營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及展望

機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)并存維穩(wěn)高于一切-營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及展望剛過，多種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)剛剛出爐，營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了跳躍式發(fā)展成績(jī)，大發(fā)展迎來大樓市。當(dāng)階段性勝利喜悅還未來得及品味，就要應(yīng)對(duì)巨大開發(fā)量帶來市場(chǎng)壓力；應(yīng)對(duì)策略還未清楚，“國(guó)八條”劈頭蓋臉得就來了，接下來是各熱點(diǎn)城市落地政策，其中北京十五條細(xì)則最為嚴(yán)厲。首先是巨大市場(chǎng)壓力，首先是緊縮調(diào)控宏觀環(huán)境，營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)在關(guān)鍵能否保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)充滿了變數(shù)，而這種態(tài)勢(shì)是營(yíng)口大發(fā)展，形成大格局關(guān)鍵。在此條件下，盤點(diǎn)營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，分析、展望、思索發(fā)展方向和應(yīng)對(duì)策略就顯得尤為關(guān)鍵。營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)盤點(diǎn)是營(yíng)口發(fā)展史上關(guān)鍵十二個(gè)月，作為全國(guó)關(guān)鍵沿海開發(fā)城市，即是遼寧“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶中關(guān)鍵一點(diǎn)，又是沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)圈出?？?，得到了國(guó)家和省級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略青睞，成為中國(guó)少有，東北唯一雙重戰(zhàn)略切點(diǎn)城市。連續(xù)四年，營(yíng)口GDP增速位列全省十四個(gè)城市之首（城市GDP年均增加率超出20%）。市民消費(fèi)能力逐年穩(wěn)步增強(qiáng)?，F(xiàn)在營(yíng)口正在加速城市發(fā)展建設(shè)，伴隨“東擴(kuò)、西改、南進(jìn)、北轉(zhuǎn)”城市發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)程實(shí)施，城市版圖快速擴(kuò)展，將深入加速區(qū)域財(cái)富流動(dòng)。社會(huì)財(cái)富增加和人口擴(kuò)張為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來旺盛改善型需求和生存型需求，市場(chǎng)存在極大需求空間。在大好宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)助推下，營(yíng)口樓市快速發(fā)展。不管是房屋新開工量和完工量還是商品房銷售面積和銷售價(jià)格較上十二個(gè)月均大幅增加。同時(shí)涌現(xiàn)出來一批品質(zhì)優(yōu)異精品樓盤。和新房市場(chǎng)形成對(duì)比是二手房市場(chǎng)即使成交均價(jià)較前十二個(gè)月有所上漲，不過成交面積卻下滑，這也顯示出營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)呈顯著新興成長(zhǎng)型市場(chǎng)。營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展，尤其是一級(jí)市場(chǎng)土地市場(chǎng)成交活躍，為形成大營(yíng)口城市格局，成就營(yíng)口大樓市打下了基礎(chǔ)。營(yíng)口市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、開發(fā)規(guī)模保持增加：全市房地產(chǎn)開發(fā)投資179億元，同比增加57.8%。區(qū)域投資額增幅市區(qū)50億元172.5%大石橋市7億元-17.4%蓋州市8.68億元80.5%開發(fā)區(qū)64.91億元30.5%老邊區(qū)10.50億元55.9%沿海產(chǎn)業(yè)基地37.98億元49.7%房屋施工面積1883萬平方米，同比增加66.5%。