銀街商業(yè)定位研究及發(fā)展規(guī)劃樣本

銀街商業(yè)發(fā)展報告北京市東城區(qū)商務局北京合眾觀點商務征詢公司二零零八年十二月

目錄前言………………… 1銀街商業(yè)定位調(diào)研報告………… 2一銀街整體概述………………… 2(一)銀街命名與地理位置………… 2(二)銀街交通與基本設施建設…………………… 21.公共交通發(fā)達，道路基本暢通…………………… 22.市政基本完備，輔助設施有待提高……………… 3(三)銀街商業(yè)發(fā)展構造布局………… 41.商業(yè)密集度大……………………… 42.發(fā)展水平不均衡…………………… 4(四)銀街周邊商業(yè)競爭力…………… 4二銀街商業(yè)定位研究——南部地區(qū)………… 6(一)綜合狀況……………………… 6(二)商業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀…………………… 61.商業(yè)密度下降……………………… 62.服飾經(jīng)營集中度高………………… 63.精品向服務業(yè)轉移………………… 74.經(jīng)營面積普遍偏小………………… 85.商品定位差別明顯………………… 86.經(jīng)營狀況喜憂參半………………… 8(三)消費人群研究…………………… 91.客流量明顯偏低…………………… 92.我市常住居民和回頭客為主……… 93.大眾化特性明顯…………………… 104.目性消費不強…………………… 11(四)商業(yè)發(fā)展存在問題…………… 121.整體商業(yè)構造檔次減少…………… 122.購物環(huán)境單調(diào)，業(yè)種組合定位矛盾…………… 123.交通環(huán)境制約高收入人群到達………………… 12三銀街商業(yè)定位研究——中部地區(qū)………………… 13(一)綜合狀況…………………… 13(二)商業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀………………… 141.社區(qū)商業(yè)發(fā)達……………… 142.商業(yè)能力過?！?143.特色經(jīng)營受到?jīng)_擊……………… 15四銀街商業(yè)定位研究—-—北部地區(qū)……… 16(一)綜合狀況………… 16(二)商業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀…………………… 161.基本型商業(yè)密集…………………… 162.風味小吃漸成氣候………………… 173.服飾經(jīng)營大眾化…………………… 174.單體經(jīng)營規(guī)模小…………………… 185.商品宗教特色濃厚………………… 18(三)商業(yè)發(fā)展存在問題…………… 181.屬地消費制約特色商業(yè)發(fā)展……… 182.專營專賣難成規(guī)模………………… 18五雍和宮旅游文化特色商業(yè)專項研究…… 19（一）綜合狀況概述………………… 19（二）消費人群與消費需求研究…………………… 191.人流量周期性變化大……………… 192.潛在消費能力強…………………… 193.多元化商品消費需求……………… 204.交通環(huán)境承受能力局限性…………… 205.旅游團隊消費受限………………… 21銀街商業(yè)定位建議……………… 22一商業(yè)定位思路………………… 22(一)依托文化老式，彰顯當代文明………………… 22(二)立足屬地商業(yè)，挖掘地緣經(jīng)濟…………………22(三)多中心復合構造，立體化錯位經(jīng)營……………23二總體定位……………………… 23三功能定位……………………… 23四銀街商業(yè)定位實行辦法…………………… 27五銀街商業(yè)發(fā)展指引目錄…………………… 28六銀街商業(yè)定位示意圖………28前言銀街，泛指崇雍大街，是縱貫北京內(nèi)城重要交通干道。其間東四、東單從明清至今，始終是北京重要商業(yè)繁華區(qū)。上世紀八十年代末、九十年代初，改革開放增進了經(jīng)濟發(fā)展，在東單北大街及東四南北大街一帶，沿街兩側逐漸密集了大量商業(yè)設施，當時國內(nèi)頂尖潮流服裝品牌先后進入，逐漸形成了以品牌服裝專營為主商業(yè)特色。1992年,東城區(qū)政府因勢利導，將這條十里長街命名為“銀街”?！按┰阢y街”直接又鮮明地體現(xiàn)了銀街商業(yè)定位。進入到本世紀初，北京商業(yè)格局發(fā)生了巨大變化，涌現(xiàn)出一批地區(qū)性商業(yè)街區(qū)。銀街發(fā)展速度變得緩慢，某些代表性品牌離開了，原有“精品”特點削弱，逐漸失去了昔日“潮流”風向標地位。，東城區(qū)政府對銀街進行了整治改造，銀街商業(yè)經(jīng)營環(huán)境和公共設施有了明顯提高，形成了古樸潮流特性。，貫通銀街地鐵5號線全線開通，為銀街發(fā)展提供了契機。為推動銀街發(fā)展，東城區(qū)商務局與合眾觀點商務征詢公司合伙，針對銀街商業(yè)歷史變革、經(jīng)營現(xiàn)狀、消費群體、購物環(huán)境進行了綜合調(diào)研，并就銀街商業(yè)定位提出關于建議。銀街商業(yè)定位調(diào)研報告銀街整體概述銀街命名與地理位置銀街位于我市核心區(qū)域東側，平行于中軸線，是我市南北方向重要交通干道之一。與命名之初略有不同，本文所指“銀街”概念，北起雍和宮橋，南至長安街東單路口，全長超過4.5公里，崇文門內(nèi)大街未包括其中。自北向南依次有雍和宮北大街、東四北大街、東四南大街及東單北大街，50多條胡同與之相交，并有交道口東大街、平安大街、朝陽門內(nèi)大街、金寶街橫貫其間。以十字路口為界形成了雍和宮—北新橋、北新橋—東四十條、東四十條—東四、東四—東單4條獨立自然地段。銀街,緣于當時東單—東四一帶商業(yè)發(fā)達，同步毗鄰知名金街王府井而得名。上世紀八十年代末，隨著個體私營經(jīng)濟發(fā)展，東單一帶街道兩側開始浮現(xiàn)個人經(jīng)營服裝、服飾店。由于款式新穎，更新迅速，受到市場歡迎，逐漸形成服裝一條街雛形。不久，一批率先進入中華人民共和國國際潮流品牌，涉及觀奇洋服、鱷魚、夢特嬌、蘋果牛仔、花花公子等，以專賣形式，紛紛進入這一帶開店設點。在當時消費者只聞其名（廣告），未見其身饑渴狀態(tài)下，迅速在北京市場引起轟動。受此影響，一批國營、集體公司紛紛開始服裝經(jīng)營，帶動了一批國內(nèi)合資品牌和內(nèi)資品牌進入，如愛德康、李艷萍、阿山皮衣、丹尼皮衣、藍豹洋服、阿桑納服飾、金犀寶、比利牛仔、fun牛仔等，受到更各種性化消費潮流人群歡迎。