銀行抵押不良資產(chǎn)處置作業(yè)流程全揭秘

【干貨】銀行抵押不良資產(chǎn)處理步驟全揭秘-03-19嘉適投資臨多年關(guān)，各金融機(jī)構(gòu)全部面臨回款壓力，同時(shí)也輕易集中爆發(fā)不良風(fēng)險(xiǎn)。在銀監(jiān)會(huì)披露

年三季度關(guān)鍵監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)顯示，

年第三季度商業(yè)銀行不良貸款率為1.59%，較上季末上升0.09

個(gè)百分點(diǎn)。這已經(jīng)是商業(yè)銀行不良貸款率連續(xù)第9

個(gè)季度上升。商業(yè)銀行不良貸款余額為11863

億元，較上季末增加944

億元，是自

年第四季度以來連續(xù)15

個(gè)季度增多。

銀行不良資產(chǎn)量很大，而且國(guó)有四大資產(chǎn)管理企業(yè)根本處理不完，國(guó)家層面很支持民間資本參與到銀行不良資產(chǎn)處理中來。當(dāng)然在互聯(lián)網(wǎng)金融層面也會(huì)產(chǎn)生不良資產(chǎn)，不過因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)金融量比較小，而且還處于初級(jí)階段，所以在此我們關(guān)鍵討論銀行不良資產(chǎn)。在大家眼里，視不良資產(chǎn)如洪水猛獸，但其實(shí)處理好話，不良資產(chǎn)也蘊(yùn)含著很大生財(cái)空間。金融機(jī)構(gòu)最常見不良資產(chǎn)是房產(chǎn)抵押或車輛抵押不良貸款，因?yàn)閮?nèi)容較多，今天我們先來了解一下房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)是怎樣處理。銀行對(duì)不良資產(chǎn)認(rèn)定有一套標(biāo)準(zhǔn)，假如真形成了不良貸款。銀行最急切愿望是將不良資產(chǎn)出表。通常出表方法有賣給四大國(guó)有資產(chǎn)管理企業(yè)（長(zhǎng)城、信達(dá)、東方、華融），或賣給有實(shí)力第三方正當(dāng)主體（個(gè)人或企業(yè)）。銀行不良資產(chǎn)最先產(chǎn)出地方是銀行，然后會(huì)流動(dòng)到四大。四大再流動(dòng)到民間不良資產(chǎn)處理機(jī)構(gòu)。銀行賣出不良通常是三折，假如賣給了四大，四大再賣到民間不良資產(chǎn)處理機(jī)構(gòu)。四大賣出不良資產(chǎn)途中通常不會(huì)加太多價(jià)格，也有四大以從銀行拿到價(jià)格出售給民間不良資產(chǎn)處理機(jī)構(gòu)，然后處理了不良資產(chǎn)利潤(rùn)分給四大。兩種操作模式全部比較常見。