區(qū)域施工面積增幅市區(qū)361萬m293.5%大石橋市132萬m2-1.2%蓋州市85.61萬m230.2%開發(fā)區(qū)899萬m255.4%老邊區(qū)101.2萬m254.4%沿海產(chǎn)業(yè)基地304萬m2200.4%二、房屋新開工量和完工量保持增加：全市房屋新開工面積1212萬平方米，同比增加70.4%。房屋完工面積530萬平方米，同比增加26.2%。區(qū)域新開工面積增幅市區(qū)242.52萬m2180.8%大石橋市42.08萬m2-29.6%蓋州市80.50萬m279.6%開發(fā)區(qū)586.76萬m265.9%老邊區(qū)55.36萬m2-15.5%沿海產(chǎn)業(yè)基地205萬m2102.7%三、商品房銷售連續(xù)放量走高全市商品房銷售面積532萬平方米，同比增加48.9%。全市商品房銷售額實(shí)現(xiàn)184億元，同比增加81.4%。全市商品房平均價(jià)格為3460元/平方米，同比增加22%。商品房銷售額：區(qū)域銷售額增幅市區(qū)71.98億元145.5%大石橋市11.74億元-11.7%蓋州市7.9億元10.3%開發(fā)區(qū)78.14億元66%老邊區(qū)12.64億元219.8%沿海產(chǎn)業(yè)基地1.85億元144.8%商品房銷售面積：區(qū)域銷售面積增幅市區(qū)202.59萬m2106.4%大石橋市47.89萬m2-25.2%蓋州市27.33萬m29.9%開發(fā)區(qū)203.86萬m233.9%老邊區(qū)45.36萬m2178%沿海產(chǎn)業(yè)基地5.55萬m2151.3%商品房銷售均價(jià)：區(qū)域銷售均價(jià)增幅市區(qū)3553元/m218.9%大石橋市2453元/m218%蓋州市2891元/m21%開發(fā)區(qū)3833元/m224%老邊區(qū)2787元/m215%沿海產(chǎn)業(yè)基地3345元/m2持平四、二手房交易價(jià)增量跌全市二手房成交面積112.19萬平方米，同比下降43%。二手房成交額實(shí)現(xiàn)25.2億元，同比下降24%。全市二手房平均價(jià)格為2246元/平方米,同比增加34%。二手房交易面積：區(qū)域交易面積增幅市區(qū)49.91萬m277%大石橋市12.89萬m2-69%蓋州市19.4萬m258%開發(fā)區(qū)43.66萬m218%老邊區(qū)6.43萬m2-85%二手房交易額:區(qū)域交易額增幅市區(qū)6.51億元-48%大石橋市2.78億元-54%蓋州市3.2億元190%開發(fā)區(qū)10.51億元50%老邊區(qū)1.09億元-82%二手房成交套數(shù)：區(qū)域成交套數(shù)增幅市區(qū)3037套-52%大石橋市1561套-70%蓋州市2299套55%開發(fā)區(qū)4478套65%老邊區(qū)636套-85%二手房成交均價(jià)：區(qū)域成交均價(jià)增幅市區(qū)2653元/m227%大石橋市2155元/m250%蓋州市1649元/m284%開發(fā)區(qū)2407元/m227%老邊區(qū)1695元/m221%營(yíng)口市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)需求分析改善型需求旺盛，90—120平米戶型最受歡迎據(jù)營(yíng)口市商品房網(wǎng)上立案登記數(shù)據(jù)顯示，1-12月份市區(qū)商品住宅立案6410套，登記套型情況以下。1-12月營(yíng)口市區(qū)商品住宅立案登記戶型結(jié)構(gòu)表戶型(ｍ2)銷售量(套)比例(%)60以下251460-9020793290-120247239120-150103916150以上5659從上表，我們發(fā)覺，套型面積在90—120平米之間商品住宅為本市住宅消費(fèi)最熱點(diǎn)，達(dá)成了總銷售量39%。套型面積90平米以上商品住宅消費(fèi)占據(jù)了總銷售量64%。成為絕正確主力。這一現(xiàn)象足以表明，現(xiàn)在營(yíng)口市民住房需求已經(jīng)從滿足居住功效初始階段提升到追求居住舒適性改善性消費(fèi)階段。因?yàn)闋I(yíng)口市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，城市發(fā)展前景寬廣，這種大范圍改善原有居住條件剛性需求將在很長(zhǎng)一段時(shí)間里有力支撐樓市繼續(xù)拉升走高。二、市場(chǎng)供給分析市場(chǎng)需求旺盛，土地供給量同比增幅顯著1－12月，本市（站前區(qū)、西市區(qū)、沿海產(chǎn)業(yè)基地、老邊區(qū)）商住用途土地成交面積為843萬平米，同比上升112%。