一時間，銀街成為引領京城穿著潮流風向標。1992年，隨著東城區(qū)崇雍大街管理辦公室成立，銀街正式命名。當時，東城區(qū)政府以銀街名義命名崇雍大街，旨在以東單-東四大街為龍頭，吸引更多“名、特、優(yōu)、新”品牌入住，整體提高大街形象和知名度。銀街命名，增進了崇雍大街商業(yè)發(fā)展。依照崇雍大街管理辦公室記錄資料，1993年各種商業(yè)設施達到750余家，比1992年增長了30%。銀街進入迅速增長階段。銀街交通與基本設施建設公共交通發(fā)達，道路基本暢通地理位置是商業(yè)發(fā)展基本要素,四通八達交通是商業(yè)街發(fā)展前提。銀街按照總體規(guī)劃設計紅線為70米，現(xiàn)平均路寬30米，機動車雙向行駛。非早晚高峰期間，車流量（雙向）達到250--400輛/30分鐘，道路基本暢通。有9條公交線路穿過或路過本街，公交停靠站32處。其中，106路、116路、684路貫穿銀街全程。地鐵五號線在本街全程通過，共有6個站臺，涉及雍和宮、東單兩個換乘車站。便利公共交通為消費者順利到達提供了極大以便。但對于自駕車到達消費者而言，4500米長銀街，12個停車場，250個停車位，則略顯局限性（見表1）。表1銀街分地段基本設施擁有狀況地段長度（米）停車場停車位ATM數(shù)量公交線路地鐵站口雍和宮-北新橋930110341北新橋-十條820120231十條-東四110051041431東四-東計45001225329176市政基本完備，輔助設施有待提高，銀街進行基本設施改造。通過架空線入地、新建管道鋪設、增添夜景照明，以及店面裝飾、廣告牌整治等工作，將銀街市政基本條件提高到新高度，完善了銀街商業(yè)發(fā)展必備硬件設施。其她公共設施。銀街當前設有ATM自動取款機29臺,公共電話機128部。在地鐵5號線各出站口附近，建有綠地11塊。隨著購物與休閑融合，購物環(huán)境已不單純是指硬件設施，帶給消費者休閑、放松輔助設施，如人文景觀、休閑場地，同樣是不可或缺。當前銀街輔助設施尚顯缺少（見表2）。表2銀街分路側公共設施數(shù)量分布狀況公共設施名稱西側數(shù)量東側數(shù)量共計數(shù)量平均數(shù)量/百米公共衛(wèi)生間810180.4交通批示牌5233851.9公用電話機46821282.8報刊亭（攤）92110.2郵筒78150.3垃圾箱4348912.0建筑小品000休閑座椅1719360.8休閑綠地73100.2銀街商業(yè)發(fā)展構造布局截止到4月，銀街共有各形態(tài)商業(yè)設施640余家，商業(yè)及服務業(yè)總營業(yè)面積近8萬平米，其分布構造具備如下特點：商業(yè)密集度大崇雍大街大某些地段，都擁有較高商業(yè)密集度。以總長度計算，平均密度為0.14個/平方米（見表3）。按沿街門牌商業(yè)使用率計算，商業(yè)密度超過80%以上。其中，密度最高地段為雍和宮-北新橋段。如下依次為東四十條—東四，北新橋—東四十條，東四-東單段。表3銀街商業(yè)分地段數(shù)量分布狀況地段自然段長度（米）商業(yè)設施數(shù)量營業(yè)面積（平方米）密度（數(shù)量/平方米）平均面積（面積/數(shù)量）雍和宮-北新橋93017075830.1844.6北新橋-十條82012081200.1567.7十條-東四1100172268630.16156.2東四-東單1700180360840.11200.5共計/均值4500642786500.14122.5發(fā)展水平不均衡銀街總體商業(yè)發(fā)展水平，在不同地段里，發(fā)展并不平衡，自北向南，由弱變強。北部，涉及雍和宮大街及東四北大街北新橋兩個地段，雖然商業(yè)設施密度較大，但商業(yè)服務能力較低，總營業(yè)面積1.56萬平米左右，尚不及銀街中、南部1個自然地段力量。其平均單體營業(yè)面積在60平米左右，在銀街各地段中最低。銀街南部東四—東單地段，總面積達到3.6萬平米，占銀街商業(yè)營業(yè)總面積45%以上,是銀街商業(yè)發(fā)展主體。就單體店服務能力而言，銀街南部商業(yè)設施平均面積200平米也遠遠高于其她地段。銀街中部東四十條—東四路口地段，總體商業(yè)發(fā)展水平處在中游,低于南部地區(qū)，但遠高于北部地區(qū)。銀街周邊商業(yè)競爭力幾乎是在銀街正式命名同步，北京消費市場迅速繁華，各種大型商業(yè)設施相繼建成開業(yè)，各種商業(yè)文化層出不窮，商業(yè)格局不斷發(fā)生著變化，商業(yè)競爭愈演愈烈（見表4）。當前銀街周邊形成了朝外、建外、崇文門、北京站等商圈。銀街自身地處王府井商圈及隆福寺商圈之中，是兩大商圈有機構成某些。而外部，對銀街商業(yè)發(fā)展影響最大莫過于朝外商圈、崇文門外商圈。朝外商圈：通過朝內(nèi)大街與銀街相交。重要以朝外大街為主體，西起東二環(huán)，東至東大橋。當前在這條不到1.5公里長街上，形成了集藍島大廈、旺市百利、百腦匯、豐聯(lián)廣場、華普超市、昆泰國際中心、尚都國際等全業(yè)態(tài)商業(yè)中心,，大小商業(yè)設施120家以上。被稱為繼王府井、西單之后北京第三商業(yè)大道。同老式商圈相比，朝外商業(yè)吃、住、行、游、購、娛業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)發(fā)展定位于商務型服務，以商務帶動商業(yè)，重要面向CBD及周邊商務人群。崇外商圈：銀街向南直接延展。重要指崇文門外大街一帶以新世界百貨商場為核心形成商業(yè)覆蓋。當前擁有新世界商場、搜秀城、錢柜、樂圣、韓城潮流廣場、崇文菜市場、哈德門飯店以及一站式購物中心國瑞商業(yè)等。崇文門商圈以潮流潮流為商業(yè)發(fā)展定位，重要覆蓋崇文、東城交界人群。表4銀街周邊商業(yè)發(fā)展大事記年代銀街周邊商業(yè)環(huán)境變化備注及闡明1992路易·威登進入王府飯店，建外賽特開業(yè)專賣專營、奢侈品消費1993朝外藍島大廈東區(qū)開業(yè)百貨零售、中檔消費1997朝外豐聯(lián)廣場開業(yè)專賣專營，中高檔消費1998崇文新世界開張營業(yè)；王府井新東安商場開業(yè)百貨零售、中高檔消費東單東方廣場開業(yè)購物中心，國際品牌金寶街改造工程奠基金寶街國旅大廈正式入住東四隆福數(shù)碼廣場停業(yè)至今百貨專賣、大眾消費金寶街上麗晶酒店開業(yè)專營專賣、奢侈品消費銀街完畢基本設施改造及店面裝飾改造東單路口西側協(xié)和醫(yī)院擴建工程完畢拆遷

