北京市時(shí)間國(guó)際項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路建議

時(shí)間國(guó)際項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路建議4/28/20241本次匯報(bào)內(nèi)容對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)品層面的建議本項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路政策方面對(duì)本項(xiàng)目定位及營(yíng)銷的影響因素分析辦公部分的定位及產(chǎn)品深化分析關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補(bǔ)充建議關(guān)于園林景觀方面的建議本項(xiàng)目整體推進(jìn)節(jié)奏示意辦公部分的運(yùn)營(yíng)思路商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)思路工作推進(jìn)計(jì)劃及資金回流計(jì)劃4/28/20242對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)品層面的建議4/28/20243關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補(bǔ)充建議市場(chǎng)因素設(shè)計(jì)因素互動(dòng)因素成本因素風(fēng)險(xiǎn)因素商業(yè)業(yè)態(tài)及鋪位劃分的考慮因素4/28/20244市場(chǎng)因素設(shè)計(jì)因素目前產(chǎn)品設(shè)計(jì)為集中式商業(yè)為主，在一定程度上增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)考慮如何進(jìn)行規(guī)避互動(dòng)因素在定位上必然考慮到商業(yè)與辦公的互動(dòng)，一期4000平米商業(yè)與二期的聯(lián)動(dòng)，以及未來(lái)三期和項(xiàng)目整體的品質(zhì)形象成本因素增加餐飲店鋪的設(shè)置，將面臨增加成本和招商銷售的矛盾，應(yīng)從收益與投入、風(fēng)險(xiǎn)與難度、商業(yè)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)因素具體商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)劃分以及店鋪劃分必須綜合權(quán)衡和規(guī)避銷售風(fēng)險(xiǎn)、招商風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等一系列因素關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補(bǔ)充建議4/28/20245戶型分割的原則性建議4/28/20248店鋪的分割方式示意臨街店鋪縱向分割的不同組合方式立面示意圖（四種方式）二層首層二層首層4/28/20249街區(qū)式商業(yè)的具體分割方式建議皇馬大道首層一期商業(yè)曙光西路大堂集中商業(yè)通過(guò)步行街形成環(huán)型商業(yè)動(dòng)線，確保商業(yè)均好性縱向分割式店鋪首層單店大堂集中商業(yè)地下車位入口4/28/202410二層街區(qū)式商業(yè)的具體分割方式建議4/28/202411大堂集中式商業(yè)布局4/28/202412各區(qū)域具體業(yè)態(tài)建議大堂集中商業(yè)北側(cè)南街F2商務(wù)快餐：吉野家、呷哺呷哺等1帶2店鋪：運(yùn)動(dòng)主題餐吧、酒吧及體育用品專賣首層單店：體育用品專場(chǎng)、戶外用品專場(chǎng)1帶2店鋪：中西式餐飲、休閑餐飲首層單店：體育用品展示店F1大堂吧屈臣氏、7—11便利店票務(wù)、復(fù)印等商務(wù)配套B1娛樂(lè)類：KTV、健身中心等4/28/202413關(guān)于餐飲店是否安裝餐飲管線的分析不安裝安裝利節(jié)約投入成本（工程費(fèi)用和公關(guān)費(fèi)用）招商：適應(yīng)性強(qiáng)，易于招商銷售：?jiǎn)蝺r(jià)明顯高于不能作餐飲的店鋪弊招商：經(jīng)營(yíng)商家的局限性較大投入成本大銷售：價(jià)格難以提升、需求小、競(jìng)爭(zhēng)激烈4/28/202414兩種決策的收益分析4/28/202415樣本分析：6街地理位置：東北三環(huán)三元橋商業(yè)體量：18551平米租售方式：帶租約銷售銷售價(jià)格：25000元/平米租金價(jià)格：4.5元/天·㎡商業(yè)定位：復(fù)合業(yè)態(tài)的高品質(zhì)公園步行商業(yè)街區(qū)

