內(nèi)完畢本項(xiàng)目施工建設(shè)；同步，通過學(xué)習(xí)創(chuàng)新、開拓市場，強(qiáng)化營銷管理，實(shí)現(xiàn)預(yù)定銷售目的，獲得良好經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，滿足社會對房地產(chǎn)越來越高質(zhì)量規(guī)定。公司將堅(jiān)持“追求卓越、服務(wù)真誠”公司精神，堅(jiān)持客戶至上、質(zhì)量第一原則，加強(qiáng)管理、科學(xué)施工，以一流質(zhì)量，一流服務(wù)，一流管理，一流戶型設(shè)計(jì)，精心打造通向市場“精品工程”，創(chuàng)造更多名牌，為淄博市都市建設(shè)和居民住宅水平提高做出新貢獻(xiàn)。第二節(jié)可行性研究根據(jù)一、可行性研究根據(jù)山東恒生置業(yè)發(fā)展有限公司與就編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告訂立合同。《中華人民共和國建筑法》。《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》?！抖际蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》。1998年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鄉(xiāng)住房制度改革，加快住房建設(shè)告知》。省、市、區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“九五”及遠(yuǎn)景目的綱要和“十五”籌劃。省、市建設(shè)工程收費(fèi)根據(jù)和收費(fèi)原則。山東恒生置業(yè)發(fā)展有限公司提供經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料。其他關(guān)于國家政策及信息資料。二、可行性研究范疇項(xiàng)目背景和建設(shè)必要性市場分析及建設(shè)規(guī)模場合選取及建設(shè)條件項(xiàng)目技術(shù)方案和建設(shè)方案項(xiàng)目環(huán)保和節(jié)能實(shí)行進(jìn)度安排管理機(jī)構(gòu)投資估算及效益分析研究結(jié)論和建議三、可行性研究原則（一）以創(chuàng)造21世紀(jì)文明居住環(huán)境為主導(dǎo)，以推動住宅公司當(dāng)代化，不斷提高居住區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)水平和綜合功能質(zhì)量為目的，以滿足不同層次社會需求，實(shí)現(xiàn)社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)一為基本目的。（二）充分體現(xiàn)“以人為本”思想，面向21世紀(jì)針對居民經(jīng)濟(jì)水平提高和生活方式更新，以滿足居民生理、心理上各種需求，努力創(chuàng)造富有特色都市景觀和富有吸引力生活居住環(huán)境。（三）堅(jiān)持節(jié)地、節(jié)能和統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜綜合開發(fā)配套建設(shè)相結(jié)合原則，在建設(shè)中依照實(shí)際狀況，顧及長遠(yuǎn)，做到設(shè)計(jì)新穎、布局舒展、環(huán)境、配套齊全、具備超前性、示范型原則。（四）依照都市規(guī)模原則，本著舒服、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀原則考慮設(shè)計(jì)方案，突出舒服性、生態(tài)性、信息性、文化性原則。（五）堅(jiān)持科技進(jìn)步、擇優(yōu)選取設(shè)計(jì)方案，采用新材料、新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備四新技術(shù)，節(jié)約投資、減少成本，減少能耗，推動居住區(qū)建設(shè)水平提高，堅(jiān)持獲取盡量高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益原則。（六）堅(jiān)持環(huán)境生態(tài)化原則，在滿足日光，通風(fēng)基本上，著重進(jìn)行環(huán)境和綠地系統(tǒng)設(shè)計(jì)建設(shè)，最大限度使居民接受自然，享有自然，同步按照可持續(xù)發(fā)展原則，建立人與自然有機(jī)和諧統(tǒng)一，充分運(yùn)用土地及其他資源，堅(jiān)持“社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益”相結(jié)合原則，實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、自然、生態(tài)在高水平上協(xié)調(diào)發(fā)展。序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注一1二12345678三四五六七八九十123十一1234用地總規(guī)劃用地建筑面積總建筑面積總住宅建筑面積公建建筑面積商業(yè)建筑面積會所建筑面積超市面積酒店面積服務(wù)性公建面積容積率建筑密度居住總?cè)藬?shù)居住總套數(shù)平均每套建筑面積平均每套居住人數(shù)綠地率投資指標(biāo)總投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營投資財(cái)務(wù)指標(biāo)經(jīng)營收入利潤總額投資利潤率投資利稅率公頃萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米%%人套平方米/套人/套%萬元萬元萬元萬元萬元%%23.4632.2919.6112.683.17293．983．025．222523.23%525715021303.532．61600005950050066208.003066.565.11%11.18%總規(guī)劃第三節(jié)重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目提出背景和建設(shè)必要性項(xiàng)目提出背景住宅是人類生存基本條件之一。一種國家居住水平高低，充分反映了這個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會文明限度。國內(nèi)政府從來注重人民住房問題，并采用了一系列辦法，加快住宅建設(shè)，不斷改進(jìn)居民住宅條件。建國以來由于受歷史經(jīng)濟(jì)落后限制和政策局限性，人民群眾住房問題始終沒有得到妥善解決。改革開放以來，國家雖然注重了住宅建設(shè)，并且投入了大量資金，建設(shè)規(guī)模增大，居住條件明顯改進(jìn)，但由于隨著都市人口迅速增長和住房制度不合理等因素，因而住宅建設(shè)遠(yuǎn)不能滿足社會發(fā)展需要。國家“九五”規(guī)劃和遠(yuǎn)景目的中明確提出：“把住宅業(yè)哺育成國內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”。九屆全國人大一次會議上又提出了加快國內(nèi)住房制度改革，把實(shí)物性(福利性)分房改為貨幣化分房，切斷居民對政府和單位依賴，出合一系列優(yōu)惠政策，調(diào)動個人購房積極性，朱總理在九屆人大三次會議工作報(bào)告中指出“住宅建設(shè)將成為國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)”。各地在制定國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展籌劃和地方規(guī)劃使都把住宅建設(shè)放在突出位置，把住宅建設(shè)作為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，以增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)形成和良性循環(huán)發(fā)展，并帶動整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。改革開放以來，國內(nèi)住宅建設(shè)進(jìn)入迅速發(fā)展時期，1979年至1999年，全國城鄉(xiāng)住宅共投資29181億元，新建住宅52.1億平方米（是前29年9.83倍），年均竣工24810萬平方米。國家在推動經(jīng)濟(jì)體制改革同步，對住宅分派制度及住宅建設(shè)投資融資、開發(fā)建設(shè)和管理體制，進(jìn)行了全面改革，摸索在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下如何走出具備中華人民共和國特色解決好住房問題新路子，在許多方面獲得了突破性進(jìn)展，發(fā)生了深刻變化。80年代中期，國家提出住宅建設(shè)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”方針，變化了長期以來分散建設(shè)和忽視配套建設(shè)狀況。通過試點(diǎn)項(xiàng)目帶動，使住宅建設(shè)有效推動了都市總體規(guī)劃實(shí)行和基本設(shè)施建設(shè)，住宅及社區(qū)質(zhì)量有了明顯改進(jìn)。1994年，作為經(jīng)濟(jì)體制改革重大舉措之一，國務(wù)院做出了關(guān)于深化城鄉(xiāng)住房制度改革決定，明確提出：“實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會化”目的；1998年，國務(wù)院又發(fā)出了進(jìn)一步深化城鄉(xiāng)住房制度改革、加快住房建設(shè)告知，核心是停止住房實(shí)物分派推薦住房分派貨幣化，并提出要建立和完善以經(jīng)濟(jì)合用住房為主多層次住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融哺育和規(guī)范住房交易市場，貨幣化分派制度履行，是國內(nèi)城鄉(xiāng)住房制度改革邁出核心一步。1998年六月，全國城鄉(xiāng)住房制度改革和住房建設(shè)工作會議上國務(wù)院副總理溫家寶指出：穩(wěn)步推動住房商品化、社會化、逐漸建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制和國內(nèi)國情城鄉(xiāng)住房新制定；加快住房建設(shè)，促使住宅也成為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，不斷滿足城鄉(xiāng)居民日益增長住房需求。從1998年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鄉(xiāng)住房制度改革，加快住房建設(shè)告知》，全國各地普遍把停止住房實(shí)物分派、實(shí)行住房分派貨幣化和加快住房建設(shè)，當(dāng)成1998年房改和住宅建設(shè)中心任務(wù)，制定了深化房改實(shí)行方案。