其原因關(guān)鍵有四個(gè)方面：一是開發(fā)企業(yè)看到房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，前期存量房源消化快速，增加土地貯備進(jìn)行后續(xù)開發(fā)；二是商品房市場(chǎng)展現(xiàn)供不應(yīng)求局面，所以加大土地供給量緩解市場(chǎng)供求壓力，增加房源有效供給；三是伴隨本市“東擴(kuò)、西改、南進(jìn)、北轉(zhuǎn)”城市發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)程加緊，營(yíng)口現(xiàn)已成為未來土地市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域；加上營(yíng)口遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶及沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)關(guān)鍵地位確實(shí)定，城市發(fā)展前景看好，激發(fā)了各地著名企業(yè)來營(yíng)投資熱情。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷綜述現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越正規(guī)化規(guī)范運(yùn)作，購(gòu)房者消費(fèi)行為日益成熟理性。紛至沓來中國(guó)和國(guó)際著名開發(fā)企業(yè)更帶來了很多新鮮營(yíng)銷理念和項(xiàng)目包裝思想。不僅售樓處越建越豪華，宣傳資料越印越精美，多種大型活動(dòng)更是絡(luò)繹不停。我們發(fā)覺，本土開發(fā)企業(yè)也在不停提升項(xiàng)目品質(zhì)同時(shí)越來越重視營(yíng)銷手段及包裝。今年10月營(yíng)口秋季房屋交易大會(huì)上，百家爭(zhēng)鳴熱鬧場(chǎng)面就是最好證實(shí)。四、二手房和租賃市場(chǎng)綜述1、受政策影響，二手房市場(chǎng)成交量下降1-12月全市二手房成交112.19萬m2，其中市區(qū)成交24.53萬m2，較去年分別同期下降24%、59%。造成交易量下降原因有：一、國(guó)家稅費(fèi)優(yōu)惠政策截止。從1月1日，本市二手房個(gè)人一般住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，而契稅全額補(bǔ)助也全方面終止，此舉增加了二手房交易成本，影響了市場(chǎng)流通性。二、市場(chǎng)房源少。首先是因?yàn)榇罅抠?gòu)房者為趕政策末班車已在去年年底前集中置業(yè)，透支了相當(dāng)一部分購(gòu)房需求，不少房源被提前消耗。其次，部分二手房房主因估計(jì)房?jī)r(jià)上漲，則多數(shù)將出售轉(zhuǎn)為出租，造成現(xiàn)在市場(chǎng)適銷房源少。2、二手房市場(chǎng)，中小戶型最受歡迎1-12月營(yíng)口市市區(qū)二手住宅戶型結(jié)構(gòu)戶型(ｍ2)銷售量(套)比例(%)60以下9443460-9012244490-12039414120-1501776150以上522從成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看來，中小戶型仍然是最受歡迎戶型。各面積段中，60平方米以下住宅占總成交量34%；60—90平方米住宅占總成交量44%；90—120平方米面積段占總成交量14%；120平方米以上房源占了總成交量8%。從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，90平方米以下中小戶型房源占總成交量78%，仍居二手房消費(fèi)主流。3、房屋租賃市場(chǎng)活躍首先因?yàn)楸姸喽址糠恐黝A(yù)期房?jī)r(jià)上漲及國(guó)家稅費(fèi)將有所調(diào)整等原因，二手房房主多數(shù)將出售轉(zhuǎn)為出租。其次伴隨本市招商引資步伐加緊，沿海城市優(yōu)勢(shì)地位凸顯，吸引了大量外來企業(yè)、外來務(wù)工人員及畢業(yè)生到來。加之本市城市拆遷進(jìn)程實(shí)施造成眾多動(dòng)遷戶需要租房暫住等原因，本市房屋租賃需求量快速增加，每個(gè)月租金也普遍上漲100元至500元不等。據(jù)了解，現(xiàn)在本市二手房租賃市場(chǎng)展現(xiàn)出低端、中端和高端三級(jí)階梯狀。低端市場(chǎng)月租金在1000元以下，中端在1000—元，高級(jí)租賃市場(chǎng)月租金在元以上，地段、交通配套、小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)小戶型房子現(xiàn)在展現(xiàn)供不應(yīng)求“燙手”現(xiàn)象。