銀街商業(yè)定位研究——南部地區(qū)綜合狀況銀街南部由東四南大街（東四—金寶街）、東單北大街（金寶街—東單路口）構成，全長1700米,是銀街最長，也是商業(yè)最為發(fā)達地段。與王府井商業(yè)區(qū)僅一街之隔，是其構成某些之一。街內(nèi)擁有新聞出版署、協(xié)和醫(yī)院等國家級、市級單位。早在明清時代，東單—東四一帶，就曾經(jīng)是金融業(yè)、商業(yè)發(fā)達地區(qū)?，F(xiàn)存米市大街、燈市口、禮士(驢市)胡同，就是歷史留下印記?；I劃經(jīng)濟時代，這條大街保持了商業(yè)興隆特點。東單菜市場、大華電影院等商業(yè)設施，都曾在我市商業(yè)活動中占有重要地位。商業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀從銀街命名到當前，銀街南部地段商業(yè)構造從數(shù)量上已經(jīng)發(fā)生了較大變化，商家數(shù)量從1997年近240家，下降到180家。截止到4月，銀街南部擁有商業(yè)設施180家，總營業(yè)面積接近4萬平米，其商業(yè)發(fā)展具備如下特性：商業(yè)密度下降銀街南部地段，雖然在整個銀街中服務能力最強，但就商業(yè)密度而言，卻是最低。其中因素之一，在于東單北大街改造更新。受協(xié)和醫(yī)院改造及金寶街和地鐵五號線建設影響，當前本街商業(yè)設施大量減少。同相比，減少了近50家。其中東單北大街商業(yè)密度低至0.08個/平方米，從協(xié)和醫(yī)院至基督教愛國青年會約有700米商業(yè)空白（見表5）。表5銀街南部地區(qū)商業(yè)設施密度狀況路段自然段長度（米）商業(yè)設施數(shù)量密度（數(shù)量/平方米）東單北大街810710.08東四南大街8901090.12共計1800.11服飾經(jīng)營集中度高通過業(yè)種分類對比看到（見表6），銀街招牌行業(yè)服裝與服飾零售，在東單—東四段名不虛傳，無論是營業(yè)面積還是商家數(shù)量均位列第一。其中數(shù)量占比達到55%，平均每2家店即有1個是服裝服飾經(jīng)營，具備較高集中度。90%商家經(jīng)營品牌服裝，別的為無品牌經(jīng)營，但就有影響力品牌經(jīng)營而言，重要集中于耐克、阿迪達斯、彪馬等運動服裝品牌，以及某些服裝服飾二、三線品牌。精品向服務業(yè)轉移以婚紗照相為主家庭服務類營業(yè)面積位居第二?；榧喺障?，是最早進入本街精品行業(yè)之一，近年來通過市場調(diào)節(jié)，已有涉及薇薇新娘、巴黎春天、巴黎婚紗等7個品牌落戶本街。她們普遍具備營業(yè)面積大，定位于中高檔特點，相對集中于本地段中部，形成了行業(yè)集群。潮流、精品特性鮮明，已成為銀街南部一種新行業(yè)亮點。美容美發(fā)是銀街老式行業(yè)之一，當前共有8家店，集中在東四南大街一帶，所有為品牌公司或連鎖公司。這些公司多為以邁進駐，發(fā)展穩(wěn)定，是銀街保持精品特性重要行業(yè)之一。百貨零售業(yè)數(shù)量不多，但由于三友商場坐落于此，使其總營業(yè)面積占比達21%，位居第三；餐飲快餐類位居營業(yè)面積占比第四位。表6銀街南部商業(yè)設施行業(yè)發(fā)展狀況行業(yè)分類數(shù)量數(shù)量比重營業(yè)面積（平米）營業(yè)面積比重平均面積服裝及飾品10055.60%1016028.20%101.6服務類1810.00%859523.80%477.5百貨零售158.30%624817.30%416.53餐飲快餐店158.30%35659.90%237.67電影院10.60%30008.30%3000衛(wèi)生服務126.70%19455.40%162.08文教類63.30%10673.00%177.83其她餐飲食品73.90%9242.60%132家具裝潢21.10%3300.90%165數(shù)碼產(chǎn)品21.10%1600.40%80其她21.10%900.20%45共計180100.00%36084100.00%200.47經(jīng)營面積普遍偏小小店多，是銀街特色。在銀街南部，三友商場以5000平米營業(yè)面積成為最大商業(yè)單位；最小單體營業(yè)面積局限性10平米，平均面積為200平米。其中25%商家營業(yè)面積不超過30平米，50%商家營業(yè)面積在75平米如下。特色行業(yè)中，服裝服飾零售平均面積101平米。缺少大中型商業(yè)設施，特別是具備商業(yè)號召力地標性設施是銀街發(fā)展遇到重要問題之一。商品定位差別明顯銀街南部商業(yè)設施，自身定位存在較大差別。總體來看，特色行業(yè)以中高檔為主（見表7）。百貨零售業(yè)態(tài)以食品店、便利店等基本型配備為主，面向周邊居住消費者；餐飲行業(yè)重要以快餐業(yè)、正餐為主，平均單價在25元左右，屬于中低檔水平。以面向流動消費者為主；美容美發(fā)、婚紗照相，普遍以中高檔定位為主，面向全市范疇消費者；服裝服飾經(jīng)營定位相對分散，低、中、中高檔品牌兼顧，消費者覆蓋面廣泛。表7各業(yè)種銷量最大商品/服務單價細分種類平均單價（元）中位數(shù)平均單價（元）最低單價（元）最高單價（元）服飾店283.48187.50252100皮件店357.50357.5065650鞋店150.00140.00120200飾品店445.00100.00351200婚紗照相4749.754999.507000美發(fā)80799200美容院375.00375.00375375餐飲26.0025.001243百貨零售110.00357.2591200共計533.24168.00107000經(jīng)營狀況喜憂參半調(diào)查成果顯示，不同行業(yè)經(jīng)營狀況有很大差別，美容美發(fā)業(yè)、婚紗照相等潮流性體現(xiàn)力強，品牌公司集中，當前經(jīng)營狀況良好。餐飲、百貨零售經(jīng)營效果普通（見表8）。服裝服飾經(jīng)營中，自有品牌公司經(jīng)營狀況滿意度尚可，而無品牌公司經(jīng)營滿意度較低。表8不同業(yè)種經(jīng)營狀況滿意度水平經(jīng)營狀況Total行業(yè)非常滿意比較滿意普通不滿意極不滿意百貨零售頻數(shù)022105行業(yè)比重.0%40.0%40.0%20.0%.0%100.0%餐飲快餐頻數(shù)004004行業(yè)比重.0%.0%100.0%.0%.0%100.0%服飾頻數(shù)1433201169行業(yè)比重20.3%47.8%29.0%1.4%1.4%100.0%婚紗照相頻數(shù)331007行業(yè)比重42.9%42.9%14.3%.0%.0%100.0%美發(fā)頻數(shù)321006行業(yè)比重50.0%33.3%16.7%.0%.0%100.0%共計頻數(shù)2040282191行業(yè)比重22.0%44.0%30.8%2.2%1.1%100.0%消費人群研究客流量明顯偏低任何商業(yè)街發(fā)展，都需要旺盛人氣作為支撐。