到年終，全國有二十各種省、市、自治區(qū)深化房改方案已出臺，各地基本上停止了住房實(shí)物分派，住房補(bǔ)貼制度正在建立之中，新住房體系正在形成。實(shí)行住房分派貨幣化，一方面會使城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)方式、消費(fèi)行為發(fā)生主線性變化。取消住房實(shí)物分派后，城鄉(xiāng)居民住房將不再依托單位分房、建房，也不再以較低租金水平族住公房而是依照國家不同供應(yīng)政策，依照住房分派貨幣化后來家庭住房支付能力來解決。此外，城鄉(xiāng)居民解決住房將逐漸脫離單位這個環(huán)節(jié)，而直接面向市場。淄博市是一種老工業(yè)都市，長期以來，居民住房問題始終沒有得到較好解決。隨著都市人口增長和都市化水平提高。都市居民對住房改進(jìn)和需要越來越迫切，在新世紀(jì)里，隨著人們生活水平和文化素質(zhì)提高，住房發(fā)展將由“安居型”向“康居型”轉(zhuǎn)化，住房“舒服性、生態(tài)性、信息性和文化性”將成為二十一世及住宅發(fā)展重要特性，當(dāng)前淄博市都市住宅建設(shè)無論數(shù)量上和質(zhì)量上都發(fā)生了很大變化，但與二十一世及住宅發(fā)展重要特性很有很大差距。為了使人民群眾安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定，不斷提高市民居住水平，使淄博市住宅實(shí)現(xiàn)大跨越，山東恒生置業(yè)發(fā)展有限公司擬開發(fā)建設(shè)臨淄世貿(mào)中心項(xiàng)目，將其建設(shè)為具備21世紀(jì)特性“舒服性、生態(tài)性、信息性、文化性”居住區(qū)，以推動淄博市都市住宅建設(shè)向高層次發(fā)展。為了加快項(xiàng)目實(shí)行，獲得政府關(guān)于部門支持，特編制改項(xiàng)目可行性研究報(bào)告上報(bào)。項(xiàng)目建設(shè)必要性一、符合當(dāng)今人居工程發(fā)展方向“安居樂業(yè)”自古就是人類追求一種偉大社會抱負(fù)。為使住房問題引起各國政府關(guān)注，1976年聯(lián)合國在溫哥華召開了第一次人類居住大會提出全球住房戰(zhàn)略。進(jìn)入九十年代以來，聯(lián)合國又相繼余1992年召開了“環(huán)境與發(fā)展”全球首腦會議，1996年召開了“社會發(fā)展”全球首腦會議。1996年6月又在土耳其伊斯坦布爾召開了聯(lián)合國第二次人類居住區(qū)大會(簡稱“人居二”)，會議通過了《伊斯坦布爾宣言》及《人居議程》，提出了人人皆有恰當(dāng)住房和都市化進(jìn)程中人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展莊嚴(yán)任務(wù)，保證人人享有恰當(dāng)住房和使人類居住更安全、更健康、更舒服、更公平、更持久，也更有效率。其全球行動籌劃規(guī)定各國政府承擔(dān)貫徹《人居議程》重要責(zé)任，并強(qiáng)調(diào)都市在貫徹《人居議程》中起重要作用。繼聯(lián)大專項(xiàng)會后，1996年7月國際建協(xié)在巴塞羅納召開第十九屆大會，主題是《當(dāng)前與將來---都市中建筑學(xué)》，會議集中探討和展示了五個分題，其中，“人居”分題著重提出了低造價(jià)住宅，適應(yīng)高層人士需要高原則住宅和“另種構(gòu)造”和“以部件來決定居住住宅”等當(dāng)今世界與當(dāng)代“人居”待研究新課題。國務(wù)院副總理鄒家華在“人居二”高檔特別會議上發(fā)言指出“居住條件改進(jìn)使人類文明進(jìn)步最重要標(biāo)志”。二、符合國家、地方政策和規(guī)劃規(guī)定自1979年，中華人民共和國人居工程建設(shè)開始進(jìn)入持續(xù)性發(fā)展時期。1979年至1999年二十年中，全國住宅建設(shè)投資29181億元，新建住宅52.1億平方米，年均竣工24810萬平方米，僅“八五”期間，就完畢投資8416億元，建成住宅10.3億平方米；城鄉(xiāng)居民人均居住面積從1978年3.6平方米增長到1999年9.8平方米；這個投資強(qiáng)度，闡明了改進(jìn)居民住房條件是中華人民共和國政府與人民共同關(guān)懷頭等大事。通過十幾年努力，城鄉(xiāng)居民住房條件獲得了明顯改進(jìn)，但仍有相稱比例擁擠戶及不不大于13歲異性少年同室不以便戶。由19個省、自治區(qū)都市人均住戶面積低于全國平均水平，都市中尚有4000萬平方米危險(xiǎn)住房需要改造，住房成套率還較低。為此，建設(shè)部以建計(jì)【1996】第413號文制定了“都市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)‘九五’籌劃與遠(yuǎn)景目的”。該項(xiàng)目符合國家“九五”及遠(yuǎn)景目的規(guī)劃中，把住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)規(guī)定精神；符合九屆人大第一次會議通過《政府工作報(bào)告》中提出“積極推動住房制度改革，采用切實(shí)辦法，增進(jìn)住宅商品化，使居民住宅建設(shè)成為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”精神。第九屆人大第二次會議上政府工作報(bào)告中朱總理指出：“在擴(kuò)大投資需求同步，要采用有力辦法引導(dǎo)和擴(kuò)大消費(fèi)規(guī)定，形成投資和消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長雙重拉動。要通過各種渠道增長城鄉(xiāng)居民特別是低收入群眾收入，加快發(fā)展消費(fèi)信貸，推動城鄉(xiāng)住房制度改革，支持居民購買住房和大件耐用消費(fèi)品”。在九屆人大三次會議上朱總理又指出“住宅產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)”。在九屆人大二次會議上，國家發(fā)展籌劃委員會主任曾培炎在報(bào)告中指出：“理順體制，完善政策，擴(kuò)大住房登高價(jià)值商品消費(fèi)。逐漸建立以個人消費(fèi)為主題消費(fèi)制度，減少福利型，供應(yīng)型、實(shí)物型分派，實(shí)行分派貨幣化。加快推動城鄉(xiāng)住房制度改革，整頓土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，清理各種攤派和收費(fèi)，規(guī)范住房成本構(gòu)成，切實(shí)減少房價(jià)。增長住房信貸，完善二級市場，盡快把住房哺育成新消費(fèi)熱點(diǎn)。倡導(dǎo)和推廣分期付款等大中型用消費(fèi)”。符合淄博市“九五”及遠(yuǎn)景目的規(guī)劃精神；符合省、市今年在經(jīng)濟(jì)工作會議上提出把住宅業(yè)哺育成我省、市新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)規(guī)定。住宅建設(shè)可以帶動許多有關(guān)行業(yè)發(fā)展，哺育和完善建設(shè)事業(yè)市場體系，建立競爭有序市場秩序。市建設(shè)主管部門決定以工程建設(shè)招標(biāo)為龍頭，完善建筑有形市場運(yùn)作，規(guī)范建設(shè)程序和管理體制；抓好房地產(chǎn)市場主體哺育，發(fā)展中介機(jī)構(gòu)，哺育房地產(chǎn)交易二級市場，激活房地產(chǎn)開發(fā)市場，推動住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。國家以把住宅建設(shè)提到了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要位置。隨著居民生活水平提高和住宅需求增強(qiáng)，我市房地產(chǎn)業(yè)將浮現(xiàn)新發(fā)展前景，本項(xiàng)目具備示范作用。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模32.29萬平方米，可提供1502套住房，解決5257人居住問題，為淄博市臨淄區(qū)企事業(yè)單位職工創(chuàng)造良好居住條件，同步可滿足中低收入住房困難戶和無客戶需求，使人民群眾安居樂業(yè)，有助于改進(jìn)淄博市投資環(huán)境，也有助于社會穩(wěn)定和發(fā)展。本項(xiàng)目對啟動房地產(chǎn)市場，帶動有關(guān)行業(yè)發(fā)展是相輔相成，住宅業(yè)發(fā)展可以帶動建材、冶金、化工、輕工、電子、機(jī)械、家具、紡織、玻璃等50各種行業(yè)發(fā)展，同樣有關(guān)行業(yè)發(fā)展給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力物質(zhì)基本，增進(jìn)房地產(chǎn)及有關(guān)行業(yè)步入良性循環(huán)發(fā)展軌道。據(jù)測算，住宅建設(shè)對吸取勞動力投入產(chǎn)出比是1：2，淄博是住宅業(yè)新投入2.65億元，就能帶動有關(guān)產(chǎn)業(yè)增長5億元，房地產(chǎn)能使淄博市GDP增長1%。淄博市是魯中地區(qū)建材基地，淄博市乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對我市經(jīng)濟(jì)增長帶動作用無疑是巨大。以水泥產(chǎn)品為例，在淄博市特大型、大型水泥公司十多家，年產(chǎn)量達(dá)720萬噸。從年初開始，水泥銷售形式趨于轉(zhuǎn)好，價(jià)格緩慢上揚(yáng)，從190元/噸漲到230元/噸。隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步回升，房地產(chǎn)業(yè)對我市經(jīng)濟(jì)拉動作用還將日趨明顯。資料表白，住宅業(yè)對勞動就業(yè)連帶系數(shù)發(fā)卡國家為1：3，對于發(fā)展中華人民共和國家來說，比值更高，可以增進(jìn)裝飾業(yè)發(fā)展，帶動菜市場、托兒所、學(xué)校、糧店、物業(yè)公司等配套設(shè)施，為下崗職工提供就業(yè)機(jī)會，增進(jìn)住宅市場發(fā)展。本項(xiàng)目對淄博市21世紀(jì)住宅建設(shè)，向舒服性、生態(tài)性、信息性、文化性發(fā)長具備示范和帶動作用，對淄博市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對增進(jìn)兩個文明建設(shè)和社會安定，將發(fā)揮重要作用，因而，本項(xiàng)目建設(shè)是必要。市場分析與建設(shè)規(guī)模市場分析國內(nèi)市場狀況國內(nèi)住宅與房地產(chǎn)業(yè)從90年代發(fā)展到當(dāng)前，成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。