朱久文蘇州圓融時代廣場專題案例研究報(bào)告

蘇州圓融時代廣場

專題案例研究

一、工程根本情況一、工程根本情況工程區(qū)位地理位置——圓融時代廣場地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸，工程東臨金雞湖廣場、園區(qū)行政中心，西迎晉合洲際酒店、蘇州科技文藝中心，南北緊鄰建屋新羅酒店、凱悅酒店，周邊分布高檔住宅群。工業(yè)園區(qū)是由中國和新加坡兩國合作開發(fā)經(jīng)過近15年的建設(shè)和開展，目前已轉(zhuǎn)型成為面積280多平方公里、集現(xiàn)代工業(yè)、商業(yè)效勞業(yè)于一體，教育、醫(yī)療等公共設(shè)施配套齊全的新城區(qū)，未來蘇州CBD。居住在蘇州工業(yè)園區(qū)的人口現(xiàn)到達(dá)50萬，其中有大約數(shù)萬外籍人士。園區(qū)的居住人口目標(biāo)是110萬。一、工程根本情況工程區(qū)位交通狀況——目前，圓融時代廣場毗鄰現(xiàn)代大道、機(jī)場路、金雞湖大橋等主干路；2個大型公交換乘中心位于時代廣場兩端；未來，正在未來建設(shè)中的輕軌一號線在此規(guī)劃六個地鐵出入口，一號線是連接蘇州最重要的城市節(jié)點(diǎn)與商業(yè)、文脈動線。一、工程根本情況圓融時代廣場占地面積：21萬平方米；建筑面積：51萬平方米；分為五大功能區(qū)：包括商務(wù)辦公區(qū)、圓融天幕街區(qū)、生活休閑區(qū)、濱河餐飲區(qū)以及蘇州首座17萬平方米的Shoppingmall——香港利福國際集團(tuán)打造的蘇版久光百貨。開工及開業(yè)時間圓融時代廣場作為蘇州市重點(diǎn)建設(shè)工程，2006年4月開工，歷時兩年半的時間建成，于2021年1月開業(yè)，目前處于商業(yè)培養(yǎng)期階段。以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、旅游地產(chǎn)開發(fā)、住宅開發(fā)、高端商業(yè)工程運(yùn)營為四大支柱產(chǎn)業(yè)的超大型國有企業(yè)，蘇州最具實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商圓融工程關(guān)于圓融商業(yè)工程：圓融時代廣場、李公堤I-Ⅳ期、圓融星座、圓融大廈、陽澄食街、蓮花堤休閑商街等住宅工程：青劍湖高檔住宅一、工程根本情況二、商業(yè)街分析總體布局功能分區(qū)規(guī)劃商業(yè)建筑設(shè)計(jì)交通系統(tǒng)規(guī)劃公共空間、景觀、小品規(guī)劃商業(yè)導(dǎo)視系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)特色氣氛營造二、商業(yè)街分析總體布局商業(yè)街局部功能劃分：圓融天幕街區(qū)、濱河餐飲區(qū)、生活休閑區(qū)；分別由多個獨(dú)立建筑有機(jī)串聯(lián)，單體兩層。工程臨湖而形成特色沿水商業(yè)帶，時尚現(xiàn)代的商業(yè)建筑與環(huán)湖景觀的結(jié)合,不但滿足了商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營所需，創(chuàng)造了良好的景觀條件，同時工程硬件條件與水系的搭配也達(dá)成了和諧統(tǒng)一。圓融天幕街區(qū)濱河餐飲區(qū)生活休閑區(qū)二、商業(yè)街分析物業(yè)特征多個獨(dú)棟物業(yè)，單鋪面積100~800m2，以150~300m2商鋪居多，均為一層或一托二商鋪。規(guī)模型獨(dú)棟復(fù)合式商業(yè)設(shè)施的利用，促使內(nèi)部交通通達(dá)，拓寬了商業(yè)展示面。商業(yè)街區(qū)內(nèi)建筑均是以弧形構(gòu)成、加之顏色艷麗的外立面石材，表達(dá)商業(yè)的現(xiàn)代時尚之感。有助于吸引游客光臨，形成眼球效應(yīng)，從而創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。