五、市場(chǎng)發(fā)展綜述一、營(yíng)口宏觀經(jīng)濟(jì)連續(xù)快速發(fā)展為房地產(chǎn)高速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速穩(wěn)健，各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)連續(xù)趨好；1-12月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)成179億元，其中市區(qū)投資總額為50億元，同比分別增加57.8%和172.5%，展現(xiàn)顯著增加態(tài)勢(shì)。整年房屋施工面積已快要萬平方米，新開工面積突破1000萬平方米。其關(guān)鍵原因?yàn)椋罕臼蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，購(gòu)房需求連續(xù)穩(wěn)定；沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)和城市化步伐加緊，各區(qū)域愈加重視房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)作用，城市經(jīng)濟(jì)快速提升；中國(guó)部分著名開發(fā)企業(yè)（如恒大、保利、佳兆業(yè)等）不停來營(yíng)，投資熱情旺盛，促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展。二、商品住房供給及銷售均增幅顯著，住房消費(fèi)熱點(diǎn)已從首次置業(yè)自住購(gòu)房轉(zhuǎn)移為改善型自住購(gòu)房；三、外來人員置業(yè)顯著增加；即使國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控新政加緊出臺(tái)，異地購(gòu)房門檻提升，但外地人員來營(yíng)購(gòu)房置業(yè)并未受到抑制。去年本市市區(qū)商品房立案7107套，其中市區(qū)（站前區(qū)、西市區(qū)）購(gòu)置百分比為70%;縣區(qū)（大石橋、蓋州、開發(fā)區(qū)、老邊區(qū)）購(gòu)置百分比為17%;本省以內(nèi)購(gòu)置百分比為6.8%，本省以外購(gòu)置百分比為6.2%，同比上升2個(gè)百分點(diǎn)。歷來營(yíng)購(gòu)房者來看，可分為三種情況：一是在營(yíng)口工作、做生意或投資外地人；二是在外地工作營(yíng)口人為父母、兒女等親屬購(gòu)房；三是外地人看好營(yíng)口居住環(huán)境為養(yǎng)老和度假購(gòu)房和看好營(yíng)口房地產(chǎn)投資潛力而投資購(gòu)房。四、商品住房?jī)r(jià)格將連續(xù)穩(wěn)定上升；1－12月，全市商品房銷售均價(jià)為3460元/m2，市區(qū)商品住房銷售均價(jià)為3553元/m2，較去年同期分別增加22%、18.9%。其關(guān)鍵原因有四：一是購(gòu)房需求基礎(chǔ)以自住及改善性需求為主，投資和投機(jī)需求相對(duì)較少，購(gòu)房環(huán)境很好，消費(fèi)者購(gòu)房相對(duì)理性；二是商品住房供給量得到一定程度釋放，基礎(chǔ)能夠滿足不一樣購(gòu)房階段和層次需求；三是伴隨《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展計(jì)劃》及沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)兩個(gè)國(guó)家戰(zhàn)略實(shí)施，本市作為其中一個(gè)關(guān)鍵城市，交通等基礎(chǔ)設(shè)施配套不停完善，很好提升區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值；四是目前投資渠道仍然較窄且通脹預(yù)期較強(qiáng)，部分消費(fèi)者選擇房產(chǎn)作為投資及避險(xiǎn)工具。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)向“品牌競(jìng)爭(zhēng)”演變。伴隨營(yíng)口房地產(chǎn)發(fā)展及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不停激化，房地產(chǎn)“品牌大戰(zhàn)”已經(jīng)開始，買房者關(guān)注焦點(diǎn)已由內(nèi)部原因轉(zhuǎn)為外部公共空間原因。首先考察自然環(huán)境，即住宅區(qū)周圍情況，如樓房間隔、綠化面積、計(jì)劃情況、污染情況等；其次考察人文環(huán)境，即居住小區(qū)居民和文化氣氛，這是購(gòu)房者考察住宅環(huán)境時(shí)高度重視方面。