從1996年至1999年，國內(nèi)建筑規(guī)?？偭繛槭澜绲谝晃?，并每年都以12億至13億平方米建設(shè)速度推動，1999年，已達(dá)到52億平方米建房總量。當(dāng)前中華人民共和國城鄉(xiāng)人均居住面積為9.8平方米，比開放前提高了兩倍。然而與美國人均60平方米、歐洲人均45平方米、新加坡人均26平方米狀況相比較，國內(nèi)居住條件尚有很大距離。隨著人民生活水平發(fā)生深刻變化，改進(jìn)居住條件規(guī)定越來越迫切，全國每年大概1300萬新婚夫婦需要住房，，國內(nèi)都市化水平提高到35%，都市人口增長到4.5億人。到，都市化水平提高到45%，都市人口將達(dá)到6.3億人，如城鄉(xiāng)人均居住面積達(dá)18平方米，就需要城鄉(xiāng)住宅建設(shè)在當(dāng)前每年竣工3億平方米基本上進(jìn)一步加快。據(jù)預(yù)測，到，國內(nèi)都市化水平將達(dá)到45%以上，比1998年增長15個百分點(diǎn)，每年新增城鄉(xiāng)人口近萬。按人均9平方米居住面積計(jì)算，將會有近1.8億平方米潛在住宅需求。若再考慮舊房更新和住房水平提高兩個因素，房地產(chǎn)市場潛在需求就更大。就預(yù)算，至，國內(nèi)每年需新建住房為5.5億平方米。此外，“入世”后來，國內(nèi)住宅用房、辦公用房需求都會增長，國外金融、保險(xiǎn)、旅游、法律等服務(wù)業(yè)都將進(jìn)入國內(nèi)市場，這無疑也為國家內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展帶來新機(jī)遇。由此可見，這個市場開發(fā)前景是相稱誘人。從“九五”開始國家把住宅業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展，國家、省、市都把住宅作為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。住宅消費(fèi)水平提高逐漸成為人民生活改進(jìn)一種重要標(biāo)志，只有深化住房制度改革，加快住房建設(shè)，才干保證人民群眾安居樂業(yè)，進(jìn)一步提高生活質(zhì)量。在21世紀(jì)最初五到十年內(nèi)，關(guān)于機(jī)構(gòu)預(yù)測，國內(nèi)住房發(fā)展將達(dá)到如下某些重要目的：全國城鄉(xiāng)居民人均住房居住面積達(dá)到18平方米；到解決住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量通病，初步滿足居民對住宅合用性規(guī)定；到住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量基本滿足居民長期居住需求，居住環(huán)境有較大改進(jìn)；到初步建立住宅及材料、商品工業(yè)化和材料化生產(chǎn)體系；到初步形成系列住宅建筑體系，基本實(shí)現(xiàn)住宅商品通用和和生產(chǎn)、供應(yīng)社會化；到北方采暖地區(qū)城鄉(xiāng)新建住宅能耗要在1981年住宅能耗水平基本上減少50%，到，在基本上再將能耗30%,到，科技進(jìn)步對住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)率將達(dá)到30%，到提高到35%。由此可見，世紀(jì)之交中華人民共和國住房市場，從數(shù)量、質(zhì)量到科技含量，需求都非常旺盛，國內(nèi)住宅投資和消費(fèi)將繼續(xù)保持較高發(fā)展水平。國內(nèi)房改目的是住宅商品化。住宅即成為商品，她必要遵循市場需求原則，滿足不同層次消費(fèi)者需求。國家記錄局近來發(fā)布1999年全國房地產(chǎn)狀況表白，1999年房地產(chǎn)投資、資金到位和商品房銷售全面上升，呈良好發(fā)展勢頭，居國家計(jì)委、國家記錄局對全國三十五個大中都市房地產(chǎn)調(diào)查記錄，第四季度，隨著房地產(chǎn)開發(fā)適度增長，房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)小幅上漲，與上年同期相比，房屋銷售價(jià)格上漲1.2%，市場形勢十分喜人。住宅建設(shè)與銷售，仍被中央作為激活經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)之一，國家各種政策出臺和房改政策出臺和房改政策出臺，為住宅建設(shè)提供了良好發(fā)展空間，按照中華人民共和國在本世紀(jì)末實(shí)現(xiàn)小康目的，當(dāng)前中華人民共和國居民最迫切需要是住房。隨著都市化步伐加快，中小都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備較大潛力。國家關(guān)于部門出臺住房體制改革方案，將堅(jiān)決制止實(shí)物（福利）分房，切斷居民對政府和單位分房得依賴，將本來用于撥建筑房資金轉(zhuǎn)為向職工發(fā)放住房補(bǔ)貼，提高個人購房積極性，激活住房一級市場。同步按經(jīng)濟(jì)實(shí)用商品房租售比重新測定并大幅度提高房租，增進(jìn)了居民購房心理形成。從1998年下半年起，全國城鄉(xiāng)停止住房實(shí)物分派，實(shí)行住房分派貨幣化。新建經(jīng)濟(jì)合用房原則上只售不租，勉勵職工運(yùn)用工資收入和住房公積金購房，銀行通過發(fā)放個人住房抵押貸款積極支持職工購房。有條件地方也可以按規(guī)定將財(cái)政、單位既有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼協(xié)助職工購房，繼續(xù)履行和完善住房公積金制度，擴(kuò)大金融服務(wù)，增進(jìn)住房商品化。所有商業(yè)銀行在索在城鄉(xiāng)都可以向購買住房職工提供個人住房抵押貸款，取消對個人住房抵押貸款規(guī)模限制。國內(nèi)各專業(yè)銀行增長了1000億貸款支持房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展，積極開辦住房配套設(shè)施貸款業(yè)務(wù)，努力拓展建筑、安裝公司信貸業(yè)務(wù)。據(jù)悉：中華人民共和國工商銀行，在集中全行新增貸款30%投向住房信貸領(lǐng)域，全年工行住房貸款發(fā)放額突破1200億元，增長額達(dá)到800億元，其中個人住房貸款增長額達(dá)到550億元。上半年，工行住房信貸業(yè)務(wù)始終保持著積極穩(wěn)健增長勢頭，到6月末，全行自營性住房貸款余額1356億元，比年初增長320億元，比1999年同期多增175億元。為支持住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展，工行下半年推出幾項(xiàng)重大舉措，涉及增長住房貸款投放量，將年初擬定500億元住房貸款新增籌劃提高到800億元，個人住房貸款新增量由年初360億元增長到550億元。工行還將依照市場需求，創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種，在全行范疇內(nèi)重點(diǎn)推出個人住房貸款、個人住房裝修貸款、個人商業(yè)用房貸款、二手住房貸款、個人購房首付款貸款、個人家居組合貸款等一系列新業(yè)務(wù)品種。工行將繼續(xù)以客戶為中心，改進(jìn)服務(wù)手段，簡化貸款手續(xù)，減少借款人費(fèi)用支出，同步加快住房信貸業(yè)務(wù)電子化步伐，為客戶提供以便快捷金融服務(wù)。工行已制定了住房信貸工作發(fā)展目的：新增住房貸款800億元，到，所有住房貸款占全行貸款余額力求達(dá)到15%，比初約增長3500億元；個人住房貸款占比例要達(dá)到12%，比年初約增長3000億元。依照新出臺《個人住房公積金管理辦法》，我省住房公積金貸款最長期限由本來延長到30年；貸款利率由本來5檔，減少為2檔；最高年歷旅由5.4%降為4.59%；貸款額度由本來規(guī)定不超過家庭成員貸款年限內(nèi)應(yīng)繳住房公積金2.5倍（約為工資總額24%）提高到6倍（站借款年限內(nèi)家庭工資收入總額8%）。近幾年來國內(nèi)住房金融有了長足發(fā)展，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及發(fā)達(dá)國家。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，住房金融(涉及住房開發(fā)貸款和個人住房貸款)在金融體系中占據(jù)相稱比例，普通占信貸總量40%左右，而國內(nèi)局限性10%。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家個人住房貸款占整個住房信貸20%-40%，國內(nèi)當(dāng)前只有建行達(dá)到5%。，其她銀行比例都很小?？v觀經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家及地區(qū)，個人住房貸款期限普通都比較長。美國、丹麥、新加坡等過最長可達(dá)30年；法國、英國、為15-30年；德國儲蓄銀行為6-，抵押銀行為25-30年；馬來西亞為20-25年。在貸款額度上普通都很高。美國在無貸款保險(xiǎn)狀況下，貸款額度普通不超過房價(jià)80%，在有私人抵押貸款保險(xiǎn)狀況下，貸款額度可達(dá)100%；法國普通為60%-80%；丹麥住房信貸機(jī)構(gòu)僅依住房價(jià)值擬定貸款額度，不考慮借款人還款能力，貸款額普通超過房價(jià)80%。而商業(yè)銀行或儲備銀行都十分注重借款人經(jīng)濟(jì)能力。銀行方面已結(jié)識到個人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)低，均在積極擴(kuò)大各自市場，個人方面也已經(jīng)接受了貸款買房觀念，樂意借款，市場十分看好。金融部門進(jìn)一步發(fā)展住宅抵押貸款業(yè)務(wù)等政策出臺，激發(fā)了住房有效需求，促使人們形成想住房找市場觀念，將促使人們把消費(fèi)更多轉(zhuǎn)移到住房上來，哺育個人直接支付住房消費(fèi)，推動了住房商品化，有助于增進(jìn)住宅增長和消費(fèi)需求同步增長，使住宅產(chǎn)業(yè)步入良性循環(huán)發(fā)展軌道。總之，國際房改政策出臺，住宅業(yè)將繼續(xù)作為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)而受到注重。房地產(chǎn)市場消費(fèi)將成為市場熱點(diǎn)，同步將通過政策引導(dǎo)保持住宅建設(shè)增長速度，使住房消費(fèi)從基本滿足居住需求向小康型轉(zhuǎn)化。同步向舒服性、生態(tài)性、信息性、文化性發(fā)展。因而，房地產(chǎn)市場是遼闊。