二、商業(yè)街分析內(nèi)部交通規(guī)劃橫向交通：工程設(shè)置三個空中連廊、并沿河設(shè)置三座景觀橋，將天幕街、生活休閑區(qū)和久光百貨三個分區(qū)進(jìn)行有效連接，同時利用連廊空間打造、橋墩的打造，增加一定的休閑商業(yè)氣氛；豎向交通：每個單鋪在內(nèi)部均設(shè)置樓梯，同時在天幕東街盡頭主力店設(shè)有外部扶梯，增加便利性。停車系統(tǒng)：每個區(qū)地下一層均設(shè)有停車場、出入口，共有4000余個泊車位，滿足了不同業(yè)態(tài)店家對交通和商業(yè)展示等的要求。空中連廊景觀橋空中連廊外部、內(nèi)部打造景觀橋的打造外部扶梯水系平面交通的搭建對于沿水商業(yè)來講非常重要，工程通過環(huán)橋、連廊等連接設(shè)施形成了商業(yè)與水系的良好互動，值得其它工程借鑒。商業(yè)氣氛營造二、商業(yè)街分析工程利用500米長的LED天幕、水系與空中連廊、夜景照明、道路指引、生活休閑區(qū)的主題景觀、小品等人性化設(shè)置，營造出時尚的商業(yè)氣氛。天幕水系街區(qū)的營造休閑餐飲為主體的親水商業(yè)街區(qū)及中間區(qū)域小廣場聚客的輔助與天幕形成相互輝映的統(tǒng)一整體。商業(yè)氣氛營造二、商業(yè)街分析城市生活景觀小品的客流帶動生動有趣的城市景觀小品為工程注入活力，更加貼近生活與民眾，增強(qiáng)工程趣味性與體驗(yàn)性。商業(yè)導(dǎo)視系統(tǒng)的應(yīng)用工程連廊橋內(nèi)的LOGO展示、街區(qū)內(nèi)導(dǎo)視牌的安置，與建筑物上統(tǒng)一形象的各色圍欄等獨(dú)具匠心的裝飾，有助于工程整體風(fēng)格的營造及外觀時尚性的打造商業(yè)氣氛營造二、商業(yè)街分析夜景照明的打造橋廊、道路、商業(yè)店鋪的燈光系統(tǒng)與每天定時播放的LED天幕，使商業(yè)街區(qū)內(nèi)的夜晚環(huán)境更為時尚，足夠吸引追求時尚的一族來此休閑、消費(fèi)。商業(yè)氣氛營造二、商業(yè)街分析業(yè)態(tài)與品牌二、商業(yè)街分析天幕商業(yè)街——天幕商業(yè)街區(qū)西街東街品牌多以知名主力店及國內(nèi)外流行品牌為主沿金雞湖區(qū)域主要以休閑餐飲、咖啡店為主引進(jìn)年輕、時尚類品牌，以街店的形式將購物、餐飲、休閑融為一體，便于人們消費(fèi)。業(yè)態(tài)與品牌二、商業(yè)街分析天幕商業(yè)街——天幕商業(yè)街商家品牌分布生活休閑區(qū)主要以零售業(yè)態(tài)為主，兒童服飾、玩具等品牌店占據(jù)一定數(shù)量高端家電商場的引入，提升品牌檔次孩童類消費(fèi)占有一席之地，休閑娛樂及效勞類業(yè)態(tài)主要客群為兒童業(yè)態(tài)與品牌二、商業(yè)街分析生活休閑區(qū)——集各類兒童休閑娛樂、高端家電、體驗(yàn)式教育等國內(nèi)外知名品牌于一體，充分滿足家庭消費(fèi)重點(diǎn)品牌商戶：玩具反斗城——來自美國，享譽(yù)全球的玩具專門零售商順電——中國高端家電商場代表品牌，專注高端3C數(shù)碼潮流產(chǎn)品及局部傳統(tǒng)電器Wee-World——來自臺灣，中國第一座兒童職業(yè)體驗(yàn)館卡通尼——來自臺灣的五星級飛夢玩國，國內(nèi)超大室內(nèi)兒童主題樂園業(yè)態(tài)與品牌二、商業(yè)街分析生活休閑區(qū)——生活休閑區(qū)業(yè)態(tài)分布Wee-world中國第一座職業(yè)體驗(yàn)館暨英語村迪士尼兒童家居用品卡通尼樂園—五星級兒童主題樂園二、商業(yè)街分析三、久光百貨分析久光百貨基礎(chǔ)概況——投資經(jīng)營商：利福國際集團(tuán)有限公司地理位置：蘇州市工業(yè)園區(qū)旺墩路268號/圓融時代廣場南側(cè)部分規(guī)模：建筑面積17.1萬平方米物業(yè)結(jié)構(gòu)：商業(yè)經(jīng)營B1-4F/B2為停車場商業(yè)定位：中高檔次現(xiàn)代綜合百貨（以穿戴類軟性商品為主，兼營超市業(yè)態(tài)，復(fù)合餐飲及休閑功能補(bǔ)充）久光百貨物業(yè)特征——規(guī)模性：作為圓融時代廣場之商業(yè)綜合體的零售主力店