上世紀九十年代，作為繁華商業(yè)區(qū)，東四北大街-東單北大街一帶平均日人流量達到10萬人。進入到，依照人流量調(diào)查測算，全天（9：00-20：00）客流量僅為1.8萬人次，平均每小時1600人左右。全天客流高峰出當前17：00-18:00之間，達到人次/小時。我市常住居民和回頭客為主外埠消費者局限性20%，80%以上消費者來自我市常住居民；步行到達本街客流僅占14%，屬地消費者比重不高；我市光顧者中，朝陽、海淀、東城、西城、昌平、豐臺地區(qū)到達人數(shù)最多，共計占客流總量81%。尋常型消費者占15%左右，區(qū)域型消費者占17%，來自全市廣域型消費者（不定期但會常來及每月光顧2-3次），比例近50%。總體看，回頭客比率較高。表9客流人群光臨銀街南部光顧頻率光顧頻率數(shù)量比重合計比重幾乎每天光臨4214.7%14.8%每周都要來4816.8%31.7%每月會來2-3次5017.5%49.3%不定期但會常來8830.8%80.3%很少來5218.2%98.6%不擬定41.4%100.0%共計284100%大眾化特性明顯從職業(yè)特性角度分析，銀街消費群體構成較為分散。從表10看出，公司職工、商業(yè)服務業(yè)職工、學生構成銀街消費主力人群；私營公司主、自由職業(yè)者、各類專業(yè)人士構成次級消費人群。光臨本街消費群體以中低收入者為主（見表11），其中79%消費者個人月收入在3000元如下，總體平均月收入為2200元，呈現(xiàn)大眾化消費特性（調(diào)查同期北京市城鄉(xiāng)居民平均月收入為元）。表10銀街南部消費者職業(yè)分布狀況消費者職業(yè)頻數(shù)頻數(shù)比重合計比重黨政機關/事業(yè)單位干部31.11.1黨政機關/事業(yè)單位職工124.25.3教師/醫(yī)生/律師/工程師等專業(yè)人士186.311.6公司/公司職工6924.235.8商業(yè)/服務業(yè)管理干部31.136.8商業(yè)/服務業(yè)職工6422.559.3工業(yè)/生產(chǎn)性公司管理干部51.861.1工業(yè)/生產(chǎn)性公司職工31.162.1個體/私營業(yè)主196.768.8下崗/待業(yè)/退休72.571.2自由職業(yè)17677.2學生6522.8100共計285100表11銀街南部消費者個人月收入狀況消費者個人月收入頻數(shù)頻數(shù)比重合計比重無收入5219.33%19.33%501元-1000元145.20%24.54%1001元-1500元4918.22%42.75%1501元-元3211.90%54.65%元-2500元4617.10%71.75%2501元-3000元217.81%79.55%3000元以上5520.45%100.00%共計269100.0目性消費不強客流人群中，無消費傾向單純過路人群占到了24%；休閑逛街為主潛在消費者占到34%；具備明確消費意向（購物、餐飲、美發(fā)、婚紗照相、休閑娛樂等）共計達到35.8%左右（見表12）。指向性消費不明顯，是一某些消費群體行為特性。這種特性表白，商業(yè)街需要具備購物、休閑、娛樂綜合功能。同步，消費者指定性光顧行業(yè)、商家處在分散水平，反映出銀街南部缺少具備核心競爭力代表性商業(yè)設施。表12客流到達銀街南部光顧目到達目數(shù)量樣本比重購物8925.9%用餐133.8%美容美發(fā)51.5%休閑娛樂72.0%就醫(yī)113.2%朋友約會102.9%婚紗照相2.6%逛街11734.0%僅僅路過8424.4%其她61.7%共計344100.0%進一步收入水平對比分析可以看到：單純路過人群中中高收入者（3000元以上）比例，高出目性消費者和潛在消費者18個百分點。表白，當前銀街客流量減少，不單純是人流總量下降，更重要是，具備較高消費能力人群流失。商業(yè)發(fā)展存在問題商業(yè)街發(fā)展成功與否，商業(yè)設施是主體，商業(yè)利益是核心，而消費人群是實現(xiàn)商業(yè)利益基本保證。銀街南部商業(yè)發(fā)展，當前存在重要問題是客流量局限性，因素重要來自如下幾種方面：整體商業(yè)構造檔次減少銀街南部始終以精品服裝服飾專營專賣為特色，當前雖然仍保持著服裝服飾經(jīng)營密集特點，但已不再具備精品特性。大品牌基本集中于面向青少年為主運動品牌，絕大多數(shù)女性服飾缺少知名品牌，正逐漸向個性化方向調(diào)節(jié)。但由于便宜外貿(mào)服裝店經(jīng)營一定量存在，使得本街服裝經(jīng)營良莠不齊，整體水準下降，特色不夠突出，并直接影響到品牌公司進入，進而導致有效消費人群減少。隨著協(xié)和醫(yī)院規(guī)模擴大，變化了這一地區(qū)人流構成。周邊地區(qū)逐漸形成了醫(yī)藥圖書、保健品、經(jīng)濟型旅館、小商品、甚至經(jīng)營殯葬用品地緣經(jīng)濟，對本街商業(yè)格調(diào)產(chǎn)生了重要影響。購物環(huán)境單調(diào)，業(yè)種組合定位矛盾銀街南部街長1700米，對于步行購物而言，顯得過長（商業(yè)街有效長度以500—800米為最佳），同步購物環(huán)境過于單一。由于相應配套休閑、娛樂、餐飲與服裝服飾目的人群定位不夠統(tǒng)一，未能形成各商業(yè)業(yè)種之間有機互補。交通環(huán)境制約高收入人群到達調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自駕車或乘坐出租車到達銀街消費者比例僅為11%，低于我市“小汽車出行比例29.8%”交通工具使用習慣。一方面，再次印證了當前銀街大眾消費特性；另一方面，也反映了本街停車資源與交通管理環(huán)境緊張狀況，對高收入人群前來形成一定限度制約。地鐵五號線開通后，65%商家反映，沒有帶來明顯客流量變化。甚至有7%商家以為，地鐵五號線帶走了某些換乘公交消費者。但銀街消費者廣域性明顯特性，不能不考慮有地鐵五號線開通因素。