淄博市市場狀況“九五”以來淄博市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，隨著宏觀調(diào)控力度逐漸加強(qiáng)，市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制作用越來越大，房地產(chǎn)市場正朝著規(guī)范、有序、健康方向發(fā)展。近兩年房地產(chǎn)開發(fā)始終是淄博市投資重點(diǎn)之一，對啟動內(nèi)需，拉動經(jīng)濟(jì)增長，起到了一定作用。，住宅建設(shè)繼續(xù)保持較高投入，全年城鄉(xiāng)單位自建和房地產(chǎn)公司開發(fā)住宅投資達(dá)11.9億元；竣工住宅面積124萬平方米；商品房銷售額4.5億元，其中銷售給個人3.7億元，增長42.30%。個人住宅消費(fèi)大量增長，給房地產(chǎn)市場帶來新發(fā)展機(jī)遇。按帶動系數(shù)1.92計(jì)算，拉動全市GDP1.1個百分點(diǎn)，為第三產(chǎn)業(yè)增長做出了貢獻(xiàn)。全市住房價(jià)格1999年平均上漲8%，市場基本實(shí)現(xiàn)了供需平衡。房改工作已開展近年，房改政策進(jìn)一步人心，群眾消費(fèi)觀念開始轉(zhuǎn)變，隨著我市居民儲蓄余額逐漸增長以及房改辦法不斷完善和力度加大，群眾住宅商品化意識不斷加強(qiáng)，有國家、金融等優(yōu)惠政策支持，群眾有比較強(qiáng)烈購房欲望，商品房作為新消費(fèi)熱點(diǎn)潛在需求已經(jīng)形成。隨著住房制度進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)二、三級市場即將開放。九十年代以來，淄博市住房一級市場（也稱增量住房交易市場）發(fā)展迅猛，但住房二級市場（也稱存量住房交易市場）發(fā)展緩慢。據(jù)調(diào)查，全市城鄉(xiāng)居民自有住房已超過50%；自有住房家庭部滿足現(xiàn)狀超過60%，通過上市交易，可達(dá)到改進(jìn)住房條件目。開放住房二級市場既有助于存量住房資源有效配備和合理運(yùn)用，更有助于居民住房潛在需求轉(zhuǎn)化為住房現(xiàn)實(shí)需求。居民自有住房上市交易所增長投資和消費(fèi)，是住宅產(chǎn)業(yè)成為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)重要環(huán)節(jié)。當(dāng)前淄博市開放二級市場條件已經(jīng)具備。這是由于：（一）除少數(shù)公司外，我市公有住房產(chǎn)權(quán)已出售給個人。（二）從1998年終已停止住房實(shí)物分派，逐漸實(shí)行住房分派貨幣化；（三）住房公積金制度已經(jīng)建立；（四）住房租金水平提高到2.18元/平方米，并盡快創(chuàng)造條件達(dá)到成本租金水平；（五）住房補(bǔ)貼已按月工資基數(shù)25%比例計(jì)算列入工資逐月發(fā)放；（六）國家為城鄉(xiāng)中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)合用住房；（七）對最低收入家庭由政府提供廉租住房；（八）對家庭確有困難離退休職工，民政部門擬定社會救濟(jì)現(xiàn)象和非在職優(yōu)撫對象仍執(zhí)行本來減免政策。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前，淄博是多數(shù)居民房改、房產(chǎn)全沒有辦理，房地產(chǎn)二級市場沒有完全放開，同步由于無房戶和住房困難戶受夠房能力限制，淄博市大多數(shù)無房戶和住房困難戶傾向于購買二手房，這某些人占到購房者70%左右，而當(dāng)前可以交易二手房數(shù)量太少，多數(shù)來源于某些企事業(yè)騰出來自管房以及某些購房散戶留下舊房，只占當(dāng)年可購買房1/6左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到購房者需要。這就導(dǎo)致了當(dāng)前大概有50%左右購房者購房難。當(dāng)前，淄博市抓住國家加快住宅建設(shè)機(jī)遇，加快住宅建設(shè)，整體發(fā)展勢頭良好。一是大力開展舊城區(qū)改造和新區(qū)綜合開發(fā)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，培植建筑經(jīng)濟(jì)。二是住宅和房地產(chǎn)業(yè)投資增長較快。全年完畢房地產(chǎn)投資15億元。新開發(fā)住宅面積169萬平方米。商品房施工面積251萬平方米。其中住宅施工面積244萬平方米；三是銷售形勢看好，全年商品房銷售面積269.24萬平方米，其中住宅銷售面積230萬平方米，住宅逐漸成為居民新銷售熱點(diǎn)；四是消化空置房工作獲得較大進(jìn)展，全市空置率約為3%左右，空置房面積3萬平方米；五是商品房價(jià)格有所上揚(yáng)，99年商品房價(jià)比98年增長8%，今年仍將緩慢上升。據(jù)抽樣調(diào)查分析，當(dāng)前淄博是住房消費(fèi)傾向重要有二種：即“安頓型”與“舒服型”?！鞍差D型”當(dāng)前住房困難，收入相對較低，有強(qiáng)烈購房意向，但受家庭收入所障，重要消費(fèi)傾向?yàn)樘锥?，面積在60-80平方米左右，承受房價(jià)約在8-10萬左右。“舒服型”當(dāng)前住房寬敞，普通為100平方米左右，大某些為舊房以相對過時，收入相對較高，但為了追求更好生活條件，也有較強(qiáng)購房意向，重要消費(fèi)傾向?yàn)槿叶d二衛(wèi)房等大戶型，面積在120平方米以上，房價(jià)15-20萬或更多均可接受，同步對水、電、暖等配套裝置有了更高規(guī)定。本項(xiàng)目承辦單位以市場為導(dǎo)向，以質(zhì)量和優(yōu)質(zhì)服務(wù)求生存，加大宣傳力度，將散戶購房有集體組織起來集中統(tǒng)一建設(shè)相結(jié)合。本項(xiàng)目所有住房將面向臨淄區(qū)企、事業(yè)單位職工和個體經(jīng)營者無房戶和困難戶。市場前景是非?？捎^。淄博市是全國重要建材基地，有著充分住宅建材所需各種材料?；概_既有是全國知名建筑之鄉(xiāng)，有幾時家建筑工程公司為住宅業(yè)發(fā)展打下了良好基本，改革開放以來，淄博市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速提高，居民生活水平和消費(fèi)水平為居全省乃至全國前列。從國際來看，發(fā)達(dá)國家住宅市場啟動點(diǎn)是家庭年收入與商品價(jià)格比值為1：4-1：6，依照國際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP在1000美元左右時，是一國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展黃金階段。國內(nèi)1998年人均GDP約為700美元，基本上進(jìn)入房地產(chǎn)迅速發(fā)展時期。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平提高，改進(jìn)居住環(huán)境成為必然選取。而淄博是每戶年收入已達(dá)到這個比值。臨淄區(qū)城鄉(xiāng)居民收入高于全市平均水平。構(gòu)造合理、面積適中、設(shè)計(jì)新穎商品住宅必將成為市民消費(fèi)熱點(diǎn)。建設(shè)規(guī)模臨淄世貿(mào)中心規(guī)劃用地23.46公頃，總建筑面積32.29萬平方米。依照建設(shè)地理?xiàng)l件、用地條件、周邊環(huán)境和項(xiàng)目市場需求狀況及資金籌措狀況，擬定建設(shè)規(guī)模為：六層住宅建筑面積為14.38萬平方米，小高層住宅面積為5.23萬平方米，服務(wù)性配套公用建筑5.21萬平方米，商業(yè)用房3.17萬平方米，會所建筑面積0.29萬平方米，住宅總套數(shù)1502套，總居住人口5257人。第四章：建設(shè)條件及位置選取建設(shè)條件自然條件地理位置該項(xiàng)目位于臨淄城區(qū)西部，是臨淄新城區(qū)構(gòu)成某些。北靠齊興路、東依博臨路、南靠人民路。項(xiàng)目距臨淄火車站和長途汽車站6公里左右。距濟(jì)青高速公司臨淄站出入口7公里。均有都市主干道相連，對外交通十分以便，無污染工業(yè)，風(fēng)景秀麗、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美、地面開闊、地理位置優(yōu)越，是十分抱負(fù)居家場合。氣象條件依照淄博市氣象局提供臨淄區(qū)氣象條件如下，本區(qū)域?qū)倥瘻貛О霛駶櫦撅L(fēng)大陸性氣候，具備春旱多風(fēng)，夏熱多雨，天易旱澇，冬寒少雪等特點(diǎn)。一年四季交替分明。1、全年平均氣溫12.8℃2、歷年極端最高氣溫41.2℃3、歷年極端最低氣溫—21.8℃4、歷年平均絕對溫度11.2hpa5、歷年最大絕對濕度37.5hpa6、歷年最小絕對濕度0.2hpa7、歷年平均相對濕度60%8、歷年平均降雨量704.9毫米9、歷年最大降雨量922.6毫米10、歷年最小降雨115.3毫米11、歷年平均降雨天數(shù)833天12、歷年持續(xù)降雨天數(shù)14天13、歷年平均降雪天數(shù)12.5天14、歷年最大積雪厚度24.0厘米15、歷年最大凍土深度48.0厘米16、歷年平均雷日數(shù)34天17、歷年平均霜日數(shù)46.6天18、歷年平均霧日數(shù)11.4天19、歷年平均風(fēng)速3.2m/s工程地質(zhì)條件本項(xiàng)目場區(qū)南高北低，由南向北傾斜，地勢較為平坦，地面高程為38.5米～36.5米之間。依照關(guān)于地質(zhì)顯示該區(qū)域地貌單元屬魯中山地與華北平原過渡帶沖洪積傾斜平原，第四系地層厚度由南向北逐漸變厚，其地表完整，地貌形態(tài)單一，當(dāng)前建設(shè)單位正對工程地質(zhì)進(jìn)行勘察。水文地質(zhì)該項(xiàng)目依照調(diào)查，區(qū)域地下水位較低并且較穩(wěn)定，地下水開采重要用于澆地和公司生產(chǎn)用水，對本項(xiàng)目建設(shè)無影響。地震依照國家1992年頒布《中華人民共和國地震烈度區(qū)劃圖》劃分，該區(qū)域?qū)儆趯庫o地帶，地震基本烈度為7度。社會經(jīng)濟(jì)條件淄博市歷史悠久，文化燦爛，是國務(wù)院批準(zhǔn)山東半島經(jīng)濟(jì)開放區(qū)都市和“較大市”，是山東省經(jīng)濟(jì)中心之一，1992年跨入全國都市綜合實(shí)力50強(qiáng)之列。1994年國內(nèi)生產(chǎn)值在全國各都市中居第28位，1999年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值568億元，地方財(cái)政收入22.5億元，全市城鄉(xiāng)居民人均生活費(fèi)收入達(dá)到6250元。淄博工業(yè)基本雄厚，工業(yè)門類比較齊全，重要有石油、化工、陶瓷、建材、機(jī)電、冶金、塑料等35個行業(yè)，擁有一大批在全國、全省占有重要地位工業(yè)產(chǎn)品，是全國重要綜合性工業(yè)都市和山東省經(jīng)濟(jì)中心之一。