已入駐商家：上島咖啡、信遠(yuǎn)行房地產(chǎn)中介、湯婆婆湯館、阿心薩天然水晶茶、大藥房、干洗店共6家入駐率：16%4/28/202416樣本分析：遠(yuǎn)洋新干線——6街東側(cè)上島咖啡進(jìn)駐藥店4/28/202417樣本分析：遠(yuǎn)洋新干線——6街大部分店鋪空置最佳位置為中介行租用4/28/202418樣本分析：6街產(chǎn)品與運(yùn)作現(xiàn)狀關(guān)系分析產(chǎn)品產(chǎn)品細(xì)節(jié)描述影響面積區(qū)間面積區(qū)間差異較大，且主要以300-600平米的大面積店鋪占絕大多數(shù)大多數(shù)店鋪的面積過(guò)大，導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高提高了投資者的門檻形態(tài)異形較多，形態(tài)方正的較小，死角過(guò)多影響了店鋪的使用功能分割方式縱向分割和橫向分割相結(jié)合，許多二層的大面積店鋪只能通過(guò)公共樓梯進(jìn)入必然會(huì)對(duì)二層的招商和銷售帶來(lái)影響設(shè)備設(shè)施住宅底商，不能起明火設(shè)備設(shè)施較為簡(jiǎn)單，因此業(yè)態(tài)的適應(yīng)性較差6街目前的銷售及招商狀況都較不理想，從產(chǎn)品形態(tài)分析主要有以下一些原因4/28/202419本次匯報(bào)內(nèi)容對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)品層面的建議本項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路政策方面對(duì)本項(xiàng)目定位及營(yíng)銷的影響因素分析辦公部分的定位及產(chǎn)品深化分析關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補(bǔ)充建議關(guān)于園林景觀方面的建議本項(xiàng)目整體推進(jìn)節(jié)奏示意辦公部分的運(yùn)營(yíng)思路商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)思路工作推進(jìn)計(jì)劃及資金回流計(jì)劃4/28/202420本項(xiàng)目整體推進(jìn)節(jié)奏示意4/28/202421本項(xiàng)目整體推進(jìn)節(jié)奏示意圖認(rèn)購(gòu)期積累期預(yù)熱期預(yù)熱期強(qiáng)銷期持續(xù)期收尾期2006年9月正負(fù)零辦公2006年12月底結(jié)構(gòu)封頂2007年6月外裝2007年10月入駐07年3月商業(yè)銷售預(yù)熱期強(qiáng)銷期持續(xù)期準(zhǔn)備積累期收尾期寫字樓開盤商業(yè)開盤商業(yè)招商4/28/202422本項(xiàng)目招商推進(jìn)示意思路4/28/202423商業(yè)部分的營(yíng)銷推廣思路4/28/202424商業(yè)的營(yíng)銷推廣街區(qū)式商鋪推廣策略大堂集中式商業(yè)推廣策略形象推廣先行以銷售為主，協(xié)助定向招商關(guān)鍵區(qū)域招商先行，帶租約銷售可根據(jù)資金情況小輻進(jìn)行時(shí)間和價(jià)格上的調(diào)整主力商家招商先行基礎(chǔ)商家隨后先期持有，后期可考慮帶租約銷售4/28/202425商業(yè)營(yíng)銷推廣思路營(yíng)銷推廣前期準(zhǔn)備工作形象推廣策略招商推廣思路銷售運(yùn)營(yíng)思路4/28/202426資料的準(zhǔn)備人員的準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備商業(yè)營(yíng)銷推廣前期準(zhǔn)備工作4/28/202427資料準(zhǔn)備的三大核心宣傳類資料項(xiàng)目物業(yè)資料法務(wù)條款資料前期準(zhǔn)備工作——資料的準(zhǔn)備4/28/202428項(xiàng)目樓書、單頁(yè)其他項(xiàng)目宣傳品區(qū)域商業(yè)分布狀況區(qū)域商業(yè)潛力分析消費(fèi)客群