1、房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)特點(diǎn)房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)特點(diǎn)能夠概括為：資產(chǎn)流動(dòng)性程度差異較大；房產(chǎn)屬性多；處理過程中變數(shù)較多。因?yàn)榉慨a(chǎn)地段不一樣、屬性不一樣造就了資產(chǎn)流動(dòng)性程度差異較大。抵押房產(chǎn)屬性有商品房、唯一住房、商業(yè)地產(chǎn)、廠房等，不一樣房產(chǎn)處理方法很不一樣。在處理過程中碰到變數(shù)很多，在后文詳述。能夠總結(jié)出房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)特點(diǎn)就是極度不標(biāo)準(zhǔn)化。極度不標(biāo)準(zhǔn)化金融資產(chǎn)處理起來會(huì)很不輕易，所以通常處理不良資產(chǎn)機(jī)構(gòu)會(huì)優(yōu)先選擇城市中商品房作為處理標(biāo)。2、房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)處理步驟我們能夠假設(shè)有一筆房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)抵押物是一套在北京海淀區(qū)面積適宜、產(chǎn)權(quán)清楚商品房，從房產(chǎn)位置和屬性來看，這是一筆極好不良資產(chǎn)，處理方能夠取得很好利潤(rùn)。不過，不良之所以稱為不良就是因?yàn)樵谔幚磉^程中變數(shù)太多，處理時(shí)間極為不確定。下面是商品房房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)一個(gè)正當(dāng)合理處理步驟。假設(shè)不良資產(chǎn)處理機(jī)構(gòu)購(gòu)置此不良貸款，成為了不良資產(chǎn)債權(quán)人。正當(dāng)合理做法以下：1、處理機(jī)構(gòu)到法院起訴借款人，法院受理案件需要一段時(shí)間。法院受理后會(huì)向債務(wù)人發(fā)送《訴訟文書》。2、借款人主動(dòng)出庭，法院開始審理此案，在開審前還需要等候一段時(shí)間。開審后，通常情況下全部能勝訴。3、勝訴后，法院會(huì)實(shí)施判決將房產(chǎn)進(jìn)入司法拍賣，在進(jìn)入司法拍賣前，還有一道資產(chǎn)評(píng)定步驟（假如借款人和處理機(jī)構(gòu)對(duì)價(jià)格得見解很不一樣），這也會(huì)花部分時(shí)間。4、在實(shí)施判決后最好情況是此房無人居住，借款人很配合共同商議了一個(gè)合理得出售價(jià)格，順利進(jìn)入司法拍賣程序，司法拍賣還需要等一段時(shí)間。最終，司法拍賣后所得資金一部分覆蓋債務(wù)人債務(wù)和其它費(fèi)用，剩下部分退回給借款人。以上是最順利處理步驟，不過就算最為順利處理步驟中，也有多個(gè)很不可控時(shí)間：1、法院開庭時(shí)間；2、司法拍賣時(shí)間。不過這兩個(gè)時(shí)間全部是比較可控變數(shù)。在處理過程中變數(shù)以下：1、在法院發(fā)送《訴訟文書》后，發(fā)覺借款人跑路了。依據(jù)《新民事訴訟法》第九十二條要求：“受送達(dá)人下落不明，或用本節(jié)要求無法送達(dá)，公告送達(dá)。自發(fā)出公告之日起，經(jīng)過六十日，即視為送達(dá)?！币簿褪钦f在借款人跑路情況下，需要等候60日，才能被告缺席審判。這個(gè)時(shí)候處理機(jī)構(gòu)已經(jīng)浪費(fèi)了60天了。2、通常來說開審后處理機(jī)構(gòu)申訴可能性極大，不過不排除敗訴可能性，假如敗訴那么又得上訴，上訴得時(shí)間會(huì)很漫長(zhǎng)而且不可控，假如超出了債務(wù)得追訴期，那么這筆不良資產(chǎn)不能產(chǎn)生任何價(jià)值。3、在很多情況下，處理機(jī)構(gòu)全部會(huì)勝訴。只是在實(shí)施判決得時(shí)候會(huì)碰到很多情況。第一個(gè)情況時(shí)房里住有租戶，而且和債務(wù)人簽署了很長(zhǎng)時(shí)間租賃協(xié)議。這種情況下最好方法時(shí)法院出馬成功勸離了租客，通常處理機(jī)構(gòu)還會(huì)出部分賠償費(fèi)用給租客。不過，有可能無法勸離租客，這個(gè)時(shí)候法院無法強(qiáng)制實(shí)施，就只有等候租賃協(xié)議到期，假如租賃協(xié)議太長(zhǎng)，就只有處理機(jī)構(gòu)和租客“軟磨硬泡”最終勸離，這里通常會(huì)有一個(gè)不短談判期。以上兩種情況全部算是能夠處理，最無法處理情況時(shí)這是借款人唯一住房房產(chǎn)。這種情況下法院無法強(qiáng)制實(shí)施，只能是處理機(jī)構(gòu)和借款人長(zhǎng)久談判，這種情況發(fā)生也能從側(cè)面表現(xiàn)出處理機(jī)構(gòu)盡職調(diào)查做太差，假如發(fā)生這種情況基礎(chǔ)不用考慮盈利了。通常來說不算最好情況處理一套商品房抵押不良資產(chǎn)需要快要九個(gè)月到十二個(gè)月?，F(xiàn)在有了淘寶司法拍賣，最快處理不良資產(chǎn)時(shí)間能夠縮短到6個(gè)月。假如把上面變數(shù)全部加上，除了是唯一房產(chǎn)情況，最長(zhǎng)不良資產(chǎn)處理時(shí)間差不多是1年半。這種處理方法顯著效率低下，不過這是合理正當(dāng)處理方法，通常來說不良資產(chǎn)處理企業(yè)全部是私募形式募集購(gòu)置不良資產(chǎn)資金，這類資金對(duì)收益要求很高，而且全部會(huì)有極為明確投資期限，所以不良資產(chǎn)處理機(jī)構(gòu)面臨最大風(fēng)險(xiǎn)在于無法預(yù)估資產(chǎn)處理時(shí)間，造成無法到期兌付私募基金投資者收益。