淄博市地處魯中腹地，交通，通訊等都市基本設(shè)施條件優(yōu)越，對項(xiàng)目建設(shè)有著良好依托條件。淄博市是全國建材工業(yè)基地之一，是國家計(jì)委、國家建材局批準(zhǔn)全國衛(wèi)生陶瓷發(fā)展基地。在全國各大建材都市中綜合指數(shù)都名列前茅。建筑材料工業(yè)是我市支柱產(chǎn)業(yè)之一，門類齊全、規(guī)模大，重要有水泥（年產(chǎn)721.5噸）、平板玻璃（年產(chǎn)245.7萬重量箱）、建筑和衛(wèi)生陶瓷、鋼鋁塑門窗、花崗巖、大理石、涂料壁紙、燈具、內(nèi)外裝飾等?！笆濉逼陂g，淄博市將要建成全國重要大型建材基地，為項(xiàng)目建設(shè)提供了充分材料來源。交通運(yùn)送條件淄博是山東省重要交通樞紐都市，鐵路、公路密度均居全省第一。市內(nèi)鐵路總長558公里，膠濟(jì)線（青島—濟(jì)南）和淄八、淄東線（淄博—八陡，淄博—東營）為主干呈“十字型”貫通全市。有十五條公路干線通往全國各地，濟(jì)青高速公路與正在建設(shè)中濱萊（濱州—萊蕪）高速公路，交匯于淄博市中心張店，縱橫貫通全市南北與東西。市中心張店距濟(jì)南國際機(jī)場和青島港分別為70公里和210公里。該項(xiàng)目西鄰建設(shè)中齊魯石化工業(yè)園，北鄰濟(jì)青高速公路，距臨淄站入口約7公里，南有309國道，對外交通十分便利。第二節(jié)市政配套設(shè)施供電該項(xiàng)目所需供電由人民路西首變電站接入本社區(qū)變電站直接送至社區(qū)住宅配電箱，采用電纜直埋方式，供電有保障。供水經(jīng)估算，該項(xiàng)目最大供水量2300立方米/日，給水可由人民路都市主干管接入，枝狀供水，供水有保障。排水排水采用雨污分流制排水系統(tǒng)，雨水往各極雨水管網(wǎng)匯集后，就近排入都市雨水干管，生活污水沿社區(qū)地勢東南高，西北低，布置排入人民路排污管道。通訊淄博是魯中郵件解決中心和電信中樞，全市電話互換機(jī)裝機(jī)總?cè)萘恳淹黄?0萬門，可直撥全國各地和世界120各種國家和地區(qū)。移動電話和無線尋呼系統(tǒng)配套成網(wǎng)。本項(xiàng)目所需電信可由附近程控電話網(wǎng)電纜交接箱接入，戶外電話線采用直埋電纜線，通訊有保障。天燃?xì)馓烊細(xì)饪捎扇嗣衤访簹夤局鞴苈方尤?，采用技狀低壓管網(wǎng)，區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)煤氣調(diào)壓站一處，供氣有保障。供熱本項(xiàng)目供熱重要為冬季取暖用，可由人民路熱力公司主管路接入調(diào)壓站后，環(huán)狀供應(yīng)顧客，供熱有保障。建筑材料來源淄博市是全國知名建材基地，有著豐富建材資源，萊蕪黃沙儲備豐富且運(yùn)送便利，運(yùn)程較短，工程所需黃沙可由萊蕪運(yùn)來，工程所需磚及石料由本地解決，水泥鋼材就近采購，供應(yīng)木材也可在本地市場購得，可滿足工程需要。山東省盛產(chǎn)石油，既有多家生活瀝青廠家，工程所用瀝青可從齊魯石化購買，建材有保障。場址選取依照上述條件綜合分析論證，從地理位置、自然條件、氣象和地震資料交通基本設(shè)施條件、社會經(jīng)濟(jì)協(xié)作條件等分析，本項(xiàng)目選址是可行，本項(xiàng)目擬選在人民路以北、齊興路以南、博臨路以東，本項(xiàng)目規(guī)劃用地23.46公頃。（詳見項(xiàng)目地理位置圖）項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目構(gòu)成內(nèi)容本項(xiàng)目重要由19.61萬平方米住宅工程，12.68萬平方米公建工程，涉及3.17萬平方米商業(yè)建筑工程，0.29萬平方米會所建筑工程，3.02萬平方米酒店建筑工程，3.98萬平方米超市工程，5.21萬平方米服務(wù)性公建工程、道路、停車場、康樂設(shè)施、綠化帶及室外管線工程等構(gòu)成。詳細(xì)構(gòu)成如下：住宅工程本項(xiàng)目住宅建筑面積共計(jì)19.61萬平方米，其中，小高層八幢，別的為6層；由六室三廳三衛(wèi)、四室三（兩）廳三（兩）衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)等四種戶型構(gòu)成，共計(jì)1502套。公用工程本項(xiàng)目公用建筑重要涉及物業(yè)管理、商業(yè)服務(wù)、酒店、超市、文化活動中心、幼托、衛(wèi)生站、垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁，以及水、電、郵政、暖、煤氣配套用房等構(gòu)成，總建筑面積為12.68萬平方米。道路道路共分三級，社區(qū)主路紅線寬10米，路面寬7米；環(huán)路寬5米，宅前路2.5～3.5米，道路占地12.30%。綠化區(qū)內(nèi)綠化分四級，中心綠地、街頭綠地、景觀綠地和庭院綠地。中心綠地與庭院綠地由林蔭步道連結(jié)，形成有主、有次、點(diǎn)、線、面相結(jié)合綠化系統(tǒng)，社區(qū)總綠地率達(dá)32.61%。室外管線工程室外管線工程涉及優(yōu)質(zhì)給水管道、自備井水管道、污水管道、雨水管道、電力電纜、電信電纜、熱力管道及有線電視線網(wǎng)和液化氣管道。設(shè)計(jì)根據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)根據(jù)重要有：一、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》；二、《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》；三、《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180—93）；四、淄博市都市總體規(guī)劃；五、淄博市規(guī)劃局批準(zhǔn)《臨淄世貿(mào)中心詳細(xì)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)方案》；六、《淄博市都市規(guī)劃管理辦法》；七、國家、省、市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)文獻(xiàn)精神；八、開發(fā)單位提供關(guān)于技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料。第三節(jié)總體規(guī)劃方案規(guī)劃指引思想和原則功能性原則臨淄世貿(mào)中心作為淄博市一流當(dāng)代化居住社區(qū)，必要滿足住宅居住性、舒服性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性，在經(jīng)濟(jì)合用前提下，采用新技術(shù)、新材料、新理念，體現(xiàn)21世紀(jì)都市居民對居住生活綜合規(guī)定。充分體現(xiàn)“以人為本”原則，面向21世紀(jì)，創(chuàng)造高品質(zhì)環(huán)境，精心塑造生動和諧建筑群體和開放、優(yōu)美內(nèi)部環(huán)境，布置親切宜人駐留活動空間和步行系統(tǒng)，配備完善設(shè)施，強(qiáng)化歷史文化氛圍，滿足人們對物質(zhì)文明和精神文明高需求。按照可持續(xù)發(fā)展原則，建立人與自然有機(jī)和諧統(tǒng)一體，充分運(yùn)用土地及其他資源，實(shí)現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)與自然生態(tài)在更高水平上協(xié)調(diào)發(fā)展。堅(jiān)持環(huán)境生態(tài)化原則，滿足日照、采光和通風(fēng)要示，著重進(jìn)行步行環(huán)境和綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，最大限度使居民接近、享有自然。堅(jiān)持科技進(jìn)步原則，采用四新成果，推動規(guī)劃設(shè)計(jì)及居住區(qū)建設(shè)水平提高。把握實(shí)際性問題，提高切實(shí)可行辦法，保證規(guī)劃管理可操作性，把握規(guī)劃動態(tài)持續(xù)性特點(diǎn)，使規(guī)劃近、遠(yuǎn)期結(jié)合，便于滾動性實(shí)行，同步使規(guī)劃富有彈性，以利于開發(fā)建設(shè)開展與進(jìn)行?？傮w布置應(yīng)按照使用功能規(guī)定進(jìn)行功能分區(qū)，要做到交通合理，綠化系統(tǒng)完善，充分運(yùn)用地形合理布局，空間布置和周邊環(huán)境協(xié)調(diào)。形成配套完善公共設(shè)施服務(wù)體系。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)因地制宜臨淄世貿(mào)中心西依博臨路、南靠人民路，規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)充分運(yùn)用。在設(shè)計(jì)中，以“借景”和“造景”手法引入社區(qū)，精心解決人—建筑—環(huán)境三者關(guān)系，形成社區(qū)良好環(huán)境。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)新理念—規(guī)劃設(shè)計(jì)與景觀環(huán)境設(shè)計(jì)同步進(jìn)行，采用雙動設(shè)計(jì)，以互補(bǔ)互改達(dá)到較完善統(tǒng)一。在設(shè)計(jì)中注重都市設(shè)計(jì)、社區(qū)設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)，注重社會效益等。由于隨著人們對居住規(guī)定日漸提高，清新怡人空氣、寬闊舒服居住空間、觸目可見花園景象，成為社區(qū)重要環(huán)境質(zhì)量標(biāo)志。而當(dāng)代生活緊張又布滿競爭，人們在物質(zhì)需求得到滿足同步，又在內(nèi)心深處渴望回歸自然、接近自然、崇尚綠色生態(tài)生活社區(qū)。透過自家明亮玻璃窗，時刻都會感覺置身于生機(jī)盎然綠意中。（三）強(qiáng)調(diào)環(huán)境資源均好性，實(shí)行均享理念。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上要以“均享”為原則，讓每個住戶都能平等地享有資源，都能獲得等同價(jià)值回報(bào)，要達(dá)到“均享”目，就要“分散”到每幢住宅前，每個院落里，甚至每戶窗前。（四）倡導(dǎo)“人車分流”、“以人為本”當(dāng)代居住模式，避免互相干擾，保證居住環(huán)境質(zhì)量。（五）依照買方市場需求，整個社區(qū)設(shè)計(jì)了各種住宅類型，從原則較高躍層多室戶到普通原則少室戶，戶型種類齊備，適銷對路。（六）環(huán)境色彩設(shè)計(jì)建筑和環(huán)境色彩也是社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)重要內(nèi)容之一，色彩既要和諧統(tǒng)一又要有變化。