所以促進(jìn)開發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中開始重視自然價(jià)值和社會(huì)價(jià)值協(xié)同開發(fā)。所以，個(gè)性營(yíng)銷、理念營(yíng)銷、文化營(yíng)銷等綜合性競(jìng)爭(zhēng)將成為下一輪競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)，考驗(yàn)開發(fā)商綜合實(shí)力時(shí)候到了。六、新城區(qū)活力日益彰顯；現(xiàn)在老邊區(qū)和營(yíng)東新城已經(jīng)成為比較成型，適合人居區(qū)域。伴隨基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，文化、教育、衛(wèi)生、商業(yè)等配套逐步成型，沿海產(chǎn)業(yè)基地魅力日益彰顯，良好發(fā)展前景也吸引了越來越多投資眼光。已經(jīng)成為市民選房關(guān)鍵關(guān)注點(diǎn)。很快未來一個(gè)擁有機(jī)場(chǎng)、高鐵、輕軌等現(xiàn)代化關(guān)鍵設(shè)施愈加便捷愈加漂亮大營(yíng)口立即形成。營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)展望及應(yīng)對(duì)策略為了充足翔實(shí)地掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，營(yíng)口市房產(chǎn)交易中心根據(jù)站前、西市、老邊、產(chǎn)業(yè)基地四個(gè)區(qū)域?yàn)榻y(tǒng)計(jì)口徑，逐一開發(fā)商、逐一項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)落實(shí)，就及結(jié)轉(zhuǎn)存量面積及新開工面積進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，這些不包含出讓土地并開工項(xiàng)目，大致取得了營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)整體待去化量，從而考量營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì)。一、營(yíng)口主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況營(yíng)口市主城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況表區(qū)域09-10項(xiàng)目庫(kù)存未施工面積（萬平）11以后項(xiàng)目當(dāng)年施工面積（萬平）施工面積（萬平）站前區(qū)62.12101.9164.02西市區(qū)54.3787.48141.85產(chǎn)業(yè)基地145140.6285.6老邊區(qū)85.35353.5438.85累計(jì)346.84683.481030.32營(yíng)口市主城區(qū)施工面積和銷售面積對(duì)比表區(qū)域施工面積（萬平）銷售面積（萬平）二者面積之差（萬平）市區(qū)（站前、西市）305.87202.59-103.28產(chǎn)業(yè)基地285.65.55-280.05老邊區(qū)438.8545.36-393.49累計(jì)1030.32253.5-776.82依據(jù)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)大致能夠看出營(yíng)口主城區(qū)總體房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)。從區(qū)域角度，站前、西市能夠稱之為老城區(qū)，老邊區(qū)（尤其是營(yíng)東新城）、產(chǎn)業(yè)基地能夠稱之為新城區(qū)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)角度能夠納入到營(yíng)口主城區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行考量和分析。從推向市場(chǎng)開發(fā)量角度，主城區(qū)各個(gè)區(qū)域均展現(xiàn)大幅增加態(tài)勢(shì)，不過各個(gè)區(qū)域增加不均衡，新城區(qū)新開發(fā)量增加顯著高于老城區(qū)，所以新城區(qū)市場(chǎng)壓力要顯著高于新城區(qū)。從銷售數(shù)據(jù)來看，不管哪個(gè)區(qū)域，市場(chǎng)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)需求，當(dāng)然市場(chǎng)不能只作簡(jiǎn)單加減法，不過供給和需求巨大缺口是很顯著。