上述不良資產(chǎn)處理方法是合理正當(dāng)，不過這么處理方法效率太低，以下是合理不違法處理方法：1、首先，尋求借款人。上述一個(gè)變數(shù)是無法找到借款人，而用不違法方法尋求借款人，找到概率就會(huì)很高。比如經(jīng)過網(wǎng)警私下定位借款人手機(jī)、身份證使用地點(diǎn)，銀行卡使用地點(diǎn)。一旦定位借款人在某個(gè)酒店或房屋，債權(quán)人能夠匿名撥打110報(bào)案聚眾吸毒，110接到這種舉報(bào)出警概率很高，這么警察破門而入后會(huì)留下出警匯報(bào)，這時(shí)不良資產(chǎn)處理方就能夠經(jīng)過不違法方法找到借款人（此種方法是為了以后走法院起訴留下證據(jù)處理方法）。實(shí)操中處理方法是處理方會(huì)直接和借款人商議還款適宜。2、當(dāng)處理方找到了借款人后，會(huì)和借款人商議直接私下把房產(chǎn)過戶給處理方，處理方會(huì)承諾退回部分款作為賠償，實(shí)操中通常不退。“商議”方法也會(huì)多處包含不違法灰色處理方法。3、房產(chǎn)一旦過戶給債權(quán)人或處理方后，處理方會(huì)委托房地產(chǎn)中介快速出售房產(chǎn)，通常來說給房地產(chǎn)中介傭金不會(huì)超出3%，不過因?yàn)樘幚矸劫?gòu)置資產(chǎn)價(jià)格很低，所以處理方能夠給到很高傭金返點(diǎn)。當(dāng)處理方給到5%以上傭金時(shí)，全部一個(gè)房產(chǎn)中介營(yíng)業(yè)部銷售人員全部會(huì)快速地幫助銷售掉此房產(chǎn)。這種處理方法降低了很多變數(shù)，資金回流會(huì)很快。假如處理快三個(gè)月就能夠銷售掉房產(chǎn)。不過唯一變數(shù)是房產(chǎn)中有租客居住，因?yàn)槭遣贿`法處理方法，處理方有很多個(gè)灰色路徑驅(qū)逐租客，最終將此變數(shù)快速處理。以上兩種方法處理房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)各有優(yōu)劣，不過單從資本收益方面考慮，最好方法是第二種。不過從正當(dāng)合規(guī)角度，最好處理方法為第一個(gè)。實(shí)操中其實(shí)更多是兩種方法相結(jié)合。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，未來幾年或有高達(dá)萬億不良資產(chǎn)從銀行剝離，不良資產(chǎn)處理將迎來新“洪峰”。在不良資產(chǎn)包接手者中，除了四大資產(chǎn)管理企業(yè)之外，PE、信托、第三方機(jī)構(gòu)也參與其中，也不乏律師、跨國(guó)企業(yè)和民企老板“火中取栗”。為了盈利、避稅甚至達(dá)成消除法律追溯隱患目標(biāo)，這些“民間”接手者從拍賣行、產(chǎn)權(quán)交易中心等渠道，用極低價(jià)格買進(jìn)經(jīng)過銀行、資產(chǎn)管理企業(yè)等層層追討而沒法要回壞賬，繼續(xù)追討。盡管“討債”之路異常艱辛，但這些人很多時(shí)候能大賺一筆?；鹬腥±酢疤越稹奔植涣假Y產(chǎn)“現(xiàn)在正在經(jīng)歷是第二波不良資產(chǎn)處理高峰——銀行、信托企業(yè)有大批不良資產(chǎn)向資產(chǎn)管理企業(yè)出售。第一波高峰是開始幾大國(guó)有銀行改制上市?！崩蠀危ɑ┙榻B。老呂從開始和幾名合作人出資約3100萬元拍得信達(dá)資產(chǎn)管理企業(yè)原來價(jià)值9.3億元不良資產(chǎn)包?！翱瓷先ズ芰畠r(jià)，購(gòu)置價(jià)不到資產(chǎn)價(jià)值3.5%，但處理起來無比棘手?！崩蠀胃袊@道。在這宗3100萬元不良資產(chǎn)包中，有197筆債權(quán)。其中兩筆最大，一筆是1293萬元，另一筆1580萬元。正是這兩筆不良資產(chǎn)處理、追溯，前后耗時(shí)達(dá)5年，至今無果。老呂接手不良資產(chǎn)包來自某大型國(guó)有銀行。其中，1580萬元不良資產(chǎn)和一家大型房產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)。“按理說，不良資產(chǎn)和大型企業(yè)相關(guān)，應(yīng)該好處理。因?yàn)檫@些大企業(yè)資金實(shí)力雄厚，又不會(huì)破產(chǎn)倒閉。但實(shí)際上，債務(wù)人品牌越著名、規(guī)模越大，越難從她們那里要到錢?！边@么多年不良資產(chǎn)處理經(jīng)驗(yàn)，讓老呂深有感慨。這筆1580萬元不良資產(chǎn)形成于前，并在1999年就被法院判決為由上海某城市開發(fā)對(duì)201萬美元負(fù)擔(dān)連帶賠償責(zé)任。但