既要和諧統(tǒng)一又要有變化。社區(qū)主色調(diào)要統(tǒng)一，局部色彩又要豐富、生動，以增強(qiáng)社區(qū)各院落辨認(rèn)性。該社區(qū)以大面積具備特色屋頂建筑，綠色草坪和樹木，淺黃色并帶有深灰色塊墻面，藍(lán)色天空為背景，構(gòu)成了社區(qū)主色調(diào)。陽臺、住宅入口，道路鋪裝色彩與形式均有不同。規(guī)劃總體布局規(guī)劃目的臨淄世貿(mào)中心處在臨淄區(qū)一種重要位置，因而，它形象塑造應(yīng)具備鮮明標(biāo)志性和易辨認(rèn)性。同步，還應(yīng)具備21世紀(jì)新面貌、新風(fēng)采，使得公眾可以產(chǎn)生強(qiáng)烈認(rèn)同感，成為淄博市都市建筑中重要節(jié)點(diǎn)之一，成為淄博市住宅建設(shè)中一條亮麗風(fēng)景線。要做到：1、成為淄博市具備標(biāo)志性住宅社區(qū)。2、完善該地區(qū)中心格局，滿足居民對于都市空間、生活空間需要，提高公眾對于該區(qū)域使用質(zhì)量。3、地區(qū)原有景觀形象，使其成為淄博市新具備代表性有機(jī)構(gòu)成某些，提高人民生活質(zhì)量。4、進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時充分保證該地基本使用功能?？傮w規(guī)劃構(gòu)思依照規(guī)劃部門規(guī)定，建筑退界范疇為北部退齊興路紅線6米，即退征地邊界29.5米，東部新建一條22米寬規(guī)劃道路，建筑退道路紅線6米，即退征地邊界17米，南部退人民路邊界14米，西部退博臨路14.1米，道路紅線5米。按照此規(guī)定，總體規(guī)劃布局如下：1、社區(qū)主入口設(shè)立在社區(qū)南面人民路上，使整個社區(qū)面向整個臨淄市區(qū)，并使社區(qū)主入口借助于其開暢都市環(huán)境，使社區(qū)環(huán)境內(nèi)外交融。次入口設(shè)立在道路上，人們在此進(jìn)出社區(qū)，安靜舒暢，倍感輕松。2、規(guī)劃布局：該社區(qū)以多層住宅為主，局部11躍12層小高層住宅、某些公建。在社區(qū)南面沿人民路西支一側(cè)設(shè)立三層商場，以以便社區(qū)內(nèi)居民尋常生活。沿博臨路設(shè)立多層住宅，入口處開敞、寬闊、與中心綠地渾然一體，沿中心綠化設(shè)立小高層住宅，使更多住宅能享有到更好景觀，既滿足日照規(guī)定，又有更好視野。由于考慮到社區(qū)規(guī)劃紅線退界問題，在社區(qū)沿博臨路一某些，社區(qū)和都市道路之間，咱們設(shè)立了一長條街頭綠地，即以便退界，又可以把整個社區(qū)與喧鬧都市道路隔開。整個社區(qū)從總體上分為三個組團(tuán)，一種中心，以社區(qū)公共活動中心向四周輻射，在各個局部內(nèi)均有各自具備特色景觀節(jié)點(diǎn)，以社區(qū)公共活動中心互相呼應(yīng)，形成一種有機(jī)整體。3、道路系統(tǒng)車行系統(tǒng)：社區(qū)車行系統(tǒng)從主入口開始，至社區(qū)次要出入口，社區(qū)車行道路呈環(huán)狀，社區(qū)人行景觀系統(tǒng)可以不受車行干擾，建立“人車分流”道路系統(tǒng)。社區(qū)中心綠化被環(huán)繞在車行道路系統(tǒng)內(nèi)部，使行車環(huán)線不再影響社區(qū)居民休閑、散步等活動。為了以便社區(qū)內(nèi)居民和出入社區(qū)外來人員停車，在社區(qū)中心地帶設(shè)立了一地下停車場，并在各組團(tuán)中心設(shè)立了三塊地面停車場，以便車輛進(jìn)出，減少車輛對社區(qū)交通、環(huán)境干擾，提高整個社區(qū)安全性有序性，使居民在一種相對較為安靜環(huán)境中生活。步行系統(tǒng)：通過社區(qū)主入口經(jīng)社區(qū)公共活動中心始終縱深沿伸，貫穿整個社區(qū)，為社區(qū)居民建立了休閑、健身步行帶，社區(qū)綠化步行帶與社區(qū)內(nèi)部各個景觀節(jié)點(diǎn)相映成趣，人們在行走時，可以隨心所欲地欣賞路邊景色。4、景觀與綠化系統(tǒng)景觀軸線：社區(qū)主入口經(jīng)入口廣場始終縱深沿伸，貫穿社區(qū)南北，為社區(qū)景觀主軸線，它不但是本社區(qū)景觀體現(xiàn)，也是本社區(qū)最能體現(xiàn)住宅建筑空間、特色和休閑氛圍景觀軸線。社區(qū)景觀次要軸線是貫穿社區(qū)東西一條軸線，重要由綠化帶構(gòu)成，以其優(yōu)美、閑靜綠化空間意象，與社區(qū)景觀主軸縱橫交錯、相輔相成、互相輝映。整個社區(qū)內(nèi)還以居民步行系統(tǒng)形成多條景觀路軸，聯(lián)系各種景觀節(jié)點(diǎn)，如“綠化珠鏈”鑲嵌于整個住宅社區(qū)。景觀節(jié)點(diǎn)：本社區(qū)別別以入口、廣場、建筑圍合空間形成景觀節(jié)點(diǎn)，主入口處入口門廳為社區(qū)門戶節(jié)點(diǎn)，以建筑半圍合而成，起到提示進(jìn)入本社區(qū)作用，并形成獨(dú)特社區(qū)景觀特點(diǎn)：次入口以標(biāo)志性構(gòu)架，使社區(qū)具備強(qiáng)烈易辨認(rèn)性。社區(qū)內(nèi)部有許多景觀節(jié)點(diǎn)，通過綠化帶連接，以社區(qū)中心綠地為中心，綠地向社區(qū)各個方向滲入，使整個社區(qū)綠意盎然，生活在其中必然是賞心悅目、心情愉悅5、管線位置（1）區(qū)內(nèi)管線綜合涉及下列8種：①給水管道②雨水管道③污水管道④熱力管道⑤天然氣管道⑥電力電纜⑦有線電視⑧電信管道。（2）本管線綜合布置普通應(yīng)和道路中心線或建筑線平行，同一種管線之間距離或管線與建筑物之間水平距離要滿足技術(shù)、衛(wèi)生、安全上規(guī)定。（3）兩種管線交叉時，壓力管道讓重力自流管道、小管道讓大管道，可彎曲管道讓不彎曲管道，還沒有建設(shè)管道讓已建成管道。（4）電信管道、有線電視及電力電纜，其最小復(fù)蓋深度應(yīng)控制在0.8米，液化氣管道、熱力管道及給水管道其最小埋土深度應(yīng)控制在1米。各種道路坡度方向應(yīng)東高西低，南高北低，詳見規(guī)劃平面布置圖。（三）重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地：23.46ha總建筑面積：322929.73平方米其中：住宅建筑面積190176.43平方米公用建筑面積126753.3平方米居住戶數(shù)1502戶其中：A85.645平方米136戶B130.325平方米150戶C116.07平方米162戶D105.435平方米135戶E130.59平方米135戶F116.325平方米95戶G116.365平方米126戶H89.98平方米150戶I93.505平方米36戶J130.685平方米135戶K105—130.94平方米（小高層）242戶居住人口5257人社區(qū)容積率1.25建筑密度23.23%綠地率32.61%道路占地18.30%停車泊位851個戶均停車0.57輛/戶社區(qū)用地平衡表用地性質(zhì)用地面積（ha）所占比例（%）社區(qū)用地23.4610001住宅用地5.392302公建用地2.5332.0903道路用地2.8812.304公共綠地7.6632.61第四節(jié)建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目需按照如下原則進(jìn)行設(shè)計(jì)：（一）本項(xiàng)目設(shè)計(jì)必要認(rèn)真執(zhí)行國家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策及現(xiàn)行關(guān)于規(guī)范，依照國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展需要，按照淄博市都市規(guī)劃和《臨淄世貿(mào)中心詳細(xì)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)方案》規(guī)定，統(tǒng)籌安排，因地制宜，做到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全合用、功能齊全、保證質(zhì)量。（二）充分體現(xiàn)“以人為本”思想和以“舒服、經(jīng)濟(jì)、安全、衛(wèi)生、美觀”為原則，面對21世紀(jì)，針對居民經(jīng)濟(jì)水平提高和生活方式規(guī)定，以滿足居民生理和心理上各種需求，充分強(qiáng)調(diào)空間環(huán)境可居性、舒服性，從生活品質(zhì)出發(fā)，全方位地改進(jìn)和提高住區(qū)可居性，保障生活、交往、育才以及運(yùn)營，充分體現(xiàn)以人為本原則。（三）本項(xiàng)目屬開發(fā)商品住房工程，應(yīng)依照都市規(guī)劃、環(huán)保等方面規(guī)定，按照使用性質(zhì)，應(yīng)符合相應(yīng)地對噪音、采光、透視、日照、溫度、凈化等規(guī)定，要保證工程質(zhì)量。建成中高檔住宅配備合理，環(huán)境幽雅高品位，設(shè)施配套完善智能化生態(tài)社區(qū)。（四）構(gòu)造設(shè)計(jì)要滿足強(qiáng)度、剛度和穩(wěn)定等規(guī)定。（五）所有建筑物設(shè)計(jì)，應(yīng)滿足防火、防腐、防盜等規(guī)定。（六）所有建筑物設(shè)計(jì)，應(yīng)采用布置一體化、尺寸模數(shù)化、構(gòu)件原則化、施工規(guī)范化，以便于施工和減少成本。建筑面積分派本項(xiàng)目住宅面積為19676.43平方米，公共建筑面積為126753.3平方米，總建筑面積為322929.73平方米。建筑布局及住宅設(shè)計(jì)依照本地區(qū)氣候特點(diǎn)和顧客規(guī)定，在保證滿足日照、通風(fēng)、消防、防震和管線埋設(shè)基本上，提高住宅容積率和加強(qiáng)院落圍合感。住宅戶型選用85～130平方米躍層式小高層，85～130平方米多層住宅，以滿足不同生活層次住戶需要。所有住宅朝向皆為南向，住宅日照間距按1:1.5H考慮。住宅設(shè)計(jì)上應(yīng)滿足現(xiàn)行小康住宅設(shè)計(jì)規(guī)定，應(yīng)充分考慮新技術(shù)、新材料應(yīng)用。如使用新型墻體材料、運(yùn)用太陽能（涉及塑鋼門窗、塑料管材、新型防水材料等）使用等等。并且設(shè)計(jì)時應(yīng)使住宅達(dá)到“四表”（水、暖、電、天燃?xì)獗恚┏鰬粢?guī)定，特別是熱表計(jì)量使用，便于將來物業(yè)管理。建筑型式上采用坡屋頂，色彩上應(yīng)以魯中民居老式色彩為主，各組團(tuán)住宅特定位置采用不同顏色，使居民增強(qiáng)辨認(rèn)性、領(lǐng)域感。充分發(fā)揮底層、頂層部位特點(diǎn)，住宅造型平面布局合理，采用行列、層次錯接組合，既具備良好通風(fēng)、采光，又便于圍合空間，立面造型新穎，形成老年人、小朋友各類室外活動場合，老幼相宜，氣憤融融，創(chuàng)祥和、安定氛圍，既豐富立體空間，又點(diǎn)綴社區(qū)形態(tài)。