分析五證及復(fù)印件平面圖效果圖及景觀圖戶型圖建筑及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)租金價(jià)目表銷售價(jià)格表宣傳類資料項(xiàng)目物業(yè)類法務(wù)條款類資料清單前期準(zhǔn)備工作——資料的準(zhǔn)備4/28/202429前期準(zhǔn)備工作——人員的準(zhǔn)備時(shí)間國(guó)際項(xiàng)目組總負(fù)責(zé)高總商業(yè)策劃組策劃經(jīng)理一名招商組招商經(jīng)理一名銷售組銷售經(jīng)理一名策劃主管策劃主管大客戶招商主管餐飲類招商主管購(gòu)物類招商主管銷售員若干銷售助理一名商業(yè)團(tuán)隊(duì)的配備4/28/202430前期準(zhǔn)備工作——現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備沙盤展板圍檔看樓通道售樓處現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備4/28/202431關(guān)于商業(yè)形象推廣4/28/202432關(guān)于銷售推廣采用租售結(jié)合策略區(qū)域銷售方式大堂集中商業(yè)部分招商先行，以品牌主力店基礎(chǔ)商家來(lái)提升商業(yè)品質(zhì)，凝聚商氣，后期可帶租約銷售獨(dú)立街區(qū)式商業(yè)關(guān)鍵區(qū)域先招商，保證品牌品質(zhì)，然后帶租約銷售其他則直接單層或一二層捆綁銷售，協(xié)助招商4/28/202433關(guān)于招商推廣的思路“走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)”點(diǎn)對(duì)點(diǎn)，有效出擊、直面商家4/28/202434招商推廣策略價(jià)格策略組合招商策略競(jìng)爭(zhēng)招商策略事件及活動(dòng)營(yíng)銷推廣階段性招商策略點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商策略招商策略4/28/202435招商推廣策略——點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商策略關(guān)鍵詞方式優(yōu)勢(shì)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)主動(dòng)出擊直面商家制定目標(biāo)商家標(biāo)準(zhǔn)，并圈定目標(biāo)商家招商人員全面主動(dòng)出擊，直接與商家面談按招商節(jié)奏不斷跟進(jìn)，并與其他招商策略相配合，實(shí)現(xiàn)簽約針對(duì)性強(qiáng)，信息傳遞更有效、迅速、直接，成功率高符合本項(xiàng)目基礎(chǔ)商家的開店選址方式，為本項(xiàng)目基礎(chǔ)商家招商最重要的方式4/28/202436招商推廣策略——階段性招商策略第一階段運(yùn)用直接上門洽談方式，與本項(xiàng)目目標(biāo)主力商家建立聯(lián)系第二階段全面跟進(jìn)，運(yùn)用多種手段，促成眾多主力商家和基礎(chǔ)目標(biāo)商家的簽約第三階段針對(duì)性招商，促成部分流動(dòng)商家的招商成功4/28/202437在進(jìn)行招商洽談時(shí)，對(duì)于同一業(yè)態(tài)同步進(jìn)行多個(gè)商家的洽談與招商，在這些商家之間形成競(jìng)爭(zhēng)格局，從而提高招商的效率和成功率。在競(jìng)爭(zhēng)中提高本案的價(jià)值在競(jìng)爭(zhēng)中引進(jìn)最理想的目標(biāo)商家，并提高招商的效率及成功率關(guān)鍵詞方式作用同步同種業(yè)態(tài)多個(gè)商家競(jìng)爭(zhēng)格局招商推廣策略——競(jìng)爭(zhēng)招商策略4/28/202438根據(jù)許多品牌商家對(duì)于周邊同類業(yè)態(tài)和不同業(yè)態(tài)的組合和分布要求，對(duì)這些關(guān)聯(lián)性品牌商家同步進(jìn)行組合式聯(lián)動(dòng)性的招商，形成商家間的良性吸引和互動(dòng)關(guān)系通過(guò)組合式招商，加快招商的進(jìn)程促進(jìn)本案未來(lái)業(yè)態(tài)組合的最優(yōu)化關(guān)鍵詞方式作用同步關(guān)聯(lián)性商家優(yōu)化組合格局招商推廣策略——組合招商策略4/28/20243