三銀街商業(yè)定位研究——中部地區(qū)綜合狀況銀街中部區(qū)域，自東四十條路口向南，至東四十字路口，全長1100米，屬東四北大街。是銀街核心商業(yè)區(qū)之一。本區(qū)域以平房居住區(qū)為主，人口密集。沿街兩側與15條胡同相通，涉及知名隆福寺商業(yè)街，兩端分別與平安大街、朝陽門內(nèi)大街相交。當前共有收費停車場5處，共計104個車位。東四一帶，自明、清以來商業(yè)發(fā)展歷史悠久，可上溯至元代。民諺“東四、西單、鼓樓前”就是歷史留下印記。隆福寺商業(yè)，由廟會發(fā)展而成?；I劃經(jīng)濟時代，眾多攤販組織起來成立了東四人民市場。1988年重建為當時北京最大百貨公司——隆福大廈，與隆福寺商業(yè)街共同構成當時北京最重要市級商業(yè)中心。服裝、百貨、食品、珠寶、古玩、小吃、娛樂成為其重要商業(yè)構成。在上世紀九十年代初期，曾創(chuàng)下日客流量22萬人次記錄，隆福寺商業(yè)發(fā)展達到鼎盛。東四北大街商業(yè)發(fā)展基本上是隆福寺商業(yè)街擴大與延展，在經(jīng)營風格上保持了隆福寺商業(yè)街平民化特點，并形成了服裝零售、餐飲、綜合服務為主商業(yè)構造。沿銀街兩側向北，曾擁有眾多商業(yè)名牌，涉及服裝零售業(yè)中“皮爾.卡丹”、“金利來”；餐飲服務業(yè)中“阿靜”、“強仔火鍋”、“肯德基”、“榮華雞”；婚紗照相業(yè)中“情濃麗舍”等。作為銀街重要構成某些，服飾類經(jīng)營也是東四地段鮮明特色。青春、潮流、休閑、個性、路邊店更是其特色集中體現(xiàn)。上世紀九十年代初，某些具備敏銳商業(yè)意識個體經(jīng)營者，將東四沿街居民房改造為門臉房，經(jīng)營服裝、服飾，逐漸小有氣候。由于街邊店大多具備開架、專賣、體驗式購物特點，雖不同于大柵欄、王府井眾多老字號那般大氣、恢弘,卻具備平和、隨意特性，將購物、休閑高興集于一體。隨著不同地區(qū)經(jīng)營者慢慢加入，特別是相稱一段時間潮流商品經(jīng)營，使得本地商業(yè)京味文化特點融入了潮流氣息，在保存親和、隨意同步，又增添了潮流、先鋒、個性一面，受到消費者、特別是年輕人歡迎。東四服飾經(jīng)營開北京街邊店商業(yè)街先河，直接帶動了北京街邊店商業(yè)模式發(fā)展。到了上世紀九十年代中后期，隨著隆福大廈及后期數(shù)碼廣場停業(yè)，以及朝內(nèi)大街拓寬改造等諸多因素影響，隆福寺商業(yè)街風光不再，東四北大街上商業(yè)也放慢了發(fā)展速度。一批有影響力商業(yè)品牌消失了，隆福寺商圈逐漸從覆蓋全市廣域性商業(yè)萎縮至服務周邊區(qū)域型商業(yè)。商業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀截至到4月，銀街中部（東四十條—東四段）共有各類商業(yè)設施172個，總營業(yè)面積接近2.7萬平米。其商業(yè)設施構成狀況如表14所示。表14銀街中部商業(yè)設施分類發(fā)展狀況行業(yè)分類數(shù)量數(shù)量比重營業(yè)面積(平米)營業(yè)面積比重平均面積(平米)百貨零售2212.80%688925.70%40餐飲快餐店2112.20%598622.30%100衛(wèi)生服務1810.50%353813.20%105服裝及飾品6739.00%302711.30%35電影院10.60%280010.40%2800服務類1810.50%19407.20%75文教類52.90%14605.40%110其她餐飲食品169.30%9483.50%51.5家具裝潢31.70%1550.60%35娛樂場合10.60%1200.40%120共計172100.0%26863100.0%50.00社區(qū)商業(yè)發(fā)達銀街中部，商業(yè)設施設立齊全，總營業(yè)面積接近2.7萬平米，多數(shù)密集于東四路口一帶，基本保持了區(qū)域性商業(yè)中心構造特性。其中營業(yè)面積位居第一位是百貨零售業(yè)，營業(yè)面積占比25%（見表14）。另一方面是餐飲及快餐業(yè)，營業(yè)面積占比22%。第三位是美容美發(fā)及藥物零售，第四位是服裝服飾類，第五位是2800平米明星電影院。百貨零售、餐飲、服務業(yè)發(fā)達，特別是單體營業(yè)面積最大朝內(nèi)菜市場（超市）存在，使得銀街中部更多地體現(xiàn)出社區(qū)商業(yè)中心功能。該地區(qū)具備服務能力（營業(yè)面積）強，覆蓋面廣，提高型業(yè)種（如娛樂、休閑設施）發(fā)達特點。商業(yè)能力過剩銀街中部商業(yè)，是作為隆福寺商業(yè)中心一某些發(fā)展起來。因而，其商業(yè)定位及規(guī)模必然受隆福寺經(jīng)濟影響。與繁華時期相比，東四地區(qū)品牌店減少，商圈輻射范疇下降，客流量大幅萎縮。當前去來于本地段行人數(shù)量在1.5-2萬人/日之間，而整體商業(yè)服務能力依然保持原有規(guī)模。對比歷史資料發(fā)現(xiàn)，當前銀街中部地區(qū)2.7萬平米商業(yè)規(guī)模，與當年沒有多大變化。相對于覆蓋人群而言，當前商業(yè)能力顯得過剩。經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查成果顯示，本地區(qū)除某些服裝服飾和餐飲經(jīng)營尚可外，多數(shù)商業(yè)經(jīng)營狀況不佳。特色經(jīng)營受到?jīng)_擊作為本街商業(yè)特色，服裝服飾經(jīng)營密集，已形成了一批比較穩(wěn)定品牌公司，代表性商家涉及亞新體育（品牌運動服裝）、益友（外貿(mào)服裝）、食草堂（皮具）、譚木匠（飾品）等。當前，銀街中部服裝服飾經(jīng)營數(shù)量占比達到39%（參見表14），位列各業(yè)種第一，并高于居第二位餐飲、百貨零售兩倍多，具備較高集中度。但作為路邊店經(jīng)營，存在著品牌商品少、單體店經(jīng)營規(guī)模小先天局限性。隨著近年來外貿(mào)服裝經(jīng)營興起，浮現(xiàn)了店鋪之間商品差別化小、經(jīng)營檔次雷同，并逐漸走向低檔化趨勢，使本地區(qū)服裝服飾特色逐漸失去了競爭優(yōu)勢。