建設(shè)原則室內(nèi)外裝飾1、外墻面：依照環(huán)境設(shè)想選取以不同淺色調(diào)為主外墻立面涂乳膠漆，頂部灰白坡屋面造型點(diǎn)綴。2、裝飾：地面水泥沙漿壓光，墻面混漿壓光。廚房、廁所在面為防滑面磚，廚房、廁所采用瓷磚墻面，并加強(qiáng)地面防水解決。某些高檔商品房可考慮內(nèi)部裝修。門窗1、外窗及后陽臺均采用塑鋼窗帶紗窗。前陽臺不封閉，底層設(shè)防護(hù)網(wǎng)。2、陽臺均采用木制門連窗，門為半截玻璃板門。前陽臺門帶紗扇。3、樓宇設(shè)防盜門，分戶門也為防盜門，別的為夾板門。4、窗臺板：廳及臥室為普通水泥窗臺，不外探。5、窗簾盒：由戶主自己選取安裝。屋面做法：爐渣保溫。防水采用新型屋面防水材料。給排水系統(tǒng)：給水管采用DPC管，室內(nèi)排水管采用PVC塑料管。室外埋地某些可采用鑄鐵管及混凝土管，并予留太陽能上下水口。構(gòu)造原則：原則層高2.8米，地下室2.10米。按抗震7度設(shè)防。落水管：落水管管材采用PVC塑料管，落水口、斗為鑄鐵。各功能房間建筑和配套設(shè)施按普通原則建設(shè)。第五節(jié)構(gòu)造設(shè)計(jì)構(gòu)造設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建筑中多層住宅和多層、低層公共建筑，其上部構(gòu)造采用磚混構(gòu)造，基本采用條形砼基本。小高層住宅建筑可采用框架構(gòu)造，依照《中華人民共和國地震烈度區(qū)劃圖》規(guī)定，本項(xiàng)目工程按地震烈度七度設(shè)防。墻體采用75號機(jī)磚和爐渣砼空心砌塊，1～2層75號混漿砌筑，上部50號混漿砌筑，構(gòu)件設(shè)計(jì)梁、板、柱要按原則滿足保護(hù)層厚度，構(gòu)造柱、框架圖要用鋼筋與墻體連接，構(gòu)造柱馬牙槎砌筑。重要工程量建筑工程主材用量估算表序號名稱單位數(shù)量平米用量123鋼材木材水泥噸立方米噸77508073468250.0240250.145建筑工程重要工作量估算表序號名稱單位數(shù)量平米用量1234人工用量基本土石方砌體混凝土工日立方米立方米立方米219592211754613240177506.80.3640.410.024第六節(jié)公用配套設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)原則公用設(shè)施設(shè)計(jì)應(yīng)符合安全、可靠、使用以便規(guī)定。本項(xiàng)目公用設(shè)施重要涉及給水排水管道、采暖管道、天然氣管道、通訊電話電纜線和輸配電線路。要做到布局合理，各線路互不干擾，各支管線與主管線互相溝通，覆蓋整個項(xiàng)目區(qū)域并為下期工程打好基本。公用設(shè)施設(shè)計(jì)管線設(shè)計(jì)居住區(qū)內(nèi)設(shè)施有電力、電訊、給水、雨水、污水、熱力、液化氣和有線電視等管線，所有地下敷設(shè)，沿道路走向，折線設(shè)計(jì)，各種線路皆由居住區(qū)要路接入。供電系統(tǒng)本社區(qū)供電涉及：住宅、公建、綠地照明等低壓供變電線路及主干道道路照明，對其進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃。該生活區(qū)用電原則：住宅按4000～6000瓦/戶計(jì)算，公建某些按15瓦/平方米，共計(jì)總供電負(fù)荷約10913KW，本項(xiàng)目用電負(fù)荷為8712KW。本社區(qū)設(shè)立10/0.4KV進(jìn)線變配電室三處，社區(qū)內(nèi)所有供電線路采用直埋方式敷設(shè)，采用VV22型電纜引入樓內(nèi)T接箱分至各相鄰樓內(nèi)。變電室建在生活區(qū)東北部景觀點(diǎn)附近。在生活社區(qū)各重要道路上安裝單叉高壓鈉燈，在綠地和次干道旁安裝各種庭院燈。照明線路采用電纜直埋敷設(shè)，并運(yùn)用定期鐘控制。供熱1、供熱指標(biāo)：住宅樓293KJ/m2，335KJ/m2。2、熱面積：住宅196176.43平方米，公建126753.3平方米，總熱負(fù)荷123.24GJ/h3、熱源及管理布置該區(qū)熱源由人民路熱力公司管道接入，區(qū)內(nèi)設(shè)一加壓站，采暖外管采用枝狀直埋式敷設(shè)。給排水系統(tǒng)給水臨淄世貿(mào)中心居住人口約5257人，人均用水指標(biāo)按150升計(jì)算，社區(qū)居住用水量為800噸/日，輔助商業(yè)顧客用水量為200噸/日，公建會所某些用水量為100噸/日，道路及綠化用水量為200噸/日，未預(yù)見用水及消防用水按20%計(jì)，社區(qū)每天用水總量為1560噸。依照規(guī)劃，社區(qū)供水某些從社區(qū)外市政給水管接入，社區(qū)內(nèi)形成DE150給水主管，由支管接入各顧客單元，社區(qū)內(nèi)消火栓布置在主管上，采用室外地埋式（有明顯標(biāo)志），間距不不不大于120米。污水及雨水排水采用雨、污分流制生活污水排放量為生活用水量80%。依照地形及臨淄西城區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，生活污水經(jīng)社區(qū)路主干管排入人民路政污水管網(wǎng)。雨水沿社區(qū)規(guī)劃道路排入人民路排水管網(wǎng)管道煤氣用氣指標(biāo)：8.2×108kj/戶.月。管網(wǎng)：由人民路煤氣公司主管路接入，經(jīng)穩(wěn)壓后通過管網(wǎng)向顧客供氣，管網(wǎng)沿規(guī)劃道路埋地敷設(shè)。電話通訊及寬帶網(wǎng)社區(qū)通訊及寬帶網(wǎng)規(guī)劃原則按每戶一套考慮，公建某些依照實(shí)際狀況敷設(shè)，線路由地區(qū)網(wǎng)絡(luò)引至社區(qū)電纜交接箱。社區(qū)內(nèi)通訊電纜沿地下管道敷設(shè)，由各電纜入孔井就近引至各戶。消防系統(tǒng)。合理布置固定滅火裝置及內(nèi)外消防給水系統(tǒng)。電視及其她社區(qū)電視電纜從區(qū)廣播電視臺引來，并將電視信號通過電視電纜傳播至各組團(tuán)顧客。敷設(shè)方式與通訊線路相似，兩條管線平行敷設(shè)。住宅智能化設(shè)立計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)通過建立智能平臺、以ATM互換技術(shù)為主干，配合局域網(wǎng)互換技術(shù)和ATM桌面互換技術(shù)及多層合同（ML/MP）互換技術(shù)，實(shí)現(xiàn)單一網(wǎng)絡(luò)上（ATM）和單一顧客設(shè)備（高性能PC）數(shù)據(jù)、視頻、語音綜合服務(wù)。樓宇設(shè)備自動化采用Honeywell最新exell5000建筑物設(shè)備自動系統(tǒng)，對社區(qū)給排水箱液位，交配電、照明、電梯等設(shè)備運(yùn)營監(jiān)控和故障報(bào)警。綜合布線系統(tǒng)（PPS）采用光纜和無屏蔽雙鉸線組合以及星型拓?fù)錁?gòu)造布線，以支持CA、BA、OA等系統(tǒng)。實(shí)現(xiàn)模塊化開放性系統(tǒng)，增長實(shí)用性，提高擴(kuò)充性。公共安全防范系統(tǒng)可視對講、防盜報(bào)警、保安巡邏集成系統(tǒng)，并配以電視監(jiān)控。積極紅外線周界防范及聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)營造安全、舒服居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人性化社區(qū)管理。節(jié)能開關(guān)設(shè)備應(yīng)用樓梯間及公用通道某些，采用聲控開關(guān)或延時開關(guān)，節(jié)約電能，以便使用。環(huán)境影響和安全防護(hù)第一節(jié)環(huán)保概述本項(xiàng)目位于臨淄區(qū)人民路西首，南面為人民路，北面為齊興路，西面為博臨路。環(huán)境狀況良好，水質(zhì)、土壤和植被有較強(qiáng)凈化能力，可以滿足環(huán)保規(guī)定。參照原則（一）《中華人民共和國環(huán)保法》（二）（86）國環(huán)字第002號關(guān)于頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保管理辦法》告知（三）（86）國環(huán)字第003號關(guān)于頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保管理辦法》告知（四）《都市區(qū)域環(huán)境噪聲原則》GB3098—82；（五）《生活飲用水水質(zhì)原則》GJ25.1

—89；（六）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB54—73）；污染源分析及治理辦法本項(xiàng)目屬于住宅社區(qū)建設(shè)，其重要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為保證社區(qū)自身環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定和不對周邊環(huán)境產(chǎn)生影響，對上述污染源必要采用恰當(dāng)治理辦法。重要保護(hù)及治理辦法廢水各住戶產(chǎn)生生活污水及糞便污水進(jìn)化糞池后，可排入市政下水管網(wǎng)。廢氣各住戶廚房采用通風(fēng)排氣辦法，在爐灶上部要設(shè)有帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過濾器吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。廢物本項(xiàng)目廢物重要為生活垃圾，垃圾解決采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔員統(tǒng)一收集清掃、集中。由都市環(huán)保部門運(yùn)往都市垃圾解決場。綠化良好綠化不但能創(chuàng)造優(yōu)美生活環(huán)境，并且在防止污染保護(hù)環(huán)境方面也有特殊作用，一切可綠化綠地均應(yīng)綠化，充分發(fā)揮綠地保護(hù)活動功能和改進(jìn)生態(tài)環(huán)境作用，同步可考慮垂直綠化，以擴(kuò)大綠化覆蓋面，而起到防塵、防噪音，以保證社區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。安全防護(hù)本項(xiàng)目建成后，居住區(qū)內(nèi)應(yīng)加強(qiáng)安全防護(hù)工作，社區(qū)居民應(yīng)遵循“安全第一，防止為主”原則，積極配合物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)做好防火防盜工作，使居民放心、安心和舒心，保證居民安全居住環(huán)境和生活環(huán)境。并采用某些防護(hù)辦法：各種公用電氣設(shè)備必要由專業(yè)人員按規(guī)定進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)。