二、營(yíng)口主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析營(yíng)口市區(qū)（站前、西市兩區(qū)）商品房立案共7107套，下表為購(gòu)房者分布區(qū)域。區(qū)域百分比（%）市區(qū)（站前、西市）70縣區(qū)（大石橋、蓋州、開發(fā)區(qū)、老邊）17省內(nèi)各市6.8省外6.2累計(jì)100上表即使是去年市區(qū)數(shù)據(jù)，不過對(duì)于營(yíng)口主城區(qū)市場(chǎng)是一個(gè)很關(guān)鍵參考依據(jù)（市區(qū)和主城區(qū)市場(chǎng)越來越趨于整體化，屬于整體市場(chǎng)版塊之分），對(duì)于這四塊市場(chǎng)，哪些是含有開發(fā)潛力。市區(qū)市場(chǎng)部分是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)，不可能在短期內(nèi)有大增加性需求；縣區(qū)市場(chǎng)是一個(gè)較大潛力市場(chǎng)，取決于城市化進(jìn)程速度及營(yíng)口城市向心力，在這方面已經(jīng)含有一定條件，相信會(huì)有較大增加，不過制約這塊市場(chǎng)問題是支付能力問題，這部分客層對(duì)于價(jià)格敏感度較高；省內(nèi)和省外市場(chǎng)更是一個(gè)潛力巨大市場(chǎng)，即使現(xiàn)在處于一個(gè)比較低百分比，不過已經(jīng)展現(xiàn)顯著上升勢(shì)頭，而且這種勢(shì)頭是在自發(fā)、自然成長(zhǎng)情況下，假如對(duì)這部分市場(chǎng)進(jìn)行精心策劃和推廣，相信會(huì)取得顯著收效，當(dāng)然一個(gè)城市推介一個(gè)巨大工程，效果實(shí)現(xiàn)和擴(kuò)大需要一個(gè)過程，不過這個(gè)趨勢(shì)已是箭在弦上。三、對(duì)“國(guó)八條”解讀營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大市場(chǎng)壓力同時(shí)，伊始，就迎來了愈加嚴(yán)厲宏觀調(diào)控?！皣?guó)八條”除了以往信貸杠桿、保障房、問責(zé)之外，一個(gè)關(guān)鍵詞就是“限購(gòu)”。大宏觀背景看，是本屆政府交班前最終十二個(gè)月，在通脹壓力下，保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和社會(huì)穩(wěn)定是壓倒一切。那么就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，在通脹壓力下，只能經(jīng)過抑制需求，也就是“限購(gòu)”來保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定?！皣?guó)八條”會(huì)對(duì)營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來哪些負(fù)面影響呢？首先營(yíng)口不屬于文件中所列舉城市范圍，客觀上營(yíng)口房?jī)r(jià)也剛剛走上上升通道，和購(gòu)房者支付能力相匹配，沒有泡沫，換句話說，不在房?jī)r(jià)過快上漲城市范圍之內(nèi)，不過營(yíng)口不可能不受到調(diào)控影響。首先是統(tǒng)一一刀切金融杠桿政策，購(gòu)房者首付和利息支付全部隨之增加，在宏觀緊縮調(diào)控環(huán)境下，購(gòu)房者主動(dòng)性不可能不受到壓抑；再就是政策對(duì)購(gòu)房者心理上影響，可能造成購(gòu)房者在看不清市場(chǎng)走勢(shì)情況下采取持幣觀望態(tài)度，那么這個(gè)市場(chǎng)就像是得了流感一樣受到傳染，從而引發(fā)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生改變，這一點(diǎn)更為嚴(yán)重。一個(gè)事情總有正反兩方面，“國(guó)八條”會(huì)給營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來哪些機(jī)會(huì)呢？對(duì)于一線城市及熱點(diǎn)城市“限購(gòu)”更關(guān)鍵是針對(duì)外地購(gòu)房者，這可能會(huì)使以前從營(yíng)口流出一部分人回流，選擇回營(yíng)口安家就業(yè)，這部分人大多屬于高素質(zhì)人才，比如我企業(yè)就有一個(gè)營(yíng)口籍平面設(shè)計(jì)師從北京回來，不過這部分市場(chǎng)份額比較有限。