，力求打造蘇州最大單體百貨店，17萬體量占據(jù)總體開發(fā)規(guī)模的33%外立面及結(jié)構(gòu)：延續(xù)圓融時代廣場“標(biāo)新〞之特征—傾斜型外立面/落地玻璃通透性商業(yè)設(shè)施整體突顯現(xiàn)代特征;增強(qiáng)商業(yè)內(nèi)部空間的亮度/照度；提升商業(yè)設(shè)施尤其是沿濱河方向的功能拓展性弊端：整體沿街面預(yù)估500米左右，對消防及商業(yè)經(jīng)營布局規(guī)劃壓力較大久光百貨商業(yè)布局規(guī)劃——根底概述：一樓：國際著名時裝、手袋、鞋履配飾、珠寶及化裝品牌二樓：家居用品及兒童玩具專區(qū)、男女國際服飾〔上班及休閑服裝〕三樓：主體娛樂區(qū)〔游藝中心〕、運(yùn)動用品及青春時裝專賣區(qū)四樓：主題餐飲區(qū)地下一樓：快餐、休閑食品級餐飲和生鮮食品超市特征：依靠建筑結(jié)構(gòu)特征，有機(jī)結(jié)合經(jīng)營布局的分區(qū)規(guī)劃；以現(xiàn)代綜合百貨定位為出發(fā)點(diǎn)，商業(yè)規(guī)劃彰顯購物聯(lián)動促銷及功能互補(bǔ)、完善之優(yōu)化特征；業(yè)種及品牌組合考慮百貨經(jīng)營及店家需求。久光百貨商業(yè)布局規(guī)劃——弊端及劣勢：單層面規(guī)模較大，消防通道的布置→易降低百貨業(yè)商業(yè)組合“合力〞的效果/商品及業(yè)態(tài)組合相對分散平面層建筑核心筒的存在對商業(yè)展示的影響→南北兩側(cè)商業(yè)布局的分割/尤其是首層國際名品區(qū)易造成“內(nèi)街〞的經(jīng)營壓力久光百貨商業(yè)VI及裝飾設(shè)計(jì)——特征：商業(yè)裝飾以提升商業(yè)設(shè)施及店堂環(huán)境之品位及檔次而設(shè)置，久光以提升照度、暖色色彩的主體來表達(dá)。根據(jù)不同分區(qū)商品經(jīng)營特征而有機(jī)組合商業(yè)裝飾的特色〔色彩、燈光、道具〕例1：地下局部地下商業(yè)街生鮮超市區(qū)地下食街區(qū)名表區(qū)國際名品區(qū)珠寶飾品區(qū)例2：首層商業(yè)兒童服飾區(qū)國際女裝區(qū)高級女裝區(qū)男士服飾區(qū)例3：貳層商業(yè)青春休閑裝區(qū)運(yùn)動及時尚配飾區(qū)家居家飾區(qū)職業(yè)服飾區(qū)例4：叁層商業(yè)例5：中庭中庭采光中央扶梯中庭效果人性化效勞：租借童車、輪椅、雨傘效勞免費(fèi)包裝免費(fèi)停車營業(yè)輔助：功能延伸——會員及卡友俱樂部、總效勞臺效勞完善——免費(fèi)穿梭巴士、ATM取款久光百貨效勞設(shè)施——特征：借鑒韓日百貨零售經(jīng)驗(yàn)，在人性化設(shè)施及軟性效勞上提升商業(yè)品位及檔次。久光百貨商業(yè)品牌——久光百貨商業(yè)品牌——化裝品/護(hù)膚品：ANNASUI、BEAUTEDEKOSE、BELLEFONTAINE、BORGHESE、DR.BRANDT、FANCL、HABA、LANCOME、LANEIGE、L’OCCITANE、MENARDINTERNATIONAL、ORGANICNATRALOX、PERRICONEMD、POLA、SISLEY、SK-II、VECUA、YSL、后/OHUI國際精品：A.TESTONI、AIGNER、AQUASCUTUM、BALLY、BURBERRY、CALVINKLEIN、CERRUTI1881、COACH、GIEVES&HAWKES、GIVENCHY、HUGOBOSS、KENT&CURWEN、LANCEL、LONGCHAMP、MONTBLANC、OMEGA、PHILIPPECHARRIOL、S.T.DUPONT、TUMI久光百貨商業(yè)品牌——名品女裝：A.T、ANNEKLEIN、BASLER、HAUBER、IBLUES、JOAN&DAVID、KOOKAI、LAFEEMARABOUTEE、LALTRAMODA、LAMIABOUTIQUE、MAXSTUDIO、MONDI、NOLITA、PORTS、STEFANEL、WEEKENDBYMAXMARA、22OCTOBER、CORDIER、EQ:IQ、FINTY、TOMBOY、SISLEY、CHECHE、