制定安全操作規(guī)程，嚴(yán)格按規(guī)程操作。用各種形勢宣傳，學(xué)習(xí)并掌握火災(zāi)隱患防范辦法。設(shè)專業(yè)治安員，加強(qiáng)警衛(wèi)、巡邏等。保證消防通道暢通，定期檢查消防設(shè)施、設(shè)備、工具。消防用水管網(wǎng)要保證壓力、水量。節(jié)能本項(xiàng)目在建設(shè)過程中，應(yīng)推選先進(jìn)設(shè)計(jì)方案，并采用“四新”（新技術(shù)、新工藝、新材料和新產(chǎn)品）技術(shù)，以縮短工期，減少造價(jià)，同步采用如下節(jié)能辦法。外墻盡量采用煤矸石砌塊和多孔模數(shù)磚，屋面保溫防水采用新材料，在保溫隔音上要有新突破，達(dá)到節(jié)能50%節(jié)能型住宅原則。所有設(shè)備必要采用符合國家關(guān)于規(guī)定新型高效節(jié)能設(shè)備，室內(nèi)采暖設(shè)備嚴(yán)格按設(shè)計(jì)安裝。供水器具采用節(jié)水型，特別住宅衛(wèi)生間要有節(jié)水辦法，一要選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，二要盡量使用凈化后污水。選用爐具和燈具以節(jié)能為主，重要照明燈具要使用節(jié)能燈，以利于節(jié)約能源。樓板鋼筋采用冷拔螺紋鋼或冷拔帶筋鋼等。總之，除以上辦法外，社區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，定期對各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏等不必要揮霍。組織機(jī)構(gòu)與管理第一節(jié)建設(shè)期組織機(jī)構(gòu)及管理為了把本社區(qū)商品房開發(fā)工程建成低成本、高質(zhì)量精品工程，并保證工程順利實(shí)行，在項(xiàng)目建設(shè)期應(yīng)建立強(qiáng)有力項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)，對項(xiàng)目實(shí)行籌劃、組織、指揮協(xié)調(diào)和控制。或委托監(jiān)理公司對項(xiàng)目實(shí)行過程中投資、進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查。項(xiàng)目管理方式及機(jī)構(gòu)組織如下圖所示。建設(shè)單位（業(yè)主）建設(shè)單位（業(yè)主）設(shè)計(jì)單位施工單位監(jiān)理公司設(shè)計(jì)單位施工單位監(jiān)理公司物資供應(yīng)公司總監(jiān)理工程師總監(jiān)理工程師合同控制進(jìn)度控制投資控制質(zhì)量控制合同控制進(jìn)度控制投資控制質(zhì)量控制為了加快工程建設(shè)，提高工程質(zhì)量，協(xié)調(diào)好工程施工中各個環(huán)節(jié)關(guān)系，建設(shè)單位組織機(jī)構(gòu)可按職能設(shè)部門，可設(shè)籌劃合同部、物資供應(yīng)部、財(cái)務(wù)部門、工程部、售房部。第二節(jié)物業(yè)管理該項(xiàng)目建成后，為保證正常運(yùn)營使用、維修管理、治安保衛(wèi)，應(yīng)建立健全物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。近年來，隨著社會發(fā)展和房改進(jìn)一步深化，全面履行物業(yè)化管理已勢在必行，并且符合國際社會發(fā)展潮流。全面優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理是居民安居樂業(yè)保證，其業(yè)務(wù)范疇涉及專業(yè)保安、清潔、綠化和維修等項(xiàng)目，既以便了居民生活，又提高了居民居住質(zhì)量，同步通過對物業(yè)維修和保養(yǎng)，也延長了個人房產(chǎn)使用壽命。既解決購房者后顧之憂，又能提高開發(fā)商名譽(yù)。項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度1～12月進(jìn)行可行性研究報(bào)告審批工作，審批后，及時進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)和開工前期準(zhǔn)備工作，于1月開工建設(shè)，12月所有竣工，詳見項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度表。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表序年度階段進(jìn)度號2468101224681012246810121可行性研究報(bào)告編制與審批2施工圖設(shè)計(jì)3施工階段4竣工驗(yàn)收投資估算與資金籌措第一節(jié)投資估算一、編制闡明本項(xiàng)目投資是按項(xiàng)目構(gòu)成內(nèi)容和設(shè)計(jì)專業(yè)提供條件而編制。(一)土地費(fèi)用。由征地費(fèi)和出讓金構(gòu)成，其中：征地費(fèi)按25萬元/畝，土地出讓金按16萬元計(jì)取。（二）前期工程費(fèi)由規(guī)劃、可研、勘探、設(shè)計(jì)構(gòu)成。（三）管理費(fèi)。按土地、建安工程費(fèi)、基本設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)之和2%計(jì)取。（四）財(cái)務(wù)費(fèi)用。是經(jīng)營期間貸款利息。（五）銷售費(fèi)用是營業(yè)收入1%計(jì)取。（六）其他費(fèi)用是開發(fā)期間各種手續(xù)費(fèi)構(gòu)成，按15元/平方米。（七）都市配套費(fèi)是按83.25元/平方米計(jì)取。（八）住宅樓建筑安裝工程費(fèi)為700元/平方米、小高層住宅樓建筑安裝工程費(fèi)為1000元/平方米，公用建筑建筑安裝工程費(fèi)為1350元/平方米費(fèi)。（九）預(yù)備費(fèi)按前面各項(xiàng)費(fèi)用2%計(jì)取。（十）經(jīng)營資金按公司正常運(yùn)營資金計(jì)算，本單位為100萬元。二、編制根據(jù)（一）國家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)平價(jià)辦法與參數(shù)》；（二）淄博市規(guī)劃局《臨淄世貿(mào)中心詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》；（三）《山東省建筑工程綜合定額》和《山東省安裝工程綜合定額》等關(guān)于費(fèi)用定額；（四）臨淄區(qū)材料預(yù)算價(jià)格和本地類似工程造價(jià)；（五）現(xiàn)行投資估算關(guān)于規(guī)定和政策；（六）參照執(zhí)行國家、省、市關(guān)于政策和規(guī)定。三、估算范疇本項(xiàng)目估算范疇涉及住宅、公建、道路、綠化及所有室外管道工程四、投資估算本項(xiàng)目經(jīng)估算，總投資為6億元。其中：開發(fā)建設(shè)投資59500.00萬元經(jīng)營資金500.00萬元第二節(jié)資金籌措與使用籌劃資金籌措本項(xiàng)目總投資為6億元，所需資金由開發(fā)建設(shè)單位—山東恒生置業(yè)發(fā)展有限公司自籌5萬元，銀行貸款8000萬元。資金使用籌劃依照建設(shè)規(guī)模和資金籌措狀況，并便于管理和以便施工，本項(xiàng)目投資使用籌劃為：第一年開發(fā)40%，年度投資29000萬元，次年開發(fā)40%，年度投資24000萬元，第三年開發(fā)20%，年度投資7000萬元。第十一章經(jīng)濟(jì)效益及社會效益分析第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析編制根據(jù)和范疇根據(jù)國家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)辦法與參數(shù)》國家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)辦法與參數(shù)實(shí)用手冊》國家、省、市關(guān)于商品房開發(fā)政策。范疇本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析范疇涉及住宅、商業(yè)用房和公建銷售收入、關(guān)于成本及費(fèi)用和利潤。成本估算及編制根據(jù)成本估算編制重要根據(jù)財(cái)政部《施工、房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)制度》?！渡綎|省建筑工程定額》、《山東省安裝工程定額》等關(guān)于費(fèi)用定額。淄博市材料價(jià)目表和市場材料價(jià)格。國家、省、市關(guān)于項(xiàng)目收費(fèi)原則。成本估算本項(xiàng)目建設(shè)成本是由征地安頓補(bǔ)償費(fèi)、建筑及設(shè)備安裝工程費(fèi)、基本設(shè)施費(fèi)、公用配套建設(shè)費(fèi)、前期工程費(fèi)、公司管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)等構(gòu)成，綜合平均成本費(fèi)用為1876.66元/平方米，其中：住宅樓單位成本費(fèi)用為1580.00元/平方米，小高層住宅樓單位成本為1850.00元/平方米，公用建筑單位成本費(fèi)用為2200.00元/平方米，詳見附表4第二節(jié)銷售收入、稅金及附加和利潤估算銷售收入商品房銷售價(jià)格，按照國家關(guān)于政策和精神規(guī)定，根據(jù)其建設(shè)成本等因素?cái)M定本項(xiàng)目住宅樓銷售價(jià)格為：多層1700元/平方米，小高層住宅樓銷售價(jià)格2400元/平方米，公用建筑銷售價(jià)格為2300元/平方米，其銷售收入見下表。項(xiàng)目數(shù)量（萬平方米）單價(jià)（元/平方米）金額（萬元）住宅樓小高層住宅樓公用建筑共計(jì)14.385.2312.71700.002400.002300.0024446.0012552.002921066208稅金估算銷售稅金及附加銷售稅金=營業(yè)稅+都市維護(hù)建設(shè)稅+教誨費(fèi)附加=3552.98萬元營業(yè)稅=營業(yè)收入×5%=3310.40萬元都市維護(hù)建設(shè)稅都市維護(hù)建設(shè)稅=營業(yè)稅×7%=231.73萬元教誨費(fèi)附加教誨費(fèi)附加=營業(yè)稅×3%=99.31萬元利潤利潤=銷售收入-銷售總成本-銷售稅金及附加=3066.56萬元賺錢能力分析投資利潤率=3066.56/60000×100%=5.11%投資利稅率=6708/60000×100%=11.18%資本金利潤率=3066.56/5×100%=5.90%上述經(jīng)濟(jì)指