再就是大量投資客層，部分選擇在北京等一線城市投資人群在遭遇“限購(gòu)”后，會(huì)不會(huì)把資金轉(zhuǎn)移到向營(yíng)口這么有發(fā)展?jié)摿Σ皇堋跋拶?gòu)”限制三線城市呢，理論上是有這種可能，而且一旦成為現(xiàn)實(shí)，這部分市場(chǎng)份額會(huì)很大，不過要贏得這些投資，需要政府引導(dǎo)多方合作才能促成。四、營(yíng)口主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略營(yíng)口主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在面臨巨大市場(chǎng)壓力同時(shí)，又遭遇了緊縮調(diào)控宏觀環(huán)境，市場(chǎng)充滿了挑戰(zhàn)；其次，營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛步入上升通道，而房地產(chǎn)業(yè)又擔(dān)負(fù)著支撐經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，構(gòu)建大營(yíng)口城市格局歷史使命，又是承前啟后關(guān)鍵性十二個(gè)月，所以維持營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定增加，保持營(yíng)口房地產(chǎn)業(yè)良性可連續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)是關(guān)鍵政治任務(wù)。對(duì)營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)從政府角度提出以下提議：1、針對(duì)市區(qū)市場(chǎng)市區(qū)購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期是促進(jìn)購(gòu)房關(guān)鍵原因，所以房?jī)r(jià)上升預(yù)期是一個(gè)關(guān)鍵，提議政府提升拆遷貨幣賠償標(biāo)準(zhǔn)，首先能夠使更多拆遷戶選擇貨幣，使這部分資金回流到商品房市場(chǎng)；其次提升拆遷貨幣賠償標(biāo)準(zhǔn)能夠從心里上引導(dǎo)和暗示房?jī)r(jià)上漲。2、針對(duì)縣區(qū)市場(chǎng)縣區(qū)市場(chǎng)是一個(gè)含有較大潛力市場(chǎng)，在擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)份額同時(shí)加速了城市化進(jìn)程，假如采取配套方法處理農(nóng)民進(jìn)城后保障和就業(yè)等問題就會(huì)大大擴(kuò)展這部分市場(chǎng)。因?yàn)檫@部分用戶受購(gòu)置力限制，會(huì)有相當(dāng)部分選擇二手房，但這部分資金也會(huì)曲折進(jìn)入到商品房市場(chǎng)，以往政策購(gòu)置二手房農(nóng)村戶口不予落戶，為了方便進(jìn)城農(nóng)民就學(xué)就醫(yī)，提議購(gòu)置二手房農(nóng)村戶口一樣能夠落戶。3、針對(duì)省內(nèi)市場(chǎng)近幾年伴隨營(yíng)口經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和營(yíng)口戰(zhàn)略地位提升，營(yíng)口在省內(nèi)14個(gè)城市中影響也在逐步上升，從房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)看，省內(nèi)在營(yíng)口購(gòu)房百分比在逐年攀升。營(yíng)口市房產(chǎn)交易中心在這方面走到了前面，做了大量工作，交易中心從開始利用沈陽(yáng)房交會(huì)平臺(tái)，精心組織各個(gè)項(xiàng)目，統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一布展，高調(diào)亮相，提升了營(yíng)口整體形象；從開始在沈陽(yáng)設(shè)置常設(shè)機(jī)構(gòu)，展示營(yíng)口房地產(chǎn)項(xiàng)目。這些舉措經(jīng)過堅(jiān)持不懈落實(shí)最終初見成效，交易中心會(huì)在這方面再上臺(tái)階，起到引領(lǐng)作用，深入拓展省內(nèi)市場(chǎng)。4、針對(duì)省外市場(chǎng)省外在營(yíng)口市區(qū)購(gòu)房百分比已經(jīng)占到6.2%，這個(gè)百分比即使不高，不過上升勢(shì)頭顯著，潛力巨大。針對(duì)省外市場(chǎng)進(jìn)行專門推介和巡展?fàn)I口市區(qū)走到了開發(fā)區(qū)后面，相對(duì)開發(fā)區(qū)而言，營(yíng)口主城區(qū)在城市文脈、商業(yè)教育醫(yī)療配套、城市