1999年法院判決并沒有實(shí)施到位。實(shí)施未果以后，該大型國(guó)有銀行才將這筆債權(quán)作為不良資產(chǎn)打包出售給信達(dá)。，這筆不良資產(chǎn)又被信達(dá)公開拍賣。以后，老呂所在企業(yè)花了3100萬元拍得了包含這筆不良資產(chǎn)在內(nèi)資產(chǎn)包。繼銀行、信達(dá)以后，老呂也走上了對(duì)這筆不良資產(chǎn)追債之路。而且，老呂還發(fā)覺開發(fā)企業(yè)包含大型房產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)兩股東有抽逃注冊(cè)資金嫌疑。假如股東涉嫌抽逃資金，能夠追加股東負(fù)擔(dān)連帶清償責(zé)任，甚至能夠追訴股東所涉嫌刑事責(zé)任。對(duì)此發(fā)覺，老呂很感振奮——讓開發(fā)企業(yè)清償當(dāng)年債務(wù)是很有可能。10月，法院判決開發(fā)企業(yè)兩股東因抽逃注冊(cè)資本，分別對(duì)1050萬元和538萬元兩筆債務(wù)負(fù)擔(dān)清償責(zé)任。正當(dāng)老呂認(rèn)為勝券在握時(shí)候，意外發(fā)生了。1月，法院實(shí)施庭擬凍結(jié)相關(guān)賬號(hào)、劃扣1050萬元。在辦理手續(xù)過程中，就在劃扣資金前多個(gè)小時(shí)，該企業(yè)將該款項(xiàng)從銀行賬戶上轉(zhuǎn)走。當(dāng)實(shí)施法院向更高一級(jí)法院匯報(bào)，準(zhǔn)備處理時(shí)，該省高院實(shí)施局對(duì)實(shí)施案作出了“暫緩實(shí)施”通知。至今該大型房產(chǎn)開發(fā)商仍未付。各懷心思跨國(guó)企業(yè)民營(yíng)老板主動(dòng)購(gòu)置除了上述被上級(jí)法院“暫緩實(shí)施”不良資產(chǎn)，資產(chǎn)包里那筆1293萬元不良資產(chǎn)，實(shí)際上已經(jīng)不存在?！熬褪莻鶛?quán)已經(jīng)滅失。根本不存在這么一筆不良資產(chǎn)，但仍被銀行打包出售了?！崩蠀谓榻B。在幾大國(guó)有銀行改制上市過程中，剝離出幾萬億元不良資產(chǎn)。并經(jīng)過財(cái)政、央行再貸款、發(fā)行金融債券等方法對(duì)這些銀行進(jìn)行巨額注資。在這個(gè)過程中，不排除部分銀行塞進(jìn)虛假、甚至根本不存在“不良貸款”，來獲取財(cái)政資金，借機(jī)轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)性損失，甚至經(jīng)過剝離來掩蓋違規(guī)經(jīng)營(yíng)或違法案件可能。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，參與購(gòu)置不良資產(chǎn)，很大一部分是和欠款人有親密關(guān)系投資人。比如某民營(yíng)企業(yè)A欠銀行幾千萬元貸款沒法償還，這部分債權(quán)被銀行作為不良資產(chǎn)打包處理后，該企業(yè)能夠用幾百萬元就把這部分不良資產(chǎn)買下。這么不僅能夠消掉自己欠債，而且還能夠追溯其它債權(quán)，賺上一筆?！捌鋵?shí)最關(guān)鍵是，A可能在經(jīng)營(yíng)中有部分違規(guī)甚至違法行為。買下自己債務(wù)后也就不再可能被以后債權(quán)人追溯曾經(jīng)違規(guī)行為，免了后患。”老呂介紹。法律界人士透露，跨國(guó)企業(yè)也是競(jìng)購(gòu)不良資產(chǎn)關(guān)鍵參與者。之前參與中國(guó)銀行不良資產(chǎn)處理跨國(guó)企業(yè)、外資投行大多贏利豐厚。外資機(jī)構(gòu)那時(shí)操作手法很簡(jiǎn)單，低買高賣賺取差價(jià)，贏利可達(dá)40%以上。而現(xiàn)在外資機(jī)構(gòu)、跨國(guó)企業(yè)購(gòu)置不良資產(chǎn)包一個(gè)關(guān)鍵原因是為了避稅。比如跨國(guó)企業(yè)B當(dāng)年利潤(rùn)有1億元人民幣。該企業(yè)花一兩千萬元購(gòu)入不良資產(chǎn)包，然后經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所評(píng)定后該資產(chǎn)包市價(jià)1億元。那么該企業(yè)當(dāng)年1億元利潤(rùn)就能夠少繳稅甚至不交稅。一位國(guó)際著名會(huì)計(jì)師事務(wù)所中國(guó)合作人介紹，中國(guó)不良資產(chǎn)處理生意即使難做，但仍有可為，尤其是這個(gè)市場(chǎng)潛力很大，是外資投行及會(huì)計(jì)師事務(wù)所必爭(zhēng)之地。短期難見頂