四銀街商業(yè)定位研究——北部地區(qū)綜合狀況銀街北部區(qū)域，北起雍和宮橋，經(jīng)北新橋至東四十條口，涉及雍和宮北大街、東四北大街（北新橋段），全長1750米。本區(qū)域以平房居住區(qū)為主，人口密集。15條胡同貫通銀街北部兩側，大街與安定門東大街（北二環(huán)）、東直門內(nèi)大街（簋街）、交道口東大街、平安大街相交，有多條公交線路及地鐵五號線通過，并設有各種站點，樞紐作用突出。當前在雍和宮院內(nèi)及北新橋十字路口南西側，建有露天收費停車場兩處，共計32個車位。在本區(qū)域北部有知名旅游景點雍和宮、國子監(jiān)。街內(nèi)擁有北新橋郵局、火車票售票處等公共服務設施雍和宮至東四十條一帶，商業(yè)發(fā)展歷史不長。1949年此前，附近居民多以出賣勞動力為生，被稱作“貧民住宅”。由于消費能力低，商業(yè)設施多為小規(guī)模商販型商鋪?；I劃經(jīng)濟時期，在北新橋十字路口周邊，曾一度成為商業(yè)繁華區(qū)域型商業(yè)中心。擁有上海遷京曾獲北京十大百貨稱號大華百貨公司、北新橋副食商場、北新橋五金商店、北新橋菜市場、北新橋信托商店、自行車委托商店、北新橋浴池、北新橋化工店、北新橋文具店、新華書店等業(yè)種，以及北京照相、居德林、美白美發(fā)、白魁分店等名牌服務業(yè)。上世紀九十年代中期開始，經(jīng)營效益開始下降。后受地鐵五號線建設用地影響，上述商業(yè)設施逐漸消失或縮小規(guī)模。近年來，隨著奧士凱、首航等連鎖經(jīng)營公司進入，商業(yè)逐漸恢復發(fā)展。當前商業(yè)，基本保持了籌劃經(jīng)濟時代經(jīng)營品種，只是在規(guī)模和形式上有所分解和延展。商業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀截至4月，本區(qū)域共有各種商業(yè)設施290個，以北新橋十字路口為中心，向兩側展開，營業(yè)總面積接近1.6萬平米。其商業(yè)設施構成狀況見表15，商業(yè)發(fā)展具備如下特點。基本型商業(yè)密集北新橋一帶，商業(yè)發(fā)展業(yè)種分布均勻，其中服飾零售是數(shù)量最各種類，占比24%。面積最大業(yè)種為百貨零售業(yè)，總營業(yè)面積4400平米，占到總體28%。其中涉及本區(qū)域營業(yè)面積最大商業(yè)設施，雍和宮大街段奧士凱寶龍商場及寶龍小商品市場，北新橋段首航超市（本文完稿時，首航超市因無法承受租金上漲，退出本地區(qū)）。食品、百貨零售業(yè)重要以滿足周邊居民基本生活消費為主。受區(qū)域內(nèi)消費能力影響，小商品、小百貨等便利零售力量強大，更多地體現(xiàn)出以社區(qū)商業(yè)基本型設施為主特點。同步，本地區(qū)零售商業(yè)還體現(xiàn)出一定專賣特點。一方面，籌劃經(jīng)濟時代某些商業(yè)業(yè)種得到延續(xù)，信托商品、自行車、電動車零售、五金家電建材零售占有較大比重。另一方面，北新橋南百年老店吳裕泰茶莊總店，帶動其周邊形成了局部茶葉專賣區(qū)域小氣候。表15銀街北部商業(yè)設施分業(yè)種發(fā)展狀況業(yè)種分類數(shù)量數(shù)量比重營業(yè)面積(平米)營業(yè)面積比重平均面積(平米)百貨零售4415.20%439328.00%40餐飲快餐店3211.00%278317.70%80服裝及飾品7024.10%228514.60%30其她零售6321.70%169210.80%25服務類217.20%13958.90%26其她餐飲食品248.30%11607.40%30衛(wèi)生服務113.80%8705.50%65家具裝潢196.60%7684.90%26文教類51.70%3372.10%50數(shù)碼產(chǎn)品10.30%200.10%20共計290100.0%15702100.0%35.00風味小吃漸成氣候本街營業(yè)面積位居第二位是餐飲及快餐店。隨著某些簋街餐飲在雍和宮大街開設分店，本街南段以及北新橋中部夜市餐飲也漸成氣候。與簋街特色菜經(jīng)營不同，本街餐飲規(guī)模小及知名品牌少、小吃豐富，涉及京味風格老湯鹵煮、鍋貼、手搟面、打鹵面，以及飄香驢肉、蜀山烤魚、岐山面、韓國饅頭、串店、杭州包子等南北小吃數(shù)十種，并與地瓜坊、懷柔板栗、奶茶坊等休閑小食品專賣一道，初步形成了本街小吃特色。服飾經(jīng)營大眾化服裝服飾經(jīng)營面積位列本地區(qū)第三位，商家數(shù)量占比位居第一（超過70家），但散布于整個區(qū)域內(nèi)，沒有形成集中。以服裝、服飾，鞋店、飾品、禮物專門經(jīng)營為主。除少量品牌服裝（七匹狼、以純、安踏）外，多為無品牌商品或外貿(mào)轉內(nèi)銷低價商品，店鋪規(guī)模普遍偏小,平均營業(yè)面積30平米，體現(xiàn)大眾消費特點。單體經(jīng)營規(guī)模小當前眾多商業(yè)設施多為臨街民房改造而成。因而，規(guī)劃性不強，規(guī)模普遍較小，平均營業(yè)面積僅為40平米。最大商業(yè)設施——寶龍小商品市場也但是平米。總體看，本街商業(yè)設施以滿足附近居民尋常消費為主。同銀街其她地區(qū)相比，北部地區(qū)商業(yè)價值明顯低于中南部地區(qū)，臨街30平米鋪面房年租金在5-7萬元左右。商品宗教特色濃厚位居本地區(qū)第四位是其她零售經(jīng)營，指雍和宮大街特有經(jīng)營業(yè)種——宗教文化用品零售。由于雍和宮、國子監(jiān)存在，特別是雍和宮香火旺盛，使得附近地區(qū)商業(yè)設施迅速發(fā)展，形成以“供香、佛具”為主宗教文化用品零售特色（詳見“雍和宮旅游文化特色商業(yè)專項研究”某些）。商業(yè)發(fā)展存在問題銀街北部地區(qū)，除雍和宮一帶文化旅游商業(yè)外，商業(yè)主體是區(qū)域型社區(qū)商業(yè)，以及特有商品專營專賣。除餐飲、食品零售、宗教商品、自行車（電動車）零售外，經(jīng)營狀況普遍反映普通。其商業(yè)發(fā)展存在如下問題：屬地消費制約特色商業(yè)發(fā)展本地區(qū)商業(yè)構造以基本型食品、百貨、服裝服飾零售為主，以滿足周邊居民基本生活消費需求，難以形成特色商業(yè)。由于周邊以平房區(qū)低收入人群為主，消費能力增長緩慢，社區(qū)商業(yè)中提高型業(yè)種如餐飲、服飾專賣、休閑娛樂等，上升空間不大。以當前服務能力及業(yè)種業(yè)態(tài)組合，難以覆蓋更大范疇消費人群。在本地區(qū)企事業(yè)單位常駐人口不多條件下，如果依照周邊居民消費能力發(fā)展商業(yè)，將來發(fā)展空間不容樂觀。專營專賣難成規(guī)模無論是信托商品專賣，還是電動車、自行車零售，其共同特點是商品銷售周期長、目的消費人群分散。而五金電料專賣、機電產(chǎn)品則以面向公司型消費者為主。這些業(yè)種難以通過規(guī)?；l(fā)展擴張效益，形成特色商業(yè)。