FA:GE

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JINBYSINCE1994

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ON&ON

名品男裝：

ASCOTCHANG、BONI、DANIELHECHTER、DORMEUIL、HATTRIC、LEO、LONGCHAMP、MICHELRENE、PORTS、ROBERTA、VICUTU、ASHWORTH、CAMELACTIVE、NAUTICA、TREK&TRAVEL休閑運(yùn)動：C.P.U、DIESEL、ESPRIT、FORNARINA、G-STARRAW、LEE、LEVI’S、JIMMYSPA、LIDS、PRIVATESTRUCTURE、ADIDASORIGINAL、MIZUNO、NIKE、PONY、PUMA、NIKEGOLF久光百貨外招/功能店——零售專門店：藥妝/個人用品店—萬寧、同仁堂食品/輕食—貝爾多爸爸、安徒生丹麥冰激凌、快樂檸檬休閑：美膚/護(hù)發(fā)/美容：麗妍雅集、HAIRCORNER咖啡：HAAGEN-DAZS游藝電玩—J'S樂園餐飲：快餐/主題餐飲/商務(wù)餐飲地下美食街：COCOCURRY、ORYA、SUNCAFé、東海道烏冬面、龍記茶餐廳、滿記甜品、千客面來、洋風(fēng)館頂層餐廳：和三味〔日本料理〕、小南國、釜山韓國料理、金桂皇朝、龍庭軒休閑餐飲：番茄主義久光百貨分析判斷——經(jīng)營立地：作為圓融時代廣場最大主力店及整盤商業(yè)帶動重點(diǎn)，久光百貨依靠金雞湖東岸商務(wù)及商業(yè)環(huán)境日益完善的根底而入駐、開展〔金雞湖商業(yè)廣場、置業(yè)大廈等〕蘇州園區(qū)及工程周邊的居民入駐率的缺乏，帶來商業(yè)的客流帶動及現(xiàn)狀經(jīng)營的限制。開展判斷：隨著工業(yè)園區(qū)的日益成熟、圓融時代廣場的市場培育，久光百貨的新型商業(yè)營運(yùn)模式將逐步被消費(fèi)者接受并追逐，開展成為引領(lǐng)蘇州中高端時尚品位消費(fèi)的首選場所之一。經(jīng)營特征久光百貨以軟性商品及穿戴類商品為百貨經(jīng)營主體，同時提供“一站式〞效勞提升功能、業(yè)態(tài)的完善，增設(shè)零售生鮮超市、商業(yè)食街、休閑美容、商務(wù)及主題餐飲等配套設(shè)施。其依托利福集團(tuán)在華東的影響力及品牌號召力，久光百貨蘇州店以突圍中檔次生活百貨為基點(diǎn)，增強(qiáng)日韓方向品牌及人性化效勞比重，定位于時尚性、品牌性綜合型中高檔次百貨。40Thanks!業(yè)務(wù)流程根據(jù)客戶要求結(jié)合現(xiàn)場場地情況設(shè)計(jì)方案確認(rèn)方案和報(bào)價雙方簽訂合同、收取預(yù)付款撤場具體按合同規(guī)定收取量場地尺寸拍場地照片修改方案及報(bào)價了解客戶需求具體按合同規(guī)定制作配合客戶現(xiàn)場執(zhí)行慶典活動政府會議、開工儀式、開業(yè)典禮、畢業(yè)典禮、首映式、揭牌典禮、開幕典禮、開幕式、簽字儀式、頒獎典禮、開機(jī)儀式、慶功儀式、啟動儀式、投產(chǎn)儀式、剪彩儀式、捐贈儀式、慶功慶典、周年慶典、奠基儀式、封頂儀式、授權(quán)儀式、竣工儀式、開盤儀式、節(jié)慶布置、下線儀式、發(fā)車儀式、畢業(yè)典禮、通車儀式、落成典禮、竣工典禮;會議會務(wù)家庭日、企業(yè)管理培訓(xùn)、拓展培訓(xùn)、趣味運(yùn)動會、經(jīng)銷商大會、新聞發(fā)布會、時裝發(fā)布會、酒會、見面會、招商會、研討會、新品發(fā)布會、誓師大會、party、拍賣會、簽約會、慶功大會、頂峰論壇、路演籌劃、巡展籌劃;年會籌劃年會籌劃、企業(yè)年會籌劃、企業(yè)團(tuán)拜會籌劃、年會禮品籌劃、年會節(jié)目籌劃、年會舞臺設(shè)計(jì)、年會舞美設(shè)