銀行不停加大核銷力度“從銀行剝離不良資產(chǎn)到最終經(jīng)過資產(chǎn)管理企業(yè)、產(chǎn)交所拍賣，流轉(zhuǎn)到我們手里，大約需要兩年時(shí)間?！崩蠀谓榻B。由此可見，銀行不良資產(chǎn)處理洪峰即未來臨。從16家上市銀行三季報(bào)看，這些銀行不良貸款余額累計(jì)快要4600億元，比二季度增加超出180億元，比年初增加約570億元。業(yè)內(nèi)人士稱，三季度銀行看起來很穩(wěn)定不良率，其實(shí)是進(jìn)行了大規(guī)模核銷和轉(zhuǎn)讓才得以實(shí)現(xiàn)。華泰證券研究匯報(bào)認(rèn)為，銀行業(yè)不良資產(chǎn)余額將繼續(xù)反彈，不良率短期難見頂，這將提升信用成本，拖累行業(yè)業(yè)績(jī)。估計(jì)末銀行業(yè)不良貸款率大約為1%左右，較末提升5BP左右。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)推算，假如100%計(jì)提撥備，則對(duì)銀行業(yè)凈利潤(rùn)增速負(fù)面影響在1.5%-2%。業(yè)內(nèi)人士稱銀行不良貸款余額增加是宏觀經(jīng)濟(jì)反應(yīng)，銀行資產(chǎn)質(zhì)量恢復(fù)還需要一段時(shí)間，不排除不良貸款率繼續(xù)增加可能，未來幾年或甚至可能會(huì)有高達(dá)萬億不良資產(chǎn)從銀行剝離。今年以來銀行不停加大不良貸款核銷和出售力度。據(jù)東方證券測(cè)算，今年上六個(gè)月核銷規(guī)模已經(jīng)達(dá)成前期高點(diǎn)74%；從少數(shù)幾家披露數(shù)據(jù)銀行情況來看，三季度核銷幾乎達(dá)成上六個(gè)月規(guī)模。出售不良貸款規(guī)模更是大幅增加。各家銀行除了向四大資產(chǎn)管理企業(yè)招標(biāo)轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)外，還經(jīng)過部分金融資產(chǎn)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓等方法，處理不良資產(chǎn)。如9月份以來，農(nóng)行經(jīng)過北京金融資產(chǎn)交易所等機(jī)構(gòu)掛牌轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)或抵債資產(chǎn)。據(jù)公開資料顯示，包含債權(quán)超出100戶，總金額近200億元。以前，工行、建行等也經(jīng)過公開掛牌方法，

大規(guī)模轉(zhuǎn)