五雍和宮旅游文化特色商業(yè)專項研究綜合狀況概述雍和宮大街路段，具備銀街其她路段無可比擬旅游優(yōu)勢。無論是內(nèi)地最具影響力藏傳佛教寺院雍和宮，還是中華人民共和國古代最高學府國子監(jiān)，每天都吸引著眾多中外游客。通過沿街門店改造，雍和宮周邊商業(yè)設施體現(xiàn)了明清仿古特色裝飾風格，與雍和宮、國子監(jiān)建筑相匹配，頗具特色。東城區(qū)旅游局于3月正式發(fā)布了五色皇城尋寶游精品路線，其中有兩條線路涉及到本路段。正是由于旅游業(yè)在本地段發(fā)達，特別是雍和宮香火旺盛，帶動了周邊宗教用品銷售興旺，形成了旅游文化特色經(jīng)營。消費人群與消費需求研究鑒于雍和宮宗教文化旅游區(qū)特點，本次商業(yè)定位著重就此地消費特性開展了研究。調(diào)查成果顯示：人流量周期性變化大雍和宮對外開放時間為每天9：00—16：00，而光臨消費者絕大某些集中在9：00—14：00之間，上午9-10點左右是高峰期。普通全年每天平均客流量在8000-10000人之間。每逢農(nóng)歷初一、十五及佛教慶典日，人流量迅速加大，浮現(xiàn)高峰。有香客為了在第一時間上香，清晨4-5點即開始排隊，甚至連夜等待。農(nóng)歷初一，雍和宮光顧者達到全年最高值10萬人次。95%以上為多次光顧。其中，經(jīng)常光顧者比例在52%以上；85%左右光顧者以上香為重要目。單純觀光旅游者重要來自旅游團隊及零星散客，約占全天總客流量10-15%，并在全天各時間段平均分布，多數(shù)為外國游客（歐美游客為主）；節(jié)假日，外埠游客占到60%以上。潛在消費能力強上香人群從事職業(yè)比較分散，其中教師/醫(yī)生/律師/工程師等專業(yè)人士比例最大，占到總體24%；另一方面是商業(yè)/服務業(yè)職工，達到18%；個體經(jīng)營者和從業(yè)者占15%比例，與商業(yè)/服務業(yè)管理干部并列第三位。請香，是上香者在本街停留消費首選，比例達到54%。另一方面是無目逛街與購物，比例達到26%；上香人群中，月收入4000元以上者達到55%，其中8000元以上者達到34%；65%上香人群有在本地區(qū)停留消費意向，停留時間在25分鐘-5小時之間，平均停留1小時左右；來自外埠上香者，更多地傾向于在本街停留消費。多元化商品消費需求當前雍和宮周邊商業(yè)設施，幾乎無一例外都是以經(jīng)營佛香、佛具為主。鮮見旅游商品、特色商品、精品，且商品種類單一，經(jīng)營檔次雷同，猶如“佛香一條街”。因而，光臨本地消費者對當前商業(yè)設施意見，集中于商品品種和業(yè)種單調(diào)，以為當前零售業(yè)態(tài)比例過高，休閑場合、餐飲、娛樂業(yè)種局限性。其中餐飲業(yè)，是消費者以為商業(yè)設施中缺少比例最高，達到37%；對于缺少休閑、休息場合商業(yè)設施認同，比例達到了23%；交通環(huán)境承受能力局限性修建停車場，減少交通擁堵，是消費者對改進雍和宮商業(yè)環(huán)境提出最多建議（見表16）。停車能力局限性（特別是節(jié)假日期間），道路擁堵，直接影響了消費者順利到達（離開），以及就地消費。同步制約了沿街商業(yè)店鋪發(fā)展。表16消費者對雍和宮商業(yè)發(fā)展建議項目頻數(shù)頻數(shù)比重改進交通環(huán)境3449.30%增長商品種類、減少商品價格2029.00%取締游商811.60%增長餐飲服務57.20%休閑場合11.40%增長衛(wèi)生間11.40%共計69100.0%旅游團隊消費受限依照對旅游團隊導游及雍和宮管理處調(diào)查，理解到影響旅游團隊在本街消費重要因素：境外人員構成旅游團隊受行程時間安排、內(nèi)部管理限制，普通以1個小時為時限，定期參觀，不預留自由參觀、購物時間；國內(nèi)旅游團隊采用老式定點購物、就餐方式，有關餐飲、購物活動普通此前去國子監(jiān)內(nèi)為主；定點旅游商品、餐飲設施在本街均無體現(xiàn)?？梢詭尤藲饴糜紊唐妨闶?，僅在雍和宮院內(nèi)入口處設立6個攤亭，而旅游定點接待餐廳僅有國子監(jiān)內(nèi)敘香齋1家，且檔次不高。

銀街商業(yè)定位建議一商業(yè)定位思路針對調(diào)研成果，咱們以為，銀街商業(yè)發(fā)展，機會與挑戰(zhàn)并存。一方面，擁有商業(yè)街良好商業(yè)老式和商業(yè)文化底蘊，占據(jù)都市核心優(yōu)越位置，以及便利交通條件等優(yōu)勢。另一方面，存在屬地居民消費能力弱，商業(yè)設施老化，經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種單一，缺少核心商業(yè)設施等問題。同步，金寶街建設、雍和宮文化旅游資源、地鐵五號線開通、王府井二期改造，也為繁華銀街提供了機會。對此，按照商業(yè)街發(fā)展規(guī)律，提出銀街商業(yè)定位思路。依托文化老式，彰顯當代文明從東四四合院，到東單東方廣場；從街邊無名小店，到王府飯店精品廊；從百年老店吳裕泰，到當代星巴克；從街邊店一元剪紙，到金寶街法拉利；從國子監(jiān)牌坊，到協(xié)和宿舍紅墻；從雍和宮五色旗，到清真寺月牙頂……，十里銀街，無論是建筑風格還是業(yè)種業(yè)態(tài)，甚至是地理位置，都保存了不同步期北京商業(yè)發(fā)展特點，并擁有各個時期商業(yè)代表，濃縮地反映出北京商業(yè)發(fā)展沿革，代表了北京商業(yè)文化博大與精深、歷史與傳承。因而，將來銀街發(fā)展應充分發(fā)揮這一優(yōu)勢，成為展示京城文化老式與當代商業(yè)文明都市窗口。立足屬地商業(yè)，挖掘地緣經(jīng)濟屬地商業(yè)是聚攏消費者，提高商氣重要手段。成熟商業(yè)街繁華與發(fā)展，無一不是從屬地做起。隨著本地區(qū)商業(yè)成熟，逐漸擴大影響力和覆蓋范疇。因而，銀街商業(yè)發(fā)展，應一方面從完善屬地商業(yè)開始。在豐富屬地商業(yè)同步，更多地發(fā)展提高型配備商業(yè)，勉勵新興業(yè)態(tài)業(yè)種。在商業(yè)發(fā)展水平較低中北部地區(qū)，通過挖掘地緣經(jīng)濟，進一步豐富業(yè)態(tài)業(yè)種，配合屬地商業(yè)發(fā)展，形成特色經(jīng)營。中北部地區(qū)（雍和宮—北新橋—東四）以中低收入居民區(qū)為主。因而，應以提供大眾化商品，完善區(qū)域型和社區(qū)型商業(yè)中心綜合商業(yè)為主。中南部地區(qū)（東四—東單），地處王府井商業(yè)區(qū)，商住混雜。除屬地居民外，尚有大量來自商業(yè)公司、賓館飯店、寫字樓、醫(yī)院常駐人口和流動人口，并具備相對較高收入人群特性?？梢栽跐M足屬地居民大眾消費同步，提高經(jīng)營檔次，在業(yè)已形成精品行業(yè)基本上，進一步豐富服務類商業(yè)，形成精品潮流特色，成為王府井商業(yè)區(qū)重要補充。多中心復合構造，立體化錯位經(jīng)營銀街各地段商業(yè)發(fā)展歷史不同，商業(yè)文化存在差別，目的消費群體不同。南部、中部更多地作為王府井商業(yè)區(qū)構成浮現(xiàn)，中北部更多地以周邊屬地居民消費者，旅游消費人群為主。因而，建議商業(yè)發(fā)展采用多中心構造定位，塑造銀街商業(yè)多元化特性。依照地理位置和商業(yè)發(fā)展水平，以及周邊消費能力，確立北新橋社區(qū)商業(yè)中心、東四區(qū)域商業(yè)中心、金寶街休閑商務中心三個核心點。按照錯位經(jīng)營原則，在各個核心點之間，分別向南北延伸，形成由東單精品潮流街、東四服裝特色街、北新橋京味商業(yè)街、雍和宮文化旅游街構成復合型商業(yè)大街（見封三“銀街功能定位示意圖”）。在街與街之間、店與店之間，形成精品化與大眾化，24小時經(jīng)營與正常經(jīng)營，超市經(jīng)營與專賣店經(jīng)營等錯位組合。在不同路段形成各自特色，自然銜接，相得益彰，共同構成色彩斑斕絢麗銀街。二總體定位銀街將來商業(yè)發(fā)展，將依托王府井商業(yè)區(qū)和雍和宮旅游文化區(qū)，構建多中心商業(yè)組合，完善休閑、購物、商務、旅游四大功能，體現(xiàn)“潮流、青春、和諧、文化”，形成由各種復合型、特色型商業(yè)地段構成，具備濃郁文化色彩生活化商業(yè)街。在滿足屬地居民消費需求基本上，吸引更廣泛個性化消費群體和旅游消費群體。三功能定位（一）東單潮流精品街東單路口—燈市口（全長800米左右）定位：區(qū)域型覆蓋，突出服務型商業(yè)特色。成為王府井商業(yè)區(qū)重要構成某些。經(jīng)營特色：以金寶街十字路口為中心，麗晶酒店十一商街、王府飯店時裝專賣為龍頭，以婚紗照相、高檔服裝、休閑餐飲為重要業(yè)種業(yè)態(tài)，增長珠寶、高檔服飾以及婚慶服務等業(yè)種。該地段兩端商業(yè)與協(xié)和醫(yī)院周邊錯位經(jīng)營。調(diào)節(jié)當前餐飲、服飾類經(jīng)營，引進晚間消費為主中高檔娛樂休閑酒吧、茶藝店、高檔美發(fā)店、美容店、個人服務店。目的消費群：全市范疇婚齡白領；王府井周邊高檔酒店客人；周邊寫字樓里公司職工、專業(yè)人士。設計主題：充分發(fā)揮都市中心作用，以金寶街高檔及奢侈品消費設施為核心，運用北京奢侈消費在核心區(qū)空白，重點突出服務功能特色，與東方廣場、王府井二期相銜接，形成中高檔消費區(qū)。同步，充分運用婚紗照相集中資源，細分目的消費人群（中高收入婚齡人群），提供約會、購物、婚紗照相等系列商業(yè)服務。（二）東四服裝特色街燈市口—東四路口南（全長920米）定位：區(qū)域型覆蓋，突出白領女性服裝服飾特色。成為將來隆福寺商圈重要構成某些。經(jīng)營特色：繼續(xù)保持發(fā)揚服飾類專賣特點，重點發(fā)展女性品牌服裝、服飾，增長皮具、鞋店、家飾品,以及休閑約會場合。針對都市白領女性，提供休閑購物于一體綜合商業(yè)服務。目的消費群：地鐵五號線沿線周邊寫字樓中檔以上收入職工，細分市場以成熟女性、已婚女性為主。設計主題：傳承銀街獨有路邊店商業(yè)特色，重塑潮流風向標地位，引領京城白領女性服飾消費，體現(xiàn)都市商業(yè)繁華。（三）東四區(qū)域商業(yè)中心東四路口（北）—十條路口（全長1100米）定位：區(qū)域型商業(yè)中心區(qū)，成為將來隆福寺商圈重要構成某些。經(jīng)營特色：以運動服裝、休閑服飾類專賣，以及特色餐飲、南北小吃、文教類音像制品為主，體現(xiàn)年輕人朝氣蓬勃，追求更高更快更強運動風格。目的消費群：針對城區(qū)在校中學生、大學生，以及剛參加工作中低收入年輕人。設計主題：發(fā)揮對將來消費主力（成長中年輕人）啟蒙作用。運用東四娛樂類相對發(fā)達特點（電影院、網(wǎng)吧、音像店），以布滿京味特色潮流文化元素，培養(yǎng)目的消費者對銀街消費依賴。建議以東四奧林匹克社區(qū)為載體，針對青少年學生，通過各類主題活動,諸如邀請奧運冠軍做客，聘請奧運冠軍為榮譽區(qū)民，設立奧運冠軍雕塑、手印墻（或腳印大道），開辟戶外運動廣場，建立地標性建筑等，引導商戶開展運動服裝、器材、音像制品等有關行業(yè)特色經(jīng)營，進而推動當前已有娛樂、快餐店等行業(yè)發(fā)展。由于青少年在家庭中重要地位，她們參加活動，往往體現(xiàn)為家庭參加，直接帶動家庭消費，從而達到提高整體商氣和人氣作用。（四）北新橋京味商業(yè)街北新橋路口兩側定位：區(qū)域型覆蓋，完善社區(qū)商業(yè)中心，突出餐飲和旅游文化特色。經(jīng)營特色：以京味、南北小吃為主餐飲及食品類經(jīng)營，結合吳裕泰及某些老式商業(yè)，形成京味文化商業(yè)街。在滿足周邊居民餐飲需求同步，輻射更大范疇消費者，以及自助型旅游者對京城老式餐飲文化需求。目的消費群：本地居民為主+自助旅游者設計主題：依托簋街餐飲特色文化，形成局部京味老式特色餐飲密集。結合社區(qū)商業(yè)中心商業(yè)配備，運用地鐵五號線優(yōu)勢，輻射大量外搬家民，并為雍和宮文化旅游區(qū)提供餐飲、休閑服務等配套設施。詳細建議：1、本街東部簋街，夜市經(jīng)營特色凸顯。只要解決好特色經(jīng)營與基本型商業(yè)設施之間市場供需矛盾，就有也許獲得較大發(fā)展機會。2、提高并豐富雍和宮周邊旅游商業(yè)檔次及品種，與餐飲、文化、醫(yī)藥等有關產(chǎn)業(yè)形成聯(lián)動機制。3、在北新橋段原電視設備廠區(qū)域，文化產(chǎn)業(yè)正在逐漸向天海大廈集中，內(nèi)設車位充分停車場，就職人員多以白領為主，擁有較高消費能力，為本街提供了商業(yè)發(fā)展新市場。4、在東四北大街南部現(xiàn)人民大學宿舍處，雖然受文物保護限制，商業(yè)設施暫時空白。而其12.9運動紀念地、段祺瑞執(zhí)政府舊址歷史背景，為發(fā)展文化旅游提供了機會。（五）雍和宮文化旅游街雍和宮北大街（全長930米）定位：文化旅游街。經(jīng)營特色：以宗教文化用品、旅游商品及工藝品零售為主，賓館業(yè)、娛樂業(yè)為輔。發(fā)展與本地區(qū)特色有關餐飲業(yè)（旅游團餐、清真餐、老字號餐等），及其她有關配套商業(yè)設施。彌補商業(yè)經(jīng)營空白點，打破經(jīng)營嚴重同質(zhì)化現(xiàn)狀，滿足更多消費者需求。目的消費群：旅游、朝拜者設計主題：變化當前商業(yè)設施宗教色彩過于濃厚現(xiàn)狀，重點增長餐飲休閑功能，同步增設北京特色旅游商品專賣。詳細建議：1、增長配套商業(yè)設施。旅游定點餐廳、茶藝館等，是這一地段商業(yè)發(fā)展首選要考慮業(yè)態(tài)。2、針對外埠游客比例高、停留機會大特點，引導商戶擴大經(jīng)營范疇，吸引外埠游客消費，才干進一步提高這一路段商業(yè)經(jīng)營特色。經(jīng)營范疇可以涉及：旅游商品、紀念品、古玩字畫、玉器雜項，具備京味文化泥人、剪紙等，具備藏文化唐卡、銀飾、織物等。其她涉及東區(qū)郵票公司也可考慮引入本街。3、雍和宮商業(yè)發(fā)展與